繁荣背后的隐忧
09年上半年于楼市无疑是一个春意盎然的全新发展期。08年积压的大量需求在政策刺激下井喷，随后而至的通胀预期则令大量保值增值需求涌入楼市，帮助实现需求结构调整。从数据指标来看，上半年全国31个省份有30个省份实现销售面积的同比增长，部分省市增长幅度接近200%；3月以来，全国七十个大中城市房屋销售价格止跌反升，如广州、深圳、重庆等地价格涨幅超过%；尽管量价齐升，各大城市出清周期则纷纷回落，部分一线城市出清周期降至9个月以内；良好的销售表现以及政府大力扶持，国房景气指数于4月企稳回升，企业投资信心回升直接带动各地土地市场瞬间升温，地王频现。面对楼市频频传出的捷报，似乎令人陷入盲目的喜悦，忽略繁荣背后的隐忧。
出清周期大幅下降，房价或将高涨
需求井喷带动成交快速上涨，而新增供应受工程进度、开发商手续办理不及时、市场预期等影响跟不上销售的节拍，楼市快速消化着历史存量。截至6月末，各城市可售量较08年底减少300-500万平方米，其中北京降至1472万平方米，较年初减少23%，出清周期下降至9个月，上海、杭州、深圳更是降至3-6个月。供应的大幅下降造成局部地区供需失衡，一房难求，排队购房再现，不难想象，楼市价格走高将持续。无疑将打消购房者的热情，也违背了我国平稳房价走势的初衷。一方面可能导致需求市场再次观望，另一方面可能会诱发政策倒向，将楼市再次打入08年的寒冬。
谨防货币政策有变，财务风险不可忽视
财务风险是地产行业最为要紧的风险，08年楼市之乱，追根到底是乱了开发商的财务。紧缩的银根令开发商拿不到开发贷款，而从紧的按揭贷以及观望的购房者令开发商拿不到房款。从而绷紧了资金链，令中小开发商走上大量裁员、假按揭等有悖社会道德甚至违法的道路。虽然09年政策转向，银根松动、楼市大卖如甘露缓解开发商的资金干渴。但缓解资金链条的资本主要来源于房屋销售回款，政府虽然放低自有资本率，但银行对于开发贷的闸口仍然没有全面放松，只是选择性的对上市房企以及长期来信誉良好的地方房企给予大额授信，对于中小房企的开发贷款审核日仍然严谨。面对近期楼市快速升温，投机需求再次入市，政府已经加强了二套房贷的监管，而对于起初低利率上加打七折的购房贷款政策对购房者带来的误导等内容进行深度研究也已经提上日程。政府碍于目前宏观经济大势，暂不会采取过激的政策，但政策转向的苗头已经显露，银监会日前透露对于目前的货币政策将由宽松转为适度。一旦货币环境再度紧张，楼价高企阻挡需求释放，中小企业或将再次面临资金问题。
土地资源或成资本市场工具，中小企业面临资源性困境
地王频现的背后我们发现高价地的主要推手为背景深厚、资金充足的上市房企。其购地热情及资金实力咄咄逼人，令中小企业不得不提高购地成本。而与上市房企不同，中小企业购地原则在于后期开发的利润回收是否值得投资，因此对于购低成本控制以及后市价格及需求预判需要极度严谨。然而上市房企则可从资本角度出发考虑购地是否有益，一旦购地对于维持或推高股票价格有益，即使未来该地块开发上市仅能实现收支平衡，均可大举攻下该地块。土地资源开始成为一种资本运作的工具，这对于中小房企无疑是一种致命打击。购地成本高企利润降低、甚至无法储备土地，企业后期发展或将面临资源缺失。地产行业再度洗牌，行业内一旦形成寡头效应，楼市的话语权则更加向开发商偏重，和谐无从谈起。
防患未然，紧修生存之道
行业向大型房企集中已成为定势。08年全年，百强地产的销售额降幅仅为%，低于行业水平15个百分点，市场份额扩大个百分点，达到%。而09年上半年销售TOP20榜单中，二八法则再现。同时各大品牌地产开始在全国范围内掀起一轮土地争夺战。如何在市场趋向品牌地产的残酷竞争中生存下来应该成为目前中小房企深思的问题。走品牌化道路或是唯一出路，坐而论道不如起而行之。品牌的树立首先应树立产品，而树立产品不在于一个样板间或一个实景区，而是切实的研究户型、研究布局、严守质量关，制定合理的价格，实现良好的物业服务，树立诚信与信誉，在购房者中树立良好的口碑。如大有房地产，正因大有恬园一期的品质才为大有树立良好的口碑，保障二期快速销售。只有依靠良好的信誉赢得客户忠诚度才能开始品牌打造的后路，才能谈论后续竞争。而真正能够做到此举则需要开发商由上至下的贯彻一个目标和信念。
我始终坚持：居安思危，防患未然才能走的更远，笑到最后。而对于中小企业在目前这样的关头，更应该做到这两点存活。而活着，才是最为重要的课题。
