华商之都城市综合体开发方案
2007年12月26日
目 录
3第一章 华商之都城市综合体项目的背景与标志意义
项目概述
项目开发的现实意义
开发企业目标
5第二章 华商之都城市综合体项目的定位
项目定位
客户定位
核心目标——树立品牌
8第三章 华商之都城市综合体项目的评价
项目评价
项目实施的优势、难点及对策
10第四章 华商之都城市综合体项目的设计
项目形象设计
项目规划设计
项目建筑设计
物业服务
16第五章 华商之都城市综合体项目投资计划
总投资估算及建设周期
用地选址
土地出让
开发主体及资金筹措
第一章 华商之都城市综合体项目的背景与标志意义
项目概述
大量确凿的或比较有参考价值的文史、文献、文物、文论证明，河南商丘以先商文化和古老都邑为历史背景，以“商祖王亥”为史学人物标志，是中华民族发展史上迄今发现最早的规模性、业态性、远程性从事商贸活动的发轫地，是“三商之源”即中国商人、商品、商业的起源地，是中华商业历史文化的古老标志地。
近年来商丘市重视联合海内外专家大力开展对华商文化遗产进行挖掘、保护、传承的工作，进行“中国商丘、华商之都”的历史文化名城品牌形象定位，有关历史依据与支撑因素是比较充分的。该项定位由中国城市竞争力研究会提出建议，众多权威专家论证赞同。该城市品牌的定位，将有利于为商丘文化兴市、商业兴城找到灵魂，为古代华商文化与当代华商精神的连接找到必要的纽带，为城市发展与竞争力提升找到一个文化方面的突破口。
项目开发的现实意义
中国·华商之都城市综合体的建设，将是在商丘市委、市政府领导的认同和支持下，由港深合作者携手打造商丘“华商之都”城市品牌、建设“华商之都”品牌城市专题行动中迈开的重要步伐。
华商之都城市综合体由高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民休闲广场及大型高尚居住社区等组成。
华商之都城市综合体的建成，将扩大中心城区的影响力、辐射力和带动力，为进一步改善城市基础设施、完善城市功能、巩固商丘华商之都地位，增强商丘在中原城市群中的带动作用。“华商之都城市综合体”项目建设将会使商丘老城成熟区迅速形成强大的人流、物流、信息流、资金流，形成名副其实的商业经济圈，成为商丘中心城区新的投资兴业热土，陆续建成的商业、商务、商务楼将成为商丘新的地标性建筑和亮点区域，对于进一步提升中心城市的商业档次、品位都将发挥重要作用。可以想像，华商之都城市综合经济圈将成为河南众商圈中的新贵和新星，在不远的将来华商之都经济圈将成为商丘商业最具活力、最具潜力的高档商业区域之一，对进一步强化商丘的枢纽地位，提升商丘商业影响力，建设商丘商贸都市都有十分重要的意义！
开发企业目标
香港九加二房地产集团有限公司，是香港盛大集团及其战略合作伙伴—中国城市竞争力研究会,按照“打造城市品牌，建设品牌城市”之发展宗旨与发展模式在商丘进行主题地产与主题文化的投资发展企业。
企业在商丘投资发展的目标：
★ 打造城市品牌，建设品牌城市
★ 与商丘同发展、共繁荣
★ 深入研究华商之都，持续塑造华商之都，参与建设华商之都
★ 商丘城市发展的友好合作伙伴与“华商之都”主题投资者
★ 城市综合体模式房地产的开发运营商
第二章 华商之都城市综合体项目的定位
项目定位
本项目以“中国商丘·华商之都”为主题,以矗立城市建筑名片、构筑城市中心经济圈为核心创意，将商圈经济、综合商业、高尚人居的产业理念、建设模式、技术体系导入商丘，树立“华商之都”城市品牌形象，突出购物、休闲、生活、商务等服务功能，将中国·华商之都城市综合体打造成为商丘最大的旗舰级国际集成街区。
华商之都城市综合体由高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及大型高尚居住社区等组成。城市综合体是一个新的地产模式，就像一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；同时她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响”，一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。
本项目各部分的产品定位为：
◆ 办公——→智能化办公环境，城市品牌形象的名片建筑。
◆ 酒店——→引进旗舰级国际星级酒店。
◆ 商业——→首席STREET MALL，商业聚集效应的的专业探索。
◆ 公寓——→商务投资者的高端下榻、寓所。
◆ 住宅——→第一标志性花园社区，浓缩型城市住宅。
华商之都城市综合体功能定位示意图（参考）
客户定位
主要客户群：
· 来自全国各地及境外的华商及高端商务投资者
· 本地有成就的高端客户
★ 项目所在地周边商业投资者
★ 政府派驻机构、高端企业、相关项目企业
★ 对高尚住宅的交通、休闲、购物便利性要求较高的广大消费人群
核心目标——树立品牌
企业目标的界定
项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献作用是十分巨大的，借助项目运作的成功，确立本集团在商丘房地产行业的地位和影响力，综合提升本集团的品牌知名度、美誉度和扩张力。
项目目标的界定
大型城市综合体是经济发展的必然要求。城市综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文化文娱等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。在国外早已发展成熟的"城市综合体"，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。
城市综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。
将本项目建设成以购物、休闲、生活、商务等服务功能、文化功能、技术功能为中心的商丘最大的旗舰级国际集成街区，为商丘引进外资、拉动本地需求、发展商业经济、探索人居产业提供文化、经济、技术示范。促进商丘“华商之都”品牌与区域价值、消费者客户价值、开发商企业价值的同步提升。
第三章 华商之都城市综合体项目的评价
项目评价
◆ 项目人气指数旺盛，主题概念定位新颖而有吸引力，先天条件十分优越，这必将吸引更多的置业者及投资客。
◆ 开发商的品牌与实力为项目的成功提供强有力的保证，项目的庞大规模必将成功打造华商之都城市综合体品牌。
◆ 商丘市建市十周年庆典以及“华商之都”品牌与商文化的推广,给项目的开发带来了新的契机。
◆ 2010年之前正是项目的最佳开发时机，最迟应在5年之内全部开发完毕。若抓紧时间尽早、尽快开发，可获得更大的投资回报。
项目实施的优势、难点及对策
项目具有的突出优势：
◆ 项目人气指数旺盛，主题概念定位新颖而有吸引力，地理条件十分优越。
◆ 开发商的品牌与实力为项目的成功提供强有力的保证。
◆ 商丘市建市十周年庆典以及“华商之都”品牌与商文化的推广,使本项目的开发获得了新的契机。
本项目实施的难点：
1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；
2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断调整和完善；
3、房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托第三方代理销售的方式。
相应对策：
1、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
2、严格执行设计标准，积极推广标准设计；及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。
3、建立完善的营销推广策略和一支高素质的营销队伍，或采取全权委托第三方代理销售的方式。
4、在项目的报建开发过程当中，若能得到市委、市政府领导的大力支持，将会使项目开发更加顺利的进行。
第四章 华商之都城市综合体项目的设计
项目形象设计
项目形象往往是根据项目定位和名称而制定的。根据本策划方案的定位，我们初步提供以下多条主打广告语和形象概念，不再作具体分析，仅供初步参考：
★ 中国商丘·华商之都 ★
★ 首席智能生态城市综合体 ★
★ 在这里，你的人生将一路精彩 ★
★ 眼界的宽与窄，决定人生的高与低 ★
★ 矗立城市名片建筑，构筑城市中心经济圈 ★
地标建筑形象图1（参考图）
地标建筑形象图2（参考图）
项目规划设计
项目规划设计理念以持续深化塑造“华商之都”城市品牌为主题，为商丘引进外资、拉动本地需求、发展商业经济、探索人居产业作出一份贡献。整体规划设计将精心营造城市综合体的建筑特色，突出不同于其它项目的品质，让消费者切身感受生态、智能化所带来的生活品质。本项目规划设计特点主要表现在以下几个方面：
多功能的城市开发
城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，如纯住宅开发、纯写字楼开发等。华商之都城市综合体将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅等。
不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城"。大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，购物广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
总之，城市综合体的多功能特性使项目的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。
街坊式的街区布局
在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。
街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。
我们在城市综合体设计中将采用街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。
开放式的城市空间
我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置。
在寸土寸金的综合商业项目开发中，这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意…
地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。根据实际地质情况和规划要求来设计地标式建筑，如高层办公楼、酒店或公寓等。
城市综合体总体规划示意图（参考图）
项目建筑设计
项目建筑设计以生态、智能化为主题，突出不同于其它项目的品质，项目在建筑设计上要具有一定的风格，这样便于产品品牌的宣传。建筑外观上一定要具有现代建筑风格，要具有时代气息，这样才能够体现项目的主题。分别在以下一些方面进行考虑：
①电梯 ②强电、弱电、供水及布线系统 ③智能化系统（消防、安全、信息、网络）
④大厅 ⑤公共通道装修 ⑥生态循环利用系统
（本图片仅在建筑设计时作为参考）
物业服务
从观念上，必须是物业服务，而不是管理，即使是管理也只是管理物业，而不能对业主有管理的、命令的方式，这样可能免去许多不应该出现的纠纷。建议引进星级物业进行物业管理，这样开发出来的产品在形象上就无形的上了一个档次，同时这也是项目的一大卖点。
第五章 华商之都城市综合体项目投资计划
总投资估算及建设周期
华商之都城市综合体：她由高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及大型高尚居住社区等组成。城市综合体是一个新的地产模式，就像一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；同时她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是华商之都城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响”，一个“资源共生、聚合增值”的全新华商文化经济圈。她是一座外观大气俊朗、豪华高尚但又生态节能，内部设施齐备、科技一流的标志性华商之都文化、经济型主题城池，它将快速推动商丘未来城市华商经济CBD的形成和发展，它是商丘城市品牌形象的名片建筑。华商之都城市综合体初步计划投资8-10亿人民币，建设周期2-3年。
用地选址
我们根据华商之都城市综合体项目形象和功能定位，在充分了解商丘市市区当前可供开发利用的土地储备情况后，建议“华商之都城市综合体” 选址以商丘市地委行署旧址为首选区域，从而快速带动商丘未来城市华商之都商业经济圈（CBD）的形成。项目用地选址将会是在符合商丘市土地利用总体规划的前提下由政府划定用地范围，经双方协商确定。
土地出让
项目前期由投资方根据商丘当前可供开发利用的土地储备情况提出用地选择要求，在符合商丘市总体规划的前提下由政府划定用地范围，经双方商定确定相关经济指标和开发时间后再由政府组织在香港或海外进行定向国际招标，从而保障项目的高起点、高水准和高影响力。
开发主体及资金筹措
项目开发以香港九加二房地产集团有限公司为主，并由其联合香港及国际间的投资企业和财团组成项目的投资主体，从而为项目顺利开发提供良好而坚实的保障
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