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土 地 估 价 报 告 项目名称：为委托方公开挂牌出让土地使用权提供价格参考依据，而对万宁市石梅湾33号地块公顷（折合57708平方米）居住用地市场价值进行评估 委托估价方：万宁市国土环境资源局 受托估价单位：万宁豪诚不动产评估有限公司 土地估价报告编号：万土评（2009）[估]字第A74号 提交估价报告日期：2009年5月20日 土地估价报告 第一部分 摘要 一、估价项目名称：为委托方公开挂牌出让土地使用权提供价格参考依据，而对万宁市石梅湾旅游度假区33号地块公顷（折合57708平方米）居住项目用地市场价格值进行评估 二、委托评估方：万宁市国土环境资源局 三、估价目的：为委托方办理土地使用权挂牌出让手续提供地价参考依据。 四、评估基准日：2009年5月12日 五、估价日期：2009年5月12日至2009年5月20日 六、地价定义： （1）估价基准日: 估价基准日为2009年5月12日 （2）土地权利状况: 委估宗地为国有存量地。 （3）土地地用途: 评估设定用途为居住用地。 （4）委估宗地在估价基准日土地开发程度达到宗地红线外低配置 “三通”（通路、通电、通讯）及红线内场地未平整。 （5）土地利用状况: 委估宗地未平整，为未利用空地。 （6）使用年限: 委估宗地为国有存量地, 规划用途为居住用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地最高出让年限为70年，此次评估委托宗地使用年限设定为70年。 （7）土地规划要求：根据万宁市建设局万建函[2009]173号文件，委估宗地规划用途为: 委估宗地为一类居住用地，用地面积为57708平方米，容积率≤；建筑密度≤12%；绿地率≥65%；建筑限高≤3层。 （8）价格内涵: 本次评估的土地价格是指估价基准日在2009年5月12日，土地用途为居住用地，土地面积为公顷（折合57708平方米），土地开发程度达到宗地红线外低配置 “三通”（通路、通电、通讯）及红线内场地尚未平整，土地使用年限设定为70年的国有土地使用权价格。价格币种为人民币。 七、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，经测算分析，确定委估宗地在估价期日的评估单价为元/平方米（折合万元/亩），总价为万元，人民币大写为壹仟柒佰柒拾壹万叁仟元整。 八、土地估价师签字 姓名 估价师资格证书号 签 名 白根东 94210038 李永腾 93210030 九、土地估价机构 负责人签字： 二00九年五月二十日 第二部分 评估对象界定 一、委托估价方：万宁市国土环境资源局 二、估价对象：为委托方土地出让提供价格依据，估价对象座落于万宁市石梅湾开发区，土地用途为居住用地，土地面积公顷（折合57708平方米）。 三、评估对象概况 1、土地登记状况 估价对象座落于万宁市石梅湾开发区，土地用途为居住用地，土地面积公顷（折合57708平方米），四至见勘测定界图。 2、土地权利状况 估价对象的土地所有权为国家所有，列入评估范围的委估宗地使用权属于万宁市人民政府。至评估基准日，根据委托方提供的现有资料分析，委估宗地未设有抵押权、担保权等他项权利。 3、土地利用状况 估价对象未平整,为未利用空地。 4、土地规划状况 根据万宁市建设局万建函[2009]173号文件，委估宗地规划用途为: 委估地块为一类居住用地，用地面积为57780平方米，容积率≤；建筑密度≤12%；绿地率≥65%；建筑限高≤3层。 四、影响地价的因素说明 （一）一般因素 影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告对估价对象地价产生影响的一般因素进行分析。 1、城市资源状况 （1）地理位置 万宁市位于海南省东南部沿海，北距海口市140公里，南至三亚市110公里，东濒南海，西与琼中县接壤，西南与陵水县毗邻，北与琼海市交界，平面地理坐标介于东经110°00′～110°34′，北纬18°35′～19°06′。 （2）土地及人口 万宁市市域总面积平方公里，其中陆地面积平方公里，人口约55万人，其中黎、苗等到十九个少数民族人口有7万，有30多万华侨和港澳台同胞分布于世界26个国家和地区，是海南省著名的侨乡之一。全市有12个镇和6个国营农场。 2、土地使用制度与土地市场状况 万宁市实行土地有偿使用制度，根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，万宁市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）要求，对经营性土地实行招标、拍卖和挂牌交易制度，从而保证了土地市场的公开、公平和公正，万宁市土地市场正步入健康发展的轨道。 3、城市社会经济发展状况 2008年，我市经济呈现快速稳定发展的良好态势。初步测算，全年全市实现地区生产总值（GDP）630974万元，按可比价格计算（下同），比上年同期增长%，增幅创1995年以来新高，且增速排名全省第五位。其中，第一产业增加值223812万元，增长%；第二产业增加值152754万元，增长%；第三产业增加值254408万元，增长%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、其他服务业增加值分别增长%、%、%、%、%、%。 （二）区域因素 影响地价的区域因素有经济区位及商服业繁华度、基础设施、公共设施配套、道路通行状况及交通便捷度、产业集聚程度、环境景观状况、城市规划等。 1、区域概况：委估宗地位于石梅湾B道路北侧,处于石梅湾生态旅游区整体框架内。 2、交通条件 区内以公路交通为主，海榆东线公路于旅游城西侧穿过，旅游区南距海南东线高速公路约9公里，经高速公路往万宁市约28公里，往海口161公里，往三亚90公里，交通较为便捷。 3、基础设施条件 A、道路条件：旅游区道路规划比较合理，路网密度较高，混凝土路面，供、排水设施沿道路埋设。 B、电力条件：区内电力供应主要靠海南大电网供电，建有35千伏变电站一座，电力供应充分。 C、通讯条件：区域内通讯主要通过架空线路与万城镇连接使用，移动电话通信覆盖该区。 D、供水：旅游区中心区生活用水由礼纪加压站供水。 E、排水：旅游中心区排水主要为雨污分流，污水通过排水管网排入污水处理厂，雨水均采用分散就近排入自然水体的原则。 F、其它配置设施：生活配套主要集中在兴隆墟。 4、环境条件 该区民风淳朴，无工业污染，自然环境与人文环境较好。 （三）个别因素 影响待估宗地的个别因素主要指宗地的位置、宗地临路状况、容积率、宗地自身条件（面积、形状、地形、地势、工程地质、污染程度、景观优美度等）以及与宗地有关的基础设施条件。经对待估宗地现场勘察和综合分析，将待估宗地的个别因素条件列表说明如下： 个别因素条件表 序号 影响因素 因素条件及影响分析 1 宗地所在区域中的位置 万宁市石梅湾旅游区B道路北侧（海田村内）。 2 宗地面积 公顷（折合57708平方米） 3 宗地临路状况 一面临石梅湾B道路。 4 宗地形状 不规则,呈多边形。 5 容积率 6 地形、地势、地质、污染程度、景观优美度 宗地为未利用空地，地势较高，地类为山岭及农田地,地质条件一般，无污染，景观较好。 7 宗地基础设施条件 通路 临石梅湾B道路（沥青路面双向道路） 通电 近离输电线路，可接线 供水 无市政供水 排水 无排水设施 通讯 可接入市政通讯网 场地平整 宗地未平整 第三部分 土地评估结果及其使用 一、估价依据 (一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规范 （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （4）《城镇土地估价规程》 （5）《土地估价报告规范格式（2001）》 （二）地方人民政府及有关部门颁布的条例、规定及通知等文件 （1）《海南经济特区土地管理条例》 （2）《海南省万宁市基准地价评估报告》 （三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 （1）评估委托书 （2）委托方提供的有关资料：海南省国土环境资源厅文件（琼土环资[2008]1390）；万宁市建设局关于万宁市石梅湾33号地块用地规划情况说明（万建函[2009]173号）；万宁市石梅湾33号地块勘测定界图。 二、土地估价 （一）评估原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有： 1、合法原则 2、最有效使用原则 3、替代原则 4、多种评估方法相结合的原则 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关法律、法规以及规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则，按照《城镇土地估价规程》进行土地价格评估、做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果客观准确。 （二）估价方法 根据估价人员调查收集的有关资料，结合评估方法的适应性，决定采用剩余法与市场比较法进行评估测算，最后综合分析确定委估对象的价格。 （三）估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，经测算分析，确定委估宗地石梅湾旅游区B道路北侧33号地块，面积为公顷（折合57708平方米）居住用地土地使用权在估价基准日的评估单价为元/平方米（折合万元/亩），总价为万元，人民币大写为壹仟柒佰柒拾壹万叁仟元整。 三、估价结果与估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件 （1）估价的前提条件：估价对象农转用并征收为国家所有，并支付完各种农转用及征地费用；在评估基准日地产市场为公开、平等、自愿意的交易市场。 （2）估价的假设条件：评估设定估价对象于估价基准日2009年5月12日，土地现状利用条件下，土地用途为居住用地，土地使用年限设定为70年，土地开发程度达到宗地红线外低配置 “三通”（通路、通电、通讯）及红线内为未平整空地。 （3）根据委托方的要求，土地基础设施开发由土地竞得人自行开发，地上青苗及附属物拆迁补偿等费用由土地竞得人垫付。因此，本次土地出让评估价格不含上述二项费用。 2、估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告和估价结果仅供委托方出让国有土地使用权提供地价参考，土地估价报告和估价结果不适宜其它目的使用。 （2）土地估价报告和估价结果应用的有效期自评估基准日起壹年内有效。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 （4）本报告必需完整、正确使用，任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果，责任自负，给估价机构造成不良影响的，估价机构保留依法追究的权利。 3、需要特殊说明的事项 （1）资料来源 评估报告中有关资料来源于当地政府、当地土地管理部门、委托评估单位以及评估人员收集整理的有关资料。 （2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项及采取的措施 估价结果为在估价基准日满足全部前提条件和假设条件下的评估价值，若条件有变化，评估价值应做相应的调整或重新估价。 （3）其他需要特殊说明的问题 任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。 第四部分 附件 1、评估委托书；海南省国土环境资源厅文件（琼土环资[2008]1390号）；万宁市建设局关于万宁市石梅湾33号地块用地规划情况说明（万建函[2009]173号）；万宁市石梅湾33号地块勘测定界图。 2、估价对象现状照片。 3、估价机构资质证书及估价人员资格证书复印件。 土地估价技术报告 项目名称：为委托方公开挂牌出让土地使用权提供价格参考依据，而对万宁市石梅湾33号地块公顷（折合57708平方米）居住用地市场价值进行评估 受托估价单位：万宁豪诚不动产评估有限公司 土地估价报告编号：万土评（2009）[估]字第A76号 土地估价技术报告编号：万土评（2009）[技]字第A76号 提交估价报告日期：2009年5月20日 关键词：万宁市 出让 万宁豪诚不动产评估有限公司 2009年度 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称：为委托方公开挂牌出让土地使用权提供价格参考依据，而对万宁市石梅湾33号地块公顷（折合57708平方米）居住用地市场价格值进行评估 二、委托估价方： 委托单位：万宁市国土环境资源局 机构地址：万宁市人民中路北侧 负责人：王德海 三、受托估价方: 受托估价机构：万宁豪诚不动产评估有限公司 机构地址：万宁市万城镇环市一东路北侧 资质证书号：琼土估字B2008460018 负责人：苏文 联系电话：0898-62218858 四、估价目的： 为委托方办理土地使用权挂牌出让手续提供地价参考依据。 五、估价依据： 一、估价依据 (一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规范 （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （4）《城镇土地估价规程》 （5）《土地估价报告规范格式（2001）》 （二）地方人民政府及有关部门颁布的条例、规定及通知等文件 （1）《海南经济特区土地管理条例》 （2）《海南省万宁市基准地价评估报告》 （三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 （1）评估委托书 （2）委托方提供的有关资料：海南省国土环境资源厅文件（琼土环资[2008]1390号）；万宁市建设局关于万宁市石梅湾33号地块用地规划情况说明（万建函[2009]173号）；万宁市石梅湾33号地块勘测定界图。 （3）、估价人员收集的资料。 六、估价基准日：2009年5月12日 七、估价日期： 2009年5月12日至2009年5月20日 八、地价定义： （1）估价基准日: 估价基准日为2009年5月12日 （2）土地权利状况: 委估宗地为国有存量地。 （3）土地地用途: 评估设定用途为居住用地。 （4）委估宗地在估价基准日土地开发程度达到宗地红线外低配置 “三通”（通路、通电、通讯）及红线内场地未平整。 （5）土地利用状况: 委估宗地未平整，为未利用空地。 （6）使用年限: 委估宗地为国有存量地, 规划用途为居住用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地最高出让年限为70年，此次评估委托宗地使用年限设定为70年。 （7）土地规划要求： 根据万宁市建设局万建函[2009]173号文件，委估宗地规划用途为: 33号地块为一类居住用地，用地面积为57708平方米，容积率≤；建筑密度≤12%；绿地率≥65%；建筑限高≤3层。 （8）价格内涵: 本次评估的土地价格是指估价基准日在2009年5月12日，土地用途为居住用地，土地面积为公顷（折合57708平方米），土地开发程度达到宗地红线外低配置 “三通”（通路、通电、通讯）及红线内场地尚未平整，土地使用年限设定为70年的国有土地使用权价格。价格币种为人民币。 九、估价结果：（附：土地估价结果一览表） 土地单价: 元/平方米（折合万元/亩）。 土地总价: 万元 土地总价人民币（大写）：壹仟柒佰柒拾壹万叁仟元整 十、需要特殊说明的事项： 1、估价的前提条件和假设条件 （1）估价的前提条件：估价对象农转用并征收为国家所有，并支付完各种农转用及征地费用；在评估基准日地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （2）估价的假设条件：评估设定估价对象于估价基准日2009年5月12日，土地现状利用条件下，土地用途为居住用地，土地使用年限设定为70年（具体使用年限以政府批复为准），土地开发程度达到宗地红线外低配置 “三通”（通路、通电、通讯）红线内为不平整未利用地。 （3）根据委托方的要求，土地基础设施开发由土地竞得人自行开发，地上青苗及附属物拆迁补偿等费用由土地竞得人垫付。因此，本次土地出让评估价格不含上述二项费用。 2、估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告和估价结果仅供委托方出让国有土地使用权提供地价参考，土地估价报告和估价结果不适宜其它目的使用。 （2）土地估价报告和估价结果应用的有效期自评估基准日起壹年内有效。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 （4）本报告必需完整、正确使用，任何违规使用本估价报告及估价结 果造成的不良后果，责任自负，给估价机构造成不良影响的，估价机构保 留依法追究的权利。 3、需要特殊说明的事项 （1）资料来源 评估报告中有关资料来源于当地政府、当地土地管理部门、委托评估单位以及评估人员收集整理的有关资料。 （2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项及采取的措施 估价结果为在估价基准日满足全部前提条件和假设条件下的评估价值，若条件有变化，评估价值应做相应的调整或重新估价。 （3）其他需要特殊说明的问题 任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。 十一、土地估价师签字： 姓名 估价师资格证书号 签 名 白根东 94210038 李永腾 93210030 十二、土地估价机构： 机构负责人签字： 2009年5月20日 附 土 地 估 价 结 果 一 览 表 估价机构：万宁豪诚不动产评估有限公司 估价报告编号：万土评（2009）[估]字第A76号 估价期日：2009年5月12日 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期日的土地使用者 土地证书号（宗地号） 宗地位置 估价期日的实际用途 估价设定的用途 容积率 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 土地使用年限 面积（平方米） 单位面积地价（元/平方米） 总地价（万元） 备注 万宁市人民政府 无 石梅湾B道路北侧 居住 居住 ≤、 宗地外低配置“三通”（通路、通电、通讯） 宗地外低配置“三通” （通路、通电、通讯） 70年 57708 合计 —— —— —— —— —— —— —— —— 57708 —— 上述土地估价结果的限定条件： 土地权利限制：无他项权利限制 基础设施条件： 地面平整状况：未平整； 供电状况：宗地外有供电线路经过； 周围道路状况：临石梅湾B道路北侧； 排水状况：自然排水； 供水状况：无市政供水； 电讯条件：宗地外接市政通讯。 规划限制条件：无 影响土地价格的其它限定条件：参照估价报告中“需要特殊说明的事项”。 其他需要说明的事项：参照估价报告中“需要特殊说明的事项”。 万宁豪诚不动产评估有限公司 二OO九年五月二十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、评估对象概况 1、土地登记状况 估价对象座落于万宁市石梅湾开发区，土地用途为居住用地，土地面积公顷（折合57708平方米），四至见勘测定界图。 2、土地权利状况 估价对象的土地所有权为国家所有，列入评估范围的委估宗地使用权属于万宁市人民政府。至评估基准日，根据委托方提供的现有资料分析，委估宗地未设有抵押权、担保权等他项权利。 3、土地利用状况 估价对象未平整,为未利用空地。 4、土地规划状况 根据万宁市建设局万建函[2009]173号文件，委估宗地规划用途为: 33号地块为一类居住用地，用地面积为57708平方米，容积率≤；建筑密度≤12%；绿地率≥65%；建筑限高≤3层。 二、影响地价的因素说明 （一）一般因素 影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告对估价对象地价产生影响的一般因素进行分析。 1、城市资源状况 17 （1）地理位置 万宁市位于海南省东南部沿海，北距海口市140公里，南至三亚市110公里，东濒南海，西与琼中县接壤，西南与陵水县毗邻，北与琼海市交界，平面地理坐标介于东经110°00′～110°34′，北纬18°35′～19°06′。 （2）土地及人口 万宁市市域总面积平方公里，其中陆地面积平方公里，人口约55万人，其中黎、苗等到十九个少数民族人口有7万，有30多万华侨和港澳台同胞分布于世界26个国家和地区，是海南省著名的侨乡之一。全市有12个镇和6个国营农场。 2、土地使用制度与土地市场状况 万宁市实行土地有偿使用制度，根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，万宁市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）要求，对经营性土地实行招标、拍卖和挂牌交易制度，从而保证了土地市场的公开、公平和公正，万宁市土地市场正步入健康发展的轨道。 3、城市社会经济发展状况 2008年，我市经济呈现快速稳定发展的良好态势。初步测算，全年全市实现地区生产总值（GDP）630974万元，按可比价格计算（下同），比上年同期增长%，增幅创1995年以来新高，且增速排名全省第五位。其中，第一产业增加值223812万元，增长%；第二产业增加值152754万元，增长%；第三产业增加值254408万元，增长%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、其他服务业增加值分别增长%、%、%、%、%、%。 （二）区域因素 影响地价的区域因素有经济区位及商服业繁华度、基础设施、公共设施配套、道路通行状况及交通便捷度、产业集聚程度、环境景观状况、城市规划等。 1、区域概况：委估宗地位于石梅湾B道路北侧,处于石梅湾生态旅游区整体框架内。 2、交通条件 区内以公路交通为主，海榆东线公路于旅游城西侧穿过，旅游区南距海南东线高速公路约9公里，经高速公路往万宁市约28公里，往海口161公里，往三亚90公里，交通较为便捷。 3、基础设施条件 A、道路条件：旅游区道路规划比较合理，路网密度较高，混凝土路面，供、排水设施沿道路埋设。 B、电力条件：区内电力供应主要靠海南大电网供电，建有35千伏变电站一座，电力供应充分。 C、通讯条件：区域内通讯主要通过架空线路与万城镇连接使用，移动电话通信覆盖该区。 D、供水：旅游区中心区生活用水由礼纪加压站供水。 E、排水：旅游中心区排水主要为雨污分流，污水通过排水管网排入污水处理厂，雨水均采用分散就近排入自然水体的原则。 F、其它配置设施：生活配套主要集中在兴隆墟。 4、环境条件 该区民风淳朴，无工业污染，自然环境与人文环境较好。 （三）个别因素 影响待估宗地的个别因素主要指宗地的位置、宗地临路状况、容积率、宗地自身条件（面积、形状、地形、地势、工程地质、污染程度、景观优美度等）以及与宗地有关的基础设施条件。经对待估宗地现场勘察和综合分析，将待估宗地的个别因素条件列表说明如下： 个别因素条件表 序号 影响因素 因素条件及影响分析 1 宗地所在区域中的位置 万宁市石梅湾旅游区B道路北侧（海田村内）。 2 宗地面积 公顷（折合57708平方米） 3 宗地临路状况 一面临石梅湾B道路。 4 宗地形状 不规则,呈多边形。 5 容积率 共二块宗地,容积率分别为≤ 6 地形、地势、地质、污染程度、景观优美度 宗地为未利用空地，地势较高，地类为山岭及农田地,地质条件一般，无污染，景观较好。 7 宗地基础设施条件 通路 临石梅湾B道路（沥青路面双向道路） 通电 近离输电线路，可接线 供水 无市政供水 排水 无排水设施 通讯 可接入市政通讯网 场地平整 宗地未平整 第三部分 土地估价 一、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有 1、合法原则 即在对评估对象进行估价时，必须以其合法使用为前提，即严格按照其允许的用地性质，有关的规划指标等来对其进行评估，而不能超过限定的标准，否则为不合理估价，无法得到评估对象客观、公正、科学合理的土地价格。 2、替代原则 是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3、最有效使用原则 是指土地估价应以估价对象在合法使用的前提下，以符合其自身的条件发挥最有效利用为前提估价。 4、多种评估方法评估的原则 随着土地估价事业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如基准地价系数修正法、收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。不同的评估方法可能使估价结果都不一样，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择多种估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地估价。 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法选择 根据《城镇土地估价规程》、土地估价通用的方法有市场比较法，收益还原法，假设开发法，成本逼近法，基准地价系数修正法等。 1、委估宗地目前为未利用空地，规划用途为居住，尚未体现收益，同一供求圈内同类土地出租实例稀少，不适用收益还原法。 2、基准地价估价基准日为2002年6月30日，距本次评估基准有近6年时间，目前市场价格与《万宁市基准地价评估报告》差异较大，且委估宗地作为居住用地不在基准地价范畴内，为此不适用基准地价系数修正法 3、我市的近期征地中的各种费用如土地取得费土地开发费等费用较清晰，但由于本次评估中土地开发费用及青苗及地上附属物补偿费由土地竞得人自行解决，评估中要求上述二项费用不加入评估总价中，这二项费用难于扣除，且市场价格比成本价格高得多,基此，难于采用成本逼近法。 4、由于估价对象为待开发居住用房项目用地，本次只需评估土地部分的价值，加上周边如兴隆、日月湾等地区新建成的商品房的交易比较活跃，各项成本较清晰，且建设部门提供的主要技术经济指标较完整，故可采用假设开发法进行评估土地部分的价值。 5、委估宗地目前为尚未开发利用地, 但所在邻近区域神州半岛同类同地近期挂牌出让宗地案例较多，因此可采用市场比较法。 为确保估价结果的客观公正，决定采用市场比较法-和假设开发法分别进行估价，最后将二个估价结果进行分析、综合，从而求出估价对象客观合理的土地使用权价格。 6、所谓假设开发法就是假设在委估土地上进行开发，在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的评估方法。 土地价格=开发完成后的房地价格－房屋开发成本－管理费用 －投资利息－销售税费－开发利润－买方购买土地应交的税费 7、采用市场比较法进评估 市场比较法，即根据替代原则，将待估土地与较近期内发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法。 委估宗地价格=比较实例×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正 （二）估价过程 1、采用假设开发法评估进行评估 委估土地价值＝总楼价－建安工程费－专业费用－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 (1)求取委估宗地上的开发完成后的房地产平均单位价格 通过评估人员掌握的市场资料,兴隆及附近的新开发楼盘如下: 序号 项目名称 项目位置 房屋状况 用途 销售均价（元/㎡） 1 兴隆温泉高尔夫球度假公寓 兴隆新康乐大道与兴梅大道的交叉处 毛胚房配有温泉 公寓 4600起价 2 兴隆太阳河产权酒店 兴隆温泉旅游度假区 精装修 公寓 5600均价 3 金沙滩，日月湾（二期№）海景度假村 万宁市东线高速公路168公里日月湾风景区出口处 精装修 酒店 6500均价 根据估价对象所在区域的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。通过对选取的案例进行比较分析，为此，估价人员走访工程造价单位及工程建设单位咨询，确定在基础设施未开发的情况下，确实委估一类居住房地产在容积率为状况下平均售价为3350元/㎡（毛胚房）。设定房屋建成后全部用于出售。 开发完成后的房地产价格=3350元/M2 (3)求取开发需要投入的总费用 ① 建安工程费： 根据万宁市的开发建设情况，结合目前工程造价水平，确定其建安工程费为1000元/M2。 ② 专业费用： 一般按建安工程费的6%估算。 1000×6%＝60元/M2 ③ 管理费用： 一般按建安工程费、专业费的3%估算。 (1000＋60)×3%＝元/㎡ ④ 买方购买熟地应负担的税费： 买方购买熟地时应负担的税费有契税、印花税、交易手续费等,一般为地价的4%，设楼面地价为P，则 买方购买应负担税费=4P%＝ ⑤ 投资利息： 估计开发期为一年，假定建安工程费、专业费用、管理费用均集中在年中投入，土地费用为一次性投入，中国人民银行同期年贷款为1年利率%。 投资利息＝P ×[(1+%)-1]+(建安工程费+专业费用+管理费用) ×[(1+%)-1] ＝ +(1000+60+)×[(1+%)-1] ＝ +元/M2 ⑥ 销售税费： 主要为开发商负担的营业税、城建税、教育费附加费、房产交易手续费、土地增值税及销售费用等，共%，则 销售税费=3350×%＝元/M2 ⑦ 开发利润： 通过对万宁市目前的房地产市场状况的调查，万宁市房地产开发利润一般为20-30%。考虑到该项目的预期价值及尚需投入的开发费用等因素，本次评估取开发利润为30%。 开发利润＝(P＋建安工程费＋专业费用+管理费用)×利润率 ＝(P＋1000＋60＋)×30% ＝＋元/M2 (4)地价的确定: 根据以上所确定的参数，代入公式，则： 楼面地价P =-( +) -(＋) =－ ∴P =÷≈元/M2 单位地价＝×=元/M2 （二）采用市场比较法进评估 市场比较法，即根据替代原则，将待估土地与较近期内发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法。 比较实例的选择 选择比较容易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： 用途相同 交易类型相同 属于正常交易 区域及个别条件相近 统一价格基础 比较因素的选择 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： 交易时间：确定地价指数 交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易 区域因素：主要有交通条件、基础设施状况、环境优劣度等。 个别因素：主要指宗地形状、容积率、临路状况等。 3、比较因素修正条件说明（见下表） 待估宗地及 实例 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 条件说明 修正指数d 条件说明 修正指数a 条件说明 修正指数b 条件说明 修正指数c 位 置 石梅湾（33号） 神州半岛大环岭（B-02号） 神州半岛大环岭（B-03号） 神州半岛大环岭（B-09号） 交易价格（元/m2） 土地用途 居住 100 住宅 100 住宅 100 住宅 100 交易方式 挂牌 100 挂牌 100 挂牌 100 挂牌 100 交易日期 100 100 100 100 土地使用年期（年） 70 100 70 100 70 100 70 100 区 域 因 素 距区域中心距离 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 商服繁华度 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 基础设施状况 低配置“三通一平“ 100 高配置“四通一平” 120 高配置“四通一平” 120 高配置“四通一平” 120 交通条件 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 环境条件 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 个 别 因 素 宗地形状 不规则 100 较不规则 101 较不规则 101 较不规则 101 宗地面积(平方米) 57708 100 33206 96 51474 97 82502 99 临街状况 一面临规划路 100 一面临规划路 100 一面临规划路 100 一面临规划路 100 容积率 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 修正后区域因素与个别因素连乘的积 (指数d/指数a)连乘的积 (指数d/指数b)连乘的积 (指数d/指数c)连乘的积 案例比准价格 元/m2 元/m2 元/m2 待估宗地的测算价格 元/m2（折合万元/亩） 公式：待估宗地价格 = 比较实例价格 × 待估宗地交易方式指数/比较实例交易方式指数 × 待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数 × 待估宗地区域因素1条件指数/比较实例区域因素1条件指数 × 待估宗地区域因素2条件指数/比较实例区域因素2条件指数…× 待估宗地个别因素1条件指数/比较实例个别因素1条件指数× 待估宗地个别因素2条件指数/比较实例个别因素2条件指数… 4、实例修正后的地价计算，采用因素修正系数连乘法，求算各比较实例经修正后达到估价对象条件时的比准价格，通过比较后取三个实例的算术平均值为市场比较法结果。 5、采用市场比较法评估价格为元/m2（折合万元/亩） 三、地价的确定 采用假设开发法评估的土地单价为元/平方米，市场比较法评估的土地单价为元/平方米，两种评估方法评估结果差距较大。经估价人员比较分析, 假设开发法中的楼价及开发成本等各项数据均来源于市场,该方法评估的结果基本上能反映市场的真实状况, 而比较法所采用的案例价格为挂牌出让价格，其价格比较偏低于市场价格。根据《土地估价规程》，宜以假设开发法和市场比较法评估结果的加权平均值来确定委估宗地价格。则取假设开发法评估结果的60%，取市场比较法评估结果的40%作为委估宗地评估价格。 土地单价为×+×=元/平方米（折合万元/亩）。 土地总价=×57708=17713470元 取整为万元 土地总价人民币（大写）：壹仟柒佰柒拾壹万叁仟元整 PAGE 1 PAGE 15 万宁豪诚不动产评估有限公司