（物业管理）物业案例
提醒一：公共部分的产权归所有的业主
【宋妍妍】:主要是第六章和我们的讨论相关。在产权和管理两方面，对
业主和业委会意义最大，我们先谈在产权方面，两位觉得哪些方面和业主息
息相关的，最好为我们加一些事例和具体的阐述。
【宋安成】:产权方面，《物权法》明确规定了不动产登记制度，就是不
动产的设立、变更、转让包括消灭必须依法登记，不登记就不发生效率，房
子买了不办法过户手续就不是你的。
【宋妍妍】:开始过户之后就要受到法律的保护？
【宋安成】:是的，有一个强制性的规定。
登记的意义在于什么呢？我处理过一个案例，也是很有意思的。一位开
发商把一个别墅卖给了一个公司，大概 96年卖的，一直没有办理过户手续，
开发商后来关门了，这个公司后来也不去办法，也不交物业管理费，物业公
司就要打官司了，这个开发商关门了，没有登记过。从事实的角度来说肯定
是属于下一家公司，谁买的属谁。现在把这个事情，按照现在的《物权法》
规定，就属于产权不明确的状态，因为没有走这个程序，法律规定明确，不
办理登记的不发生效力。如果物业公司去打官司不受理，你无法说明这个房
子是他的。产权登记的重要性可见一斑。这对国家掌握房地产总体的情况，
一些分布、一些老百姓的居住情况是不利的，无法统计。
【宋妍妍】:从产权登记使这个人享受权利来讲，刘总，给业主哪些提醒。
【刘生敏】:各地对房地产的登记是不一样的，建设部有一个叫做“房屋
权属登记管理办法”，建设部 97年颁布，01年又修订了，各地执行的不一
定是建设部的这个，都是各地地方的法规。比如说上海，是上海市房地产登
记条例，是上海人大的，比如上海是房地合一的房地产权证，建设部是房屋
所有权证和土地使用权证，是两个证，绝大多数的省市是两证的，只有少数
几个城市是两证合一的。这里面，《物权法》对这个问题有一个解决的方法，
今后国家要出台一个统一的不动产的登记办法，在《物权法》当中已经明确
的提出了。按照我的想法，我们《物权法》在 10月 1日，应该要实施，要实
施有一个不动产的登记办法要出来，现在的时间较紧，里面留了一割尾巴，
有一条说“本法实施之前的，仍然按照各地的登记办法执行。”这是房地产
登记方面的一个内容。
业主，现在有一个问题，比如涉及业主大会的共有产权，上海规定不给
业主大会发产权证的，而且也不给业委会发，只是在房地产登记册上注记，
说公共部分是属于全体业主的，在房地产的交易所有一个专门的登记册，在
上面注明，这样注明业主拿不到证据的，除非再去查询，这样在统一性方面
可能会有规定，业主大会应该可以办出这样的证，既然你不懂产要登记，不
登记不能对抗他人，不登记是不行的。我们也遇到一个案例，虹口区的学府
花苑，我们给业主委员会建议，根据上海业主委员会的规定，登记到业主大
会的名下，现在规定是不发证，但是可以登记的，我们提出这个建议。业主
委员会和业主代表讨论之后业主代表都不愿意，好像认识不到产权的重要性，
这都是近 100万的房子，现在有不少小区都是物业管理卖掉的，而且法院判
决还说卖得对。
【宋妍妍】:这里我们可以说对业主的提醒一，要注意公共部分的产权，
是归所有的业主所有，一定要明确自己这部分的权益。
【刘生敏】:是，要查询清楚，最好办理一下登记，即使现在没有发证，
但是有规定，明确可以登记。但是目前 99%的小区物业管理用房，没有去办
理这个手续的。我们经常讲业委会要去办，而且不花钱的，但是业委会就是
很多都不去，我是想不通这个问题的。
提醒二：共有权益不该为少数人所有
【宋妍妍】:产权方面还有什么是业主需要注意的？
【宋安成】:我接着刘总的话说，业主的产权意识不强，《物权法》明确
规定，业主的建筑物区分所有权。什么概念呢？业主对自己的专有部分享有
所有权，对专有部分以外的，比如对楼梯、绿化，享有共有和共同管理的权
利。业主对第一块的意识到了，共有部分，但是对楼道、道路、绿地，我觉
得它没有意识到是他的。包括一些别墅，有的邻居从两层改成三层影响他的
采光至少影响到了通风，他都不去管，这样等于其他的业主占了其他的公共
部分，他不管。业主对所有权的认识方面，应该加强，起码专有部分以外的
共有部分要加强。刘总刚刚提到的，业主不愿意去给物业管理办产权，不愿
意行使自己的权利，这样会留下很多的漏洞，开发商就想行使这个权利，把
物业管理租出去，把绿化改成车位，你不去管，导致自己的权利受到侵害。
【宋妍妍】:我们可以细化一些来谈，比如车位，地面车库的经营权、收
益怎么分包括绿化这里，是否可以具体展开来谈呢？
【宋安成】:车位，《物权法》当中专门有一条的，有三款，74条当中
有 3款。我个人有一些理解，首先明确建筑区划，也就是地上的车位，基本
上是归业主所有的，我认为这点没有争议，基本都是属于业主的。有争议的
是地下车库，还有一些可能架空层的车位。
【宋妍妍】:这也是属于公共区域。
【宋安成】:地下是否属于公共区域，从《物权法》来讲很难界定。有这
么一句话“建筑区划内规划用于停车的车库应该以出租或者出售的方式来约
定”这是否属于公共的部位需要法律进行明确。现在来讲，即使《物权法》
有这个规定还是有争议的。比如通过出售、附赠、出租等方式约定，是在出
售房子的时候就约定还是业主入主达到一定的比例约定还是成立业委会之后
约定？都不明确。现在你有时候没有权利约定，开发商一开始卖的时候就把
产证办好了，已经是他的了，他也没有分开，这个很难说再去约定，这条如
何实施还是一个问题。
【刘生敏】:74条的理解网上也是众说纷纭，大家的理解不一样，我谈
谈自己的认识。它把车位车库界定为两类，一类是规划明确的车位、车库，
这类规划明确，现在划了框的，不是后面增加或者是临时划的，也就是这个
依据是什么？我们去查规划图纸，图纸上面定型的，一个一个的车位，上面
甚至有植草砖，这种是专门停车的，是规划好的，这个规划是我们规划部门
在审批它项目的时候就明确了，它必须要配置这么多车位才允许他造这个房
子的，这是一类。这类写了规划用的车位车库，是肯定要满足业主的需要，
这是首先第一条。第二条，归属是可以附赠、就是约定，但这里头，第一条
满足之后，仍然还可以出售给业主以外的人。比如说业主全部每个人都有车
位了，多的车位它就可以，当然现在还没有达到，将来的小区可能不排除有
多的。从字面理解是这样的意思，但是一般目前不存在这种说我小区的车位
比业主户数多，这种是不太可能的，后面第二条我们就可以理解了，“出售、
附赠、出租，只能对业主。或者是业主的租赁户。”第三款是什么意思呢？
占用了道路和公共场地的车位，这个是肯定包括有规划的或者没规划的，包
括道路临时占用的。因为道路本身是业主的，公共场地也是业主的，所以肯
定是公有的。这里面涉及到一些收益明确了，只要道面、道路、公共场地停
放的，还有我们现在上海住宅物业管理规定，架空层，上海明确这是属于全
体业主的，架空层的车库也是业主的，这些收益明确了，肯定是业主的。这
是我对这条的理解，两种分类方法，一种是规划内的车库车位，一种不是规
划的车库车位。第二种，属于占用业主功用道路和场地停放的。还有一种也
是地面道路的，但是是规划的，不是占用共有道路的，这两种有交叉的。比
如我规划的可以，规划在架空层，可以规划在道路边，都可以的，草地里面。
【宋安成】:规划在草地方面都是业主的，占用公共场地。
【刘生敏】:是否这部分是全体业主所有的？不一定，比如别墅区，每家
每户肯定有一个和两个车位的。
【宋妍妍】:这还是自有部分。
【刘生敏】:这也是规划的，不能说它是地面停车位就属于全体的业主，
所以别墅区的业主向我提出这个问题，别墅里面停车，原来是不收费的，现
在别墅区域停车现在要收费。我就说你停在哪里？他说就是我门口的车位，
我说你门口的车位是否是别墅的小院子，他说不是的。
【宋安成】:是什么别墅？
【刘生敏】:假设是独幢的，小花园不在里面，在外面，又是规划好的，
有植草砖的，我就告诉他界定方法就是看产权证，产权证你土地的区域是否
包括了你车位，划出去车位了没有，或者是产权证附属栏当中标注的。
【宋安成】:别墅的独栋的，建了 50栋别墅，一家用地到底是哪块不是
很明确，不是周围三平米之内都是你的。
【宋妍妍】:是的，有几个别墅每块都是自己的地，没有公共面积。
【刘生敏】:是的，我们现在不动产登记有问题造成的。比如我们现在土
地使用权，一定的建筑面积要对应一定的土地面积，据我所知，他们现在房
地部门为了避免这种争执，上海的房产产权证的登记，据他们讲土地面积都
不写了，只写房屋的建筑面积，土地最多就是分摊，这些户分摊多少？不写
了，就是共有多少，分摊多少不写了，这就违反了一些规定，至少是土地管
理法，必须要对土地有一个归属。我觉得他们内部的规定，属于违规的。你
必须要把土地写清楚。
【宋妍妍】:有了《物权法》，政府部门也需要在这些方面理顺清楚。
【刘生敏】:是的。
【宋妍妍】:之前有很多小区反应，有很多一楼的住户，在自己的院子里
种蔬菜，现在有了《物权法》，这种是否侵犯到其他业主的权利？
【宋安成】:肯定的，你说的那种肯定是高层、多层的底楼，下面的地是
全体业主的，你自己种花、种菜是不对的。
【宋妍妍】:业主向法院提出了上诉，现在来说是侵犯了《物权法》。
【宋安成】:是的，83条当中对任何丢弃垃圾、饲养动物、违章搭建、
侵占通道等损害他人权利的行为，业主有权向人民法院直接提出诉讼。
【刘生敏】:《物权法》当中还有一个内容是物权的保护，对侵害自己权
益，包括里面有一个共有权，就是你一个人占有是不行的，侵害之后你可以
要求他排除妨害，消除这种状况，恢复原状。在我们《物权法》当中专门有
一节，对《物权法》保护的措施，那几条而且每条分别写了，最后专门写了
一条，以上各种方式还可以同时用。比如赔偿损失、同时消除妨害之类都有。
我们《物权法》这个写得很细。
【宋妍妍】:这段讨论的提醒就是，一个是有关车库的使用包括别墅社区，
如果车库停在自己规定的土地外要交公共的车费，如果是再生的小区内就不
收费。另外一个提醒就是底楼住户种花种菜侵害了其他人的共有权，除此之
外，还有什么是在公共部分需要业主注意的呢？
提醒三：违章搭建有违物权法
【宋安成】:现在比较头疼的问题，比如说违章搭建的问题，这个大家可
能都有所关注。现在上海每年政府都出台禁止违章搭建的法规或者是规定，
每年都会有的，但是屡禁不止。一个可能是有执法部门的执法力度在里面，
比如执法不到位。根本的原因，从《物权法》的角度来讲，业主对自己的权
利意识不强，比如他搭建，从大的方面会影响小区的品质，搞得好一些还好，
不好就不协调，或者影响你的采光、通道、出入也会收到影响，对违章搭建《物
权法》也明确的禁止。而且是配合一些行政法规，因为行政法规是违章建筑
要拆，现在从物权法的调整角度，调整平等之间的角度再去调整，业主可以
改、可以诉讼，违章搭建问题，《物权法》还是做了比较清晰的界定。但是
我觉得违章搭建，有一个什么问题呢？有时候需要有关部门认可，那些是违
章搭建？行政部门认可，是不是规划上没有的都是违章搭建？这样就不需要
认可，没有规划的你建了就是违章搭建。
【宋妍妍】:有关违章搭建，我也想替业主问一下，违章搭建究竟是哪个
部门需要负责？一些业主感觉是物业公司负责，但物业公司认为我只是行使
大致的管理权，这个应该是属于政府的部门。
【宋安成】:物业公司是不能管的，物业公司有一个报告的义务，就是谁
谁搭建了，是房地局处理。从物业公司的性质来讲，不可能有执法权，我聘
你管理物业，你来为我服务，保安、保洁，公共秩序的维护，不能让我的业
主违章搭建，这个不是你的权利，是政府机关的权利，这个可能刘总会有不
同的理解。
【刘生敏】:上海有一个明确的规定，有一个上海市城市执法局。实际上
就是以前的城管大队，现在是规格级别上升了，对它的权限划分明确，有一
个文件，对物业管理方面有明确规定。违章搭建这块，是归这个口子当中管
的，小区里面的违章搭建搭建，包括破坏绿化，上海市政府规定是他们管的。
里面相当于把房地部门的一块单独给他了，我觉得这个也不是违反法律规定，
政府的职能划分，是有这个权限的。但里面有一个问题，因为房地产还是一
个专业的管理，我感觉到把它划归城市执法部门，专业能力是有限的。
【宋妍妍】:同时它也管其他的市容市貌。
【刘生敏】:是的，摆摊、设点都管的，包括外面灯箱装修影响市容市貌
都管的，违章搭建这块，还涉及到房屋的管理技术问题，因为城市执管部门
还是要坚定是否是违章搭建，这又是多头管理，鉴定的还是另外一个部门，
我觉得里面是有点问题的。
【宋安成】:因为我去年处理了一个其他的城市的案例，比较乱到底谁去
执法？
【宋妍妍】:我听下来觉得是这样一个流程，物业公司发现违章待建先报
告房地局，房地局再指挥管理局，再执行，是这样吗？
【宋安成】:有的地方还是规划局来执行的，这个也是有道理的，上海是
刘总说的市政来做的，外地有些不一样的，执法部门是不一样的。执法局不
是各个省都有的，上海也是刚建的。像山东省可能没有执法局，可能就是房
地局去拆了。
【刘生敏】:是的，关于产权还有一个概念比较重要，就是我们说的建筑
物区分所有权，这个概念，这次《物权法》没有对很多概念拿出一个定义来，
包括我们一些地意权、用于物权，包括建筑物区分权，没有说“本法所称的
建筑物区和所有权指什么”，这种没有出现，以前新的名词出来要有所界定
的。各个《物权法》的权利，不是一句话、一个概念所能定义的，所以说我
们现在看《物权法》的时候，可以看到，建筑物区分所有权是有一章，就是
第六章整个下面几条规定，都是建筑物区分所有权的一个概念、内涵，都包
括了。比如第 70条是一个表述，说业主对建筑物内的住宅、经营型用房等专
有部分，享有所有权，对专有部分以外的共有部分享受共有和共同管理的权
利。它没有说这个权利是叫建筑物区分所有权，没有这样的表述，我刚才讲
了原因，后面几条也是这个概念内部的，不是这条就定义了。从这条可以看
出，业主的建筑区分所有权分两部分，一个是对专有部分的所有权，第二个
是专有部分以外的共有部分，享有的共有和共同管理的权利，这是两部分。
而且第二部分我们可以注意到，它拿出一个共有和共同管理，这是两个并列
的权利。实际上共有是包括共同管理的，但它这里为什么把它拿出来呢？我
理解就是为了突出业主共同管理的权利和义务，因为不可能只有权利没有义
务。比如和共同管理的权利拿掉，直接写享有专有部分之外的共有部分享有
共有的权利，也包括共同管理的权利，所以我们业主应该重视对专有部分共
有部分的、共有的权利和共同管理的权利，你都要重视。这里面，我学习这
条的时候，我得出这么一个结论。还有第 71条，也明确了，我们业主对专有
部分的，占有使用、收益、处分，是一个完整的所有权的权利，但是在行使
这个专有部分的所有权的时候，不得损害其他业主的权利，这里涉及到什么？
业主，你不能够把你家里的承重羟或者是不承重墙随便的敲掉，不能你觉得
这是我自己的部分，想怎么敲就怎么敲。第 72条，也是有一个创新的提法，
后面的半句话说不得以放弃权利、不履行义务。对专有部分以外的共有部分，
比如电梯，我不坐，我就不支付费用，或者说这个道路我不走，那我就不付
那个维修的费用，这里面就明确了，你还有义务管理。
【宋妍妍】:这里就有提醒三了：违章搭建肯定是违反物权法的，业主一
定要注意。
提醒四：1楼住户照例要交电梯运行费
【宋妍妍】:比如住在一楼的住户，肯定是不交电梯费的，二楼的用户是
不是一定要交电梯费呢？
【宋安成】:这个观点我是反对的，一楼的用户不交电梯费，现在不一定
都是这么操作的。这个观点争议很大，电梯是全体的业主所有的。
【宋妍妍】:像刘总解释的，公共部分，你不享有这个权利，也不承担这
个义务，正好是这样的一个案例。
【刘生敏】:这个是矛盾，有关底层交不交电梯费，目前房地局有一个规
定，应该算是指导性文件，也就是说不遵守也没有事。
【宋妍妍】:没有什么法律效力。
【刘生敏】:底层的住户，目前是这样的，设施的更新改造，底层的业主
是要承担费用的，但是日常的费用，现在是不付的，这个是矛盾的。我也赞
成宋律师的观点。
【宋妍妍】:底层的住户也需要交电梯费？
【刘生敏】:我认为本身就应该交。
【宋妍妍】:但是单从个人的角度来说，这个电梯我没有用到，为什么要
交呢？
【刘生敏】:那么二楼、三楼都可以不交。我七楼不交也可以，为什么？
我不坐，我每天锻炼身体。
【宋安成】:这是一个什么问题呢？因为区分所有不是像那种自己的专有
东西，我用多少可以很明显，公共部分你有多少、怎么用没有办法界定，就
像夫妻共同财产，你妻子挣得多或者是丈夫挣得多无法说，家电谁买的，不
能这样讲。另外小区配电梯，产权界定是很清楚的，属于全体业主的，像上
海的规定就自相矛盾，维修的时候要拿钱，你正常的更新、维修，但是电梯
使用不拿钱。
【宋妍妍】:还有一个矛盾，很多的电梯间有分众投放的广告，这个广告
收益的划分一楼的住户是要参与的。
【刘生敏】:是的，上次一个外地的房地局的局长到上海来，和我谈起一
个事。他们房管局和物价局出了一个文件，不同楼层的业主，交的电梯费还
不一样，高层的用电梯比较多，多出一些钱，还出了一个物价局的文件，我
当时就提出一个问题，不对啊，为什么？这户就我住了一个人，但是楼上住
了五、六个人，你怎么能这样收费呢？你还要把人数考虑进去，种种因素考
虑进去，你标准无法定，这里《物权法》规定这个，也还是很有意思的。还
讲了一个，业主如果转让这种专有部分，包括住宅和经营型用房，转让的时
候共有部分要一并转让，这个是《物权法》72条的第二款规定的，创新的不
能以放弃权利不履行义务，同时要转让住宅的话，共有部分是随之转让的，
不能说我收益权还保留，电梯的广告费我不卖，只卖我的房子，这点也明确
了。
提醒五：共同场所界定分别看
【宋妍妍】:在产权方面，是不是主要就是这些问题？
【宋安成】:我认为还有刚才没有提到的，小区的道路和绿地的问题，还
有一个是公共场所公共设施，道路绿地争议不大，属于公共业主。最大的争
议，我们这次有专门的讨论，就是公共场所。现在有个规定，建筑区划内的
公共场所、公共设施和物业管理属于业主共有。公共场所如何界定？我的理
解，我认为公共场所是相对独立的使用功能，比如电影院，饭店是普通的概
念，我们现在谈的是法律意义上的公共场所的概念，现在最关键的是会所是
否算小区的公共场所，我自己倾向于算公共场所的。为什么呢？会所如果不
算公共场所，小区没有公共场所，绿地不能算公共场所，是一个配套，道路
不能算公共场所，我认为是包括进去的。
【刘生敏】:我理解，现在的住宅、大厦就是办公楼，现在适用《物权法》
包括物业管理条件，公共场所比如大堂，这个肯定属于公共场所的，现在碰
到的办公用房的公共的部分，产权纠纷比较大，这部分我们认为根据现在的
《物权法》就明确了。整层你有多大的空间，是属于公共场所的，人可以随
便去的，就应该属于全体业主所有的。其他的公共场所怎么理解呢？道路、
绿化，这条是列入公共场所里面的，除此包括车库没有算的、车库是除外的，
应该都是属于公共场所的会所这块，如果作为私人的产权，是不纳入到公共
场所的。
【宋妍妍】:没有小区的会所是怎样规定产权的要查。很多小区的会所是
对全国业主开放，但是游泳池收什么费用，如果你不缴纳费用的业主就不能
进去。
【宋安成】:这个我和刘总的观点不太一致。
【刘生敏】:公共场所后面还有一个公用设施，公用设施还有一个配套设
施，公共场所、公用设施、配套设施怎么划分？现有的规定，比如 1997年上
海居住物业管理条例里面，对这些就明确规定。公用设施是水电气、电信、
说白了，比如共有事业管理部门管理的这些行业，设施包括邮局什么的，这
些明确了，属于业主共有的。配套设施呢？就是包括我们会所、包括变电站，
配套的居委会用房、配套的商场、配套的会所、这是一个规划的时候都要有
的，这个产权，是明确的。谁买，就是谁的。它是一样和小业主有产权证的，
这个概念，我们刚刚也是争论，我会所也是共有的，其实这个是明确的，像
变电站都是公用设施。
【宋妍妍】:宋律师觉得会所是属于业主共有的对吗？
【宋安成】:为什么我和刘总的观点不一样，你仔细看这条，是为了界定
产权的。你不能先界定产权这个是你的就是你的，这就不用界定了。比如这
个会所、房子建好了，看这条来套，是谁的，不能说开发商办了产权就是他
的。
【宋妍妍】:如果开发商有单独的决定，这个会所是谁的，他就规定是谁
的。
【宋安成】:不行，我认为这个会所给全体的业主使用就应该是共有场所，
这个会所是很复杂的，没有我们想象的简单，像上海有八大配套，有的会所
就是这样的归能，规划当中，政府当中也有图书设施等等，是非常复杂的，
到底做什么用的，会所不是我们想象的那么简单，是八大功能都兼备的，起
码一些娱乐、体育，还有包括一些政府共建、居委会，是很复杂的。我认为
这个会所产权证办在开发商的头上不对的，违法了最初的目的。比如要配套
图书馆就配备到会所里面，不能说是开发商的，你不能说办了产证就是我的，
我觉得会所应该分开看。如果规划的会所没有这个归能，规划商用，就是桑
拿房，那规定是谁的就是谁的，但如果会所承担了配套的功能比如做居委会、
图书馆、为老百姓健身用的，还有一些变电站什么的。
【宋妍妍】:这就归全体业主所有。
【宋安成】:我是这么认为的，应该分开看。
提醒六：业主共有东西不是越多越好
【刘生敏】:另外提醒一下网友们，小区里面并不是说属于业主共有的东
西越多，对业主越有利。比如说现在所说的公用设施属于全体业主所有，但
在我看来，一些东西，我们业主最好是能不能就不要。为什么？你获得了这
些房屋、这些东西，更新、改造都要你业主承担的。比如说我们碰到一个小
区，小区外面有一个大喷泉，晚上灯火通明的，这个费用谁出？业主说这个
喷泉当然是我们的，为什么我们买的时候图纸什么我们看到这个漂亮才买的，
最后算费用的时候不得了，物业公司天天叫亏损，外面的水井、绿化，其他
的小区也在里面，因为是在外面，这种情况下，我们认为这就不应该属于业
主的。
【宋妍妍】:提醒六，不是共有部分越多越好，要考虑到今后的使用费用。
【刘生敏】:是的，像一些外面的绿化业主不愿意出这个钱，最后喷泉停
掉。像上次太阳都市花园有一个神牛广场，被开发商推掉了，业主抗议，现
在又恢复了原状，就在复兴东路、河南南路那边，开发商又出钱了，本身推
平了，那个是业主委员会、业主有意见的。我们这个景致很漂亮，开发商是
想推掉做停车场。
提醒七：小区管理方式有新的选择
【宋妍妍】:有哪些是业主及业主委员会需要关注的事呢？
【宋安成】:《物权法》有一个突破，就是规定了业主可以自治管理，这
个物业管理条例也有规定，但是《物权法》明确还是一个巨大的进步。业主
可以聘请专业的物业公司，物业服务企业来管理，也可以自治管理。这是一
个突破，我认为由于这条的规定，未来物业管理的概念，可能有所改变。现
在物业管理的概念，根据国务院的物业管理条件，业主聘请物业管理企业管
理才算，但是现在有了《物权法》不应该是这样的概念，包括业主的自治管
理、物业公司的管理包括以后可能会有专门的职业经理人管理。什么概念呢？
我这个小区可以让物业公司来管，也可以聘请职业经理人去管理，一个月给
你多少钱，也可以退休的热心业主来管，是多种并存的局面我想会慢慢的发
展起来。业主自治管理，从现在来看还是障碍比较大的，以前有一个别墅区，
业主希望自治管理，后来发现我聘请人我如何签劳动合同？我还必须要归一
个公司，怎样去找一个专业的维修公司，是有的，但是对小区进行全方位维
修还是没有，税收如何解决？物业公司收了都要交费的，税务局是否愿意？
自治管理，现在来看还有相当多的障碍，但是起码有三种模式业主可以选择，
这是我觉得管理方面的突破。
【刘生敏】:刚刚宋律师提的问题我觉得是可以解决的，业主委员会要自
己管理，这些问题，不成为障碍。为什么呢？业主委员会，成立之后可以代
表业主大会，和聘请的职业经理人签订劳动合同、聘用合同、委托合同。
【宋妍妍】:业委会成为一个单独的法人主体？
【刘生敏】:现在根据物业管理条例就可以签合同的，但是和物业公司可
以签合同也完全可以和个人签合同。事实上我们现在有的小区聘请了业主委
员会的执行秘书，这个执行秘书通过决议，就是一个劳动关系，这个劳动关
系如何缴纳四金、社会保险，我们认为应该是我们社保部门应该为我们业主
委员会给他设立组织代码证、办理银行帐号、办理什么，这个根据《物权法》，
有关部门应该出台规定，马上把这个明确下来。现在业主委员会是不能开帐
号的，所以是取不出现金，要取现金就要通过物业公司，现在《物权法》既
然说可以自己管，业主委员会就可以马上申请，至少 10月 1日之后就可以申
请开银行帐号。现在我们有关部门应该提早研究这个情况，争取在 10月 1日
之前，各个省市把这个做出来，这个是可以解决的。有关管理方面，还有一
些和物业管理条例，有一些变化。这个变化还是蛮多的，你比如说我们国务
院条例，说物业管理区域的业主是必须要成立业主大会的，少数业主或者是
一个业主的时候，可以不成立。现在我们的《物权法》改变了这个观点，用
的是业主可以成立业主大会，与此对应业主条例规定的业主的职责，在《物
权法》当中变成了全体业主的职责。就是业主大会的一些职责，是由业主来
共同决定，我现在发现有的媒体有一个误导，说业主大会没有用了，因为是
要业主共同决定，业主大会没有决定的事情了，所以业主大会完全架空了，
这是一个误解。他说的业主共同决定包括两个形式，一种就是业主大会决定，
我不成立业主大会，业主共同可以决定。第二个呢，我成立业主大会之后，
然后由业主大会决定，两种形式。并不是说业主共同决定或者是故意误导说
业主共同决定，要全体业主共同决定，他理解为每个人都要同意，有一个业
主不同意就不能共同决定了，后面其实写得很清楚，决定前款第五项、第六
项规定的事项，应该进行专业部分占用面积三分之二以上的业主，且占总人
数三分之二以上的人数决定。第五项是筹集和使用建筑物及附属设施的维修
资金。第六是改建、重建建筑物附属设施，后面的就不看了，还有决定其他
的事项，只要过半数。按照国务院的条例，对使用维修基金，原来规定是全
体业主投票权的三分之二通过，现在一个是投票全数变了，专属部分占总建
筑面积的三分之二。他说专属部分是家里用的一块，总建筑面积是不就把共
有面积都算进去了？这样一算就超过了三分之二，其实是理解错了，占建筑
物总面积这个总面积依然是总专有面积的总和。
【宋妍妍】:说到面积的问题，一些网友有疑问，这个是否可以给我们解
释一下？
【刘生敏】:专属部分，按照现有的房地产登记的办法，不包括分摊的部
分面积，我们现在商品房的建筑面积分两部分，一个是独用的，包括套内的
使用面积，还包括自己独立的墙体的面积，还包括自己内隔墙和两临隔墙的
墙体，我们现在叫套内建筑面积。
【宋安成】:一个是套内建筑面积不包括任何墙的，能用的实际面积。
【刘生敏】:实际上是两部分，还有一个是分摊的建筑面积。按照现有的
对应起来，分摊的建筑面积分两部分，一个是本幢楼的和本单元的分摊的，
还有整个小区分摊的面积，我们现在整个小区分摊的面积，现在是没有算的。
所以现在出现了一个问题，老百姓会讲，分摊的就是我全体业主的，没有分
摊的就是开发商，这个是误区，我借这个机会纠正过来。我们以前物业管理
用房都是不分摊给业主的。整个小区共有的部分以前面积就是从来不分摊的，
如果老百姓说分摊了才是我的、不分摊的是开发商的，那开发商上要高兴坏
了。专属的部分是什么？就是套内建筑面积，包括使用面积、包括独用的墙
体的面积。
【宋妍妍】:面积的三分之二，是否是业主所拥有的面积占总业主的面积
占有三分之二？
【刘生敏】:现在有变化了，原来国务院的条例按照你房产证的面积来计
算投票数的，现在根据你套内的建筑面积来计算。这就复杂了，为什么？我
们产权证上只有一个面积，怎么办？有待于我们不动产登记的办法出来之后，
我预计今后产权证上有两个面积，一个是专有部分的面积，一个是共有部分
的面积。
【宋妍妍】:如果登记条例之前我们业主大会想实行投票怎么进行？
【刘生敏】:我们估计会出台一个规定，仍然按投票权。这里面会有差异，
但是差异不会很大。
【宋妍妍】:很多房子都有得房率，是否可以用实际的建筑面积乘以得房
率得到的数字吗？
【宋安成】:每栋楼的共用面积不一样，这个楼是三室一厅的那个是两室
一厅，所以得房率也会不一样。
【宋妍妍】:即使有新的条例出来，原来发的房产证也不会改一次了。
【宋安成】:是的，里面有很多的问题，像上海市，居住用房一户一票，
不管你小区是两室一厅还是三室一厅的，住多少人、房子多大面积，这些矛
盾都是有待解决的，包括上海规定一楼两楼是商铺、上面是住宅，商铺是百
平一个计票权、住户是一户一个计票权，有很多的问题。比如 10月 1日到了，
业主按照这条去办，那操作相对就麻烦。现在产证上给的是建筑面积，是分
摊后的面积，可能套内是 80平米，要让房地局去查，我专属的部分是多少，
小区所有的专属部分是多少，查出来之后，再看你表决的时候，总的专有面
积比例是否到了二分之一，看看是否有效，要到房地局去查，总的专属面积
和业主的专属面积查出来，这个是可以操作，但相对比较复杂，操作层面有
问题的。
提醒八：业委会成立时候相关政府职能部分需主动指导
【宋妍妍】:前面这些都是《物权法》当中没有很完善的地方，我们多少
提到一些，还有一个很细节性的问题，有关居委会和业委会的问题，有了《物
权法》，两者的关系是否也发生了一定的变化？
【宋安成】:我认为现在居委会和业委会两者的关系有不同的观点。第一，
居委会业委会合一，居委会是老的活法，旧的小区哪有业委会？居委会都管
的像房子出了问题。现在有了物业公司、有了商品房就出现了业委会，两个
职能我觉得如果合并，是完全可以的。
【宋妍妍】:居委会原来是属于一个行政的范畴。
【宋安成】:居委会不是行政机关，也是一个自治组织，没有行政权。第
二种观点，主张现在的局面，居委会做居委会的业委会做业委会的，居委会
主要是上达下传，做行政这块，做行政权利的延伸。业委会做一些管理方面
的事。另外一种观点，只剩下业委会，居委会干脆不要了，你居委会的功能
业委会能做的就做，不能做的由行政机关像由街道来做，我还是比较赞成第
二种观点，各自管各自的一块，居委会还是上传下达把行政机关的命令传达
到业主，比如国家的法规。业委会还是做小区内部管理的事。对《物权法》
公布之后两者之间的关系是否有变化，可能有一些微妙的变化。像我处理的
案例，原来小区没有业委会，公共部分的广告费居委会自己就收了，现在因
为小区明确了公共的部分归所有业主所有，就是业委会收了。如果有影响，
只能说业委会和居委会在小区的权利划分，会更明确。凡是属于小区全体业
主的收益、管理的事情，由业务会管理。凡是一些政府的文件、政策的传达、
执行，由居委会执行。当然有时候可能需要配合，像卫生，居委会、业委会
都希望搞好，也会联合执法。
【宋妍妍】:按照您的理解，这两个组织应该是属于并列的关系？
【宋安成】:是的，我认为没有必要合并或者是取消一个，特别是业委会
现在也不可能取消。
【宋妍妍】:刘总这边接触了很多的业主和业委会，如何看待？
【刘生敏】:国务院的物业管理条例，讲了居委会对业委会有一个指导和
监督，这个当初出台的时候就很有争议的。这个是 03年 9月 1日实施的，当
时出台的时候就争议，为什么呢？居民委员会本身就是一个自治组织、居民
委员会组织法组织起来的一个基层自治组织，严格意义上讲，是肯定不是政
府部门，这是一个明确的。从这点来讲，我们《物权法》应该讲把物业管理
条例当中的指导监督这次没有拿进来，这个里面没有提到居委会的概念，这
是有它的原因的。为什么呢？居民委员会我们本身有一个居委会的组织法，
而且现在在讨论修订，已经讨论了将近 10年了，但是一直没有出台。为什么
呢？它的定位，我们现在到底是和国际接轨还是按照我们的老一套，现在不
适宜出台，我们《物权法》对这个问题考虑得很深刻，所以你们不提是对的。
居委会组织法里面提它干什么的，《物权法》不提是对的，但是《物权法》
的第 75条写得很清楚，对政府部门的主导作用是写得具体了，地方人民政府
有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，一般都不
太注意这句和物业管理条例有什么区别的。首先有关部门，它是对设立业主
大会和选举委员会这两件事给予指导和协助，不是我们国务院物业管理条例
对物业管理的所有活动，里面包括业主大会和业主委员会的筹建、换届、运
作，原来是指导、监督、管理三个职能，现在政府部门给它指导和协助，这
里意味着什么？意味着我们业主委员会在选举设立的时候，我们政府部门指
导和协助，一旦选举产生之后，成立之后，就是你业主委员会自我运作，这
点来讲，是一个比较大的突破，也可以这么讲，我们《物权法》的起草，在
这个方面费了很大的脑筋，基本上和国际接轨的。
【宋妍妍】:提升和业委会的职能。
【刘生敏】:对，在未来相当长的时间内这个不需要改变的，如果把这条
改成政府有关部门应该对业主大会、业主委员会给予指导和协助，可能我们
将来就要变了。这里面，一般可能不注意，对它指导和协助的这个，在里面
明确了。业主委员会的自治管理能力，我认为应该要借《物权法》的实施，
有一个大的突破、飞跃，目前我们是 90%以上的业主委员会，以依靠我们政
府部门来推、来给它指点迷津，是不对的。所以我觉得这是一个很重大的突
破，我这里也提醒一下，有关部门要注意到《物权法》里面这个变化。当然
我们现在有的部门现在要参与管得多的时候，我就愿意管，不管的时候，就
推，你们成立了是你们的事情。现在一些部门，采取了选取性的管，想管就
管，不想管的就推。
【宋安成】:原来是像刘总说的想管就管，不想管就不管。地方人民政府
成立业主大会和业委会要正地方政府的指导下进行，成立的时候必须让我知
道。现在反过来了，我成立业主大会你必须来指导，变成了政府部门的业务，
原来是我不知道你不能成立，以前是一个任意性的规范变成强制性的规范。
我成立你必须来，主动性交给了业主。原来是我来你才能成立，这个是一个
进步。我现在在打一个官司很有意思，我们成立业委会，按照上海市的规定，
你必须要来指导，在指导下成立，不来指导我们就打官司打上去，法院说指
导，这个不是法律强制的指导，我们不管这个事，就驳回了。如果《物权法》
生效，法院就不会这样判了。
提醒九：业主可以自己抵制“居改非”
【宋妍妍】:准备成立的小区，这些部门不能想来就来不想来就不来。还
有一个细节性的问题，住宅的服务，如果改变性质，做商业性质，《物权法》
规定之后这个问题怎样的？
【宋安成】：就是物权法的第 77条，原来叫“居改非”，不得违反法律
法规的这个是要遵守法律法规要报批的。现在是把这个规定进行了延伸，什
么概念呢？不仅要遵守法律法规，还要遵守业主自治。比如业主规定了这个
东西不能改，小区就不能改。还有一点进步，要尊重利害关系的业主。比如
一楼改为饭店，你要楼上楼下都同意，改发廊大家也要同意，相邻利害关系
的业主要同意。还是有两点进步，一个是遵守业主自治，一个是遵守利害关
系业主的意志。
【宋妍妍】:我原来看到这样的案例，一楼是蛋糕房，偶尔闻闻是很香的，
但常年也是气味的污染，那么楼上的业主对自己的权利如何保护呢？
【宋安成】:这可能不是居改非的问题，还是非居住物业之间的相互转换，
原来一直规划的时候，是商用。
【宋妍妍】:原来规划就是住宅，但现在成立了一个经营型的，比如成立
了一个饭店或者是蛋糕房，或者是任何的性质，改变的时候利害关系性质，
是否可以用《物权法》保护自己的？
【宋安成】:是的，而且要征求相关利害邻里的关系，原来是政府部门说
了就算，现在更大程度上提高了业主自治。
【刘生敏】:《物权法》这条我觉得里面有各种各样的说法，为什么呢？
分两句话，这两句话有的人说本身就是矛盾的，前面半句说不得违反法律、
法规和管理的规定，后面一句说除违反法律法规以外，也可以改变经营型用
房，只需要征得相邻利害关系人的同意就可以改变。这里面，我是这样理解
的，和我以前的观点也是一致的。住宅改成经营型用房，经营型用房只要不
危害相邻业主不对周围其他人民事权利造成影响，大家可以忍受的话就可以
变。
【宋妍妍】:但一定要业主大会同意和利害关系业主同意。
【刘生敏】:是的，讲经营型用房，有影响很大的相邻业主不多，比如我
整天人来人往、进进出出的，这种业主肯定是反对的，但是你也不可否定的，
有很多比较适合在家里办公的经营型的项目，实际上有很多的，而且国外包
括美国这些国家，在住宅楼办公也不少见，特别是现在互联网时代，就在家
里看一个公司，这条是不矛盾的，而且也是尊重了业主自己的权利。我在这
里，只要不影响你，你就不影响干涉我，但如果你说我影响了你，你举证，
这是在我们民法里面、民事权利保护里面是一个原则性的东西。所以现在业
主对相邻的关系，不愿意出头维护自己的权利，邻居做盒饭、做什么对自己
有影响，但是不愿意去管，他不管就是在他的忍受范围内，相邻的业主就可
以继续侵权，民事权利就是一个“不告不理”的原则，这点来讲，我觉得这
一条应该说是和国际接轨的，也是正确的。而且我一直认为，一刀切的“居
改非”禁止，是既不可能也不可行，美国都没有做到。
【宋妍妍】:现在是放宽了居改非。
【刘生敏】:是的，北京现在把这个拿掉了。
【宋妍妍】:我再延伸一下，居改非怎么认定？一位小区的经理我很熟悉，
他在住宅里面办公，找两个小文员，执照在其他的地方，工商局也不能管，
不挂牌、不注册，公安局又说他不违法，我也很难管，其他的部门更难讲了，
怎么认定居改非？大家都知道它在这里办公，白天一般家里没有人，七、八
个人在这里肯定是办公，但是很难操作，美国都没有做到。
【刘生敏】:是的，有办法解决这个问题，相邻的业主应该举证，证明他
对自己的权益进行了损害。比如说我碰到以前我有邻居，邻居旁边一个单元
租给了一个饭店做集体宿舍，饭店营业回来很晚，年轻人晚上回来打打闹闹
的回来、唱歌回来很正常，但就有影响，怎么办？要维权肯定是先交涉，我
也没有直接交涉，我们有物业公司的，我们找物业公司不需要举证，物业公
司和他讲，他有领导、有单位的，单位一讲他们就安静多了，没过多久他们
也搬走了。这个事例告诉我们，业主自己的权益，要自己维护，而且是有方
法的。如果说是不处理的话，或者物业公司不管理的话，我们从物业管理合
同的角度，可以追究物业公司的管理责任，也可以从相邻关系可以告业主。
【宋妍妍】:现在有了《物权法》更好了。
【刘生敏】:这个也不是新东西，我们 83年的民法通则，相邻关系的第
一句话就是民法通则的原话，从民事权利的保护来说，没有《物权法》也能
的，相邻关系我们本身就有明确的法律规定，这方面的问题不大。管理方面
还有一个，建筑物体户籍设施的分摊、收益的分配，我们有约定按照约定，
没有约定或者约定不明确，按照业主专有部分的比例确定的，包括我们说的，
电梯的运行费用，刚刚我们谈了这个话题，我这里补充一下，如果大家约定
了，底层的不分摊，我认为它也不违法，刚才我们不是提了吗？要告，个人
的业主告不行，如果全体业主通过决议，一楼的业主必须付电梯费，那么一
楼的业主必须付，不付的话是可以告他的这个是补充上面。
提醒十：拆迁补偿有别与动迁安置费
【宋妍妍】:我们开始之前也收集了一些网友的问题，现在有一个问题，
就是拆迁补偿的含义和拆迁补贴的差异。
【宋妍妍】:拆迁补偿和拆迁补贴，这两个都不是法律的概念，拆迁补偿
和拆迁补贴，比如在拆迁的过程当中，按照政府的规定，给你拆迁费用，政
府给一块这个就叫补偿或者是不，没有明确的法律去界定不同。
【宋妍妍】:《物权法》当中有没有对拆迁这块做规定或者是涉及？那个
《物权法》当中提到的好像是有关农民用地方面的。
【刘生敏】:上海是这样的，拆迁补偿主要是对你不动产本身的价值损失
的一个补偿，你说的补贴，我们上海叫拆迁安置费，这里面包括你的一些营
业的损失、比如我是营业用房，现在拆掉了有营业损失，还有我搬场、搬家
需要花钱吧，本身物权的价值以外，还有搬场、其他的损失。
【宋安成】:上海这不叫补偿叫安置费，有几个名称，营业性补偿等。
【宋妍妍】:一个是拆迁补偿一个是安置费。
【宋安成】:我想补偿指的可能就是安置费。
【刘生敏】:是的，比如空调还有拆装费。
【宋安成】:是的，上海的规定很细。
【刘生敏】:上海市城市房屋拆迁管理实施细则有拆迁价格补贴，主要是
考虑到被拆迁人买房可能要到较偏远的地方，给予一个补偿，还一个因素就
是原来旧房子评估时是扣除了折旧的，现在被拆迁人要买新房子安置，用旧
房子钱买不一定能买得起，所以给予一点价格补贴。也是一种鼓励拆迁。根
据上海市的现行规定，补贴系数不低于 20%。拆迁补贴等于评估单价乘以补
贴系数。具体由各区县确定。
附上海市城市房屋拆迁管理实施细则第三十三条：拆迁居住房屋，货币补偿
金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确
定。
执行本细则第三十五条、第三十六条、第三十七条第一款和第三款规定
时，适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴。被拆除房屋的房地产市
场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准
的，按最低补偿单价标准计算。
最低补偿单价标准，为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的
平均市场单价。
本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。
已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，由各区、县政府按其划定
的区域范围定期公布。
价格补贴标准，由市价格主管部门会同市建委、市房地资源局制定。
第三十四条（价值标准房屋调换的差价结算）
实行价值标准房屋调换的，应当按照本章规定的货币补偿金额与安置房
屋的房地产市场价结算差价。
第三十五条（未出租私有居住房屋的补偿安置）
拆迁未出租的私有居住房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币
补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价十价格补贴）x被
拆除房屋的建筑面积。
第三十六条（协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿安置）
拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承
租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金
额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价十价格补贴）x被拆除房
屋的建筑面积。
【宋妍妍】:感谢两位嘉宾的参与，给了我们细致的解答。通过这样的焦
点关注，我们广大业主朋友会对更多业主的权利义务有更深的了解，对今后
业委会开展工作也有具体的指导意义，感谢嘉宾的参与和网友的陪伴，今天
的焦点关注到此结束
【宋安成】:谢谢。 【刘生敏】:谢谢。
