凉都国际大厦营销提案
提案机构：智联地产顾问机构
提案时间：2016年3月5日
凉都国际大厦项目营销提案
智联期待与六盘水再续辉煌
智联地产顾问机构，运营及代理的楼盘几乎是六盘水的骄傲，也是六盘水一
个时代的精神符号:泰瑞国际 德维国际 唐人街 城中
湾畔 世纪佳苑 世纪雅苑 塞纳广场。。。。
智联的价值在于输出价值，为业主方提供专业、有思考的、并经过打磨、 可
操作的策略。智联地产运营“好房购”全民营销O2O电商平台，就是插上了互联网+的
翅膀，在于更好的为开发商服务，确保创造更好的业绩。
凉都国际大厦项目营销提案
目 录
一、六盘水房地产市场分析
二、项目本体分析
三、项目定位思考
四、营销思路及节点铺排
五、广告语表现及媒体投放
六、好房购电商平台导入策略
凉都国际大厦项目营销提案
一、六盘水房地产市场分析
1、城市概况
2、市场板块及综合表现
3、项目主要竞品及代表区域分析
凉都国际大厦项目营销提案
城市总体概况
GDP总量第四
人均GDP排名第二
比较富裕
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城市总体概况
六六高速、杭瑞高速开通，标志六盘水高速时
代到来，随着六盘水至威宁、至赫章高速公路
开工，安顺至六盘水城际快铁开通，六盘水将
迎来巨大的历史发展机遇期。
六盘水机场建设通航及杭瑞高速六盘水段的通车，对六盘水市
交通建设具有积极的意义，标志着六盘水交通建设进入快速增
长阶段。
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板块市场研究
凉都国际大厦项目营销提案
8
板块市场综合表现
8
根据调研，截止2015年底，六盘水全市在售住宅项目约33个，其中凤凰新区新市政府
附近就有10个左右项目。销售价格集中在3400-4500元/平米，以高层和小高层产品为
主，别墅物业稀缺。整体供货量约1550余万方。
项目位于钟山区人民路与水西路交汇西
北侧，其竞品主要为周边楼盘。。。
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主要竞品楼盘分析
项目地处钟山片区核心位置，竞品在售项目12个，销售均价3500-4000元/㎡。
钟山片区钟山大道沿线板块概况：
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主要竞品楼盘分析
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占地面积 33万㎡
建筑面积 100万㎡
容积率
绿化率 38%
建筑类型 板楼、小高层、高层
现行均价
从08年1400上涨至2014年高位4200元
/ ㎡,2015年实际房价至3500以下。
物业费 元/ ㎡
开发商 六盘水恒远房地产开发有限公司
物业管理公司 六盘水都来佳源物管
建筑设计单位 广东建筑艺术设计院有限公司
项目主题 卓越恒远，人文帝都
内部配套 大润发超市，横店电影城
项目简介
恒远帝都新城是恒远房地产开发有限
公司集15年的开发经验倾力打造。该
项目位于钟山大道与钢城大道交汇处，
地势平坦，占地约500余亩，总建面
积近100万平方米，容积率为2..54,
绿化率达36%。
1、项目共规划住宅2万户、共3280个停车位（机械车位）；住宅产
品为高层。
2、项目当期推出号6—9号楼，单体2梯6户，面积区间80—130㎡ ，
标准层高3米。
恒远帝都新城3期
凉都国际大厦项目营销提案
主要竞品楼盘分析 六盘水恒远帝都新城3期
项目优劣分析
优势：
1、与大润发生活超市无缝对接，生活便利
2、项目延续帝都品牌，省去形象导入环节
劣势：
1、销售人员对自身项目不熟悉，基础经济技术指标未牢记
2、3000余户仅有1900多个停车位，车位配比严重不足
总结:
项目延续帝都新城品牌，不用推广已有一定知名度，其最大的优势是楼栋是现房，与大
润发生活超市无缝对接，横店影城进驻，对客户吸引力巨大。区域内已有固定人流，不用炒
作已繁华，现在属于2期尾盘剩余产品销售。
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主要竞品楼盘分析
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汇金。国际广场----第五代都市生活住区
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主要竞品楼盘分析 汇金。国际广场----第五代都市生活住区
优势：
1、临近市一中、市一小
2、毗邻大润发超市
3、与本项目共享水钢医院、市体育馆、夜郎文化广场等配套
4、住宅和写字楼皆配新风系统且免费安装
5、引进国际“无负压供水”，24小时热水供应
劣势：
1、销售节奏慢
2、项目媒体通路较少
总结：
该项目紧靠大润发商圈，项目主打写字楼，是现今六盘水唯一提供新风系统、24小时热
水供应的楼盘
项目优劣分析：
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主要竞品楼盘分析
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尾盘销售
永丰国际大厦
尾盘销售
该项目现阶段处于尾盘销售，均价4400元/㎡。
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主要竞品楼盘分析 钢城花园
目前处于二期销售阶段，均价3800元/㎡。
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主要竞品楼盘分析
项目优劣分析：
优势：
1、红星美凯龙入驻
2、项目周围地块平整
3、设有钢城花园公交站台，交通便利、项目识别度高
4、一期入住率较高，有一定口碑
5、周边拥有水钢医院、市体育馆、夜郎文化广场等地标性建筑
劣势：
1、无优质教育配套
2、一期小区有脏、乱、差现象
3、无亮点景观
4、车位不足
5、无论从小区规划、产品外立面、户型布局还是包装推广，都显示出小区整体品位不高，
项目未建立良好品牌形象。
6、园林谈不上风格，就是一般意义上的栽植草木
总结：
该项目也是最早进入六盘水的超级大盘之一，共5100余套住宅，目前该项目1期已售罄，处于二期销
售阶段，钢城花园的年均销售也可达800套左右，主要在于水钢厂的团购以及低价格，再一个是有效的错
开市场竞争激烈的产品打造适销对路的产品。该项目与帝都新城同处于钟山区边沿部分，然后却有2个超
级大盘盘踞在此，无疑也是看到未来该地段的价值所在，2个超级大盘的带动，商业的入驻以及配套的完
善、形成，成就该区域未来的价值。
钢城花园
1，钟山区作为六盘水主城区，其组成部分多为成熟小区，但相对新楼盘来说，
人民路，钟山大道一段旧小区已陈旧，城市开拓已走向新时代。
2，钟山区除成熟小区外，多以小体量单栋或几栋新楼盘为主，其销售时间段
基本2年时间售罄收尾，量小快节奏已成为该区的楼市节奏。
3，因该区楼盘多以“短小快”节奏进行销售，所以除了依托老城大区域各类
配套外，这些楼盘均不能给业主提供该小区域能享受到的配套。
4，城市进程逐步转型，加快城市转型。老城的“固定型”已不能给人们带来
新的居住环境及质量，然而老城人又不愿意去新开发区居住。城市总是不断
在向外拓发展的，所以这里，钟山区域，需要一个新的中心，新的环境，来
铸就城市的发展。
小结：
看完钟山区沿线板块的代表项目，
让我们来看看凤凰新区的项目情况。。。
其他片区距离项目较远，位置较偏，对本案参考价值不大，不在一一赘述。
小高层、高层均
价4700。现约
4200即可购买
高层均价4200
高层均价4780
反本销售实际均
价约3600
高层均价4000
高层均价3700
凤凰新区
高层均价4300
凤凰新区
产品同质化严重
板块放量大，竞争剧烈
项目名称
总建筑面
积（万平
方米）
本期推出面积
（万平方米）
本期推出
货量（套）
规划产品 户型产品
周边配
套
天人世纪城 45 540 高层 改善型户型 成熟
派华新都 50 17 1167 高层 改善型户型 成熟
嘉和逸园 60 15 627 高层 刚需加投资 欠缺
德远未来之城 47 5 400 高层 改善型户型 成熟
天波蘭庭 10 6 613 高层 刚需加投资 欠缺
人和园 15 659
花园洋房、
高层、商
业步行街
改善型户型 成熟
时代蝴蝶湾 43 3 282 高层 改善型户型 成熟
累计 270 4288 规划相同 产品同质化
凤凰新区板块为六盘水最活跃、竞争最激烈板块，其产品规划相同，产品同质化严重，未来供货量4288套，
面积万平方米（不含美的地产50万、凉都印象城18万、时代城市综合体潜在放量），市场竞争剧烈。
凤凰新区产品同质化严重，近期放量约60万方，价格区间为3700-4700元/㎡
市场分析总结
1、截止2015年底，六盘水在建开发项目33个，总体开发量1550万
方，市场开发量大；
3、从销售价格来看，六盘水房地产整体市场销售均价4000元/㎡，
整体市场均价较前两年有所上升，但幅度不大；
2、从区域板块市场来看，凤凰新区和钟山片区沿线去化量最大，
客户区域认同度高；
市场整体情况有所好转，但开发量巨大，鸭梨依然山大。。。
4、从产品情况来看，主要以改善型产品为主，且产品同质化严重。
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二、项目本体分析
1、项目本体情况分析
2、产品分析及建议
3、周边资源配套情况
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项目本体情况分析 项目经济技术指标认识
项目经济技术指标:
项目总建面17万方，住宅13万方，
开发户数1152，商业16665方。
开发体量中等偏下，自身配套缺乏，
规模、环境、规划不占优势。
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项目本体情况分析 项目区位情况
从项目区位及四至来看，六盘水城市呈带状分布，本案位于六盘水城市中心
地段，区位优势得天独厚。
本案位置
徳坞片区
凤凰新区
荷城板块
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项目本体情况分析 项目地块情况分析
居民区
居民区
人
民
路
水
西
北
路
酒店
五
金
机
械
市
场
项目整体规划呈“工”字
型，地块狭长，不利于打造
小区环境及产品附加值提升；
东西两侧为居住区，居住
环境不佳，影响小区居住品
质；
项目临人民路主要为五金
机械等专业市场，不利于高
端商业打造，同时对项目加
分有所影响。
项目整体地块狭长、同时处于居住区域夹缝之中，不利于打造具备高端、品质感的居住
小区。
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产品分析及建议
序号 户型区间 套数 占比
1 39-54㎡ 180 %
2 93-98㎡ 120 %
3 102-133㎡ 642 %
4 140-175㎡ 210 %
合计 1152 100%
总开发户数1152户，其中中大户型占比%，
100㎡以下户型占比26%，投资性产品占比不大，
主要以中大户型改善型产品为主。
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产品分析及建议 户型调整建议
D建筑-A户型 B-1建筑-B户型 C建筑户型
厨房开口正对卫生间，
建议将厨房开口正对
客厅，做成半开放式
厨房。
储物间不适用且占用客
厅及卧室面积，大户型
开间米略小，建议将
储物间去掉，同时拉宽
客厅及卧室开间，增强
居住实用性及舒适度。
厨房位置紧邻卧室且与
餐厅分离，不利于居住，
功能分区不合理，建议
将入口卧室改成客厅，
同时将厨房去掉拉宽客
厅及卧室开间。
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周边资源配套情况
10分钟辐射4大主城生活圈，8大优势资源配套，
尽享主城生活便利。
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项目周边环境情况
本案
周边街道主要以五金机械经营为主，道路灰尘较大，严重影响居住质量。
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三、项目定位思考
1、项目形象定位
2、客户定位思考
3、商业业态定位及建议
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住宅定位思考
S优势——四大稀缺价值
1、地段优势：主城核心，便捷生活；
2、交通优势：市内方便，市外便捷；
3、区域认同：传统住区，认同度高
4、配套优势：10分钟主城生活圈，尽享生活便利。
W劣势——不足
1、地块狭长，居住品质难以提高；
2、居住环境杂乱，老城区棚改项目，两边受传统
居住小区包夹，私密度不高；
3、周边环境脏乱，商业多为五金机械，灰尘较大。
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住宅定位思考
【关键词抓取】
现代的
都市的
便捷的
自由的
“回归”的
现代都市生活
理念
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定位思考
【项目总体定位】
17万㎡新都市主义生活蓝本
新都市主义 开放式街区
新都市主义强调——重新整合现代生活诸种因素，如居家、工作、购物、休闲等，
试图在更大的区域开放性空间范围内以交通线联系，重构一个紧凑、便利行人的
邻里社区。
多样化的邻里街区 上班、生活的便利性 “回归” 主城生活
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住宅定位思考
【新都市主义】
“新都市主义”是一个复杂的系统概念，首先，它必须是位于城市中心的物业，这样才能
最大程度地利用城市资源，包括最好最便捷的医疗、消费、教育服务等。其次，物业所处的
环境要好。外部环境上，它具有广场、湖景等具有强烈时代特征、人文特色的外部资源;内部
环境上，它非常强调物业本身的品质，从规划设计、建筑设计到园林设计都具备一流的水平。
再次，它还是一个不能跟别的物业形式相混合的住宅物业。
新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度
利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系。倡导的是一种
快节奏、低生活成本、高娱乐的都市"跃动人群"生活模式，强调居住背景、
个性化生活;强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴
的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。
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住宅定位思考
【新都市主义全球印象】
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客户定位思考
1、投资客户，主要以人民路各商户及建材矿山
商家，项目步行15分钟范围内企事业单位员工，
该类客户对区域认同感强，多数具有恋旧情怀，
看中周边流动人口多、物业出租率高，可短期自
住也可长期投资；
2、改善客户，市区客户群，该类客户主要以二
次置业、养老、投资置业为主，对价格有一定敏
感度，改善环境、面积等；
3、地缘性客户：附近企事业单位、医院、铁路
职工，该类客户主要注重上班近，10-15分钟步
行上班，周边配套完善，生活便利；
4、旧城改造城市升级中拆迁户及周边住家户，
该类客户对周边生活熟悉，有自己的圈子，区域
认同度高；
5、周边板块进城客户，居住环境要求不高，但
对价格敏感度高。
新都市主义客户是多元性、包容性的客户。
解决谁可能是我们的客户的问题。
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商业建议
项目周边以专业市场为主，消费环境差，不利于打造高端性商业，同时除临人民路
路段商业价值稍高外，其他商业价值不高。小区内及周边交通道路相互交叉，且位
于主城中心，从投资收益来说，我们建议以满足周边居民的生活消费，设立较高品
牌的体验式消费中心：
泛社区商业中心
开放式商业街区
泛社区
不局限在开发项目本身，而是依托项目为核心，形成周边强大居住居民为稳定
客源的泛社区，本案作为泛社区商业升级商业产品，生命力极强。
业态建议：
体验式业态，如品牌餐饮、社区便利店、理发店、早餐店、洗衣店、奶茶店、
甜品店、烧烤、健康理疗、网吧、酒店、KTV、SPA、桑拿会所、健身中心等。
开放式街区概念：
融合、互通、步行是开放式截取的三大特点，以步行消费创造性的将人居、
商业、生活休闲配套紧密交融，为人们营造出了一种悠闲、活力和友善的社交型商业
场所，是现今世界上先进建筑理念的代表之一。所以，中国在倡导规划的开放性，以
提高城市土地的利用效力，促进和谐、开放的社区居民生活状态。
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【全球印象】
泛社区
开放式街区
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为最大限度提升临人民路路段商业价值，建议对商业外立面及店铺划分调整，
如下所示：
方案一
方案二
【商业建议】
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四、营销思路及节点铺排
1、销售节奏
2、营销手段
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销售节奏
预备期（3-4月）：产品设计、团队建设、营销
策划、模型制作、营销中心开放、园林景观体验区
建设、宣传方案设计制作
储客期（5-6月）：宣传启动、形象导入活动开展、
完善手段、团购开展，预售证获取
开盘（7月）： 开盘成交200组左右客户
开盘期（7-8月）：样板区开放、客户解筹。
住宅续销期（8-12月）：150套以上住宅
储客期营销手段（关键、开局）
一、低成本营销工具（10万元广告用品撬动市场）
1、30万份DM单页 3万元
2、3万份鼠标垫 万元
3、1万副扑克牌 万
4、10万份便利袋 1万元
5、5万支礼品笔 万元
二、好房购全民营销，“团购”导入储备客户
项目预售证取得之前，通过第三方平台收取“筹金”，获取好房购会员资格，获
得客户资源，为开盘做准备。
好房购团购会员资格5000元抵15000元房款优惠。
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营销手段、营销工具创新
创新营销：1、微信营销，多手段吸客；2、O2O
电商平台导入，实现全城专业经纪人线上推客，
以全面营销全面导入客户资源；
活动营销：玩游戏赢10000元购房基金、参与活
动摇100000元红包大奖、电商推客1000000年薪
不是梦；
事件营销：创新广告渠道，吸取关注度。“安全
套全城大派送（巧克力）”、“新娘也疯狂、爱她给
个家（新娘派单队）”、“暖男牌姨妈巾”大放送。
三管齐下，引爆销售
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新娘也疯狂，全城派红包：
联合婚纱影楼，全城派发刮刮奖，既能给影楼进行推广，同时提升项目话题性和知
名度，利用微信等引起全城轰动。
爱她就给她一个家吧
事件营销
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3万安全套全城派送（内为巧克力）：
广告语： “幸福生活来一套”
“尺寸有大有小，幸福始终如一”
话题性、趣味性的话题营销引起热点，而不是传统DM看后弃之如履。
事件营销
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“暖男牌”姨妈巾：
广告语： 幸福岂止那几天
超宽、透气，新都市品质社区
多大量、都融的下，超大户型超高享受
事件营销
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创新营销 微信营销
互联网已经成为我们当下时代的主题，如何让我们的房地产行业插上互联网
的翅膀？如何实现互联网+实现触电触网？试想，当我们微信平台上有5000-
10000个用户，那么我们还用的着大海捞针的派发DM吗？通过微信平台可以上
信息片刻之间通达全城。那么你还会忽略它的作用吗？
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创新营销 O2O电商营销
1：整合全省营销资源，精准、及时锁定目标客户，实现线上推客，线下促
成交易的O2O模式
2：圈层营销，推动“老带新”常态化、工具化，把客户从免费营销员变成
付费营销员，提高成交去化能力？
3：移动互联网时代，房地产“众包、众销”时代创新者、领跑者！推动所
有人把闲散资源、碎片资源自觉、高效利用，随时随地发现需求，推荐需
求，真正实现全民营销，优化社会资源配置，避免资源浪费。
经纪人平台项目
经纪人将购房者信息推送到平台
平台经过数据处理将购房者购房进程
自动反馈经纪人，推送客户实现成交后提取佣金
平台将精准买房者推送到项目
提供房源、佣金
好房购运行流程
由好房子网研发提供的，用于帮助
供货商搭建、管理及运作其网络销
售渠道，帮助经纪人获取房源渠道
的平台。
主要包括房地产从
业人员和其他有资
源的个体
通常是开发商
有效将专业经济人+社会经纪人+购房需求客户+房开几大板块资
源强强整合，构建线上线下O2O电商新模式。
1. 智能化操作
好房购平台：APP-产品亮点
• 智能荐盘
• 智能报客
• 智能荐客
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五、广告语及媒体投放计划
1、广告语表现
2、媒体投放计划
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广告语表现：
形象广告语：凉都国际，荣耀与梦想之都
凉都新都市主义生活典范
系列广告语
1、凉都新生活，居住新梦想
2、5分钟步行上班，10分钟逛尽都市繁华
3、像蝴蝶一样自由的生活于城市之心
4、凉都国际大厦，上班不远，回家很近
5、新都市典范，回归城市生活
6、宽HOUSE，往宽了生活
7、都市新梦想，住区新标杆
End! THANKS!
