泛海商业运作.ppt

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A leading full-service provider of real estate services in China E-HOUSE CHINA 泛海建设武汉CBD西区启动商业策略报告{ } 分享&增长 CONTENTS 壹 贰 叁 肆 总体定位 项目特征分析 市场定位 伍 形象定位 陆 目标客户群定位 建筑规划设计建议柒 业态规划 壹 项目特征分析 地块分析 地块分析-地块现状 项目特征分析 项目地块平整，周边有厂房未进行拆迁，整体为 “半生”状态。 地块分析-项目四至 项目特征分析 至汉口火车站 天河机场方向 至建设大道 金融街方向 至沌口开发 区方向 至长丰大道发 展大道方向 至古田方向 至武广方向 地块分析-项目规划特征 项目特征分析 西片一期商业地块位于宗地23的西北角，毗邻 103号路，由编号为JH031703K和JH031702K（其 中一半属于泛海建设）的两块用地组成，项目占 地面积约12500m2，总建筑面积27500m2。 经济数据 地块编号 用地性质 用地面积 (平方米) 容积率 建筑面积 (平方米) 小计 JH031702K 商业用地 4000 8800 27500 JH031703K 游乐用地 8500 18700 地块分析-项目规划特征 项目特征分析 限制条件 整个地块受地铁规划的影响，被地铁快线 E2线由西北向东南方向穿越。根据市规划 部门要求，地铁控制线范围内不允许新 建、改建、扩建任何建筑物；地铁影响线 范围内需进行建设的项目，必须提供具有 轨道交通设计资质的单位作出的轨道交通 建设工程影响评估报告，并报市局市政处 审查同意后方能进行审批建设。 受地铁影响，可开发地块缩水严重， 且极不规整 地块分析-项目规划特征 项目特征分析 限制条件 在对地铁影响线的使用进行专项评估的前期 下，保留部分地铁影响线面积（相关部门答 复，地铁影响线区域可出现多层建筑），经 计算，这样实际用地面积可以达到7750 m2， 整体容积率为（见右图）。 而在扣除地块无法建筑开发的锐三角地块面 积、内部道路面积之后，商业建筑单层最大 面积仅为4200平方米。 商业建筑单层最大面积仅为4200平米 地块紧贴红线 无法开发三角地块面积扣除 内部规划道路面积扣除 地块分析-项目所处区域人流车流分析 项目特征分析 开工年份 道路修建情况 2008年 103,202,305 2009年 101,102,201,303 2010年 104,203,204,205,302,307, 308,309 2011年 106,401,402,403,404,405, 406,407 2012年 310,408 根据王家墩中央商务区的配套路网建设进 度来看，项目紧临的103号路已完工，203 号路将于2010年完工，307号路将于2010 年完工。由此来看，本案在未来约一年多 时间内周边路网不畅通，经过型人流及车 流较少，项目几乎为城市的“半孤岛”状 态。 项目周边物业分布 新华时代 新华豪庭 美林公馆 鑫城国际 日月华庭 长安丽都 城开丰竹园 天顺园 航天花园 青春驿站 天泽一方 云鹤园 弘鑫花园 润和花园 凤凰城 103路 项目特征分析 项目周边物业分布 住宅物业分布 项目地半径3公里范围内 居民区密集，已建和在建 成规模的中高档小区，总 计约18900余户，按武汉 平均每户人计算， 该区域有约6万常住人口。 未来CBD的建设，仅西部 居住区，将会带来1万多 户，约3万多常住人口。 随着CBD建设的不断推进， 周边的旧城改造力度会加 大，未来潜在消费群体庞 大。 本案 　 住宅楼盘名称 规模(面积/平) 户数 平均人口 住户人口总数 常码头区域 润和花园 55700 858 云鹤园 约420 1323 云鹤小区 约2072 天泽一方 782 天顺园 176958 3650 城开丰竹园 150000 1530 航天花园 130000 1326 长码社区 约812 井南社区 约980 3087 雅丰园小区 29815 288 润和花园 55700 843 火车站区域 鑫城国际   1242 美林公馆 300000 1000 3150 日月华庭 82957 663 长安丽都 12700 96 青春驿栈 216 华立新华时代 97295 952 金利明珠花园 386 新华豪庭 33588 260 819 凤凰城 540 1701 合计 18916 项目特征分析 项目周边物业分布 住宅物业分布 欧亚达家居 金马家居 居然之家 中商平价 武商量贩 麦德龙 沃尔玛 百安居 工贸家电 西汇广场 新世界国贸 武汉广场 世贸广场 国际广场 SOGO百货 汉商武展 易初莲花 新世界中心 火车站 家居商圈 古田生活配套 及建材商圈 武广 核心商圈 本案 项目特征分析 项目周边物业分布 商业物业分布 周边商圈 主要业态及商户 距离 武广核心商圈 大型百货 约5公里 火车站家居商圈 家居家饰广场 约3公里 古田生活配套及建材商圈 大型超市、生活型配套、建材专业市场 约3公里 中百超市 商业名称 大致规模 业态档次/类别 客户定位 人流情况 易初莲花 10000平方米 中低档生活用品 宝丰路附近居民 较好 沃尔玛（南国西汇） 10000平方米 高中低档生活用品 古田区域居民 较好 百安居（南国西汇） 5000平方米 中高档建材家居 汉口客户 适中 工贸家电（南国西汇） 5000平方米 家用电器 古田区域居民 适中 南国西汇其他商业（棒 约翰/肯德基/屈臣氏 /DQ等） 25000平方米 中高档餐饮/生活用 品等 古田区域居民 较好 麦德龙 10000平方米 高中低档生活用品 古田区域居民 较好 中商平价 6000平方米 中低档生活用品 常码头附近居民 较好 中百超市 1500平方米 中低档生活用品 常码头附近居民 适中 欧亚达 20000平方米 中高档家具/家居 武汉客户，汉口为主 较好 居然之家 50000平方米 中高档建材家居 武汉客户，汉口为主 较好 武商量贩百圣店 10000平方米 高中低档生活用品 常青路周边客户 较好 金马家居常青广场 10000平方米 中高档家居 汉口为主 较好 附：项目周边商业简况 项目特征分析 项目周边物业分布 商业物业分布 项目特征分析 项目周边物业分布 未来影响物业分布 地块 编号 建筑规模 （万㎡） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2 12 13 14 15 CBD内部规划商业体量大， 集中度高。从左图可以看 出，四大居住功能区商业 规划面积少，主要作为社 区配套商业；大体量的商 业集中规划在泛海城市广 场、核心区、建设大道接 驳处三大区域。 本案作为CBD首先启动的 集中商业，也面临着后续 项目的众多未知影响与竞 争。 SWOT分析 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 •背倚百万方居住社区，其将聚集众多消费 者，并成为本案发展的稳定支持； •所在区域处入人口导入初期阶段，一定时 期内缺少固定消费人流； •受制于地铁规划控制影响，开发地块不规 则，单层可用地面积小； •临建营销中心将占用商业地块约5年，商业 一次性整体规划受阻； •王家墩中央商务区内未来商业项目较多，存 在较高的竞争威胁； •王家墩中央商务区的建设将大力推进片区 发展，本项目受大趋势推动，具有良好的 发展前景； •周边有一定老社区存量，拥有一定的潜在 消费力； •许多品牌商家对本项目有意向； •项目规划的住宅社区，将聚集众多消费群， 成为项目发展的稳定支持。 贰 总体定位 案例借鉴与分析 案例借鉴与分析 案例1-苏州工业园邻里中心 打破传统的邻里商业 ——苏州工业园邻里中心 重点参考点：将邻里中心商业类型带入超3层 时代，并取得了市场认可。 苏州工业园邻里中心（lifestore），概念源自新加坡“购物中心”，2002年 首次亮相苏州后，成都、重庆等地纷纷仿效。核心商业竞争力是一主三副， 一个“邻里中心”、附带“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1三个品 牌。 案例借鉴与分析 案例1-苏州工业园邻里中心 苏州工业园邻里中心概况： 投资商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司 总投资：亿元 建筑面积超过12万平米 ，未来将建成17个邻 里中心，已成功开发、运营：湖东大厦、玲珑 大厦、新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、沁苑 大厦，翰林大厦（单层建筑面积为15000- 24000平方米湖）7座。17个邻里中心满足70 平方公里的苏州工业园区住户需求，每个 邻里中心承担为方圆1公里内约8000户居民服 务的功能。 案例借鉴与分析 案例1-苏州工业园邻里中心 邻 里 中 心 运 营 模 型 详 解 社区商业定位——发展方向为住区商业中心，以连锁 品牌进行扩张，对大型品牌企业进行招商，对小型零售商业 进行出售。公益与商业服务结合。 12种必备业态——分别为超市、药店、银行、书店、 邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜、 美容美发、卫生所，同时根据社区调研结果，在服务功能上 对居民进行个性化业态设置。想得到的商品和服务在邻里中 心都能找到。 投资模式——租售并举，相对低廉的租金、相对便宜的 中小户型，投资一点满足百万人群消费。 1 2 3 案例借鉴与分析 案例1-苏州工业园邻里中心  除了12项必备功能以外，邻里中心向中介、旅游、家政、房产、 法律等方面服务业的深化功能，做到低层面中层面高层面统一全 面服务。  商业服务于公益服务有机结合，邻里中心不仅提供购物餐饮休闲 娱乐服务，还有文化教育体育卫生医疗等方面的活动，如语言培 训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施， 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。如阅览室， 老年活动室，游乐中心，修理铺，卫生站。 邻里中心业态占比 （按面积划分） 特色商业服务 20% 12项必备业态 60% 酒店 20% 案例借鉴与分析 案例1-苏州工业园邻里中心 业态 4层的邻里中心 芯源大厦 师惠大厦 贵都大厦 翰林大厦 一层业态 邮局、超市、银行、书 店、中外快餐和各式电 器 超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、文体 活动中心、洗衣店、邻里生鲜、美容美发、卫生所 品牌主力店 二层业态 各大品牌的专卖 休闲娱乐健身 三层业态 文体娱乐中心，其中有 影院、游乐场、旱冰场、 图书阅览室、保龄球等 特色文化休闲 培训：芭蕾培 训中心，音乐 培训中心，儿 童情商培训中 心等 特色餐饮：澳门高端餐 饮“海鲜边炉” 个性商务办公 邻里服务 （12种必备） 四层业态 医院，内设九个专科 经济型酒店 4星级酒店 五层业态 与邻里中心主体紧邻的 另一座楼房是菜市场， 及酒店 六层业态 七层业态 八-九层业态 案例借鉴与分析 案例1-苏州工业园邻里中心 案例借鉴与分析 案例2-武汉西汇生活广场 刷新武汉副中心商业运作模式 ——武汉西汇生活广场 重点参考点：独立商业公司统一招商、统一经 营管理，最大程度保证业主投资回报。 案例借鉴与分析 案例2-武汉西汇生活广场 武汉西汇生活广场概况： 开发商：武汉南国商业发展有限公司 西汇生活广场一期建筑面积约5万平米，为一个自成体系的独立经营的板块，沃尔玛 租赁其二、三楼，百安居租赁负一楼，棒约翰、肯德基、屈臣氏、工贸家电、中邮手 机、家之良品等20多家主力店位居一、二楼。 南国西汇生活广场区位优势明显：解放大道、建设大道在此交汇，未来轻轨、地铁在 此换乘，独占江汉二桥桥头首站。 案例借鉴与分析 案例2-武汉西汇生活广场 核 心 运 营 模 型 独立商业公司经营——发展商为本商业体特别成立 了独立的商业管理公司，负责其物业的招商、经营、管理工 作，从源头即保障了商业经营的远期持续发展性。 精选业态——其所配置的商业业态，包括：建材超市、 生活超市、西式快餐、特色餐饮、家电卖场、个人护理超市、 衣饰零售，整体商家数量不多，但所覆盖的业态丰富、商家 整体档次较高。 商家的积极招募政策——对于主力商业，商业经 营公司以持有的方式参与实体经营，与品牌商家共同面对市 场，风险共担。所吸引的主力商业较多为首次亮相副中心高 业区域，如：棒约翰、DQ、屈臣氏等。 1 2 3 案例借鉴与分析 案例2-武汉西汇生活广场 1、产权商铺统一由大本营公司统一管理。产权人初 始委托租赁管理期为五年。初始委托期满时，大 本营公司有权可按条件续约，每次续约最长期限 五年，可连续续约三次。 2、产权人每年可获管理公司支付的商铺总款价的 7%。管理公司对外出（转）租商铺，年租金收益 高于商铺总价款7%低于10%时，超出商铺总价款 7%的租金80%归业主享有； 管理公司对外出（转）租商铺，年租金收益高于 商铺总价款10%的，超出商铺总价款10%的租金 70%归业主享有。 案例借鉴与分析 案例3-深圳万科城社区商业 “生活方式商业”的运作 ——深圳万科城社区商业 重点参考点：社区商业功能的实现，以及与社 区景观资源的融合提升。 案例借鉴与分析 案例3-深圳万科城社区商业 深圳万科城社区商业概况： 万科城商业以Living－mall理念进行运营，拥 有1万平方米国际美食坊、2万平方米时尚购物 中心、7千平方米人工湖、万平方米市民 广场。商业+异域休闲的结合，创造了一个生 动的“万科生活版图” 。 案例借鉴与分析 案例3-深圳万科城社区商业 序列 主题区 业态内容 比例B 1 美膳街 中式餐饮、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐 27% 2 休闲坊 茶艺、咖啡、书吧、书店、茶庄、 8% 3 娱乐院 酒吧、量贩KTV、桑拿足浴、精品电影院、网吧 7% 4 时尚廊 女子沙龙、服饰、精品、化妆品、美容美发、家居用品、 生活用品饰品、花店、音像店、礼品、鞋帽 16% 5 童乐港 玩具、童装、文具、儿童游乐 6% 6 便利园 超市、银行、邮局、药店、通讯、便利店、送水、彩扩、 洗衣、报刊、体育用品、汽车美容养护、维修店、日用杂 品店、快递、家政、冷饮店、家装、中介地铺、电脑维 修、 36% 合计 100% 业态布置 风情休闲娱乐街区 健身美容 美汽中心 社区日用配套 前期：装修、装饰、材料店、布艺、园艺、社区配套 后期：社区配套、时尚走廊 美 食 世 界 超 市 主力商务酒楼 Loft空间 1,各类品牌商家强势进驻； 2,组团式商业街区，动感流线，循环畅通； 3,三大主题规划彰显商业魅力； 国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街 时尚购物中心——体验式购物、感受型消费 娱乐休闲广场——无限魅力娱乐空间 核心特质之一：永续经营 案例借鉴与分析 案例3-深圳万科城社区商业 适合街铺投资行为较为成熟的特征 1,全新建筑规划设计理念 　在硬件规划上，完全依照开发地的人文景观、地利资 　源、气候环境，适当引入异国风情等条件进行设计，既 　因势利导，又兼具异国风情的外观造型。无论在外观视 　觉或内部空间，也都实现预留了调整空间，应需而变。 2,12000平方米市政广场 3,旖旎湖景 强大的聚客能力 案例借鉴与分析 案例3-深圳万科城社区商业 核心特质之二：购物公园 万科地产缔造商业典范。 深圳北硅谷，最具发展潜力的区位。 华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻。 买铺即做品牌商家房东，收益稳定，有保障。 全景式、独立式、集多元化、休闲娱乐及景观为一体的商业街区。 纯独立式商业街铺，经营投资相适宜。 政府支持构筑商业“聚宝盆”——12000平方米的超大市政广场。 超高层高，相当于“买一送一”。 90%以上高实用率。 案例借鉴与分析 核心价值支撑 案例3-深圳万科城社区商业 案例借鉴与分析结论 社区商业定位的公益与商业结合的新型模式 苏州工业园邻里中心 武汉西汇生活广场 4-9层的业态规划，12种必备商业业态+特色商业 独立经营公司管理运营，商业业态的精选化 物业类型 借鉴与参考价值 万科城商业 社区商业的精品化，并与环境进行融合，创造出 生活方式氛围 定位阐述 总体定位 定位阐述 物理定位 　一站式生活欢聚中心 配套需求影响：整个西部生活区目前无任何配套商业，此点对于其住宅居住价值的体 现与价值最大化有较大的负面影响，从需求角度来说，“一站式”的商业业态，符合 其整体价值的需求； 人口基数影响：根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人口约为5万，流动人口 约为2万，复兴村、常码头一带的人口约为3-5万，即总人口约为10-12万人，此主力辐 射人口基数能支撑“一站式”商业体的可持续发展； 人口结构影响：从所辐射的人群类别来看，大致可分为以下几类：高级白领、都市新 贵（CBD内常住人口及流动人口）、企业高层及金领人士（CBD内常住人口及流动人口） 、原住居民（CBD内常住人口及复兴村、常码头村民）、私营业主（CBD内常住人口和 汉西的生意人士），主力人群的消费实力较强，对“一站式”商业体能形成“消费力 保证”。 总体定位 定位阐述 主题定位 以青少年为中心 家庭分享型 从需求上来看：西部住区中将配套4所名校入驻，由此可以看出区域人口容量中青少年 所占的比重。而名校本身的吸引力，也将带来更多的区域人口导入； 从消费影响上来看：青少年往往是为现代家庭的中心，其消费中多有所父母、同学陪同， 是最容易创造“消费传递”效应的人群。从另一个角度来说，吸引了青少年的消费与 目光，就相当于吸引了其整个家庭的消费力； 从业态影响上来看：青少年不仅在传统的餐饮、零售中构成消费主体，在教育培训、个 性休闲等方面也能创造出独特的业态市场。也就是说，面向青少年为中心，业态上不仅 没有脱离基础消费，更能放大特色，创造一定的目的性消费。 总体定位 定位阐述 总体定位 以青少年为中心 家庭分享型　 一站式生活欢聚中心 总体定位 中期 后期 家庭分享型 一站式生活欢聚中心 营销中心临建拆除，大 型商业体引入，商业主 题特征放大，亲子主题 加强，客层向全家成员 扩展； 商业持续运作，并进行 内外调整，最终达到总 体定位水平。 受制于开发条件中“营销中心占用商业用地”的影响，项目的总体定位需要 分三步来进行发展实现—— 初期 亲子生活中心 非营销中心临建占用地 块启动，商业紧贴社区 的人口导入服务为主， 打造社区型生活中心； 全家欢享中心 定位原因 紧贴百万住区? 总体定位 定位原因 以自身最大资源为基础，创造扩大辐射半径的可能 本案商业运营中最为坚实的消费资源即是西部住宅区的住户，在定位中我们必须 发挥“近水楼台”的优势，首先满足核心消费资源——西部住区住户的需求。 紧扣核心资源的商业运作，能最大程度的避开CBD中未来将出现的竞争商业体。 注重家庭参与? 总体定位 定位原因 业态向青少年侧重? 尊重全家庭成员的消费，延长客流入店的停留时间 在紧贴社区，满足家庭需求的同时，必须要创造出项目独树一帜的差异性，才能 使顾客形成一定的目的性重复入店动机。 针对青少年儿童所开设的业态将会吸引大量的回头客，儿童的父母将会在购物中 心内消费，从而提升商业整体的客流量、停留时间和消费金额。在整体业态中， 将重点加强青少年消费类别的比重。 加强休闲欢聚功能? 总体定位 定位原因 本商业所在区域并非市级核心商业区，同时作为独立型的商业体，周边并无较强 聚合人流的成熟商圈串连。因此，我们必须加强项目的娱乐体验性，顾客一旦入 店，设法让他们觉得有趣味性，而愿意延长停留时间。 在商业实例中发现：在家庭娱乐购物中心定位中加大餐饮、休闲娱乐的比重， 能实现其市场半径是传统购物中心的2-3倍，逗留时间比传统购物中心超出1-2个 小时以上。 叁 市场定位 市场定位 档次定位 高 中 低 日常用品/便民设施 零售/餐饮 零售/餐饮/娱乐 价钱 商品 多元化 本案中期阶段 上海正大广场 本案后期阶段 深圳益田广场 本案初期阶段 武汉广场 • 本案的档次定位将遵循与区域经济发展水平、消费习惯、居民的购买力水平相 适应的原则； • 在档次定位上，本案为中档定位，并通过三个阶段的升级来实现； • 在经营商品品类上，本案将成为区域商品品类较丰富，但拥有特色体验化的消 费场所。 市场定位 功能定位 生活 服务 购物 休闲 娱乐 餐饮 本项目功能定位是将购物、餐饮、休闲、娱乐和生活服务等多功能于一体的家庭型社区 生活中心，同时根据市场及项目特质，将重点突出青少年文化型消费的功能。 肆 形象定位 市场定位 形象定位 CBD国际住区　欢聚中心 伍 目标客户群定位 项目辐射范围 目标客户群定位 项目辐射范围 核心辐射圈 次级辐射圈 边际辐射圈 核心辐射圈: 西部住区居民（约20分钟步行） 次级辐射圈： 常码头、汉西、古田片区居民 （约15分钟车程） 边际辐射圈： 宝丰路、王家墩片区居民 （约30分钟车程） 本项目紧靠西部住区，从地理位置和功能配置上，都是为 其生活第一购物的目的地。 伴随着前二年房地房的高速发展，常码头、汉 西、古田片区的生活配套型商业都得到了极高 的提升。但本案青少年型业态，会吸引他们的 进行目的性消费。 目标消费群特征 总体定位 定位阐述 客户定位 以青少年为中心的家庭消费群体　 有青春期子女的家庭描述：注重与子女的沟通和欢聚，把主 要精力放于家庭和谐度上，日常消费主要是子女的娱乐和自 身的高档消费娱乐上。消费能力较前两阶段有大步升。 有学龄子女的家庭描述：消费主体以教育和保健医疗为主， 切合项目中期的学校规划，文化培训中心、家庭互动文体中 心等是主流消费。 有幼龄子女的家庭描述：主要儿童消费来自儿童娱乐、儿童 托管、幼教中心等，消费主流放在美容、健身、购物等个人 生活的完善上。 聪 明 增 长 父亲 母亲  年 龄：35-60岁  消费特征： 父亲往往是家庭生活主要支配收入的来源，并在购物活动中同时充当多 种角色。同时购物的理性成分也比较大，不容易受打折、促销等外界因 素的影响，在日常消费中，通常会有兼顾商务消费和家庭消费的需求， 在一般情况下他们既是消费行为的决策者、执行者、影响者， 同时又 是使用者。  业态需求： 酒楼、自助餐厅、书店、健身等业态。  年 龄：30-55岁  消费特征： 母亲往往掌管着家庭生活的日常经济开销，购物的理性成分也比较低， 容易受打折、促销等外界因素的影响，追求时尚精致的生活方式。 在家庭生活用品的消费中，在一般情况下他们大多是消费行为的执行者 和使用者。她们更加注意教育子女，望子成龙，毫不吝啬在子女身上花 钱，尤其是智力投资；  业态需求： 百货、超市、美容、中西快餐、西式餐饮、健身、培训等业态。 模拟图 目标客户群定位 目标消费群特征 2-7岁 8-12岁 13-22岁  年 龄：3-7岁  消费特征： 作为学龄前的儿童在吃、穿、用、玩等方面只是进行单纯的模仿性消费， 更多希望得到关怀与交流，需要得到更多体验性的参与活动中去。  需求业态：中西快餐、早教中心、儿童创意中心、冰场等业态。  年 龄：7-12岁  消费特征： 到了中小学阶段的儿童具有了更多自主意识，拥有影响力而无决策权的 子女，基本无经济收入；而是依靠家庭成员完成消费行为；对于商品的 时尚型和体验性有较强要求；注重个性风格的体现，对家庭主要成员有 较强的影响力。不仅要求“别人的我也要有”，而且“要有最好、最漂 亮的”。  业态需求： 中西快餐、儿童培训、儿童创意中心、书店、冰场等业态。  年 龄：13-22岁  消费特征： 到了高中大学阶段的青年具有了更多叛逆的自主意识、个性十足，往往 “要有最个性的、最时尚的”。 消费内容和范围飞速扩展，由过去单 一的生活必需品消费逐渐向社交的、精神的、心理的消费品扩展，消费 内容逐渐接近于成人。对消费品的质量外观、颜色和功能逐步产生了更 高的要求。  业态需求：中西快餐、教育培训、百货、超市、书店、KTV等业态。 模拟图 目标客户群定位 目标消费群特征 陆 业态规划 业态组合方案 业态规划 业态组合方案 类别 特征 商超 大型生活超市 餐饮 特色＋多元 休闲娱乐 以青少年服务为主 生活服务 贴近社区为主 大型生活超市或卖场 大型卖场和超市的引入，有利于方圆一公里内的人流引入，提高社区知 名度和品牌效应。 满足基本的社区生活配套：满足一站式购物需求，中型以上超市符合 周边客户量。 切合项目的档次定位：引进品牌卖场，利于后期其他业态的招商，同 时符合住宅的档次定位。 人气提升：人流量的大量聚集可带动其他业态的消费，互相促进，提 升整个项目的人流消费量。 业态规划 业态组合方案 根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人口约为5万， 流动人口约为2万，复兴村、常码头一带的人口约为3-5万， 即总人口约为10-12万人。 根据超市面积和辐射人口对应比例约为1：12的规律分析， 本项目超市辐射周边区域，面积应控制在约8000平米左右； 本项目超市辐射本社区，面积应控制在约4000平米左右。 大型生活超市或卖场 业态规划 业态组合方案 业态 特点描述 甄选理由 建议要点 生活超市 超级市场指采取自选销售方 式、以销售食品、生鲜食品、 副食品和生活用品为主，满 足顾客每日生活需求的零售 业态。 商业需要1-2家主力店支撑， 从前期的人气培育及商业招商 上考虑，引入超市无疑是一条 捷径，而超市本地经营状况较 好，发展空间较大。 引入面积在5000平米左右 的生活超市，增加生活用 品所占比例，精品化、精 细化经营，在环境营造上 区别于一般大型超市。 物业要求—— •柱距以8米×8米 •每层有电动扶梯相连 •楼板承重在800KG/平方米 •需要独立卸货区 •有充足自来水供应 •有油烟气排放通道 •有污水排放、净化处理装置 餐饮业态特色-中西快餐 快餐业在武汉红火的发展过程中，人们对中 式快餐与洋快餐可谓是各有见地。 喜欢洋快餐的人：西式餐厅以温馨的餐厅 布局，柔和的灯光，营造一种轻松悠然的就 餐气氛，让人感觉这是一种轻松享用型的用 餐，而且卫生环境好，再加上优质的服务， 让人在享用美食的同时，更是释放一种心情。 喜欢中式快餐的人：中式快餐品种多、样 式全，口味和风格各异，更加符合中国人的 饮食习惯，而且相对于西式快餐在价格上具 有很多优势，特别是具有地方特色和民族特 色的小吃快餐，让吃惯了中式快餐的人们情 有独钟，百吃不厌。 肯德基 过桥米线 必胜客 永和豆浆 业态规划 业态组合方案 武汉作为南北交汇之地，特色餐饮有着 较高的需求，中式特色餐饮的出现可满足 本地居民对不同区域特色的中式餐饮的旺 盛需求。 川味特色餐厅 东北风味特色餐厅 湘菜风味特色餐厅 业态规划 业态组合方案 餐饮业态特色-中式特色餐饮  武汉的餐饮业发达，武汉人民对于西式     特色餐饮也有着较高的需求。 日式料理 东南亚风味 西式餐厅 业态规划 业态组合方案 餐饮业态特色-西式特色餐饮  根据本地消费者调研发现，本 地居民对于朋友宴请和商务消费 就餐需求不断增高，中低档酒楼 已无法满足其需求，故本案可考 虑引进中高档商务酒楼。 豪华酒楼 中式酒楼 中式酒楼 商务酒楼 商务酒楼 业态规划 业态组合方案 餐饮业态特色- 大型高档商务酒楼 自助餐在西方叫做buffet， 正规的解释叫做冷餐会，源于 西方的酒会、聚会。南方大城 市是比较早接受“自助餐文化” 的城市。自助餐可分为中式自 助和西式自助，对于食客来讲， “自助餐”集合国内外各种特色 口味，同时价格适中，可随意 挑选，消费者接受程度较高。 业态规划 业态组合方案 餐饮业态特色- 自助式餐饮 中国历史悠久，其烹饪艺术渊远 流长。中餐以它的色、香、味、形 而诱人。长期以来由于各地区的自 然环境、文化、风俗、习惯不同， 中国菜肴形成了不同风味的地方菜 系，而美食城可一网打尽满足不同 食客的多种需求。 美食城档口 美食城服务台 美食城用餐区 业态规划 业态组合方案 餐饮业态特色- 美食城        许多有一定的经济基础，有健身爱 好的消费人群，他们追求一种氛围，而 在健身中心消费者可得到科学的、有规 律的锻炼。        现在的人的健身意识逐渐增强，大 多数去健身的人都是在一定经济基础上 自愿去的。        同时满足当地居民对健康休闲运动 场所的需求，且健身中心可保障有效固 定人流。 器材健身 器材健身 有氧健身 业态规划 业态组合方案 运动健身 休闲娱乐业态特色           培训中心的出现可满足家庭式 休闲的需求，这些业态的补充有效的 扩大商圈半径，吸引商圈外的消费群 体前来消费，并增加消费群体的逗留 时间。        据森拓普商业研究发现：针对儿 童的业态将会吸引大量的回头客，儿 童的父母将会在购物中心内的租户消 费从而提升客流量、停留时间和消费 金额。      本案可考虑开设英语、舞蹈、音乐 等专业培训中心、儿童创意培训中心、 婴幼儿培训等培训中心以提升当地居 民文化娱乐为目的，吸引家庭消费人 群。 休闲娱乐业态特色 舞蹈培训 早教培训 表演培训 声乐培训 业态规划 业态组合方案 培训中心 休闲娱乐业态特色 72            整个小城市都设置于室内，因 小孩的大小而建成，就算很细微的细 节也能表现出差异，各个主题区为小 孩提供一个互动的学习及玩乐平台。             儿童体验性消费场所让小孩能做 他们最想做的事情——变身成大人， 儿童职业体验娱乐中心内的资源及设 备一应俱全，务求让小孩得到最深刻 的角色扮演体验。              本案可考虑开设儿童体验性消费场 所，以满足当地家庭对幼儿教育娱乐 的消费目的，吸引家庭消费人群。 休闲娱乐业态特色 模拟消防 模拟法院 模拟医院 模拟城市 业态规划 业态组合方案 儿童职业体验娱乐中心 休闲娱乐业态特色      女性是商家的最佳顾客，时尚 女性更是容易被打动的一个人群。       根据本地消费者调查研究发现， 美容SPA作为一种全新的健康美 容概念，已得到越来越多的女性 顾客接受。      如今的SPA是融合了休闲、美 容、美体、健身、水疗、营养学、 医学、资讯等功能的健康美容专 业沙龙，能够给本项目带来更加 全面的人气聚集效应。 休闲娱乐业态特色 精装门厅 SPA护理 美容 护肤 业态规划 业态组合方案 美容SPA 休闲娱乐业态特色 业态规划原则 业态规划 业态规划原则 零售吸引力原则 在水平以及垂直两个空间维度，布置相应的主力店及次主力店，以有效吸引人流在水平及垂 直方向流动。 与项目规划特征相配合原则 物业临街面商业氛围较淡，业态布局方面应注重临街商业的业态规划，合理分布业态，建议 以中西快餐及知名品牌服装旗舰店零售业态相互配，打造商业氛围吸引消费者，带来人流； 项目内部业态规划应尽量发挥物业每处的潜在商业价值创造最大经济效益； 租金最大化原则 根据消费者的消费习惯，楼层越靠下（地面以上），人流量越大，商业价值也越高，因此， 靠下楼层应给予承租能力强的品牌零售，如：化妆品、服饰等；同时，考虑到餐饮、休闲娱 乐对人流的汇集作用，为有效吸引人流至更高楼层，餐饮休闲娱乐的布置应尽量靠上。 餐饮渗透原则 餐饮将是重要的组成部分；餐饮亦能有效的延长消费者在项目的停留时间，增加其消费的 可能性及消费额度。 休闲娱乐/文化概念增值原则 在商品同质化日趋严重、消费者选择多样性的今天，要想吸引消费者的注意力，争取更多 的消费者光顾项目，项目在满足消费者购物需求的同时，应该提供形式丰富的其它功能。 随着消费水平的提高，消费者对娱乐、休闲需求日益增加，建议未来购物中心应该加强娱 乐与文化功能的设置，增加目的性消费，锁定固定消费者，扩大项目的辐射能力。 业态规划 业态规划原则 租务市场概况 有关不同行业的付租能力，详细解释如下： 大型超市 所需面积5，000平方米起，提供各式各样生鲜食品、日用品、家电、家居等产品。因面积 大，资本投资高，价格竞争激烈，毛利率低，所负担的基本单位租金也较低，提成租金通 常不高于3%，以高者为准。 业态规划 租务市场概况 中西快餐、特色餐饮、自助餐厅、美食广场 所需面积介乎200与2000平方米之间，提供各式各样中西快餐食品、特色食品、新颖的自助 式餐饮等。不同餐饮业态所要求面积不同，楼层不同，所能承受租金的程度也不相同。其 中中西快餐、咖啡等餐饮业态多要求设置在首层，其租金价值最高，其次为特色餐饮、自 助餐厅、美食广场。 大型酒楼 所需面积介于2000-5000平方米之间，装修独特、豪华，环境高雅，设施设备完善，是消费 者宴请、聚会、商谈的首选之地。其面积大，投资高，所负担基本单位租金较低，酒楼对楼 层无特殊要求 零售店铺 视乎售卖的货品而定，如售卖一般精品服装、饰品及个人护理等，所需的面积介乎100与300 平方米之间，因属于大众消费品，顾客群大，并且单店面积较小,可承受单位租金一般较高. 业态规划 租务市场概况 有关不同行业的付租能力，详细解释如下： 业态规划 租务市场概况 美容健身 目前美容健身行业发展较为迅猛，大型连锁美容院发展势头强劲。美容院一般需求的面积在 200-1000 ㎡。 教育培训机构 儿童教育培训业态是近几年兴起的新型业态，主要针对儿童智力、兴趣爱好方面的培养，颇 受市场欢迎。其需求面积介乎于300-2000平方米不等，装修个性具有特色，通常自行装修。 该业态对楼层通常没有特别要求。 有关不同行业的付租能力，详细解释如下： 业态分布及收益 业态规划 业态分布选择 楼层 面积 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合计 27500 楼层 面积 4F 4250 3F 4250 2F 4250 1F 4250 合计 17000 做满容积率 不做满容积率 单纯从商业经营面积最大化的角度 来考虑，本商业单层最大面积为 4200平米，要达到27500平米的整 体最大经营面积，楼层将达到7层。 从武汉目前成功发展的社区商业来看， 4层是“经营面积最大化与经营 效益最优化”之间的黄金分割体量。 VS 业态规划 业态分布选择 做满容积率 不做满容积率 VS 从运营角度来看 7层社区商业中心的案例可寻，但其 操作难度较大，具体表现为： •其本身单层经营面积较小，而本身 楼层较高的特质又带来垂直交通、 人流通道的占用比例较高的问题, 层层问题的叠加,使其单层的商家 布置十分困难; •越高的楼层,商家的招商引进越难, 对于武汉史无前例的7层社区商业, 其招商难度趋高,稍有不慎即出现 “高楼层、高空置”的现象； •高楼层的商业对地块后住宅的布局 有一定影响; 不做满容积率的4层社区商业中心， 其在运营上所存在的难度与问题， 较之7层社区商业中心大大减低。√ 从运营角度来看，建议以不做满容积率来进行商业运作—— 业态规划 业态分布-1 不做满容积率 楼层 面积 4F 4250 3F 4250 2F 4250 1F 4250 合计 17000 7层社区商业中心虽在新加坡、国内苏州皆有运 行，但其在武汉仍属于百货商业的传统格局模 式。借鉴武汉传统的社区型商业情况，在不做满 容积率的情况下，建议物业最高4层。 在4层的商业布置中，我们同样尽可能放大青少 年主题业态，并保证其它生活配套功能的相对完 善—— 业态规划 业态分布-1 不做满容积率 1F 2F 3F 4F 中西式快餐+品牌零售 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 餐饮 楼层 业态 面积（平方米） 备注 1F 品牌零售+中西式快餐 4200 一楼预留部分面积租予承租能力强的零售店铺，如服装旗舰 店，中西式快餐等。以保证商业效益最大化． 2F 大型超市 4200 超市是容易集聚人气的业态之一，可有效的吸引客流，同时 可快速提高住宅居住价值。 3F 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 4200 儿童培训，文化教育类业态能加强项目的特色的主题，为项 目带来人流及更多可能的重复消费。 4F 餐饮 4200 餐饮为目的性消费业态，且中式餐饮租金承受力较弱，安排 在相对高楼层。 业态规划 业态分布-1 不做满容积率 1F 2F 3F 4F 中西式快餐+品牌零售 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 餐饮 从运营角度来看，我们对不做满容积率进行了商 业发展的业态模拟与布置，其中也包括了以下问 题—— •业态无法满足项目辐射范围内的人口消费 根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人 口约为5万，流动人口约为2万，复兴村、常码头 一带的人口约为3-5万，即总人口约为10-12万人。 相对于辐射人口来说，本案的商业容量无法满足； •作为自身项目的配套，其功能不完善 作为百万方住区（包括4所学校）的商业配套，其 业态容量有限，主力的超市业态经营范围也仅能 控制于5000平米之内，仅能作为社区型超市进行 辐射。对于自身项目的价值提升助力不大； •CBD内的商业多侧重于百货类，本案必须担纲社 区消费型商业的区域主角 CBD内商业多为百货类，如本案类的社区型商业较 少，从商业角色上来看，本案必须担纲起此类商 业的领衔角色。而目前所呈现的体量、业态都无 法匹配。 做满容积率的尝试—— 业态规划 业态分布-2 做满容积率 楼层 面积 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合计 27500 单纯从商业经营面积最大化的角度来考虑，本商 业单层最大面积为4200平米，要达到27500平米 的整体最大经营面积，楼层将达到7层。 在7层的商业业态布局中，我们将吸纳社区商业 的所有需求形态，并根据租金市场、经营需求进 行相对合理安排—— 业态规划 业态分布-2 做满容积率 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 楼层 面积 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合计 27500 大型餐饮＋露台花园7F 业态规划 业态分布-2 做满容积率 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 楼层 业态 面积（平方米） 1F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 4200 注： 1、由于大型超市承租能力较低，为平衡租金收益， 一楼预留部分面积租予承租能力强的零售店铺，如服 装旗舰店，中西式快餐等。 7F 大型餐饮＋露台花园 业态规划 业态分布-2 做满容积率 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 楼层 业态 面积（平方米） 2-3F 大型超市 8400 注： 1、考虑到项目整体运作的配套需求，以及当地消费 者的消费习惯，超市是容易集聚人气的业态之一，可 有效的吸引客流，同时可快速提高住宅居住价值。 2、在做满容积率的情况下，大型超市的面积可扩展 为约8000平米，在达到辐射周边10-12万人口的要求 的同时，也符合商业建筑本身的要求。  7F 大型餐饮＋露台花园 业态规划 业态分布-2 做满容积率 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 楼层 业态 面积（平方米） 4F 儿童培训 1100 早教中心 800 儿童乐园 800 儿童主题零售 1500 合计 4200 注： 1、儿童培训，文化教育类业态能加强项目的特色的 主题，为项目带来人流及更多可能的重复消费。 7F 大型餐饮＋露台花园 业态规划 业态分布-2 做满容积率 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 楼层 业态 面积（平方米） 5F 中型餐饮 1800 特色餐饮 1000 自助餐饮 600 小吃美食城 800 合计 4200 注： 1、餐饮为目的性消费业态，且中式餐饮租金承受力 较弱，安排在相对高楼层。 7F 大型餐饮＋露台花园 业态规划 业态分布-2 做满容积率 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 楼层 业态 面积（平方米） 6F 健身 2200 美容SPA 1200 美发 800 合计 4200 注： 1、健身、美容SPA等属于目的性消费，可尽量安排在 较高楼层，以吸引消费者在垂直方向上流动； 2、考虑到美容、SPA对私隐性要求较高，可尽量安排 在相对独立的位置。 7F 大型餐饮＋露台花园 业态规划 业态分布-2 做满容积率 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 楼层 业态 面积（平方米） 7F 大型餐饮 2300 露台花园（延伸咖啡座） － 合计 2300 注： 1、根据顶楼拥有大型露台花园的特点，可安排个性化 　 突出的餐饮。 7F 大型餐饮＋露台花园 业态规划 项目业态租金预测 不做满容积率 楼层 业态 面积 （平方米） 租金 （平方米/月） 月租金收入 年租金收入 1F 中西式快餐+品牌零售 4200 200 840000 5040000 2F 超市 4200 30 126000 1512000 3F 儿童培训 1100 30-50 55000 660000 早教中心 800 30-40 32000 384000 儿童乐园 800 40-50 15000 180000 儿童主题零售 1500 150 225000 2700000 4F 中型餐饮 1800 40 72000 864000 特色餐饮 1000 50-60 60000 720000 自助餐饮 600 80 48000 576000 小吃美食城 800 40 32000 384000 1505000 18060000 在不做满容积率情况下，超市仅占用一层面积，整体平均租金为：88元/平方米/月 楼层 业态 面积 （平方米） 租金 （元/平方米/月） 月租金收入（元） 年租金收入（元） 1F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 4200 200 840000 10080000 2-3F 大型超市 8400 30 252000 3024000 4F 儿童培训 1100 30-50 55000 660000 早教中心 800 30-40 32000 384000 儿童乐园 800 40-50 15000 180000 儿童主题零售 1500 150 225000 2700000 5F 中型餐饮 1800 40 72000 864000 特色餐饮 1000 50-60 60000 720000 自助餐饮 600 80 48000 576000 小吃美食城 800 40 32000 384000 6F 健身 2200 20-30 66000 792000 美容SPA 1200 30-40 48000 576000 美发 800 40-50 40000 480000 7F 餐饮+配套露天花园 2300 30-40 92000 1104000 本租金收入为商业体无空置满租的情况 1877000 22524000 业态规划 项目业态租金预测 在做满容积率情况下，超市所占用的二层面积将整体租金有所下拉，平均租金：68元/平方米/月 做满容积率 业态规划 规划模式 收益水平 综合价值影响 运作问题 做满容积率 理想满租情况下每年约2252万租金收益； 按目前业态规划，平均月租金为68元； 7%年回报的售价为：11657元/平米 整体业态门类丰富， 能更好的服务片区， 提升西区住宅价值； 所引入的超市经营面 积增大，其将带来更 多的人流外溢至其他 商业； •7层社区商业在武汉缺 少运行案例； •单层面积小，业态杂 多，商业内部的垂直 交通组织难度较高； •高楼层空置率将会较 高； 项目业态租金预测 规划模式 收益水平 综合价值影响 运作问题 不做满容积率 理想满租情况下每年约1806万租金收益； 按目前业态规划，平均月租金为88元； 7%年回报的售价为：15085元/平米 受制于商业容量面 积影响，整体业态 没有做满容积率丰 富，但能基本满足 社区生活需求。 •整体商业面积小，所 给予的创新空间较 小； 做满与不做满容积率的对比 在不做满容积率情况下，我们降低了超市占用的经营面积范围，但主题业态仍得到了相对完 整的保留。从整体租金收益上来看，虽没有做满容积率的情况高，但其在经营中空置率的风 险远远低于7层商业。 我们将其空置率设定为做满容积率的一半（即20%），租金收益降为 1444万。 业态规划 项目业态租金预测 在做满容积率情况下，项目的租金收益是为最大化，但前提为：整体商业的满租运作。从武 汉本地市场的情况来看，7层商业放置于本案的社区型商业体，其满租的难度将较大。 将租金收益退除空置率来看，若有30%的动态空置，租金收益将降为1576万。 做满与不做满容积率的对比 综合空置率下的静态租金收益、主力业态面积变动下的远期影响来看，采 纳“做满容积率”来运作本案商业，有助于项目的综合价值提升。 从主力业态来看，受制于超市普遍租金较低的影响（即超市经营面积越大，将越拉低商业起 步期的整体租金收益），做满容积率的情况下，超市经营面积可达到8000平米，虽对整体商 业的租金有所下拉，但其能辐射吸引周边约10万的消费人口，而不做满容积率的情况下，超 市经营面积仅4000余平米，仅能辐射吸引社区内的5万消费人口。从远期来看，做满容积率 情况下所给主力业态的空间更利于未来商业的持续发展与租金上行。 柒 建筑规划设计建议 项目开发周期建议 建筑规划设计建议 项目开发模式的综合选择 物业建成要求 开发模式 项目整体影响 做满容积率 分步开发 优势： 可保证与住宅相对的同步开发， 能提升住宅的居住价值，对项目 启动市场有利； 劣势： 第二阶段的商业开发与第一阶 段的硬件结合较难； 一次开发 优势： 在用地面积较小的情况下，能保 证相对整体的商业规划与发展； 劣势： 需等待5年后营销中心的拆除方 能进行建设，影响住宅配套资 源； 综合对比商业的开发模式，结合商业对整体住区的影响力，我们建议采取分步开发的方式 来进行商业的配套。此举从长远来看，对于本案物业的入市开端影响、后期价值的提升都 能起到较好的影响。 项目开发双向分析 建筑规划设计建议 项目开发模式的综合选择 分步开发模式的处理 高 中 低 日常用品/便民设施 零售/餐饮 零售/餐饮/娱乐 价钱 商品 多元化 本案中期阶段 上海正大广场 本案后期阶段 深圳益田广场 本案初期阶段 武汉广场 先行启动日常型生活服 务配套业态，如：小型 便民超市等，营造出一 定的生活氛围。 伴随着项目人口的 导入，商业开始引 入餐饮、娱乐、休 闲业态，商业业态 向品质生活服务过 渡。 在售楼部拆除后，项目人口导入进入 高峰阶段，后期商业体开始建造，并 与一期商业体对接融为一体。小型便 民超市升格为仓储量贩量，青少年主 题业态开始引入展开。整体项目经过 前期的运营调整，整体呈现“精品化” 特征。 建筑规划设计建议 项目开发模式的综合选择 分步开发模式的处理 5年内 用地情况 整体地块中，约3500平米用地面 积为营销中心所占用。 实际首批商业的开发土地面积最 大不超过4000平米。 最大可用地面积 商业开发面积 商业业态分布计划 当阶段容积率预估 4000平米 开发楼层：3 单层面积：2000平米 总面积：6000平米 1F：药店、干洗店、自助银行、         糕点店、宠物会所、汽车美         容、美容会所等； 2F：果疏店、超市便利店、家         政等； 3F：小吃&特色餐饮、儿童游乐         等； 基品型生活服务商业体 Step 1 建筑规划设计建议 项目开发模式的综合选择 分步开发模式的处理 5年后 用地情况 营销中心拆除，社区的人口导入 步入高速发展阶段。新增的用地 面积约3500平方米。 最大可用地面积 商业开发面积 商业业态分布计划 当阶段容积率预估 4000+3500平米 于前期商业基础上进 行增建改造 开发楼层：2+5 单层面积：4200平米 总面积：27500平米 1F:品牌零售+中西式快餐+大型超市       出入通道 2F-3F：大型超市 4F:儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童      主题零售 5F:餐饮 6F:健身+美发+美容SPA 7F:大型餐饮＋露台花园 一站式生活欢聚中心 Step 2 建筑规划设计建议 项目开发模式的综合选择 分步开发模式的处理 受制于用地面积的影响，在采取分步开发的进 程中，一期与二期商业如何衔接成为了一个最 为重要的课题．在此提供相关建议，仅供建筑 设计参考—— 案例：武汉广场与国际广场的分步开发，层层相通 根据实际条件，本案的分步开发，最可行采用纵向 分割方式处理，可参考的案例为武汉广场与国际广 场的连通方式． 1F 2F 3F 4F 品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身+美发+美容SPA 餐饮 儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售 大型超市 6F 大型餐饮＋露台花园7F 项目建筑规划建议 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 人流导入建议 住区换乘中心的建立 为了保证本商业人流的持续增长，结合地铁上盖的特点，建议在本商业通过“有轨电车 ” 与各大社区间的互通来构建“换乘中心”，以此不仅保证人流的聚合，更保证“有轨电 车”对 于住宅精神标签的提升。 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 外立面设计建议 •外立面是顾客首先接触的第一个印象 •体现主题并增强商业感染力 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 屋顶及回廊设计建议 •节能并增加景观性 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 店面设计建议 • 不同类型商业单元极具个性，设计风格全然不同； • 统一经营又决定了其设计风格的统一性原则； • 在经营管理过程中，合理引导各种商业单元的设 计风格，以迎合项目主要客户群体的消费习惯。 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 导示设计建议 •良好的标识系统将更好引导消费群的流动； 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 广场地标系统设计建议 •人流的聚集与吸引； 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 广场小品系统设计建议 •趣味营造； 建筑规划设计建议 项目建筑规划建议 广场互动系统设计建议 内陆首个SNOOPY世界主题屋（香港移植） •吸引目的性人流； •呼应商业体主题。 桥梁&价值 BRIDGE & VALUE The end, thanks!