一、概念解读
本文所称的小区治理与物业管理第三方机制，是指社会民非组织、评估监理机构、律师事
务所等社会服务机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，
依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量、服务费用、物业共用部位和共
用设施设备的管理状况及召开业主大会选举、换届业委会、物业服务招投标、房屋维修资
金使用等提供专业评估、监理、法律服务的活动。
第三方机制的存在，一方面能够为业主提供专业的技术支持、引导业主理性维权，另一方
面对开发商和物业管理公司也能起到很好的监督制衡作用。
二、典型案例
谨以三个案例来阐述第三方社会服务在社区治理与物业管理中的作用。
（一）案例一：合肥市开展住宅小区物业服务质量第三方测评
2018年 5月 ,合肥市瑶海区率先引入物业管理考核第三方评估机制。在住宅小区物业服务
第三方评估中，第三方机构对住宅小区物业服务管理现状，包括小区的形象服务、业主服
务、秩序维护服务、工程维修服务、环境绿化服务、经营管理服务等进行巡查测评，确保
每季度不少于一次，并出具阶段性评估报告。
今年合肥庐阳区也通过开展住宅小区物业服务质量第三方测评工作。在住宅小区物业服务
项目第三方测评中，中标方要采取现场考察、专家当场点评、专项打分考核及图片视频同
步记录的方式，对住宅小区物业服务管理项目现状，包括服务形象、客户服务、秩序维护
服务、工程维修服务、环境绿化服务、经营管理等进行巡查测评，每季度不少于一次，并
出具季度报告和半年度、年度报告。同时，还要专门针对管理难度大的老旧小区物业服务
展开考评。第三方单位将对老旧小区物业服务管理项目现状，重点是保洁服务、秩序维护
与车辆管理、治安防范、文明创建等进行考评，全方位多角度地展示老旧小区实际情况，
有效保证第三方测评项目的公平、公正和公开，并出具报告书提供整改建议，考评结果供
庐阳区相关管理部门参考。
（二）案例二：北京市首创在物业领域引入第三方社会服务
2010年 6月，为了规范北京市物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法
权益，建立和完善质价相符的物业服务市场机制，促进物业管理行业健康有序发展，北京
市住房和城乡建设委员会印发了《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》。 2011年
10月，北京市物业服务评估监理协会成立。截止 2016年 6月底，协会已有 46家会员单
位。
第三方评估机构依据《北京市物业管理办法》及相关法律、法规的规定和合同约定，根据
评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，对物业服务费用在评估时点的客观
合理价格、对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况、对物业服务质量水平在评估
时点的状态进行评估和判断，并得出相对客观的结论，为争议解决提供依据。
（三）案例三：南京市明确第三方社会服务机构的工作标准
《南京市住宅物业管理条例》（2016年 7月 1日开始实施）第六条规定：本市建立物业服
务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评
估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告
应当真实、客观、全面。
三、案例分析
从前述案例可以看出：
（一）在小区治理和物业管理领域引入第三方服务是大势所趋。
1、小区治理常见的第三方服务包含以下内容：召开业主大会、选举（换届）业委会、物业
费（停车费）调整、维修资金使用、物业单位选聘及物业服务招投标等。
2、物业领域常见的第三方服务包含以下内容：物业项目交接查验、物业费用评估、物业服
务质量评估、法律服务等。
（1）物业项目交接查验，主要是指建设单位向全体业主移交物业项目、其他管理人或自行
管理时，共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验，对按照规定由业主共同管理的建
筑物、构筑物及配套设施设备、相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等
查验后出具查验报告。
（2）物业费用评估，主要是指物业服务评估监理机构根据确定的物业服务事项和标准，对
物业服务费用进行测算。
（3）物业服务质量评估，主要是指物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、规章、服
务规范、行业标准及物业服务合同约定等，对物业服务质量进行评估。
3、第三方机构因其专业性和中立性，能够从专业的角度，提供更加科学的参考依据，为各
方所接受，同时能够及时的提供专业化的法律意见，消弭纠纷。
（二）在小区治理和物业管理领域全面引入第三方社会服务机构仍存在障碍。现阶段，就
全国范围来看，除北京市已经建立了较为成熟的物业服务第三方评估监理机制，南京、合
肥市等地区引入物业服务第三方评估制度外，其他地区均处于摸索阶段。虽然全国各地都
有零星的摸索，也不乏成功的先例，但是由于缺乏成熟的制度保障，从事专业服务政府、
业主组织、物业服务到位的第三方市场主体较为缺乏，故在社区治理领域全面引入第三方
机制仍存在障碍。
四、推进小区治理和物业管理第三方机制之道
一是建议政府充分发挥政策导向作用。
二是推动第三方专业服务社区治理纳入政府购买服务指导性目录。
综上，全面引入社区治理第三方机制，是创新社会治理、加强基层建设的要求，能有效切
实解决住宅小区内综合治理工作推进过程中的突出问题，有助于促进物业管理行业的发展，
推动物业服务的社会化、专业化、市场化，有利于提高物业服务、业主自治的专业化水平，
有力的促进社会的和谐发展。
