浦东铜山街项目项目定位及物业发展
投标书
项目定位篇
一、项目概括
本项目位于上海浦东新区范围内，东至民生路，南至浦东大道，西至中欧
项目地块，北至铜山街。
基本经济参数：
住宅、综合 72550 184000
各类产品经济参数：
住宅 22660 56650 25％ 100
4960 19840 60％ 50
商办
6860 27440 60％ 120
综合 24100 72300 60％ 100
二、SWOT分析
——优势（Strength）
区位优势：本项目地块位于浦东大道北侧，靠近黄浦江，具有地段稀缺性，
将成为浦东地区不可多得的“江景房”；
交通优势：本项目地块紧邻的浦东大道为浦东地区的交通主干道路，且有多
条公交线路在此停靠，为本项目小业主出行提供极大的便利；
市政规划优势：铜山街为浦东地区旧城改造的重点区域，将融合住宅、办
公、商业以及酒店式公寓等多种产品，将成为浦东地区新的大型综合地区；
项目规划优势：本项目总建约为 万平方米，且产品类型较为丰富，有
利于成为领导区域市场的楼盘。
——劣势（Weakness）
噪音污染：本项目紧邻浦东大道，该道路车辆众多，噪音污染极为严重，对
本项目住宅产品将产生较大影响；
周边环境劣势：目前项目周边多为老式公房，且有一农贸市场，对本项目周
边环境影响较大；
地块自身劣势：本项目地块形状不规则，不利于整体规划；
——机会（Opportunity）
土地稀缺性：随着上海城市化进程的不断加快，中心城区的住宅项目逐渐减
少，特别是成规模开发的、拥有江景的综合社区将更为稀缺，因此，本项目
具有较好的机会。
上海经济发发展的客观需求增长：浦东新区的进一步开发开放、世博经济的
带动，是市场对高档住宅、办公写字楼、酒店服务公寓及商业的需求稳步上
升。
——威胁（Threat）
宏观市场：目前上海宏观市场正处于调整期，成交量萎缩，价格下滑明显，
未来走势不容乐观；
未来竞争激烈：区域内空地较多，在未来几年仍然有较大供应，区域内竞争
较为激烈
三、项目总体价值认识
1、市场定位
结合本案的立地条件，我司认为，我们有机会成为：
具有城市活力的
集生活、休闲、购物、商务于一身的
高档景观综合社区
如此定位的优势体现如下：
有利于在市场状况不甚乐观的情况下，保持本案的整体竞争力，增强本
案的抗风险能力；
有利于各种物业的联动效应，充分实现物业价值，增加利润空间；
有利于本案的整体营销企划包装，使得本案的市场形象独树一帜。
2、产品理念
本案的总建筑面积约为 万 m2
根据以上整体定位，我司认为，本案的产品应分为以下四大类：
住宅、商业、办公、酒店式公寓
四类物业的建筑体量分别为：
住宅：约 12万 m2
商业：约 万 m2
办公：约 万 m2
酒店式公寓：约 1万 m2
住宅部分
此类物业为三类物业中体量最大的部分，其定位直接决定了本案的整体走
向。根据市场预判，以及本案的自身特性，我司建议，本案住宅定位为：
高档居住社区
具体体现为：
户型舒适、装修精致、配套完善
商办部分
对于此项目的商办部分，为规避风险，我司建议，将此类物业分为以下具
体物业形态：
沿街商铺、商业裙房、酒店式公寓、写字楼
对于商办部分物业，我司建议：
强调“符合整体社区的文化特征，同时具有自身特色”
具体体现如下：
沿街商铺，打造成为特色休闲购物街；
商业裙房，突出“休闲娱乐”的功能；
酒店式公寓，突出“文化主题”，如“艺术家公寓”、“女性公寓”；
写字楼，以“创业型的中小企业”为主要目标对象。
3、USP提炼
根据以上对于本项目总体价值的认识，我们可以提炼出该项目的 USP：
具有城市活力的，集生活、休闲、购物、商务于一身的综合社区
靠近黄浦江，与北外滩隔江相望，具备地段的稀缺性和不可复制性。
地理位置优越，处于陆家嘴金融贸易区内紧邻小陆家嘴金融区
紧邻浦东大道交通主干道，杨浦大桥和大连路隧道使得出行极为方便
处于旧区改造区域，具备规划优势
公寓产品户型舒适，对于注重生活品质的客户有很大的吸引力
商业为有主题的特色商业区，能很好地聚集人气
住宅篇
一、上海近期宏观市场分析
1、最新政策及解读
①宏观政策
土地及房产开发方面：
2005年 3月 5日，《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地
产市场持续健康发展的若干意见》出台：坚持三个为主，保持基本稳定；调
整供应结构，完善供应政策；加强市场监管，规范市场秩序；完善保障体
系，满足基本需求。
2005年 8月 17日，上海市政府宣布继续停批别墅类用地，适度增加商业、
办公、旅游等土地供应。
房产交易方面：
2005年 2月 18日，上海二手房网上交易平台在全市范围内全面推出试运
行。
2005年 3月 1日，上海市房屋土地管理局发布《关于加强商品房销售行为
监管问题的通知》，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行
为的监管。
贷款方面：
2005年 1月 1日起，各银行开始纷纷调整了个人房贷门槛，并普遍降低贷
款成数。二手房能贷到 7成已经很难，大多在 成，50平米以下的房
子基本不贷，上世纪 80年代房产将不提供贷款等。
2005年 3月 8日，某些银行又针对高档房的贷款开出一“新门槛”：凡是
申请的个人房贷金额与所购房屋面积之比大于 1万元/平方米的高价房贷款
受到严控——除非贷款人愿意主动降低成数，否则不予放贷。
2005年 3月 16日，中国人民银行宣布，调整商业银行自营性个人住房贷款
政策：①将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，下限利率水
平为相应期限档次贷款基准利率的 倍；②个人住房贷款最低首付款比例
可由现行的 20%提高到 30%；③金融机构在人民银行的超额准备金存款利率
由现行年利率 %下调到 %，法定准备金存款利率维持 %不变。
个人住房公积金贷款利率上调 个百分点。即 5年以下由 调整为
%，5年以上由 %调整为 %。
2005年 3月 28日，上海市银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷
款管理的指引》：①购买第一套自住商品房，贷款成数和利率按照央行调整
商业银行住房信贷的规定执行；②对同一借款人申请第二套个人住房商业性
贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例；③对同一借款人申请第三套及
以上贷款的，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。
2005年 4月 1日起，沪上大部分银行不接受“一年房”按揭业务,“一年
房”难跨行转按揭，第三套房贷门槛暴涨。
2005年 4月 6日，上海市房地资源局宣布实施新的房地产抵押登记和转移
登记办理方式，实际上停止了本市的银行转按揭业务。
2005年 8月 17日，上海市政府宣布自 8月 20日起，对于购买第一套自住
住房的本市职工，住房公积金个人贷款额度将从 10万元提高到 20万元。如
有补充公积金的职工，最高贷款额度可达 30万元，享受政策对象必须同时
具备：①本市缴存住房公积金的职工：②第一次购买自住住房。
关于税收方面：
2005年 3月 7日，上海市地方税务局出台《关于本市个人出售普通住房营
业税征收规定的通知》，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住
不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按 5%的税率征收
营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。
2005年 5月 27日，《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强房地
产税收管理的通知》：2005年 6月 1日起：①个人将购买不足 2年的住房
对外销售的，将房款全额缴纳营业税；②个人只有购买普通住房才能免征营
业税；③个人将购买超过 2年(含 2年)的符合当地公布的普通住房标准的住
房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料
及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手
续；④个人将购买超过 2年(含 2年)的住房对外销售，但不能提供属于普通
住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业
税政策征收营业税,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款
后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为
差额征税的扣除凭证；⑤对今年 6月 1日以后二手房交易中可以享受优惠政
策的“普通住房”，在“普通住房”标准中，其价格是指报告期内同级别土
地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。在“购
房时间”上，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时
间作为其购买房屋的时间。
2005年 5月 31日，上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局
发布《有关加强房地产税收管理的补充通知》：2005年 6月 1日起：①购
非普通住房契税 3％，凡个人在 05年 5月 31日前购买商品住房并已取得发
票、尚未缴纳契税的，仍可按 3％税率减半征收，但必须在 2005年 7月 31
日前缴清。②个人将购买不足 2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；
将购买超过 2年的（含 2年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外
销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方
税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购
买超过 2年（含 2年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料
或经审核不符合规定条件的，一律按照非普通住房的有关营业税政策，即按
售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。③对售后公房和农民安
置房首次转让的优惠政策作出规定：本市城镇居民按房改政策购买的售后公
房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行。对本市农村按“三个集中”原则
分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。④可享受优惠政策
的普通住房，必须同时满足三个条件：1住宅小区建筑容积率在 以上；
2单套建筑面积在 140平方米以下；3实际成交价格低于同级别土地上住房
平均交易价格 倍以下，坐落在内环线以内的低于 17500元/平方米，内
环与外环之间的低于 10000元/平方米，外环线以外的低于 7000元/平方
米。
2005年 6月 1日，上海市财税局针对别墅转让交易开征土地增值税，税率
在 30%-60%之间；持有花园住宅不满 3年而转让的，将全额征收土地增值税;
持有时间在 3年以上 5年以下的，减半征收；持有 5年以上转让的，则根据
税务部门审核结果，属于自住房产的，免于征收，属于投资房产的，则仍要
依法缴纳土地增值税。只要产权证上标明“花园住宅”或者“花园洋房”，
无论原产权人持有了多长时间，一旦转让交易就要缴纳此税种。
综合方面：
2005年 3月 26日，国务院发布“国八条”（即老八条）：①高度重视稳定
住房价格；②切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政
府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责
任人责任；③大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房
和经济住房土地供应，并督促建设；④严格控制被动性住房需求，主要是控
制拆迁数量；⑤正确引导居民合理消费需求；⑥全面监测房地产市场运行；
⑦积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；⑧认真组织对稳定住房价格工作
的督促检查。
2005年 4月 30日，国务院七部委发布“新八条”：①强化规划调控，改善
商品房结构；②加大土地供应调控力度，严格土地管理；③调整住房转让环
节营业税政策，严格税收征管；④加强房地产信贷管理，防范金融风险；⑤
明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；⑥加强经济适
用住房建设，完善廉租住房制度⑦切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法
违规销售行为；⑧加强市场监测，完善市场信息披露制度。其中针对第三点
提出：自 2005年 6月 1日起，对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售
时按其取得的售房收入全额征收营业税;针对第五点提出：享受优惠政策的
住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 以上、单套建
筑面积在 120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价
格 倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例
不得超过上述标准的 20%。
政策解读：
2004年，国家和上海市政府开始对高速上涨的房价进行调控，并相继出台
了一系列房地产方面的宏观调控政策。但从去年房地产宏观调控的结果来看，
没有达到政府出台众多宏观调控政策的最终目的，2004年上海市房地产市场继
续高位运行，房地产开发投资持续快速增长，并且占固定资产投资的比例进一
步增大。
另一方面，2004年上海市商品房价格的过快增长，尤其是最高人民法院与
2004年 11月 4日正式公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣
押、冻结财产的规定》，使得房贷风险骤然加大，加上炒房现象严重，房贷风险
问题日益凸现。
房地产作为上海市国民经济发展的非常重要的支柱性产业，其发展走向对
上海市国民经济发展的影响非常大。保持上海市房地产市场的稳定、持续发展
就成为了 2005年上海市政府非常重视的议题和工作重点。
因此，2005年伊始，国务院、上海市政府及各银行部门相继出台了一系列
宏观调控政策，涉及了土地管理、金融、税收等多个方面，其宽度及力度也明
显超过了 2004年。
2005年 5月开始，此次宏观调控的效果开始显现。从此次宏观调控的效果
来看，主要表现在成交量和成交价格两个方面：
成交量严重萎缩。近四个月上海市场的每月成交量仅为 2005年一季度每月
成交量的三分之一左右，其中一般商品住宅产品更是仅有四分之一左右。
成交价格下滑，已回归至 2004年下半年水平。5月，市场成交量开始萎
缩，整体市场进入调整期，在购房者与开发商僵持三个月后，上海房价在 8
月开始全面下滑，目前热销的几个楼盘成交价格均已回归至 2004年 8-10月
的价格水平。
2、整体市场变化分析
整体市场成交量变动
数据来源：同策研发中心
从以上统计数据中可以看出：整体市场的成交量严重萎缩。
2004年 11月－2005年 1月，整体市场仍处于蓬勃发展的阶段，每月的成交
量均突破 300万平方米；
2005年 2月，由于春节的影响，使成交量明显下滑；
2005年 3月－2005年 4月，春节过后，市场成交量有所回升，但由于同期
价格上涨明显，导致成交量有所降低；
2005年 5月－2005年 7月，宏观调控的影响开始显现，市场成交量急剧萎
缩，以往售楼处前“门庭若市”的现象不再出现，开发商与购房者开始僵
持，市场观望气氛浓厚，后期个别楼盘价格出现下滑；
2005年 8月，房价“普跌”现象出现，原来“无效高挂”的价格已渐成记
忆，同时市场成交量有所回升，但主要集中在价格大幅下滑的几个项目中。
整体市场成交均价变动
数据来源：同策研展部
从以上统计数据中可以看出：近期成交均价走势下挫明显。
2004年 11月－2005年 1月，由于整体市场发展，成交均价涨幅相当惊人；
2005年 2月，由于春节的影响，使市中心成交量显下滑，导致成交均价下
滑；
2005年 3月－2005年 4月，春节过后，市场成交量有所回升，而价格则飞
速上涨，达到历史高点，月成交均价已接近万元大关；
2005年 5月－2005年 7月，宏观调控的影响开始显现，市场（特别是市中
心地区）成交量急剧萎缩，市场观望气氛浓厚，而房产交易多集中在外环以
外区域，导致整体市场的成交均价开始首轮下滑；
2005年 8月，市场成交量有所回升，房价“普跌”现象出现，原来“无效
高挂”的价格已渐成记忆，但由于成交量主要集中在中环以内的部分降价项
目中，虽然其价格下调幅度明显，但仍高于外环外项目，因此成交价格比较
平稳。
二手房市场变化
数据来源：上海二手房指数办公室
从以上统计数据中可以看出：
二手房市场与一手房相比较，具有一定的滞后性，在 6月以后价格开始出现
下滑；
二手房正处于调整期，二手房指数已经连续三个月下跌；
从二手房价格来看，次中心区域的价格先于市中心区域调整；
由于价格的下滑，市场成交量出现一定程度的放量，但整个市场仍处于绝对
的“买方市场”，购房者对地段、房龄、楼层和房型等因素的挑剔程度较
高，地段远、房龄老、房型差以及底楼和顶楼的房屋很难出售。在价格方
面，购房者更是大幅砍价，一般只有低于挂牌价 20%甚至更低，成交可能性
才较大。
3、未来整体市场走势预期
数据来源：同策研发中心
从以上统计数据中可以看出：
市场供求结构已经发生改变，以 2005年 3月份为时间节点，从之前的供不
应求转向目前市场中的供过于求；
近几个月市场中供求比均在 以上；
目前“网上房地产”网站登记累计可售房源总面积为 1934万平方米，累计
在售房源达 187097套；
由于近期市场观望气氛浓厚，相当数量的项目选择推迟开盘或推迟新房源的
推出；
同策观点：从目前的市场情况来看，价格下跌已经不可避免。随着“金九银
十”传统销售旺季的到来，预计今后市场将会有相当数量推迟开盘的项目推出房
源，市场供应量将会迅速增加，而去化量出现大幅增加可能性不大，预计 “板块
轮动型”价格调整将取代“结构性调整”引领价格的二次下跌。
二、区域住宅市场
本案位于铜山路民生路和桃林路路口，地处浦东北洋泾板块。我司选取区
域内四个具有典型代表性的个案，为判断本案的区域市场状况作参考：
产品资料 东晶公寓 东方城市公寓 中星海上景庭 裕龙
地理位置 浦东大道源深路口 栖山路、苗圃路
苗圃路 428号
源深路 199弄
占地面积 16500 —— 100000 127000
总建面积 80000 —— 189000 128000
容积率 5 —— 1
户均面积 71 133 131 224
数据来源：同策研展部
上表为区域内三个典型个案的基本资料，作为区域内较高端产品，具有一
定的参考价值：
1、区域供求分析
数据来源：同策研展部
上图为年内区域住宅市场供求数据，供求关系对于任何商品市场都具备最
本质的参考价值。我司通过对项目区域整体住宅的供需分析，从而得出以下对
区域住宅市场的初步认识，
整体住宅供需严重不平衡，显示明显的买方市场特征
——首先，从供需比指标来看，就可以明显描绘出区域住宅市场的供需状
态。二季度以来，供需比始终处于高位运行。
即便在最低的 8月，接近 5的供需比数值意味：在不新增供应的情况下，
市场需求能力要花费 5个月的时间才能消化当前的存量供应。
而在随后的九月，该供需比指标又再次反弹向上，市场供需矛盾短期内难
得缓解。
成交量持续萎缩是造成供需严重失衡的主要原因
——从整体供应情况来看，整体维持比较稳定的状态，但在 5、6月份“供
求比”指标却出现巨幅波动。从图上可以清晰地看到，当时月成交量几乎为 0，
成为短期供需矛盾地主要原因。
而后，“供需比”指标八月曾经出现一次比较明显的转好，也是直接受到该
月成交量明显释放的作用。
近期，区域供应量有明显的加速释放信号
——8、9两月，区域住宅累积供应存量都达到五万平方以上，仅次于年初
一月时的水平。当时，市场正处于最疯狂的卖方市场时期，大量供应是由于需
求的暴涨而快速得到释放。
但是，按照目前的市场状况，这样短期内不顾市场需求消化能力地加速释
放供应量，孕育着一定市场风险。
2、区域单价运行分析
价格走势分析
本案区域内四个代表个案的成交价格自今年二月以来，价格走势均有一定的变
化，以下是区域内个案的成交均价走势图：
数据来源：同策研展部
从上图可以看到：
区域内价格集中在两个不同区间，主要与个案的产品品质和市场定位有关。
区域内个案价格集中在 20000以上和 10000左右这两个区间，其中东晶公
寓和裕龙，即上海滩花园洋房的成交单价都在 20000－25000的范围内变化，东
晶公寓为劝装修酒店式公寓，因此在区域内售价最高，达到 25000；上海滩花园
洋房则为大面积高品质高档住宅，因此单价也在 20000以上。而区域内另一典
型产品则为相对普通住宅，价格在 10000元左右振荡。
自年初到目前为止，区域内个案除个别项目外价格均有一定程度的下滑。
上海滩花园洋房在 6月价格有大幅度调整，9月价格又在 7，8月的基础上
有小幅下降；中星海上景庭是区域内价格调整幅度最大的个案，从 15000调整
到 9000元，东方城市公寓的价格也有微调，区域整体价格趋势向下做了一定的
调整。
区域内高端产品抗跌性强，价格调整幅度微小。
东晶公寓作为精装修酒店式公寓，为区域内稀缺产品，自年初以来价格上
一直都为低开高走趋势，在 5，6月达到 20000，7月就以高于 25000的价格姿
态，成为目前区域内价格的领先者。而上海滩花园洋房除了 6月份价格大幅度
调整以及 9月有一定回落外，基本走势较平稳。区域内两个高端产品项目受市
场的影响不大。
中低端产品价格调整幅度大，受市场面影响较大。
中星海上景庭价格调整幅度最大，从 15000调整到 9000，降价幅度达到 40
％，东方城市公寓 8月就以贴近市场的价格开盘，目前价格只有微小的调整，
并无大的变动。中低端市场的价格走势降价幅度很明显，受市场的冲击比较
大。
价量分析
数据来源：同策研展部
由上图可以看到：
该区域高端产品的市场认同度较高。
东晶公寓作为区域内的高端产品，在市场极度低迷的情况下，依然保持每月不
俗的成交量，近两月成交量略有下降；而上海滩花园洋房作为高品质的大面积
中高端产品，每月有成交情况。该区域中高端产品的市场认同度较高，对大市
场环境的敏感度较低。
合理的价格较容易被市场接受。
东方城市公寓 8月以理性的价格开盘，目前的成交情况尚可，两个月达到 100
套的成交，以合理的价格赢得市场的认同。而中星海上景庭相对地理位置比较
差，在前期价格从 15000大幅调整到 9000的时候成交略有起色，但是目前虽然
以 8500作为市场最低价格，依然没有成交。
3、区域总价分析
总价走势分析
为了对市场作更深入的分析，对区域内个案自年初以来的户均成交总价走
势作分析，见下图：
数据来源：同策研展部
由上图可以看到：
区域内总价目前分布在高低两端，高端产品总价区间为 500－700万，中低
端产品总价在 200万以下。
区域内目前总价较高产品为上海滩花园洋房，由于其户型面积较大，户均
面积达到 250以上，因此总价基本都在 500－700万之间，总价段较高。
其他产品总价都在 200万以下，其中东晶公寓由于为小户型酒店式公寓，
因此总价相对不是很高，目前在 200万左右；中星海上景庭和东方城市公寓作
为普通的住宅项目，总价最低，集中在 130万左右。
区域内个案总价均有不同程度的下滑。
由于区域内单价一定程度的调整，在户均成交面积没有很大变动的情况
下，导致了户均总价的下滑。
价量分析
数据来源：同策研展部
该区域中高端产品的市场认同度较高。
东晶公寓和上海滩花园洋房都是区域内中高端的产品，在目前的市场环境下成
交面积依然保证，可见市场对该区域中高端产品的接受度很高。
总价理性适中、性价比高的产品较容易被市场接受。
东晶公寓作为区域内高品质精装修的酒店式公寓，总价控制在 200万以内，较
高的性价比获得市场的认可；东方城市公寓 8月以理性的价格开盘，目前的成
交情况尚可，两个月达到 100套的成交，成交总价在 120万左右，成为区域内
目前成交最好的项目。
4、区域户均面积分析
数据来源：同策研展部
上图为区域目前主要在售项目户均面积与单价对比分析图表。我司发现，
区域项目定价与产品面积定位上，出现以下特征:
区域定价体系表现出两端高，中间低的特征
——不难发现，定位于户均 70平方米小户型公寓的“东晶国际”项目以及
定位于户均 200平方米以上的“裕龙”项目都有着不俗的市场价格表现。
而另两个户均 130平方米左右的项目，单价比上述两个项目至少要低了 30
％左右。
小户型公寓依然受到追捧，定价接近 2万/平方米
——“东晶国际”项目截止目前整体均价接近 2万/平方米，最高月成交均
价更是达到 26000元/平方米水平。而区域内整体主流房型成交均价水平停留在
10000－12000元/平方米区间。
数据来源：同策研展部
上文从成交均价的角度考虑，区域内户型面积两极类产品都具有较好的市
场表现，接下来再通过对年内总成交金额比较，我司发现：
区域内高端产品具备明显的竞争优势
——“裕龙”项目年内总成交金额比区域内其他三个主要项目总和还要
多，显示出高端产品再区域内竞争优势相当明显。同时，大量的现金流入说
明，在区域内运作高端产品抗风险能力反而更强。
小户型产品市场表现抢眼
——东晶国际的资金回笼量高于两个中端产品的总和，主要依赖于其小面
积的产品定位。
5、结论
整体住宅供需不平衡，矛盾短期内难得缓解。
中端市场供应量集中，中高端产品处于市场空白。
区域内高端产品抗跌性强，价格调整幅度微小。
区域内高端产品具备明显的竞争优势。
中低端产品价格调整幅度大，受市场面影响较大。
三、住宅产品定位
该产品的定位具备很多考量因素，但是以下两点值得我们重点关注和考
虑：
由于本区域内普通公寓市场以小面积的房型产品为主，几乎都是走经济型路
线，鲜有大面积、中高端定位的产品，这样类型的产品就是区域公寓市场的
一个空白点，可以规避同质产品的竞争，有较大机会。
由于本项目处于浦东大道沿线，该区域以及附近陆家嘴金融贸易区聚集的大
量办公楼，已使本项目所在区域产生了极大的居住需求。再加上将来剧增的
办公体量，陆家嘴 CBD的不断扩张以及本区域内办公体量的不断增加，区域
内对于各种档次的公寓住宅的需求将会愈发明显。本项目瞄准的目标客户，
很大一部分就是来自于以上写字楼中企业的中高级主管阶层。
综合以上考量因素，本项目的定位为：
高档居住社区
1、房型面积建议
根据以上的产品定位，以及市场的实际需求，我司对本案的住宅产品的房
型面积建议如下：
1R 70-80
3R 140-150
4R 160-180
2、户型建议
3、装修建议
住宅项目拟为精装修，标准为 2000元/平方米。
房
间
类别 建材标准
分户门 汇豪牌高级花梨木饰面防货防盗门，配设品牌高级密码锁
地面 高级实木复合地板。进户门处局部铺设大理石
墙面 高级内墙乳胶漆
顶棚 局部吊顶并装设筒灯、高级内墙乳胶漆饰面
客
厅
餐
厅
其他 全进口法国罗格朗、百诺系列可视对讲机；法国罗格朗开关插座
地面 高级实木复合地板
墙面 高级内墙乳胶漆
顶棚 局部吊顶并装设筒灯、高级内墙乳胶漆饰面
分室门 高级饰面木门及门套，配门锁
卧
室
其他 窗台板（大理石）、法国罗格朗开关插座
地面 冠军牌高级地砖。过道式厨房铺设大理石
墙面 冠军牌高级墙砖。过道式厨房局部为高级乳胶漆
顶棚 吊顶并装饰灯具
品牌橱柜：蒙特利人造石台面、奥地利进口爱家板柜门、德国海福乐胶链
瑞士弗兰卡不锈钢水槽
科勒厨房水龙头
世界知名品牌意大利进口爱芭脱排油烟机。过道式厨房选用品牌脱排油烟
机、乐贝消毒柜
厨房设备
世界知名品牌意大利进口爱芭然气灶。一室户配置品牌电磁灶
其他 法国罗格朗开关插座
厨
房
厨房门 高级饰面木门，配设金属把手。过道式厨房不设
地面 冠军牌防滑地砖
墙面 冠军牌高级墙砖
顶棚 吊顶并装饰灯具
卫浴设备 科勒座便器、台盆、花洒、水喉、全玻璃淋浴房
门 高级饰面木门及门套，配门锁
卫
生
间
其他 大理石台面，法国罗各朗开关插座
地面 冠军牌防滑地砖
阳
台 顶棚 乳胶漆、装饰灯具
4、外立面建议
为了体现小区定位的高品质，我司建议外立面风格采用“新古典主义”。
5、环境因素
水系
绿化
四、客源定位
1、目标客源特征定位
有足够总价承受力的中高端客户。
本案定位为具有高品质的中高端产品，具体的产品户型面积定位为 160平
方米的三房和 180平方米的四房，房型面积设计上属于豪华型房型。
结合对本案的价格定位，本案的价格定位为单价 16700元/平方米，本案的
总价区间达到 260－300万。这样一个总价区间，在上海住宅市场的挑选余地非
常大，对客户的总价承受能力要求较高。
因此，本项目的目标客源首先应该是具有高总价承受力特征的中高端客
户。
区域依附型客户，对地段认同惯性较大，在浦东区域工作的浦东客。
浦东新区作为上海历史上非常特别的新兴住宅市场，人们对浦东的接受度
也存在两级化的差异。浦东的住宅市场产品诧异化程度也非常大。本项目的产
品定位为该区域内的中高端产品，260－300万的总价区间在市场的选择余地非
常大，因此具有这样的总价承受力的客层必须是对浦东对本项目的地理位置具
有一定依附性和认同性的浦东客户。
本项目地处浦东大道沿线，浦东大道西连滨江板块、东接金杨居住区，横
穿源深板块和洋泾板块。凭借着杨浦大桥和大连路隧道的交通优势，轨道 4号
线也将于明年通车，在这些“大市政”的利好的影响下，也已经成为上海楼市
的热点区域。
根据本项目的地理位置，浦东大道沿线以及陆家嘴金融贸易区聚集的大量
办公楼将对本项目所在的区域产生极大的居住需求。而本项目的产品定位则为
品质、内涵俱佳的高端楼盘，产品定位较高，对目标客源的总价承受能力要求
较高。在陆家嘴金融区工作的客源对浦东的区域认同度较高，并且具有比较高
的总价承受能力。而本项目的产品定位则为品质、内涵俱佳的高端楼盘，对该
类客源具有足够的吸引力。
陆家嘴金融贸易区规划起点很高，城市规划和建筑品质均以国际先进水平
为准，因此，国际跨国大集团都愿意选择在那里作为公司驻扎地。而从市政规
划分析，接通浦江两岸的多条隧道、桥梁以及轨道交通正在建设当中，再加上
２０１０年上海世博会的影响，浦东办公楼的硬件条件将成为上海办公楼区域
中上佳者。
目前，陆家嘴地区已经拥有了金茂大厦、中银大厦等 20幢甲级办公楼，总
量近 200万平方米。除了刚落成 2幢新办公楼以外，目前在建项目还有 7个，
包括 37万平方米 101层高的环球金融中心、万平方米的 40层上海银行大
厦、41万平方米的浦东香格里拉大酒店二期以及 12万平方米的 36层裕景国际
商务广场等。上述项目建成后，该地区新增甲级办公楼建筑面积将达到 152万
平方米，其中大部分为海外知名跨国财团和企业度身订制的高档办公物业。
为迎合当前国际市场办公楼“人性化”新趋势，近期，陆家嘴地区新建的
甲级办公楼同时还融入多功能配套设施，成为集办公、酒店、商业、休闲和娱
乐一体的综合性物业项目。如环球金融中心同时配置大型酒店和美术馆展示中
心；裕景国际商务广场配置准五星级酒店、高档餐饮、商业以及休闲娱乐等物
业设施，类同于丰富多彩的浦西新天地模式。
可以说，陆家嘴地区甲级办公楼市场因其特有的软硬件配置，特别受到诸
如外资公司，国内中、大型以及本地企业的青睐。并且到了 2006年，中国政府
将开放国内的金融业，外资金融机构必然会蜂拥而入，届时改地区的办公楼需
求可想而知。
而在上述的商务区的写字楼中，入住的企业主要以外资、国内外大中企业
为主，行业主要涵盖金融、贸易、物流、IT等领域。这些企业雇佣的大量员
工，带来了大量居住需求。
本项目坐落的区域极具地理优势，再加上周边浓郁的商务氛围，对于写字
楼一族会有很大吸引力。而本项目自身完善的商务和商业配套等也是吸引对生
活配套环境要求相当高的写字楼客层的重要因素之一。
因此，本案的目标客源为对浦东依附性比较强，在浦东大道沿线和陆家嘴
金融贸易区工作的企业中高层主管阶层，具有较高的总价承受力，并对浦东认
同度和依附性较高。
追求高品质、优质服务和产品内涵楼盘的中高端客户。
本项目在产品定位上为高品质，提供优质服务并有内涵力的高端产品，而
且本案的总价区间已经接近上海部分地区的别墅产品的总价，对于具有这样的
总价承受力的客层，在其挑选层面非常广的情况下，不选择特殊类产品，而选
择大户型的公寓这样的产品，说明本案的客层必须是在满足总价承受力和区域
认同的基础上，追求高品质、优质服务和产品内涵的。
因此，本项目的目标客户是具有较高层次的，对品质和优质服务有一定追
求的中高端客层。
2、目标客源特征描述
结合以上对典型代表个案客源客层的分析，本案的目标客源应具有以下特征：
对浦东认同度和依附性较强，在浦东区域内生活和工作的浦东客。
有比较高和稳定的收入，较高的总价承受力，总价承受力在 250万以上。
对本项目的地理位置有较高认同度，在浦东大道沿线以及陆家嘴金融区工作
的白领一族。
陆家嘴金融区外企的企业中高层管理人员，具有较高总价承受力的中高端客
层。
注重生活品质的提高，追求楼盘本身的品质乃至内涵，对高端的服务水平有
着相当高的要求。
五、价格定位
1、定价方法
对于本项目的价格定位预测，主要采用控制变量法和动态修正法的联合运
用。
控制变量法，主要是考虑当前时间节点下，首先约束影响房价的三大变量
（市场、地段、产品），然后逐次释放其中一个变量，从而分别求出各自影响系
数，最终推导出当前市场项目静态定价。
动态修正法，考虑未来 2年的区域价格涨幅，修正上述项目静态定价，得
到假设 2007年底开盘的项目最终定价。
2、控制变量法
第一步：假设仅市场因素影响价格，得到项目区域市场基准价格
当前区域市场价格严重失真
——由于前期宏观调控政策，目前市场正处于相当动荡的状态之下，价格
调整以“轮次向下”的形式展开。不同项目、板块由于在“轮次调整”中所处
位置不同，导致定价水平差异和销售状况迥异。因此，在考虑市场因素对项目
定价的影响时，如果简单参考某个或数个区域市场价格体系，结果都会产生相
当大的误差。
寻找有效的区域市场价格
——我司发现，宏观调控之前即今年 1-3月期间，当时市场处于整体繁荣
时期，市场的价格梯度上各个环节都具有比较均衡的销售速度，当时市场可以
被视为处于“均衡市场状态”。因此，当时板块、项目间的价格差异，可以比较
有效反映之间的可比性。
失真价格调整原理
——在仅考虑市场因素前提下，当市场整体价格完成调整，被市场认可后
达到新的市场平衡时。板块间的相对价格比例关系，应当与前一个“均衡市场
状态”时期相当接近。两个“均衡市场状态”下，价格重心的差异并不改变价
格梯度的平衡。
项目区域市场基准价格建立
——通过长期数据跟踪，目前浦东市场“三林板块”是近几月保持很高成
交量支撑的地区，其当前板块价格定位可被视作达到市场认可的水平。因此，
我司选取“三林板块”的均价，近似为该板块达到新的“均衡市场状态”时的
定价水平。
最终，得出以下修正市场影响因素后的项目区域市场基准价格的定价公
式：
项目区域市场基准价格/三林板块（7-9月）均价
=项目区域市场（1-3月）均价/三林板块（1-3月）均价
第二步：单一考虑“地段因素”对项目价格影响
考虑到项目市场定位因素对定价产生直接影响，我司在考虑“地段因素”
时，主要采用剔除地段影响的方法，来反映地段对价格的作用。
目前在售的“仁恒河滨城”项目在其所处区域市场中，相对市场定位与本
项目的目标市场定位相类似，且具有相对较稳定销量。因此，其被我司遴选为
本次价格定位的参考项目，用以计算剔除“地段因素”后的项目初算定价
（A）。
首先，以两项目分属之板块均价的比值，作为地段剔除系数。具体计算公式如
下：
地段剔除系数（i）
=项目区域市场基准价格/“联洋板块”（7-9月）均价
则，项目初算定价（A）计算公式为：
项目初算定价（A）
=地段影响系数（i）*“仁恒河滨城”项目（7-9月）均价
注：此处对比板块以及比较项目的均价，都采用实际的成交数据，而不再
进行假设“均衡市场状态”的修正。是由于第一步骤中我司已对市场因素变量
进行区域均价的修正，目前步骤已单一考虑“地段因素”变量。因此，这里可
把当前市场视为“均衡市场状态”。
第三步：产品差异定性分析，并加权修正项目初步定价
虽然本项目的产品定位与“仁恒河滨城”项目比较接近，我司选取其作为
对比项目进行定价初算。但是，不同项目间始终存在一定的产品差异。因此，
我司忽略“地段因素”变量影响的前提下，选取主要影响价格的产品差异点做
定性分析，并按一定权重修正项目初算定价。
具体如下表计算（对比项目作为基准，每项评分按 10分计，加权总分按
100分计）：
比较差异点 权重
对比项
目评分
本项目
评分
本项目加
权得分
污染 3 10 c1 3c1
小区环境 2 10 c2 2c2
交通 10 c3
基地状况 10 c4
品牌 1 10 c5 c5
供求 1 10 c6 c6
合计 10 —— —— C
从而，求得本项目产品差异加权修正系数
α=C/100
则，项目当前时间节点下的静态定价（B）计算公式为：
项目静态定价（B）
=项目初算定价（A）*α
3、项目静态定价测算
第一步：项目区域市场基准价格（A）求值
三林板块（1-3月）成交均价=9558元/平方米
名称 区域 成交总面积 总套数 总金额 均价
大华锦绣华城 三林 4391 40 42541123 9688
锦绣华城 三林 2111 11 20080203 9512
新昌里 三林 1383 10 12904555 9333
大华锦绣华城 2 三林 408 4 4030350 9873
锦绣华城 7 三林 408 4 3868460 9471
大华锦绣华城(浦华) 三林 179 1 1606612 8980
锦绣华城 4 三林 95 1 784484 8230
锦绣华城(二期) 三林 52 1 468217 8980
合计 9027 72 86284004 9558
三林板块（7-9月）成交均价=8191元/平方米
名称 区域 成交总面积 总套数 总金额 均价
环球翡翠湾花园 4 三林 16984 141 137693054 8107
上南翡翠苑 三林 11685 104 104915270 8979
环球翡翠湾花园 2 三林 13337 126 102287667 7670
环球翡翠湾 1 三林 11644 121 93271008 8010
环球翡翠湾花园 3 三林 10140 106 77329921 7626
锦绣华城 8 三林 4550 46 40630734 8931
杉林新月 C区 三林 4461 38 30785473 6900
锦绣华城 9 三林 2440 25 22534149 9236
锦绣华城 12 三林 1766 20 15870618 8987
海上国际花园 5 三林 1493 11 14562258 9752
新昌里公寓 1 三林 990 9 9178240 9269
未来域城 三林 812 7 7548718 9298
合计 81509 763 667605759 8191
项目区域市场（1-3月）成交均价=14196元/平方米
名称 区域 成交总面积 总套数 总金额 均价
东晶公寓 1 项目区域 9094 128 150541937 16554
中星海上景庭 2 项目区域 7672 55 85510559 11145
中星海上景庭 3 项目区域 5412 44 79828195 14751
维多利华庭 项目区域 136 1 1560000 11445
名门滨江苑 项目区域 139 1 1300000 9346
合计 22453 229 318740691 14196
数据来源：同策研展部
项目区域市场基准价格（A）=8191*14196/9558=12165元/平方米
第二步：项目初算定价计算
“联洋板块”（7-9月）均价=12850元/平方米
仁恒河滨城 1 联洋社区 10101 60 144569858 14312
仁恒河滨城 2 联洋社区 2637 15 39778103 15085
联洋花园·丁香苑 联洋社区 4613 27 38620776 8372
合计 17351 102 222968737 12850
地段影响系数（i）=12165/12850＝
“仁恒河滨城”（7-9月）均价=14472元/平方米
仁恒河滨城 1 联洋社区 10101 60 144569858 14312
仁恒河滨城 2 联洋社区 2637 15 39778103 15085
合计 12738 75 184347961 14472
项目初算定价（A）=14472*＝13700元/平方米
第三步：项目静态定价计算
比较差异点 权重
对比项
目评分
本项目
评分
本项目加
权得分
污染 3 10 9 27
小区环境 2 10 19
交通 10 12 18
基地状况 10 8 12
品牌 1 10 9 9
供求 1 10 12 12
合计 10 —— —— 97
本项目产品差异加权修正系数
α=97/100=
项目静态定价（B）=13700*＝13289/平方米
4、动态修正法
由于本项目的最终定价目标，是预测项目正式开盘销售时间节点上的价格
定位。因此，还要根据有关整体市场趋势状况，对大约两年内的价格涨幅进行
预测。从而，得到所需的项目整盘均价定位。
对于未来 2年价格涨幅判断，我司综合以下因素进行考虑：
整体经济增长，即 GDP增长情况
——根据政府预想，房价涨幅应与 GDP增长速度相符。
汇率调整对于房产市场的影响
——随着汇率调整，作为经济增长三架马车之一的对外贸易必将受到打
击，而要保持经济增长良好势头，进一步鼓励消费是必然趋势，鼓励自住型房
产消费也是大势所趋。
上海人均居住面积
——上海人均居住面积距发达国家水平尚有较大差距，房产市场仍有发展
空间。
综上所述，并根据我司经验，判断未来 2年价格年平均涨幅为：β=9%
根据以上分析，对假设 2007年底开盘的项目定价动态修正公式为：
项目最终均价定位
=项目静态定价（B）*（1+β）2
＝15789元/平方米
因此，考虑本项目 2000元/平方米的装修标准与“仁恒河滨城”本身装修
间的差异，最终调整定价为：
17000元/平方米
商业篇
一、上海商业市场分析
1、上海市商业市场情况分析
随着上海的商业房地产市场持续升温，市场表现为价高量增的发展趋势，
从去年开始，商铺供应以每年增长一倍的速度迅速扩容。并且商铺市场已初步
呈现多元化的趋势，从原先大型商铺集中于市中心逐渐向郊区分散。据悉，上
海今年全年新增商业用房总面积将可能突破 200万平方米，比去年翻一番之
多。去年第三季度上海中心区域商铺供应量占总供应量的 78%，但内环以内商铺
供应量调整至 42%，内环线以外则上升至 58%，其中中环线附近的比例达到全市
供应量的 31%。我们从市场研究的角度来看，今后一段时期内上海楼市产品结构
将会发生较大变化，一批高档住宅将面临严酷，中档住宅持续发展，写字楼情
况基本稳定，而商铺物业则是潮流涌动，行情活跃。
商铺受到投资者的青睐
目前上海是高档住宅的投资回报率（考虑折旧，维护，空置期等因素）也
在 3%－%左右。对于许多原先打算投资中高档住宅而坐收租金的人士，专家
意见已从″建议买入″调整为″谨慎判断″或″适时出售″。然而，与之形成
差异的是商铺市场有逐渐趋热之迹象。无论是一些商业区，新开发城区以及住
宅社区，其周围商铺租售情况都比较好，新一轮商业网点建设速度较快，市场
反映也趋好。不少投资者将商铺作为一个比较重要的投资品种。
市场供应量逐年增加
根据调查分析，2004年全市共推出商铺项目 115个，商业用房的总供应量
近 215万平方米，比 2003年商业用房总面积翻了将近一倍之多。而根据上海市
政府规划规定，居住区商业服务设施按 %配备，如此推算到今年，商铺的增
量约在 410万到 440万平方米，也将比去年增长一倍。
社区商铺将成为商业地产中热点
根据不完全统计表明，上海市已形成 114个大型居住区，新建居住区的社
区商铺面积将迅速增长，待开发的社区商业营业面积预计将达到 250万平方
米。由此可见，高速增长的社区商铺将成为商业地产中不可动摇的支柱产业。
市区传统商业区租金价格继续走高
市中心区域由于土地供应的减少，其稀缺性成为支撑价格的首要条件，价
格依然保持了较高的水平线，特别是传统的“三街四城”商业区，即南京路、
淮海路、四川路和徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城等
区域，由于交通便捷、人流量大，加上供求关系的长期悬殊，加速了租金水平
上升，将筑成上海商铺市场价格至高点，以南京西路沿线（成都北路-陕西北
路）为例，该路段的沿街商铺已经达到每平方米日租金为 25-45元。传统的沿
街商铺仍是市场的主要投资类型，占了整个商业市场投资份额的六成左右。就
去年第四季度的情况看，嘉定、南汇、金山、青浦、松江五大郊区的供应也占
据了总供应的 %。除此之外，一些新兴的商圈商铺价格也直线上升，如长
宁区的中山公园商圈，杨浦区的五角场城市副中心。商铺租金在最近 6个月内
已经平均上升了 40%以上。
2、商业用房市场分析
在市场经济的前提下，其他物业的经营形式则非售即租，但商业用房则不
然，自营、销售、出租、联合经营再行转租。住宅的用途是居住，写字楼则从
事商务，而商业用房经营内容则极其广泛繁杂。从低档的日用消费到高档的耐
用品，从物质消费商品到精神消费产品，从有形的物品到无形的服务等，是其
他物业所不可比拟的。
区位条件要求的特殊性
商业用房对区位条件的要求不仅仅局限于极差地租高，交通通达，它比办
公楼和住宅物业对区位条件的要求更为苛刻，人流量、交通站点的分布、商业
区和商务区、居住区的集聚效应等均有相当高的要求。
相应物业的多重依附性
办公楼和住宅的相关物业依附性体现在：除了依附自身的规模效应外，对
商业网点具有较大的依附性，但商业物业对相关附业的依附性则是多重的。住
宅、办公楼、车站、码头、学校、医院等，只要人流量大，人气旺，商业用房
就有用武之地。因而，从另一方面反映出商业用房功能的渗透性相当大。
各种影响因素的敏感性
商业物业的经营，对各种影响因素的敏感性远远超过其他物业。对其他物
业而言，某一、二个因素无法操纵其经营状况的好坏，对商业物业来讲，某一
种因素就可对其经营起到决定性作用，在区位条件下符合要求的条件下，对商
业用房的经营，其经营决策、经营模式、市场定位和商品的品种结构等多种影
响因素中，其中的任何一个因素都能左右商业用房的经营效率和效益。因此商
家必须合理利用优势特别是找准市场定位突出自身特点，这样才能找到立足
点，从而更好的促进商业用房的发展。
3、现阶段上海商业市场动态
近期，随着多项调控措施的出台，住宅投资热潮开始冷却，部分投资客开
始关注商铺投资。2004年上海市商铺市场全年平均租金水平同比增长超过
15%，达到近 10年来的历史最高位。
商铺投资处于相对稳定阶段，平均回报率达到 8%－10%
上海商铺市场在 2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般地兴起。据不完
全统计，2002年商铺价格同比上涨达 20%-30%之多，2003年初在市场大势调控
之后，商铺投资处于相对稳定阶段。从 2004年上海的商铺市场来看，主要表现
为房价走高、租价分化、有商业价值的商业用地供应不足。由于国内商业企业
的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致
商铺市场异常活跃，目前上海商铺的平均回报率仍然维持在较高水平，平均回
报率达到 8%－10%。
相对住宅而言，商铺市场的泡沫成分较少
虽然宏观调控政策对上海市场的影响重大，但从目前看来，上海楼市房价
波动较大的仍然是在住宅部分，而新政策对商铺的影响并不大。因此，也有分
析认为，对上海市场来说，住宅市场的消沉对上海的商铺市场可能会有反作用
力，从而带动上海商铺的热潮。相对来说，商铺并不存在居住功能，作为商铺
的使用者对价格的敏感程度也远高于普通居民，商铺市场对价格的反馈作用也
大大高于住宅市场，因此商铺市场的泡沫成分较少。
上海市中心以及周边区域的商铺仍有相当大的升值期待
商铺升值的首要动力是上海政府今年要对市区商业进行全方位的政策性规
范。在政策方面，在 2005年中一直为市场关注的国家级文件———《城市商业
网点规划管理条例》可能正式公布，将对整个商铺市场规范和谐发展产生重大
影响。另一份对上海商铺市场将发生直接影响的是《上海市商业发展行动方
案》。这是上海市工业、商业管理机构合并后第一次提出商业发展目标，按照
这个方案，到 2010年上海商品销售总额将超过 1万亿元，社会消费品零售总额
超过 4000亿元，批发贸易总额超过 8000亿元，餐饮业将达到 800亿元，商业
对第三产业的贡献率达 25%以上，全市四分之一的从业人员服务于商业领域。按
照这个行动方案的经济价值来推算，上海未来商业物业总保有量在 2400～2500
万平方米之间，是一个允许达到而又不会造成社会资源空耗的合理数值。
2004年商铺租金水平达到近 10年来的历史最高位
从去年看，上海社会消费品零售总额达人民币 亿元，比上一年增长
了 %.大卖场和大型购物中心在 2004年的零售额增长率分别为 %和
%.而据上海中瑞的数据统计显示，2004年上海市商铺市场全年平均租金水
平同比增长超过 15%，达到近 10年来的历史最高位。
2004年，上海商铺市场供应量增幅达到 1倍以上，租赁价格开始分化。价
格变化区域主要集中在城市外围的社区区域，市中心主要商业街市的铺价则变
化不大。预计 2005年本市商铺市场特征是价格分化明显，主要表现为区域分化
中升外稳、板块分化走势回异。简单来说，就是市中心新开的商铺售价将继续
上涨，而郊区的商铺房价大部分已经企稳，高价商铺将出现回归趋势。
4、上海商业市场投资的宏观前景及走势
在未来几年，上海商铺市场的铺源仍然不足，尤其是中心城区。从总体上
看，上海商铺虽然在最近几年有了很大升幅，但作为一个国际大都市，上海商
业中心的地位还会继续提升。因此，上海商铺的价值还具有较大上升空间，总
体向上的趋势很难在短期内改变。我们从市场研究的角度来看，今后一段时期
内上海楼市产品结构将会发生较大变化，一批高档住宅将面临严酷，中档住宅
持续发展，写字楼情况基本稳定，而商铺物业则是潮流涌动，行情活跃。而且
据不完全统计，目前全市已形成的 114个大型居住区，待开发的社区配套商业
营业面积尚有 250万平方米的缺口，销售价格可达 600亿元人民币，拥有非常
巨大的潜力。
上海的商铺投资市场已经开始进入新一轮的投资热潮。
房产市场中住宅投资力度的减弱，为商用房产的投资带来了巨大的空间。
住宅投资的回报率有明显的下滑，不再是皇帝的女儿不愁嫁。反观商铺板块的
投资回报率，不仅稳固地坚守着 8%一 12%的回报空间，而且由于政府加大了房
产市场中各方面的监控力度，使得商用不动产市场的想象空间陡然放大，这对
于投资者无疑是一个巨大的利好因素。
另外，随着中国向国际金融业、房产业、零售业、服务业等行业全面开
放，商用房产的消费大户们将在上海上演一场争地大战，使未来的上海商铺物
更稀、价更贵。
商业发展带动商铺升值增量
在 2005年中，政府对商铺市场的管理和指导作用将更加突出。一直为市场
关注的“城市商业网点规划管理条例”有可能在今年正式公布，这份文件出
台，旨在解决城市商业网点“大家都管，大家都管不了”的局面，文件对商业
网点的规模、业态及选址、论证、批准都作了比较详细、可以操作的规定，将
对整个商铺市场规范和谐地发展产生重大影响。另一份对上海商铺市场将发生
直接影响的是《上海市商业发展行动方案》。这是上海市工业、商业管理机构
合并后第一次提出商业发展目标，按照这个行动方案的经济价值来推算上海未
来商业物业总保有量在 2400万平方米——2500万平方米之间，是一个允许达到
而又不会造成社会资源空耗的合理的数值。但是这个数量在 2008年前就可能会
达到，此后上海商业物业的开发控制将会变得很严格。
郊区供应放量，市区供应总量减少
2005年，上海商铺市场将在分化中发展，其具体表现为：市场区域性分
化，郊区供应总量放大，市区供应总量减少，市中心商铺尤其是街铺变得炙手
可热。可售商铺奇缺而导致市中心的商铺价格高企，甚至出现背离“租价支撑
房价”规律的现象。而在 2005年下半年，将会有较多的近郊或郊区新城、中心
镇的商铺集中上市，使得郊区各区的甚至区内商铺销售数量和销售价格方面出
现差异。
沿街铺继续走俏，商场商铺始显颓势
目前商铺产品市场走势分化名目繁多，有旅游商铺、绿地商铺、社区商
铺、要道商铺、地铁商铺、休闲商铺、商场商铺、步行街商铺等等，罗列起来
不少于 20种，但作归纳只有两种基本类型即街铺和（产权式的、分割式的）商
场商铺；从投资收益的角度来看也只有自主经营（包括商业经营和商铺经营）
和返租回报两种。从近期市场反映来看：有自由经营权的街铺广泛受到市场欢
迎，极少有滞销楼盘，而（产权式、分割式、返租式）商场商铺由于三个利益
点协调困难（开发商的售价利益点、投资者的租金利益点、商业经营者的商业
利润利益点），使得市场开始缺乏信心，造成销售速度下降，市场前景不明
朗，导致开发缩量。
服务业态商铺价值提升，实物销售业态商铺价值企稳
不同用途的商铺价格分化，服务业态的盈利能力加强，流通业态竞争及商
铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。据在行机构 2004年中期对上海休
闲餐饮主题街市专门调查反映：上海餐饮服务行业的租金承租能力大大提升，
在 1998年，上海休闲业态的茶坊、酒吧的租金上限为每天每平方米 5元，到
2004年中期，这个数字已经翻了四倍，许多街市已经达到每天每平方米 20元左
右。相对应的是上海一批知名的休闲餐饮街的商铺租金价格快速上扬，如“新
天地”、“衡山路”、“吴江路”等经营服务业态的商铺价值大大提升。与此
相对应的是商铺总量供应放大，进行实物销售的商铺价值将企稳走平。
二、浦东商业市场分析
1、浦东商业市场现状
浦东新区商业经过十五年的发展，产业地位不断增强，并建立了一批商业
中心和标志性大型商业设施，初步形成了高、中、低端商业业态并存，布局较
为合理的商业发展体系。
2004年浦东商铺备受青睐，吸引大量投资进入
去年新区商铺交易面积近 10万平方米，其中中心城区销售量占 85%，15-
100平方米的小商铺最受欢迎。除浦东大道、浦东南路和张扬路沿线外，川沙、
三林地区也有相当比重，目前这‘三干道两区域’内商铺交易已占总量 65%。
社区商铺普遍档次不高，商业氛围不佳
如今浦东的商业地产中短线投资占据了多数，商铺交易周期较短，以小业主居多，
社区商铺无法得到比较统一的协调、管理。这在一定程度上，降低了整个社区的商业氛
围，因此在浦东腹地的很多社区都只能看见零星的便利店、餐饮店。
消费群体增加，不同的消费层次，给商业发展提出了较高要求。
而另一方面，由于企业进驻，房地产开发热潮，大量外来人口涌入，浦东前瞻性
的超前规划及国际化的人居标准不断吸引着海内外人士在此安家置业。从目前浦东 CLD
（中央生活区）的人口结构看，呈现出愈加明显的多层次性：国外来沪经商居住者、办
公楼白领人士、外地来沪工作人员及浦东的工薪阶层人士等。调查表明，浦东 CLD有近
25万高收入人士居住，高层次的消费需求，超过目前两个古北新区的消费力。
已建、新建的大型购物中心辐射三个组团中心商业区
以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的商业
地产聚合体，正在浦东各区域酝酿成长，而且购物中心的规模化发展渐成趋势，仅
2004-2005年度启动的大型购物中心就有 6个。目前，按照新区商业地产“三个组
团”，即小陆家嘴商务圈、竹园商务圈和新上海商业城商务圈的区域划分，都能够接受
大型商业购物中心的辐射。
浦东商业用房市场前景广阔，是开发重点
随着近几年浦东的开发与发展，使浦东面临着前所未有的机遇，大量新兴
生活小区的建成和入住使得周边生活设施和文化娱乐设施，必然有所欠缺，成
熟完善的休闲购物中心的缺乏，以及对日常生活设施的需求将为浦东商业用房
带来充分的购买力保证和广阔的发展前景。除了完善中心商业区的建设外，伴
随着浦东大量的房地产项目开发，社区商业功能的开发也被列为重点。
2、浦东新区商业布局重点规划
浦东新区商业将按照中心商业圈、特色商业圈、分区商业中心、居住区商
业四个层次的总体布局设想进行重点发展和推进。
中心商业圈
中心商业圈指张扬路商圈，它是以新上海商业城为基础，结合张扬路至东
方路轨道交通枢纽的建设和周边的发展优势、空间资源，以张扬路为中轴线，
向南北辐射，北至商城路，南至潍坊路所形成的商圈。功能定位为集购物、餐
饮、娱乐、文化、休闲功能于一体，立足中档，兼顾高档，满足浦东市民、商
务人员和市内观光游客的消费需求，并与浦东开发开放的城市形态和功能相适
应的综合性市级商业中心。商圈内主要商业集群有：（1）商业建筑面积达 47
万平方米的新上海商业城，其中 万平方米已建，万平方米在建。商业
城将进行两次开发改造，旨在提升能级，丰富业态，完善功能；（2）世纪大
道、东方路交通枢纽站，金碧辉煌、潍坊路商业街等项目，以酒店、办公、休
闲娱乐为主的商业集群。预计张扬路商圈商业建筑面积近 80万平方米。
特色商业圈
特色商业圈主要指适应特定区域的功能特征，针对特定的目标顾客需求而
进行商业、旅游、文化、休闲娱乐综合开发，形成与区域功能相配套的商业业
种业态相对集中的商业圈。目前主要规划有：小陆家嘴中央商务和都市观光旅
游区、花木行政文化区、新国际博览中心会展商贸区、机场物流区，市博会区
域、主题公元区和其他具有浦东历史文化风貌的特色老街区等。特色商业圈内
主要的商业集群有：（1）以东方明珠电视塔、正大广场、国际会议中心及近期
将要建设的新鸿基与平安保险项目为主体，结合二层及地下步行系统建成，围
绕陆家嘴环岛形成兼容商业零售、旅游会展、文化娱乐、餐饮服务等功能的综
合商圈；（2）规划中的花木商圈是位于芳甸路西侧、龙阳路北侧、规划占地面
积约为 17公顷，主要为大型会展配套，以商业、商务和宾馆设施为主体的商业
集群，包括 2家五星级酒店、4家以上四星级酒店、会议中心、梅花路商业街、
商务办公楼大楼等和部分临时配套商业设施。同时，在特色商业圈中，还有一
些近中期需推进的重点和亮点商业项目，主要有：亚太盛汇购物广场、张江地
铁广场、张家浜步行街、崂山东路休闲街、梅花路商业街、银城南路极品街、
龙汇路餐饮街、碧云路商业街、川沙老街和高桥老街等。
分区商业中心
分区商业中心指结合交通枢纽，根据城镇产业特色、基础设施、人口趋势
等形成具有一定商业特色、功能相对完善、能够带动和辐射一定区域需求升级
的消费中心。结合浦东 50万人 1个分区中心的城市规划，考虑相应配套建设五
个分区商业中心。分区商业中心的设置与特色商业功能圈相比，更多考虑区位
优势、产业支撑和本地居民消费的因素。目前规划在外高桥、金桥、张江、川
沙、三林五个功能区各建设一个分区商业中心：外高桥分区商业中心，规划占
地面积约 25公顷：金桥分区商业中心，规划占地面积约 30公顷：张江分区商
业中心，规划占地面积约 30公顷：川沙分区商业中心，规划占地面积约 50公
顷：三林分区商业中心，规划占地面积约 30公顷。
居住区商业
居住区商业指以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居
民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服
务的属地型商业。居住区商业包括社区商业中心和街坊商业，社区商业中心主
要以大型综合超市为主体，辅以其他商业业态和服务业态，集购物、餐饮、休
闲娱乐于一体的社区商业生活中心，目前新区已建成 121家，另外还规划在北
蔡、上南至临沂、周家渡、塘桥、金扬等人口密集或商业基础薄弱的地区，加
强休闲商业街区、休闲广场等社区商业中心的开发。街坊商业主要指满足居民
日常便利性消费和生活服务的中小商业网点。街坊商业网点建设要按照区政府
已出台的标准进行配置，即确保新建住宅小区商业网点建设面积不小于总建筑
面积的 %，同时确保用于必备性业态的面积不小于建筑面积的 %。
3、浦东商业的未来走势：
2005年浦东商业要继续保持高于全市的增长速度，保持市场繁荣，并完善
与现代化新城区相匹配、与功能区发展格局相配套、与人民群众消费需求相适
应的商业体系和格局，重点做好四块工作。
新上海商业城要通过改造，成为上海最有特色和规模效应的现代化、多
功能、综合性商业集群之一。今年形态改造基本完成，业态调整体现多
样化、多功能、有品位的特色，交通组织要排堵保畅，使之成为浦东最
方便的商业集群。
体现浦东新城区特色商业圈亮点的三个广场八条街要加快出形象、出规
模和出效益。一季度碧云体育休闲中心内新增 1万平方米商业设施，上
半年张江地铁商业广场、龙汇路餐饮特色街开业，三季度崂山东路休闲
街南段完成调整并开放夜市，张江浜创意街南侧开业。至年底，梅花路
商业街、张江浜创意街全面开业，南北滨江相呼应形成滨江大道风情休
闲街。
与功能区相配套、有特色的商业集群要加快建设。重点是陆家嘴世纪大
道两侧 2-3、2-4地块经招标后确定项目开发商。四是必备业态建设要
以点带面，抓好示范工程。今年要新建改建 20家标准化菜场，新开 10
家生鲜超市或菜店，新增 20个农药检测点。
2005年的商业发展指标：实现商品销售总额 3370亿元，同比增长
15%；实现社会消费品零售总额 394亿元，同比增长 10%。
据规划部门介绍，世博会园区建设的直接投资规模约 248亿元，其中 20%将
直接用于商业建设：其长期性建设控制在 40%，临时性建设不超过 60%。据国际
经验，一次成功的世博会将带动举办国 GDP增长 个百分点，创造 1000万个
就业岗位———世博会建设、举行、会后三阶段的经济效应将使浦东商业快速
增长。
三、项目周边区域商业市场分析
1、区域商业物业市场概况
项目周边研究区域四至为张扬路以北，罗山路以西，黄浦江以南、以东，
区级商业中心——新上海商业城
浦东地区最繁华的，也是唯一的区级商业中心为“新上海商业城”，位于浦
东南路、张杨路沿线，距离本项目约 5分钟的车程。“新上海商业城”主要有第
一八佰半商厦、浦东时代广场、东上海电脑城、东方书城以及正在建造当中的
新上海国际商城等大型的购物中心组成。而且这些商城的规模与定位可以与淮
海路商业街上的同类购物中心相媲美。
该商业中心周边又有多个高档住宅小区与多个高档办公楼的支撑。例如：
高档住宅小区有：菊园（一期～三期）、仁恒滨江苑等；周边的办公楼有：世界
广场、时代广场、华融大厦等，为该商业中心提供了充足的客源。
集中型商业中心——易初莲花、世纪联华
项目方圆 3公里内的大型卖场有两个：正大广场内的易初莲花，地铁二号
线东方路出口旁的世纪联华。
易初莲花（陆家嘴店）
易初莲花位于陆家嘴西路、银成东路口，正大广场的地下一层、二层。周
边甲级办公楼云集，又有多个住宅小区，为易初莲花提供了充足了人流量。该
大卖场针对的客源不仅仅是周边的居民，还有在那些办公楼里办公的白领包括
许多外籍人士。所以对卖场也提出了更高的要求。
易初莲花分成两层，地下二层主要经营食品类、生鲜类，地下一层以生活
日用品和男女服饰为主。由于该区域内的外籍人士较多，所以该大卖场内有许
多符合外籍人士喜好的进口商品可供选择。
世纪联华（世纪大道店）
世纪联华位于世纪大道、东方路。紧邻地铁二号线的出口，交通极其便利。周边又有
竹园、梅园等多个住宅小区，周边的居民就是该大卖场最大的客源。
世纪联华从规模上要比易初莲花小很多，只有一层，营业面积约 7000㎡，
共一层。厅房租金高达 12元/㎡/天。
从功能分区上看，卖场内的商品较为大众化，食品类商品占了大部分的比例。
周边有明显的办公区与住宅区，住宅小区主要由旧公房小区构成，基本属
于竹园新村，梅园新村，潍坊新村，以多层建筑为主，统计估算以世纪联华为
中心，一公里区域内的居民人口约为 4－5万。
2、区域商业市场分析
1）、研究范围及分布
项目基地临浦东大道，目前浦东大道沿线有较成熟的商业氛围。这里我们
对浦东大道在东方路和杨浦大桥之间区域的沿街商业情况进行分析；同时浦东
大道西面的昌邑路上名门滨江苑沿街商业也比较成熟，对本项目商业有参考价
值。
——浦东大道沿线商铺分布——
目前区域市场沿街商业主要分为三种类型：原有沿街旧商铺、新建住宅底
商和小型独立商业广场。
沿街旧商铺：这是区域市场沿街商铺的主要类型，多数为沿街公房的底
商。集中分布在浦东大道沿线。
新建住宅底商：浦东大道沿线新建住宅大多没有交房，沿街底商也处于在
建状态，目前只有昌邑路上的名门滨江苑沿街商业已形成。虽然目前新建住宅
底商供应量较少，但在未来会有一定数量的该类型商铺集中上市。
小型独立商业广场：该类型的商业主要为办公楼或住宅小区沿街面附属的
多层独立商铺，浦东大道沿线办公楼和昌邑路名门滨江苑均有这类型商业。
2）、业种业态
根据分布情况，我们把区域市场沿街商铺分为 4个区域加以分析：东方路
源深路之间的浦东大道区域、桃林路民生路之间的浦东大道区域、民生路以东
的浦东大道区域以及昌邑路沿线。
东方路源深路之间的浦东大道沿街商铺
该路段是区域办公楼相对集中的地方，沿街商业相对区域市场来说档次较
高。商铺形态主要为办公楼底商、3层独立商业和部分旧住宅底商，服务于商
务办公商业种类相对较多。
——路段沿街商业形态——
主要商业种类统计如下图所示：
数据来源：同策研展部
该路段商业特征如下：
在业态上主要为办公楼底商和多层独立商业。
由于该地段办公楼比较多，底商多为办公楼群楼底商，另外部分办公楼
旁边设多层独立商业。
服务于商务办公的业种比例较高。
该路段服务于商务办公的业种比例较高。数码图文店铺的比例达到将近
40%的比例，五金百货业种比例也相对其他区域较高。
餐饮主要已大型餐饮为主。
在该区域餐饮主要以大型餐饮为主，如洞庭春湘菜、张生记、豪享来
等。这主要也是由于周边多商务办公楼所形成的。这些大型餐饮一般位
于多层独立商业用房内。
桃林路民生路之间浦东大道沿街商铺
浦东大道在源深路和桃林路之间没有沿街商业，中间形成一个断层，桃林路和
民生路之间商业业种业态与东方路源深路段有较大的不同。
该路段两边多旧公房，沿街商铺也多为单层旧公房底商，商业一般为服务
于社区居民生活的种类。中国石化大厦有部分较新的沿街商业，主要业种为银
行和宾馆及餐饮。
——路段沿街商业——
——中国石化大厦沿街商业——
路段商业业种统计：
数据来源：同策研展部
从上图可以看出，该路段沿街商业有以下特征：
商业种类比较丰富。
该路段两边主要为公房小区，居住人口比较密集，沿街商业主要为服务
于居民生活的商业种类，而且相比于东方路、源深路段，商业种类比较
丰富，各种类型商业数量比例也相对平均。
在商业形态上主要为小型沿街旧商铺，缺少集中商业。
由于该路段的商铺多为旧公房地沿街商铺，商业种类分布比较零散，没
有集中商业。虽然中国石化大厦有大面积商业，但数量较少，只有银行
和宾馆及餐饮。
民生路以东浦东大道沿街商铺
由于沿街主要为公房小区，该路段商业的业种业态和桃林路民生路之间浦东大
道相似。商业形态主要为公房沿街商铺，商业种类也主要服务于社区居民生
活。
——路段沿街商铺——
数据来源：同策研展部
该路段沿街商业的最大特征就是商业形态比较陈旧，商业种类丰富，但分布零
散。
昌邑路沿街商铺
昌邑路位于浦东大道北面，其沿街商业主要是由名门河滨花苑沿街商业组成。
主要由三层独立商业用房和沿街住宅底商组成。住宅底商主要经营社区服务型
商业，三层独立商业用房主要经营餐饮。
——名门河滨花苑商业——
该地段商业业种统计：
数据来源：同策研展部
该路段沿街商业主要特征如下：
商业档次较高。
区域商业主要服务于名门河滨花苑业主以及周边商务客群，目标客群消
费水平比较高，所以区域商业档次也相对较高。餐饮部分有上岛咖啡
等，其他商业种类中汽车美容、宠物店等业种在区域市场商业种类中仅
有的。
商业种类主要为社区服务型商业。
虽然该路段沿街商业具有一定档次，但规模较小，主要服务于单个住宅
区，辐射范围较小，缺乏集中商业效应。
3）、面积分割
位置 区间 面宽 径深 层高 分割面积（㎡）
东方路源
深路间
5～10米 13～15米 3米
住宅底商：50～150
独立商业：300～
500
桃林路民
生路间
4～8米 15米 3米 住宅底商：60～120
浦东
大道
民生路杨
浦大桥间
5～8米 10～15米 3～米 住宅底商：50～120
昌邑路 8～15米 15米
6米（2
层）
住宅底商：100～
150
独立商业：200～
500
从上表可以看出：
东方路、源深路之间的浦东大道区域商务办公相对密集，与之服务的商
业种类较多，同时大型餐饮较多，商铺面积分割分布在两个面积段。沿
街住宅底商面宽在 5～10米，进深 15米，均为层高 3米左右的单层商
铺，面积在 50～150平房米。而大型餐饮所在的独立商业用房一般 2～
3层，面积在 300～500平方米。
桃林路民生路之间及民生路以东的浦东大道区域沿街商业服务对象主要
为公房住宅小区居民，商铺面积分割较小，在 50～120平房米，形式也
比较单一多为单层商铺，独立商业用房较少。
昌邑路沿街商铺档次定位较高，面积分割也相对较大，面宽 8～10米，
进深 15米左右，面积在 100～150平房米。这类商铺一般为层高 6米的
两层商铺。
结论：商业面积分割的大小与经营业种及服务对象有直接关系。零售类商
铺的面积需求在 50到 100平方米左右；而大型餐饮类的面积需求有
所放大，在 300到 500平方米左右，准确的市场定位与业态的量身
定做，不仅降低了项目销售阻力而且适应其后期的经营。
4）、租售情况
位置 区间 面积（㎡） 层数 租金 租售情况
东方路源
深路间
50～150 1 元/㎡/天 满租
桃林路民
生路间
60～120 1 5元/㎡/天 99%浦东大道
民生路杨
浦大桥间
50～120 1 5元/㎡/天 满租
昌邑路 100～150 2 5元/㎡/天 满租
从上表可以看出：
浦东大道沿线商铺由于经营状况良好，各路段商铺基本都出现满租的情
况。东方路源深路之间浦东大道商业种类多商务服务业种，租金相对较
高一些，每平方米每天的租金在 元，其他路段租金在 5元左右。
昌邑路人流量相对浦东大道较小，尽管其商铺档次定位较高，而且层高
均在 6米以上，但其租金还是和浦东大道沿街的单层商铺相当。
3、区域商业市场总结
通过以上分析，对区域市场沿街商业特征总结如下：
各路段商业种类差异较大。
由于各路段客源情况不同，其中商业种类差别也较大。东方路和源深路
之间的浦东大道商业主要为商务服务的业种，而其他路段商业主要是服
务于社区居民的业种。
各路段商业辐射范围较小。
由于多为小型商铺，其服务对象也主要为周边居民，商铺辐射范围较
小。
缺少大型集中商业。
区域市场商铺主要为沿街分布的住宅底商，沿浦东大道分散分布，没有
集中的综合性商业中心。
大部分商业形态比较陈旧，面积分割比较相似。
区域市场的沿街商业出昌邑路外，多为单层住宅底商，面宽、进深等也
基本相似，面积主要集中在 50～100平房米。这些商铺房龄较长，均比
较陈旧。
区域市场商业经营状况较好，商铺租售情况良好。
从租售情况来看，区域市场各路段商铺几乎都处于满足状态，各店铺经
营状况也比较理想。昌邑路和浦东大道商铺档次虽然有较大差别，但由
于路段人流量的不同，两条路段租金相差不大。
四、产品建议
1、商业产品定位建议
我公司根据目前的市场需求及对未来区域规划的前景预判，结合地块的实
际情况，和对目标客源消费需求的揣摩与迎合，对本项目商业做出初步产品定
位建议。本项目商业产品形态定位：
集特色餐饮、文化、休闲、娱乐、特色零售为一体的：
——区域主题性商业中心——
功能 业态 目标客户 未来发展
有主题性的
特色商业中心
集特色餐饮、文
化、娱乐、购物、
休闲、特色零售于
一体的区域主题性
商业中心
以本项目为中心方圆 2
公里以内的居民，周边
区域目地性消费群体。
最终形成：区域内能满
足各个消费群体需求
的，具特色的综合型商
业中心
2、商业布局建议
项目属于区域中心商业，在商业功能布局上要与中心区商业以及大卖场之
间形成错位经营，层次分明、定位各异的梯次结构，以满足各种消费群体的多
样消费需求，特色商业设施和休闲文化娱乐设施相对集中，容易产生集群效应
和辐射力。
在功能布局上要有一定的前瞻性，大型娱乐休闲商业应排布在办公楼底
部，特色餐饮、零售加上社区配套业态，应布置在沿街和小区出口处。
根据我司对本项目及整个区域的调查研究，对本项目商业产品体量做出如
下建议：
项目商业总建筑面积：万平方米
（商业街 万平方米、商办裙房商业 万平方米）
3、业种业态建议
1）、业种建议
从知名品牌特色餐饮着手，再结合其需要面积和租金承受力，招商过程中以知名品牌
为主。给予一小部分入住客户最低的优惠价格导入，让价格优惠的知名品牌入驻带来
良好的社会效应，特别是他们强大的号召力，和固有的市场占有率，同时也可以提升
本项目的品牌认知度。
商铺要在业态上更趋于人性化，功能趋于细分，符合项目的整体定位，时尚感强，生
活形式超前，休闲多元化将是成功商铺构成的主要元素，给予业主稳定长久的租金回
报，要充分体现并提升物业价值。
比例：
功能主题 所占比例
社区配套 3%
餐饮 58%
休闲娱乐 11%
特色服饰零售（主题店） 17%
中型超市 11%
2）、业态建议
面宽与径深
商铺主要是销售为目的，同时主要面向投资客户的，因此小面积商铺更
易去化，因而要注意控制单元面积的划分。
从市场的角度来看，一般商铺设计的面宽与径深比例大多集中在 1：
~2居多。
根据餐饮商铺的主要结构体的系统韵律，最适合餐饮业态的基本面宽与
深度，定出 6*6米格子为基础，组成密斯式结构系统。因此，我司建议将柱
距为 6*6，具体如下：
具体面积分割建议
主力面积分隔 层高 用途
分割 36-72㎡左右 4～米 零售商铺
分割 144-288㎡左右 米 休闲餐饮
*以上建议仅供参考
6
0
0
0
36㎡ 36㎡
6000
3）、排布原则：
端头位置设立餐饮主力店，聚集人气，一楼临街部分业种业态设置以特色
零售或的少量社区配套为主，一层沿街面的商铺价值最高，二楼以世界各地特
色餐饮为主，一楼设置一个门面，这种业态组合从早到晚都能吸引人气，人流
不断，为整个风情商业街带来人气；社区配套部分业种业态设置以品牌连锁店
为主，品牌的号召力，吸引消费者驻足。
整个风情休闲街将景观、文化、休闲餐饮、特色精品服饰零售商业融为一
体，休闲商业街聚集了餐饮、文化娱乐休闲、服饰零售、社区配套、中型超市
五大行业，各行业功能在互动中达到共荣，其中，餐饮成为激活商业中心的兴
奋点。
区域 业种业态 总建筑面积（㎡）
足浴
美容美发
茶坊、棋牌室
网吧
咖啡厅
2000
文化休闲娱乐
裙房大型餐饮 3500
干洗店
便利店
净水店
水果鲜花店
药店
社区配套
音像店
500
中型超市 华联吉买盛 2000
金津咖喱
印度小厨
韩国烧烤
日本料理
新加坡隆肉骨茶
商业街餐饮
一茶一座
7000
棒约翰比萨
川菜等等
湘菜等等
主力餐饮店
特色风情零售店 精品休闲店 3000
合计 18000
4、配套设施建议
建议考量因素
——业种多样性
商铺本着立足本项目社区，辐射周边区域的经营理念，所以经营业种应尽
量多样性。考虑到经营业种的多样性，如果无给排水配套，业种受限制过大，
经营则过于单一，不能达到执行我们前期的产品定位，也无法完全满足社区每
个消费群体的消费需求。
——销售去化速度
经营业种单一，客层选择机会少，势必拉长销售周期，资金回笼速度相对
较慢。
——投资价值
商铺的客源以投资客为主，相应的增加业种配套，则业种覆盖面广，转项
灵活，稳定性好，融资、变现能力强，投资价值随之加大。
——投资风险
商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性配套越高则投资风险减少，投资
潜力大，客户购买机会相应增加。
配套需求建议
为了对商铺后期销售起到更大的促进，本司对经营餐饮的商家需求做了详
细的调查，通过对商家的配套需求统计分析，按照最大限度满足商家配套需求
的原则，对商铺配套设施建议如下：
各类餐饮商家配套需求表
各类行业对电力需求主要根据营业面积与电器设备情况而定，即使是同行
配套设施 西餐 中餐 其他
面积（㎡） 300~400㎡ 400-700 300-500㎡
电力（KW）
煤气 总管径 8-10寸预留接口
总管径 8-10寸
预留接口
总管径 8-10寸
预留接口
给水 DN25IC卡水表 DN25IC卡水表 DN25IC卡水表
排水 管径 150毫米—170毫米 3寸~4寸管 管径 100mm
排污
（厕所）
管径 150毫米
400*400mm出口外径
排污管 4寸，300*300mm -2寸排污管
空调
中央空调、室外机组要预存位
安装，不影响居民，
中央空调最佳、 中央空调最佳
排油烟
（管径）
无影响相邻的生活场所，采用
500*500m/m排风管
排风管出口外径
500*750m/m，进风管外径
500*500m/m
预留风口，直径大小
根据用途而定
空调外机 预留机架位置 预留机架位置 预留机架位置
消防 喷淋，烟雾消防栓 符合消防标准 喷淋，烟雾消防栓
电话 预留外线接口 预留外线接口 预留外线接口
营业时间 9:00--24:00 10:00--2:00（凌晨） 9:00--15:30
层高
米以上、装潢后不低于
米
净高不得低于 米 大厅 ㎡以上
隔油池 -2立方，符合环保要求
4立方米，深 1m，长 2m，宽
2m。
——
外垃圾房 餐厅外垃圾房最好每天二次 2-3平方米（密封） ——
招牌 置于餐厅外醒目处 店外正面霓虹灯平招
较重要，要考虑到用
电量
通道与电梯 消防通道，电梯入货
厨房设后门，方便进出货及
清运垃圾即可，消防通道一
条
符合消防要求
业内也有很大弹性，所以无法准确预计，建议其他行业按照
户如果有特别需要可自行申请，电力部门可为其单独扩容。
5、商业租售建议
——租售并举——
以优惠的价格对主力店招商，集聚人气、营造商业气氛
商铺采取完全出售形式，对将来的管理非常困难，经营品种的杂乱及参差
不齐，将影响楼盘的档次及品牌，这对于大体量楼盘影响更大。
因此建议本项目商业前期采用免租期或以优惠的价格对主力店招商，一开
始就吸引了主力商家进驻，店多市隆，而主力商家因为享受优惠免租，也愿意
投入资金进行高档装修，整个商业街很快集聚成市，租售比例控制在 6：4较为
恰当。
在商铺培养期集聚人气，营造商业气氛，也利于小面积商铺的去化，前期
主力店即满足了业主的每个消费群体的需求，也符合本项目商业的整体定位。
销售其他商铺适当控制业态
主力商家前期招商确定后，对其他商铺的销售起到积极促进的作用，在销
售其他商铺时，适当引导商业定位，以便控制业态，保证投资者和经营者的利
益。
关系处理（与住宅）
关系处理（与沿街面）
办公篇
一、上海甲级写字楼市场分析
1、上海写字楼市场综述
上海写字楼市场总体需求较为活跃，新办公楼项目较受市场欢迎，甲
级写字楼市场总体租金报价比去年同期增长 9%。
市政府出台相关政策对上海中心城区的建筑高度和密度进行控制，在
近期不会给上海办公楼市场带来实质性的影响，但长期内新增供应受到新
政策的影响将可能削减。
未来及现有的上海写字楼市场将迎来甲级写字楼的大量供应，这些项
目包括花旗银行大厦，上海银行大厦，高宝金融中心，汇亚大厦等高品质
项目。市场竞争将会非常激烈。
2、上海写字楼供应、吸纳及空置率趋势
上海经济在最近几年显示了强劲的增长势头，随着上海经济发展，
1998年金融风暴以后不景气的写字楼市场正在复苏。尽管市场年供应量减
少不多，但是整个市场空置率已经下降到接近 10%。另外上海写字楼将会
在 2005－2007年出现一个供应高峰，我司认为这将会使空置率有一定程度
上升。但在市场需求较大的情况下，相信上升的幅度不会很大。
3、上海市各区域甲级写字楼平均租金走势
上海市各区域甲级写字楼平均租金走势
从近期上海写字楼市场的整体成交情况看，写字楼成交套数，成交面积连
续三月出现稳步上升的趋势。8月的写字楼成交面积较上月增长 28%，成交套数
增长 24%。旺盛的需求支撑，开发商、投资资金的系数涌入是目前上海写字楼市
场火暴态势的重要原，而从成交趋势来看 9月写字楼的成交量也将进一步增
加。
上海甲级写字楼平均租金相对相比上个季度有上升了约 %，其中虹桥
地区由于先前的相对租金较低而成为了现在租金上升最快的地区。
而通过比较可以发现上海中心城区的甲级写字楼物业的存量仍然十分有
限，在浦西的南京西路、淮海路及人民广场区域，甲级写字楼平均空置率都低
于 5%，分别为 %、%和 %。从供应的角度看，未来两年，浦西总体上仍
然将持续供不应求的局面，但各主要 CBD区将呈现不同的格局，从 2006年中开
始，先后将有廖创兴中心大厦、越洋大厦、恒隆广场二期、汇德丰广场等纯租
赁型甲级写字楼项目投入市场，项目平均入市间隔约半年左右，但由于先期的
累计供应量较少，一些甲级写字楼如恒隆广场、中信泰富广场等出租率已经基
本饱和。一些新供应的甲级写字楼往往在预租阶段就已经完成了一半以上的租
赁合同。
二、浦东新区甲级写字楼市场分析
由于本项目地处浦东新区的东外滩规划区域内，在未来将与“中船地块”
一起与陆家嘴区域相连，未来将成为陆家嘴金融区的延伸带。因此，考虑到未
来的发展规划，在对浦东办公区域进行划分时，我们可考虑将本地块划分到陆
家嘴办公区的辐射范围内，作为陆家嘴金融区的补充部分进行研究。
1、现有供应情况分析
截止 2004年底浦东新区的甲级写字楼存量已经达到的全上海的 41%，随着
全上海的甲级写字楼逐步开始进入供应的高峰，浦东新区的甲级写字楼供应量
也开始增加。
截止 2005年第三季度，浦东新区新增甲级写字楼供应量已经达到了 26万平
方米，是 2004年全上海甲级写字楼市场供应量的 倍；而这其中就有 19万
平方米的供应量来自陆家嘴区域，它们分别是花旗集团大厦及上海汇亚大厦；
而剩余的 7万平方米供应量则来自位于时代广场北面的新梅联合广场。
从现有的供应情况来看，现在浦东新区所产生的甲级写字楼供应量主要来
自浦东新区及与其相关的衍生区域，并且新推出的甲级写字楼已经开始以租售
结合的形式存在于市场。
项目名称 地址
供应量
（平方
米）
租金
（美金/平方米/
天）
均价
（元/平方
米）
花旗集团大厦 花园石桥路 33号 90,000 41,000
上海汇亚大厦 银城北路 133号 100,000 /
新梅联合广场
浦东南路、商城
路
70,000 /
2、现有需求情况分析
由于花旗集团大厦、上海汇亚大厦及新梅联合广场先后进入市场，造成
浦东陆家嘴辐射区内的甲级办公楼的供应量大大增加，但从市场对这三个项
目的反映情况来看，现有的新增供应量似乎并不能完全的满足现有市场的需
求，花旗集团大厦及上海汇亚大厦在以 美金/天/平方的高价位入市后仍
然在预租阶段的出租率就已经接近了 50%，而地段相对次一级的新梅联合广场
也在预租阶段有了 30%的出租率。
而截止 2005年 9月花旗集团大厦的出租率已经超过了 90%，并且其在
41000元/平方的高出售价格下仍然已经完成了 34%的出售率；而上海汇亚大
厦更是在大厦仅交房三个月的时间里就已经达到了 70%的出租率，这种出租速
度要远快于写字楼市场的正常出租周期，这也放映出现有浦东新区的甲级写
字楼市场的需求情况仍然十分旺盛，这种因长期供应短缺而累计的需求过剩
情况仍然将持续较长的一段时间。
项目名称 开盘时间 销售率 出租率 均价 租金
花旗集团大厦 2004年 7月 34% 90% 41000
新梅联合广场 2005年 7月 / 30% /
上海汇亚大厦 2005年 3月 / 70% /
3、陆家嘴区域未来写字楼供应量
陆家嘴中心金融区所有规划项目将在 2007年全面启动 2010年前建设
落成。其中有体量较大的新鸿基地块（体量大致为 300,000平方米）、国
际金融中心（体量大致为 240,000平方米，2008年落成）、印尼黄金置地
大厦等；另外除了陆家嘴区域外，有一定品质的写字楼还包括位于本地块
南面东晶国际大厦（体量大致为 47,000平方米，2006年落成）
物业名称 印尼黄金置地 高宝金融中心
地理位置 陆家嘴 B2-5地块 陆家嘴 X3-1地块
开发商
上海 ONGGOLAND有限公
司
高宝房地产开发有限公
司
总建面积 98,978M2 79,106M2
楼高(层) 40 43
得房率 70% 72%
层高(米)
预计峻工日 2005年 2006年
物业名称 国际证券大厦 上海银行大厦
地理位置 陆家嘴 陆家嘴
开发商
深圳市即达行国际投资
有限公司
上海银行、上海莘盛发展
有限公司
总建面积 44,100M2 82,200M2
楼高(层) 24 46
得房率 82% 75%
层高(米)
预计峻工日 2006年 2005年底
三、特殊客户分析
1、金融类客户
种种迹象表明，随着政策的一步步放宽，我国的金融业将得到进一步
发展，与国际市场的联系将会越发紧密。在此条件下，现有的金融机构必
须随时与世界市场保持同步。因此，他们将会要求能够 24小时进行运作，
以获得最为迅速的市场变化信息。例如：外资银行、证券交易所、期货交
易所等
2、传媒类客户
同样是为了与世界保持同步，传媒类企业更是需要随时与世界各地的
办事处保持联系。同时，在世界各各地方的记者，自由撰稿人等等都会随
时随地地像传媒输送信息。为此，传媒类客户也会要求能够全天候运转的
写字楼。同时还要有优异的通讯保障。例如：新闻社、电视台、广播电台
等。
3、其他跨国企业
随着商业的不断发达，跨国企业也越来越多。特别是中国进入世界贸
易组织以后，上海将会成为中国最为发达的商业城市。它成熟的商业环境
与优良的硬件配备，将会吸引无数跨国企业。这些企业可能同时在与跨越
几个时区的客户交易，为此，他们也会需要 24小时的写字楼服务。
写字楼市场需求小结
针对上述行业分析和发展前景展望，我司对未来写字楼发展做出以下
小结：
跨国企业在上海的运作规模日渐庞大。
国内企业在上海写字楼市场表现活跃。
新供应量将促进原有写字楼租户的搬迁。
CEPA的贯彻与落实将会加快香港背景的金融业及专业服务业的进入上
海市场的步伐。
随着写字楼用户对高效率，现代化办公需求的加强，对建筑、机电、
及通讯的要求将日益提高
装修与搬迁成本日益下降，客户流动性将进一步加强。
企业的兼并与重组亦将进一步促进租户的流动。
金融行业有着不断向浦西扩充与发展的趋势。
各类产业园区的新建与成熟，加之财税优惠政策的推动与较低的租金
成本促使市中心的高科技行业向郊区搬迁的趋势。
四、竞争项目分析
1、中船地块
上海船厂区域规划面积 69．15公顷，其中船厂范围 43．77公顷。中船
置业根据集团公司对这一地块的定位和上海市总体规划，将运用现代城市设
计理念，建设由三个不同功能区域组合而成的、上海市中心区首选、具有国
际一流水平的商住休闲综合区：一是具有独特品味和建筑形态的滨江高档住
宅小区，使之成为上海最亮丽的住宅区域之一；二是整体空间环境最佳组合
的商办小区，使之成为浦东新的标志性建筑群和标新立异的景观亮点；三是
利用上海船厂所特有的黄浦江中心区域一千多米的岸线及滨江 5万至 6万平
方米土地，建造为公众旅游、观光、休憩配套的滨江休闲绿地，使之成为浦
东特色旅游、观光和休闲场所。
从现有区域的整体规划及未来发展趋势来看，上海船厂区域内的商办区
将成为本项目的主要竞争对手，并且其在位置及规模上均有极为明显的优
势、如何借助该区域的环境，结合并项目的自身特点进行发展将成为本项目
定位时重点需要考虑的内容之一。
2、上海环球金融中心
上海环球金融中心位于陆家嘴世纪大道旁，由日本森株式会社投资修
建。作为世界知名的房地产开放商，他们此次在陆家嘴的中心斥巨资设计
的上海国际金融中心，集合了该公司所有的思想和技术，为的是打造一座
具有超高智能的现代化办公大厦。他将体现森株式会社一贯的将科技，效
率，人性结合在一起的设计风格，成为上海最具代表性的写字楼。项目建
成后，将会成为陆家嘴新的地标性建筑。
开发商：上海环球金融中心有限公司
概念设计：森海外株式会社
地块面积：30，000平方米
占地面积：14，400平方米
建筑高度：492M
预及竣工时间：2007年
建筑高度：101层，地下3层
总建筑面积：377,300平方米
标准层面积：3,300平方米
标准层净高：米
建筑设计：KPF（KohnPedersenFoxAssociatesPC）
结构设计：LERA（.）
设计顾问：上海现代建筑设计（集团）有限公司华东建筑设计
研究院有限公司
上海环球金融中心
五、未来租金，售价预测
1、租金
单位：USD/sqm/day
2、售价
单位：USD
1
0
1
2005 2006 2007 2008 2009 2010
六、办公楼项目可行性研判及定位
1、项目概念定位建议
根据上述分析，我司认为应当充分利用本项目滨江的地理位置、未来
规划中的景观优势，可供综合性开发等有利条件。并将之转化为项目的核
心竞争力。因此，我司建议将本项目定位为适合金融及专业服务业的甲级
写字楼以及 24小时运作的景观写字楼。为此，我司认为应该突出以下几
点：
项目的标志性：
在项目外观上采用成熟的技术，运用世界领先的流线型玻璃幕墙。同
时，通过与北外滩地区景观的互动，使本项目写字楼成为综合性滨江物
业。
由于地块位于北外滩对面，北外滩规划项目完成后，通过独特的幕墙
系统设计和建筑群搭配，本项目将会成为从北外滩能够看到的最具标志性
的建筑群。再加上建筑物的灯光系统设计，本项目将会成为未来上海的新
一代城市标志群之一。
项目的独特性
根据我司的研究表明：许多跨国企业和大型金融机构都会注重企业本
身的形象。因此，在建筑结构与机电配置上，我们就需要通过完美的细节
设计，满足高端用户的需要，为跨国公司以及国内大型机构打造具有上海
滨江特色的写字楼。
项目的便捷性
在未来规划中，本项目将会临近地铁 4号线、6号线。同时，大连路
隧道以及复兴路隧道也为本地段的通达性提供了有力的支持。
在项目综合规划中，我司将提供完善的商务配比建议，满足现代商务
的需求，使这里成为便利的高档商务区域。
项目的景观性
鉴于到滨江的地理位置以及项目的综合功能规划，本地块的写字楼物
业既能饱揽滨江商务区全貌，又能尽享江景与一览无余的北外滩景观。加
上建筑本身卓越的设计，此项目将成为拥有开阔视野的景观写字楼。
至此，我们将利用本项目的地理优势，同时采用具有突破性的房屋设
计，使得该项目成为同时具有标志性，便捷性，景观性的豪华景观写字
楼。另外，通过其裙楼完善的配套，使该区域成为互动陆家嘴纯商务氛围
与北外滩休闲商业氛围。
2、项目价值定位建议
本地块集地段、运作、设计等优势于一身。所创造的独特性与唯一性
将为目标客户创造很大的价值空间。
地段：
本地块项目拥有独特的景观优势。同时，它还是未来东外滩规划区域
内的连接上海船厂综合区及杨浦大桥下的生态居住区的纽带，其周边将具
有生活、商务、休闲娱乐等多个配套区域，是东外滩地块中可利用资源最
多的地区之一。
运作：
针对现有的大量金融客户，我司建议设计少量的交易楼层，提出新的
交易楼层概念，满足大型金融企业客户需要。
同时，由于跨国公司的业务需要，能够提供 24小时空调供应，热水、
照明，保安运作系统，安全监控系统也必然能够吸引这部分客户。
本项目被定位为现代化的商务区域，因此，我们将会提供高品质的商
务配套功能，诸如：超强通讯功能配置，便于实现全球网络的互动沟通、
先进的电视电话会议系统等现代化的配套条件。
外观设计：
对于项目的建筑本身，我司建议建筑外部配合区域景观的设计风格，
设计新颖通透的曲面，超炫外观。建筑内部，采用复式办公，高挑、豪
华、气派的挑空门厅设计，以及卓越的隔音设计。
以上三点，构成了本项目的核心价值，同时也就体现了项目的唯一性
与独特性。针对项目的核心价值，我司认为本项目将会吸引有下列要求的
客户：
先进的通讯条件
能够体现公司实力与地位
引领时尚
凸现个性
良好的景观感受
工作时间不受限制
3、目标客户定位建议
通过前文对项目核心价值的挖掘，我们分析了本项目能够提供给客户
的硬件与服务。因此，我们就能够定位出我们的目标客户：
通讯需求
我们现已处于信息时代，一个现代化、国际化的企业需要随时掌控变
化多端的市场环境，获取信息和发送信息将成为他们首要的需求，出色的
通讯条件必不可少。对于通讯条件尤其注重的客户需要与国际资讯时刻保
持统一的步调，甚至拥有众多的海外业务，进行便捷地沟通与合作。
对通讯条件有较高要求的企业包括：
传媒机构、高科技企业、咨询公司、金融企业
景观需求
良好的办公环境，开阔的视野，优美的江景，生气勃勃的商务氛围
等，对于那些希望带给员工最佳工作环境，从而提高工作效率和企业认同
度的优秀雇主而言，独一无二的景观感受将带给员工从未体验的奋斗激
情，大大提高工作效率。
对景观及办公环境有较高要求的企业包括：
传媒公司、广告公司、金融企业、交易机构
灵活的工作时间
24小时全天候的写字楼条件保障，为那些工作节奏快，工作时间变化
大以及需要与国外机构保持同步联络的公司提供了便利的办公条件。
要求工作时间灵活的企业包括：
高科技企业、广告公司、传媒公司、跨国机构
彰显实力的需求
本项目定位为集景观感受，浓郁的商务氛围，富有想象力的建筑设
计，完善的配套设施，便捷的交通条件于一体的豪华景观写字楼，具备了
所有现代写字楼的优势条件，为希望彰显实力与地位的公司创造了理想的
工作环境。
需要体现企业实力与地位的企业包括：
金融机构、跨国公司
引领时尚
对于行业的龙头公司而言，时尚永远是他们创造出来的。时尚的办公
场所是体现他们这一特质的最佳载体。
这样的企业包括：
广告公司、化妆品公司、服装公司
建筑设计公司、经纪人公司
综合优势凸现企业文化个性
公司一定只有一成不变的写字桌、电脑和电话吗？作为行业的佼佼
者，他会希望他的办公场所与众不同。本项目所提供的个性化服务，将能
够满足这些行业佼佼者的需求。
这样的企业包括：
设计类公司、会展公司、广告公司
综上所述，我们的目标客户将会包括：
以信息、IT、通讯为主的高科技企业
以银行、证券、保险、投资、交易机构为主的金融行业
以咨询、法律顾问、会计师事务所为主的现代服务业
以设计、广告为主的传媒行业
以时装、化妆品为主的时尚行业
3、产品内部定位建议
在户型分割上建议以 200-300平方米为主要面积段进行分割，而拥有
黄浦江景观的楼层建议以整层的形式存在。
对项目内部进行统一的装修（各分割单位内部只提供基本设施，可供
业主自己装修），通过高品质及统一的内部装修来体现出项目在硬件
上的品质。
以顶级的物业管理公司来，运用统一及绝对专业的管理确保本项目在
软件上的品质
七、政府相关政策
随着市场国际化进程的加快，特别是加入世界贸易组织以后政策的一
步步放宽，目标客户群中的高科技，金融，传媒等行业将会由有一个很好
的发展前景。
WTO对本国的影响
允许外国在国内建立金融服务公司，并按竞争规则运行；
外国公司享受同国内公司同等的市场进入权；
取消跨国界服务的限制；
允许外国资本在投资项目中所占比例超过 50%；
开放各自的银行、保险、证券和金融信息市场。
金融类政策
中国加入 WTO2年后，外国银行可与中国公司开展人民币业务，分支
机构不受地域限制；5年后对外资银行实行国民待遇，外资银行进行
人民币业务将不受地域限制，可吸纳人民币存款，可从事零售银行业
务。
保险业。5年内，外资在保险公司中持股最多可达 50%；第 6年起，
外资股份可超过 50%。
3年内，外资可持有基金管理公司 33%的股份，3年后可增至 49%；外
资券商可持有证券公司 33%的股份。
非银行金融机构。可从事汽车贷款业务。
一旦加入 WTO，中美合资银行可向国外客户提供所有外汇业务，1年
后，可向中国客户提供外汇业务；外国独资银行将在 5年后获准经营
以上业务。
传媒类政策
书报刊分销服务方面
入世时，允许跨境邮购和境外消费。入世后 1年内，允许外资企业从
事书报杂志的零售。外国服务提供者上海设立中外合营书报刊零售企业，
但数量不超过各 4家。入世后 2年内，允许外资控股，并开放所有省会城
市及重庆和宁波。入世后 3年内，取消对外资从事书报刊零售企业在地
域、数量、股权及企业设立形式方面的限制。
视听服务方面
录音制品分销服务：入世时，对跨境提供服务和境外消费没有限制；
在不损害我国审查音像制品内容的权利的情况下，允许外国服务提供者与
中方伙伴设立合作企业（中外合作企业的合同条款必须符合我国有关法
律、法规及其他规定），从事音像制品的分销，但电影除外。
电影院服务：入世时，对跨境提供服务和境外消费没有限制；允许外
国服务提供者建设或改造电影院，外资比例不得超过 49%。
电影进口：入世时，在与我国有关电影管理条例相一致的情况下，我
国允许每年进口 20部外国电影用于影院放映。
传媒业发展前景
上海已经发展成为一个成熟的国际化都市，能够保证安全稳定、政通
人和等商家们追求的理想投资环境。同时，我国的传媒市场正处于计划经
济体制向市场经济体制转型的过程中，市场本身并未以全球化的方式进行
开发。我国拥有全世界近五分之一的人口，作为传媒业的主要产品消费对
象，这个市场拥有巨大的潜力。外资传媒在我国市场上的本土竞争对手普
遍较弱，竞争压力相对较小。现在国际传媒普遍向娱乐经济的方向拓展，
使得现有国际级传媒企业有用武之地。
八、参考案例分析
花旗银行大厦
花旗银行大厦位于陆家嘴国际金融中心
商务区，与百年外滩隔江相望。紧邻地铁二
号线、延安东路隧道和复兴东路隧道。周边
有数十条公交线路，到浦东国际机场、红桥
国际机场仅有 40分钟。
其毗邻的有香格里拉酒店，金茂君悦大
酒店，正大广场等设施能够提供住宿、餐
饮、大小会议等服务。
花旗银行大厦建筑指标：
吊顶净高：米
架空地板：130－150毫米
供电量：100VA/平方米
标准层面积：2600平方米
房间进深：11-13米
新风量：50立方米/小时/人
承重：500KG/平方米（重要部位承重达 1000KG/平方米）
商务服务：
电梯系统：28部日本原装三
菱电梯，最高速度达 6M/S；
5分钟运送能力为 ％，
平均等待时间小于 秒。
空调系统：3台联合开利带群控装置的溴化锂制冷机组，2台美国约
克带群控装置的冷水机组，14台丹麦 APV提供的板式热交换器，157
台联合开利提供的变风量紧凑型空调箱。
通讯及无线覆盖系统：大厦提供 ISDN、ADSL、DDN、E1、e商务通和
无线宽带接入；通讯系统采用双路由管道、3400对铜缆和 48芯光
纤；提供 GSM和 CDMA移动电话覆盖系统，无盲区。
酒店公寓篇
一、2005年度上海酒店式公寓市场分析
1、分布区域
上海每年的新增供应量并未呈递增状态，1991、1992年甚至没有供应量产
生，1993年起，供应总量不断增加，而 1998年的供应量达到顶峰，直接造成
1999年供应量相对剧减，虽然 2000年有所回升，但是 2001、2002年的供应量
处于递减状态，到 2004年，上海的酒店式公寓出现了内环内市中心无酒店式公
寓项目推出，所有新面市的酒店式公寓项目都集中在次中心区域甚至杂郊区。
总体上说明市场的需求处于不稳定的状态。在未来的一段时期内，上海的
酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳定，整体供应量缓慢上升，3－5年后逐
步达到市场需求和供给相对平衡，但随着世博会的召开，又会迎来一个供应高
峰。
在现有酒店公寓市场上，由于相对供应量较大，使得整个酒店公寓市场的
竞争日趋激烈，整个酒店公寓市场在现有状况下基本是通过价格结合市场来强
占市场需求。
就物业形态分析，目前，市民见到的市面上的酒店式服务公寓主要有三
类：开发商长期投资型、整盘出售型和产权分散型。眼下，市场上多数的单身
公寓均属第三类。
从酒店式服务公寓的分布走向看，公寓的发展与整体城市发展战略息息相
关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和：随着新的“泛 CBD区”中心在南京
西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段
位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式服务公寓的黄金地
块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外
资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其
北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式服务公
寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来看，必将成为酒点式
服务公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将
成为酒店式服务公寓的机会区域。
总体来看，未来随着需求群体细分，各种档次、各种类型的酒店式服务公
寓均会有其市场，在产品成熟度提高的前提下，入住率会维持在一定水平。
2、竞争供应分析
进入 2005年后，受到前两年的影响酒店公寓市场的供应量开始下降，今年
最新入市的酒店公寓产品一共为 5个，他们分别是淮海国际广场、徐汇御苑、
伊时代酒店式公寓、亚龙酒店公寓、乐莫苑(LOMO森活)，其中乐莫苑(LOMO森
活)为跃层的产品。
加上最新推出的乐莫苑(LOMO森活)，现有在售的酒店公寓产品中，跃层产
品一共有三个，他们分别是久阳滨江公寓、金桥商务公寓及今年最新推出的乐
莫苑(LOMO森活)。
淮海国际广场 25000平方米 120套 只租 淮海路汾阳路 /
徐汇御苑 25300平方米 只租 东安路零陵路 /
伊时代酒店式公
寓
8500平方米 150套
16500元/
平米
斜土路 3年 7％
亚龙酒店公寓 27098平方米 409套
13000元/
平米
崮山路
10年 8
％
乐莫苑(LOMO森
活)
10500平方米 399套
10000元/
平米
松江中山东路 /
3、房型分析
数据来源：同策研展部
从图标中可以很明显的发现，45-65㎡的房型还是今年主推的房型面
积。2004年上市的酒店公寓中，有七成以上的个案主推的面积都集中在 45-
65㎡之间。开发商为何都如此热衷于此类面积的房型，道理其实很简单。主
要就是因为合理的房型面积才能控制合理的总价，总价控制得当了，那么自
然不愁卖不掉了。另外，目前很多酒店公寓都可以挂牌办公，过小的面积当
然不适宜办公，面积如果过大又不适合想在此类物业中办公的客户要求。
其中以 30-35㎡小面积房型数量有所增加。例如：青浦的“都汇华庭”、嘉
定的“财富公馆”以及浦东的“丽江锦庭”等都有此类超小面积推出。小面
积、低总价优势固然显而易见，但是采光通风、以及功能实用性的问题的都
为这些超小面积房型销售带来了一定的障碍。
4、价格分析
数据来源：同策研展
部
据调查，2004年出售型酒店公寓的单价主要集中在 8000元/㎡以
下、8000-1万元/㎡两个范围段内，而 04年度的大部分楼盘的单价
整体呈上升趋势。徐汇、长宁、浦东的项目单价突破 1万无可厚非，
虹口今年上市的酒店公寓项目的单价也都在 1万元以上。而且虹口多
伦多的售价达到了 万元。
根据我司的调查，天赐公寓目前成交均价集中在 万元左右，该均
价为 04年度酒店公寓成交均价之首。该个案的地理优越，承诺三年
投资净回报为 8％，该案 月开盘至今签约数量已过 40套。
松江两个新开项目的成交均价集中在 6000-7000元之间。其中开元广
场的成交均价接近 7200元。这个价格创造了该区域酒店公寓价格的
历史新高。
与去年相比，04年度酒店公寓的价格整体呈现出上升的趋势。从主
力总价段来看，30-50万的总价只占到了 20％左右的比例，而 60-
80万的所占份额达到了 35％左右的比例。
从调查中发现今年的高端酒店公寓产品的数量有所增加，而且总价
段也在不断的攀升。名仕苑帝景阁和天赐公寓的主力总价都在 250
万左右。而地理位置比较优越的项目总价也在 100万左右，可见时
下酒店公寓已经跳出原有的“小面积、低总价”的规则，投资门槛
早已经随着价格水涨船高了。
酒店式公寓的价格跟项目的地段位置和产品品质有重要关系，处于市中心
商务价值高的地段由于有着明显的投资优势和出租吸引力，使其在销售价格上
有着很强的价格支撑力。
5、客户分析
——成交客源情况分析
上海多伦多
主要是以江浙一带的小老板为
主，还有很小一部分本地投资者
江浙私营业主：80％左右
本地投资客：15％左右
其他地区：5％左右
时峰不夜城 上海本地投资客为主
本地投资客：80％左右
其他地区投资客（江浙、福建等）：20％左
右
碧云 108 上海本地人占比例较大 本地投资客：60％左右
名仕苑帝景阁
投资客以境外人事为主，东南亚
及港台地区所占比例较大
境外人事（美国、英国、瑞典以及东南亚客
户）：80％左右
港台人士：15％左右
其他地区：5％左右
久阳滨江
公寓
投资客以温州、台州一带投资客
为主
温州、台州一带投资客：85％左右
上海本地投资客：15％左右
天赐公寓
境外人士为主（东南亚、美国）
以及上海本地客为主
境外人士：75％（其中中日本、美国、东南
亚客户比例最高）
港台人士：15％左右
本地投资客：10％左右
从调查中发现，04`05年度酒店公寓的客源不再以江浙一带的投资客所
垄断，上海本地客的比例有所上升。
原先为外销房源的名仕苑帝景阁客源层次最高，基本上那都是以境外人
士为主，其中东南亚以及港台地区的购买者所占比重最大。另外，天赐
公寓的客源也是以境外人士为主，其中东南亚、日本、美国的客户较
多。而江浙的客户所占比例较少。
——租赁客户分析
酒店式公寓的租金以美元计，品质高的项目月租金动辄上万元人民币，这
些昂贵的消费，上海谁来“埋单”呢？
外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员。这部分人群是酒店式公寓最
强势的消费群体，以欧洲、美洲客源居多，他们大多数为这些公司的行政管理
人员（如：CEO、总经理、部门经理等），享受着公司给予的丰厚的住房补贴，
这部分人群大多数选择比较高档的酒店式公寓；国内知名企业驻沪的高级管理
人员。这部分人群也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决
策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇。而且，其工作时间也并非长
期或永久性的，所以他们选择酒店式公寓，这部分人群大多数选择中、高档的
酒店式公寓。
“海归创业派”人士。这部分人群回国主要是为了自己创业，由于多方面
原因，前期他们不大会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对自
己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。
上海本地的金领阶层。便利、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的
理由，他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。
另外，还有部分客源比较特殊的老年人，子女忙于工作且家底丰厚，选择
酒店式公寓一方面可以照顾老人，另一方面也比较安全，这部分人群大多数是
买下物业。
6、投资分析
目前，上海市酒店式服务公寓的平均租金水平为 美元/月·平方米，价
格区间在 －美元/月·平方米之间；入住率水平在 45％－100％之间，平
均入住率为 ％。
自 1990年上海出现首家酒店式服务公寓———上海商城以来，上海已有酒店式
公寓 70余家，总建筑面积 156－178万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐
汇、卢湾、静安、浦东等中心区域，前二者分别占到总数的 36％和 22％。
从市场细分看，10－20美元/月·平方米的酒店式公寓是市场主力，占到总份额
的 86％。其中，10－15美元/月·平方米占 35％，15－20美元/月·平方米占 31
％，20－25美元/月·平方米占 20％。另外，10美元以下与 25美元以上的酒店
式公寓各占 7％。它显示：中低档酒店式公寓位居市场主流，而随着大量国际客
源涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力。
产权式酒店服务公寓从投资的角度上讲有哪些吸引力呢？归根结底，主要是因
为其丰厚的投资回报率。它包括以下几点：
首先，从单纯的投资回报来看，自 1999年房地产市场复苏之后，本市酒店式公
寓的租金一路上扬，投资回报率一般在 10－50％之间，比一般商品房要高，这
点对于投资客户来说，其吸引力不言而喻。
其次，作为必须出售的投资品种，让市民充分认可其投资价值，是至关重要
的；作为产权式酒店服务公寓的管理和服务的品牌，其自身都会有比较完善的
全球客户网络系统，这样的保障无疑会增加投资者的投资欲望和信心。
再次，一般来讲，品牌的酒店式服务公寓所在的地理位置通常是传统的高尚地
段，或商务区的有效辐射地带，其地域价值以及升值空间对投资者来说，都形
成极强的吸引力。
最后，目前品牌的酒店式服务公寓属于房产市场中的高端产品，成为其业主对
于投资者来说，不仅能收获客观的经济回报，同时也能满足其某种心理需求，
如：人生价值体现心理等。
03年开盘的酒店公寓租金情况（按标房来算）：
世福汇 黄浦 49 32820 21000 %
静安新格
公寓
静安 49 3800 13000 %
大众河滨 静安 63 3500 10000 %
骏豪国际 静安 55 8200 22000 %
金隆海悦 浦东 56 6200 14000 %
中 2远行家 浦东 72 3300 9200 %
万源晶典 浦东 56 5800 13500 %
徐家汇馆 徐汇 60 5000 15000 %
%
根据 03年度酒店公寓的现行市场回报率（平均值）——%，来估算
04年度上市的酒店公寓在未来推向市场以后的租金收益。
04年开盘的酒店公寓租金预估（按标房来算）：
名仕苑帝景阁 徐汇 2万 75 13490 15770
天赐公寓 黄浦 90 19000 18260
久阳滨江公寓 浦东 60 9297 ——
上海多伦多 虹口 45 6152 ——
从调查中得知，根据天赐公寓（带租约的项目租金行情可知）以及名仕
苑帝景阁周边的租金行情是与我司预估租金相当的。其中名仕苑帝景阁的租
金已超出反估价。
可见，根据目前的实际市场行情，在有效的酒店服务管理下开发商开发
此类物业的市场回馈度还是较高的。
7、物业装修标准统计分析
数据来源：同策研展部
从上面的图表中发现，目前市场上的酒店公寓装修标准主要集中 1000-
1500元/㎡之间，而且在这个装修价位段内又以 1500元/㎡的标准居
多。例如，上海多伦多、徐家汇馆等。
今年推出的酒店公寓中也出现了为数不少 2500-3000元/㎡档次的豪华
装修。例如：世福汇、名仕帝庭阁等的装修标准都在 2500元/㎡左右。
与上述这些富丽堂皇的装修标准相比较之下，那些小于 1000元/㎡的装
修更显得平易近人一些。都汇华庭、樟馨家园、时峰不夜城等装修标准
基本上都在 1000元/㎡之下。
8、会所及配套设施
根据对目前市场上推出的酒店公寓的研究，总结出酒店公寓会所中必备的
一些设施设备。除此之外，我司还统计分析了目前酒店公寓所提供的一些服务
内容。
美容美发、健身中心、
棋牌室、阅览室、桑拿
浴室、按摩室、游泳池
等
银行、会议室、餐厅、
酒吧、咖啡吧等
大堂接待
24小时保安巡逻
24小时送餐服务
客房清洁服务
汽车接送服务
洗衣以及干洗服务
包装以及邮政代办
外汇兑换服务
票务服务
干洗/洗衣
代叫车以及外卖服务
目前市场上的酒店公寓为了提升整体档次，不管是会所配套设施上还是提
供的服务内容上都参照了星级酒店的做法。尤其在服务内容上一般都参照了四
星级酒店的服务标准。让住客随时随地感受到星级酒店般专业化服务。
10、市场总结
1）前两年的酒店公寓就像雨后春笋一样涌现出来，但是 04、05两年的酒店公
寓市场显得有些冷清。整个 04年度只有 16个酒店公寓项目上市，总供应量为
36万㎡。而 03年的总供应量超过了 100万㎡。04年度的供应量减少了 60％左
右。05年截止 10月份也只有 5个项目上市。
2近年来酒店公寓的总供应量明显减少，分布的区域也不再对市中心区域那样的
情有独钟。04年松江、青浦等边缘地区酒店公寓的总供应量达到了 30％左右，
所占比重比去年有了明显的提高。而且 04年度松江酒店公寓的去化速度相当之
快，可见地段优势已经不再是酒店公寓的必备条件了。良好的楼盘品质，完善
的设施，尽善尽美的服务才是取胜之道。
3）05年开盘酒店公寓的单价集中在 万之间，比 04年的 万有
了明显的上升趋势。05年采用回租营销方式的楼盘数量仅占到了 10％左右的比
例。尽管如此却没有影响这些楼盘的销售。据统计，已经售完楼盘的销售周期
一般集中在 5-8个月之间，而且每月的房源去化都相当平稳。可见，消费者或
投资者对酒店公寓的投资前景还是十分有信心的。
二、产品定位
1、产品定位
市场定位意旨企业要把项目留在客户心目中的位置和印象，这直接影响
到客户对于楼宇的认知和接纳程度，所以准确的市场定位是楼宇成功开发和
销售的前提。
1）酒店式公寓市场定位
我司建议本项目的酒店式公寓定位于跳出浦东，面向全市的酒店式高
档公寓（这同整个项目的综合定位也有着关系），不排除投资客，但是会同
传统的高档住宅物业形成差异，对于物业的面积进行控制，主要是针对追
求高品质生活条件的居住客源，并且在今后为客户提供酒店式的完善服
务，形成自身品牌，成为浦东大道的高档居住物业的整体形象的进一步升
华。
2）产品要素：
i. 首先：由于本项目规划综合规划，有完善的公建设施和商业配套，
成为同类产品中的佼佼者
ii. 其次：由于本项目规划的酒店式公寓由于其独特的地理位置，“物以
稀为贵”，尤其是位于高层上的，高度优势明显，往西北面俯眺可以
纵观整个北外滩，这在整个浦东乃至于整个上海都极为少见，价值
尺度高；
iii. 再次：未来区内的上市面积大，特别浦东南路沿滨江一带，高档物
业和沿江景观房数量和面积大，这对于整个浦东的高档物业市场都
有着拉伸作用，滨江房的房型面积都大（从市场分析可以看到），只
要在面积的定位和控制上同周边产品形成错位化，竞争力度和竞争
优势将会显现。
我们的酒点式公寓所走的产品路线是：住宅的功能、酒店式的服务。
2、产品建议——酒店公寓（位置、房型面积、装修及建材等）
1）位置分布
根据地块土地性质，酒店式公寓可以建造在 E11—4及 E11—6地块
上，而 E11—6地块有限高和区域位置的影响，因此我司建议在 E11—4
地块上布置酒店式公寓产品。
依据：
E11—4地块西侧为住宅区，东侧为 E11—6地块的商业区，酒店式公
寓产品在中间的位置恰好能阻隔商业对住宅去的影响；
南北向新兴路正好为酒店式公寓产品提供部分黄浦江江景的景观。
2）面积分割
总体房型面积配比建议如下：
（㎡）
一房（A） 30～40 30%
一房（B） 40～50 50%
一房（C） 50～60 20%
—— 100%
说明：
从上表房型套数上可以看到，本项目的建议的面积配比中，40-50平
方米的一房（B）占到了总比例的 72％，是主力面积段，一房（A）和一
房（C）设置的数量相对较少，主要是为了达到产品多元化的设定。
从房型面积分析可以看到：三种房型的面积控制、比例都极为合
理，作为主力军的一房（B），面积比传统的小户型小，从而吸引了大量
的投资客源，比周边的 2R小，形成了面积错位比，在提高单价的同
时，控制了总价，同样具有竞争力。
3）装修标准
从本项目周边在售的装修楼盘交付的标准来看，其中高档住宅部分
产品分为全装修（地面、墙面和厨卫一体化的装修）和简单装修（地面
和墙面的装修），小户型酒店式公寓是以精装修标准交房（包括家电和
家具等）。
考虑到客户对于装修的个性化需求，建议本项目交付标准为简装
修，装修标准为 1300元/平方米，具体内容如下：
项目 位置 装修材料 品牌
天花 卧室 石膏板吊顶 合资优质产品
书房 内墙乳胶漆 多乐士五合一等高档次品牌
起居室 石膏顶角线 合资优质产品
厨房 铝扣板 华狮龙等同档次品牌
浴厕 防水石膏板 合资优质产品
地面 卧室 优质柚木
书房
实木或优质复合地板
圣象、柏丽等进口品牌
起居室 优质柚木
实木或优质复合地板
圣象、柏丽等进口品牌
厨房
浴厕 西班牙
阳台
高级防滑地砖或部分大理石
内墙 卧室
书房
起居室
内墙乳胶漆 多乐士五合一等高档次品牌
厨房
浴厕
阳台
墙面瓷砖 西班牙
门窗 分户门 优质柚木实心门 合资优质产品
防盗门
豪华双层防盗门
进口品牌
厨房 国产优质整体橱柜 特铭牌
（进口防火板台面、
国产五金件） 林内 A型强排风 10升
国产不锈钢水槽 弗兰卡 GEX620B
国产脱排、灶具 方太 T9、申海 90K-1
卫浴 主卫 合资卫浴三件套 TOTO等同档次品牌
国产五金龙头 科勒
客卫 国产卫浴二件套 科勒
国产冲淋设施 科勒
国产五金龙头 高仪
供电系统 分路供电系统 熊猫电线、松下豪华开关
供水系统 紫铜水管 进口品牌产品
通讯系统 预设宽带接入、电话插口 专用宽带线 100兆，8芯电话线
电视系统 预留有线电视插座 专用有线电视线
4）公建配套建议
考虑本项目的主要客户群对于住宅类物业的内在品质非常重视。出
于对物业的细节要求，我司建议本项目在大堂、电梯等公共部位装修多
加投入，力求抬升产品档次。
大堂建议
大堂入口作为楼宇的门面，必需设置得豪华气派。
A. 大堂门口的雨棚需宽扩，显得气派。
B. 外墙面采用大面积玻璃幕墙，通透明亮，立柱采用大块大理石、毛
石贴面为主。
C. 配置全自动感应门及监控系统。
D. 此外，在大堂正门外可设置残障人士专用通道，体现人性化的概
念。
大堂内部建议挑高 5米，内饰极其华丽，豪华装修配备。
A. 大堂内部地面铺设高级天然花岗石，墙面配以大理石饰面，并配以
高级木面装饰，另设吊顶及嵌式等艺术照明装饰，辅以油画，营造出精
致华丽的大堂效果。
B. 大堂内提供休息区，提供沙发、茶几等，供来客休憩、等候之用。
C. 在门厅至电梯厅处设置户栏或其他导向系统，并有醒目标志。
D. 提供一间专门的信报房，供业主收信取报之用，使大堂功能分区更
加明显。信报箱内配以自动灯光照明设备。
大堂效果图 信报箱
电梯建议
A. 建议配置 5个电梯，2部高区，2部低区，1部客梯；
B. 建议配置三菱、日立、奥迪斯等名牌高速电梯，IC卡控制。
C. 电梯采用 米/秒速度配置。
D. 采用电梯自动报警系统，保障业主安全。
E. 电梯轿箱装饰华丽，采用雕花轿箱门，内部配以玻璃及射灯。
F. 电梯厅为高级大理石地面以及面砖铺设墙面。
G. 各层电梯厅内配备世界名画的复制品，从而增加大楼内的国际文化
氛围和温馨的感觉，并配以背景音乐。
其他公共部位建议
A. 在消防楼梯中，铺设普通地砖，木制扶手，并配置防滑条。
B. 公共走道铺设合资品牌高级防滑地砖，墙面采用榉木、面砖贴面，
天花板吊顶，配有射灯。
C. 公共走道内设置休憩区，安放沙发、茶几等。
三、附件（跃层酒店公寓案例）
巴黎时光（预热）
地址：淞南路 459号
区域:宝山
预计价格:9000—10000（精装修）
开盘日期：未定
交房日期：2005/12
建筑面积：11870
层高：
面积范围：50—90
物业费（预计）：2-3元/平方米/月
其它：本产品为 6层的商住两用楼（带电梯）
房型图：
久阳滨江公寓（在售）
地址：浦东南路 1436号
区域:浦东新区
价格:20000--24000（精装修）（复式算价格）
开盘日期：2004-12-25
交房日期：2006/5
建筑面积：23000
层高：6
面积范围：40-90
物业费：元/平方米/月
其它：久阳滨江公寓为一幢 26层复式小户型。1-2层为商城共 5000余平方米
房型图：
近期销售情况：
0
50
100
150
200
250
一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月
供应量 销售量
2005年久阳滨江公寓销售情况
乐莫苑(LOMO森活)（在售）
地址：中山东路 70号
区域:松江
价格:10000（精装修）
开盘日期：2005-07-02
交房日期：2006/未定
层高：
面积范围：31-69
物业费：2元/平方米/月
其它：一幢 6层楼的小面积酒店公寓
房型图：
近期销售情况：
2005年 LOMO森活销售情况
碧云东·金桥商务公寓（在售）
地址：新金桥路 255号
区域:浦东新区
价格:11500（精装修）
开盘日期：2005-02-03
交房日期：2005/10
层高：
面积范围：50-115
物业费：-3元/平方米/月
其它：该盘为一幢 9层的精装修、小户型、产权式商务公寓
房型图：
近期销售情况：
2005年碧云东·金桥商务公寓销售情况
碧云 108（售完）
地址：浦东红枫路 108弄 9号
区域:浦东新区
价格:26500—26900(售完阶段的价格)（精装修）
开盘日期：2004-08-08
交房日期：2004/12
建筑面积：9032
层高：
面积范围：45-76
物业费：3元/平方米/月
销售周期：90天
其它：为一栋 4层建筑，一楼和地下为会所，2-4层为酒店式公寓。
房型图：
圣天地（售完）
地址：江宁路、长寿路口
区域:普陀
价格:12000（精装修）
开盘日期：2003-06-21
交房日期：2004/9
销售周期：120天
层高：
面积范围：31-73
物业费：-3元/平方米/月
其它：一幢 25层的酒店式服务公寓
房型图：
青年汇（售完）
地址：陆家浜路 388号
区域:黄浦
价格:19000（精装修）（二手）
开盘日期：2001-09-20
交房日期：2003/6
销售周期：150天
层高：
面积范围：37-101
物业费：-3元/平方米/月
其它：小区总建筑面积为 308540平方，基地面积为 61447平方，一期由 26992
平方 19层住宅和 平方 16层酒店服务公寓组成。
房型图：
静安自由自宅新格公寓（售完）
地址：江宁路 800号
区域:静安
价格:27000（精装修）（二手）
开盘日期：2005-02-03
交房日期：2005/10
销售周期：150天
层高：
面积范围：50
物业费：元/平方米/月
房型图：
