（企业管理手册）北京东方
民生置业有限公司管理制
度手册
房地产企业管理制度手册
北京东方民生置业有限公司
2013年 8月
目 录
第 9章 投融资开发管理制度...................................................32
9．1 投资管理制度.......................................................32
9．1．1 项目投资管控制度............................................32
9．2 融资管理制度.......................................................36
9．2．2 融资执行管理办法............................................36
第 10章 营销管理制度........................................................40
10．1 营销策划管理制度..................................................40
10．1．2 营销费用预算管理办法.......................................40
10．2 销售与服务管理制度................................................41
10．2．1 地产项目销售管理制度.......................................41
第 11章 工程造价与预决算管理制度............................................45
11．1 工程造价管理制度..................................................45
11．1．1 工程计量计价管理规定.......................................45
11．2 工程预决算管理制度................................................48
11．2．1 工程预算编制管理规范.......................................48
11．2．2 工程项目预结算管理细则.....................................50
第 12章 工程材料设备管理制度................................................55
12．1 工程物料设备采购制度..............................................55
12．1．2 重要设备招标采购管理制度...................................55
12．1．4 相关部门指定材料采购管理细则...............................58
12．2 材料设备运输与存档制度............................................60
12．2．2 仪器设备档案管理制度.......................................60
第 13章 工程技术与质量管理制度..............................................61
13．1 工程技术管理制度..................................................61
13．1．2 施工图纸管理规定...........................................61
13．2．2 工程质量管理实施办法.......................................62
13．2．3 工程竣工验收管理制度.......................................65
第 14章 房地产项目管理制度..................................................68
14．1 房地产项目开发制度................................................68
14．1．2 项目可行性研究管理办法.....................................68
14．1．4 房地产项目立项报批办法.....................................72
14．2 房地产项目实施制度................................................74
14．2．2 工程施工控制制度...........................................74
14．2．4 工程验收管理办法...........................................76
第 15章 房地产财务管理制度..................................................78
15．1 财务会计管理制度..................................................78
15．1．2 会计核算规范...............................................78
15．2 审计与差旅费报销管理制度..........................................86
15．2．2 纳税管理办法...............................................86
第 16章 房地产行政人事管理制度..............................................92
16．1 房地产行政管理制度................................................92
16．1．2 行政事务管理制度...........................................92
16．2 房地产人力资源管理制度............................................95
16．2．2 考核管理制度...............................................95
第 9章 投融资开发管理制度
9．1 投资管理制度
9．1．1 项目投资管控制度
制度编号
制度名称 项目投资管控制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了加强××集团公司及下属企业的投资管理，规范投资行为，防止投资的随意性、盲目性，
降低投资风险，依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情况，特制定本制度。
第 2条 投资发展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业
项目投资管理的主管部门，主要负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研究报告的申报审批。
第 3条 投资原则具体如下。
1．必须遵守国家法律、法规，符合国家产业政策。
2．必须符合本集团的发展战略。
3．必须坚持效益原则，原则上长期投资收益率不应低于集团的净资产收益率。
第 2章 投资审批权限
第 4条 集团控股企业的投资审批权归属集团公司，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管
一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系实
行分级管理。
第 5条 集团公司及所属企业应制定本企业产业发展中长期规划和年度投资计划；所属企业的年度投
资计划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。
第 6条 设立新公司、参股其他公司等权益性长期投资，投资额 100万元以内（含 100万元）的，由
集团总经理审批；100万～500万元（含 500万元）的，由集团董事长审批；500万～1 000万元（含 1 000
万元）的，由集团董事会批准；投资额在 1 000万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资本市场实施
并购，须经集团股东会批准。
第 3章 投资审批程序
第 7条 集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发，必须事先进行可行
性研究，从以下 6个方面进行定量和定性分析、评价，具体内容如下表所示。
公司投资项目可行性研究内容一览表
可行性研究项目 可行性研究内容
项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划
通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较项目开发必要性研究
分析项目建设规模是否合理
项目位置是否合、是否符合城镇规划和国土管理的要求
基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证
工程地质和水文地质是否符合项目建设要求
项目开发条件分析
拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设
总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况
资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当
各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率
基本经济数据
测算与分析
项目费用的鉴别和估算
编制项目财务效益分析表，主要包括贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金
流量表等
计算财务动态分析指标，主要包括财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等项目的财务效益分析
计算财务静态分析指标，主要包括投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资
回收期等
盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点
项目不确定性分析 敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用程
度等
项目不利因素
风险分析
预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施
第 8条 按本制度必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进
行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团公司投资发展部。
1．项目投资申请报告或建议书。
2．投资单位对投资项目的投资决定或决议。
3．项目可行性研究报告。
4．有关合同、（协议）草案。
5．资金来源及投资企业的资产负债情况。
6．有关合作单位的资信情况。
7．政府的有关许可文件。
8．项目执行人的资格及能力等。
第 9条 集团公司投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并
提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征求集团主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面返回
申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。
第 10条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开
投资审议会的建议。
第 11条 投资审议会的内容主要包括以下 4个方面：查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案；
对项目的疑点、隐患提出质询；评价项目执行人的资格及能力等；提出项目最终决策、建议等。
第 12条 总经理根据投资审议会对项目所作出的决议，签署审批意见。
第 13条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上
报申请后，应在 15个工作日以内完成项目的审查与批复。
第 14条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后 15个工作日内向集团公司提交备案材料，包
括可行性分析报告、合同、章程等。
第 4章 投资项目监控
第 15条 集团公司及其下属企业的投资实行投资、经营和监管相结合的原则。投资单位对投资项目应
实行专人专项监管，做到责权利相对称，确保项目按计划顺利实施。
第 16条 投资单位在项目正式立项并确定项目执行人后，应再确定一名项目监督人，并由项目执行人、
监督人与本企业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直接责任，监督人负连带责任。
第 17条 项目监督人可由本企业董事会、监事会成员、经营班子成员或投资发展部门的人员担任。项
目监督人的主要职责包括对项目全过程实行跟踪监管、督促项目执行人加强项目运作管理和资金财务管理、
及时发现和汇报项目实施过程中出现的问题并提出解决的办法和建议等。
第 18条 项目执行人应定期将项目进展情况向本企业的领导或主管管理负责人作出书面汇报，并接受
财务收支等方面的审计。
第 19条 项目的组织实施。
1．要严格按批准的规模、内容和投资指标执行。任何单位不得擅自改变项目的规模内容和突破投资总
额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资发展部
核审后报总经理批准后执行。
2．严格控制土建面积和土建投资。基建项目按施工图和预算执行，技改项目土建工程、单项工程新增
面积一般不得超过原有面积的 30%，或用于土建工程的资金不得超过总投资的 20％。公司经济发展委员会、
建设管理委员会要及时进行监督、检查，发现问题后应及时向集团领导汇报。
3．计划的调整和结转。在年度计划实施过程中，因情况变化，需要调整当年投资计划、用款计划的项
目，投资单位必须事先报集团公司审批。
4．集团公司投资发展部要组织有关人员至少每年两次对下属企业的投资项目实施情况进行检查。
第 5章 项目的验收和考核
第 20条 项目按批准的内容已经完成，具备使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请
项目竣工后验收报告，并编写竣工资料，报集团公司投资发展部而后申请政府部门竣工验收。
第 21条 项目竣工验收后，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析，向集团公司投资发展部和有关
部门报告项目经济效益情况。
第 22条 集团公司每两年进行一次投资项目优秀奖评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目
执行人、监督人实行奖励。
第 6章 其他
第 23条 本制度由集团公司投资发展部负责解释。
第 24条 本制度自下发之日起施行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
9．2 融资管理制度
9．2．2 融资执行管理办法
制度编号
制度名称 融资执行管理办法
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金，最大限度地降低融资成本，并有效防
范融资风险，根据国家法律法规及公司的实际情况，特制定本办法。
第 2条 本办法适用于本公司的融资业务管理，主要涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资 3
种融资业务的执行。
第 3条 公司决策机构，财务部以及其他相关职能部门的责任权限如下。
1．公司决策机构：公司总经理办公会、董事会负责融资相关事项的审批与决策工作。
2．财务部：公司财务部在总经理的授权下，负责融资的具体执行工作，包括融资计划的执行、资金提
供方的接洽、融资谈判、融资资金到位管理、融资账务处理、融资总结等工作。
3．其他相关职能部门：在财务部执行融资计划的过程中，公司其他相关职能部门有义务给予配合和支
持。
第 2章 合作开发融资业务的执行
第 4条 合作开发融资，即吸取直接的资金投资。这种融资应经公司股东大会召开会议议定或董事会
批准。
第 5条 总经理负责和资金投资方签订《资金投资协议》，约定投资金额、所占股份、资金投资日期以
及资金投资收益分配和风险的分担等。
第 6 条 财务部负责监督所筹集资金的到位状况，并请会计事务所办理验资手续，公司据此向资金投
资者签发出资报告
第 7条 财务部收到资金后，应及时建立股东名册。
第 8条 企业行政办公室负责办理工商变更登记，并办理企业章程修正手续。
第 9条 为有效防范融资风险，公司在吸取直接资金投资时应注意下列事项。
1．利用合作开发方式融资时，不得吸取资金投资者已设有担保物权和租赁资产的出资。
2．筹集的资金在投入使用期间，资金投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。
第 3章 银行贷款融资业务的执行
第 10条 银行贷款融资业务由公司财务部统一负责。
第 11条 银行贷款融资程序如下。
1．根据现金预算和项目开发计划确定资金需求金额、时间和期限，由财务总监提出《银行贷款融资方
案》，包括拟借款银行、借款额、借款时间、借款期限、利率水平、预计融资成本（包括利息费用和其他手
续费）、还款时间（包括利息和本金）、还款方式、资金来源、对公司资本结构的影响等内容。
2．《银行贷款融资方案》必须经总经理审核。
3．根据《银行贷款融资方案》预计的用款时间及银行办理贷款的实际情况，财务总监组织财务部融资
执行人员提前 3~4个月与银行进行初步接洽，形成合作意向，然后进入银行借款程序。
4．银行借款基本程序如下图所示。
银行贷款融资程序图
5．财务部建立借款台账，借款到账的当日据实登记每笔借款的合同编号、贷款银行名称、借入金额、
借款日期、还款日期和借款利率等事项，及时计算、提取应计利息，准确反映利息支出和本金偿还情况。
6．在办理贷款的过程中，在银行规定报送的材料中需由财务部以外的其他部门提供的，财务部应提前
一周通知相关部门。银行临时要求报送的材料，财务部应在得到银行通知时立即通知相关部门准备，通知
内容及时间应形成文字记录。相关部门在接到通知后，应在规定的时间内提供相关资料，并形成文件交接
记录。
第 12条 短期借款融资程序。
1．根据财务预算和预先测算，公司财务部应先确定公司短时间内所需资金拨款，编制短期借款计划表。
2．依照资金的规模大小，分别有财务部经理、财务总监和总经理审批短期借款计划表。具体限额如下（超
过规定限额标准的由公司董事会批准）。
（1）财务部经理审批限额：10万元。
（2）财务总监审批限额：50万元。
（3）总经理审批限额：100万元。
3．财务总监在总经理的授权下负责签订借款合同，并监督资金拨款的到位和使用情况，借款合同内容
包括借款人、借款金额、利息率、还款期限、利息同本金的偿还方式以及违约责任等。
4．在短时间借款到位当日，公司财务部应按照借款类别在“短时间融资登记簿”中登记。
5．公司依照短期借款计划表中的规定用途使用该项资金，不得随意改变资金拨款用途，如有变动须经
原审批机关部门的批准。
第 4章 股票融资业务的执行
第 13条 股票融资程序如下。
1．发行股票融资时，公司董事会应先拟定发行新股的申请报告，并报股东大会批准。
2．经股东大会批准后，董事会向国家相关授权部门申请发行新股。
3．公司对外公告招股说明书、财务会计报告及附属明细表，并与证券经营机构签订承销协议（定向募
集时，还应向新股认购人发出认购公告或通知）。
4．公司出售股份，收缴股款。
5．改组董事会、监事会，办理相应的变更登记手续，并向社会发出公告。
第 14条 公司发行记名股票时，财务部应当置备股东名册，名册上记载股东的姓名或名称、住所、各
股东所持股份、股票编号以及股东取得股票的日期等。
第 15条 公司发行无记名股票时，财务部应当记载发行股票的数量、编号及发行日期。
第 5章 融资资金管理
第 16条 收取资金。
1．财务部出纳人员需根据融资合同或协议，在规定时间内收取所筹的资金。
2．融资合同或协议签订后，出纳人员需及时核实筹集资金的到账情况，如果发现异常，应及时汇报，
否则由其自行承担责任。
3．融资合同或协议签订后，公司的会计人员需及时检查贷款凭证手续是否齐全、内容是否合法，确保
凭证内容与融资合同或协议的内容保持一致。
第 17条 筹集资金的使用控制。
按照融资合同或协议的约定，公司及时足额取得相关资金后，应按规定的用途使用筹集的资金。
第 18条 筹集资金的使用变更。
1．由于公司内部经营变化或市场环境变化等特殊情况导致确实需要改变筹集资金用途的，资金使用部
门须提出变更申请书，经财务部核准后报总经理审批签字。
2．审批过程须进行完整的书面记录，严禁未经审批就擅自改变资金用途。
3．严禁擅自使用公司筹集的资金，发现私自挪用资金者，应追究其责任并视情况报相关部门或机关处
理。
第 6章 附则
第 19条 本办法由财务部制定，解释权、修改权归财务部所有。
第 20条 本办法经公司总经理审批后实施，修改时亦同。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
第 10章 营销管理制度
10．1 营销策划管理制度
10．1．2 营销费用预算管理办法
制度编号
制度名称 营销费用预算管理办法
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1条 为了规范项目营销费用的预算行为，加强对营销费用预算的管理，杜绝营销费用的浪费，特
制定本办法。
第 2条 市场部经理应于每年的年底前根据公司下一年度的项目计划与销售计划，编制下一年度的营
销费用。
第 3条 公司的营销费用主要分为以下 6个方面。
1．市场调研费。
2．项目的宣传广告费。
3．项目的推广费。
4．项目的促销费。
5．项目的公关费。
6．其他费用。
第 4条 市场部在编制年度营销预算时应充分考虑到项目的重要程度及各种销售费用所占的比例，妥
善进行拆分，一般以第 3条中的 2~4项为主要支出项目。
第 5条 市场部的年度营销预算经过主管副总及总经理的审批后，应将其划分为月度营销费用预算，
并列上详细的执行方案以做说明。
第 6 条 经过财务部核算合格的月度营销预算报主管副总及总经理批准，市场部要严格按照批准后的
营销预算执行。
第 7条 市场部在执行预算的过程中，如果营销预算需增加必须要得到主管财务的副总及总经理的同
意，方可要求财务部增加拨款。
第 8条 每月月底前市场部需要将当月的预算情况执行汇总表报至财务部、主管副总及总经理处，由
其对营销预算的使用情况进行监督。
第 9条 市场部对于超支的预算必须作出详细的说明，由工程技术部、财务部、主管财务副总及总经
理进行共同判断超支预算的必要性，对于无故超支的预算将对营销部经理进行惩处。
第 10条 本办法由总经办制定，报总经理办公会议审批，自颁布之日起生效实施。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
10．2 销售与服务管理制度
10．2．1 地产项目销售管理制度
制度编号
制度名称 地产项目销售管理制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了规范公司各项目的销售工作，提高管理工作水平，最大限度地实现企业经济效益，特制
定本制度。
第 2条 本制度涉及楼盘销控、认购管理、销售例会等内容，各项目售楼中心应按此制度执行。
第 2章 销售策略、计划的制订
第 3条 开发项目之初，营销管理中心即应派员参与项目立项过程，掌握项目定位、产品规划、成本
等内容，做好营销策划工作准备。
第 4条 根据项目开发进展，营销管理中心应及时进行全程营销策划，包括项目调研、制定销售策略、
宣传推广策略等。
第 5条 营销管理中心应根据项目施工进度实施营销推广计划，做好开盘前的准备工作，包括各种形
式的宣传、销售现场包装、销售人员到位与培训等。
第 6 条 销售经理应根据项目情况，及时做好项目销售规划，组建售楼中心，以配合公司销售部开展
各项工作。
第 3章 楼盘销控管理
第 7条 销控工作由销售部经理统一负责。销售部经理不在时，由售楼中心经理具体执行，并于第一
时间知会销售部经理。
第 8条 售楼员需销控单位时，须同销售部经理联系，确认该单位尚未售出可以销控，才能进行销控。
第 9条 销售部经理销控单位前，必须以售楼员先交客户的认购定金或身份证原件为原则。
第 10条 售楼员在销控单位得到确认后，方可与客户办理认购手续。
第 11条 售楼员不得在销售部经理不知情或销控单位未果的情况下，自行销控，否则自行承担由此而
产生的一切后果，公司也将严肃处理当事人。
第 12条 销控后，如客户即时下订单并落订，销售部经理需将最新资料登记于销控登记表；销控后，
如客户没有下订单并落订，销售部经理需及时取消该单位的销控登记。否则，因此产生的后果由销控员承
担。
第 13条 如客户已确认落订，售楼员必须第一时间向售楼中心经理（销售部经理）汇报。
第 4章 认购管理
第 14条 定金与尾数。
1．售楼员必须按公司规定的定金金额要求客户落订，如客户的现金不足，售楼员可争取客户以公司规
定的最低定金落订。
2．如客户的现金少于公司规定的最低定金，必须经得销售部经理的同意后方可受理，否则不予以销控
及认购。
3．如客户并未交齐全部定金，售楼员必须按公司所规定的补尾数期限要求客户补齐尾数。如客户要求
延长期限的，须知会销售部经理并取得同意后方可受理。
第 15条 收款、收据与《临时认购书》。
1．售楼员向客户收取定金或尾数时，必须通知售楼中心经理，并由会计与客户当面点清金额。售楼中
心经理核对无误后，会计才能开具收据，并即时收妥定金及相应单据。
2．若客户交出的定金不足，需补尾数的，只能签订《临时认购书》。
3．客户交尾数时，原已开出的收据不需收回，增开尾数收据，经售楼中心经理核对无误后与客户签订
认购书，并《收回临时认购书》。
4．客户交出的定金或尾数为支票的，开具支票收条，在收条上登记认购情况，并进行销控。支票到账
后，售楼员方可为其办理认购手续。
第 16条 认购书。
1．认购书中的楼价栏，须以客户选择的付款方式所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外
折扣，须按审批权限交由售楼中心经理、销售部经理签名。
2．认购书中的收款栏，须由售楼中心经理核对定金无误后如实填写，并在下方注明所开收据编号。
3．售楼员填写完《临时认购书》后，必须交由售楼中心经理核对检查，核对检查无误后可将客户联作
为认购凭据交给客户，并收妥余联。
第 17条 楼盘签约程序规定。
1．售楼员应按照公司的统一答词向客户解释标准合同条款。
2．售楼员带领客户到现场销售主管处确认客户身份和查看该房间的销售状态，填写《签约确认单》。
3．《签约确认单》经销售部经理/助理签字后售楼员方可与客户签订正式合同。
4．售楼员执《签约确认单》及正式合同，带领客户到财务部交纳首期房款及办理销售登记时所需的相
关税费。
5．财务人员复核并收款后，收回客户定金收据，开具首付款发票，并在《签约确认单》上盖收讫章及
签字确认。
6．售楼员执《签约确认单》、客户首付款发票、购房合同至合同主管处签字盖章。
7．将签约流程中涉及的相关材料及时集中到客户服务主管审核统计。
8．客户服务主管填写签约客户档案交接单，经销售部经理签字后将合同转交相关部门。
第 5章 客户确认管理
第 18条 抢单及其处罚。
1．抢单是指售楼员明知客户已与其他售楼员联系过，为了个人利益不择手段将此客户成交业绩及佣金
据为己有的行为。
2．抢单行为将受到公司最严厉的辞退处罚，且业绩佣金归已与客户联系过的售楼员。
第 19条 撞单是指多名售楼员在不知情的情况下与同一买房客户联系的行为。
第 20条 公司实行售楼员首接业绩制。原则上以销售日报表登记第一时间的售楼员为准（第一时间保
留时限为 2个月），该客户成交业绩归该售楼员。
第 21条 接待上门客户或热线电话时，如发现该客户是某位售楼员在其他项目时的客户或熟人，但该
售楼员从未向该客户介绍过该项目并且该客户并未提及该售楼员的名字，则该客户与该售楼员无关，按正
常的上门或热线接待。
第 22条 客户为售楼员介绍另外客户，售楼员应提前在销售日报表中登记被介绍客户姓名及电话。此
客户看房或来电时，无论是否提及该售楼员姓名，其他售楼员均有义务将此客户还给该售楼员。如售楼员
未登记，被介绍客户亦未提及该售楼员，则该客户与此售楼员无关。
第 23条 售楼员在得知与他人撞单的情况下，为了获取业绩和佣金，私下联络客户换名，或采用其他
办法购房等不择手段的行为，一旦查出，将没收佣金，并予以辞退处理。
第 24条 售楼员不允许走私单，如被发现将予以开除。
第 25条 在售楼中心工作的非售楼员，不得将接待的客户未经销售部指定介绍给某个售楼员。
第 26条 如果客户到销售部领导处投诉或反映原售楼员不称职，经销售部核查属实，销售部有权安排
其他售楼员继续谈判至签约，业绩、佣金平均分配。此类客户今后带来的新客户有权自愿选择售楼员洽谈。
第 27条 未成交客户介绍的新客户，如客户指定原售楼员接待，则由原售楼员接待，如未指定则算作
上门客户并按顺序接待。
第 6章 客户跟踪规范
第 28条 接待客户的来电来访后，接待人员应认真填写来电登记表、来访客户登记表，并做好来电、
来访客户笔记，交予售楼中心经理安排客户跟踪日程。
第 29条 售楼员必须于每日上班开始半小时根据所安排结果及时作跟踪笔记；在当日下班时，整理当
日工作，完善工作日记。
第 30条 售楼员必须于每周五向售楼中心经理报告本周客户跟踪情况。
第 31条 售楼中心经理每周定期检查工作笔记，对笔记不合格者进行处理（如停接电话、停接客户等），
并记入劳动考核。
第 32条 从客户与其售楼员第一次联系之日起至一个月止，售楼员未跟踪客户，该客户不再受公司保
护。
第 7章 销售例会管理
第 33条 各售楼中心经理每周五选定时间召开周销售工作会议，总结当周本项目销售情况，做好下一
周工作计划安排。
第 34条 销售部经理每周或不定期组织各项目售楼处经理召开会议，了解各项目的销售情况，对下一
阶段工作进行部署。
第 35条 营销总监应组织、主持月度销售例会。
第 36条 遇有紧急情况，应根据情况召开临时会议，及时处理销售中的问题。
第 8章 附则
第 37条 本制度由销售部负责制定、修订与解释，与房产销售有关的未尽事宜，可参考公司的《员工
手册》、《售楼员实战手册》等文件。
第 38条 本制度报营销总监审核后，经总经理审批后颁发执行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
第 11章 工程造价与预决算管理制度
11．1 工程造价管理制度
11．1．1 工程计量计价管理规定
制度编号
制度名称 工程计量计价管理规定
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了规范工程量的计算、审核（以下简称“工程计量”）及工程造价的确定（以下简称“工程
计价”）工作，保证工程量、工程造价的相对准确性，特制定本规定。
第 2条 责任部门及责任人。
1．预算部负责工程计量、工程计价等相关工作，工程计量、计价部分专业业务由造价工程师完成。
2．工程技术部负责提供设计图纸、技术规范、施工图纸等相关文件。
3．总工程师、总经理负责审核计量得出的工程量、工程造价。
第 2章 工程计量管理
第 3条 需要工程计量的工作环节包括以下 6项内容。
1．编制施工图预算。
2．编制非委托招（议）标标底。
3．设计变更的调整。
4．经济签证的确认。
5．审核竣工造价结算。
6．工程进度付款的计算。
第 4条 工程量的计量必须有依据，无书面依据的工程量为无效工程量。
1．施工图预算（或标底）的计量依据包括设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设计文件、勘察设
计资料等。
2．设计变更调整计量的依据包括设计变更、原设计施工图、必要的施工方案等。
3．工程进度付款及竣工造价结算（按实）计量的依据包括工程竣工图纸（含设计交底、设计变更）图
纸、经济签证、必要的隐蔽工程验收记录、施工组织设计文件、形象进度签证（进度付款计量用）。
4．上述相关的计量依据由工程技术部等相关部门提供。
第 5条 工程计量必须在具备工程计量的条件时进行。工程计量的先决条件包括以下四 4个。
1．工程技术部提供的资料齐全。
2．工程已经竣工验收，并符合质量要求（仅限于工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量）。
3．技术交底或设计变更已经得到批准。
4．符合合同条款的相关约定。
第 6条 工程计量方式必须与工程计价方式相统一，分项工程单价中包含的工程量不得重复计量。
第 7条 以招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件。
第 8条 工程进度付款计量累计工程量不得大于合同工程清单量。
第 9条 工程计量必须精确，力争准确，计量误差率不得大于 3%。
第 3章 工程计价管理
第 10条 开发项目工程造价的确定是一个持续管理的过程，自配合编制项目投资估算开始，至项目竣
工决算为止。工程造价的确定包括以下 3项内容。
1．确定分项工程单价，它是实现单位、单项工程及开发项目工程造价的基础和前提。
2．确定单位、单项工程的造价。
3．确定开发项目的工程造价。
第 11条 确定分项工程单价的前提条件包括以下 3项内容。
1．确定分项工程施工内容（做法）和施工方法（施工方案）、材料材质，由工程技术部负责。
2．确定材料的单价，由材设部（材设部）负责。
3．确定分项工程资源（人工、材料、机械）的消耗量，由预算部负责。
第 12条 预算部要负责分项工程单价的书面形成及确认，并形成分项工程施工单价确认内控表。
分项工程施工单价确认内控表
日期： 年 月 日
单项工程名称
分项工程名称
确认单价的原因
确 认 内 容 内 容 表 述 确认部门 确认人
施工内容（做法）
施工方法
材料材质要求
材料单价
资源消耗量
单价
领导签认栏
第 13条 实现分项工程单价确定的方式。
1．通过工程招（投）标的方式确定。此时，分项工程单价必须以清单的形式在合同中体现，并附有工
程量清单，无工程量清单的必须约定分项工程单价所包含的具体范围。下表为分项工程施工单价确认单。
分项工程施工单价确认单
单项工程名称
分项工程名称
分项工程单价
确认单价的原因
单价包含范围
工程量计量方式
会 签 栏
签署方（签章） 签署意见 签署人 签署日期
工程承包方 年 月 日
施工监理方 年 月 日
发 包 方 年 月 日
2．通过工程承包商报送、企业相关责任部门审核的方式确定。此时，分项工程单价必须由工程承包商、
施工监理、甲方代表三方签署确认。以这种方式确认的前提条件是：存在因甲方原因产生的工程变更；合
同中无相应分项工程单价。否则，不得办理确认。
3．通过行业定额来确定。此时，分项工程单价必须在合同条款中约定。
第 14条 分项工程单价包含内容必须与工程量计量方式相统一（配合）。分项工程单价包含的工作内
容不得进行相应的重复工程计量。
第 15条 造价管理部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项工程基准单价，以此控制工程成本。
第 16条 因采用甲供材料形式造成分项工程材料单价与分项工程施工单价相剥离的，材料供应数量及
结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一。
第 17条 企业对不便或不易计量（计量依据不足）且对工程无直接影响的施工措施等费用（如临时设
施费、基础降水费、边坡支护费等）采用模糊计价。模糊计价的方式是合同包干，即在合同中明确约定此
类费用的总额或标准。模糊计价的范围必须在工程招标文件中明确，并在合同中约定。
第 18条 因控制成本需要，企业自行编制的分项工程单价（企业定额）必须是实测实量得出的，并不
得高于平均市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期（或异地）调整。
第 19条 工程计价的方式由预算部根据项目开发方式和施工合同类型经公司领导同意后确定。
第 4章 附则
第 20条 本规定由预算部协助总工程师办公室制定，其修订、废止、解释权归总工程师办公室。
第 21条 本规定报总工程师审核、总经理审批通过后，自颁发之日起生效实施。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
11．2 工程预决算管理制度
11．2．1 工程预算编制管理规范
制度编号
制度名称 工程预算编制管理规范
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1条 为了加强对公司工程项目预算的管理，合理分配公司人、财、物等资源，协助公司实现目标，
特制定本规范。
第 2条 本规范适用于本公司工程项目的预算编制工作。
第 3条 预算部、材设部、工程技术部在工程预算编制方面的相关职责如下所示。
1．预算部全面负责管理工程的预算，负责编制或审定工程预算；负责工程量的计算、统计，审核供方
工程量。
2．材设部负责两项任务：第一，编制材料物资预算表，并分送工程技术部；第二，编制自行供应的材
料设备需求计划和限额领料表。
3．工程技术部负责按月核算实际领用材料、使用机械及其他费用，预算部予以审核。
第 4条 公司工程预算经预算部编制后，需报总工程师办公室审核。
第 5条 工程预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算 3部分，其中单位工程预算还
应包括建筑工程预算和设备安全工程预算。
第 6条 工程预算的编制依据如下所示。
1．施工图纸和设计资料。
2．预算定额、单位估价表和单位汇总估价表。
3．材料预算价格、人工和机械台班价格。
4．工程材料当前的市场价格。
5．施工组织设计和施工方案。
6．建设工程费用定额。
7．预算编制手册。
第 7条 工程预算书一般包括以下 3方面的内容。
1．预算编制说明。
2．分部分项工程预算表。
3．工料分析。
第 8条 工程预算书中的造价由直接费、间接费、计划利润和税金 4部分组成。
第 9条 预算部预算员在编制工程预算时，预算书中的所有价格应与材料、设备、人工的实际价格相
符，其不得擅自提高，否则一经发现，将按公司相关规定进行严肃处理。
第 10条 预算员应根据工程项目的实际情况选择采用单价法或实物法进行编制，但应得到部门负责人
的审批。
第 11条 编制工程预算时，涉及重大款项的项目需要进行详细说明，必要时需附上各种证明材料，供
相关领导审阅。
第 12条 工程施工过程中若发生变更或施工图发生变更，工程预算需要进行修改或重新编制，并按变
更的工程量进行计算。
第 13条 工程预算书属于公司的机密资料，任何人不得外泄，否则公司将根据情节的轻重追究当事人
的责任。
第 14条 本规范由预算部拟定，并由预算部负责解释和修改。
第 15条 本规范经总工程师办公室审议后，自颁布之日起生效实施。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
11．2．2 工程项目预结算管理细则
制度编号
制度名称 工程项目预结算管理细则
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了合理确定工程造价，有效提高工程预结算编制和审核质量，维护预结算正常秩序，促进
合同和成本管理的规范化，结合本公司实际情况，特制定本细则。
第 2条 本细则适用于公司/项目为承包人所发生的预结算编制工作，以及作为发包人所发生的预结算
的审核工作。
第 2章 职责
第 3条 预算部负责全面管理工程预结算，负责编制或审定工程预结算。
第 4条 工程技术部职责如下。
1．负责承包工程量统计，审核供方工程量。
2．负责编制甲方提供的主要材料物资预算（领料）表，并分送总包方和本公司项目内部施工（工程）、
合同（经营）、物资等有关部门。
3．负责编制自行供应的辅材物资需求计划、限额领料卡等。
第 5条 预算部、工程技术部、综合办公室负责按月核算实际领用材料、使用机械及其他费用。
第 6条 分包单位负责承包工程预决算的编制，包括工程量的统计工作。
第 3章 承包工程（合同）预结算管理
第 7条 预算部为项目预结算编制和审核的统一归口管理部门，预算部设置 2名预决算员。
第 8条 预结算管理总原则。
1．合同为本、事实为据、合法合理。
2．在与总包方交往和工作中，我方要做到有礼有节、相互尊重、实事求是、据理力争。
3．在项目内部，工程技术部门与经营部门相互支持、相互协作，旨使工程目标与经济目标能同步实现。
第 9条 工程量统计及审核签证。
1．图纸总工程量。
（1）鉴于开工初期工程技术人员尚未全面掌握各专业的预算工程量统计规则，本项目图纸总工程量仍
由造预算部预算员负责统计（包括设计院和设备厂家图纸），再由工程技术部技术人员核对。在总包方专工
审核过程中按预算员要求由工程技术部技术员提供协助。
（2）在同一册图纸中，与总包方或第三方存在施工责任接口的，技术人员负责在开工前及时通知预算
部预算员，并协同预算部预算员计算分解图纸工程量。
（3）图纸总工程量统计时间要求，原则上为分项工程开工当月完成。
2．每月完成工程量统计。
（1）工程技术部负责按各单位工程下属的每册图纸工作为单位，每月统计实际完成工程量和累计完成
进度百分比；承包工程量每月统计周期定为：上月 16日～本月 15日。
（2）工程技术部在每月 17日下班之前，报送该月度实际完成的实物工程量和设备安装形象进度报表
到预算部。
（3）预算部负责编制承包工程预结算文件，并根据工程技术部报送的进度报表计算出工程款申请额，
在每月 25日上午 9时，将合同预结算文件直接送达总包方施工管理科。
3．设计修改（变更）单、总包方委托承包合同外临时项目、设备消缺施工
（1）工程技术部技术人员负责统计工程量（包括增补工程量以及因修改造成返工的工作量），预算部
预算员协助。其中量小或无法按预算定额方式计算的，由技术人员负责办理点工签证。
（2）工程技术部技术人员负责每月 17日下班之前将已经完成的上述工作的工程量统计资料以及经总
包方审核签证的点工签证单，送交预算部预算员。工程技术部报送的结算进度迟于工程形象进度不能超过 10
天。
第 10条 承包合同工程预结算。
1．项目预算部预算人员负责具体编制工程预结算文件。
（1）原则上，预算部在分项工程开工当月完成该分项工程施工图预算编制。工程开工后，如果设计到
图量较大，经项目领导同意后可提请公司总部提供短期的预算支援。物资供应人员和财务部门根据结算需
要，提供材料设备采购合同和票据等支持性资料。
（2）每月 25日上午 9时，预算部向总包方报送月度工程预结算文件。
（3）单位工程完工验收后 1个月内，预算部应及时编制完成单位工程决算书，报总包方审核。
（4）项目完成后两个月内，预算部应及时汇编完成该项目的工程竣工决算书报总包方审核。
2．预结算过程中分歧和争议解决。
（1）应当从公司整体利益出发，根据合理合法原则，尽量通过友好协商的方式解决。
（2）对于较为重大的分歧或争议应及时报告项目经营副经理乃至项目总经理，以便尽早采取对策。
第 4章 工程采购预结算
第 11条 工程量的审核和确认。
1．成建制引进队伍和外借内包。
（1）成建制引进队伍承包工程预结算书，应当由分包单位负责编制，其预结算编制人员必须具有行业
或地方工程概预算上岗资格。分包单位凭施工图预算申请中间结算。
（2）预结算工程量由工程技术部技术人员负责审核。鉴于本项目具体情况，如事先已有总包方审定预
结算工程量的，经项目领导同意可直接参照使用。
（3）项目委派的零星工作，原则上均按预算方式结算，如确实无法按预算定额方式计算的，按下列方
式确定。
①实际用工不超过 10个工日（含 10个工日）的，根据工程技术部审核后的派工单，分技术、普工按
不同点工单价计算。
②实际用工超过 10个工日的，须由分管领导签发派工单，按点工结算。
2．租用施工机械和运输车辆等的实际使用台班数量，由工程技术部调度人员负责审核。
3．纯劳务用工，班组部门考勤用工由综合办人事专员、现场零星派工由工程技术部调度人员分别负责
审核。
4．其他对外委托工作，根据合同指定的部门单位负责审核。
第 12条 中间结算。
1．工程采购合同供方在项目发生的费用，在每月底进行核算清理，主要包括以下 4项内容。
（1）预算部物资管理员按月统计领用材料（含总包方调拨辅材）、工作服及安全帽等个人劳保用品、
小型机工具使用费等。
（2）工程技术部调度人员按月统计施工机械使用台班费用（含使用总包方机械）等。
（3）综合办公室按月统计汇总加班快餐、搭伙费、水电费、通信费、代付民工工资等。
（4）上述费用清单，经分包单位结算负责人签字确认后分送预算部和财务部备用。
2．凡涉及安全违章、质量事故、治安事件等罚款事项，在职能部门处理后，工程供方应立即到财务部
缴付现款。
3．工程分包合同（含外借内包）月度（中间）结算，按以下规定办理支付审批手续。
（1）工程技术部（代管施工队）审核实际进度情况是否属实、是否符合计划要求。
（2）质量管理部审核完成的各分项工作是否符合质量要求。
（3）财务部汇总上述第 12条第 1款中项目发生的应扣费用。
（4）预算部审核实际完成承包产值（一般以完成量的 80%为限），计算安全保证金、质量保证金，确
定应付金额。
（5）项目领导（一般为经营经理，具体按财务工作规范的权限确定）审批。经审批后的中间结算会签
审批表，分送预算部和财务部。
4．劳务结算，一般经综合办或工程调度和预算部审核后，由项目经理审批支付。
第 13条 竣工结算
1．单位工程完工验收后 1个月内，分包单位编制完成单位工程决算书报工程技术部审核。
2．发包工程竣工结算，实行全面逐项审核法。审核内容和程序如下。
（1）供方办理决算（送审前）审批表会签。
（2）预算部签收结算书并登记台账。
（3）工程量的审核和确定。
（4）预算部审核预结算单价、取费费率。
（5）相关部门审核会签，汇总上述第 12条第 1款在项目发生的总费用；其中，分包单位从项目领用
辅材的，实际使用量若少于其上报材料计划量的，按计划量办理出库手续，费用由分包单位承担；分包单
位领用甲供主材超量的，也由分包单位承担费用。
（6）财务部核减各项应扣费用，预扣质量保证金；若是分包单位在本工程最终的总结算，预留的安全
保证金余额予以退还。
（7）经项目副经理审核后，由项目经理批准支付。项目经理批准后的结算资料，由预算部负责整理分
析与归档。
3．竣工结算书的审核时间应当按照合同规定及时完成，如遇大规模竣工结算，项目应当在征求供方的
基础上编制整体结算计划，经工程技术部批准后执行。
4．竣工结算审核人员在对工程变更价款的计算时，应当执行以下 3项原则。
（1）合同或审定的施工图预算中已有与变更工程相同单价时，应按已有单价计算。
（2）合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用单价时，应按定额中相类似定额子目确定变更
价格。
（3）合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用和类似单价时，双方协商解决；或由供方编制
补充定额送合同部门审定，必要时报当地造价管理机构备案。
第 5章 对预结算编审人员的要求
第 14条 合同预算、工程及其他相关预结算编审人员，应当加强合同预算、造价管理等方面知识的学
习，提高工作责任心，做好各项基础工作，维护公司及项目的合法利益。
第 15条 工程技术部技术人员应当加强工程量统计规则等方面知识的学习，树立强烈的经济观念，做
好工程量的统计和审核工作，尤其是实际工程量和材料计划。
第 16条 审核人员在审核供方编制的结算过程中应当做到既合法又合理，按合同约定办事，不故意克
扣压低价格，不以下浮金额的多少作为结算审核质量好坏标准。
第 17条 在审核过程中如发现供方编制的结算中有漏算、少算现象，应当在内部了解、现场实际调查
确凿的基础上及时通知该结算编制人，根据实际情况和相关约定予以补正。
第 18条 项目经理部对工程预结算工作卓越者将给予鼓励和嘉奖。凡工程预结算工作不负责任，造成
项目（公司）损失的，或消极工作影响预结算正常进行、影响公司形象的，根据具体情况，按照公司有关
责任追究制度，对有关人员给予一定的行政或经济处罚。
第 6章 附则
第 19条 本细则由××房地产开发公司总经理办公室制定、修订补充和废止工作，其解释权归××房地产
开发公司所有。
第 20条 本细则经总经理审批后，发放至预算部、工程技术部全体人员参照执行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
第 12章 工程材料设备管理制度
12．1 工程物料设备采购制度
12．1．2 重要设备招标采购管理制度
制度编号
制度名称 重要设备招标采购管理制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了规范公司公开招标的采购行为，确保合格供应商中标，特制定本制度。
第 2条 根据公司相关规定，本制度所指设备特指价值在 万元以上的设备以及其他依照国家和行
业规定，需要进行招标采购的设备。
第 3条 权责主体。
1．公司成立招标采购领导小组，全面负责招标采购过程的管理工作。
2．材设部在采购领导小组的领导下开展工作，包括招标的准备工作、组织工作以及合同管理等工作。
第 2章 招标准备
第 4条 确定招标期限。
采购领导小组根据公司采购管理制度，确定公开招标的期限和具体要求。
第 5条 材设部根据采购设备的特征和类型，拟订招标文件，并将文件报招标领导小组审核后公布。
第 6条 招标文件的内容。
1．招标公告。
2．招标书及其附件。
（1）《招标邀请书》、投标人须知。
（2）采购合同的通用条款、专用条款。
（3）采购设备的型号等要求一览表（格式）、技术规格（规范）、图纸。
（4）投标书格式；资格审查需要的报表、工程量清单、报价一览表；投标保证金格式及其他补充资料
表。
（5）双方签署的协议书格式、履约保证金格式、预付款保函格式等。
第 3章 发布招标公告和进行资格预审
第 7条 发布招标公告。
采购设备招标公告发布媒体要选择行业内熟知的报刊、信息网络或者其他媒介，必须是国家正规媒体。
第 8条 招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取
招标文件的办法等事项。
第 9条 材设部负责投标文件的接收和登记工作，并接受相关投标事宜的咨询。
第 10条 采购领导小组对投标人在《招标邀请书》中提供有关资质证明文件和业绩等信息进行资格审
核。资格预审主要内容及条件包括以下 6个方面。
1．投标申请人企业资质等级满足招标项目的资质要求，组成联合体投标的，联合体各成员单位资质等
级均需满足要求，并明确规定联合投标协议书的责任。
2．投标申请人是独立法人单位，具有独立签订和履行合同的能力。
3．投标申请人企业法定代表人或授权委托代理人要身份合法、证件齐全有效。
4．投标申请人没有处于被责令停业，被取消投标资格，财产被接管、冻结，破产的状态。
5．没有因骗取中标或严重违约或发生重大质量、安全事故而正处于被调查处理或停业整顿的阶段。
6．投标申请人提交的资格预审材料符合资格预审文件要求，并且齐全、真实、有效。
第 11条 设备选型在确定 3～5家供应商之后进行，采购领导小组负责设备的选型工作，并填写下表
所示的选型建议表。
选型建议表
厂家型号 I 厂家型号Ⅱ 厂家型号Ⅲ 厂家型号Ⅳ 备注
主要技术参数
设备相关标准证明
设备售后服务能力
零配件供应及时性
报价情况
付款方式
市场调查
材料设备部意见
项目管理部意见
总经理批示 签名： 年 月 日
第 12条 招标人要求投标人提交投标担保的，应当在招标文件中明确投标担保的方式和金额。投标担
保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票、现金等。投标担保金
额控制在投标总价的 1%，最高金额不超过 万元。
第 4章 开标、评标和中标
第 13条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当是招
标文件中预先确定的地点。
第 14条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
第 15条 开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证
机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，招标人宣读投标人名称、投标价格和投标文件的
其他主要内容。
第 16条 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众
予以拆封、宣读。
第 17条 开标过程应当记录，并存档备查。
第18条 评标由采购领导小组组建的评标委员会负责，委员会成员由外请专家和本公司招标代表组成。
第 19条 采购领导小组必须确保评标过程的保密性。
第 20条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做必要的澄清或者说明，但是澄
清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第 21条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。设有标
底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选
人。
第 22条 采购领导小组应根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。
第 23条 采购领导小组向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第 5章 签订采购合同
第 24条 公司按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不可另行订立背离合同实质性内容的
其他协议。
第25条 在不违背合同根本条款的前提下，公司可以就合同的具体条款同中标人进行合同洽商和谈判。
第 6章 附则
第 26条 公司严禁员工个人串通投标人骗取标底。严禁在招标过程中，员工向相关投标人泄露有关标
书的任何信息。违者将处以扣除奖金、降职以至开除的处罚。
第 27条 本制度由材设部拟订，经工程总监审核，总经理审批签字后生效实施。
第 28条 本制度未尽事宜，由材设部另行规定。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
12．1．4 相关部门指定材料采购管理细则
制度编号
制度名称 相关部门指定材料采购管理细则
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了维护公司利益，对国家相关部门指定产品的采购活动进行有效控制，确保第一时间解决
问题，特制定本细则。
第 2条 公司目前涉及的采购指定材料的部门主要是供电局与消防局。
第 3条 本细则适用于对相关部门指定材料采购事项的管理。
1．供电局指定产品包括住户箱、电表箱、熔丝箱、分线箱、低压动力柜、母线槽等。
2．消防局指定产品包括灭火器、灭火器箱、消防箱及其他相关设备。
第 4条 采购时相关部门的职责。
1．指定材料的采购由材设部负责整个的采购过程。
2．项目部、工程技术部、财务部协助材设部做好采购的工作。
第 2章 供电局指定产品采购管理规定
第 5条 供电局指定产品的采购程序。
1．工程技术部负责提供电气设备设计图纸给予材设部进行参考。
2．材设部接到工程技术部提供的电气设备设计图纸后，送供电局审图，并确定设备供货及安装单位。
3．项目部按公司的有关规定起草招标书，规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求，以
招标形式选择 3家单位（包括供电局指定单位）进行招标询价。
4．入围单位必须具有营业执照、型号证书、产品检验报告、ISO 9000质量体系保证书。
5．供方将投标书送达公司后，项目部会同材设部就各标书内容进行评估，确定合理价格，要求供电局
指定单位接受。
第 6条 签订供电局指定产品的采购合同。
1．低压动力柜、电源切换箱设备采购合同的签订步骤如下。
（1）材设部去供电局按照公司的决议填写设备供货及安装委托单，包括设备生产厂家、设备系统要求、
价格、生产周期、设备安装厂家、价格、安装周期等。
（2）供电局与设备厂家、安装厂家签订合同，公司按已与供电局指定厂家谈妥的价格付款给供电局。
（3）材设部通知设备供应方按合同规定生产设备，必要时派出人员去设备厂家了解设备生产进度、质
量情况。
（4）材设备部应及时通知设备安装方在合同规定安装周期内完成安装任务。
2．母线槽、表箱、熔丝箱、分线箱、户内箱采购合同的签订步骤如下。
（1）材设部将盖有供电局指定单位合同章的合同正本及招投标评标报告一起上报公司财务部、合同管
理小组、主管副总及总经理审批。
（2）公司批准后，材设部通知设备供应方按合同规定供货。
第 7条 电气设备安装调试完后，应按国家对电气的相关标准进行验收并报供电局进行最后的检验。
第 3章 消防局指定产品采购管理规定
第 8条 消防局指定产品的采购程序。
1．工程技术部负责提供消防设计图纸给予材设部。
2．材设部接图后，送消防部门审图，并确定设备供货及安装单位。
3．项目部按公司的有关规定起草招标书，规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求，以
招标形式选择 3家单位（包括消防局指定单位）进行招标询价。
4．供方将投标书送达公司后，项目部会同材设部就各标书内容进行评估，确定合理价格，希望消防部
门指定单位接受。
第 9条 材设部按照合同决议的内容与供应商签订相关的合同。
第 10条 所采购的指定产品验收后由材设部组织相关的工程师进行自检，自检合格后报请消防局进行
验收。
第 4章 附则
第 11条 本细则由材设部负责制定、修订补充与废止工作，其解释权归××房地产开发有限公司所有。
第 12条 本细则经公司董事会审议批准够，自颁布之日起执行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
12．2 材料设备运输与存档制度
12．2．2 仪器设备档案管理制度
制度编号
制度名称 仪器设备档案管理制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1条 凡价值在 万元以上的各种进口和国产的精密、贵重、稀缺仪器及设备，材设部必须为其
建立档案。
第 2条 材设部负责档案的建立、更新、维护以及保管等工作。
第 3条 凡属于归档范围内的仪器设备的购置申请报告及批复文件，都要存入该仪器设备档案中。
第 4条 凡属归档范围内的仪器设备，到货后材设部检验人员要开箱验收，详细填写验收报告，一式
两份，其中一份存档。
第 5条 凡属归档范围内的仪器设备的全套随机技术文件，如仪器设备说明书、样本、图纸、技术操
作规范、合格证书及安装调试等材料若一式两份，应留一份存档；只有一份的，将原件存档，复印件随机
使用。
第 6条 已建档的仪器设备在管理、使用、维修和改进工作中形成的文件材料应归档，不得随意乱放，
以免丢失。
第 7条 材设部负责仪器设备档案的收集、整理、保管、利用和统计工作。仪器设备档案内的文件材
料，要按时间顺序排好，用铅笔编写页号，凡有文字的页面都要编号，正面编在右上角，背面写在左上角，
然后填写好卷内目录，一式三份，其中一份存档，一份交综合档案室，一份存设备科。
第 8条 综合档案室负责督促、检查和业务指导工作。
第 9条 仪器设备档案由材设部负责保管，应有专用的橱柜，做到完整安全、存放有序、查找方便，
不得随意堆放，严防毁坏和散失。
第 10条 仪器设备档案的原件一般不外借，如因特殊需要必须借用时，应经材设部经理同意，办理借
阅手续。借出的档案材料，借用人要妥善保管，不得毁坏和遗失，要按期归还，如有损坏、遗失，由借用
人负责。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
第 13章 工程技术与质量管理制度
13．1 工程技术管理制度
13．1．2 施工图纸管理规定
制度编号
制度名称 施工图纸管理规定
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1条 为了加强公司对工程施工图的管理，为正常的工程管理与最终的竣工结算打下基础，特制定
本规定。
第 2条 完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、
通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、
通用图、设计说明书等。
第 3条 设计单位送来的施工图应不少于 20套，其中精装本不少于 4套，平装本不少于 16套。
第 4条 接到设计单位送来的施工图时，应核对其套数、页数、种类，并及时按用途进行分类、整理、
编号、登记。
第 5条 分发施工图时，应注意申报开工证及工程招标、消防报审、设计审查各 1套，公司存档 2套，
总工程师 1套，工程技术部、项目部各 1套，工地现场 2套，施工单位 4套，监理单位 1套。
第 6条 分发施工图由领取的单位自己进行妥善保管。
第 7条 分发施工图时应及时进行登记，包括登记分发时间、领取人的单位、姓名、数量等内容。
第 8条 对于应工程变更而作废的图纸项目部应及时收回，并就收回的情况进行登记，加盖作废章，
以免新图纸与老图纸混在一起，给工程项目带来损失。
第 9条 施工图的管理办法如下。
1．施工单位应在工程竣工验收后 30天内绘制完成竣工图。
2．对竣工图少量的更改可在原图上进行，局部的更改可在原图上增画大样图或部分更改图。
3．对大于原因 1/3的更改必须重新绘制新图。
4．竣工图一般绘制 4套，由监理单位负责审核，审核后盖章转交项目部。
第 10条 本规定由项目部制定，其解释权、修改权归项目部所有，本规定自颁布之日起生效施行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
13．2．2 工程质量管理实施办法
制度编号
制度名称 工程质量管理实施办法
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了规范公司在工程质量管理中的行为，贯彻公司在工程质量管理中的宗旨，实现公司的工
程质量管理目标，结合国家相关的法律法规及我公司的实际情况，特制定本办法。
第 2条 公司在工程管理中凡涉及质量管理的相关方面均按本办法中的条款执行。
第 3条 工程质量管理的程序由执行质量管理相关制度、监督检查、发现问题、提出解决措施、总结
提高、改进质量相关制度、再次检查这 7个步骤循环进行，从而不断提高工程的质量。
第 4条 工程质量管理主要包括但不限于以下 11个方面的工作。
1．施工队伍的选择。
2．施工组织设计与施工方案。
3．施工人员和机、物、料具能力的审查。
4．施工材料的审查与材料的试验、化验。
5．施工工序的审查。
6．施工资料的审查。
7．施工成品的审查。
8．安装工程及配套功能的审查。
9．工程的分部、分项验评。
10．工程质量的整体核查。
11．工程的竣工验收。
第 2章 工程开工前的质量管理
第 5条 施工前的队伍选择必须进行技术论证、资格审核、证件审核等工作，不得使用未进行资格评
定施工队伍，否则由项目负责人承担擅自使用所造成的后果。
第 6 条 施工队伍的分项审核由工程技术部共同进行，将审核结果报总工程师批准，并建立业务联系
手续。
第 7条 工程开工前必须编制好施工组织设计或施工方案，重大或关键性工程由工程技术部完成，一
般工程由工程技术部完成并报工程技术部批准备案。其中，施工组织设计文件必须包括施工程序及施工布
置、主要技术方法、安全技术措施、临建平面布置、质量控制要求，并符合生产和图纸要求。
第 8条 工程开工前，必须进行工程图纸的会审，否则不得开工。
1．图纸会审的内容包括图纸会审、重点会审、标高尺寸、细部大样与建筑有无矛盾；水暖电线路走向
是否明确、有无与土建冲突之处；所需标准图是否符合国家和本地要求；新材料、新工艺、是否交代明确、
是否符合施工要求等。
2．图纸会审时应按专业进行会审记录，由工程技术部技术负责人负责整理，报工程技术部核实后组织
监理单位、施工单位进行三方会审。
第 9条 工程开工前的主材料试检验。
1．开工前由工程质量负责人按图纸提前出具主材料试化验明细，交材设部按单从确定的采购厂家处取
样，报工程技术部进行技术资料核审后，交工地进行委托试化验，合格后按审定的材料样品组织进料。
2．需做理化实验的产品应有出厂合格证，其质量证书要齐全、，生产厂家要为国家所认可，且其样品
须经过审核，否则不得使用。需检验的产品包括水、暖、电、灯具、承运工具、成品门窗、强度构件、防
水材料、装饰材料等。
第 3章 工程进程中的质量管理
第 10条 施工过程中，所有基础工程均须在进行技术复核后方可进行下道工序。技术复核由工程技术
部技术负责人、工程质量负责人、工长共同进行，主要内容包括对轴线、标高、尺寸、配合比、材料等的
检验。
第 11条 结构吊装工程，必须有可靠的技术方案和安全方案，并有详细的技术交底。所有吊装构件做
全方位的检查，特别是构件的强度、尺寸、胡子筋、板缝筋、板缝细石砼的浇筑、压墙、长度应作施工重
点检查。
第 12条 施工中应坚持程序跟踪检查，其中包括上道工序的质量评定、施工配合比、施工模板、钢筋、
埋件、孔洞、电、暖、水埋管料、脚手架养护、成品保护、安全网、所用材料、回填夯实、化验数据等。
具体内容如下。
1．基槽开挖后必须进行地质验收，同时做 2米斜探，是否有孔洞、孔穴、地实层次、地质状态应符合
地质报告要求，承载能力应符合设计要求，重点工程应做地质试验，有人工及夯实的应以干容重进行取样
分层试验。
2．桩基础一律做全方位检查，包括桩距、数据偏正贯入度、入土深度、泥浆护壁比重度、打桩记录、
全部打桩完毕合，应做不少于 3%的单桩承载力试验，并报设计单位认可后方再进行上部工程。
3．所有回填，一律夯实，并按分层取样即每 100m2不少于 3个点，每人台班也不少于 3个取样点，各
层均取样试验，填写记录，上道工序合格后才可进行下道工序。
4．所有强度砼、砂浆一律进行重量配合比，过秤计量，否则不得施工。
5．钢筋工程必须按规格进行全部物理试验，凡不合格有异常者一律不得使用。对钢筋工程进行检查时，
重点检查搭接长度、搭接部位、锚固长度、弯起点、钢筋根数、加密区域尺寸、焊接情况，负弯筋支垫情
况及保护层的厚度。
6．模板工程重点检查轴线、尺寸、标高支撑能力、平整度、垂直度、预埋件的个数、位置，未经检查
合格的不得施工。
7．所有大梁、挑梁均做宽度、强度、长度、交叉等重要检查。
8．混凝土施工应重点检查后台配比、水灰比、石子、沙子等材料状态是否符合要求，浇筑程序、振捣
方法、抹平方法、接槎部位、浇筑后的养护等。
9．所有砌体必须立皮数杆，作皮数杆复核、抗震拉结筋留槎、门窗洞口垂直平整、灰缝大小等做重点
检查并坚持人名上榜。
第 13条 地基基础、主体分部工程完成后，由项目经理组织项目技术负责人、质检员等相关人员按规
范标准进行质量自检。
1．进行自检时，应按工程的分部、分项及施工流水段进行，填报数字必须真实、可靠、取样部位必须
合理，由质检员主管，并及时报技术负责人，出现问题时应及时通知施工方的负责人限期整改。
2．自检合格后，向监理单位提交验收申请报告，由总监理工程师组织项目负责人、项目技术负责人及
施工单位质量、工程技术部门负责人及设计单位项目负责人共同分部工程的检查验收。
第 14条 施工中坚持技术参数和保证资料同时复核。其主要工作有熟读图纸和所用标准图、放线大样、
轴线、标高、尺寸、材料试化验、合格证、各种配合比、焊接试验、回填密实度，接零、接地、打压、灌
水、防水、渗漏实验等。
第 15条 施工中的任务书和暂划拨的形象款，必须进行质量认可核实，无核实和质量认可的，不得转
入财务进行结算。
第 16条 施工中必须进行自检、互检、交接检，并由工程质量负责人主持质检员和班组安排参加，做
为生产任务书计算的基本依据。
第 17条 实验资料由工程质量负责人提出明细，由实验员索要资料，交工程质量负责人一份备用，其
他由实验员存档。混凝土施工记录、打压、灌水、隐蔽验收，基础、主体结构、接地、回填记录、技术变
更、联系通知单等由工程质量负责人收集整理。
第 18条 材料合格证、出厂证、技术说明书等由材设部按所供规格、种类、向厂家索要（一式三份），
盖供方红章交工程质量负责人存档备用。
第 19条 施工现场的安全员应填制、保存验评资料与安检资料，保存的资料应符合国家标准。
第 20条 所有资料应签字齐全、真实可靠，逐级盖章签字，并在竣工前 7天，由工程技术部资料员进
行收集整理，装订成册。
第 4章 工程竣工后的质量管理
第 21条 工程竣工后的质量管理主要内容为工程竣工后的检验，其具体要求可参考《工程竣工验收管
理办法》中的有关规定。
第 5章 附则
第 22条 本办法由工程技术部制定，其修改、解释权归工程技术部所有。
第 23条 本办法经公司董事会审议批准，自颁布之日起执行。
第 24条 自本办法颁布之日起，公司原有的类似制度自动作废，一切以本办法为标准。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
13．2．3 工程竣工验收管理制度
制度编号
制度名称 工程竣工验收管理制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了加强严格工程项目质量管理，搞好工作竣工验收工作，确保工程质量满足设计要求，根
据国家的相关法律法规，结合本公司实际情况，特制定本制度。
第 2条 本公司所有工程项目均按本制度进行质量控制和考核，按批准的设计文件规定内容完成并符
合验收条件的工程必须按本制度组织验收，验收完毕后办理竣工验收移交手续。
第 2章 管理职责与分工
第 3条 公司工程质量管理、验收领导小组负责工程项目考核和竣工验收的组织、工程质量的确认和
对不合格质量的处罚。
第 4条 工程技术部负责日常工程质量的控制及编制竣工验收计划和工程整改计划。
第 5条 物业管理部参与景观、绿化工程的竣工验收。
第 6条 施工单位负责施工全过程质量控制及竣工验收文件的管理、立卷和对不合格工程的整改。
第 7条 监理单位负责施工全过程监理及竣工验收文件的审查和竣工工程的预验。
第 3章 工程竣工验收
第 8条 达到下面 4个条件的工程方可申请竣工验收。
1．设计文件和合同约定的各项施工内容均已施工完毕。
2．有完整并经核定的工程竣工资料。
3．有工程使用的主要建设材料、构配件和设备进场证明及实验报告。
4．有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件。
第 9条 工程竣工验收的依据主要包括下列 4个方面的文件。
1．上级主管部门对该项目批准的相关文件，包括可行性报告、规划定点、初步设计、施工许可等与项
目建设有关的各种文件。
2．工程设计文件，包括施工图纸及说明、设备技术说明书等。
3．国家最新颁布的现行有效的《建筑工程施工质量验收规范》、《建筑工程质量检验评定标准》等。
4．合同文件，包括施工承包的工作内容和应达到的标准以及施工过程中的设计变更通知书等。
第 10条 单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，达到本制度的第 8条要求后，
向监理单位提交单位工程竣工验收报告。
第 11条 监理单位总监理工程师组织专业监理工程师对施工单位报送的竣工资料的完整性、准确性进
行审查，并对工程进行预验；对存在的问题，要求施工单位及时整改，整改合格后由监理总工程师签署工
程竣工报验单，明确意见后报工程技术部。
第 12条 公司工程技术部接到报告后，应全面审查竣工图等竣工验收资料和施工单位签署的工程保修
书。
第 13条 工程技术部经理对竣工验收资料全部审查合格后，组织施工（含分包单位）、监理、设计等
单位的主管人员进行工程实体竣工初验，发现不合格的情况按《不合格控制程序》处理。
第 14条 竣工初验合格后，工程技术部提请城建档案管理机构对工程档案进行预验收。
第 15条 取得城建档案管理机构出具的工程档案验收的认可文件后，报请质量监督站进行竣工验收，
或由公司工程质量管理、验收领导小组组织设计、勘察、施工、监理单位及公司相关部门负责人进行竣工
验收。
1．对工程进行核查后作出验收结论，并形成工程竣工验收报告，参与验收的各方负责人在验收报告上
签字并加盖公章。
2．对不合格项按《不合格品控制程序》执行，工程质量管理、验收领导小组责令监理单位监督施工单
位进行整改，整改合格后再次组织验收，直至合格。
3．当参加验收各方对工程质量验收的意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督施工
机构协调处理。
第 16条 工程竣工验收合格后 3个月内，工程技术部或公司档案室向市城建档案馆移交一套符合规定
的工程档案。
第 4章 附则
第 17条 工程项目竣工验收全部通过后，由工程技术部负责整理全部技术文件、竣工资料送交公司办
公室存档。
第 18条 已竣工验收的工程，由工程技术部按《工程交接管理办法》向物业管理部办理移交。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
第 14章 房地产项目管理制度
14．1 房地产项目开发制度
14．1．2 项目可行性研究管理办法
制度编号
制度名称 项目可行性研究管理办法
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 项目的可行性研究决定了项目是否能够开展，为了规范公司对项目可行性研究的管理，实现项
目决策的科学化、标准化、民主化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。
第 2条 对开发项目进行整体论证、研究的相关事项均遵循本办法。
第 3条 可行性研究是在项目工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济、技术、风险等方面进行
研究、分析和论证，对拟定的各种项目相关的方案进行全面的分析，评估项目的可行性，确定项目是否应
该投资和怎样投资，为公司对开发项目的决策提供可靠、科学的依据。
第 2章 可行性研究步骤
第 4条 筹备。可行性研究的筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编
制工作大纲等。
第 5条 调查。可行性调查分为市场调查与资源调查。
1．市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目
构成。
2．资源调查应包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方
面的调查，为下一步规划方案设计、进行技术经济分析提供资料。
第 6 条 方案的制订与选择。研究小组在收集资料和数据的基础上，拟出若干方案，将这些方案进行
反复比较与论证后，挑选出科学性、经济型、实用性最优的一个方案。
第 7条 财务评价与不确定性分析。对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，
对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论证项目的盈利能力。
第 8条 编写可行性研究报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以
上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。报告书至少包括以下 6部分内容。
1．封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。
2．报告摘要：用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结
论。文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过 1 000字为宜。
3．目录。
4．正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑顺序，从总体到细节循序进行，具体包括项目总说
明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条
件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、
风险分析和结论与建议等 12个方面。
5．附表：正文中不便插入的较大型表格可作为附表，一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、
投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、
贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。
6．附图：一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。
第 3章 可行性研究的内容
第 9条 研究项目概况
1．项目名称。
2．项目的地理位置：包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。
3．项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自
然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。
4．项目的性质及主要特点。
第 10条 开发项目用地的现状调查及动迁安置
1．土地调查，包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。
2．人口调查，包括开发项目用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。
3．调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量
和面积等。
4．各种市政管线，主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的
现状及目标和其可能实现的时间。
5．其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种
管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地现状要附平面示意图。
6．如需要进行拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。
第 11条 确定市场分析和建设规模。
1．市场供给、需求现状分析及预测。
2．市场需求现状分析及预测。
3．市场交易的数量与价格。
4．服务对象分析、制订租售计划。
5．拟建项目建设规模的确定。
第 12条 选择规划设计方案。
1．选择市政规划方案。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型
商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
2．项目构成及平面布置。
3．选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、
房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。
第 13条 资源供给情况分析。
1．建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。
2．项目施工的组织计划。
3．项目施工期间的动力、水等供应。
4．项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。
第 14条 项目开发组织机构和管理费用研究。
1．开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案。
2．人员培训计划、年管理费用估算等。
第 15条 制订开发建设计划。
1．前期开发计划，包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开
工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。
2．工程建设计划，包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。
3．建设场地的布置、施工队伍的选择。
第 16条 项目经济及社会效益分析。
1．项目总投资估算，包括开发建设投资和经营资金两部分。
2．项目投资来源、筹措方式的确定。
3．开发成本、销售成本、经营成本估算。
4．销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。
5．财务评估，即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润
率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。
6．风险分析：一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一
方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分
析。
7．项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
8．结论及建议，即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题
及相应的建议，并推荐最佳方案。
第 4章 可行性研究的管理
第 17条 公司的房地产开发项目不论规模的大小都必须编制可行性研究报告。一般规模的由项目组组
织人员进行研究，大规模与超大规模的开发项目必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究。
第 18条 公司项目部组织的项目可行性研究一般由总工程师总体负责，项目部、销售部、财务部、工
程技术部等部门派出人员组成研究小组。
第 19条 公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章，签署公司总经
理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。
第 20条 外部咨询机构所提供的可行性研究报告由项目组组织人员进行初审，审议通过后方可报董事
会审议。
第 21条 可行性研究报告属于公司的集体智慧或是公司花钱购买的产品，关系到公司的投资方向与投
资策略，凡接触可行性研究报告的人员必须遵守保密原则，不得向外泄露，否则将严厉追究当事人的责任。
第 22条 项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起由专人负责保存。
第 23条 开发项目竣工验收结束后，曾参与过项目可行性研究的部门、人员应开会进行总结，将研究
的方法、测算、结论、建议等与实际情况相比较，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科
学水平和定性、定量分析的准确性。
第 5章 附则
第 24条 本办法由项目部制定，其修改、解释权归项目部所有。
第 25条 本办法经公司董事会审议批准，自颁布之日起执行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
14．1．4 房地产项目立项报批办法
制度编号
制度名称 房地产项目立项报批办法
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1条 为了顺利完成项目报建工作，确保项目在立项阶段就符合国家行政主管部门的要求，指引报
建人员顺利取得《建设项目选址规划意见书》和市发改委或发展计划局核准建设项目的通知，特制定本制
度。
第 2条 本办法适用于公司开发的所有建设工程项目的项目选址规划意见和立项报批。
第 3条 管理职责与分工。
1．项目部负责联系市发改委或发展计划局、市规划局等政府主管部门，完成项目立项报批过程中的各
项工作。
2．总经理办公室、行政部、工程技术部等职能部门负责提供项目立项报批所需的相应文件、图标等资
料，协助项目部报建人员按时准备好立项报批所需的文件、图标等资料。
第 4条 办理《选址征求意见函》。
1．项目部的报建人员按市发改委或发展计划局的要求，如实填写《建设单位报批函》。
2．项目部在投资发展部、营销部的协助下，编写《建设项目建议书》或《建设项目可行性研究报告》；
在行政部的协助下，取得房地产开发企业资质证明文件。
3．项目部的报建人员将上述三份资料提交至市发改委或发展计划局，取得《选址征求意见函》的复函。
第 5条 办理《建设项目选址规划意见书》。
1．项目部的报建人员按市规划局的要求，如实填写建设项目选址意见书申请表、规划局主案申请表、
《建设项目选址意见书》、建设项目选址存根和“建设项目选址规划设计要点申请表”。
2．项目部根据建设项目的实际情况，如实准备下列相关文件。
（1）出让、转让、划拨土地需提供征地批准文件或供地单位的供地文件（县级以上国土部门土地出让、
转让、划拨意见书）。
（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）
的原件及复印件。原件经规划局核验确认后退回。
（3）扩建项目需提供产权证复印件，联建项目需提交联建协议。
3．项目部在工程技术部的协助下，取得勘察设计范围绘制的 1:500地形图（六份），其中一份需用蓝
色标出拟建设用地的范围，并由供地党委或自有用地单位加盖公正。
4．根据规划局办事窗口的审核意见，及时准备所需的图纸、文件等。
5．待规划局通知核发《建设项目选址规划意见书》时，在指定时间内及时领取盖有“某市规划管理局”
印章的《建议项目选址规划意见书》。
第 6条 办理规划设计条件审批。
1．项目部报建人员根据市规划局的要求，如实填写建设项目规划设计条件申请表。
2．报建人员将下列文件资料提交至市规划局，办理规划设计条件审批。
（1）填写完整的建设项目规划设计条件申请表。
（2）《建设项目选址规划意见书》及附件。
（3）1:500现状地形图（两份）。
（4）建设用地规划许可证及用地红线图、国有土地使用证及界址地图等。
第 7条 办理立项审批。
1．项目部报建人员按市发改委或发展计划局的要求，填写投资项目立项申请表、企业投资项目核准登
记表（房地产项目），拟定《项目立项申请书》、《房地产项目申请报告书》等。
2．报建人员将下列资料提交至市发改委或发展计划局的办事窗口，办理立项审批手续。
（1）投资项目立项申请表。
（2）企业投资项目核准登记表（房地产项目）。
（3）项目立项申请书、房地产项目申请报告书。
（4）项目可行性研究报告。
（5）资金证明及资金来源证明（外商投资项目需提供外资资信证明）。
（6）营业执照（商业登记表或外商投资批准证书）及法人代表的身份证复印件。
（7）相关职能部门对项目建设的审查意见。
（8）上级行政主管部门对项目建设的意见、相关文件以及建设单位的上级或主管部门的相关文件。
（9）项目招标投标申请表。
（10）根据项目的类型、性质，确定需要提供或补充的相关资料。
3．在市发改委或发展计划局发出核准或不予核准项目的通知前，报建人员应定期关注立项审批的进程，
以便及时补充文件资料。
第 8条 本办法由项目部负责制定，报总经理审议通过后执行。
第 9条 项目部有权根据国家行政主管部门的制度或规定修订本办法。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
14．2 房地产项目实施制度
14．2．2 工程施工控制制度
制度编号
制度名称 工程施工控制制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了加强对施工工程的整体控制，确保工程施工的顺利进行，保证工程建设进度和质量目标
的顺利实现，特制定本制度。
第 2条 本制度适用于对管理公司施工工程的各个阶段。
第 3条 工程施工控制中的相关职责如下。
1．项目经理负责工程施工进度的总控制并协调各方关系、事项及下发、实施重大变更，审批监理公司
提交的项目监理实施办法及项目监理规划。
2．各专业技术人员熟悉图纸、参与图纸的审样与技术交底，负责施工现场的协调工作，监察监理公司
的监理工作，保存相关的记录与技术资料。
第 2章 工程施工准备控制
第 4条 监理公司在工程施工前应制定监理大纲、监理规划及监理的实施办法，由项目经理负责审批。
第 5条 监理公司在工程施工前审核施工单位提供的施工组织设计，签署意见后交项目部审核。
第 6条 项目部审核施工单位相关资料时的关键点如下。
1．施工计划的安排是否符合公司的整体进度要求。
2．施工的部署与办法是否可行、施工平面的布置是否合理。
3．施工中的质量管理措施是否能够保证质量目标的实现。
4．恶劣天气下的施工措施是否能够保证工程的顺利进行。
5．对工程安全薄弱环节的措施能否保证安全目标的实现。
6．施工中所采取的措施能够满足验收要求。
第 7条 项目部应组织工程技术部、施工单位、设计单位、监理单位等进行图纸的会审与技术交底的
工作。
第 8条 项目经理应组织现场的技术人员进行施工现场的准备工作，向施工单位提供施工场地的地下、
地上管网线路资料，并将水准点与坐标控制点以书面形式交施工单位，并现场交验。
第 9条 项目部组织施工单位、监理单位等召开开工前的沟通会议，检查各项准备工作的完成情况，
确定联络方式。
第 3章 工程施工的进度控制
第 10条 项目经理组织工程技术部与监理单位审核施工单位所提供的工程总进度计划、分项工程工期
安排、施工总平面图等资料，审核其是否合理、有序，是否能够满足公司对施工项目的进度要求。
第 11条 对审核中发现的问题要及时通知施工单位在规定时间内进行整改，以免影响工程的总进度。
第 12条 工程技术部与监理单位要审核施工单位的材料设备的采购计划是否与施工进度计划相吻合，
一般采购计划要比施工进度计划提前两天以上，对不符合要求的计划要限其在规定时间内进行整改。
第 13条 项目经理应组织监理单位对施工方的人工进场情况、施工机械配置情况、其他的工具材料的
进场情况进行监督、记录，确保其满足施工计划的进度需要。
第 4章 施工过程的质量控制
第 14条 项目部组织监理单位严格监督施工单位按设计图纸进行施工，施工的标准要符合国家相关的
规范、标准，对重要的分项工程要监督施工单位制订可行的施工方案，经三方共同讨论通过后监督其实行。
第 15条 项目部应密切关注施工单位与监理单位，确定监理单位的监理工作及施工单位使用经检验合
格的材料设备等。
第 16条 项目部要督促监理单位做好施工中的质量检查，并与监理单位一起督察施工单位对质量问题
的处理情况。
第 17条 项目部应组织人员在施工现场进行巡视，发现施工进程中的质量问题要做好记录并立即上报
项目经理。
第 18条 在每周召开的工程例会上，监理单位要对工程的质量状况进行总结，提出存在的问题，三方
共同制定措施并监督施工单位执行。
第 19条 对关键的施工程序和设备安装，项目部需要进行重点、连续的监控，以保证工程的质量和出
现问题时的及时处理。
第 20条 施工单位与监理单位报送的与施工工程相关的各种资料，由项目部指定专人进行收集、整理。
第 5章 对施工安全的控制
第 21条 项目经理组织工程技术部会同监理单位不定期的检查施工方是否建立、健全了安全文明施工
的各种规章制度与执行情况。
第 22条 监理单位与施工方的代表不定期地检查施工现场的安全状况，记录检查中发现的问题，并限
令施工方定期整改，项目部监督这两方的工作。
第 23条 项目部对安全问题应保持时刻警惕的姿态，发现问题隐患及苗头应及时处理，对已发生的安
全事故应严肃处理并做好补救措施。
第 6章 对工程验收的控制
第 24条 工程技术部依据《分部分项工程验收管理办法》、《隐蔽工程验收管理办法》、《工程竣工验收
管理办法》的规定，监督监理单位、施工单位进行分部、分项、单位、隐蔽工程及竣工验收工作。未经验
收，施工单位不得进入下一道工序施工。
第 25条 工程技术部组织设计单位、监理单位、施工单位及时到质检部门办理阶段性验收和工程竣工
验收。
第 7章 附则
第 26条 本制度由××房地产投资开发有限公司制定，其修改、解释权归公司所有。
第 27条 本制度经公司董事会审议批准，自颁布之日起执行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
14．2．4 工程验收管理办法
制度编号
制度名称 工程验收管理办法
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1条 为了规范公司对项目工程的验收行为，规定验收的程序，确保经过验收后的项目工程质量达
到规范设计要求，结合公司实际情况，特制定本管理办法。
第 2条 本办法适用于公司进行项目工程验收时对分项工程、隐蔽工程与竣工验收的相关事宜。
第 3条 工程验收工作一般由公司项目部组织相关技术人员进行工程量、工程质量以及工程技术资料
的验收。
第 4条 为保证工程竣工验收的顺利完成，在竣工验收前应对项目工程的分项工程与隐蔽工程进行提
前验收。
第 5条 隐蔽工程的验收必须在下一道工序开始前进行。项目经理应组织工地工程师及监理公司的相
关人员对隐蔽工程进行验收并做好监控、验收记录。
第 6 条 对隐蔽工程不符合设计要求与施工规范的地方项目部会同监理公司以书面的形式通知施工单
位，限期整改，整改后在进行验收。
第 7条 施工单位对隐蔽工程中的重要部分的整改应留下证据（如照片）作为验收的依据之一。
第 8条 对于完工及重要的分项、分部工程，项目部与监理工程师要按照施工规范严格验收，务必保
证完成一项、验收一项、合格一项，对施工中的各个关键点加强控制。
第 9条 对普通项目应不定期进行抽检、验收，一经发现有不合格的工程应立即作出整改、返工等处
理意见，并将记录保存。
第 10条 工程完工后，施工单位人员应整理竣工资料并安排人员进行自检，填报竣工验收报告送交监
理公司审核。
第 11条 本公司项目经理收到监理公司送交的竣工验收报告后，应在 2个工作日内通知监理公司进行
验收。
第 12条 监理公司组织相关的工程师根据《工程质量验收评定标准》中的相关规范对工程进行全面检
查。有不合格的地方，工程师傅填写《质量处理通知单》并督导施工单位在限定的时间内整改。整改完成，
工程师及时进行复查。
第 13条 监理公司、施工单位对施工工程及竣工资料全面检查合格后，由施工单位报送质量监管部门，
等待竣工验收。
第 14条 质量部门进行竣工验收过程中就出现的问题填写《质量处理通知单》，督促施工单位限期整
改并报送整改报告，直至竣工验收通过。
第 15条 本办法由项目部制定，修改、解释权归项目部所有，自颁布之日起实施。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
第 15章 房地产财务管理制度
15．1 财务会计管理制度
15．1．2 会计核算规范
制度编号
制度名称 会计核算规范
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 根据《中华人民共和国会计法》和《企业会计准则》关于公司必须依法设置会计账簿，并保
证其真实性、完整性的要求，结合本公司实际情况，特制定本制度。
第 2条 本制度以公司发生的各项经济业务为对象，记录和反映公司本身的各项生产经营活动。会计
核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。
第 2章 一般原则
第 3条 公司必须依法设置会计账簿，并保证其真实、完整。
第 4条 公司负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。
第 5条 公司执行统一的会计政策，各企业会计处理方法、各项会计政策、会计估计前后各期应当一
致，不得随意变更，如确有必要变更，变更前须上报公司财务管理部审批同意，变更后应按会计准则要求
调整相关账务，并将变更的情况、变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响，在财务分析报告中
说明。
第 6条 会计核算应当及时进行。会计记录和会计报表应当清晰明了，便于理解和利用。
第 3章 会计政策
第 7条 会计年度：本公司采用公历年制为会计年度，即每年 1月 1日至 12月 31日为一个会计年度。
第 8条 记账本位币：本公司以人民币为记账本位币。
第 9条 记账原则和计价基础。
本公司以权责发生制为记账基础，除按《企业会计准则》规定应按公允价值计量的资产外，各项资产
均按取得时的历史成本入账，如果以后发生资产减值，则计提相应的资产减值准备。
第 10条 外币业务核算方法。
本公司以人民币为记账本位币，会计年度涉及外币的经济业务，其记账汇率采用交易日的即期汇率，
期末对货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，即期汇率与前一年度资产负债表日的即期汇率不同而
产生的汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，
不改变其记账本位币金额。
第 11条 现金及现金等价物的确定标准。
本公司的现金是指：库存现金以及随时可支取的银行存款；现金等价物是指本公司持有的期限短、流
动性强、易于转换已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
第 4章 会计估计规范
第 12条 金融工具的确认和计量。
本公司的金融工具分为以下 5类。
1．以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，包括交易性金融资产和交易性金融
负债、指定为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债。
2．持有至到期投资。
3．贷款和应收款项。
4．可供出售金融资产。
5．其他金融负债。
第 13条 初始确认和后续计量。
1．以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债：按照取得时的公允价值作为初始确
认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告发放的现金股利或债券利息，
单独确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，将其公允价值
变动计入当期损益。
2．持有至到期投资：按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
已宣告发放债券利息的，单独确认为应收项目。持有期间按照实际利率法确认利息收入，计入投资收益。
处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
3．应收款项：按从购货方应收的合同或协议价款作为初始入账金额。单项金额重大的应收款项持有期
间采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
4．可供出售金融资产：按取得该金融资产的公允价值和相关费用之和作为初始确认金额。支付的价款
中包含了已宣告发放的债券利息或现金股利的，单独确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，
计入投资收益。期末，可供出售金融资产以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
5．其他金融负债：按其公允价值和相关交易费用之和作为初始入账金额。
第 14条 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法。
1．存在活跃市场的金融资产或金融负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值。
2．金融工具不存在活跃市场的，企业应当采用估值技术确定其公允价值。
3．初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，应当以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
4．企业采用未来现金流量折现法确定金融工具公允价值的，应当使用合同条款和特征在实质上相同的
其他金融工具的市场收益率作为折现率。没有标明利率的短期应收款项和应付款项的现值与实际交易价格
相差很小的，可以按照实际交易价格计量。
第 15条 金融资产减值的处理。
期末，对于持有至到期投资和应收款项，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未
来现金流量现值之间差额计算确认减值损失。
1．对于单项金额重大的持有至到期投资和应收款项，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减
值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
2．对于单项金额非重大的持有至到期投资和应收款项以及经单项测试后未减值的单项金额重大的持有
至到期投资和应收款项，按类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些组合在资产负债表日余额的一定
比例计算确定减值损失，计提减值准备。
第 5章 应收款项及坏账准备核算规范
第 16条 应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。
第 17条 本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。
第18条 坏账准备在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提，本公司对回收有困难的应收款项，
结合实际情况和经验相应计提特别坏账准备。除此之外，本公司对应收款项按账龄分析法计提坏账准备，
坏账准备计提比例如下。
1．1年以下为 3%。
2．1～2年为 10%。
3．2～3年为 20%。
4．3年以上为 30%。
5．5年以上且回收可能性极小的款项按 100%计提。
第 19条 本公司确认坏账的标准如下。
1．因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等。
2．因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。对有确凿证据表明确实无法收回的
应收款项，确认为坏账损失，冲销已提取的坏账准备。
第 6章 存货核算规范
第 20条 本公司存货主要包括：库存产品、原材料、低值易耗品、开发产品、拟开发土地等。
第 21条 拟开发土地：指所购入的，已决定将之发展为出售或出租房产的土地，项目开发时全部转入
开发成本，项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地保留在本项目。
第 22条 开发用土地的核算方法：开发用土地在“存货—开发成本”中核算，项目分期开发时，将分
期开发用地部分转入开发成本，后期开发土地在拟开发土地项目核算。
第 23条 房地产开发过程中的公共配套设施费用的核算方法。
1．不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入成本。
2．拥有收益权的公共配套设施：按实际成本计入开发成本，完工时单独计入开发产品。
第 24条 各类存货的购入与入库按实际成本法计价，发出按加权平均法计价。
第 25条 本公司的存货的盘存制度采用永续盘存制。
第 26条 本公司的低值易耗品和包装物采用五五摊销法。
第 27条 资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量。
1．如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值
的，按可变现净值低于成本的差额计提存货跌价损失准备。
2．可变现净值按正常经营过程中，以估计售价减去估计至完工成本及销售所必须的估计费用的价值确
定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
3．本公司持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为
基础计算。
4．房地产可变现净值以单个项目存货在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必须的估
计费用后的价值确定。
第 28条 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的
金额计入当期损益。
第 7章 长期股权投资核算规范
第 29条 同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。
第 30条 非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控
制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。因企业合并发生的直接相关费
用计入合并成本。
第 31条 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其
初始投资成本。
1．以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
2．以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
3．投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协
议约定价值不公允的除外。
4．通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7号
——非货币性资产交换》确定。
5．通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12号——债务重
组》确定。
第 32条 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，和对被投资单位不具有共同控制或重大
影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。
第 33条 本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。确认被投
资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
第 34条 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
第 35条 在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公
允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
第 36条 期末，对长期投资进行逐项检查，如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶
化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值，按其可收回金额低于账面价值的差额单项计提减值准备。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确
定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
第 8章 投资性房地产核算规范
第 37条 本公司将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的且能单独计量和出售的房地产，确认
为投资性房地产。本公司的投资性房地产主要为已出租的建筑物。
第 38条 投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利益很可
能流入企业且成本能够可靠地计量的，计入投资性房地产成本。
第 39条 本公司采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量的建筑物，采用直
线法平均计算折旧，按估计经济使用年限和估计残值率确定其折旧率。
第 40条 期末，逐项对采用成本模式计量的投资性房地产进行全面检查，按可收回金额低于其账面价
值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，无论价值是否得到回升，在以后会计期
间不转回。
第 9章 固定资产计价及累计折旧核算规范
第 41条 本公司为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有
形资产，归入固定资产。
第 42条 固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
第 43条 固定资产折旧采用平均年限法，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值（原值
的 10%）确定其折旧率。
第 44条 期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。
1．由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于
账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一
经确认，在以后会计期间不转回。
2．若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济收益，则停止折旧和计提减值，同时
调整预计净残值。
第 10章 在建工程核算规范
第 45条 在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款项实际承担的利息支出、汇兑损
益等核算反映工程成本。
第 46条 在建工程以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。
第 47条 期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准
备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。
第 11章 无形资产核算规范
第 48条 无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。
第 49条 使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线
法进行摊销。
1．土地使用权按土地出让年限摊销。
2．商标按受益年限摊销。
3．专利权按受益年限摊销。
第 50条 对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断。
1．来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的
期限。
2．合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，
续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，本公司综合各方面因素判断，以确定无形资
产能为企业带来经济利益的期限。
第 12章 借款费用核算规范
第 51条 本公司借款费用应同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生以及为使资产达到预定
可使用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外，借款费用确认为当期费用。
第 52条 符合资本化条件的资产，在购建或生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过三个
月，暂停借款费用资本化，中断期间发生的借款费用计入当期损益。购建或者生产符合资本化条件的资产
达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
第 53条 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的
利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定为应予以资本化的费用。
第 54条 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予以资本化
的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。按照至当期末止购建符合资本化条件资
产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不超过实际发生的利息进行。
第 55条 房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开发的房地产竣工验
收合格，停止借款费用资本化。若开发的房地产项目发生非正常中断，并且连续时间超过三个月，暂停借
款费用资本化，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。
第 13章 预计负债核算规范
第 56条 本公司将同时符合以下条件与或有事项相关的义务确认为负债：该义务是企业承担的现时义
务；履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
第 57条 待执行合同变成亏损合同的，该亏损合同产生的义务满足上述条件的，确认为预计负债。
第 58条 本公司承担的其他义务（如承担超额亏损、重组义务、弃置费用等）满足上述条件，确认为
预计负债。
第 14章 所得税核算规范
第 59条 本公司所得税采用资产负债表债务法的会计处理方法。
第 60条 公司在取得资产、负债时确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，
按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。公司对于能够结转以后年度的可
抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应
的递延所得税资产。
第 61条 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计算
的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按
照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
第 62条 期末，公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳
税所得额时，减记的金额予以转回。
第 15章 合并财务报表规范
第 63条 合并范围：本公司以控制为基础确定合并财务报表的合并范围，母公司将能实施控制的全部
子公司纳入合并财务报表的合并范围，对已关停并转子公司由于母公司的控制受限而不纳入合并范围内。
第 64条 在将本公司的控股子公司及有实质控制权的联营公司之间的投资、内部往来、内部交易的未
实现损益等全部抵消的基础上，逐项合并，并计算少数股东权益。少数股东权益是指本公司及其子公司以
外的第三方在本公司各子公司应分得的利润（或应承担的亏损）。对下属的合营公司，采用权益法核算。
第 65条 报告期内，因同一控制下的企业合并增加的子公司，调整合并资产负债表的期初数，并将该
子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司合并当期期初至报告期
末的现金流量纳入合并现金流量表。
第 66条 因非同一控制下的企业合并增加的子公司，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司购
买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
第 16章 附则
第 67条 本规范由公司财务部负责解释和修订。
第 68条 本规范经公司董事会批准，自公布之日起实施。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
15．2 审计与差旅费报销管理制度
15．2．2 纳税管理办法
制度编号
制度名称 纳税管理办法
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
1条 目的
为了加强对公司应纳税种的监督与管理，使纳税工作制度化、规范化，根据国家税务法规结合实际情
况，特制定本办法。
第 2条 适用范围
本办法适用于本公司所有应纳税种的规范和管理工作。
第 2章 企业纳税程序
第 3条 编制税务管理制度
财务部经理根据公司性质制定《税务管理制度》来规定相关税务处理的工作内容以及相关工作周期。
第 4条 税务登记管理
1．财务人员进行公司税务登记工作的主要内容包括：设立税务登记、变更税务登记、注销税务登记以
及其他税务登记。
2．财务人员遵循相应的设立税务登记程序的规定，按照主管税务机关的要求提交相应的证件和资料。
3．财务人员领取税务登记表后，应按照规定内容逐项如实填写并加盖企业印章，经法定代表人签字或
业主签字后，将税务登记表或注册税务登记表报送主管税务机关。
第 5条 税务账簿凭证管理
1．财务人员根据国家相关法律法规设置账簿范围、种类和期限。应该建立的账簿主要包括总账、明细
账、日记账以及其他辅助性账簿。
2．财务人员在每一年度结束后，应当将各种账簿、凭证以及与此相关的资料按顺序装订成册，统一编
号，归档保管。
第 6条 发票管理
1．发票领购。
（1）财务人员向主管国家税务机关提出购票申请报告，并在报告中载明单位和经办人员的名称所属行
业、经济类型、需要发票的种类、名称及数量等内容，并加盖单位公章和经办人印章。
（2）提供有关证件和资料，并接受税务机关的审核，财务人员凭发票领购账簿核准的发票种类、数量、
购票方式到指定的国家税务机关领购发票。
2．发票填写与保管
（1）财务人员根据相关规定填开发票的范围、内容。
（2）财务部经理根据税务机关的规定制定“发票使用登记制度”，明确发票存放及保管的相关事宜，
防止丢失。
第 7条 纳税管理。
1．纳税申报
（1）财务人员在相关税收法律、行政法规规定的申报期限内，填写相关税种纳税申报表并向有关主管
税务机关报送。
（2）财务人员可通过直接申报、邮寄申报、电子申报以及其他申报方式进行纳税申报。
（3）财务部人员按月将纳税申报资料装订成册，并按规定报关。
2．税款缴纳
（1）财务人员在相关税种税款结算期限内完成相关税种税款的确定以及结算工作。
（2）财务人员在有关税务部门规定的有关税款缴纳期限内完成税款缴纳工作。
第 8条 税务评估与检查
1．税务评估
财务人员制定税务自查机制，按照税务机关对纳税评估设定的指标和预警值，在纳税申报前对自身纳
税数据加以分析。主要纳税评估指标包括通用分析指标和特定分析指标。
2．税务检查
财务人员应全面配合有关税务机关对公司进行的税务检查，并给税务机关留下良好的印象，为公司创
造良好的信誉和形象，以利于企业日后纳税工作的顺利开展。
第 9条 税务变更处理
财务人员主要在公司合并与公司分立过程中，按照相关国家法规进行公司资产计价、减免税优惠、亏
损弥补的处理。
第 10条 税务中止处理
财务人员在公司破产、解散时，按照国家法律法规对公司所得税、破产期间的增值税进行税务处理。
第 3章 营业税
第 11条 计税依据
1．纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
2．单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对
个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
3．纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额。
（1）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
第 12条 计税价格
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）
第 4章 城市维护建设税
第 13条 计税依据
纳税人实际缴纳的营业税税额。
第 14条 计税公式
应纳税额=营业税税额×税率（税率：分别为 7%、5%、1%，不同地区的纳税人实行不同档次的税率）
第 5章 教育费附加
第 15条 计税依据
纳税人实际缴纳营业税的税额。
第 16条 计税公式
应交教育费附加额=营业税税额×费率（税率为 3%）。
第 6章 土地增值税
第 17条 定义
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建
筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
第 18条 计税依据
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》
和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产
有关的经济收益。
第 19条 计税公式
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
第 7章 房产税
第 20条 计税依据
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围
内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评
估值）为计税依据。
第 21条 计税公式
年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×%。
第 8章 城镇土地使用税
第 22条 计税依据
以实际占用的土地面积为计税依据。
1．凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
2．尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
3．尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
第 23条 计税公式
年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）
第 9章 城市房地产税
第 24条 计税依据
城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。
1．城市房地产税依房屋折余价值按年计征，税率为 %。
2．城市房地产税依租金收入按年计征，税率为 12%。
第 25条 计税公式
年应纳税额=房产原值×税率×（1-30%）
第 10章 印花税
第 26条 计税依据
印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。
1．从价计税情况下计税依据的确定，包括以下 3种。
（1）各类经济合同，以合同上记载的金额、收入或费用为计税依据。
（2）产权转移书据以书据中所载的金额为计税依据。
（3）记载资金的营业账簿，以实收资本和资本公积两项合计的金额为计税依据。
2．从量计税情况下计税依据的确定。
实行从量计税的其他营业账簿和权利、许可证照，以计税数量为计税依据。
第 27条 计税公式
1．按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额＝计税金额×适用税率。
2．按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额＝凭证数量×单位税额。
第 12章 契税
第 28条 计税依据
契税的计税依据，归结起来有 4种。
1．是按成交价格计算。
成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土
地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
2．是根据市场价格计算。
土地、房屋价格，绝不是一成不变的。例，北京成为 2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。
该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
3．是依据土地、房屋交换差价定税。
随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若 A房价格 30万元，B房价格 40万元，A、B两房
交换，契税的计算，自然是两房差额，即 10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，
差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
4．是按照土地收益定价。
假设 2011年国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转
让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
第 29条 计税公式
应纳税额=计税依据×税率。
第 13章 附则
第 30条 本办法由公司财务部负责解释和修订。
第 31条 本办法经公司董事会批准，自公布之日起实施。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
第 16章 房地产行政人事管理制度
16．1 房地产行政管理制度
16．1．2 行政事务管理制度
制度编号
制度名称 行政事务管理制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了加强本公司的行政事务管理，规范各项行政事务工作的流程及标准，特制定本制度。
第 2条 本制度范适用于公司内部及各分项目的行政事务管理工作。
第 3条 管理权责分工。
1．公司内部的行政事务由行政部门负责。
2．各项目经理负责本项目的行政事务管理。
第 2章 人员接待管理
第 4条 接待原则。
1．“平等、热情、节约、快速、周到”原则。
2．职级对等原则：按照对方的职级来确定公司招待人员的级别，各职能部门对口接待。
3．保密原则：接待时应保守公司机密，接待外宾时应注意保守国家机密。
第 5条 接待程序。
1．了解需要接待人员的基本情况，来访的目的以及抵离的时间、地点。
2．安排好接待部门、接待人员以及接待的规格、方式、费用预算等，并上报公司领导审批。
3．预订来访人员住宿房间、用餐餐厅，安排专车接送。
4．安排相关部门、人员在来访人员到达公司时进行接待。
5．对于重要来访人员，有关领导应前往住所看望，相关部门负责安排会见的时间、陪同人员。
6．按要求组织来访人员对企业的参观、考察和与公司相关领导的交流、座谈等活动。
7．按照来访人员需求预订回程票，并安排专车送行。
8．每次重要接待或较大规模接待工作完成后，相关部门应总结经验，以便改进接待工作。
第 3章 人员差旅管理
第 6条 审批权责。
1．公司中高管理层人员出差须报公司总经理审批。
2．公司部门人员出差由相关部门经理负责审核。出差时间在 1个星期以上的报公司总经理审批。
第 7条 出差手续办理及注意事项。
1．出差人员填写出差申请单，报相关人员审批后交行政部门保管。
2．行政部门负责出差申请单的整理和登记，并负责协助出差人员申领出差备用金。使用公司交通车辆
或借用车辆者不得申领交通费。
3．因公务紧急未能履行出差审批手续的，出差前可以通信方式请示，出差后补办手续。
4．出差人员如因特殊原因无法在预定期限返回销差而必须延长滞留，可根据实际情况申领差旅费。
5．出差人员可利用的交通工具除可利用公司车辆外，以利用火车、汽车为原则。但因紧急情况经总经
理核准者可利用空运交通工具。
6．因陪同公司客户外出或其他特殊原因导致的差旅费用超支，须事先征得分管领导同意。
第 8条 出差费用的核算。
1．出差费用标准：实行限额标准内实报实销。
2．远途出差如利用夜间（21时以后，6时以前）车次，住宿费减半。
3．出差时的招待费用：确因工作需要招待客人时，各企业、部门要根据不同客户和人数，本着既节约
又能办好事的原则掌握；对单笔支出超过 元以上的招待费必须先请示部门经理，超过 元以上的招
待费必须先请示公司总经理，报销时按财务相关规定执行。
4．随同高职人员出行的低职人员，食宿随高职人员。
5．如因工作需要超出费用标准，须向上级主管说明原因。
第 9条 出差费用的报销。
1．出差人员返回公司后，应于 天内按规定到财务部报账，填写差旅费报销单，并粘贴原始发票，
由经办人签字，部门经理、财务人员签字后，报总经理审批，予以报销。
2．业务招待费报销须填写支出凭单，所附单据必须有税务部门的正式发票，要求列明公司抬头、数字
填写清晰，先由经办人签名，再经部门经理、财务人员签字后，报总经理审批，予以报销。超出审批金额
的业务招待费，一般不予报销。
3．其他报销的审批程序同上。
第 4章 办公用品管理
第 10条 办公用品的采购管理。
1．集中采购由公司行政部负责并管理。
2．集中采购的办公用品包括：复印纸、传真纸，打印机消耗的色带、硒鼓、墨盒，日记本、各类笔墨
等。
3．实行定期计划批量采购供应。每月 25日前各部门向企业行政管理部提报次月所需用品计划，由行
政部统一采购。
4．特殊办公用品可以经行政部门同意，由各部门自行采购。
5．各部门或班组若需采购临时急需的办公用品，由部门或班组专人填写办公用品请购单，并在备注栏
内注明急需采购的原因，经班组负责人审定同意后交行政管理部审批，审批通过后实施采购任务。
6．必需品、采购不易或耗用量大者应酌量库存。
7．结算办法：综合办根据各单位领用数量及单价，编制明细表经确认后报财务划转。
第 11条 办公用品的分发、领用管理。
1．各部门领用办公用品须填写办公用品领用单一式两份，一份用于分发办公用品，另一份用于分发办
公用品的台账登记。
2．接到各部门的办公用品领用单（两份）之后，有关人员要进行核对，并做好登记，然后再填写一份
用品分发通知书交发送室。
3．发送室进行核对后，把申请所要全部用品备齐，分发给各部门。
4．用品分发后应做好登记，写明分发日期、品名与数量等。申请书连同用品分发通知书。转交办公用
品管理室记账存档；用品分发通知书连同分发物品一起返回各部门。
5．新进人员到职时由各部门提出办公用品申请，向行政部请领办公用品，并列入领用卡，人员离职时，
应将剩余办公用品一并交行政管理部。
第 12条 办公用品的保管与处理。
1．印刷品（如信纸、信封、表格等）除各部门特殊表单外，其印刷、保管均由行政部统一负责。
2．部门使用的由部门指定专人保管维护。
3．对决定报废的办公用品，要做好登记，在报废处理册上填写用品名称、价格、数量及报废处理的其
他有关事项，并报相关领导同意后，到相关人员处办理报废注销手续。
4．办公用品（价格在 元以上的）正常使用发生损坏时，要及时向行政部报告，由行政部安排修理。
如不报告或擅自将损坏的办公用品丢弃，使用者个人须按非正常使用损坏照价赔偿。
5．公司对办公用品的使用情况实行“年内不定期检查、年末普查”的检查制度，检查工作由行政部负
责。
第 5章 附则
第 13条 本制度由公司行政部负责解释。
第 14条 本制度公司总经理批准后生效，自颁布之日起执行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
16．2 房地产人力资源管理制度
16．2．2 考核管理制度
制度编号
制度名称 考核管理制度
受控状态
执行部门 监督部门 生效日期
第 1章 总则
第 1条 为了完善公司管理制度，激发员工积极性，推动公司和个人的共同发展，特制定本制度。
第 2条 本考核制度适用于公司各职能部门员工，项目员工的考核根据项目实际情况进行相应调整。
第 3条 公司对员工的绩效考核以公开、公平为原则。
第 2章 考核的内容
第 4条 工作绩效表现考核。
1．按照主要职责事项完成情况或履行职务的结果对员工进行评价。
2．按照企业人力资源部设定的岗位考核指标对员工的目标任务完成情况进行考核。
第 5条 整体表现考核。
1．对影响员工完成工作的行为、表现和素质等方面进行评价。
2．对员工的工作能力、工作态度、纪律和其他方面进行考核评价。
第 6条 领导及管理技巧考核。
对公司具有领导及管理职能的员工在领导能力、激励士气、培养下属等方面进行的综合评价。
第 7条 各岗位考核指标的设定。
由各部门经理协助企业人力资源部负责企业所有部门岗位的考核指标设定。
第 3章 考核的实施
第 8条 考核频率。
本公司的考核分为月度考核、季度考核与年度考核 3种。
第 9条 考核实施主体。
1．由人力资源部负责组织、督促和领导各部门经理对其下属员工的考核工作，并对考核中出现的问题
给予协调和处理。
2．员工考核由部门经理组织实施。
3．中高层领导考核由总经理组织实施。
第 4章 考核结果面谈与确认
第 10条 考核面谈。
考核主持人需要经过直接面谈的方式，把考核结果传达给被考核人，被考核人若对考核结果存在异议，
可申请二次复议，复议通常由高一层领导实施。若二次复议的结果与当初考核结果不一致，则以第二次考
核的结果为最终考核结果。
第 11条 考核结果整理。
考核工作结束后，由公司人力资源部负责对本次考核结果进行整理。整理后的考核结果送交至公司总
经理办公会审定。
第 5章 考核结果应用
第 12条 公司总经理办公会作出相应的处理意见，考核结果一般与员工的薪酬、奖金、职务晋升等事
项联系。
第 13条 人力资源部根据公司决定办理相关手续并将考核结果存档。
第 6章 附则
第 14条 本制度由人力资源部负责制定订和解释。
第 15条 本制度经总经理审批后实施，自颁布之日起执行。
编制日期 审核日期 批准日期
修改标记 修改处数 修改日期
