INDIVIDUAL CASE AND GENERAιRULES>> 团筐妻Sliillfi主·房摩专项维修窗金是现代佳宅小区不可或缺的资产组成部份，如今不闰的城市因地制亘地颁布了相关的维修资金富理办法.’ 几个城市物业专顶维修资金筐理的对比口文/钱纯所谓维修资金，是指韧业共用部位、共用设施设备目住房在销售时，购房者与售房单位应当签订高关维修基发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售需储存的资金。而共用部位，是指物业主体承重结构部位，房单位缴交维修基金。包J舌基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、在此基础上，不罔的城市因地制直地颁布了相关的屋顶，以及房外墙面、门厅、楼楠间、走廊通道等。维修资金管理办法，本文将这些城市之间的具体规定进行韧业维修资金的筹集主要体现在两个法规中，一个比较，以资参考。是国务院颁布的《韧业筐理条例》第五十四条规定:f主宅物业、佳宅小区内的非佳宅物业或者与单幢住宅楼结构相罐罐资盒帐户的设立连的非佳宅韧业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。另外一个是l妇8年建设部颁布的《佳宅共用广州的维修资金以韧业小区(大厦)的名义设置一部位共用设施设备维修基金啻理办法》中第五条规定:商级帐户，以缴交维修资金的建设单位或业主的名义设置二 MODERN PROPERTY MANAGEMENT. NEW PROPRIETOR现代物业·新业主43
圄圈罢噩噩噩嚣lii.噩INDIVIDUAL CASE AND GENERAL RULES>> 级帐户进行雷理。建筑面积向市韧业维修资金笛理中J心指定的银行缴纳o上海，区、县房地产筐理部门与商业银行签订委托合肥再关维修资金筹集的规定如下:协议，开立一个该辖区维修资金的专户。维修资金专户的l、己购公育佳房的，公高{主房出卖人萤高层{主宅售开立以一个韧业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分房款的30%、多层住宅售房款的20%缴交。列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅奇两个或者两个以上2、购买经济适用住房的，买受人接购房款的1%缴门号的，按门号立帐，并分列每套佳宅单元的分户帐。交;购买其他商品住房、佳宅区(含单幢佳宅内的非住宅南京和合肥是这样规定的:归集的维修资金必须缴商品房的)，买受人接购房款的3%缴交。存入市维修资金专户，实行二级帐户雷理。资金主雷机关3、购买公育住房的，买受人接购房款的1%缴交。(市房产雷理局)开i莹的市维修资金专户为一级帐户，业4、开发建设单位自用(含出租商目住房的)，房屋主委员会开设的帐户为二级帐户。严权人按房屋评估价的3%缴交。海口的维修资金自存入市维修资金专户之日起按规5、取得拆迁私有住房实行产权调换佳房的，原房定计息，利息转作维修资金滚存使用。维修资金帐户实行屋产权入按现有房屋评估价的1%缴交。业主委员会的维统一管理，明细户按幢立帐，接户核算。修资金帐户内余额不足依照前款归集的维修资金总额的由上可以看出，大部分城市都是本着统一缴存，专30%时，物业售理企业可提出续筹计划.经业主委员会审户存储，专款专用，业主决策，政府监督，设立两级帐户议决定，报资金主管机关同意，由业主委员会按业主房屋的原则来筹集维修资金的。建筑面积占该幢房屋旦、建筑面积比例向业主续筹。海口的相关规定如下:罐罐蜜盒.翩翩帽灌l、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层佳宅不低于售房款的20%，高层佳宅不低于售房款广州，商品房预售许可证在1998年10月l日后核发的30%。该部分基金属售房单位所有。的，建设单位应按韧业总投资的2%缴交维修资金;商品2、购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购房者应按资金。届全体业主共同所苟，不计入佳宅销售收入。售房款的2%缴交维修资金;除购房、1L宅外，其他业主应按同一韧业售房均价的2%缴交维修资金;实施专业化物罐罐资盒'翩翩翩'业雷理的巴阳公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房的维修资金，业主应按罔等类韧业售房均广州，维修资金由业主缴交的，业主应自接到《韧价的2%缴交维修资金。业维修资金缴款通知》书之日起15日内委托韧业雷理公上海，配备电梯的佳宅，房地产开发企业按照每平司将应缴款存入区房地产行政主啻部门指定的业主名下的方米建筑面积成本价的4%交纳;购房人按照每平方米建银行专用帐户。筑面积成本价的3%交纳。不配备电梯的佳宅，房地产开上海，当业主委员会成立时尚未出售的商晶佳宅，发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;购房人房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按照每平方米建筑面积戚本价的2%交纳。新建内销商晶按规定交纳维修资金，存入专户银行。{主宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资1原局和市物价厦门的维修资金从依法能够取得正式入佳手续的当部门核定。月开始缴交。开发商未售出的韧业从本椿房屋交付使用之杭州新建物业的物业维修资金，由建设单位在房屋销月起由开发商按规定缴交。业主发生变更肘，维修资金不售1预售l时，按高关规定以不低于房屋建筑安装自、造价予退还。高层楼宇可按月缴交维修资金，其他楼字可按六的5%向购房人代收，并在办理房屋产权证之前按韧业总个月一次性缴交;物业业主或使用人与物业管理企业有书44 现代物业·新业主MODERNPROPERTY MANAGEMENT. NEW PROPRIETOR
E雷言噩噩噩噩I~噩INDIVIDUAL CASE AND GENERAL RULES>> 面约定的，按约定执行。资金中日常小修项目与中修以上项目的费用比例和批准使海口，业主在办理房屋权属证书时，商晶佳房销售用手续。业主委员会与物业雷理企业未约定或未能这成约单位应当将代收的维修资金转交给当地房地产行政主雷部定的，维修资金的30%用于日常小修项目，70%用于中修以上项目。日常小修费用由韧业雷理企业根据实际需要门代筐。开支;中修以上费用的开支，由韧业雷理企业事先向业主委员会提出申请，经书面同意后方可用款。罐.篝盒翩寞'合肥，由韧业管理企业提出年度使用计划，经业主广州，使用维修资金前，韧业雷理公司应当将维修委员会审议决定后实施;未成立业主委员会的，由房屋出卖人或由其委克的雷理单位提出使用计划，经资金主管机项目向应分摊维修费用的业主公布，报业主委员会同意后关审核后划拨。房屋共用部位共用设施设备发生急修、抢使用。市、区房地产行政主管部门依照国家、省、市房屋修情形的，韧业雷理企业可先行维修，再按前款规定补办修缮规定，确认应当维修的项目，物业啻理公司应组织维审批手续。修，所需费用从维修资金中支出。上海规定:l、住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事罐罐黯盒翩幢锺归属先征得业主小组书面同意;上海，业主委员会许可他人利用佳宅共用部位设置2、物业啻理区域公共设施的维修、更新，应当事先广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修资金帐户，征得业主委员会书面罔意。归该幢住宅的业主共同所有，并设立单姐帐目，专项用于发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，该幢佳宅共用部位、共用设备的维修、更新。物业筐理企业应当立即组织韧业维修、更新，并及时通知杭州1.物业维修资金增值收益扪除财政部门核定的业主委员会。雷理费用后，其余转作维修资金每年滚存使用和雷理。佳宅需要大修或者专项维修、更新的，韧业管理企海口规定，为了保证维修资金的安全，维修资金闲业应当在物业雷理服务年度计划中列明，提交业主委员会置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他审核;业主委员会审核同E量的，应当书面委托物业雷理企范围外，严禁挪作他用。维修资金存入维修资金专户之日业通过招标或者其他万式确定施工单位。施工单位编制的起按规定计息。维修资金计息、净收益转作维修资金棱存使费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业售1用和啻理。爹和专项维修、更新完成后，韧业笛理企业审核。住宅大1理企业应当向业主委员会提交韧业维修、更新情况的书面罐罐蜜盒翩岔黯报告。杭州的有关规定如下:广州，韧业雷理公司使用维修资金后，应持经业主、由韧业管理企业将韧业维修资金使用申请表和经l委员会同意的维修资金使用分摊清单及汇总表，到代曾银费预算万案报业主大会批准后，再报杭州市物业维修资金行办理维修资金使用结算手续。7悦的维修更新雷理中心审定。审定通过的，划拨首期上海规定:费用到物业雷理企业帐户。l、住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由、维修更新工程完工后，由物业雷理企业将下列要2该幢住宅的业主按照拥离任宅建筑面积的比例共同承担;寸维修费用的件报杭州市韧业维修资金雷理中心，由真拨f其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内余额。共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业厦门，业主委员会可与韧业雷理企业书面约定维修 MODERN PROPERTY MANAGEMENT. NEW PROPRIETOR现代物业·新业主45
E回罢辜噩噩噩脏司INDIVIDUAL CASE AND GENERAL RULES>> 主按照拥有佳宅建筑面积的比例共同承担。杭州的相关规定如下:2、韧业雷理区域公共设施的维修、更新费用，由全l、当一幢韧业的维修资金余额不足首期维修资金的体业主按照拥高佳宅建筑面积的比例共同承担;其中，属30兑时，应当续集韧业维修资金。于两个或者两个以上物业雷理区域的公共设施维修、更新2、续集维修资金的标准、具体方案由业主委员会根费用，由各物业雷理区域的全体业主按照拥高佳宅建筑面据实际情况拟订，提交业主大会讨论通过。续集的维修资积的比例共同承担。金不得低于首期维修资金的回%。工业主委员会活动经费在维修资金中列支的，由全3、续集吻业维修资金的义务，由房屋所有人履行。体业主按照拥奋佳宅建筑面积的比例共同承担。未使用房屋的所育人也应当履行续集韧业维修资金的义杭州的规定如下:务。l、属于同幢房屋内全体业主所奇的共用部位、共用厦门，维修资金不够支出时，经业主委员会或本栋设施设备的维修、更新，维修费用先在韧业维修资金及其(梯)50%以上业主书面同意，由本栋(梯)全体业主按增值部分中列支，不足部分费用由该幢房屋的全体业主按各自房屋建筑面积分摊。照各自拥有韧业建筑面积的比例共同承担;同幢房屋内高合肥规定，业主委员会的维修资金帐户内余额不足两个或两个以上门号(单元)的.属于每个门号l单元l内维修资金总额的3悦时，韧业售理企业可提出续筹计划，共用部位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先汪该经业主委员会审议决定，报资金主管机关同意，由业主委门号1单元)吻业维修资金及其增值部分中列支，不足部员会按业主房屋建筑面积占该幢房屋总建筑面积比例向业分费用由该门号l单元l内的业主按照各自拥有物业建筑主续筹。面积的比例共固承担。2、属于一个韧业雷理区域内全体业主所有的共用部绪If与总结位、共用设施设备的维修、更新，维修费用先在韧业维修资金及其增值部分中列支，不足部分由该韧业雷理区域内目前我国的维修资金市场尚不成熟，综合几个城市的全体业主按照各自拥有吻业建筑面积的比例共同承担。的规定来看主要存在以下几个问题:1、利主体地位尴尬:{韧业筐理条例》明确规定维修罐罐菌盒翩篇篇资金属业主共高，由业主委员会行使监督和审批板。但现实中业主大会和业主委员会对维修资金的直接监管存在一广州，维修资金的使用超出增值范围的，由业主委定的困难。员会负责，委托韧业雷理公司向业主续筹维修资金;未成2、现行法规缺陷明显:一是法律空白多，漏洞明显，立业主委员会的，由区房地产行政主管理部门督促吻业管比如对维修资金的收益归属、欠缴、追缴、续筹等问题基理公司向业主续筹维修资金。本属于空白。二是法律术语使用不准确，比如"维修"和上海，一|幢或者一个门号佳宅的维修资金余额不足"大修这两者的内涵和外延均难以界定。三是制度设计首期维修资金的3悦肘，业主委员会应当向该幢或者该不科学。如维修资金的使用程序极其繁琐，导致其使用率门号佳宅的业主再次筹集维修资金。具体筹集工作由业主低，不能发挥应有作用。委员会或者真委托的业主小组实施。再次筹集维修资金的3、监雷不力:一是法律赋予房屋管理部门监雷的扭标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会限却没育相应的配套制裁措施，更没有赋予其申请注院强讨论通过，但再次筹集后的维修资金余额不得少于首期维制执行的权力;二是房雷部门自身存在疏于监雷的问题。修资金。·照片/江i羊46 现代物业·新业主MODERNPROPERTY MANAGEMENT. NEW PROPRIETOR
