第十四章 房地产典当、回租、回购和融资
第一节 房地产典当
第二节 房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁关
第三节 回租、回购和贷款合作等非全额融资
第四节 其他非金融机构的房地产融资
第一节 房地产典当
一、典当
（一）典当的含义
典当曾被说成是借款人用实物作质押而向特殊的贷款机构取得借款的行为。
从典当行来说，典当是典当行根据出典人提供的典当物的价值，按规定的折扣率确定典当金(即典价或典金、当本、当金)，按典当金数额贷放现款，定期收回典当金现款和典当金利息的融资经营行为
（一）典当的含义
在我国，典当行被定义为依照《公司法》和《典当行管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人，并把典当解释成是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为
（三）典当的现实作用
1、融资作用
在从传统的计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨发展的过程中，资金不足严重制约了经济的发展。典当业开辟了新的融资渠道，是对银行和其他金融机构融资渠道的有益补充，起到了拾遗补缺、调余济需、融通资金的作用
2、支持生产、活跃流通、解围济困、方便群众
向个体经营者及各类企业质押放款，支持生产与流通已逐渐成为我国典当业的一项主要日常业务；向城乡居民质押放款是我国典当业的传统业务。这些业务起到了支持商品生产和流通、扩大承典人的经营规模、扶危救难、雪中送炭的作用
3、稳定社会经济、金融秩序
急需资金的个人、个体经营户和企业可以用自己的财物作典当物取得贷款，避免社会经济生活中的不法行为。同时，典当业的经营受中国人民银行、工商行政管理机关和公安机关等的管理，有利于抑制民间高利贷行为
4．房地产典当的运作，有利于置业投资的发展
由于扩大了典当行的经营范围，拥有自有房产者可将房产作典当物，融通资金已成为可能。这在一定程度上有利于住房自有化和住房制度的改革，扩大人们的投资领域
二、房地产典当
（一）含义
典当是房地产使用权特有的一种形式，它是指房地产所有人将一定期限内的房地产使用权，以一定的典价让渡给他人的行为。其中，房地产使用权的出让方称出典人，受让方称典权人或承典人，同时双方可以规定典期，以便归还贷款并收回房地产使用权。
房屋典当是有偿的民事法律行为，承典人和出典人均享有一定的权利并承担相应义务
（二）内容
1．承典人的权利
对典当房屋享有占有、使用和收益的权利，这是他的一项最主要的权利。
有转让、出租、抵押该房屋的权利，但是承典人行使这些权利时，不得侵犯出典人在典期届满时回赎房屋的权利。
承典人在典期内有转典房屋的权利。 ．
承典人在典期届满出典人不回赎房屋时享有取得房屋所有权的权利
(2)承典人的义务
承典人应该具有合理地占有、使用和收益房屋的义务，不得侵犯出典人的房屋所有权。
支付典价的义务。
在典期届满时返还房屋的义务。
在取得房屋所有权时，补足典价与房屋价值差价的义务
(3)出典人的权利
出典人在房屋典当关系存续期间享有房屋所有权，出典房屋只是部分权能的转移，不影响出典人的所有权。
收取出典房屋典金的权利。
在典期届满无力回赎房屋时，要求承典人支付典价与房屋价值差价的权利。
在典期届满时赎回房屋的权利
(4)出典人的义务
将出典房屋交付承典人，保证承典人对房屋的占有、使用和收益的义务。
在规定的典当期内，不得要求回赎出典房屋的义务。
典当包括两个方面的内容：一是与房产无关的地的典当，二是房(包括与房有关的地)的典当
房地产的典与房地产的当的区别
第一，在典的关系中，典当行在承担妥善保管当物的义务的同时，有权使用和收益；在当的关系中，典当行只承担妥善保管当物的义务，不得使用该当物，也不得将该当物出租等以获得收益
第二，在典的关系中，借款人无须向典当行支付利息和保管费，典当行也不必支付使用费；在当的关系中，借款方必须向典当行支付相应的利息和保管费
三、房地产典权
房地产典权是指典权人(典当行)支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利。也就是房地产所有人将其所有的房地产交与承典人在一定时期内使用和收益，而取得典金的权利义务关系。房地产典权的特性主要有以下五个方面
三、房地产典权
房地产典权是指典权人(典当行)支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利。也就是房地产所有人将其所有的房地产交与承典人在一定时期内使用和收益，而取得典金的权利义务关系。房地产典权的特性主要有以下五个方面
三、房地产典权
房地产典权是指典权人(典当行)支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利。也就是房地产所有人将其所有的房地产交与承典人在一定时期内使用和收益，而取得典金的权利义务关系。房地产典权的特性主要有以下五个方面
（三）典权行使主体的可变性
典权人对房地产典物有权使用和收益，不付租金，还有权将房地产出租，还可将房地产典权转让
（四）典权赎回行使主体的可变性
房地产出典人是行使典物赎回权的主体，也可以由出典人的继承人来行使典物赎回权，还可以由所典房地产的受让人来行使赎回权
（五）典权赎回有明确的时限规定
典权赎回时间是由典期及续典期构成的。典期由出典人与承典人商定，续典期由法律规定。如出典人在法律规定的时限内不行使赎回权，房地产出典人就完全丧失所有权，承典人便成为该房地产的所有人
四、房屋典当及特征
（一）房屋典当
房屋典当是指承典人支付一定的典金，占有出典人的房屋，并可以使用和收益，在典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋，占有、使用、收益房屋
房地产典当的客体是房屋，出典的房屋必须为出典人享有所有权或者经营管理权的房屋
房屋典当法律关系具有的特征
(1)房屋典当以转移房屋的占有为要点
(2)房屋典当是有偿的民事法律关系
(3)房屋典当一般都有典期即回赎期，在典期内出典人不能回赎
(4)房屋典当是正式的民事法律行为。
（二）房屋典当特征
(1)房屋承典人和房屋出典人必须订立典契，并根据有关法律条款规定按3％的典价征收典契税
(2)房屋典当的双方当事人订立的典契中应该对典价和典期(或出赎时间)规定明确
(3)房屋典价无利息，出典人在回赎出典的房屋时，只交付给承典人原来支付的典价，而无任何利息
五、房屋典当契约的有效条件
(1)房屋出典人应当是对该房屋有处分权的人，如果出典的房屋不是出典人所有，也未经房屋所有人授权，则房屋典当关系不具有法律效力
(2)房屋典当的双方当事人必须均具有典当的行为能力
(3)房屋典当的双方当事人应当出于自愿，且意思表示应当真实
五、房屋典当契约的有效条件
(4)房屋典当民事行为不得违反国家法律或者社会公共利益
(5)房屋典当的契约应当采取书面形式，且当事人必须到当地房屋管理机关办有关手续，如登记和纳税
第二节 房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁关系
一、典当与抵押具有不同的法律性质
抵押和典当都属于他物权
但是，房地产抵押和典当是不同种类的他物权，抵押属于担保物权范畴，典当则属于用益物权范畴。
典权人的目的不是为了取得所支付典价利息，而是为了保证在一定期间内占有、使用出典人的房地产
二、房地产典当与房地产抵押贷款
（一）房地产典当与房地产抵押贷款相同点
两者形成的房地产典权和房地产抵押权都属于有限制的物权，两者都是以物借款，都是起源于借贷关系
都要有债权人支付款项，债务人得到借款的内容，而且主要是为债务人摆脱缺钱的困境
都有担保的含义，都在提交房地产的一定权利之后取得款项
（二）房地产典当与房地产抵押贷款区别
1、目的不同
设立房地产抵押，主要是为了以房地产作抵押物来保证债务的履行
而设立房屋典当的目的，从出典人的角度来说是为了取得典金，从承典人的角度来说则是为了取得典当房屋的使用和收益权
2、法律后果不同
典当关系设立后，出典人依约定或法律规定逾期不赎的可作绝卖处理，由承典人取得典当房屋的所有权；而设定房屋抵押关系后，如果债务人到期不清偿债务，则房屋抵押权人只能取得变卖房地产的优先受偿权
3、房屋处理期限不同
设定房屋典当关系时，双方可约定典期届期逾期不赎即可看作绝卖，如未约定逾期不赎作绝卖并在契约中未注明绝卖字样的，依最高人民法院有关司法解释的规定，有典期的逾期10年、无典期的经过30年未赎的，则视为绝卖
而我国法律目前为止对抵押房屋的处置尚无期限限制，抵押房地产不存在绝卖问题
4、收益方式不同
在房地产典当关系中，承典人得到的是房地产的使用权和收益权，房地产典当期到期，承典人交回房地产收回典金，没有利息；在房地产抵押贷款关系中，抵押权人(承押人)得到的是确保债务清偿的权利，不能支配抵押的房地产，但具有追及权利，当抵押人擅自处分抵押的房地产，抵押权人可以追及抵押的房地产而行使权利。房地产抵押贷款期满，抵押权人收回贷款本金及利息
三、房地产典当与房地产租赁
（一）房地产典当与房地产租赁的相同点
房地产典当与房地产租赁都要发生房地产所有权中的占有、使用和收益权的转移，但房地产所有权仍在原所有人手中
（二）房地产典当与房地产租赁的区别
在房地产典当关系中，典期到期时，出典人要收回其房地产所有权中占有、使用和收益权时必须返还原典价于承典人
在房地产租赁关系中，租期到期时，房地产所有权中的占有、使用和收益权自然回归出租人，出租人无须返还已收取的租金给承租人
（二）房地产典当与房地产租赁的区别
在房地产典当关系中，出典人可以较为快捷和集中地使用一笔款项；而租赁关系要求双方按一定的期限和房屋的状况，确定租金数额和收取租金的方式、时间，且租金一般分期分批给付，使得出租人成为变相食利者
在房地产典当关系中，出典人在回赎期满不回赎，活卖的房地产会变为绝卖，出典人则丧失所典房地产的所有权；在房地产租赁关系中，不会发生房地产所有权的转移
四、其他问题
1、承典人转典房屋
承典人依如下条件转典
房屋典当合同中没有禁示转典
房屋转典必须在房屋典当关系存续期间，且转典期限不得超过原典当期限。典期届满，出内人可以返还典价赎回房屋，如果转典期限超过原典期，势必影响到原出典人的回赎权，侵犯出典人的利益
2、出典人出卖房屋
出典人将房屋出典后，仍享有出典房屋的所有权，出典人有权将房屋卖给第三者，但是必须取得承典人同意。出典人出卖出典房屋后应该由买受人与承典人订立房屋典当合同，由买受人取代出典人，承担出典人的全部义务，同样不得增加承典人的义务。但是，典期届满十年或典当关系成立时起满三十年的，典当房屋已被视为绝卖，出典人无权出卖典当的房屋
3、房屋典当的典期规定
民间的房屋典当一般都是在典契上载明有双方约定的典期。一般有两种情况：一是双方约定有典期年限，并写明典期届满逾期不赎的，产权归承典人所有；二是双方在典契中约定有典期，但未注明绝卖字样，或仅仅写明典期内不准回赎，典期届满后何时回赎或典期满后回赎不受时间限制等等
3、房屋典当的典期规定
当然，也有典当双方不约定典期的，按照民间的习惯，约定有典期的，出典人在典期内不准回赎；没有约定典期的，出典人随时可以回赎
第三节 回租、回购和贷款合作等非全额融资
一、回租
（一）含义
回租即某房地产经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。租赁期～般很长
租金由两个部分组成：一部分是分期偿还房地产价款即为本金；另一部分为投资机构的投资回报即利息
（一）回租含义
回租目前更多地被用作部分融资的手段，即当某商业经营者欲获得某项房地产经营使用权但又想尽量减少现金支付量时，可以采用回租融资的办法
（二）对出租人（投资者）而言的优点和缺点
1、优点
（1）租金收益将高于抵押贷款利息，这是开展回租业务的前提条件，否则出租人不会购买该房地产
（2）出租人即购买者是房地产的所有权人，因而可以直接控制回租房地产，而不必像抵押贷款受押人那样对抵押品仅仅只有间接控制权
1、优点
（3）租期内出租人即购买者可以收回投资并获得相应的投资报酬，回租期满后，出租人仍然可以通过再出租和出售收回的房地产获得收益，不像抵押贷款那样在期满后即失去收益权
（4）出租人有权提取折旧费。在租金为纳税收入的情况下，折旧可以冲减纳税收入，从而减少纳税负担
2、缺点
（1）回租风险相当大，超过抵押贷款风险。在回租条件下，购买房地产的出租人的命运被系在承租人那里。承租人经营管理状况好，出租人就可以获得较多的利益，而一旦经营不善以致债务过多，承租人破产，出租人就难以追赔损失
（2）尽管回租收益高于抵押贷款收益，但由于租期通常较长，回租的投资回收期也较长，因而在开始阶段投资风险很大，而实际收益却很低
（三）对承租人（出售人）而言的优点和缺点
1、优点
（1）在房地产开发尚未完成时，回租往往可以得到100％的开发总成本，这对承租人的资本运转是相当有利的
（2）在出售的情况下，再承租人可以减少现金的支出
（3）租金可以从纳税收入中扣除
（4）回租为承租人提供了一个长期的经营收益的机会
2、缺点
（1）所需支付的租金往往较之采用抵押贷款或分期付款方式时为高。
（2）抵押贷款一旦债务还清便停止还款，而回租期限一般很长，通常是出租人已收回投资，承租人仍要继续交租。在回租期很长时，这种不足对承租人来说更为突出
（3）租承人得不到承租残值，也不得提取折旧，与抵押贷款情况下可以提取折旧完全不同
二、回购
（一）含义
回购是另一种房地产融资方式，其基本思想是很简单的
与长期贷款一差别：一项普通的抵押贷款，每年(月)分期还款随着归还的本金数量减少，支付的利息是逐渐下降的，但在回购中每年(月)分期还款的本金和支付的利息是不变的。由于在回购情况下分期支付利息额是不变的，因而同样一笔贷款，放款者采用回购比采用普通抵押贷款方式收益多
（二）回购方式对融资双方的吸引力
首先，对贷款方即卖主来说，回购贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入，同时贷款方可以以所有权人的身份参与分享房地产经营收益，而对开发商来说，在房地产项目完工后可以获得100％融资，用于抵消开发成本，并取得房地产的经营权利
三、双重身份贷款合作
基本内容是一家开发商想要开发一项房地产，但是缺乏开发资本，于是寻求某个贷款合作者合作，即由这家贷款者提供所需要的开发资本，双方共同开发该项房地产
参与合作的资本投入者的贷款方身份不变，也就是贷款方还是要分期收回投资并取得利息
采用贷款合作的融资方式，房地产项目的贷款价值比可以达到较高的水平，因而是一种比较有效的房地产融资方式
第四节 其他非金融机构的房地产融资
一、住房合作社融资
住房合作社是一种城镇居民自愿参加、自筹资金、自有产权、自己使用、自行管理的群众性建房互助协作的合作组织。国际建房与储蓄组织联盟把住房合作社解释为“是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通和储蓄、建设及管理一体化解决住房问题的合作社”
住房合作社融资的目的和意义
目的是为了满足自身的住房需求，住房合作社从事与住房有关的一切活动是非营利性的，住房合作社通过从事住房的生产、维修和其他服务，满足入社成员的居住需要，将社员投入的资金和劳务转化为归其所有的住房或房服务
意义：调动社会各方面建房的积极性，尤其是职工个人建房的积极性。建立住房合作社是解决住房问题的一个有效途径
住房合作社融资类型
1．单位自办住房合作社。其特点是由单位组织职工按个人、单位共同集资的方式建造住房，社员均为单位职工
2．系统住房合作社。它一般是由无力独立建立住房合作社的单位所在系统联合下属无力建立住房合作社的单位组建的住房合作社，用以帮助本系统职工的住房问题
住房合作社融资类型
3．社会性住房合作社。这是一种面向社会、面向中小企业和面向“三困”户(住房困难、单位建房困难、个人经济困难)，不分地区、部门、系统的住房合作社
二、商品住房基金会融资
商品住房基金会是经政府批准成立的负责筹集和运用商品住房基地开发、建设、流通周转资金的事业法人机构。其宗旨是以筹集运用房地产资金，补充基金会房地产开发经营企业会员商品住房基地开发、建设和流通周转性资金的需要，补充基金会其他中小企事业会员建设职工住房资金的需要，为加快住房商品化、促进房地产市场的发展服务
商品住房基金会的资金来源和运用
来源：商品住房基金会会员缴存的基金款，商品住房基金会各项收入的积累，社会各界的捐赠款，商品住房基金会向银行的借款及其向企事业单位、职工发放住房建设债券所筹的资金等
运用：满足会员的资金需要外，直接投资建造商品住房、住房建设债券的还本付息、商品住房基金会的各项开支等
