融资有道——物流地产之于私募投资资金研究

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一、核心型、核心增益型、增益型、机会型基金类型 2
（一）核心型房地产私募投资基金 2
（二）核心增益型房地产私募投资基金 3
（三）增值型房地产私募投资基金 3
（四）机会型房地产私募投资基金 4
二、债权投资、股权投资、夹层基金投资方式 4
（一）债权投资 5
（二）股权投资 5
（三）夹层基金投资 6
三、房地产私募投资基金、房地产公募投资基金、房地产信托比较 6
（一）房地产私募投资基金与房地产公募投资基金比较 7
（二）房地产私募投资基金与房地产信托比较 8
四、国外房地产私募投资基金发展的美国模式、新加坡模式 9
（一）美国模式 10
1.买入、修复、卖出 10
2.“修复”重于“运营” 11
3.高杠杆下的高资产收益 11
（二）新加坡模式 12
1.与合作伙伴协同合作打开新市场 12
2.与REITs协同合作实现成功退出 13
3.“租金”重于“规模” 14
五、房地产私募投资基金的本土化实践 15
（一）发展历程 15
1.外资房地产私募投资基金进入中国 15
2.人民币房地产私募投资基金异军突起 16
（二）组建模式 17
1.开发商主导模式 17
2.金融机构主导模式 18
3.金融机构和开发商合作模式 19
4.互助性质的独立基金管理人模式 19
（三）运作模式 20
1.融资阶段 21
2.投资阶段 22
3.投后管理 22
4.退出回报 23
（四）发展瓶颈 24
1.资金来源渠道较为狭窄 24
2.机会型私募基金独大 25
3.股权投资方式占比较小 26
4.业态投向过于集中 28
5.基金规模普遍较小 28
六、本土房地产私募投资基金的变革方向 29
（一）投资业态和退出渠道多元化 29
（二）股权投资和夹层基金投资方式主流化 31
（三）金融变革推动LP呈现机构化 32
（四）通道竞争加速基金行业洗牌和利率合理化 33
（五）独立房地产私募投资基金管理人地位凸显 34
（六）收购持有类基金大量涌现 35
七、物流地产私募投资基金发展 36

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