1 工业地产含义及开发模式
工业地产含义
含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，
以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商
服和综合类用地以外的第四种性质用地。
分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房
地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊
政策的贸易加工型通用型工业地产）
特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、追
求长期稳定回报
工业地产开发模式
工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地
产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主
要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区
管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目
前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其
在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部
分工业园区闲置与搁荒
工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其
他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、
绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等
房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、
合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管
理，最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商
主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的
企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大
的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营
建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻
且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大
的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售
等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产
业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区
综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体
企业引导模式和工业地产商模式进行混
合运用的工业地产开发模式。
私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了
很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上
杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作
建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策
的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发
模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房
在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时
常也逐渐将其淘汰。
工业地产企业盈利模式
1)主要以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，
进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部
分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基
金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普
洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏
州普洛斯物流园 。
2)进行项目开发，通过长期持有经营收益或
出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，
通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项
目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、
配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而
获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收
益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级
开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。
普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户
操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的
“大业领地”等项目亦如此。
3)通过与工业企业联合，按需订制
地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后，
进行项目主题包装与概念推广后，与已
确定主题的产业企业强强联合，按产业
企业需求量身订制工业厂房等产品项目，
从而实现最低风险下的项目收益。
2 我国工业地产的发展
我国工业地产的兴起
国际经济发展格局层面 ：改革开放、敞开国门，融入世界经济一
体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界
的制造产业向中国转移；
国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使
各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技
术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚
集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需
求 ；
政策层面 ：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布
局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在
招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环
节上给与大幅度的优惠与支持。
中国工业地产的发展现状
中国工业地产发展仍处于初级阶段
相对西方开发较晚
地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展
工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者
的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是
劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集
中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着
从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远
远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂
房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈
地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资
利润。
作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问
题
1）“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、
东莞等——名气——吸引力
“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，
给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。
”
2)招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与
入驻企业实现“双赢”
3）贪大求洋，面子工程
4)资金供应链不完善，融资成瓶颈。
工业地产的发展趋势
发展趋势的影响因素
政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康
规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，
可保存有实力企业
市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；
“世界工厂”的确立，对工业的重视；
发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的
发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模
式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益
投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越
来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀
升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所
下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而
工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞
争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。
随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
中国工业地产未来发展趋势
政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实
价值。
国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。
开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，
反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这
两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上
市，融到大笔的资金。
由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域
将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。一些城市土地价格和劳动力成
本上升
工业地产逐步向产业地产升级过度
工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级
需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为
依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、
生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综
合性产业商服地产。
产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表
现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。与中
国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义
定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产
与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要
形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园
区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础
上为之服务的综合性产业商服地产。
产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应
经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为
工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高
新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，
经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，
资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道
路是最佳的选择。
