创世纪项目市场调查报告
销售部：张伟、吴暕、刘瑞
2015 年 4 月 30 日
为深入了解阳泉市房地产市场状况，我们做了深入的市场调查：
【调查目的】
通过对房地产市场住宅项目、商业与住宅综合项目、商业项目、单身公
寓、星级酒店项目、写字楼项目等进行充分深入市场调研，把握目前当地
房地产市场发展动向，时刻了解市场动态，为项目营销提供开发思路，为
本案的产品定位及市场定位奠定市场基础。
【调查方法】
1、通过走访相关政府职能部门，生活社区、学校等，获取相关宏观数
据信息。
2、通过对本区域楼盘个案调查获得市场信息。
3、通过房产开发公司销售及管理人员访谈进行业内调查。
4、通过科学计算和专业分析获得调查结论。
【调查过程与结果】
进行市场调查，获得数据分析结果，为项目产品定位提供有力依据。
以下做逐一做了阐释：
一、周边市场总体情况
在建、在售的住宅项目相对阳泉市场上就有的项目来说，规模上逐
步扩大，在阳泉房地产市场销售势头方兴未艾的大环境下，产品品质、
档次、价格、客户群体上均存在较为激烈的竞争。
阳泉在售住宅项目整体情况分析
今年阳泉商品住宅供应量仍然保持增长势头，楼盘规模也趋向大盘
方向发展，高层物业在经历了市场认可周期的考验后，受到普遍接受，
多层住宅因销售迅速越来越成为稀缺品，高层物业充斥市场。
根据对市场的了解，待售的住宅项目中滨河世纪城二期、太行国际
新城、恒大花园、尚领鉴筑均为小高层和高层物业，德业居待售产品以
及滨河世纪城一期剩余产品有部分多层。其余规模较小的住宅项目都仅
剩下了少量可售房源。高层住宅已经越来越成为市场的主流。
二、楼盘个案分析
滨滨 河河 世世 纪纪 城城
开发商 阳泉市金联置业建设有限责任公司 总用地面积 平方米 总建筑面积 万平方米
项目位置 原阳泉刚铁公司 销售价格 住宅均价 2900 元/㎡、店面均价 13000 元/㎡
层 数 多层、二期小高 10 层，高层 26 层 销售现状 一期封顶；二期开始动工，规划户数 500 户左右
户 型 二室、三室、四房、错层、复式跃层等 销售去化 市区，矿区，平定，盂县，郊区
功能定位 商住两用，主打商业街 工程进度 一期封顶，二期在建
项目优势
项目劣势
项目优势：地处闹市区，交通便利，会吸引附近
及市区、矿区、郊区等高收入的居民。地理位置
决定了它的商业价值，吸引了很多中高型的投资
者。沃尔马加盟。
项目劣势：楼间距小，商业与住宅太近，社区嘈
杂。
恒恒 大大 花花 园园
开发商 阳泉恒大房地产开发有限公司 总占地面积 88 亩 绿化率 40%
项目位置 开发区大连路 54 号 销售价格 均价 2750 元/㎡
付款方式 一次性、分期付款、银行按揭 规划户数 342（住宅）27（别墅）其中 B 区 198 户
层 数 8 层 销售现状 正在销售 B 区，剩 60%左右，/A 区剩约 35 套
主力面积 116-147㎡ 价格范围 2700-2860 元/㎡
户 型 两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫
功能定位 住宅、别墅
客 源 市区、矿区、平定、郊区、盂县
项目优势
项目劣势
优势分析： 与滨河世纪只一路之隔，交通十分便利，
周边配套设施齐全，小区周边环境优美，东靠占地 98
万平方米的北山公园，小区占地 88 亩，水景设计独
特，户型多样，以别墅为主的小区是阳泉市首家。
劣势分析：和滨河靠得太近，较高定价会失去一部
份高消费人群。户型偏大，水景设计造价高，增加
了建筑成本。
德德 业业 居居
开发商 阳光房地产开发有限公司 总占地面积 120 亩 总建筑面积 一期 5 万平方米
项目位置 南大东街（协和医院东侧） 总套数 一期 210 套 绿化率 40%
付款方式 一次性 折，建行提供七成贷款 功能定位 商住楼
规划形态 多层、高层（1 栋 18 层，8 栋 23 层） 高层均价 2680 元/㎡
主力面积 82—106㎡占 70% 多层均价 2250 元/㎡
销售进度 一期销售
户 型 一室一厅一卫，二室二厅一卫，三室二厅二卫，四室二厅二卫
销售去化 平定、义井附近居民、矿区、市区占一小部分，团购近 80 套。
项目优势
项目劣势
优势： 项目规模大，交通便利，户型多面积配比多样，客户选择度较广。劣势：加格较高，离市区远，销售人员素质
较低。
备 注 二期工程 2 个月后公开。物业费， 元/㎡
太太 行行 国国 际际 新新 城城
开发商 阳泉太行房地产开发有限公司 总用地面积 463000㎡ 总建筑面积 164000㎡
项目位置 阳泉市矿区中心赛鱼路段 住宅面积 90000㎡ 商业总面积 50000㎡
投资商 山西太行房地产开发有限公司 主力面积 100-120㎡ 绿化率 40%
层 数 18 层（底商 2 层） 规划户数 两期共计 1024 户，一期 512 户
均 价 一期住宅 2480 元/㎡ 容积率 建筑密度 %
住宅 90-130㎡
面积配比
底商 60-200㎡，一托二销售
三、住宅市场高层与多层市场供应与销售状况：
高层与多层套数比例：
住宅供应量对比：
主力面积 100-120㎡
客 源 矿区居民、从商的人
交付日期 2008 年 4 月交付，二期 5 月开盘
项目优势
项目劣势
优势分析：1000 米步行街，阳泉最长。楼盘规模较大，
修建桃河边 5 万㎡儿童公园，交通便捷，户型好。
劣势分析：环境污染严重，环境脏乱。
备 注 2007 年 1 月 24 日开盘销售 85%。
项目名称项目名称 占地面积占地面积 总建筑面积总建筑面积 住宅建筑面积住宅建筑面积 高层套数高层套数 所占比例所占比例 多层套数多层套数 所占比例所占比例
德业居德业居
亩亩
㎡㎡
2525 万㎡万㎡
2323 万㎡万㎡
一一期期 55 万㎡万㎡
15001500 套套 68%68%
700700 套套
一一期期 210210 套套 32%32%
尚领鉴筑尚领鉴筑 38003800㎡ 4712047120㎡㎡ 万㎡万㎡ 276276 套套 100%100% 0%0%
滨河世纪城滨河世纪城 ㎡㎡ 9090 万㎡万㎡ 3131 多万㎡多万㎡ 18001800 套套 70%70% 800800 套套 30%30%
太行国际新城太行国际新城 463000463000㎡㎡ 万㎡万㎡ 99 万㎡万㎡ 10241024（一（一期期 512512）） 100%100% 00 户户 0%0%
8888 亩亩
㎡㎡
88 万㎡万㎡ 万㎡万㎡ 342342 户户 100%100% 00 户户 0%0%
恒大花园恒大花园
别别墅墅 2727 套套
住宅供应量对比示意图
68%
100%
70%
100% 100%
32%
0%
30%
0% 0%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
德
业
居
尚
领
鉴
筑
滨
河
世
纪
城
太
行
国
际
新
城
恒
大
花
园
住宅项目
开
发
量
占
自
身
百
分
比
高层
多层
市场供应量对比：
1500
276
1800
1024
342
700
800
0
1000
2000
3000
4000
套数
高层 多层
物业类型
住宅市场供应量对比图
恒大花园
太行国际新城
滨河世纪城
尚领鉴筑
德业居
四、面积总体对比及销售去化进度分析：
名名 称称 主力面积主力面积 销售情况销售情况 名名 称称 主力面积主力面积 销售情况销售情况
127—170㎡ 销售 70% 116—147㎡ 销售 60%
尚领鉴筑尚领鉴筑
销售 190 余套
恒大花园恒大花园
销售 205 套
100—120㎡ 销售 85%以上 90—120㎡ 一期 82%
国际新城国际新城
销售 440 余套
滨河世纪城滨河世纪城
多层销售 500 余套，高层 990 套
82—106㎡
一期多层销售
90%德业居德业居
多层销售近 190 套
06 年阳泉住宅推售总面积、规划套数、多层和高层的比例分别是多少？
高层 占总体比例 多层 占总体比例
总销售面积（平米） 万 86% 万 14%
规划户数（户） 4942 76% 1500 24%
已售户数（户） 1825 37% 690 46%
待售户数（户） 3117 63% 810 54%
五、工程进度及交房时间统计
目前阳泉市场住宅项目的总建筑面积为 万平米，规划户数近
5000 户。待售户数为 3800 余户。
其中多层住宅项目的待售售户数为 800 余户，高层住宅待售户数为 3000
余户。
待售住宅项目交房时间分析
交房情况 在售楼盘
现 房 尚领鉴筑
06 年底前 恒大花园、德业居一期、河世纪城一期
07 年底前 德业居二期
08 年以后 滨河世纪城二期
多层 高层
交房时间
户数 所占比例 户数 所占比例
现 房 600 40% 1000 20%
06 年底 800 53% 1500 31%
07 年底前 100 7% 1800 36%
08 年以后 —— 700 13%
六、2005——2007 年初住宅市场价格分析：
2005 年总体销售价格对比：（各项目均价合计为：各项目均价合计为：15121512 元元//㎡）㎡）
多多 层层 漾泉小区漾泉小区 鸿龙小区鸿龙小区 联丰商厦联丰商厦 阳光小区阳光小区 南山小区南山小区 丰泽园丰泽园 佳禾城市绿洲佳禾城市绿洲
均 价 1400 1350 1450 1650 1580 1600 1555
平均范围 10585÷7=1512
2006 年总体销售价格对比：（各项目均价合计为：各项目均价合计为：20292029 元元//㎡）㎡）
项目名称项目名称 平均销售价格平均销售价格 项目名称项目名称 平均销售价格平均销售价格
多 层 均价 1853 元元//㎡㎡
鸿龙小区鸿龙小区 1350 元/㎡ 金花园金花园 1948 元/㎡
丰泽园丰泽园 1680 元/㎡ 美丽家园美丽家园 1980 元/㎡
佳禾城市绿洲佳禾城市绿洲 1750 元/㎡ 德丰紫城苑德丰紫城苑 1580 元/㎡
紫薇花园紫薇花园 2080 元/㎡ 德丰苑德丰苑 2300 元/㎡
德业居德业居 2100 元/㎡
高 层 均价 25262526 元元//㎡㎡
尚领鉴筑尚领鉴筑 2400 元/㎡ 恒大花园恒大花园 2680 元/㎡
滨河世纪城滨河世纪城 2500 元/㎡
2007 年初总体销售价格对比：（各项目均价合计为：各项目均价合计为：26212621 元元//㎡）㎡）
城区待售住宅项目价格分析
类别 单价（元/平米） 所占比例(%)
＜2000 0
2000-2500 15
2500-2800 65
2800-3000 15
高层
＞3000 5
1800—2000 30
2000—2600 70多层
住宅市场价格走势图：
项目名称项目名称 平均销售价格平均销售价格 项目名称项目名称 平均销售价格平均销售价格
多多 层层 均价 2450 元元//㎡㎡
德业居德业居 2200 元/㎡ 滨河世纪城滨河世纪城 2700 元/㎡
高高 层层 均价 2700 元元//㎡㎡
尚领鉴筑尚领鉴筑 2700 元/㎡ 太行国际新城太行国际新城 2480 元/㎡
恒大花园恒大花园 2750 元/㎡ 滨河世纪城滨河世纪城 2900 元/㎡
七、高端住宅市场调查
——恒大花园
别墅套数：
总价：100—150 万元/套
每个别墅配有专用的私家车库
1512
2526
2700
1512
1853
2450
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2005年 2006年 2007年初
年份
均
价
（
元
/平
米
）
高层
多层
二、单身公寓调查情况
阳泉在建的单身公寓项目有滨河世纪城，一栋楼的单身公寓。
滨河世纪城单身公寓
销售面积 2520㎡ 规划户数 约 45 户
均价 2800 元/㎡ 面积范围 50—60㎡
户型规划 一室一厅一卫 工程进度 封顶
销售进度 40%
备注 因为是东西方向户型，销售有难度
三、写字楼市场调查情况
阳泉写字楼市场特点
市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期写字楼市场
的发展，主要源于不断涌入的外地公司对位于成熟商务区，可租赁使用的
办公场所的需求。我司对阳泉市写字楼进行调查后发现，阳泉写字楼供应
量很少，其原因是受城市传统的经济结构和行业类型特点的影响。但随着
阳泉城市经济发展水平的提高、产业结构的调整、新型的城市规划，特别
是建设园林城市的总体发展目标，为文化、旅游等产业提供了发展的契机。
目前写字楼供应量已经不能满足阳泉经济发展的步伐。
写字楼供应状况
规模效应是城市商务活动发展的一个重要阶段，而阳泉没有商务活动
聚集的区域，所以大规模的写字楼项目在阳泉是一个空白点。目前阳泉市
较为正式的写字楼有泉中路的泉美大厦，以及开发区的远东大厦。众多企
业均为自建的单位办公楼，还有很大一部分租赁社区商业项目的底商作为
办公地点。个别酒店也有写字间向外租赁，如钱江大酒店。
目前在用写字楼：
开发区远东大厦
开发区远东大厦
地址 开发区大连路远东家具城大楼 5—12 层
总建筑面积 11000㎡
规划面积范围 5—9 层 20—140㎡/间；10—12 层 50—160㎡/间
工程进度 正在加盖 10—12 层，计划 2007 年 12 月底竣工投入使用
销售单价 2700 元/㎡（2006 年 5—9 层销售单价 2500 元/㎡）
租金 元/㎡/天，即 273 元/㎡/年
目前 153 家，已经租出 152 间
入住单位
行业类型有：房地产公司、旅行社、家装公司等
闲置写字楼：
泉美大厦
泉美大厦位于阳泉市中心，总占地面积 7200 平方米，建筑占地面积
3000 平方米，总建筑面积 30000 平方米，楼高 29 层， 米，建筑高度居
全市之首，大厦是按三星级标准建造的集餐饮、住宿、购物、康乐为一体
的多功能综合性旅游涉外设施。
大厦主楼设旋转餐厅，有标准豪华套房 200 余套，大小会议室、多功
能厅 10 余个，购物中心、咖啡酒吧、健身房、棋牌房、保龄球室、桑那、
美容美发、地下停车场、医疗保健一应俱全，镭射地板舞池，ＫＴＶ包间，
卡拉ＯＫ功能齐全。大厦设有中西俱备的大小宴会厅和包厢式餐厅，可同
时供 600 人就餐。
泉美大厦目前处于闲置状态。
新建楼盘项目：
美隆国际、滨河世纪城部分规划建设写字楼
美隆国际：商业项目规划建设占地面积 2856㎡的商务楼。
滨河世纪城写字楼
规 模 12 层，底商 4 层、公司自用 10—12 层。出售 5 层
销售面积 800 平米 均价 2900 元/㎡
规划间数 40 间 销售进度 基本售罄
平均面积 100㎡/间
备 注 写字楼市场供应量小，所以销售顺利
酒店项目写字间：
钱江大酒店
经营形式 出租
规划面积 约 80㎡ 间数 1 间
位 置 钱江大酒店 7 层 朝向 阴面
租金 3000 元/月/间。含物业费、水电等费用
备 注 目前没有租出去
四、商业市场调查情况
一、街区商业
分布情况
阳泉市目前整体商业分布以兴隆街为中心，呈放射状分布格局，其他区域商业零
星分布，不成规模。目前主要商业集中在兴隆街附近，主要的商业形式就是市场类商业。
阳泉市目前在售的商业项目主要是以租赁形式经营。
1、总体租金表
主要街道店面租金价格对比
区位 租金 总体平均租金
德胜街 100 元/㎡/月
天成巷 70 元/㎡/月
沙江小市 80 元/㎡/月
兴隆街 110 元/㎡/月
新建路 70 元/㎡/㎡
90 元/㎡/月
2、主要街区租金走势：
德胜街天桥以东开始，总体平均 100 元/㎡/月左右
天成巷租金走势总体平均 70 元/㎡/月左右
110
90 90
100
0
20
40
60
80
100
120
东边1- 4间 中间5- 10间 中间15- 20间 西边1- 4间
单位( 元)
新建路租金总体走势，平均租金在 70 元/㎡/月
85
80
65
60
70
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
南路口 靠南中间 中间 靠北中间 北路口
单位: 元
130
110
90
100
110
0
20
40
60
80
100
120
140
靠天桥路口 中间 中间 中间 桃河路口
单位: 元
兴隆街租金走势总体平均在 110 元/㎡/月
此地段可以说是阳泉多年以来最为繁华的地段，在阳泉人的心理当中，是逛街购
物的必去之处。经过调查问卷分析，周边店面的租金平均在 90 元㎡/㎡，按此计算，再
加上周边现有销售分析，店面销售价格应该在 12000 元/㎡左右。
黄金地段租金总体走势：
100
70
80
60
50
0
20
40
60
80
100
120
靠兴隆街口路口 中间 福寿街路口 中间 下站路口
单位: 元
由于周边与附近没有在售项目，那我们依据租金走势，计算此地段的店面价格，按
月租金平均在 90 元/㎡/月，那么店面的价格应该在 12000 元左右。
3、区位地价：从阳泉土地挂牌成交的信息资料了解到，2006 年一共挂牌了 11 块土
地，总体成交平均价在 60 万左右。
分析区位情况：
位 置 信 息
德胜街 德胜东街多为高层建筑，经商人遍部在此，临近火车站，西街多为政府办公用房。
新建路 属于比较清淡的区域，建有少量的底商和住宅楼。
兴隆街 是该区位是全市最繁华的商业街，商场、专卖店等遍布一条龙，人流拥挤。
桥北街 多为两层商业，只有两栋住宅楼，但都已经老化。
河边街 面临桃河，全部多层商住楼。
桃河路 沿街只有底商，无住宅，纯属商业用房。
各
区
域
街
道
情
况
华胜街 同桥北街一样，多为三层以下的商业用房，住宅极少。
70元70元
80元
110元
100元
0
20
40
60
80
100
120
兴隆街 德胜街 沙江小市 天成巷 新建路
兴隆街
德胜街
沙江小市
天成巷
新建路
二、社区商业 滨河世纪城、太行国际新城
滨河世纪城
滨河世纪城二期商业
二期商业 包括沃尔玛超市、银座百货大楼、品牌店等
建筑面积 20 万平米 模式 大型商场，两层
规划间数 500 间 均价 13000 元/㎡
一层：20000—30000 元/㎡ 10㎡—无限大
价格
二层：7000—15000 元/㎡
面积规划
同上
三层：经营数码产品
规划
商场共 4 层
四层：高级影院、咖啡厅、夜总会等
备注 商场开盘时间 2007 年 3 月 18 日
备注
从 2 月初开始售 VIP 卡，至 3 月 19 日，共售出 100 张，其中办理认购手续的近 90 张，成交率 20%左右，其中
一层占 70%。
从销售量来说没有达到他们的希望值，但客户来访率依然较高，销售态势良好。
滨河世纪城二期商业调查情况
A 区沿街店面
一层 29400 元/㎡ 米兰精品大街
均 价
二层 10000—12000 元/㎡
经营业态
米兰精品大街 男女时装专卖 时尚提包专卖
B 区步行街
一层 21000—23000 元/㎡ 米兰精品大街
均 价
二层 10000—12000 元/㎡
经营业态
米兰精品大街 男女时装专卖 时尚提包专卖
C 区中心广场店面
一层 18600—20000 元/㎡ 彼得财富广场
均 价
二层 10000—12000 元/㎡
经营业态
彼得财富广场
D 区店面
一层 14600 元/㎡
内街
二层 10000—12000 元/㎡
经营业态
男女时装专卖 时尚提包专卖 运动与休闲鞋城 流
行前线 时尚潮流街区
一层 20000 元/㎡
均
价
沿街
二层 10000—12000 元/㎡
经营业态 运动与休闲鞋城 流行前线 时尚潮流街区
总销售面积：约 4 万㎡
A 区 B 区 C 区 D 区
6600㎡ 3400㎡ 16600㎡ 8600㎡ 4800㎡
产品形态：独立店面
面积规划：面积可自由分割
太行国际新城
太行国际新城商业
建筑面积 5 万平米 模式 步行街区 2 层
农贸市场 2000㎡
商业 10000㎡ 1000 米风情商业街
酒店 8400㎡
餐饮 15000㎡ 商业街的主力业态
超市 4000㎡
洗浴中心 2700㎡
夜总会 4000㎡
会所 600㎡
规 划
银行
面 积
490㎡
备 注 规划 5 万平米休闲娱乐儿童公园，长 800 米
三、纯商业
1、富百家
布局规划
物流特区 时尚服装
商业特区 日用百货
批发特区 鞋帽箱包
财富特区 餐饮
发展特区 步行街区
消费特区
特点
布局规划
备注
3/1 对外销售，拥有产权；3/2 统一规划。
排号客户：900 组；排号费 500 元
具体价格尚未公开
2、美隆国际广场
售楼部未公开
3、金街
布局规划
大型超市 建筑面积近万平米
餐饮总汇 中西饮食、各式快餐、咖啡、茶艺酒吧等
明珠大卖场 建筑面积 11000 平米，小面积大框架
精品百货 建筑面积 15000 平米
娱乐休闲 多功能区，建筑面积 2000 多平米
室内步行街 步行街宽 16 米，临街专卖店 8000 多平米，中庭面积 500 平米
备注
地下一层，地上五层，均统一规划，一、三、五拥有部分餐饮规划店位，其中五层约 3000
平米的餐饮部分整体外售。地下一层大型超市，部分为地下停车场。
开盘时间：2007 年 4 月。
均 价
一层 13000 元/㎡
二层 10000 元/㎡
三层 8000 元/㎡
四层 6000 元/㎡
五层 4000 元/㎡
备注
1——2 层南侧大面积；3——5 层小面积店面。具体面积范围根据登记客户需要进行分割联
合。工程进度：2006 年四月动工，2006 年底封顶。
五、酒店市场调查情况
酒店市场供给现状分析
我们将调查区域锁定为星级酒店以及住宿房间数目 60 间以上的酒店宾馆项目。调
查区域内的酒店供应主要有四星级的北冰洋大酒店；三星级的景隆花园酒店、钱江大酒
店、阳泉宾馆；涉外二星级墨玉宾馆；规划中在建的四星级太行国际酒店项目；以及两
家房间数目在 60 间以上的普通酒店，分别为东方宾馆和森海大厦。
2006 年阳泉市酒店平均入住率处于上升趋势，酒店级别普遍不高，但经营状况比较
良好，市场缺乏较高档次的酒店。
阳泉市酒店总体供应量分析
名称 星级 房间数 酒店定位
墨玉宾馆 涉外∨∨ 135 间 涉外酒店
景隆花园酒店 ∨∨∨ 65 间 休闲娱乐型酒店
北冰洋大酒店 ∨∨∨∨ 64 间 综合性商务酒店
钱江大酒店 ∨∨∨ 80 间 综合性商务酒店
东方宾馆 —— 65 间 休闲娱乐型酒店
森海大厦 —— 60 间 休闲娱乐型酒店
阳泉宾馆 ∨∨∨ 229 间 综合性服务酒店
太行国际酒店 ∨∨∨∨ 400 间 建设中，未定
泉美国际大酒店 ∨∨∨∨ 100 间 涉外商务酒店
阳旅假日酒店 ∨∨∨∨标准 75 间 旅游休闲酒店
从周边酒店总体的供应量来看，已经有 773 间房的供应量，可容纳约
1550 人，太行国际酒店和泉美国际大酒店还没有正式营业，泉美国际大酒
店今年 5 月份正式营业，太行国际大酒店尚在施工中，将成为阳泉首家能
同时容纳 700 多人入住的四星级酒店。
整体来讲供应量比较客观，但是阳泉的酒店项目建造时间比较早，虽
然有些进行了改造，但酒店外观无法改变，目前矿区太行国际新城项目规
划建成总建筑面积 8400 平米的四星级国际大酒店，定位尚未明确公开。
阳泉酒店很多为国有企业酒店，经营模式较为陈旧，定位高档的新型
国际大酒店有待开发，为阳泉三角地五星级国际大酒店的开发提供了有利
的市场契机。
周边酒店配套设施与服务分析
配套设施
项目名称
中
餐
厅
西
餐
厅
会
议
室
展
览
设
施
洗
浴
酒
吧
健
身
房
娱
乐
中
心
购
物
商
店
商
务
中
心
迎
宾
车
队
旅
行
社
墨玉宾馆 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
景隆花园酒店 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
北冰洋大酒店 ∨ ∨ ∨ ∨
钱江大酒店 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
东方宾馆 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
森海大厦 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
阳泉宾馆 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
太行国际 未定
泉美国际大酒店 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
阳旅假日酒店 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨
从上表可以看到各酒店的硬件配套设施水平参差不齐，建设比较早的
一些宾馆各硬件配套设施比较落后。
在从酒店管理来说，水平同样也是参差不齐，差异非常大。大多数酒
店的都是由投资者自行进行管理。
酒店价格分析
对于酒店来说，由于其客房存在着多种类型，因此在价格分析时根据
实际情况大体分为标准间、标准套间和豪华套间三种类型进行比较。
名 称 标准间 折后价 标准套间 折后价 豪华套间 折后价
双人 三人 双人 三人
豪华
套
单人
套
双人
套
豪华
套
单人
套
双人
套
墨玉宾馆
8 折
268 214 288 318 230 254 528 253 230 422 202 184
套房一 套房二 套房一 套房二景隆花园酒店
9 折 288 259 488 688 439 619 1980 1782
北冰洋大酒店 248 386 1980
钱江大酒店/8 折 246 196 269 215
东方宾馆/8 折 180 144 250 200
森海大厦/ 折 168 126 250 188
阳泉宾馆
太行国际
泉美国际大酒店
阳旅假日酒店 198 288 486 698
从上表分析来看，以折后价分析，可获得到具体数据的唯一四星级酒
店北冰洋大酒店标准间定价于 248 元，标准套间在 386 元，豪华套间 1980
元。今年五月即将开业的泉美国际大酒店价格尚未公开，太行国际新城项
目酒店将于 2008 年开业，即将成为矿区唯一一家四星级国际酒店，预计会
以自身高定位的优势在价格上高于其他同类型酒店。
三星级酒店的价格与四星级相比价格较低，最明显的是以打折优惠吸
引客户。部分三星级酒店有较为明显的客房细分，但商务套间市场供应量
很少。阳泉宾馆目前正在装修中，尚未营业。
需求调查分析
周边酒店入住率分析
[注：阳泉宾馆、泉美国际大酒店、太行国际大酒店均为营业，
不再数据统计范围内。]
根据对这些酒店的调查，大部分酒店的平均入住率都能达到 40%以上，
旺季入住率达到 65%以上。如定位于综合性酒店、配套设施齐全的酒店全
年平均入住率可达到 65%以上，周末的客户较多，需要提前预订酒店。一
般来讲，3 月-10 月，去除“五一”、“十一”为旺季， 11-2 月为淡季。
部分酒店以承接会议、团队的方式来保持一定的入住率。在旺季每逢
团队预订，在市中心位置的酒店最多的时候能够达到 100%的入住率，其他
20%
40%
40%
30%
20%
15%
75%
95%
90%
80%
65%
65%
47%
67%
65%
55%
42%
40%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
墨玉宾馆
景隆花园酒店
北冰洋大酒店
钱江大酒店
东方宾馆
森海大厦
淡季入住率 旺季入住率 平均入住率
月份入住率则保持在 40%左右。
总体来讲，阳泉酒店业保持了良好的发展势头。
周边酒店的客户类型分析
阳泉市对外经济交往水平在逐步提高，煤矿产业带动外向型经济发展，而
本地经济发展在山西同等规模城市来讲比较发达，带动餐饮娱乐活动的增
长。比较复杂的客户构成及客户需求，有商务客户、散客还有一些探亲访
友的住客。但国外客户很少，以国内客户为主流，本地客户与外地客户相
比 以 外 地 客 户 为 主 流 。 具 体 如 下 图 ：
98%
98%
95%
99%
100%
100%
2%
2%
5%
1%
0%
0%
60%
20%
10%
20%
70%
70%
40%
80%
90%
80%
30%
30%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%
墨玉宾馆
景隆花园酒店
北冰洋大酒店
钱江大酒店
东方宾馆
森海大厦
国内 国外 旅游 商务
从上图可以得出，阳泉缺乏旅游行业的支持，因此大部分酒店的客户
主要还是商务客户为主。随着阳泉建设园林城市步伐的加快，旅游的客户
所占比例也必将会增加占领酒店市场的份额。
酒店市场分析小结：
1、酒店的市场供应量适中，近期市区同时可容纳 1600 人入住；
2、大多数酒店开发建设期较早，硬件配套设施不完备；
3、酒店整体经营情况较好，平均入住率在 50%以上；
4、酒店的客户构成主要以商务客户为主，境内客户为主流；
5、目前四星级酒店有两家，其中泉美国际大酒店今年五月正式营业，与三
星级酒店的价位差异不大；
6、五星级酒店是阳泉市场的空白点。
总 结
随着阳泉经济的发展，临近两个省会独特的地理优势，以及建设园林
城市步伐的加快，阳泉将成为山西省向外辐射的桥头堡，到阳泉从事经济
活动人员会不断增多。然而阳泉地区原有旅馆、饭店均功能单一，缺乏鲜
明特色，已不能满足阳泉经济发展和外事活动的需要及阳泉消费者的需求。
因此，兴办一个功能齐全、档次较高、具有鲜明时代特色的五星级国际酒
店势在必行。三角地五星级国际酒店项目的建成将极大地促进阳泉乃至全
省旅游资源的开发，促进经济的发展，同时，也必将给投资者带来可观的
经济效益。
福 州 潘
国荣房地产投资顾问有限公司
——
——秦皇岛分公司阳泉项目组
2007 年 3 月
