餐饮街项目
定位·产品·营销方案
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第一部分 定 位 篇
第二部分 产 品 篇
第三部分 营 销 篇
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定位缘起——
每座城市都应有一条美食街！
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第一部分 定位篇
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昌乐缺乏一条引导消费的美食街——
1、餐饮市场现状——中高档餐饮较少，规模不足
昌乐县中高档餐厅分布较少，主要集中在县城的星级酒店中，约4-5家，其余还有2-3家
特色餐厅位于县城中心区域，加上其他规模以上餐馆，目前餐馆面积约为10000平米。
2、餐饮项目供应——配套餐饮项目为主，缺少特色
在建中的超英娱乐文化广场、蓝宝石商业广场的餐厅设施投入使用后，2008年中高档餐
厅营业面积应有11500平米左右，规划中的寿阳山娱乐区域也将有餐厅供应。
3、餐饮街市场——中高档餐饮市场空白
昌乐缺少一条餐饮集中、规模在5000平方米以上的餐饮街或美食广场，更不用说特色餐
饮街。专业餐饮街是昌乐商业地产的空白。
4、餐饮业需求——集中几大团体需求
昌乐拥有大量中高档餐饮需求的消费者，比如：新兴中高档小区业主、政府单位、企事
业单位、个体业主等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。
一、市场机遇分析
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我们看准市场良机，
专门为餐饮行业量身定做业态集中的的餐饮美食娱乐街，
将会受到经营者的喜爱，物业价格和租金也将上升。
分析结论：
昌乐需要一条美食街！
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二、地块机遇分析
小西湖水岸，风情美景——
项目基本情况——
项目地块南北狭长展开，南北316米，东西进深21米。
东向靠高档住宅小区，
西望小西湖美景，
南临昌盛街、高档小区濠景海岸，
北临恒安街、昌乐实验中学；
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风情水景，打造餐饮街更吸引人
现代都市人吃饭更讲究回归自然。项目西望小西湖，微风抚柳，风情无限，对如此美景
饱餐美食，对消费者充满诱惑力。
中高档住宅小区众多，提供大量稳定的消费客群
项目周边电业公寓、濠景海岸、西湖丽景（在开发）等高档物业众多，集中了大量具有
高端消费能力的业主，本项目成为日常宴客的好去处。
地处（寿阳山+小西湖）一条线，旅游休闲带动餐饮娱乐
项目地处寿阳山旅游度假区和小西湖风景区的连接线上，从寿阳山沿昌盛街一路直达本
美食街，把城市美食街地产开发与旅游休闲结合，促进餐饮娱乐消费。
交通四通八达，辐射更大区域消费者
宝昌路、交通便利，吸引很多驾车前来吃饭的消费者，优越的先天及配套条件将支撑本
项目打造中高档次餐饮。
优势条件梳理：
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当我们看到蜿蜒的小丹河， 看到充满水乡风情的小西湖，
结合小西湖柳岸美景，融合欧美建筑风情，
打造昌乐独一无二的——
分析结论：
美食娱乐一条街！
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三、项目定位
吸引连锁品牌商家————————形成市场品牌效应
聚集当地零散经营商家——————形成市场规模效应
融合丰富的娱乐元素———————跳出昌乐现有商业格局
文化、情调、特色的消费环境———集合目标消费群体
项目定位原则：
以差异化、特色化定位策略有效规避竞争风险
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投资者高收益的投资回报
经营者最佳的营商环境
消费者中高端消费的全新体验
我们将提供——
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各具特色的店铺风格，
独具特色的时尚休闲酒吧，
独具魅力的露天茶座布置，
体验小西湖风情美景，
吸引整个城市乃至外地人踊跃而至，
构建一个集餐饮、娱乐、休闲于一体的24小时不夜城！
（一）项目定位
集中西餐饮、休闲娱乐为一体的美食娱乐街
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将美食街塑造成餐饮娱乐的一个名盘，
构建昌乐餐饮娱乐商业街的一个新的旗舰，
同时将成为展示昌乐的又一标志性窗口！
（二）市场定位
城市级美食娱乐一条街
昌乐第一人气商业街
一举奠定项目在昌乐的首选投资霸主地位
打造——
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中高端餐饮，中高档次定位
（三）档次定位
定位于中高档餐饮水平，追求品质与享受，充分满足了现代都市
人们的消费理念，展现美食街的独特风采。
美食街正是迎合城市中高档消费需求应运而生，它的诞生或将代
表着昌乐餐饮业进入了一个全新的发展阶段。
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政府单位、
企事业单位、
个体业主、
新兴中高档小区业主等
团体及中高收入者是中高档餐饮消费主力军
（四）消费者定位
用20%的消费者解决80%的消费力
中高端核心消费人群——
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1、经营者——
本地原做特色餐饮的店主；
看好本美食街发展前景的外地（潍坊）经营者；
各地特色餐饮和娱乐休闲加盟者或连锁店；
被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的转行商户。
2、投资者——
各市政单位人员（有灰色收入者）；
个体老板（自己经营）
各类企业的领导或高级职员；
看好本美食发展前景的其他地区的投资者。
*在经过市场调研后具体对各类客群进行特征分析。
（年龄、职业、收入、学历、消费偏好等）
（五）目标客群定位
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玩在小西湖
吃在美食街
我们的打造目标——
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第二部分 产品篇
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【关键词】
异域风情，异国情调
文化造街，休闲氛围
尺度适宜，服务餐饮
组团布局，全新体验
昌乐最具体验特色的餐饮娱乐街
产品主题定位
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一、建筑风格
移植欧美风情建筑，形成异国情调
欧美风情建筑是一种泛称，其中欧美建筑涵盖了诸如英式建筑、
德式建筑、西班牙建筑、法式建筑以及地中海建筑等风情各异的
建筑类型。
但统称的欧美建筑代表了一种西式元素、意趣、风情，是一种
与传统中式建筑截然不同的建筑，身处其中你能体会到法式浪漫、
地中海的热情、英式的高贵……
风格建议一：欧美风格
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将欧美风情建筑，融于小西湖美景，制造一种浪漫、闲适的休闲氛围
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不是采取纯正的欧美建筑风格，纯正欧美建筑风格立面元素复杂、造
价较高，而我们采用简化的欧美风格，或者说现代欧式风格。
只是选取几个比较有代表性的元素，做立面处理，在外观上选几个起
装饰作用的构件，建筑成本每平方米增加约30~50元/平方米。
另外，符合政府要求。
简化欧美风格——现代欧式
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风格建议二：
西班牙风情建筑，地中海水岸情调
地中海经典建筑符号——西班牙建筑
在地中海建筑系列中，最经典的便是西班牙建筑，突出特点为醇
厚粗朴的建筑风格和它所代表的轻松闲适的生活方式。
西班牙建筑讲究形式的美感与空间的流畅，主色调红色与白色，
屋顶多为红色筒瓦，墙体厚重，多为白色、米色，异型墙面。
加上现代生活所崇尚的自然质朴，就使得西班牙风格的建筑散发
出地中海生活的浪漫与自然情调，并且从骨子里透出贵族的高傲。
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色彩运用：白/米黄色与红色，白/米色墙面、红色屋顶
外墙材料：立面简洁，白/米色涂胶、面砖 ；红色砖瓦
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风格以色彩为代表，最多再选取几项装饰构件，
立面简洁，无特殊造价，成本低。
色彩典雅，充满浪漫、休闲的生活情调，
吻合本项目小西湖自然美景。
西班牙风格建筑优点：
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风情【标志性转角楼】与【圆形建筑】。
二、地标性建筑建议
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三、产品规划
尽可能的增加可售面积，减少不必要的浪费，
一方面可以增加整体项目的利润，另一方面可以降低平均单位面积的售价；
1、建筑规划基本原则
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2、结构：框架结构
建筑成本每平方米增加约400元/平方米，但餐饮商家对于面积需求大小不一，大
的每家在上千平方米，所以为方便商家自由打通组合，很多商家选址的建筑要求
明文规定是框架结构。所以建议采用框架结构，提高商业价值，促进销售。
3、柱距
。
4、楼层：三~四层错落布局
建筑以三~四层为主，错落布局，形成变化丰富的空间结构，极具韵律感。
5、基本建筑要求：
商铺配套满足餐饮业基本建筑要求上下水、排污、排烟、风道、隔油池、层高、
消防……
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6、开间进深：开间米（
符合一般性餐饮客户的开间需求，对于大的商家可以自由打通，两套并一套。
7、层高：一层米，其余米
根据餐饮业大多数商家的基本层高要求为米。另外，根据实地调研，包括潍坊的潍
县美食一条街、盛世豪庭美食街，以及广州酒吧一条街，层高都控制在米。楼上层
高为控制成本米左右即可。
8、单套面积：控制在150~200㎡/套。
根据【总价控制原则】，单位销售面积控制在150~200㎡（3~4F），以目标价格3000元
/平方米计算，每单位商铺的投资成本控制在50万左右，首付在25万左右，降低投资门
槛，促进销售。
9、面积区分
建议在南北两端、广场周围、社区入口两侧的商铺面积做大，进深、开间可增加，做
四层；其余部分的面积做小，左三层。
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10、充足的停车设施
对一个定位中高端的餐饮娱乐街，目标消费者都具有一定收入水平，汽车将成
为这部分人最主要的出行方式，因此为本项目寻找足够的停车设施，为消费者
提供停车之便，将是餐饮街能否吸引消费者、并成功留住消费者的关键。
本餐饮街停车主要依靠两种方式，一种是在车道上规划足够的停车位，而是借
助公路。
11、组团式布局
以广场或小品为节点，形成组团式商业布局，这样即保证了商业街的活动空间
和商业街开放式的氛围，又在商业街中形成方位导视作用，防止消费者面对三
百米长的商业街和几十家店铺产生心理腻烦感。
12、商业街中段设置小区出入口
以社区居民带动人气，带动人流、车流，形成商业繁华的景象。同时为餐饮街
提供稳定的前在消费群体。
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附：各类餐饮店建筑要求
一、咖啡店选址要求：
建筑要求：层高4米以上
配套要求：排污、排烟管道、充足的停车位（10个以上）
面积要求：带餐饮的在300——500平米间，不带餐饮的面积可控制在
100-200平米
租期要求：租房年限5年以上，一般至少7到9年
二、火锅店选址要求：
建筑要求：框架式
面积要求：150~500平方米
租期要求：至少2年
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三、普通餐厅、快餐连锁：
建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于米。
配套设施：上下水，油烟气排放通道，污水排放
面积要求：快餐店200~500平方米；大众餐厅80~200平方米。
租期要求：一般不少于三年
四、茶坊、酒吧
建筑要求：层高不低于米，上下水等
面积要求：50~400平方米
租期要求：2年以上。
五、大型娱乐场所（如歌厅、洗浴等）：
建筑要求：框架结构
面积要求：一般在5000-15000
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做餐饮的铺位空间利用率较高；
餐饮商铺建筑配套要求高，适用业态范围广，因此投资
客户比较喜欢，销售价格也高于不能做餐饮的商铺。
餐饮业态招租难度小、承租面积大、生存能力强、租金
偏高。
餐饮街产品优势——
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四、景观设计
本项目选址小西湖边高雅路段，具有清净、优雅的环境，定位中高
端餐饮，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
为了吸引这部分消费者，我们要赋予美食街以全新体验，在环境设
计上以小品点缀为主，强调景观的休闲型及参与性，以文化、情调、
特色、韵味，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，达到餐饮环境的全新
境界。
情景式、融入式餐饮街——文化、景观造街
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1、建筑错落有致：
空间变化丰富，形成一条风景线，沿街商铺和广场形成景观的呼应。
2、文化造街：
可以石碑、地砖的方式雕刻图文，赋予餐饮街一种文化，进而文化赋
予商业街持久的生命力。文化内容如：美食文化，各地名菜鲁菜、川
菜、粤菜、东北菜以及当地美食朝天锅等的来历、特点介绍。
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3、商业街整体标志性LOGO的位置，入口处设计标志
性霓虹灯等。
4、在入街处树立标示/精神堡垒和商家指示牌。
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5、整体夜间照明效果
配合霓虹灯、招牌灯箱、路灯构建项目的照明系统，成为昌乐最
繁华的24小时不夜街.
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6、花园型情景商业街——注重花坛、喷泉设计
*考虑成本，喷泉可去掉
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异域风情招牌
7、风情招牌
形象统一的有异域风情的招牌，使整条街充满魅力，提升商业价值。
8、主题雕塑小品
雕塑风格与建筑风格相符。
各种雕塑小品点缀街道上，形成丰富
而又立体的景观环境，并且充分考虑
互动性，人们能够参与其中-观赏风
景的同时，也成为风景的一部分。
*考虑成本，可不做。
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9、统一的广告位
位置、尺寸大小形象统一广告位设计，使整条街商家宣传井然有序，提
升商业价值。
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10、休闲桌椅
置于建筑窗前的遮阳伞下的休闲桌椅不仅
延续了休闲心态，更升华了这种休闲心态，
使休闲成为一种趣味。
11、硬石板路
地面不要用水泥硬化路，用更适宜步行的
石砖铺路，更具休闲氛围。
12、广场：
在餐饮街中间地段形成一个广场，可以用
广场形成节点，不至于消费者在其中没有
方位感，还可以利用广场举办活动等。
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第三部分 营销篇
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平衡风险与机会，在保证商业街成功经营、开发利润最大化的前提下：
一、整体开发模式建议：
（1）招商先行，销售为主模式。
确保资金迅速回笼，实现预期利润，减少财务、市场、商业经营风险。
（2）持有高价值、核心部分商业，并招商促销售。
第一阶段引进品牌主力店用于聚集商气、人气，提升整体物业形象、商业价
值、知名度，以使销售部分商铺的高价格出售。
（3）餐饮定向开发为基础兼招商导向型开发。
提升物业投资价值，提高商铺销售单价，使项目利润最大化。
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二、销售方案
使项目树立昌乐第一餐饮商业街的市场形象，
一举奠定项目在昌乐的首选投资霸主地位。
（一）推盘前提：
餐饮品牌店完成二~三家意向招商。
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招商提升，高开高走
（二）价格策略——
餐饮商铺建筑配套要求高，适用业态范围广，投
资客户较喜欢，销售价格高于不能做餐饮的商铺。
餐饮业态招租难度小、承租面积大、生存能力强、
租金偏高。
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（三）销售促进
1、以租促售：
开发商先期招租，在招商成功后再将物业分割给出售给投资业主。
（1）招商成功提升了物业销售价值、开发商获得最大的利润；
（2）招商成功可坐享其成促进了物业销售，已租赁的商铺由于能
为购买者带来伸手可及的利润，满足了以投资获取回报为目的的目
标客户的需求，更容易销售。
（3）由开发商定向招商保证了餐饮街业态的统一、保证餐饮街在
后期成功运营。
理由：
（1）考虑到项目的增值空间大，暂时缓和等待最佳销售时机；
（2）现在昌乐商业项目众多，竞争激烈，为了引进大量的人气，以出
租的方式巧妙的做活市场，到时机成熟再进行销售；
（3）发展商如果持有部分物业，可稳获租金收益，还可以用物业进行
投资贷款等用途。
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2、第三方包租
由开发商成立第三方运营公司，对所销商铺进行包租承诺。即在销售
签订物业销售合同的同时，与第三方运营公司签订包租委托经营协议，
承诺三年内的年回报率。
通过这种销售方式，可打消投资者的投资风险顾虑，促进商铺销售。
同时又不违反政府政策。
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3、“超低首付”计划
“超低首付”，首付20%买商铺，具体操作为商铺首付50%的基础上，款
采取“交二缓三”的首付分期，首付只需要20%。
4、“返租回报”
一次性预付立返两年的租金（5%年投资回报），相当于总款的10%的
优惠。
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三、招商方案
“先”品牌商家引进——形成蓄水养鱼：
关键位置引进一、二家品牌/连锁餐饮商家或当地最有品牌影响力、规
模较大、菜品服务最好餐饮。
可以在招商计划时牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引
这一“最好”的餐饮主力店，它的品牌知名度以及聚客力对项目稳定长久
的支持，推进招商工作顺利开展。
“后”一般商户引进——利用羊头效应：
利用引进的品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，大幅度提高租金及
出租条件，向当地餐饮商家招商。
（一）招商策略：
主次分明，把握节奏
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品牌低租，一般高租
一铺一租，具体制定
（二）租金策略及制定
1、租金策略：
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2、租金制定：
当地餐饮行业的营业额
餐饮行业租金与营业额具有一个相对合理稳定的比例，一般租
金成本占餐饮商家年营业额的25%左右（22%~27%）。
如：一天有万元左右的销售流水，那么一年120万元至150
万元的租金是可以盈亏平衡的。
参考当地商业市场和餐饮行业的具体租金水平。
餐饮街影响力和品牌商家的带动力提升租金水平。
（1）租金水平制定的原则
（2）具体租金水平在经过市场租金调研后具体制定。
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3、签约年限
大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在5年以上，如果租
期在5年以下，餐饮商家一般收不回成本。
4、租金优惠
根据装修期和养店期，免租三~六个月。
一般餐饮业正常的生命周期是：装修期三个月，养店期三个月到
半年，此后才能进入正常运转。
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1、定向招商：
对目标品牌商家实行定向招商，并安排具体人员重点落实主要
大客户。
2、以商引商：
利用品牌在其行业的影响力，扩大宣传，充分实施“头羊效应”，
以吸引更多餐饮商家。
3、广告招商：
通过各种媒体宣传和推广活动，制造题材，扩大项目在本地乃
至潍坊市场的影响，吸引商家的注意力，促进招商。
（三）招商渠道
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（四）招商具体方案
招商初级阶段
招商火热阶段
招商工作尾期
开街前期
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时间安排：~
工作重点：广泛途径积累客户，品牌商家意向招商，招商资料的建档建制。
具体实施方案：
1、通过口碑宣传初步积累客户资源
（1）进行周边城市、城区的市场调研积累更多商户资源。
（2）针对大商户开始进行联系并初步拜访，实时跟踪，洽谈意向。
2、招商资料体制的建档建制
（1）相关表格、计划书、合同文本、协议书、委托书等资料的准备
（2）建立商户信息档案、商户求租意向一览表
（3）租金体系的制定
1、招商初级阶段
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时间安排：~
工作重点：品牌商户的签约，一般商户招商火热展开。
具体实施方案：
1、前期意向品牌商家签约，缴纳租金及押金。
（1）筹备签约仪式
（2）举行签约仪式，进行大商户的签约活动（推广促进招商销售）。
2、统计各投资业主店铺出租意向，联系前期意向一般商户，并最终具
体确定落位。
2、招商火热阶段
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时间安排：~
工作重点：根据招商情况调整租金价格，针对尾铺进行招商。
具体实施方案：
1、根据招商情况调整租金价格
取消所有的优惠价格，做适当的上调。
2、针对尾铺进行招商
回访前期未合作的商户同时发掘新的商户源，进行尾铺炒作，掀起
开业前最后招商高潮。
3、招商工作尾期
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时间安排：~
工作重点：所有开街前期的招商工作已基本完成，招商部
与物业部对接，准备开业。
4、开街前期
备注：以上具体招商时间安排根据工程进度调整。
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餐饮美食：
（低档）川味、东北菜、湘菜，（中档）鲁菜、杭帮菜、京菜、潮粤
菜，（高档）海鲜、鲍翅，日韩料理，风味美食，特色餐饮……
品牌餐饮：
麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆
休闲餐饮：
咖啡店、酒吧、茶室、面包房……
休闲娱乐：
棋牌室、健身、台球、美容、足疗、桑拿、洗浴、KTV、夜总会……
（五）招商目标商家
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（附）业态引导图
北
北段——商务休闲区：
位置靠近学校，以高端休闲商务餐饮及咖啡等业态为主，
打造项目高端形象。
商家：咖啡店、酒吧、茶室、日韩料理、永和豆浆等
中段——餐饮美食区：
中间位置为餐饮主力街区，打造人气街区，吸引更多人流。
商家：八大菜系、海鲜鲍翅、风味美食、特色餐饮……
南段——娱乐休闲区：
南段以娱乐业态为主，打造24小时不夜城。
商家：美容、足疗、桑拿、洗浴、KTV、夜总会……
业态规划只做招商引导，不作为商家选址限制，在一定程度上，
故意打乱布局、不留规划痕迹，更能营造出一种商业氛围。
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谢谢观看！
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进行返租销售时，几个不明确的问题：
1）租赁合同期限与返租期不同，返租期满商家要与业主续签合同，而到时
候业主对商家租金不满意如何处理？
2）多铺一店（或部分大铺划小后销售），租赁期满合同问题
3）针对不同业态如餐饮类、配套，因为其租赁合同年限不同，如何设置有
区别性返租期及返租率？餐饮商家租赁期限长，业主当然希望饭租期长
点、返祖率高点。
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