资产评估师 - 资产评估实务一
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第 04 讲 木材市场价倒算法、市场成交价比较法
第四节 森林资源资产评估方法
知识点：林木资源资产评估
【拓展】基本概念
主
伐
概
念
用材林在林木到达成熟龄时为生产木材而进行的采伐
分
类
皆
伐
将伐区内的成熟林木短时间内（一般不超过 1 年），全部伐光或者几乎全部
伐光
渐
伐
在较长期限内（一般不超过一个龄级）分次伐掉伐区上全部成熟林木的森林
主伐方式
择
伐
在预定的森林面积上定期地、重复地采伐成熟的林木和树群
间
伐
未成熟的森林中，定期的重复伐去部分林木，为保留的林木创造良好的环境条件，促进其
生长发育。
『一次支付』
终值系数：（1＋i）
n
现值系数：（1＋i）
－n
『年金支付』
一、用材林林木资产评估
评估方法有：
（1）市场法：木材市场价倒算法，市场成交价比较法；
（2）收益法：收获现值法，年金资本化法、周期收益资本化法；
（3）重置成本法
（一）木材市场价倒算法
又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗
的成本和合理利润，剩余价值部分作为林木资产评估值的一种方法。
E＝W–C－F
式中：E—林木资产评估值；W—销售总收入；C—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费
用、财务费用及有关税费）；F—木材生产经营利润。
『提示』市场价倒算法是成熟、过熟林林木资产评估的常用方法。计算简单，测算结果最贴近市场，
最易为市场和评估当事人所接受。是森林资源资产评估中最基本的方法。
『例题 5-1』某民营林业公司拟转让近期收购的 100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用
材林，林龄为 28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为 18厘米，平均树高为 16米，
平均蓄积为 160立方米/公顷，请评估该小班价值。据调查相关技术经济指标为：
（1）木材价格。木材价格以委托评估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待
评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。经调查分析，杉原木售价 800元/立方
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米，杉综合材售价 650元/立方米。
（2）木材经营成本。木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销
售管理费等，以出材量为计算基数，合计为 170 元/立方米。
（3）木材销售税费。木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合
计按销售收入的 %征收。
（4）经营利润率。按主伐成本的 %计算。
（5）出材率。按委估资产地方标准《xx市县林区商品林主要树种出材率表》，胸径为 18 厘
米的杉木出材率为 70%（原木 25%、综合材 45%）。
（1）主伐收入 W＝100×160×25%×800＋100×160×45%×650＝7880000（元）
（2）主伐成本＝经营成本＋销售税费
C＝（100×160×25%＋100×160×45%）×170＋7880000×18%
＝3322400（元）
（3）木材经营利润 F＝3322400×16%＝531584（元）
该林分评估值＝7880000－3322400－531584＝4026016（元）
『例题·单选题』某民营林业公司拟转让近期收购的 100公顷杉木林，该林分经营类型为一
般用材林，林龄为 30年，已过主伐期，处于成熟林组，经调查分析，该木材销售总收入为 800000
元，木材经营成本为 594000 元，木材经营利润为 95040元，使用木材市场价倒算法计算，该林
木资产评估值为（ ）。
元 元 元 元
『正确答案』C
『答案解析』林木资产评估值＝销售总收入－木材经营成本－木材经营利润＝800000－594000
－95040＝110960（元）
（二）市场成交价比较法
市场成交价比较法是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森
林资源资产评估值的方法。
对同一评估对象应选取三个及三个以上参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算
术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结论，并在评估报告中披露
所采用的方法和理由。
式中：E—评估值；X—拟评估森林资产的实物量；Ki—第 i 个参照交易案例林分质量综合调整系数；
Kbi—第ⅰ个参照交易案例物价调整系数；Gi—第 i 个参照交易案例市场交易价格；N—参照交易案例个数。
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『例题 5-2』某公司拟转让 8公顷的杉木成熟林，要求对其林木资产进行评估。根据资产清
查该小班面积 8公顷，蓄积量 1200 立方米，地利系数为 。
参照案例 A：某公司 2年前以 200000 元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相
近的杉木成熟林 7公顷，蓄积量 950立方米，地利系数为 。目前，木材销售价格由 2年前的
700元/立方米上涨为现在的 800元/立方米。
参照案例 B：附近林场 1年前以 160000元向邻村购买年龄、树高相近，平均胸径为 20厘米
的杉木成熟林 6公顷，其蓄积量为 900 立方米，地利系数为 。1年前杉木原木材销售价格
为 750元/立方米。
参照案例 C：某个体户近期以 100000 元购买了年龄、平均胸径、树高都与该小班相近的成熟
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林 3公顷，蓄积量 500立方米，地利系数为 。
根据上述指标，评估过程及结论如下：
参照案例 A可得：
K1＝÷＝； Kb1＝800÷700＝
G1＝200000÷950＝
E1＝K1·Kb1·G1＝××＝
参照案例 B可得：
K2＝÷＝； Kb2＝800÷750＝
G2＝160000÷900＝
E2＝K2Kb2G2＝××＝
参照案例 C可得：
K3＝÷＝； Kb3＝800÷800＝1
G3＝100000÷500＝200
E3＝K3Kb3G3＝×1×200＝
用算术平均数得出单位蓄积林木评估值：
E＝（＋＋）÷3＝（元/立方米）
总评估值 E 总＝EX＝×1200＝240996（元）
