近代上海现代独立式住宅之发展
一 数量与分布 1 数量
据笔者调查，现存的近代上海现代独立式住宅约有 800 栋（含住宅群）。考虑调查遗
漏及被拆除、毁坏等因素，解放前的 20 多年里，上海的现代独立式住宅应超过 1 000 栋。
2 分布
这些住宅分布明显带有区域性的特点，多数位于通常所说的西区，相当于 1927 年后
的特别租界之鲁班路以西部分和法华区，今徐汇区、长宁区以及静安区、卢湾区之大部。
现存西区的 500 多栋现代独立式住宅有七成以上位于当年的特别租界区。
在租界内部，英、法租界的界路（今延安路）两侧，住宅分布呈现出明显的数量和密
度上的差异。法租界内的现代住宅多数建于 1930 年后，密布于法租界最后一次越界筑路
拓展区域——中央区、福煦区和贝当区。主要由于该区域设施齐备、环境优雅、地价又相
对低廉，是理想的居住地。最集中的地段有：①华亭路、长乐路一带；①湖南路、武康路
、永福路一带； ①衡山路、高安路、永嘉路一带；①华山路、长乐路一带；①泰安路一带
。法租界内的现代住宅，东部中央区的住宅年代略早，多为 1937 年战前建造；20 世纪 40
年代后建造的住宅主要位于较西的福煦区和贝当区，呈自东向西发展的势态。这也是级差
地租因素导致的租界建设发展的总体趋势。由于法租界原先的东西向主干道淮海路两侧的
建筑已经饱和，两侧的长乐路、复兴路、永嘉路和贝当路遂成为现代住宅建造的支线，不
断地构筑着旧上海花园洋房“钢窗蜡地”的美妙诗篇。
原公共租界部分，现代独立式住宅相对较少，但不乏设计、施工上乘的住宅精品，留
存至今的吴同文住宅和延安中路严公馆都堪称佳作。
租界西侧的法华区也有 100 余栋现代住宅。新华路、番禹路和虹桥路、古北路一带相
对集中。自 1925 年起建造的新华路 211 弄“外国弄堂”共 29 栋，许多住宅已具有现代建筑
的一些特点；设计于 1933 年的新华路 593 号梅泉别墅共 20 栋、8 式，均为简洁实用的现
代主义风格。类似的住宅群还有新华路 311 弄和虹桥路 1440 弄，住宅单体、庭院乃至组
团内的绿化、道路，都经过整体的设计。法华区内其余的现代小住宅主要零星散布于虹桥
路远郊沿线，倒是真正“屋后松竹绿翠宅，门前梅兰时幽墅”的别墅。这些住宅多建于 40
年代，年代稍晚，主要由于多次越界筑路的租界用地已再濒饱和，少有空置旷地，地价也
相对昂贵。法华区则地价低廉，又有公园和多所教会学校， 加上临近租界的地理优势，吸
引了不少建宅者。
租界外，特别是市区的东部和北部，由于没有安全庇护，配套的市政设施落后，所以
鲜有小住宅建造。30 年代《大上海计划》和《上海都市建设计划》曾使沪东北一度成为规
划中的新市区，五角场一带是行政中心。周围曾零星有些建宅项目，如市光路、政同路一
带，建造了一些简洁的现代小住宅，但无论是数量或质量，都无法和西区相比肩。二 发
展阶段
近代上海现代独立式住宅的建设，集中于 20 年代末以后的短短 20 年。此时上海的人
才和物资已经积累到了相当的水平，新的 社会 生活观和价值观成了主导趋势。“国中之国
"的租界和被割裂的华界构成了上海四国三方的人文地理上的多元势差格局。两种源于不
同文明的运动，造成了区域格局和生活方式的差异。这段时期是上海现代化发展的鼎盛期
，也正是上海近代建筑从 20 世纪初盛行的折衷主义、某些带商业化的巴洛克等西方 历史
主义风格整体走向装饰 艺术 风格以及现代主义的时期，是上海现代建筑发展的“花样年华
”。
近代上海的现代独立式住宅数量众多，形式各异。私人独院住宅较之大规模的里弄和
公寓的建设，表现出更多的偶然性和随机性。尽管风格形式的变化不是清晰可辨，建造行
为同社会 经济 的联系也相对较弱，但仔细 分析 ，还是有一定的 规律 可循。1 第一阶段
：孕育期——20 世纪 20 年代
进入 20 年代后，由于经济发展、社会生活改善和新兴建筑 科技 的广泛运用，上海的
房地产迎来了它的“黄金 时代 ”。最显著的标志是里弄和公寓的建设。西方文化的侵入、
经济的发展，带来了富裕阶层生活模式和观念的改变。建私宅已不是专属于洋人的活动了
，更多的买办和工商人士也纷纷择地建宅。这使得房地产开始介入独立式住宅项目。1925
年起由匈牙利建筑师邬达克设计，在新华路 211 弄建造了 29 栋风格各异的独立式住宅。
很多住宅已经带有现代建筑的痕迹。
西方现代建筑对上海独立式住宅的 影响 ，约始于 20 世纪 20 年代中叶。这时建造的
住宅，有一些新建筑的气象，但仍摆脱不了固有形式的束缚。新建筑的特征更多地表现在
局部，门、窗、阳台或是一个楼梯。这正是异质建筑文化同构的痛苦和消化的历程。典型
的例如设计于 1923 年的武康路 113 号宅，形式体量仍是西方传统居住建筑样式，但南向
柱廊和门窗洞口方整划一，檐口和墙身也没有任何附加装饰，和以前建造的住宅相比，体
现出清新的气息。再如复兴西路 17 号宅，由赉安洋行设计于 1928 年，是较早整体呈现现
代建筑特征的独立式住宅。总的来说，像这样具有明显现代建筑特征的小住宅在 20 年代
是很少见的。
新建筑风格悄悄移植、融合而尚未定型，这正是独立式住宅走向现代潜移默化的酝酿
期
2 第二阶段：繁荣期——1930～1937 年
这是上海城市建设的鼎盛时期。1929 年爆发的世界性 金融 危机， 影响 了上海的 工
业 和 经济 贸易。但欧美滞销的大量建材源源不断地进入上海，却戏剧般地给上海的建筑
市场带来勃勃生机。1930 年，租界内的房地产交易达到顶峰。日军战火的破坏，虽然使得
繁荣的房地产市场自 1932 年后式微，但独立式住宅的建造却完全是另一派兴旺的景象。
房地产投资越来越多地顾及高级住宅领域，建造了大量的花园里弄和独立式住宅群。浙江
兴业银行是直接经营房地产业务较早、规模较大的一家中资机构，从 30 年代起，自行设
计、建造了许多的独立式住宅，到 40 年代末已拥有房产近 1 000 栋。
经过 20 世纪 20 年代的酝酿磨合，30 年代起， 现代 建筑风格在上海小住宅领域中得
到迅速 发展 。几乎在柯布西埃的萨沃伊别墅诞生的同时，一贯得上海建筑风气之先的公
和洋行于 1930 年设计了湖南路 105 号两栋住宅。A 栋住宅具有平屋顶、白粉墙、大玻璃
等典型“国际式”建筑风格特征，是近代上海独立式住宅走向现代过程中分水岭式的杰出范
例。
“一夜春风，梨花满枝”。1933 年以后，现代主义建筑风格的独立式住宅逐渐多了起来
，先锋建筑师纷纷将其视为尝试新风格的袖珍试金石，留下了许多形式新颖的作品。青海
路 44 号宅、岳阳路 110 号宅和吴同文宅，都采用了新的建造技术和材料，建筑形态及细
部和以往的住宅都有着显著的区别，勾勒出现代住宅清新活泼的形象。
30 年代风行于上海大型建筑中的装饰 艺术 派（Art Deco）建筑风格，并不适合于低
矮的小型住宅，但是许多被视作“时髦”的处理手法， 还是或多或少被借鉴到了早期的现代
住宅中。永固测绘行设计于 1931 年的衡山路 261 号宅，沿街的主入口立面明显具有装饰
艺术派特征。在一些住宅的室内，装饰艺术派手法更是被广泛地运用于栏杆、隔断、门窗
等细部。
自 20 年代中后期起，西班牙复兴式建筑风格（包括地中海地域风格）在上海住宅领
域中就很活跃。董大酉、庄俊、公和洋行等著名的建筑师（机构）都曾热衷于此。30 年代
中期后，受到现代主义风格的影响，许多西班牙复兴（地中海地域风格）的独立式住宅呈
现简化的趋势。淮海中路 1273 号新康花园，标志性的装饰只集中在有限的细部：窗间墙
、烟囱、廊柱等处，外形则向简洁的方盒子靠拢。这种简化了的西班牙式住宅更具经济性
，适于普通建宅者，因而很有市场。
当然充斥于各处、数量最多的仍然是那些各种建筑形式混杂的住宅。现代主义往往和
西班牙式、西方古典折衷主义、各国的民居风格、中式风格等混杂在一起，多元和折衷并
包，完全折射出上海“海派文化”的个性。3 第三阶段：暂时停顿——1937～1938 年
1937 年淞沪会战爆发，上海沦陷。日军持续的疯狂轰炸使上海损失惨重。租界自浦江
以西，法华路、大西路以东，人民路以北，苏州河以南，以铁丝网围护，构筑工事，成为
一座“孤岛”，独立地位岌岌可危。这一年前后人心惶惶，绝少有委托设计建宅的要求，是
住宅建设的停顿期。4 第四阶段：续写灿烂——1938～1941 年
上海沦陷后，日伪区内百业萧杀，工商业一蹶不振，人口锐减。而租界“孤岛”却迎来
了奇特的繁荣。东南诸省以及租界外虹口、南市、闸北的殷实富户为免日军蹂躏，携带家
眷，纷纷避难于上海租界。劫余的物资、资金迅速汇集于这个弹丸之地。这无疑给建筑业
的发展提供了大量的资金和廉价劳动力。1938 年起，房地产业开始复苏，到了 1940 年，
房地产业恢复至“一二·八”前的繁荣。此时买办阶层、工商人士，投资建私宅已经蔚然成风
。一度陷于停顿的花园洋房建设在血雨腥风中得到飞速发展。虽然经历战火，但无论是住
宅的设计和施工，丝毫不比战前逊色。房地产投资建造独立式住宅的数量和规模甚至比战
前更多、更大。留存至今的有淮海中路 1285 弄上方花园、淮海中路 1754 弄、淮海中路
1610 弄 1~8 号逸村等，前者有单体几十栋。
这一时期设计建造了大批优美的现代主义风格住宅，如 1939 年通和洋行设计的高安
路 18 弄 20 号宅、鹏程工程司设计的衡山路 249 号、1942 年赉安洋行设计的吴兴路 87 号
宅。西班牙式和现代主义建筑风格继续互相影响，使得许多住宅兼有两者特征。奚福泉设
计的农工路 75 号住宅群，只在南向主立面有一些西班牙样式的装饰，次立面已经大大地
简化。窗户为整齐的方形，还出现了新颖的转角窗；雨棚变成了混凝土直板；圆形楼梯采
用了落地大玻璃。这些都是以往的西班牙式建筑所没有的。在小规模住宅中，简约的趋势
到 40 年代后变得更明显。建于 1942 年的淮海中路 “逸村”，形体已经很简单，仅有屋面的
筒瓦、窗间墙的螺旋柱和略有圆弧收分的烟囱显示出一些西班牙式建筑的特征。这种实用
简洁的住宅经济而不失时髦，一度风行于上海。5 第五阶段：再入低谷——1942～1945
年
日军对租界“孤岛”加紧原材料和 交通 封锁，苛以重税，并垄断市场，使得租界的畸
形繁荣到 40 年代初出现了疲态。1941 年底，太平洋战争爆发，上海的英美租界和日租界
双方也同时开战。战火中的这段时间，是上海“最黑暗的日子”。房地产市场萎缩，外资房
地产机构纷纷撤资，许多老牌的房地产商甚至直接将资产盘给中资机构。
这个时期新建的独立式住宅很少。根据一些“老上海”的回忆，仅有少量投机建造的住
宅，质量较为低劣。笔者从上海市城市建设档案馆也几乎查阅不到新建住宅的记录（可能
是毁于战火中），只有一些零星加建和修补项目。这是独立式住宅建设一个特别的真空阶
段。6 第六阶段：最后的咏叹——1946～1949 年
日本战败投降后，国民党接收上海，接管了其在沪资产。为阻止通货膨胀、挽回经济
的颓势，政府发行新币，但是新币以令人吃惊的速度迅速贬值，根本无济于事。接收大员
们为了争夺日军遗留的资产，不遗余力地相互倾轧，演出了一幕幕闹剧。军政要员和靠囤
积居奇而爆发的巨贾豪商们迅速积累了大量的财富。富裕阶层为了保持币值，将大量资金
投入房地产。所以，尽管 社会 生活动荡，还是形成了带动新一轮独立式住宅建设的气候
。
复苏后的住宅建设中，西班牙复兴式（包括地中海式）已经很少被采用，简洁经济的
现代主义风格完全占了上风。从档案馆的记录看，40 年代中后期盖的住宅几乎全是现代主
义风格的住宅。
此时，西方的建筑师和设计机构都退出了上海的建筑舞台。这些现代住宅的设计者几
乎都是 中国 人，既有留学归来的建筑师，也不乏本土培养的建筑师。淮阴路 200 号姚宅
和华山路 899 号宅，都具有相当的水准。姚宅设计于 1947 年，修长低缓的体形有机结合
坡地，倾斜的玻璃天棚将户外的 自然 景色纳入了室内空间，颇有赖特“西塔里埃森”的味
道。姚宅和公和洋行设计于 1930 年的湖南路 105 号住宅首尾呼应，为近代上海的现代独
立式住宅画上了一个完美的句号，具有意味的是，设计者已经换成本土的建筑师了。
现代独立式住宅的设计，一直分化为两类。一种是针对豪门巨贾的，另一种是针对大
规模中小资产阶级、文人买办以及租赁市场的。两种设计的指导思想，有着较大的差异。
前一类住宅的设计追求穷奢极侈和标新立异；后者更多地关注经济性和使用功能的合理，
这类住宅数量众多，覆盖面广，是住宅发展的主旋律。前述的“简化”趋势，也是针对后者
而言的。建筑风格的演化是一个渐变、交叉甚至反复的过程，不是简单的阶段性能一言蔽
之的。但是从一个住宅的整体形态和细部处理中，往往可以大致推测它们建造的年代。这
说明非跳跃式发展中，还是潜在着某种 规律 性的东西——上海近代独立式住宅总体走向
简洁并更趋于大众化的趋势是明晰的。
