物业管理长沙府东园项目定位及物业发展建议提交稿
目录
第壹部分 项目定位 5
壹、项目概况 5
二、项目地块分析 6
三、项目 SWOT分析 8
1、优势分析（strengthes）8
2、劣势分析（weaknesses）9
3、机会分析（opportunities）9
4、威胁分析（threatens）9
四、项目规划设计方案评析 12
1、总体规划布局及空间布局分析 12
2、主力户型面积评析 14
3、户型解析 15
五、综合评析 19
六、项目定位 20
（壹）、住宅项目定位 20
1、市场定位 20
2、形象定位 22
3、户型定位 23
4、价格定位 24
5、客户定位 25
（二）、写字楼项目定位 26
1、市场定位 26
2、形象定位 27
3、竖向功能定位 28
4、价格定位 29
5、客户定位 29
第二部分 项目发展建议 36
壹、项目总体发展建议 36
1、项目开发模式建议 36
2、项目开发时机分析 36
3、项目开发周期分析 36
4、物业总体档次建议 37
二、住宅部分发展建议 37
1、小区整体规划建议 37
2、环境景观设计要点建议 39
3、建筑风格及外观设计建议 40
4、户型设计建议 43
5、配套设施规划建议 47
6、会所配套设施建议 50
7、社区服务及物业管理建议 51
三、写字楼部分发展建议 53
1、整体规划建议 53
2、环境景观设计要点建议 56
3、建筑风格及外观设计建议 58
4、标准层设计建议 60
5、配套设施规划建议 63
6、写字楼配套服务及物业管理建议 65
第三部分 项目投资分析 67
壹、项目经济指标 67
二、建设成本估算 68
三、各类物业销售收入估算 69
四、投资分析 70
1、销售利润 70
2、投资利润率 70
3、销售利润率 71
4、盈亏平衡分析 71
5、敏感性分析 72
第壹部分项目定位
壹、项目概况
发展商：湖南鑫长置业有限 X公司
项目位置：天心生态新城区，南侧为湘府路，北侧为迎新路，东西俩侧分别为小区路和刘家冲路。
总用地面积：㎡
计算用地面积：㎡（含绿化带面积：㎡）
总建筑面积：94860㎡（不含地下室建筑面积：17390㎡）
建筑占地面积：8580㎡
住宅建筑面积：47205㎡
商业用房建筑面积：4748㎡
写字楼建筑面积：40435㎡
会所建筑面积：2472㎡
容积率：
项目位置
建筑密度：%
绿地率：%
住宅总户数：366
二、项目地块分析
项目东：商住项目
1、地块以南：湘府路——86米宽的天心生态新城区的东西主干道，彰显本项目区位和交通的优势。
湘府路昭示性强。
——湘府路南面将迅速发展繁荣，幸福人人家餐饮的开业，白沙世纪佳园和高升小区（ 1、2 期）住宅建设和投
入使用，为天心区新区委蕴集大量人流。
2、地块以西：省政府、天心区新区委——随着省府、天心区党政五套班子、区法院、检察院、武装部、工商
局等单位相继进入办公，带来大量的人流、信息流和商务流。
——芙蓉南路为城市主干道，100米宽的天心生态新城区的南北主干道，显示本项目区位和交通的优势，带来大量的人流、
车流和物流。
——长沙市城市总体规划及综合交通规划中确定 2 号地铁线，利用芙蓉南路地下空间预留地铁路，且结合地面公交站场规划，
构成天心生态新城快速、便捷的综合交通系统。
3、地块北面：居民安置区——建筑高度 3—4层，景观、视野壹般
电力小区、青园小区、地质矿产勘查小区和星语林·名园组成的大型居住区域，为本项目北面营造了配套完善、发展成熟的大型
住宅社区氛围。
4、地块以东：办公楼和住宅用地，为本项目所在区域带来部分人流、商务流。
三、项目 SWOT分析
1、优势分析（strengthes）
规划的独特性：长株潭城市群区域规划，天心生态新城和周边卫星城市（湘潭、株洲）的有机的结合，突出“省级行政
文化中心、省会生态示范城核心区”的城市功能定位，构成生态新城的自然和人文生态资源城市功能结构。
市政配套的同步建设：省政府绿化广场六大工程（省青少年活动中心、群众艺术馆、科技馆、地质博物馆、美术馆、城
市规划展览中心），百亿的市政配套，吸引了壹定的投资者，对生态城的形成有巨大促进作用；
文化氛围浓厚：周边有中南大学铁道学院、湖南广播电视大学、经济管理干部学院、中南林学院、潇湘晨报社等教育文
化单位；
地段的特殊性：项目处于天心生态新城中心区，位于芙蓉路和湘府路交汇处，省政府和天心区新区委旁，未来区位价值
明显；
交通的便利性：项目西面有南北主干线芙蓉路，南有湘府路，东有韶山南路，北有南二环的便利交通网络，又地处规划 2
号地铁线旁，未来物业价值不可限量；
地块特点：本项目地块方正，地势平坦，南面景观、通透性较好，南面有 86米宽的湘府路，西面有 37 米的刘家冲路，
使本项目在天心生态城有良好的昭示性；
未来居住氛围浓厚：南有白沙世纪佳园和高升小区住宅区，北有电力小区、青园小区、地质矿产勘查小区和星语
林·名园等大型住宅区。
2、劣势分析（weaknesses）
片区形象不足：天心生态新城整体形象不明显，仍没有形成居住氛围，给楼盘推广带来了困难；
规模不大：本项目由写字楼和住宅组成，和即将开发的天心生态新城同类项目相比规模偏小；
景观资源不足：自然环境景观资源缺乏，在壹定程度上限制了项目的发展；
商业配套欠缺：项目南面、北面的居住区正在建设中，东面地块有待开发，商业配套现阶段比较欠缺；
生活氛围不足：项目所在地块附近目前仍缺少居住氛围。
3、机会分析（opportunities）
天心生态新城进程：随着天心区政府及省政府正式开始办公。将对生态新城建设和开发，对长株潭经济壹体化，对湖南
经济增长极的形成产生十分重要的推动作用；
周边开发商品房较少：主要有星语林·名园、湘中海星之都（基本售磬），商品写字楼项目几乎没有，给本项目填补市场
空白提供很大的机会。
4、威胁分析（threatens）
国家的宏观调控及近期贷款利率的提高；
潜在的供给量大：生态新城土地供应量较大，潜在威胁较大；
天心生态新城的建设速度：大量写字楼、住宅项目采取观望态度，不利于区域整体氛围的形成；
相关片区类似项目的潜在威胁，本区同类的楼盘的内部竞争；
本项目系开发商首次介入房地产项目开发，和品牌房地产开发商相比存在经验上的不足。
市政及配套
省政府新址天心新区委广播电视大学中南大学铁道学院
幸福人人家青园宾馆 HC新城金秋盛德城
四、项目规划设计方案评析
1、总体规划布局及空间布局分析
住宅区平面图
三 房
小区总体设计中规中矩，符合规划设计要求；
所有户型南北通透，壹梯二户，符合长沙人对户型的需求；
考虑了商业街铺、裙楼商铺，挖掘了地块价值；
排列式布局，中心花园不突出；
以板式为主，空间感觉稍显局促，但符合规划要求保证了采光、通风等需要；
值得商榷之处：
住宅之间间距是否能够通过空间布局进行调整（比如目前的三排调成俩排）
充分挖掘本地段的商业价值，对小区商业街布局进行再挖掘；
扩大写字楼前广场的面积，增强商业氛围，同时增加地面停车数量；
小区会所是否能够考虑放置在写字楼的转换层。
2、主力户型面积评析
户型统计表
户型 面积（㎡） 面积比（%） 套数（套） 套数比（%）
2*2*2 % 60 %
3*2*2 % 60 %
3*2*2 % 58 %
3*2*2
3*2*2+
储藏室
% 130
248
%
%
4*2*2 % 58 %
合计 366 %
平均面积为 ㎡/户，户型定位为大面积住宅
从户型比见，125-127㎡三房和 ㎡带储藏室的三房为主力户型；
从面积比见，三房、四房为主力户型；
本项目主力户型面积分布在 104～146㎡，如果将近期大量面市和即将面市的同类项目主力户型进行分析，主力户型
面积较为集中区间为 100-140平方米之间，本项目主力户型覆盖在此区间，能够显示俩点：1、各项目目标市场趋同；2、
本项目主力户型处于竞争集中带。
3、户型解析
A1型 M2
3*2*2
一梯二户，南北通透
阔绰客厅
主卧带落地凸窗
主卧与书房南北通透
客厅、餐厅通达性欠佳；
B型 M2
3*2*2+储藏室
一梯二户，南北通透
阔绰客厅,米的开间
主卧带落地凸窗
次卧带内阳台
餐厅方正，与厨房联系紧
密
有多功能作用的储藏室
C1型 M2
4*2*2
一梯二户，南北通透
阔绰客厅,米的开间
主卧、次卧都带凸窗
餐厅方正，与厨房联系紧密
四房无生活阳台，布局欠佳
主卧与次卧面积、开间大小
相当，没有突出主卧的尊贵
地位
厨房与公共卫生间有些不
妥
小结：
户型设计基本合理，中规中矩，亮点不多；
146㎡的四房设计手法，空间、功能设计和同类物业无竞争优势，和面积定位不完全相称；
落地凸窗、凸窗的亮点仍待挖掘；
户型定位差异化不明显，对居家诠释不够；
部分功能布局有待改进；
户型设计能够适当引入壹些户型新元素，如入户花园、露台、客厅卧室和阳台联系，实现多通道的客厅布局。
五、综合评析
从市场分析、未来规划、客户需求来见，天心生态新城区物业规划档次起点高，周边市政设施完善，公共绿化高，适合商务、
居家。
本项目作为天心生态新城中心区物业，具有先天的优势，远景是乐观的，但也存在壹些劣势，同时仍面临颇具威胁的竞争对
手，这些对发展商要想在本项目实现利润最大化会有重要的影响，因此在项目定位和物业发展及项目销售策略方面要把握市场的
脉搏，迎合和适度引导市场需求，适时而发，扬长避短，方可获得理想的开发成果。
六、项目定位
（壹）、住宅项目定位
1、市场定位
地产项目的定位是基于：
项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功
能；
市场调研反映的具有有效需求的市场空间；
政府在城市总体规划上的限制。
所谓地产因子，指的是壹个建筑地块所具备的适宜
建造某种功能建筑的条件和质素。壹个地块之地产因子
决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建
筑价值之核心因素之壹。
房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具
备的基本地产因子有所不同。具体如下表：
影响因子
单身
公寓
普通
住宅
中高档住
宅
豪宅别
墅
中高档住宅
附加说明
A、对公共交通的
依赖性
很强 强 壹般 弱 不宜闹市区人员
混杂区
B、对噪音及环境
干扰的适应性
强 较强 弱 很弱 不宜临货运交通
快速干道、高压
线等。
C、对大气环境的
要求
低 不高 高 很高 不宜临近污染性
工厂、闹市
D、对小区（菜市
场）配套要求
高 很高 较弱 弱 不宜商场上加住
宅
E、对周边自然及
人文景观之要求
低 壹般 高 很高
F、小区物业管理
的要求
低 不高 高 很高
G、建筑、质量装
修要求
低 壹般 高 很高 精品设计
H、容积率、覆盖
率要求
无 壹般 低 低
I、对休闲空间，
绿化要求
无 壹般 高 很高
从右表来见，本项目地块具备绝大部分中高档住宅所必须的地产因子，未来周边居住氛围较浓，市政配套将比较齐全。
本项目的市场定位原则
——最大化的发掘天心生态新城中心区地段的价值
——最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低市场风险
本项目住宅的市场定位
以项目周边二次置业及新驻机构人员置业市场为主
以“长株潭壹体化”吸引的异地置业及初次置业市场为辅
诠释：
市场范围：以政府机关、周边院校、医院、大型工厂、周边专业市场运营业主等为主要购置市场。
项目性质：以居家型物业为主。
置业群体：以二次置业为主，投资及初次置业为辅的客户群体。
物业档次：中高档的精品住宅
2、形象定位
生态新城·名门府邸
诠释：
第壹要点突出天心生态新城区位的独特优势，树立鲜明的形象。
新定义片区――生态新城，提高片区的认可、接受度，共同炒作片区价值，提升片区物业价值。
名门府邸：凸现客户居家的尊贵，出入“名门社区”，加之本项目特殊的地理位置，紧邻天心区新区委旁边，根据我司对项
目的市场定位和客户定位，迎合客户群体的心理需求。
展示的是精品楼盘形象，周边环境、小区规划、户型设计、建筑质量处处彰显生态、健康主题；
3、户型定位
根据我司前述调研结果，结合本项目物业类型建议如下：（根据具体的规划设计方案进行少许调整）
本项目住宅户型比例建议如下：
户型 面积（㎡） 面积比例（%） 面积比例（%）
二房 2*2*1 85～95 20% 20％
3*2*2 100～115 20％
三房
3*2*2 120～135 40％
60％
四房 4*2*2 140～160 15％ 15％
复式 4*2*2之上 160之上 5％ 5％
4、价格定位
根据我司对本项目周边市场进行的调研，我司选取周边市场若干可比较楼盘，利用“市场比较法”计算出本案的参考均价，
详细计算结果如下：
可比楼盘价格量化分析表
项目及权重 府东园住宅
星语林•名
园
湘中海•星之
都 上海城 华盛家园 书香名邸 西街花园
平均价格（元/m2） PX 2300 2400 2750 2500 2600 2900
权重（%） 20% 25% 15% 15% 15% 10%
评定 评定 评定 评定 评定 评定 评定
总项目 权重（%）
得
分
加权得
分
得
分
加权得
分
得
分
加权得
分
得
分
加权得
分
得
分
加权得
分
得
分
加权得
分
得
分
加权得
分
位置及环境 15% 8 6 7 6 8 9
交通状况 15% 7 6 7 8 7 8 7
市政配套设施 15% 7 6 8 7 8
生活服务配套 25% 6 6 8 9 8
规划设计 10% 8 7 8 9 7 8 9
物业管理 10% 8 8 7 8 7 7 8
园林景观 5% 8 7 8 9 6 8 9
户型设计 5% 8 7 8 8 6 7
合计 100%
PX＝ 2300*20％ * * * * *
*
＝2523（元/㎡）
根据我司对本项目周边市场进行的调研，同时根据项目实际情况和影响价格各个要素，以及不同的销售时段及壹些不可预见性因
素，本项目均价范围：2400～2700元/㎡。具体的价格将根据市场的变化、竞争对手以及本项目具体的方案进行不断论
证。
5、客户定位
在项目日益同质化的房地产市场，项目信息如何有效达到且打动人心使之转化为消费行为，必须依靠目标客户的细分以采
取专门战术。根据我司对本项目的定位和周边市场情况的综合分析，结合其户型、区位等情况，对目标客户群进行定位如下：
省府、区府公务员、工作人员及其亲朋好友；
和省府、区府工作联系紧密的企业工作人员；
周边院校的教师；
周边 X公司的高层管理人员；
周边专业市场个体户、私营企业老板；
周边收入较高的白领；
长沙市的 1－2小时生活圈的富裕人员及“长株潭壹体化”株洲湘潭富裕人员
（二）、写字楼项目定位
1、市场定位
以天心生态新城开发、建设、金融、贸易、服务市场为主
以“长株潭壹体化”吸引的投资置业市场为辅
诠释：
天心生态新城中心区的行政办公气氛较浓，为外地在省城的办事机构提供办公场所。
天心生态新城的大力开发，将吸引建设者、投资者的进入本区域。
天心生态新城区的文化产业、生态产业、金融贸易、服务等产业进入。
2、形象定位
天心新城·中心区·生态智能型写字楼
诠释：
体现区位价值，未来长沙写字楼的展示区，前途无可限量。
迎合片区新城的城市规划定位，以生态型的写字楼推出市场。
空中花园穿插在建筑之中，置身在空中庭院办公。
设施及管理符合 5A智能型写字楼标准
3、竖向功能定位
根据长沙市典型写字楼市场需求特点，结合本项目市场细分及
目标市场定位，本项目物业类型、项目特点建议如下：
实行灵活的开间组合，保留部分整层单位，满足目标客户
群的不同需要
裙楼安排：
1楼——街铺（银行等）
2楼——餐饮、茶楼
3、4楼——休闲中心
5楼——空中花园+会所
塔楼安排：
东座——6～12楼大开间写字楼
西座——6～12 楼小开间写字楼，带独立卫生间，考虑弹性空间设计，考
虑相邻单位合拼组合。
4、价格定位
根据长沙市典型写字楼的结构、开间大小及市场需求特点，结合天心生态新城成熟度，结合本项目物业类型、项目特点建
议如下：
租售且举，前期以售为主；
本项目写字楼预期销售价格在：
3000～3500元/㎡
5、客户定位
鑫远集团自用
进驻生态新城的大型开发、建设、金融、证券等 X公司
和政府职能部门关系密切的服务、咨询类 X公司
湖南各州市县驻长沙办事处
外地大 X公司驻长沙办事处
各类成长型 X公司
部 分 投 资 客
府东园小区推荐规划方案如下：
方案壹：
指标：
壹梯二户：
150m22×2×16=64×150=9600m2
130m23×2×15=90×130=11700m2
120m23×2×15=90×120=10800m2
壹梯三户：
120m23×3×15＝135×120＝16200m2
∑S＝48300m2户数 379户
说明：
1.本方案形成了由商铺、商业街、商业广场、商厦组成的完整的形式互补的商业系统，提高商业效益。
2.本方案形成了开阔的独立围合式中央花园，提高小区环境景观素质。
3.合理处理了住宅小区入口和主次道路的关系，合理处理了公建服务广场和商业广场的关系。
4.小区设计为主人行入口和车行出入口，机动车由车行出入口进出地下车库而实现了小区的人车分流，使小区大花园不受机动车
干扰。
5.整体建筑形式现代、灵活，空间处理收放自由。
6.住宅采用南北向布置，间距开阔，景观朝向兼得。
技术经济指标：
总用地面积：
计算用地面积：
总建筑面积：97300m2
建筑占地面积：8320m2
住宅建筑面积：48300m2
商业用房建筑面积：22000m2
写字楼建筑面积：27000m2
容积率：
绿地率：45％
住宅总户数：379户
方案二：
方案三：
第二部分项目发展建议
壹、项目总体发展建议
1、项目开发模式建议
建议本项目按照以住宅写字楼为主的复合型多功能社区模式进行开发，使本项目具有唯壹性、前瞻性及超前性。
本项目正可填补市场空白，将会有壹定的市场空间。目前，天心生态新城商务、住宅区屈指可数，有品位的社区更是少之又
少，市场需要高层次、高档次、高品位的商务办公区和精品住宅区出现，以冲击市场。
2、项目开发时机分析
根据目前天心生态新城房地产市场的实际情况，我司认为，本项目率先启动，能够抢占市场先机，借助周边在售和预推项
目营销势头，借势推广，能够达到抢占生态新城制高点，达到预期销售目标。
3、项目开发周期分析
由于本项目为写字楼和住宅为主的复合型多功能社区，由写字楼、小高层住宅、周边街铺、中心园林组成，按实际的开发
状况且考虑到销售情况，建议本项目开发周期如下：
写字楼和住宅同时全面施工，住宅率先推出，聚集人气，带动街铺、写字楼项目销售。
4、物业总体档次建议
中高档精品住宅+生态智能型写字楼
二、住宅部分发展建议
1、小区整体规划建议
根据小区地块的实际情况，建议：
● 会所位置安排在写字楼裙楼。
● 充分考虑户型的南北通透性。
● 社 区商业街和住宅结合处理，提升地块商业价值。
2、环 境景观设计
要 点 建议
1、环 境景观由中央
庭 院 为主，结合分
户入户花园，构成立体化的环境景观；
2、庭院采用现代庭院风格，承袭欧洲传统园林和中式园林的双重特征，英式园林更为贴近自然、构图和手法更为自由。规则式
和自由式结合，自然和缓的草坪、精致的小径、多样化的生态植物造景、趣巧的浅溪木桥、构成自然、和谐的园林生态景观。庭
院造景和活动场地相结合，游泳池、戏水池、多功能星光广场、童乐园、室外健身场、慢跑径，空间因更加注重人的加入而生机
盎然。在以人为本的原则指导下，体贴的设计处处体现，风雨长廊贯穿各架空层，为人的穿行提供风雨无阻的保障；无障碍设计
为老人、儿童提供更为安全的活动空间。庭院空间同时也关注各种人的参和和分享，种植园、露天咖啡廊、大小交谈空间，恰到
好处的尺度，庭院环境更加公众也更加个人，每壹个人都感到真正被尊重的感觉。
中 央 庭 院 小 径 小 区 灯
3、建筑风格及外观设计建议
1）建筑风格建议
通过市场了解客户对现代风格的建筑认同度很高，且且对欧陆式风格也表现出较强的接受性。另有部分客户对创新形
态也表现出浓厚的兴趣，这说明长沙中高档物业购房者对建筑风格有着较强的求新性，尤其对现代风格的建筑，认为此种
建筑风格能够体现出其身份及地位，以及其独特的审美观点和个人品味。但无论是现代式立面或者是创新式立面在整体设
计上要凸出其宏伟端庄、大家风范、高品质，以及具有强烈的标志性建筑物风格。而良好的建筑风格对楼盘促销具有积极
意义，在许多营销成功的楼盘已说明了这壹点。
因此，建议：本项目引入新“古典主义”和“现代主义”相结合的建筑风格，充分利用拥有周边环境优势，引中心庭院园
林入小区规划中，深刻挖掘现代居住概念的文化底蕴，营造出壹个弥漫着文化气息，达到“新古典主义”和“现代主义”
完美结合。本小区在建筑外观上采用分段式处理，结合现代高科技建筑材料处理外墙饰面和玻璃颜色，从而达到相互映衬
的效果，使整个小区充满“新古典主义”及“现代主义”色彩。
本项目要成为中高档居家物业，且得到消费群体青睐，必须做到项目外观的独特性、地域唯壹性和排它性，从而引至
精神上的愉悦。我司调研显示，完美的建筑外立面将极大的激发客户的购买欲望。建议在建筑设计方面可参考深圳招商花
园城的建筑风格，力求突破。
2）外立面颜色建议
建议：其外立面在色彩搭配方面要有独特性，以大面积中性色调及偏冷色调为主，且搭配以其它色彩之装饰性线条，追
求壹种尊贵、端庄、典雅、清新的气势。
3）建筑顶部处理建议
为了更加体现本项目的唯壹性及在天心生态新城的标志性建筑地位，而项目的顶部处理最能体现其气派的壹面，所以建
议本项目的顶部处理在结构上尽量通过线条、色彩、饰物、造型等方面来体现。
在各栋屋顶配以亮丽的灯光工程，每当夜幕降临时刻，灯火辉煌，成为天心生态新城标志性的住宅屋顶灯光夜景，达到
预期设计效果。
建筑立面（1）建筑立面（2）建筑立面（3）
物业顶部提示（1）物业顶部提示（2）
4、户型设计建议
项目在遵循户型平面设计原则的基础上，合理设置各个房间功能和面积的比例，多样化设置的房型不仅照顾居住的需要，同
时提升居住的品味。
户型设计要求：
功能布局合理、分区明确；
部分大户型引入客厅、卧室跃式设计；
考虑设计凸窗，观景、生活双阳台，适当引入入户花园、落地凸窗等设计；
主人房入墙衣柜空间，储物空间的运用，能够考虑主卧、书房、主卫壹体化设计，又能够主卧、书房分离；
排式结构（壹梯二户）结构（壹梯二户）
排式结构（壹梯二户）排式结构（壹梯三户）
户型（1）户型（2）户型（3）
入室花园大凸窗无框转角
圆形景观凸窗凸窗和露台的关系露台（1）
露台（2）空调机位处理（1）空调机位处理（2）
5、配套设施规划建议
停车场：住宅全部采用地下停车场；
会所：裙楼会所和商业裙楼服务相连；
物业管理：引入品牌物业管理 X公司；
文化体系：阅览室、文化活动中心；
休闲、娱乐活动中心；
小型超市：以满足业主日常生活所需；
生态环境：引入生态庭院景观作为小区园林主题；
室外运动：在小区园林之中铺设塑料缓跑径使住户在运动的过程中充分体会到生活的美好，从而形成绿色养生的运动素
材；另设有儿童娱乐天地、浪漫花架秋千及少量老少皆益的运动器具；
背景音乐：于小区灌木丛中，加设低功率背景音乐系统，既不干扰住户的休息，又能使业主在园林漫步时享受世界名曲
的熏陶，充分体现小区的独特性；
凉亭（1）凉亭（2）儿童游乐场
小径活动场所石桌
小区座椅商业配套
6、会所配套设施建议
根据调查资料得知：具有购买中高档居住物业能力的客户群体认为住宅小区应有会所配置。能够提供给客户休闲娱乐、享受
生活、体验尊贵的私人会所。所以本项目的会所应充分考虑客户的需求，具备合理的功能搭配及其隐私性，且拥有唯壹性及排它
性的特质。真正起到提高小区文化档次及价格，树立品牌形象之目的。
具体配套设施如：健身房、发艺室、棋牌室、书吧、咖啡厅、品茗室、酒吧、桌球馆、乒乓球馆、老人休憩场、儿童娱乐中
心、儿童双语故事园等（能够和商业街、裙楼通盘考虑）。
休闲俱乐部阳光俱乐部会所部分布局参考
此外，为了体现业主尊贵的身份，小区成立会所会籍制度，每户赠送 VIP卡壹张（不可转让），持此卡可享受小区星级会所
的各项设施，持此卡可在小区内所有消费场所享受挂帐服务，“壹卡在手，畅通无阻”，另外，此卡同时具备客户识别系统及小区
停车等其它功能。
7、社区服务及物业管理建议
1）社区服务建议
根据调查资料得知：由于购房者大部分以自住为目的，所以其选择代办有线电视、电话、煤气开户；房屋维修保养；代发邮
件及刊物；老人小孩特别见护；园林绿化养护；知名物业管理 X公司管理等的客户较多，这些和日常生活息息相关的社区服务项
目比较受大家欢迎。其中：房屋维修保养及老人小孩特别见护，客户认为非常实用。物业管理 X公司能提供房屋维修保养的服务，
客户将感到非常放心，另外，由于此类购房客户群体壹般“上有老，下有小”，他们都希望能给家里的老人提供安享晚年的居住
场所，同时又希望自己的子女能有壹个度过快乐童年的社区，所以，此类客户非常见重住宅小区能为老人和小孩提供什么样的服
务，因此本项目在社区服务方面应对此项做好充分的准备。对本物业提供的社区服务建议，具体如下：
壹般服务：
代订牛奶，代叫出租车，送取干洗衣物，代订酒店客房，代订筵席，代办收订报刊杂志、特快专递，提供家教、保姆等。
写字楼提供的商务功能包括打字、复印、传真、订购车船机票等，维修服务提供：安装、调试、维修家用电器及各种设备，
定点长期服务等，干（水）洗熨烫，清洗抽油烟机，室内园艺服务，水电维修，管道疏通收，取水电费，小区设备维护及维修，
24小时保安，绿化维护，全封闭管理等。
家政服务：钟点工；厨房服务、家教服务、老弱病残照顾、幼托等。
住户专车：根据小区客户实际情况而定。
小区活动组织：小区专场讲座；文艺活动；家庭趣味体育比赛等
人性化管理服务：业主私家物业管理；业主家庭档案；生日 PARTY及各种喜庆宴会的服务；业主健康关注档案；业主来宾接
送及游览；紧急事故处理等人性化物管。
2）物业管理——智能化小区
客户在小区智能化设施中，对家居自动报警及可视对讲的需求人数较多，这说明客户对居家安全的考虑最多，其次才到壹些
方便居家型的智能化设施，如国际互联网，直饮水系统等，最后才到享乐型智能化设施，如网上购物等。
防范类：电子眼周界防范报警系统；电子眼小区室外闭路电视监控系统；24小时保安巡更防范系统。
监控类：闭路电视监控；IC壹卡通感应卡门禁控制系统；可视对讲楼宇进出控制系统。
小区管理系统：远程抄表（水、电）；老人紧急救护网：老人迅速呼叫护救求救按钮；智能照明系统：感应式照明，
用于公共信道及家庭临时停电照明；自动门控制系统：用于停车场、小区出入口；小区电子公布栏：电子荧屏显示
器，公布小区消息。
智能家居视讯网络：智能电话；全频卫星有线电视系统；宽频网。
三、写字楼部分发展建议
1、整体规划建议
根据地块的实际情况，建议：
● 会所位置安排在商业裙楼上面。
● 空中花园、屋顶花园等充分显示立体绿化的办公楼。
● 入口广场、的独特个性。
● 加强转角的独特设计，增加写字楼景观。
● 商业裙楼和写字楼和酒店式公寓有机结合，提升商业裙楼价值。
● 结合天心生态新城的规划总体思想，以生态型写字楼的形式，迎合片
区的市场概念，树立天心生态新城标志性建筑。
生态型写字楼立体绿化自然空气流动示意图
生态型写字楼中国有色大厦中电信息大厦
2、环境景观设计要点建议
加强物业南面、北面广场的标志性环境设计；
南广场设立主题雕塑，突出项目的个性化特点；
裙楼和写字楼的转换层的“空中花园”、顶层花园环境设计；
入口入口大堂
园林（1）园林（2）广场标志性建筑
转换层花园屋顶花园阳光厅
3、建筑风格及外观设计建议
建筑设计方面可现代写字楼建筑风格，力求突破。
外立面体现时代气息。
采用挑高大堂，豪华气派，彰显业主尊贵身份
屋顶配以亮丽的灯光工程，每当夜幕降临时刻，灯火辉煌，
成为天心生态新城的标志性建筑
屋顶参考（壹）屋顶参考（二）
商务厅参考门廊
4、标准层设计建议
布局合理，考虑弹性空间设计，考虑相邻单位合拼组合；
引入阳光办公室设计；
大开间小开间
组合（壹）组合（壹）
组合（二）组合（二）
单间花园写字楼组合商务办公
5、配套设施规划建议
1～4楼裙楼设施功能的加强，配套商务中心、服务中心、西餐厅、休闲中心；
停车场：地面、地下停车场结合；
空中花园：公共空中休息庭院；
物业管理：引入品牌物业管理 X公司；
商务会议会议中心裙楼配套
商业裙楼商务区
商业服务区休闲区域屋顶休闲区
6、写字楼配套服务、设施及管理建议
1）服务建议
写字楼提供的商务功能包括打字、复印、传真、订购车船机票等，维修服务提供：安装、调试、维修家用电器
及各种设备，定点长期服务等，干（水）洗熨烫，清洗抽油烟机，室内园艺服务，水电维修，管道疏通收，取水电费，
小区设备维护及维修，24小时保安，绿化维护，全封闭管理等。
送取干洗衣物，代订酒店客房，代订筵席，代办收订报刊杂志、特快专递等。
人性化管理服务：业主来宾接送及游览；紧急事故处理等人性化物管。
2）设施及管理建议——5A智能化写字楼
通信自动化（CA）COMMUNICATIONAUTOMATION（CA）大厦设置虚拟用户交换局、有线电视网及卫星通信系统，实现语音传输、
数据传输、电子邮件及多媒体通讯等。楼宇内设置移动电话通讯覆盖系统，做到大厦内部通讯“无盲区”，即便在电梯和地
下室也能使您手机通话清晰自如。
安保监控自动化（SA）SAFETYMONITORINGAUTOMATION（SA）通过设置先进、完整的闭路电视监控系统、防盗报警系统、出入
口控制系统、车库管理系统和保安人员 24 小时的巡逻，对大厦的主要公共活动场所、各类通道及内部的重要区域进行有效
的监控，为业主的商务办公解除后顾之忧。
楼宇自控系统（BA）BUILDINGAUTOMATICCONTROLLINGSYSTEM（BA）采用国际先进的楼宇自控系统，对电梯系统、中央空调系
统、冷热源系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、消防系统、能源计量系统等进行智能化控制和监测，确保大厦运行
稳定、安全、高效、节能，有效控制大厦运营成本。大厦严格实行客货分流，配合业主高效的创业节奏。
办公系统自动化（OA）OFFICEAUTOMATION（OA）以 PDS综合布线为平台，建立大厦千兆以太网，为客户提供统壹的互联网接
口。大厦以多模光纤为数据主干，超五类线为水平线缆，实现 1000Mbps到楼层，每 10平方米布置 1-2个信息点，使业主能
够快速而准确地传输语音、数据、图象等弱电信号，为业主搭建壹条真正和国际接轨的信息高速公路。
消防报警联动系统（FA）FIRECONTROLLINGALARMSYSTEM（FA）大厦设置先进的消防系统，实行 24 小时监控，杜绝壹切火灾
隐患。同时，将该系统接入 BA系统中，实现自动报警、自动灭火等消防联动的各项功能，确保业主的生命财产安全。
物管顾问：聘请专业的物业管理 X公司，提供高品质综合物管服务，如 FPDsavills香港第壹太平戴维斯。
物业发展建议总说明：
之上部分为我司从项目策划、定位角度提出的建议或提示，我司将对项目的方案设计进行跟进，且提出具体建议。
第三部分项目投资分析
壹、原方案投资分析
1、项目经济指标
总用地面积：㎡
计算用地面积：㎡（含绿化带面积：㎡）
总建筑面积：94860㎡（不含地下室建筑面积：17390㎡）
建筑占地面积：8580㎡
住宅建筑面积：47205㎡
商业用房建筑面积：4748㎡
写字楼建筑面积：40435㎡
会所建筑面积：2472㎡
容积率：
建筑密度：%
绿地率：%
2、投资分析
序号 项目 面积（㎡） 单价（元/㎡） 总额(元)
壹 收入预测
总建筑面积 94860
住宅 47205 2500 118,012,500
街铺（俩层均价） 4748 8000 37,984,000
写字楼（包含裙楼） 40435 3580 144,757,300
会所 2472 3580 8,849,760
总收入 309,603,560
成本预测
二 地价 63,631,400
建造成本（不含地下室） 94860 131,899,400
住宅 47205 1300 61,366,500
街铺 4748 1300 6,172,400
写字楼 40435 1500 60,652,500
会所 2472 1500 3,708,000
销售税费 17,028,196
推广及代理费 15,480,178
项目管理费 3,956,982
利息 11,731,848
不可预见费 9,004,830
总成本 239,771,022
销售毛利 69,832,538
单位毛利
投资利润率 %
正常的销售期预计为 年时间，假设销售率达到 100%，停车位未计入销售总收入中。投资利润率为 ％。
3、敏感性分析
敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者
控制成本和制定销售价格提供决策依据。本项目敏感性分析主要对项目影响最大的俩项指标进行敏感性分析。
销售均价在 200元上下浮动，项目利润率在 ％～％之间。
二、推荐方案
1、项目经济指标
总用地面积：
计算用地面积：
总建筑面积：97300m2
建筑占地面积：8320m2
住宅建筑面积：48300m2
商业用房建筑面积：22000m2
其中：街铺面积：11000m2，裙楼商铺面积：11000m2
写字楼建筑面积：27000m2
其中：大开间写字楼面积：12000m2，小开间写字楼面积：15000m2
容积率：
绿地率：45％
住宅总户数：379户
2、投资分析
序号 项目 面积（㎡） 单价（元/㎡） 总额(元)
壹 收入预测
总建筑面积 97300
住宅 48300 2500 120,750,000
街铺（俩层均价） 11000 8000 88,000,000
公寓 15000 2800 42,000,000
大开间写字楼 12000 3250 39,000,000
写字楼裙楼 11000 5000 55,000,000
总收入 344,750,000
二 成本预测
地价 63,631,400
建造成本（不含地下室） 97300 134,090,000
住宅 48300 1300 62,790,000
街铺 11000 1300 14,300,000
公寓 15000 1500 22,500,000
大开间写字楼 12000 1500 18,000,000
裙楼 11000 1500 16,500,000
销售税费 18,961,250
推广及代理费 17,237,500
项目管理费 4,022,700
利息 11,863,284
不可预见费 8,715,573
总成本 258,521,707
销售毛利 86,228,294
单位毛利
投资利润率 %
正常的销售期预计为 年时间，假设销售率达到 100%，停车位未计入销售总收入中。投资利润率为 ％。本项目全
部物业以预测价格计算，具体价格可根据未来市场发展作调整。
3、敏感性分析
敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者
控制成本和制定销售价格提供决策依据。本项目敏感性分析主要对项目影响最大的俩项指标进行敏感性分析。
销售均价在 200元上下浮动，项目利润率在 ％～％之间。
注：其他财务分析，待项目方案及项目总体进度计划确定之后再行提供。
4、原方案和推荐方案壹投资分析及市场风险比较
内容 原方案 推荐方案壹
技术经济指标
总建筑面积 94860 总建筑面积 97300
住宅 47205 住宅 48300
街铺（俩层均价） 4748 街铺（俩层均价） 11000
写字楼（包含裙楼） 40435 公寓 15000
会所 2472 大开间写字楼 12000
写字楼裙楼 11000
投资利润率 % %
敏感性分析 ％～％ ％～％
市场风险 原方案写字楼整体面积偏大，在目前
长沙写字楼市场的状况下，虽然收益
不错，但相对风险较高。
推荐方案壹，充分挖掘了商业街的价值，考虑
了写字楼大小开间的组合，且保持了小开间写
字楼以后改变用途（如改成酒店）的弹性，收
益可观，市场风险相对较小。
结论 建议考虑推荐方案壹，且继续深化，使之成为更好的实施方案
