（商业模式）上海新天地商
业模式分析
专题研究—
上海新天地：何以成功，如何借鉴
■说起新天地来晨莹一脸兴奋：“最喜欢新天地的酒吧，每家都各有自己的特色，又离
得近，每次可以先在这家吃饭，再去那家喝酒。你可以彻底的放松。”……每当有外地的朋
友到访上海，她便会把他们带到新天地，有时，晨莹还会和妈妈一起，在此感受时尚年轻的
魅力。
■Vincy任职于一家大型境外媒体公司，如今 Vincy经常会带客户去 T8、CHE、采蝶轩，
因为客户比较喜欢那里的环境及品味；除去公事，她自己喜欢去 Ven Ice品尝甜品，到宝莱
纳、Luna、新吉士或 TMSK和朋友聊天。
■在台北、香港、上海、北京都生活过的 Paul是一家多媒体制作公司的资深视觉设计，
对美感比别人更多份挑剔。可刚进新天地时，Paul 还是感到惊喜：“原本我一直对苏州园
林的仿古建筑情有独钟，来到新天地，才发觉这里中西合璧的石库门建筑是如此的独特。”
新天地还诱发了他不少创作灵感……所以独爱新天地怀旧又新潮的广阔空间。Paul最喜欢 T8
的氛围：“很温馨的格调，是适合遐思的地方”。
■在广告界任职的孙玮道出了他对新天地的感觉：“新天地不仅有怀旧的外表，更有内在
的艺术气息。”对他来说，新天地是高贵、典雅的。孙玮最喜欢去新天地南里的 ：“那
里的爵士乐表演非常专业，感觉轻松自在。”
■从事专业摄影工作多年的杨泳，常去的是宝莱纳，“那里气氛比较轻松，那些明星们
工作累了大多喜欢去那里休息。”他自己则很称道新天地举办的各种文化活动或艺术展览，
希望新天地能多一些这样的活动或场所。
■张洪亮是一家公关公司的总经理，认为新天地带有浓郁的海派文化气息，“中西合璧
是上海的特色，新天地是不能随意复制的。”谈到新天地的消费，他说喜欢去南里的“翡翠
酒家”吃东西，需要彻底的身心放松时，就去亚历山大做 SPA。然而就整体气氛而言，他自
称更喜欢北块广场，“更精致一些”。
■善于思考的张军是一个工作很努力的人，休闲经常也成为工作的一部分。“透明思考
是我最常去的地方，特别喜欢它的艺术气息，是一个能激发人灵感的地方……透明思考还准
备为一些传统艺术提供舞台进行演出，我想这是传播中国古老文化的好机会。”外形时尚的
张军也曾经从事过流行音乐，他还特别提到 ARK的音乐，“很纯粹，也是一种坚持”，其实这
也正是他本人所具有的艺术气质。
目 录
目 录 _____________________________________________________________________3
项目概况 ____________________________________________________________________4
附：太平桥地区改造计划 ____________________________________________________4
开发商：瑞安集团 ____________________________________________________________5
石库门的历史和现实状况 ______________________________________________________6
新天地开发改造的 5个理念 ____________________________________________________7
建筑理念与特色：整旧如旧，翻新创新 __________________________________________7
定位：步步深入，层层提高 ____________________________________________________8
布局：源自历史、围绕理念、强化特色 __________________________________________9
特色：既突出又明显，且浑然天成 _____________________________________________11
项目推广：持续性的整体公关 _________________________________________________12
附：AT xintiandi二月号目录 _______________________________________________13
获得的部分荣誉 _____________________________________________________________14
开发商的利益：高投入、高产出 _______________________________________________15
媒体评论摘要 _______________________________________________________________15
市场检验过程：上海新天地成功的 14个因素 ____________________________________17
上海新天地模式在全国各地的扩散 _____________________________________________18
质疑的声音 _________________________________________________________________19
建议：要“创新性借鉴”，不能单纯克隆 ________________________________________20
声音一：宽巷子、窄巷子 VS “新天地” ----《成都晚报》 _____________________21
声音二：上海新天地经营模式分析案例 很难克隆----《中国经营报》 _____________23
声音三：上海老头不能克隆 ___________________________________________________27
声音四：现代时尚点缀古典山水 西湖天地胜过上海新天地----《联合早报》 _______28
项目概况
上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”， 是一
个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约 亿美元，于 1999年初开
工建设，第一期工程新天地广场 2000年 6月全部建成，2001年 9月对外营业。
上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮
海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站
和南北、东西高架路的交汇点。
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门
旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功
能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百
货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建
筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建
筑奖”。
独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众
多游客。便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着
大批的商务客户。
新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，
还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。
上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅
游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而
带动整个地区的房地产开发。
开发商：香港瑞安集团、上海复兴建设发展有限公司合资开发。
策划：香港ＳＰＡＣＥ控股集团
项目设计：美国活特及佳帕塔设计事务所和新加坡日建国际设计有限公司。
建筑顾问：上海同济大学建筑设计研究院。
要能达到深刻理解上海新天地的定位，除了整个海派文化、石库门、中国及
上海经济高速发展之外，还必须从整个太平桥地区改造计划这个角度来考察，从
比较微观的角度看整个区域改造计划的整体性、互补性、可持续发展性。
附：太平桥地区改造计划
上海新天地广场是瑞安地产改造“太平桥”地区的第一期项目。整个“太平
桥”开发计划于 1996年底开始筹划，占地达 52公顷，建筑面积达 130万平方米，
目标是将位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，改造成兼具传统风貌和新世纪大
都会魅力的综合社区。
在整个太平桥地区改造计划中，除上海新天地外，还有：
翠湖天地：翠湖天地是太平桥地区重建计划中的高级住宅项目，总建筑面积
达 68万平方米。此项目面向太平桥人工湖绿地，毗邻上海的商务中心区淮海中
路，与时尚热闹的新天地及地铁站仅一湖之隔，并拥有广阔的绿化庭园和完备的
休闲设施。翠湖天地第一期包括三栋 8至 12层的低层大厦、两栋 19至 23层的
高层大厦以及两栋低层的独立别墅及相连复式别墅。
企业天地：企业天地位于太平桥人工湖畔长 公里的湖滨路旁，临近地铁 M1
线黄陂南路站及将于 2005年完工的 M8线西藏路地铁站，总建筑面积 50万平方
米，包括多栋甲级写字楼、酒店、商场以及其他商业设施，落成后将成为上海市
中心卢湾商业区的新焦点。
太平桥人工湖绿地：上海新天地旁开辟了太平桥人工湖绿地，占地 44000平
方米，位于整个太平桥地区重建计划的中央地带。园内广种树木，为游人提供休
憩空间。原中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地 12000平方米。绿地北面
开辟了一条长 公里的湖滨路，沿人工湖勾画出一条优美的曲线，与湖西的上
海新天地石库门建筑连成一体，成为上海市中心一出独特的新景观。
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开发商：瑞安集团
瑞安集团主席兼行政总裁罗康瑞于一九七一年在香港创业。至今，瑞安已由
开始时的一家小型建筑公司，发展成为一个多元化的集团，业务包括建筑及承建、
建筑材料、物业发展及投资，业务领域并已跨出香港的基地伸展至中国大陆及北
美洲。经过不断拓展，瑞安集团旗下现有超过四十间成员公司。
在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业
有限公司，并于同年二月在香港联合交易所上市。现时，瑞安建业之主要业务包
括：中国内地房地产开发、水泥、建筑、建筑材料及环球建材贸易。
瑞安集团旗下之瑞安地产有限公司，从事地产发展及投资、物业管理、营销
及租售，在上海、香港、北京及广州均有投资项目。此外，瑞安集团亦拥有美国
纽约曼克顿区“Riverside South”地产发展项目百分之二十权益。
瑞安地产有限公司乃瑞安集团之附属机构，在香港及中国内地从事地产投资
及发展以及物业管理、营销及租售业务。瑞安早于一九八五年开始发展中国内地
业务，在北京及上海发展大型房地产项目，已完成的项目包括办公楼、住宅大厦、
商业中心及酒店等。
在内地之主要地产发展项目有：上海新天地、太平桥公园及人工湖、上海瑞
安广场、上海瑞虹新城一期、杭州西湖天地、上海城市酒店、上海城市公寓和北
京华威大厦。
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石库门的历史和现实状况
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种
用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种
建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民
宅相比，趋向保守。
上海的石库门住宅兴起于 19世纪 60年代。1860年以忠王李秀成为首的太平
军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万
计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建
设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为排联式的石库门里弄住宅。
为了迎合中国传统的家族居住形式，石库门除部分设计摹仿西洋排联式住宅
外，其布局大致仿江南普通民居。进门后为一天井，天井后面为客厅（上海人叫
“客堂”），之后又是后天井，后 天井后为灶间和后门。天井
和客堂的两侧分别为左右厢 房，二楼的布局基本与底
层相近，唯灶间的上面为“亭子 间”，再上面是晒台。
本世纪初以后，随着上海居 民的家庭向小家庭结构变
化，居民的生活习惯也发生明显 变化，石库门住宅的结构和
样式发生变化，有适宜小型家庭 居住的“单进”（即无厢房）、
“两进”（一客堂一厢房）。其规 模较大，弄堂宽约为 4米、
楼层主要为 2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都
安装了卫生设备。
30年代以后，由于上海住房紧张，部分住户又将多余的房间出租给他人，所
以大多数石库门改变了设计的初衷，成为多户同住一门的住宅。
石库门里弄在最多的时候有 9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成
以上。.单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的
历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正
常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，
取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人
们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。
由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑
已变得破旧不堪。
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新天地开发改造的 5个理念
◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。
◆昨天，明天，相会在今天……
◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。
◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到：历
史是怎样前进的。”
◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展，
投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要，创造符合国际行政人员要求
的优良生活及工作环境，通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地），
把整个环境营造好。
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建筑理念与特色：整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。
◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。
◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。
◆外表「整旧如旧」：
为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，
工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及
屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求
贴近它原来的面貌。
◆内部「翻新创新」：
内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的
青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电
梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
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定位：步步深入，层层提高
不可否认，除了设计理念新颖，运营管理到位外，市场定位准确也是使新天
地名声大作的一个主要原因。
“上海新天地”的定位经历了三个阶段的深化。第一阶段强调综合性，将餐
饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起；第二阶段，将该项目打造成
上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点；最后阶段的定位是，让新天地成
为一个国际交流和聚会的地点。层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上
了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球，在 Mall中脱颖而出（重庆晨报）。
（左图：梅艳芳在上海新天地举行上海演唱会新闻发布会）
从下列描述中，我们不难发现上海新天地是
如何在历史与现实、现在与未来、凝重与时尚、
建筑与文化中发现、确立自己的定位的。正是
因为上述矛盾的解决，才使新天地明确了自己
的位置：
目标群体：上海的年轻人阶层、中产阶级、
居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游
客。
年轻人的新天地：“小资”，这是最近在中国
年轻人之间流行的新词，和“小市民”并不是同一个意思。 典型的小资是在高
工资的外企工作的 20多岁的人。他们对最新流行、艺术、文化等极为敏感，周末的
时候喜欢在酒吧里用一只手端着鸡尾酒和别人聊天。
在新天地昂首阔步的小资们经常读的是翻译成汉语的《挪威的森林》等村上
春树的小说。
OL胡韵说，“周围是古老的中国，而这个角落却像外国一样，我喜欢这种不
平衡的感觉。”
中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是与有文化
品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。
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布局：源自历史、围绕理念、强化特色
新天地分为南里和北里两个部分。
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为
主，新旧对话，交相辉映。
南里建成了一座总楼面面积达 25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于 2002
年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除
来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、
美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人
提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化
身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大
利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石
库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中
国共产党第一次代表大会（「一大」）会址所在，辟为步行街。
南里和北里分别建有面积数百平方米的广场，广场上有各种建筑小品。
北里广场、南里广场、南里中庭、人工湖观景台克对外租用。面积共近 2000
平方米，分别适宜时尚演出、主题展览、各类产品推广、娱乐表演、产品展示、
新闻发布以及各种露天酒会。
露天酒吧和茶座更是新天地的一大景观。
根据上海新天地网站公布的内容，现在上海新天地南里、北里共入住商户 84
家，其中北里一共 45家，南里四层共 39家。
上海新天地招租的对象均是来自世界各地的知名品牌， 85%左右的租户来
自中国内地以外的国家和地区。上海新天地以餐饮为主，餐饮占到７０％的比例。
按类别分，则包括国际画廊、时装店、主题餐馆（如音乐主题餐厅等）、咖
啡酒吧街、艺术与文化、家居饰品、其他类别服务业等。
值得注意的是，上海新天地内的商户，一般来说本身不止有一个主题，比如
音乐餐厅，就同时兼具音乐、餐饮两个主题。比如比萨巴萨，就同时具餐厅、咖
啡吧两种功能。诸如此类。因此，新天地内商家来说，这种交叉经营，就增加了
特色和对特定人群的吸引力与亲和力。
从下表的类别粗略统计，可以看出上海新天地的主要经营内容。从下表最后
的总计数量，亦可印证交叉经营的状况。
表一：上海新天地商户交叉经营统计表
序号 类别 细类 数量 %（*/84）
1 艺术与文化 9 % 工艺、美术、饰品
2 娱乐 10 % 主题餐厅、视听、酒吧
中式风味 8 %
日本及东南亚 5 %
欧美风味 14 %
主题餐厅 3 %
美食广场 3 %
其他餐饮 6 % 冰淇淋、面包、甜品
3 餐饮
餐饮合计 39 %
4 咖啡店/茶居 6 %
5 零售服务 33 %
6 其他 1 %
总计 98 %
（图片：新天地北里入口）
总之，无论从哪一个角度讲，新天地的一切都在围绕着主题定位展开，一切
都为主题定位服务。主题的突出、主体的突出，
都极大的强化了新天地的特色，又反过来烘托、渲染了定位，自始至终、从里至外，
始终都在围绕着定位向公众传递着同一个信号。
（右图：上海 UME国际影城—上海新天地南里）
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特色：既突出又明显，且浑然天成
一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最大化的过程中，
下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、可资利用和挖掘的现有基础。2、小
环境的建设目标与大环境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良
性互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的即时沟通。
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出
又明显，且显得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整
体的特色，便呼之欲出了。
◆ 深厚的历史感：
在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代
装饰却丝毫没有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保
存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深
厚的历史感。
◆西方特色基础：
该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等
国的外资饭店、爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖
啡馆。
◆明星文化效应：
这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，
成龙、谭咏麟等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。
◆石库门博物馆：
通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了 20世纪初上海人家的生活形态，
让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。博物馆也通过图片。录相了解
上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
◆三元的客户关系管理(CRM)系统应用平台：
建立了一个可实时更新的，用于在线宣传的官方信息中心，全方位发布"新
天地"商户以及每天发生的各种市场活动的预告以及详细报道；根据"新天地"租
户的经营业务及需求，灵活、快速地为游客提供在线购物、座位预定、促销信息
发布、会员社区、营业额汇总等电子商务功能；通过线上、线下的多渠道来建立
完整的用户及会员信息数据库管理系统，并在此基础上实现针对特定用户的市场
营销宣传，建立一对一的客户关系市场营销，提高用户的忠诚度。最终建立起一
个良好的使运营方、商户和游客三方受益，符合"新天地"特有的运作模式。
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项目推广：持续性的整体公关
除了上述提到的各种因素以外，上海新天地的成功，同样也得益于新天地持
续地积极发起、参与、组织、承办一系列各种规模的公众活动，每一项活动都可
视为一个整体公关活动的有机组成部分。这样做的好处就是：
1、借助于媒体与参加者的宣传，扩大新天地的影响。
2、树立起热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象。
3、增加亲和力和凝聚力。
4、使自身的品牌的含金量不断增值。
5、通过对核心品牌的不断宣传，带动周边计划的形象与价值的提升。
据不完全统计，自新天地投入使用，经常性举办或参与过的活动有：
广场表演。
广场雕塑作品展。
“狂欢•九月”系列活动。
2003年，作为联合发起单位，参与了“极限阳光拉萨行”活动。
上海新天地 2003新年倒计时晚会。
上海新天地 2004新年倒计时晚会，主题：“新年新天地、万人狂舞不眠夜”。
刘德华等明星参加活动。（注，倒计时晚会已基本固定于新天地每年举行）
新天地啤酒节。
（右图：2003年 11月，准世界小
姐游览上海新天地酒吧留念）
民俗、洋气两相宜的迎春
活动，即北京的庙会。包括舞
龙舞狮队，感受现代都市传统的“年味”；由鼓手、吉他手、键盘手和主唱手组成
的乐队所带来的原创摇滚音乐，体验一个时尚的新年。初五的新天地，更有“迎
财神”特别节目，当天，在新天地的北里及南里广场上，“财神爷”将为游客们
发送“新年红包”，为您带来新年佳运。
著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，也纷纷选择在上海新天地登场
亮相。
附：AT xintiandi二月号目录
通过 CRM系统的应用，上海新天地创办了活动推广电子刊物 AT xintiandi。
在树立形象、市场推广方面，上海新天地可谓不遗余力。下面，通过 AT
xintiandi二月号的目录，我们可以看到上海新天地的特点和特色、市场能力和
吸引力。
一、 本期焦点
1、民间艺术乐元宵 2004上海新天地元宵节。
2、浪漫二月 情定新天地
二、 时尚生活
1、在这里，分享至高无上的爱情
生活经艳 UME新天地国际影城 浪蝶餐娱天地
三、新店印象
1、老第坊 — 不欢不散的地方
2、天泰餐厅 — 至真至实 尽膳尽美
四、精彩回顾
1、新年新天地 万人狂舞不眠夜— 2004上海新天地新年倒计时晚会回
眸
五、觅影新天地
1、知性与灵性之美 — 记生活经艳市场部经理王仁志
六、二月快报
1、意大利式情人节 — Va Bene浪漫情人套餐
2、T8情人节
3、ARK情人节 PARTY
4、日本乐队 ERROR MESSAGE ARK专场
5、日本乐队 ST28 ARK专场演出
6、凯博西餐厅情人节套餐
7、《东方少女》水晶雕塑珍藏品
8、顾志军版画作品展
9、UME惊喜情人节
10、 水野龙生作品展
11、 王富强写生作品展
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获得的部分荣誉
2001年度中国年度新锐榜建筑奖。
2002 HIGH在上海—“最时尚场所”奖。
2002年 11月，在香港举行的美国建筑师协会年度荣誉颁奖庆典上，上海
新天地广场被授予“文化遗产建筑”奖。
上海新天地北里（兴业路以北部分）荣获 2003年度 Urban Land
Institute ULI Award for Excellence大奖。
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开发商的利益：高投入、高产出
上海新天地没有将商铺的产权分散出售给业主，而是留在了自己的手里，整
体运营。
面对商户，新天地只租不售，这样，新天地就有足够的空间和力量来集中资
源，调控业态与风格，最大限度的凸显特色。
对于商户，开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比
例的利润分成，年收入可达 7千万元～8千万元。
表面上看来，上海新天地的投资高达 10多亿元，但实际并非如此计算。由于
“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米 8000
元～10000元，到现在的每平方米 2万元。“翠湖天地”自 2002年 6月 7月销售
伊始售价每平方米就高达 17000元～25000元。一个房地产项目，一般都要投入
总销售额的 1%～2%做广告宣传。根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建
筑面积 80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。
但瑞安集团主席罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有 2000
多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
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媒体评论摘要
直逼香港的上海“新天地”。 《日本经济新闻》2002年 7月 13日。
上海新天地从时间的河流里往时尚的河流里淌。改变了石库门原有的居住功
能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成
集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。"《华夏时
报》2003年 7月 21日。
“新天地的改造品味高雅、富有想象，是保护建筑文化的一个绝佳范例。同
时它也告诉人们如何去建造一个相当受欢迎的旅游胜地。” 《南华早报》2001
年 11月 14日。
“这片神奇的土地仿佛正在迸发与生俱来的魔力，像磁石般吸引着目光挑剔、
成熟善变的都市人， …… 仔细想一想，“新天地”里融合的诱人要素其实很简
单，无非就是--都市、活力与创意。” 《上海星期三》2001年 11月 14日。
“上海新天地已经成为一个时尚新热点，游人在这里探寻美好的人或事物，
自己亦成为一道亮丽的风景线。” 《商业时报》2001年 11月 10日。
“张载养(卢湾区区长)：新天地是淮海路的一个休闲港湾，兼容性很强。在
此，老年人怀旧追忆，青年人感受新潮，老外品味东方文化，中国人感觉开放氛
围。新天地项目的机制也较好，在以后的旧房开发中仍可借鉴。” 《新民周刊》
2001年 10月 22日。
“(上海)中国最耀眼的大都会，亚洲发展最快的经济中心 …… 在上海有
一个“新天地”，开发商将破旧的石库门联排屋改造成一个消费者的天堂。” 《洛
杉矶时报》2001年 10月 19日。
“上海的新地标--新天地广场是个充满矛盾因子的综合体：既古典，又新潮；
深具文化情怀，也具有商业气息。当初罗康瑞力排众议斥资兴建时，还被认为疯
狂，如今证明靠创意能带来无限商机。” 台湾《远见》2001年 10月 15日。
“吸引人们驻足的理由，正是这里古老和时尚相结合的独特风韵。原汁原味
的石库门建筑，加上现代装饰、自动电梯、中央空调、宽带网等现代气息，促使
一些国内外最时尚的酒吧、餐厅和时尚精品店纷至沓来，使“新天地”成为石库
门衬托下的具有国际水平和文化品位的休闲中心。” 《文汇报》2001年 10月 2
日。
“将早经沧桑的石库门建筑翻新改建而成的「新天地」，展示的不再是市民
生活中的最琐细部分，而是一幅廿一世纪上海的剪影。” 香港《明报周刊》2001
年 9月 29日。
“专家从新天地里张望到的是这个城市里政府和企业对历史文化的尊重。”
《人民日报》2001年 9月 28日。
“从老上海弄堂里走出的“新天地”已成为眼下上海最风靡的休闲港湾之
一 …… ” 《解放日报》2001年 9月 28日。
中国掸去尘土，欢迎雅皮 “上海一个开发项目(新天地)将人们的目光引向
了中共一大会址，同时展示了八十年来中国历经的变化。” 《金融时报》2001
年 6月 25日。
“新天地始终把特色文化作为自己的“命脉”，建筑风格也好，招商布局也
好，从东方视角入手，把握现代生活节奏，老房子以新旧文化为凝聚力，传播中
西文化神韵。” 《中国经营报》2001年 5月 17日。
“由香港瑞安集团为主营造的新天地广场引起了媒体的新一轮关注。这个投
资达 12亿元人民币、保护性利用沪上石库门民居的旧城改造项目无疑具有为人
称颂的文化和历史意义。” 《21世纪经济报道》2001年 2月 19日。
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市场检验过程：上海新天地成功的 14个因素
◆上海经济的持续增长：香港贸易发展局 03年 3月总结的报告说，上海和香
港的生产总值（GDP）在过去十年的基础上保持增长，到 2015年上海的总额会超
过香港，2020年上海的人均 GDP也会超过香港。
◆选址时，周边有高档居住区作为购买力、消费能力的支撑。
◆欧美建筑存在的基础。
◆危旧房改造（历史价值很高的石库门建筑区）。
◆把握了石库门这一海派文化的精髓。
◆建筑文化的保留与传承。
◆现代化的内部设施。
◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。
◆全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概念的诠释。
◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象。
◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经营寓于文化中，所
以得到上海本地人的认可。
◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。
◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城隍庙、玉佛寺、豫
园、上海老街、东方明珠电视塔、人民广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为
旅行社的固定推介景点和外地人到上海的必到之处。
◆管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑出售，而是留在自
己的手里统一管理。物业所有者同时也是经营者，完全可以控制街区未来的发展
方向。（注，此做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主，但是需
要有合同保证业主需将物业委托给开发商统一经营，以利于发展方向的控制，避
免经营业态过多造成的经营风格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚
度）。
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上海新天地模式在全国各地的扩散
新天地设计师伍德说：在设计完上海“新天地”之后，几乎中国的每一个城
市都找过我。
北京：
苹果街社区："街、铺、院、景"四字真经是开发商对苹果商业街的总结。4
条由 600间商铺组成的全长 2000余米的苹果人文风情街试图让人们重新拾回对
商业风情街的信心。铺是临街的，铺面的大小是能否还原商铺本来特性的一个关
键，开发商有重拾古风遗韵的想法，这个想法最后诞生的时候加上了休闲式的院
落，这些院落当然是消费的场所，一个吃喝玩乐的所在。
建外 SOHO：正在建设的建外 SOHO将仿照上海新天地的业态模式，在北京 CBD
商务区营造一个有 16条步行商业小街、300个沿街店铺以及 20个双层花园的商
业街区。开发商注意到了"小"的韵味：街道的尺度小，广场小；在设计上突出了
无中心、多层次、混合就是活力，使 SOHO商业街更丰富、更亲切。据说全部建
成以后的建外 SOHO，每天将有 5万人在这里居住、办公、逛街、找乐。
西城区：西城区政府将投资近 300亿元，把人口高度密集、危旧平房集中的
阜成门地区建成融合现代都市风情和古都风貌的休闲、文化旅蝣区。在阜成门东
南端，将拆除危旧平房 20多万平方米，改善 8000户居民的现有住房条件；修建
一个占地 2．8万平方米，集休闲、文化、娱乐为一身的金融文化主题公园，公
园里设有表现金融历史人物、历史事件的城市雕塑和街头小品及石刻。
南京：
2003年 6月，南京有关机构宣布将在“总统府”旁，建一个仿民国建筑的休
闲文化区，风格和经营模式将“克隆”上海的“新天地”。而在此之前，南京鼓
楼区颐和路的民国建筑群，也称正在制订规划，准备“腾笼换鸟”，改造成以酒
吧茶社为主题的休闲商业区。与此同时，白下区也宣称，把百年老商业街太平南
路分三段改造，其中中段通过对富有文化内涵的旧建筑群的改造，让其发挥休闲
旅游功能，带动“人气”，也像上海的新天地，成为南京休闲旅游对外的“新名
片”。
海南：
1999年海南“南海传说”、“三亚博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发。
上海：
上海市虹口区政府于一九九八年底本着“修旧如初”的原则投入巨资对多伦
路进行了有效的保护和开发，初步形成了“名人故居、海上旧里、文博街市、休
闲社区”的区域特色，在海内外产生了一定的影响。
多伦路文化名人街，位于上海虹口区的静谧小街多伦路，历史上是一个中国
文化名人集聚的区域。如今，他们的故居大多保存完好，再加上区内拥有一百多
幢英、法、日、荷式洋房和大片石库门建筑群，构成了洋溢着昔日上海人家日常
温馨与浪漫气息的建筑博物馆。
在一期开发取得成功的基础上，虹口区政府与上海星科投资管理有限公司联
手制定了多伦路二期改造蓝图，拟用三至五年的时间，在多伦路周围方圆八十万
平方米的范围内，逐步建成一个以名人为核心，集商贸、文化、旅游和居住为一
体的国际性、多功能的都市休闲及文化社区，根据专家建议，多伦路房业形态有
别于传统商业街，这里将少一些千店一面的百货公司，多一些艺术馆、特色书店、
画廊以及音乐厅、精致的旱冰场等休闲设施，使之成为东方的 SOHO，上海的巴黎
藻泽地。
天津：
天津投资逾 500万元建成全国最大型健身公园，己对群众开放。该健身公园
占地 5万多平方米，建有网球场、篮球场、门球场、棋牌区、综合器材健身区、
乒乓球区、轮滑场、专业攀岩墙等设施，能满足老年人和青少年等不同年龄层次
群体的健身要求。在布局风格上，其最大特点是将健身活动寓于园林艺术和休闲
观赏之中。
……
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质疑的声音
1、房地产开发商：盲目克隆新天地的思路和模式，是否会水土不服？
2、新天地设计师伍德：在设计完上海“新天地”之后，几乎中国的每一个城
市都找过我，让我去他们那设计第二个“新天地”。我通常会劝他们不要重复“新
天地”的做法，应该发挥自己城市的特色，它的文化、艺术。（新闻周刊总第 152
期，2003年 10月）
3、上海新天地不是真正的 mall,虽说它的休闲娱乐功能不错，但购物功能并
不足，又没有大的主力店，只能算是一个娱乐中心，而并非 mall。
4、在中国商业区域改造的热点时期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但
是克隆上海新天地是需要有条件的，并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆
的最主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年
形成的，盲目引进往往会付出沉重的代价。比如在北京，虽然很多人都知道德国
鲜酿啤酒是世界一流的，但少有人喝，这使得诸多引进德国啤酒鲜酿设备的投资
者失败了之后还很茫然，答案其实很简单：北京人品尝啤酒的水平目前还只处于
“燕京”水平上，基本上分不出好坏来。
上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新天地”只能借鉴，不能照搬，
一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。 （中国经营报）
5、据了解，在北京，想将上海新天地成功地“移植”到北京的项目并不止建
外ＳＯＨＯ一个，张宝全的苹果社区、亦庄的“上海沙龙”，甚至是平安大街的
古粮仓附近及西四白塔寺周围也都有类似“新天地”的项目在酝酿之中。在这些
大大小小的项目中，究竟谁能成为人气最旺的“北京新天地”？谁能最终改变北
京人“八小时以外”的生活？（经济观察报）
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建议：要“创新性借鉴”，不能单纯克隆
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验
式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与 2000年左右的上海类
似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就
是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小
资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值
得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在
其建筑上倾注了更多的怀旧心理。更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
成长于石库门的上海新天地之所以成功，更有现实因素的成就，而这些因素，
北京的四合院恰恰具备的不多：（1）共享空间多。（2）面宽大、进深浅。（3）
统一的门头和招牌设计容易产生规模效应。（4）一般以二层为主，与客户人身间
的尺度感比较好。（5）上海天气潮湿，因注重通风而不是很在意采光，通道往往
狭窄，正如此，却反而能够创造出人气旺盛的氛围。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同
后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转
而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”
新天地，肯定会让人失望。重要的是学习上海善于“经营文化资本”的思路。否
则，以这个模式改建休闲商业区，即使模仿很像，建成后等于又落伍了。上海“新
天地”的魅力，在于其具备的上海历史文化风貌，是以上海独特的石库门建筑旧
区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行区。我们目
前可资利用的是四合院，应该尽量把四合院这一“惟一性”放大。
3、在展示这些文化资本的内涵时，一定要充分考虑到现代人的直接感受性、
参与性需求。否则，很难像上海新天地那样具有感召力。
4、上海新天地总设计师伍德：我喜爱有历史的建筑，但是我也很实际：如果
一个建筑或者一个区，它有经济上开发的可行性，它就能够被保护下来，会变得
热闹而重新散发活力；如果它在经济开发上不可行，它就会死掉，就不再有活力。
所以最重要的是它是否有经济操作的可行性。……我不喜欢一个城市死板地把
原来的建筑保留下来。因为这只是死的一栋楼，重要的是楼里面的人生。人、文
化、历史交叠到一起。你不能只看一个建筑，我特别看重整个区的环境，包括它
的马路。如果你就留了一栋楼，没有了环境，这栋楼也就没什么价值了。
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声音一：宽巷子、窄巷子 VS “新天地” ----《成都晚报》
一直以来，旧城改造是开发界颇为头痛的问题，上海新天地的成功让人们看
到了一个新的开发方向，即文化创造商业价值。俗话说，“牵一发而动全身”，宽
巷子、窄巷子的改造让成都开发界有了更多的思考。
经营运作是关键
置信实业董事长杨毫：上海“新天地”最成功的地方不是建筑上的，而是商
业上的，它把海派文化、石库文化、酒吧文化以及音乐文化发挥到了极致。这就
像橱窗里的时装，别的地方只是一件衣服摆在那儿，而“新天地”不仅仅有衣服，
还有一个漂亮的小姐穿着它，这就是区别。因此，宽巷子、窄巷子这个地方的改
造是否成功，能不能做活，做到有血有肉，最终建筑不是问题，经营运作才是关
键。
借鉴可以照搬不行
万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模式固然不错，适当借鉴是可行的，
但完全照搬就会出问题。因为成都毕竟不是上海，没有上海那样国际化，商业氛
围也没有人家那样活跃。此外，新天地也有它的缺陷，单体建筑没什么说的，但
整体规划问题还是挺大的，而且它的规模太有限了，并没有完全体现“老上海”
的风貌。
留住个性并充分尊重传统
三利宅院张文斌：川西民居跟北京胡同有异曲同工之妙，宽巷子、窄巷子是
成都惟一遗留下来的清朝古街道，是川西院宅式民居的典型代表。成都楼市应该
多挖掘这种属于成都本土的院落文化，宽巷子、窄巷子的改造重点应在于留住个
性并充分尊重传统，保留成都有别于其他城市的历史风貌。
传统与现代共生
唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总建筑师）：在改造城市中心
传统街区的时候，应该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上的。其中，
要做到传承、保护和创造相结合，例如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、
做映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌，不意味着复古，更不是排除现
代，保留外貌，改造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要建立专门的机
制确定“魂”的东西，用一定的格式和规范去描述属于成都本土的东西。
打造“活体文化走廊”
市文联苏伟、钟山：宽巷子、窄巷子的改造不能只是形式上的，也不能只理
解为修个牌坊，“整整”路面，再弄一条仿古商业街那样简单，它涉及到建筑学、
历史学、民俗学等诸多内容。仅仅是将这些延续城市历史的街区保存下来还远远
不够，其着重点应在改造与保护的基础上，如何传承历史，如何引入现代商业元
素上下功夫，以构建和打造这一“活体文化走廊”。
城市孤本当下的尴尬
一位居于此地的李老先生：近几十年来少城的变迁，使以前达官贵人的公馆
变成了普通百姓的家。文人的风雅，小巷的风光，时代的印记，已在渐渐的逝去。
现在住在这非常不舒适，没有天然气、没有厕所、做饭烧蜂窝煤……真希望能早
日搬迁，让老屋得到保护和修缮，也为城市发展做一点贡献。记者刘雅芬李晖
“新天地”昨天与今天
上海“新天地”改建前是有近百年历史的旧里弄石库门建筑住宅群，改造后
的“新天地”将上海独特的石库门建筑、旧的街区，打造成具有国际知名度的餐
饮、商业、娱乐、文化的休闲中心。目前，“新天地”共有租户 92家，其中餐饮
占了 50％。开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例
的利润分成，年收入可达 7千万元～8千万元。今天的“新天地”已成为上海的
时尚新坐标。
宽巷子、窄巷子现状与未来
早在公元前 311年秦惠文王时，成都便有太城（亦称大城）和少城（亦称小
城）了，当时的少城比太城更为壮观。康熙五十七年（ 1718）清廷动员全川力
量修成都城。并在成都城西建满城，以驻八旗兵丁，满城当时亦称少城、子城。
大街（宽巷子）居住满族文武官员，小胡同（窄巷子）则住满族士兵，等级森严，
汉人严禁入内。由于年久失修，今天的宽巷子、窄巷子不仅建筑大多已十分破败，
而且由于外来人口的大量拥入，昔日的四合院已经变成了大杂院。改造后的宽巷
子、窄巷子———集历史、文化、商业、旅游于一体的新型都市景观将展现在人
们面前。
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声音二：上海新天地经营模式分析案例 很难克隆----《中
国经营报》
作者：全秋梅
上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海
近代建筑的标志之一———破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被
创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一
身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上
海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模
式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行
“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外 SOHO商业街”
建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照
上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续
高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。
本报驻上海记者站记者通过采访，分析总结了上海新天地的定位、规模、选址、
盈利等方面的经验。请看本期“上海新天地经营模式分析案例”。
定位
上海新天地是一个“Mall”
★上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投
资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究
竟是做什么？……去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩
目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个
Mall(英文全称“shoppingmall”)。
★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，
Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。
Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世
界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与
这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投
资风向，受到投资者的追捧。
★专家认为，中国的 Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力 Mall市场，
现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什么都往里装”，很多商家也在追
逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的 Mall)，也纷纷改名叫
Mall。
★什么是 Mall？国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一
个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与
“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。
许多造 Mall的企业有时候造的只是“ShoppingCenter”这并不是“Mall”
本身的含义，“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定
位”和独特的魅力。
★另有一种观点认为，Mall就是 ShoppingMall(意为大型购物中心)，是一
种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。
它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业
文明的产物。“shoppingmall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡
量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐
活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的 Mall。
★上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的
深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、
购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的
是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，
投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
★进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上
海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看
上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
★最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，
里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以
在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文
化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在 Mall中脱颖而出。
★曾在国外的 Mall购过物的人士说，发达国家那些“巨无霸”之所以吸引
人也得益于它的商品细分。上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消
费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头
堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城
市的时尚消费群。
★专家认为：“超大面积、超大规模、复合形态的 Mall不同于一般意义上
的大型消费中心，也非仓储式购物超市。一般来说，一个 Mall的有效商圈达
200～300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一
个区域的经济产生巨大的带动作用。”
规模
规模并不算大
★上海新天地占地面积 3万平方米，总建筑面积 6万平方米，从规模来看并
不算大。
★目前中国的购物中心开发商偏爱巨型化开发，政府又没有相应的立法限制，
甚至将购物中心的建设视为城市发展的形象工程、献礼工程，因此购物中心规划
越来越大，“3万、5万小弟弟，50万、60万不稀奇”，众多开发商展开了亚洲
第一 Mall竞争。据分析报道，到 2003年全国已有购物中心 300多家，正在上马
的面积超过 10万平方米的就有 200多家，号称亚洲和世界第一 Mall的项目不断
在媒体出现，有的建筑面积甚至接近了 90万平方米。上海目前开始营运的 Mall
就有 8家，最大的上海正大广场达 24万平方米，而较小的友谊南方商城也高达 10
万平方米。
★数据表明，西欧五国在人均国民收入 1万美元时，平均购物中心规模才有
3万～4万平方米。20世纪九十年代初期，美国、日本购物中心平均面积也只有 2
万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000～
180000平方米；社区性的购物中心，面积在 9000～36000平方米；邻里性的购物
中心，面积在 1800～9000平方米。在九十年代初期时，地区性购物中心仅占全
美购物中心总数的 5%，社区性的购物中心占 32%，邻里性的购物中心占 63%，目
前仍然保持这样的比例。很明显，有 2／3的购物中心是小型化的。中国人民大
学教授黄国雄就曾批评中国的购物中心在盲目造大，现在我国的购物中心平均达
到了 13万平方米。
选址
以高档住宅支撑
★上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中
心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了
一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具
有相当的信心，他认为，房地产跟经济增长肯定是挂钩的，在过去这 10年中，
上海的经济增长平均达到了 12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项
目，如果没人喜欢，没人租，那就是不正常的。
★Mall 应选址何处？一些购物中心按照国外的先进理念首先在城郊发展，但
是不久就出现了城市“空心化”的问题，为了振兴城市中心区，政府在城市中心
推行步行商业街的同时，也在城市中心区规划了少量的购物中心。目前中国在远
离城市的郊区建的 Mall，由于我国特殊的国情面临着种种的困难。
★Mall 与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国
表现明显。有数据显示，10万平方米的 Mall，周围需要 50万人口的购买力来支
撑。据上海当地电视媒体最新报道，上海正大广场在开业启动之初只启动了 30%
的功能，目前的招铺率也才达到 83%，而且其中真正开始运营的只有 53%，还有 30%
在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸
引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的 8家 Mall中，盈利的很少，
上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有 77%的消费者来自周围社
区。中国的 Mall的选址，大多数也是选择在城市中心区启动，但由于定位不明
确，与百货商店形成了直接的竞争关系，故而并没有获得好的效益。
★上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，
目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，
这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太
平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地 52公顷，与新天地一湖之隔
就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达 17000
元～25000元、创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。
即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上
海新天地也能有足够的购买力支撑。
模式
管理者与经营者分离
★上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际 Mall
运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为 Mall的组织和构造形式，包含
着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证
和提高管理水平，更可使 Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于 Mall
内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风
格。国内的造 Mall者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原因，其中主
要因为资金问题，大部分 Mall的运作模式最后都走了样。
★在珠三角，与天河城同一时期启动的第一代 Mall还有不少。但在开发商
资金实力不足和追求短期利益的背景下，开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。
遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最
后只落得个“启而不动”的结局。甚至出现了广州新中国大厦这种以反租的方式
出售铺位，但最后却出现因开发商资金链断裂而使业主铺位被法院查封的事情。
“商铺卖得太多，经营权无法统一，‘猫’(Mall)会变成‘老鼠’，新业态就成
了小商铺集成，比传统业态还传统。”业内有这样一种形象的说法。
★有了第一代 Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在
资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。数据表明，目前珠三角不少新建的 Mall
迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄 Mall的投资商大地集
团甚至准备出售 40%左右的商铺。潘石屹的“建外 SOHO商业街”现在正在热炒中，
而且他有意无意地在将上海新天地和 SOHO商业街相提并论。
但是，目前“建外 SOHO商业街”的商铺已经销售到小业主手中，为了形成
统一风格的商业街，推广人员需要小业主的委托，统一招租。潘石屹如何在商铺
卖出的前提下将知名品牌招商过来，引人注目。
★上海新天地开发进入到第二个阶段，即从 1999年 9月到 2001年 12月，
做了大概 300个以上大小的活动。这些活动很有针对性，针对一些文化政治的团
体，针对雅皮一族，针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不
同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的
对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的 98家租户中，85%来自中国内地以
外的国家和地区。
盈利
以房地产来带动
★上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方很强调这一点。
对罗康瑞而言，他并没有很强的石库门情结，改造石库门只不过是他的一桩生意。
投资方显然意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
★表面上看来，上海新天地的投资高达 10多亿元，但实际并非如此计算。
由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方
米 8000元～10000元，到现在的每平方米 2万元。“翠湖天地”自 2002年 6月
7月销售伊始售价每平方米就高达 17000元～25000元。一个房地产项目，一般
都要投入总销售额的 1%～2%做广告宣传。根据投资方公布的规划，太平桥项目将
兴建总建筑面积 80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高
得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有 2000多人
在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”此外，据报道，当初
罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区
的 52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛
越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而罗康瑞通过新天地，在中国赢得
了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，
在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。
★房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它
是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们
在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康
瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的 Mall，结果是满盘皆赢。
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声音三：上海老头不能克隆
作者：张辉
在上海看到的最有意思的事是：经常有一些上岁数的上海老头坐在路边吃冰
激凌。上海朋友对此并不奇怪：“还吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海确实是一
个非常“海派”的城市，这跟它的历史有关，在“西化”年头比较长之后，从小
“经常吃冰激凌之类”的小孩变成了老头，老头当街吃冰激凌也便成了很自然的
事情。
说这个事的意思是：并不是什么都能克隆的。上海有着和别的城市完全不一
样的东西，反过来，别的城市也有着和上海完全不一样的东西。两者在某些层次
上是无法相互学习的，比如说呼和浩特的老头就绝对不会当街吃冰激凌。
在中国商业区域改造的热点时期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克
隆上海新天地是需要有条件的，并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆的最
主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年形成
的，盲目引进往往会付出沉重的代价。比如在北京，虽然很多人都知道德国鲜酿
啤酒是世界一流的，但少有人喝，这使得诸多引进德国啤酒鲜酿设备的投资者失
败了之后还很茫然，答案其实很简单：北京人品尝啤酒的水平目前还只处于“燕
京”水平上，基本上分不出好坏来。
上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新天地”只能借鉴，不能照搬，
一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。
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声音四：现代时尚点缀古典山水 西湖天地胜过上海新天地
----《联合早报》
作者：张晨
“上海新天地”，一片以上海典型民居石库门旧宅改建而成的文化休闲地带，
如今是闻名海内外的时尚场所，上海都会新地标。最近，“上海新天地”的投资
开发商香港瑞安集团将成功经验带到素有“人间天堂”美誉的杭州，在西湖边打
造了上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”，为千年古城注入时尚元素，成为西
子湖畔第十一景。虽然“西湖天地”首期 5月 1日开业时正值中国大陆发生 SARS
疫情，但第一周游客人次就达到 15万。到了 SARS过后的 7月上旬，这里更是游
人如织，成为杭州城内最旺的时尚人士聚合之地。
港商应浙江之邀斥资 10亿人民币打造
不过，与“上海新天地”不同，瑞安集团原本并没有在杭州打造“西湖天地”
的打算，是后来应浙江方面再三邀请才作出这一投资的。
杭州是中国大陆最美丽城市之一，也是历史古城。“上有天堂，下有苏杭”
这句赞誉之语传神地描摹出杭州美景。杭州以河兴，碧波万顷的西湖孕育了杭州
悠久辉煌的人文历史。盛唐、南宋、清朝前期的杭州，曾经有过“烟柳画桥，风
帘翠幕，参差十万人家”的繁华全盛时代。多少文人墨客在此发思古之幽情，无
数英雄
豪杰为西湖美景而折腰，留下不尽的诗文辞赋美丽传说。杭州因此成为中国大陆
最负盛名的旅游风景区之一，每年到访的游客达 3000万人次。
右图：“西湖天地”所在的涌金池夜景
但是杭州的旅游休闲长期以来也有两大缺陷。一是国际海外游客在游客中的
比例太低，每年仅 100万人次，占游客总数的三十分之一。二是每到夜晚，游客
无处可去。尤其是冬季，西湖湖畔寒风阵阵一片肃杀，不见游人行踪。近年来杭
州市政府准备重新规划、开发西湖风景区，用国际标准和手笔提升杭州作为休闲
度假胜地的品质，完成从国内旅游热点向国际旅游热点的开发。
在国内外多方考察后，杭州市政府官员对“上海新天地”留下深刻印象，认
为它既保留上海老石库门民居风格，又创造了商业奇迹。因此，他们力邀瑞安集
团到杭州打造既具历史文化特色又有国际水准的时尚休闲场所。经反复考察论证，
瑞安集团接受了杭州方面的邀请，首期投资 10亿元人民币。
大玻璃将园林美景延伸进屋
首期“西湖天地”取名“园林篇”，坐落在西湖南线风景区内素有“长堤接
清波看水天一色，高楼连闹市绕烟火万家”之称的涌金池畔，与西湖十景之一的
“柳浪闻莺”相邻，占地达 3万平方米。
首期“西湖天地”内的十多幢建筑，幢幢都是西湖边上有来历的浙派老民居。
比如现在作为会所的涌金楼，原为北宋翰林学士领受庆宴之地，南宋时重建。到
清朝时改为茶楼。1925年成为辛亥革命元老的宅院，1965年恢复为茶室。这次
改建，保留了原先木质屋顶和园林风格。近 600米空间里，花岗石地板，透明清
片雕花玻璃窗，仿古黑檀木家具和真丝灯笼家具，营造出一个古典而又现代的迷
人世界。放眼窗外，西湖美景和四周园林翠色尽收眼底，回望楼内四壁，悬挂的
又是云淡风清的中国山水画，“景中赏景”的设计理念，完美演绎了建筑与自然
的和谐相融。
虽然“上海新天地”与“西湖天地”都是由美国设计师本杰明操刀，以保留
历史建筑为蓝本，将原来的老民居功能转化为商业功能，但上海新天地与西湖天
地还是有很大差别。“上海新天地”临近繁华商业街，是中西文化的融合，商业
味更为浓厚；“西湖天地”则依山傍水，有着得天独厚环境优势：面湖而立，绿
树成阴，繁茂绿色中夹杂着杭州传统的老式建筑。因此本杰明在设计上着重突出
杭州的园林特色，完全是中国文化的产物。“西湖天地”通过湖面、园林、历史
遗迹的组合，不露痕迹地将现代时尚元素融合进来，以现代手法传达出杭州特有
的山水园林历史建筑氛围。
“西湖天地”的老建筑，结构都没做太多改动，白墙黛瓦、檐角雕花、九曲
长廊这些杭州老建筑元素，都被完好保留下来。融合进的现代元素，主要是通过
大而透明的玻璃窗来实现。“西湖天地”内十几幢老建筑，无论是做餐饮还是卖
工艺品，酒吧还是茶室，都有顶天立地的透明大玻璃窗子，将屋外园林美景延伸
到屋内。大玻璃将屋内的人和屋外的景融合在一起又相互隔开，且不受季节替换
的影响，哪怕是北风呼啸的冬天，一样可以坐在屋内欣赏窗外的西湖景色。
特色商铺韵味各具
“西湖天地”的商户都是瑞安集团千挑万选最终确定的。它们大多符合“国
际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准。“上海新天地”的商铺是星罗棋布，一
家紧挨一家；而“西湖天地”的园林绿树铺天盖地，反倒是主角，掩映在绿树丛
中老建筑里的商铺则成了点缀，别有一番韵味。商铺虽少，特色十分明显。
比如“别有天茶酒年代”，匠心独具将中式茶、西方酒和江南餐结合在一起。
法国红酒，西湖顶级龙井、名贵武夷山大红袍、著名的徐家菜创始人徐正才大师
特别设计的江南名点——不同地域的人群都能从这里寻找到自己的所好。
“古美绣”，是家以绣品为主的古董店。店
主是个毕业于美术学院的上海女孩，整整做了 9
年古董收藏，然后到西湖天地开了这家“古美
绣”，她说这些绣品只应该为杭州而存在，西湖边才是它们的安身之处，连“上
海新天地”都不合适。“古美绣”经营的绣品多为明清两代皇族或民间所留存，
工艺精美。店堂内最显眼的是博古图，乃光绪年间宫廷之物。华丽红纱之上是绣
工心血铺就的香炉、文房四宝、佛手、凤凰宝瓶、玉如意、牡丹花，极尽奢华之
能事。这件绣品采用的是纱线，据说用这种材质和针法一人一天只能出一小朵花，
所以这样一件作品凝聚了 3000绣女的心血。另外一条清朝贵妇的百褶裙，是真
大面透明的玻璃
为“西湖天地”带来现代气息。
材实料的织金绣，还是纯天然植物染色。这条百褶裙不能洗，一洗颜色就会花掉。
因此那些贵妇穿过一次后就放在家里准备作为日后的陪葬品。
还有“福林堂”，始创于 1857年，是云南现存最古老药店，主要经营各类
保健零食和茶饮，其中花茶茶饮系列有舒压茉莉花茶、解郁玫瑰花茶、安神桂花
茶等；疗效茶饮系列分为健胃、降压、降火、美颜、瘦身等。这些产品都是将中
药养生概念融入到自然时尚的生活方式。
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声明：本文基础资料及数据来源主要采编自互联网络，含所涉及各平面媒体
资源。经综合、编辑、整理，加入特约地产专家以及作者个人的分析观点后成文。
对所引用资料及信息的作者，没有全部注明，在此一并致谢。
