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目 录
【政策分析及行业发展趋势】 .................................... 3
银监会启动信托压力测试...................................... 3
地产信托持续千亿狂飙........................................ 3
上半年房地产开发用地供应增近一倍............................ 3
北京石景山区未来 1600 公顷农地转为建设用地................... 4
国土部完善土地招拍挂制度——北京模式或将推广................ 4
国土资源部:征地补偿将提高二三成............................. 4
财政部官员称房产税改革可考虑差别税率........................ 4
【宏观经济】 .................................................. 5
“十二五”中国进入城镇化与城市双重转型新阶段................ 5
央行：货币政策将根据新形势加强适时微调...................... 5
下半年经济下行风险加大——经济结构正在转型.................. 5
【区域市场动态分析】 .......................................... 6
7 月中上旬北京期房成交出现回升迹象 .......................... 6
北京中粮万科长阳半岛项目低于预期价格开盘两日售罄............ 6
7 月北京二手房日均交易跌破 400 套 ............................ 6
7 月北京新盘均价下滑 %.................................... 6
上海房贷风险由隐形转向显性的可能加大........................ 7
上海房产调控细则下半年出台.................................. 7
上海市高端住宅上周零成交.................................... 7
沪杭高铁 10 月通车——杭州上海 38 分钟直达.................... 7
广州下半年新增住宅 万套—— 可售货源增近 1倍 ............. 8
深圳下半年可能入市的楼盘约 47 个............................. 8
保利杭州楼盘 折促销排队摇号买房现象重现.................. 8
房地产策略研究简报
Real Estate Strategic Research Briefing 总第 231 期 2010 年 8 月 1 日
|房地产策略研究简报| 2
天津下半年近千套别墅扎堆上市................................ 8
8 月天津计划 32 项目开盘——环比增长 14%...................... 9
重庆上半年高层建面价格同比涨 700 元/平米..................... 9
上半年大连商品住宅成交量同比上涨 % ...................... 9
8 月南京上市楼盘不足 30 家——供应量偏少 ..................... 9
【土地市场动态】 ............................................. 10
京沪 7月商用地成交超住宅................................... 10
7 月第三周重点城市住宅用地成交均价环比降 15%................ 10
上海勾地冷清—— 三成无人问津 .............................. 10
济南历城区推近万亩商用及住宅用地........................... 10
武汉 1900 亩地卖出 43 亿——万科底价获旧改用地............... 11
【地产金融】 ................................................. 11
世茂股份向海尔集团财务公司融资 亿....................... 11
世茂房地产发行 7年期 5亿美元优先票据年息 % ............. 12
新加坡丰树盯上京沪综合地产项目............................. 12
北京麒麟房地产 亿元易主............................... 12
华润总公司 亿转让深国投 49%股权 ......................... 12
【行业重大事件】 ............................................. 13
上海研究在保障房领域里开发 REITS ........................... 13
【房企竞争情报】 ............................................. 13
绿城中国加大保障房建设..................................... 13
绿地、保利、融侨连云港拿地——总面积超百万平米............. 13
山东黄金集团拟投 300 亿于济南旅游地产项目................... 14
碧桂园天津项目 7月销售 7亿................................. 14
五矿建设 亿香河拿地.................................... 14
【业界观点】 ................................................. 15
开征房地产税：框架和理由................................... 15
|房地产策略研究简报| 3
【政策分析及行业发展趋势】
银监会启动信托压力测试
7 月初，银监会向各信托公司发出了房地产投资压力测试的通知，按照
监管层的要求，本月各家信托公司要上报房地产信托的相关资料。主要是
统计自有资金及信托资金投资房地产的规模、抵押率、风险控制措施，例
如担保和股权质押等相关数据。监管层将根据这些资料对各家信托公司从
事房地产业务的风险进行压力测试。
监管层希望通过压力测试来摸底信托公司从事房地产贷款的风险承受
能力。在楼市新政发布之后，商业银行的房地产贷款量已经开始回落，但
房地产信托贷款并没有大幅减少。（返回目录）
地产信托持续千亿狂飙
7月份前两周共发行 20多个主要投向地产信托产品，总规模达 86亿元。
上半年共有 50 家信托公司参与发行的 765 个集合信托产品为统计口径，其
发行规模为 1320 亿元，其中的房地产集合信托产品发行产品 206 个，发行
规模 亿元，发行数量和规模分别增长了 %和 %。
在上半年的发行榜排名前 5 位的信托公司中，中融信托、中诚信托、
中信信托、杭州信托分别发行房地产类集合信托产品 27 个、13 个、11 个、
11 个，发行规模分别为 亿元、 亿元、 亿元、 亿元，
由此可见发行密度之高。（返回目录）
上半年房地产开发用地供应增近一倍
国土资源部 27 日公布的数据显示，上半年全国土地供应总量为
万公顷，同比增加 %，房地产开发用地供应同比增加 %。
在调控政策影响下，土地市场热度回落，二季度房地产用地出让平均
价款比一季度下跌 5%。土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭
州、深圳等 26 个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等 10 个城市。
上半年供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。全国 31个省（区、
市）土地供应总量为 万公顷，同比增加 %，其中房地产开发用地
供应同比增加 %，在三类用地中增幅最为明显。在房地产用地中，上半
年商服用地、住宅用地供应量同比分别增长 %和 %。
保障房用地供应量明显增加，房地产用地出让价款回落。住宅用地中，
保障性住房用地供应量同比增加 %。随着各地房地产调控政策的陆续出
台，土地市场逐渐降温，呈逐季回落态势。二季度房地产、商服、普通商
品住房用地出让平均价款环比分别下跌 5%、%和 %。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 4
北京石景山区未来 1600公顷农地转为建设用地
位于北京西部的石景山区未来 10 年的土地利用规划已经被批准。根据
规划的要求，石景山区已经完成整建制一次性农转居，未来将不再承担耕
地和基本农田的保护任务。因此，在规划期内将不再保留耕地，有近 1600
公顷的农用地将被转为建设用地。这些土地将用来满足未来 10 年城市建设
的需要，不仅将用于产业建设和居民住宅的需要，还将增加市政设施和公
共服务用地，完善交通和水利设施、增加绿地、广场和公园面积等。
到 2020 年，北京市石景山区生态用地总面积将达到近 2500 公顷，占
全区土地总面积的 29%。（返回目录）
国土部完善土地招拍挂制度——北京模式或将推广
7 月 26 日，国土部政策法规司司长王守智表示，经过对土地招拍挂制
度的试点评估，下一步将对该制度进一步修改、完善。
实际上，从今年 4 月起，土地招拍挂制度的调整已经开始，基本方案
为摒弃“价高者得”的交易方式，尝试大量采用综合评标的方式出让土地，
减少土地价格在评标指针中所占的比例；或是采用暗标，即多家竞标组织
同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标，然后在同一时间开
标，方案最好或价格最高者得到土地——在这样的模式之下，就避免了现
场面对面“飙价”的过程。
国土部一位人士表示，通过试运行，北京版的土地招拍挂方案已经初
现成效，在为地价降温的同时，也得到开发商和业内人士的认可，因此未
来土地招拍挂制度的修订，很有可能会将北京模式推广至全国。（返回目录）
国土资源部:征地补偿将提高二三成
日前，国土资源部耕地保护司司长朱留华就《关于进一步做好征地管
理工作的通知》做解释时表示，按照新标准，征地补偿标准将普遍提高，
提高幅度平均为 20%－30%。
朱留华表示：“测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地具体地块的
年产值，测算征地补偿标准的方式。”（返回目录）
财政部官员称房产税改革可考虑差别税率
财政部税政司副司长尹伯钦日前表示：“加快推进房产税改革，可考虑
差别税率，可考虑由原值征收改为按评估值征收”。
中国社科院财贸所税收室主任张斌指出，1994 年分税制改革之后，我
国就未停止过对物业税的研究。按照财政部和国税总局的政策设计，物业
税必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系；
三是规范土地税费金制度。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 5
【宏观经济】
“十二五”中国进入城镇化与城市双重转型新阶段
中国社科院城 7 月 29 日发布《城市蓝皮书：中国城市发展报告 》
显示，截至 2009 年，中国城镇人口已经达到 亿，城镇化率达到 %。
蓝皮书认为，“十二五”期间，中国将进入城镇化与城市发展双重转型
的新阶段，预计城镇化率年均提高 ～ 个百分点，到 2015 年达到 52%
左右，到 2030 年达到 65%左右。
城市经济发展一个具有里程碑意义的变化是城镇化率超过 50%，城镇
人口将超过农村人口。这一时间大约在“十二五”中期，届时城镇人口与
乡村人口都将是 亿人。由于城乡人口数量对比的变化，城市经济在国民
经济中的主体地位更为强化。
由于世界经济形势好转，中国的出口和贸易将出现恢复性增长，城镇
化也将进一步拉动内需。以城镇化为主导的投资与消费增长已成为中国经
济增长的重要趋势，推动中国经济进入稳步高速发展阶段。（返回目录）
央行：货币政策将根据新形势加强适时微调
27 日，央行调查统计司司长张涛在经济日报发表署名文章，称货币信
贷向预期方向发展。他同时强调，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，
根据新形势、新情况加强适时微调，着力提高政策的灵活性和针对性。
张涛说，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性
和稳定性，进一步加强经济金融监测，根据新形势、新情况加强适时微调，
着力提高政策的灵活性和针对性，把握好宏观调控政策的节奏、力度和重
点，切实处理好保持经济平稳较快增长、调整经济结构和管理好通胀预期
的关系，促进经济又好又快发展。（返回目录）
下半年经济下行风险加大——经济结构正在转型
7 月 28 日，人民银行研究局局长张建华表示，政府调控房地产、地方
融资平台、节能减排等一系列政策效果开始显现，加上国际不确定因素，
以及 09 年经济增长“前低后高”基数效应迭加，使下半年经济下行风险加
大，预计第三季度国内生产总值将放缓至 %，货币供应量也将逐季放缓，
广义货币供应量（M2）将放缓至 18%。但全年 GDP 增长仍可达到 %；
通胀率将在 7、8 月份再迎来高点，之后将会下行，全年居民消费价格（CPI）
将在 %左右。经济增长放缓部分是主动调控的结果，由于新兴产业振兴
规划、保障房建设、引导民间投资、发展新疆等，将会形成新的经济增长
点，因此，对经济增长放缓不必过分担忧。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 6
【区域市场动态分析】
7月中上旬北京期房成交出现回升迹象
北京市房地产交易管理网数据显示，截至 7 月 21 日，北京市期房商品
住宅共成交了 2972 套、 万平方米，扣除保障性住房，实际成交期房
商品住房 2259 套、 万平方米，成交套数环比增加 %、成交面积增
加了 %。
在价格方面，截至 7 月 21 日，北京楼市成交均价为 18298 元/平方米，
环比 6 月同期每平方米下降了 343 元，降幅为 %。
同期，现房商品住宅共成交了 533 套、 万平方米，环比 6 月同期分
别上涨了 7%和 %。（返回目录）
北京中粮万科长阳半岛项目低于预期价格开盘两日售罄
7 月 24 日，中粮万科长阳半岛正式选房。到 25 日中午，该项目全部
854 套房源已经售罄，，为调控新政后的“日光盘”，成交均价预计在 13400
元/平方米，其中最低售价每平方米不足万元，低于调控前价格预期。
此前，万科曾表示，此次推出产品 9 层板楼 16500 元/平方米，28 层板
楼 13500 元/平方米。（返回目录）
7月北京二手房日均交易跌破 400套
北京中原三级市场研究部统计数据显示，7 月 1 日至 27 日，北京二手
房成交量为 8714 套，较去年同期的 20159 套，大幅回落 %。
数据显示，1、2 月，受传统春节影响，北京二手房成交量处在一年中
的最冷期，日均成交量在 400 套徘徊；3、4 月楼市回暖后，成交量一路飙
升，日均一度达到 1096 套。随后，4 月中下旬新政后，楼市步入了下行通
道，日均成交量在 5 月跌回 437 套，6-7 月更是一路走低至 323 套，跌破 2
月最低时的 407 套。（返回目录）
7月北京新盘均价下滑 %
7 月份，北京新开盘项目仅有 10 个，新增供应 2938 套、326810 平方
米，环比分别减少 %、26%，整体开盘均价 22500 元/平方米，环比下
降 1636 元/平方米，降幅为 %。
8 月份，北京计划开盘项目有所增多，将达到 21 个，但主流环线区域
供应锐减。4 月中旬以来，五至六环的房源一直是供需主力。5-7 月，五至
六环商品住宅的成交占比分别为 %、%、%，供应量占比也在
45%左右。而从 8 月的计划开盘情况来看，位于五、六环之间的项目仅有 7
个，新盘项目多数位于六环外。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 7
上海房贷风险由隐形转向显性的可能加大
上海银监局局长阎庆民 7 月 26 日透露，自四月房贷新政出台之后，上
海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，四至六月份分别增加
亿、 亿和 亿元人民币，开发商还贷能力开始下降，而且 75%土地
储备贷款都是在 09 年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压
力和抵押物减值风险。因此，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。
阎庆民特别强调，各银行要严控房地产开发贷款风险。针对房地产开
发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、
控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。一律要求以在建工程为抵押，
不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。而对住房销售回笼资金要实行封闭
管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一
律不得再给予展期。（返回目录）
上海房产调控细则下半年出台
7 月 29 日，上海市发改委主任周波总结上半年上海经济运行情况时表
示，今年以来上海商品住房价格过快上涨势头得到初步遏制，成交量亦大
幅下降，新建房屋销售面积 1009 万平方米，同比下降 %，市场化商品
住房销售面积降幅更大，5、6 月市场化商品住房成交面积分别仅为 27 万、
37 万平方米，同比下降 86%和 %。
周波指出，2010 年下半年要做到“三个稳定”：稳定市场预期，全面落
实国家房地产调控政策，出台上海市房地产市场调控实施细则，坚决抑制
投机炒作，进一步规范房地产市场秩序。（返回目录）
上海市高端住宅上周零成交
根据上海中原地产的资料，上周由内至外各环线，上海全市商品住宅
（剔除配套动迁）成交均价分别为内环 41794 元/平方米、内中环 23878 元/
平方米、中外环 23860 元/平方米、外郊环 15601 元/平方米、郊环外 10685
元/平方米。受中低价房源的增多影响，内中环均价跌幅最大，为 %。
成交价在 8 万元/平方米以上高端住宅上周出现零成交局面。（返回目录）
沪杭高铁 10月通车——杭州上海 38分钟直达
连接上海和杭州的沪杭铁路客运专线将于 10 月正式开通，沪杭高铁全
长 160 公里，设计时速 350 公里。通车后杭州与上海之间 38 分钟可直达，
比目前最快的沪杭动车组列车还要快 40 分钟，长江三角洲各城市间同城效
应，将更明显。
沪杭交通走廊是中国最繁忙的铁路运输通道之一，目前沪杭动车组列
车每隔 15 分钟一班，高峰期 5 分钟一班，但每天班次仍爆满。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 8
广州下半年新增住宅 万套—— 可售货源增近 1倍
日前，美联物业发布研究报告表示，下半年广州楼市将出现新盘新货
扎堆上市的局面。包括广州亚运城首期 8000 套房源，下半年新增供应量将
超过 26000 套，届时广州可售房源增加将近 1 倍，其中老城区约占 60%。
广州新房成交量腰斩，但房价没有出现明显下跌，6 月份新房成交价
12560 元/平方米，环比下跌 3%，但与 1 月份相比则上升 %。随着下半
年新房供应增加，这一格局将被打破，对现在房价造成冲击。（返回目录）
深圳下半年可能入市的楼盘约 47个
深圳市规划国土委资料统计，7 月 19 日至 25 日当周，深圳新房住宅共
成交 392 套，环比下降 5%；成交均价 18866 元/平方米，环比上升 7%。
从房源供应来看，关外供应占绝对优势，使得关外成交也占据了全市
成交的 84%。宝安区成交 196 套，成交面积 万平方米，占总量的一半，
成交均价 21389 元/平方米；龙岗区成交了 133 套，成交面积 万平方米，
占总量的 %，成交均价 13439 元/平方米。关内的供应依然较少，罗湖、
盐田均是个位数成交，福田成交 12 套，南山成交 40 套。
下半年，深圳极有可能入市的楼盘大概有 47 个，大部分是已经拖后了
许久、至今尚未入市的项目，下半年入市总建筑面积可能超过 240 万平方
米。有开发商表示，新政出台后，公司一直在观望，希望政策和市场或许
会出现松动。不过目前来看，一直等下去已经不是办法，年底将会面临较
大资金压力。（返回目录）
保利杭州楼盘 折促销排队摇号买房现象重现
7 月 24 日，杭州以最低至 折开盘的“保利·东湾”住宅项目当日
吸引了数倍于开盘量的排队购房者，截至 26 日 16 时，共销售 217 套，销
售率高达 77%。
杭州市透明售房网获悉，该楼盘今年共计开盘 5 次，前 4 次成交均价
在 14330 元/平方米～19547 元/平方米，均高于此次 12389 元/平方米的成交
价(截至 26 日)；比较今年房产调控后的 3 次开盘，此次开盘成交价分别较
前 2 次下跌 %和 %。（返回目录）
天津下半年近千套别墅扎堆上市
相关统计数据显示，今年下半年天津市预计有 20 余个新开别墅项目，
近千套别墅上市。目前在售的别墅中，英伦风格别墅可谓独领风骚。今年
上市的别墅项目中，英伦风格占 35%。从目前销售情况来看，英伦风格的
别墅也取得了相当不错的业绩。中信·珺台 4 小时销售 4 亿元，碧桂园开
盘当日销售近 2 亿元。下半年英伦别墅的放量还将增加。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 9
8月天津计划 32项目开盘——环比增长 14%
8 月天津市共有 34 个住宅项目有较大动作，其中 32 个项目预计开盘，
两个项目开放售楼处，计划开盘数量较 7 月增长 14%。市内六区新盘中，
已定价项目寥寥无几，2/3 价格待定。环城四区和其他地区开盘数量增幅显
著。8 月全市预计开盘均价 9436 元/平方米，较 7 月增长 1014 元。
8 月预计开盘的 32 个项目中，环城四区 13 个，其他地区 9 个，分别比
7 月份增加 4 个和 1 个。分区域来看，武清区、津南区和西青区成为 8 月新
开楼盘最集中的三个区域。针对不同层次的购房者，三大区域开盘项目推
出的产品包含高层、洋房和别墅，涵盖的购房者层次较广。（返回目录）
重庆上半年高层建面价格同比涨 700元/平米
2010 年上半年，重庆市高层住宅建面均价为 5000 元/㎡，同比涨幅 700
元/㎡，其中高层中的小户型涨幅尤为明显。与去年同期相比，今年上半年
重庆小户型新建住宅价格上涨 %。尽管价格有所上扬，但目前市场上的
小户产品依然畅销。
7 月的重庆楼市，不少楼盘都推出了小户型产品。相对于前期的中大户
型产品，某些楼盘的小户型价格有明显涨幅。（返回目录）
上半年大连商品住宅成交量同比上涨 %
上半年，由于国家楼市调控政策越来越严厉，大连住宅市场经历了冷
淡—回暖—冷清—观望，成交量呈现“N”型走势。市内四区及高新园区房
价则在 5 月攀至每平方米 13562 元的高点后，6 月出现明显松动，下滑到每
平方米 11611 元。
上半年，全市商品住宅成交量达到 万平方米，虽然同比上涨了
%，但比去年下半年相比，依然下降了 %。上半年，大连全市七区
及高新园区供需比例约为 ：1，总体供小于求。
与住宅市场相反，土地市场上半年成交活跃，成交量激增。七区土地
面积成交 万平方米，市内四区及高新园区共成交 48 个地块，成交土
地面积 万平方米，同比增长均逾 4 倍，超过去年全年成交水平，市内
四区已完成全年土地出让计划的 90%。（返回目录）
8月南京上市楼盘不足 30家——供应量偏少
整个 8 月份南京只有 22 家楼盘计划推出新房源，其中新楼盘只有 3 家，
供应量偏少。统计的 22 家新推房源的楼盘，主要分布在江宁、江北、城南、
河西和城北等五大板块，其中江宁的上市量最大，共有 7 家楼盘计划出新。
8 月份南京主城区推新房的楼盘大都位于城南与城北，其中一些交通与
生活配套并不是很方便。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 10
【土地市场动态】
京沪 7月商用地成交超住宅
住宅市场受新政调控以来，各地商业地产表现强劲，商业地块出让数
量大幅增加。7 月北京已成交地块中，3 幅为商业金融用地，仅 1 幅为住宅
用地；上海已成交地块中，4 幅为居住用地，5 幅为商业用地块。
当前市场上，万科、保利、恒大等大牌企业也开始有意识地增加商用
土地储备。（返回目录）
7月第三周重点城市住宅用地成交均价环比降 15%
7 月第三周（19 日-25 日），全国 20 个主要城市住宅用地推出量有较大
幅度的增加，共推出 26 宗，环比增加 53%，推出土地面积 159 万平方米，
环比增加 112%。然而，住宅用地成交量却出现下跌，共成交 15 宗，环比
减少 6%，成交土地面积 114 万平方米，降幅达 12%。与此同时，住宅用地
的成交均价也有所回调，为 1139 元/平方米，环比下降 15%。
业内人士表示，房地产市场的严厉调控使得土地市场回归到常态，所
谓的冷清除了地块本身的因素外，也反映开发商拿地更为审慎以及楼市利
空的预期，这将有利于减轻房屋定价压力。（返回目录）
上海勾地冷清—— 三成无人问津
新国十条出台至今三个月，楼市成交量大幅回落，土地市场亦陷入冷
静期。上海涉及 105 幅商住地块的勾地公告，于 4 月 23 日发布。截至 7 月
23 日，勾地公告已有 12 幅地皮正式推出，66 幅地皮即将推出，共占总数
约 7 成；而其余约 3 成地皮，则因受到市场冷遇等原因而“难产”，地皮至
限期前的预申请人数显示为 0。
业内人士认为，随着土地供应的继续加大和调控持续，下半年土地市
场价格上涨可能性较小，而下半年溢价率回落、价格趋于理性的态势，对
很多企业来说是拿地的好时机，中央于下半年应确保土地调控政策的稳定
性和持续性，并使土地市场的“降温”进一步促进楼市的“退烧”，使整个
房地产市场逐步回归理性发展的轨道。（返回目录）
济南历城区推近万亩商用及住宅用地
7 月 27 日，济南历城区的 14 个地产开发项目集中对外招商，总面积达
近万亩，包括有商业地产项目及住宅项目。
此次集中推出的 14 个地块开发项目分别为：唐冶新区商业地产项目，
该项目位于唐冶立交桥东北角，面积约 137 亩。唐冶新区住宅项目，位于
围子山西侧，由三个地块组成，共计 458 亩。济南国际赛马场经营性地块
|房地产策略研究简报| 11
开发项目，总面积 亩，为居住和商业用地各两块。全福立交桥东南角
地块项目，面积 83 亩。洪楼陶瓷市场地块项目，位于二环东路发展辐射区
域内，总面积 100 亩。济南东环科技城地块项目，位于七里河路北段，
亩。金地商城招商项目，位于辛祝路西侧，规划建筑面积 25000 平方米。
华福国际商贸城招商项目，地处北园大街商圈东段北侧，总建筑面积 160000
平方米。殷陈村旧村改造项目，位于历城区鲍山街道办事处，建设用地面
积 620 亩。
另外还有潘庄村旧村改造项目，位于历城区港沟街道办事处，建设用
地面积 亩。蒋家沟村旧村改造项目，位于历城区荷花路街道办事处，
建设用地面积 1136 亩。向阳村旧村改造项目，位于历城区临港街道办事处，
建设用地面积 亩。曹家馆旧村改造项目，位于历城区郭店镇街道办
事处，面积 亩。大辛村旧村改造项目，位于历城区王舍人镇街道办
事处，建设用地 2717 亩。（返回目录）
武汉 1900亩地卖出 43亿——万科底价获旧改用地
7 月 29 日，武汉国土部门出让 19 宗土地，共计 1900 余亩，总成交额
超过 43 亿。最没有悬念的是硚口额头湾的 450 亩商业金融用地，在无人竞
争的情况下，被英特宜家竞得，成交价为 亿元，楼面地价 1060 元每
平米。另一块位于台北路周边的鲩子湖村改造用地，也未进入竞拍，直接
由万科鲩子湖公司以 亿元竞得，楼面地价 2278 元/平方米。此外的其
他 10 多块土地，多数都未进入竞拍而直接以底价成交。
而根据武汉国土部介绍，从 7 月 29 日至 8 月 20 日，武汉将密集推出
27 宗土地，其中绝大多数地块位于城郊地区，本次土地出让高峰将总计出
让用地 2200 余亩，将创下武汉土地供应之最。（返回目录）
【地产金融】
世茂股份向海尔集团财务公司融资 亿
7 月 28 日晚，世茂股份发布公告称，已签署了一份买方信贷借款合同，
海尔集团财务有限责任公司将向公司全资子公司——北京财富时代置业有
限公司提供金额为人民币 亿元的借款，借款期限为 12 个月，借款利率
为中国人民银行同期贷款基准利率上浮 5 个百分点。
公司大股东绥芬河世茂企业发展有限公司以其持有的公司 5200万股无
限售流通股股份为上述贷款提供质押担保；青岛海尔家居集成股份有限公
司将为上述买方信贷承担连带责任。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 12
世茂房地产发行 7年期 5亿美元优先票据年息 %
世房宣布，与 Morgan Stanley、汇丰及渣打就发行 2017 年到期本金总
额为 5 亿美元票据发行订立协议。票据的利息按年利率 %计算，自 2011
年 2 月 3 日开始在每半年期末于每年 2 月 3 日及 8 月 3 日支付。标准普尔
评级服务、穆迪投资者服务公司及惠誉评级分别将票据评级为 BB-、B1 及
BB+。（返回目录）
新加坡丰树盯上京沪综合地产项目
新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产企业丰树产业私人有限公司 7 月
28 日在上海宣布，今年底将启动专门针对中国市场的私募地产基金，规模
在 10 亿美元左右，开拓北京、上海等一二线城市，业务集中于包含居住和
商业零售的综合项目。
丰树产业此前在中国的投资工具主要是丰树中国印度基金。该基金规
模 亿美元，主要投资中国和印度的办公、零售和居住房地产项目，其
中 60%～80%投资中国市场。
同时丰树集团还计划在中国兴建怡丰城购物中心，除了即将在广东南
海动工的怡丰城外，中国基金还将推动北京、上海启动怡丰城综合项目。
目前已有上海项目开始洽谈。（返回目录）
北京麒麟房地产 亿元易主
上海联合产权交易所信息显示，北京麒麟房地产开发有限责任公司
100%国有股权 亿元的价格挂牌，该公司的主要资产是位于北京市朝
阳区朝阳大街的新金山商务大厦单体项目。
本次对北京麒麟房地产公司 100%国有股权整体转让的同时，也转让对
新金山大厦项目的销售和经营权利。
新金山商务大厦位于北京市朝阳区朝阳大街南侧，司法部大楼和中粮
福临门大厦背后。项目占地约 15 亩，总建筑面积 平方米。项目地
上 25 层，地下三层。（返回目录）
华润总公司 亿转让深国投 49%股权
7 月 29 日，上海联合产权交易信息显示，华润总公司拟以 亿元价
格挂牌转让深国投房地产开发有限公司 49%股权。
深国投房产成立于 1996 年 4 月 5 日，注册资本 34010 万元，深圳市盛
兴信息咨询有限公司持有其 51%股权，华润总公司旗下华润深国投投资有
限公司持有其 49%股权。
据披露，深国投房产目前存在大额担保和不确定经济损失风险。此外，
深国投房产及其各长期投资企业之间均存在相互担保的情形。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 13
【行业重大事件】
上海研究在保障房领域里开发 REITs
继天津有望在廉租房领域拿下 REITs 首单后，上海也将 REITs 试点投
向了保障房。上海市金融办的人士透露，目前上海市住房保障和房屋管理
局以及相关金融机构，如建设银行上海分行、上海国际信托投资有限公司
都在加紧研究在保障房领域里开发 REITs。
上海的保障房体系有三部分：廉租房、公共租赁房和经济适用房。到
底是保障房体系中的哪一部分拿出来做 REITs，目前还没有定论。上海近期
可能会就保障房 REITs 方案邀请各部门和业界人士开会研讨。（返回目录）
【房企竞争情报】
绿城中国加大保障房建设
绿城中国副董事长兼执行总经理罗钊明表示，公司计划未来于沈阳相
继投入 300 亿元，其中包括 120 万平米的全运村及约 50 万平米的保障房项
目。罗钊明称，公司未来会加大保障房建设比例。
罗钊明表示，公司视保障房建设为履行社会责任，及对公司品牌的宣
传效应，未来会继续加大保障房建设的参与。目前该公司在建保障房项目
约 238 万平米，占公司总开工量约 8%，整体营业额约 8 亿元，涉及城市包
括杭州、青岛、唐山等地，而除了日前签署的沈阳保障房外，未来亦会有
北京密云项目动工。
罗钊明称，以沈阳项目为例，涉及约 50 万平米，公司以每平米约 600
元购入地皮，负责项目兴建，每平米兴建成本约 2，500 余元，投资额逾 10
亿元，落成后将以每平米约 2，750 元楼面价回售予政府，资金回笼约
亿元，毛利率约 3%至 5%，虽然远低于公司 09 年平均的 20%毛利率，但相
对风险亦极低，项目亦有约 5 万平米商业楼面， 公司可自由出售。
对于下半年楼市走势，罗钊明认为，中国城市化及经济增长的趋势不
能改变，看好楼市稳步增长，公司下半年一线城市目标销售金额约占 30%，
其余 65%以上则为 2 至 4 线城市。（返回目录）
绿地、保利、融侨连云港拿地——总面积超百万平米
7 月 20 日，江苏省连云港市国土部公示了今年第 3 次国有建设用地使
用权公开出让结果。绿地集团以 10 亿元的代价拿下了连云港的 7 宗地块，
保利集团以 亿元拿下了 2 宗土地，福建融侨集团则以 亿元的价
格拿下了连云港连云区的一幅土地，上述地块的总面积超过了 110 万平米。
|房地产策略研究简报| 14
绿地拿下的 7 幅地块均为底价成交，包括两幅住宅用地和五幅商住用
地。地块位于临港西片区东方大道南、昌圩湖北以及临港西片区昌圩路北、
昌圩湖西附近。7 幅地块总占地面积约为 万平米。
保利江苏房地产发展有限公司拿下的两宗居住用地分别位于连云区海
郡路北、海湾路东侧以及连云区海郡路南、海湾路东侧，土地面积合约为
万平米。融侨拿下的地块位于连云区平山北路西、逐海路南侧，占地
万平米，同样为底价成交。（返回目录）
山东黄金集团拟投 300亿于济南旅游地产项目
7 月 26 日，山东黄金集团有限公司与山东省济南市天桥区政府签订了
一笔 300 亿元的项目投资合同，双方协议合作开发一个集居住、旅游、休
闲娱乐为一体的大型旅游地产项目。
该项目名为济南鹊山龙湖项目，位于黄河北展宽区济南段内，与洛口
片区隔河相望。项目规划总用地 43 平方公里。根据规划，该项目将集居住、
旅游、休闲娱乐为一体，包括黄河观光、湖岛旅游、地产开发、生态湿地
和都市农业多个功能区。
山东黄金集团表示，将按照“原生态、纯自然”的原则，对项目进行
综合治理。同时，作为鹊山龙湖项目开发的前期配套工程，山东黄金集团
先期将首先对连接这一区域与济南市区交通进行综合改造提升，建造“五
路过河”的交通格局。除已有的三座黄河大桥以及即将于今年竣工的西部
建邦大桥外，项目开发方将建设一条专用黄河隧道，实现黄河北部与济南
主城区的零距离对接。（返回目录）
碧桂园天津项目 7月销售 7亿
7 月 29 日，碧桂园发布消息，本月 24 日再度推盘的天津碧桂园，两天
内售出 219 套，实现销售认购金额约人民币 亿元，7 月合计销售认购金
额近 7 亿元。今年下半年，天津碧桂园还将有高层洋房推出市场。
下半年在珠三角区域，东莞大朗碧桂园、佛山碧桂园·豪庭、碧桂园·城
市花园、江门江海碧桂园等全新项目将陆续上市。（返回目录）
五矿建设 亿香河拿地
五矿建设 26 日公布公告，公司于 23 日与合作伙伴以底价 亿元竞
得河北省香河县五宗住宅用地，五宗土地面积共 万平方米，最多可建
楼面面积 万平方米。
这五宗土地座落于香河县蒋辛屯镇，距离京沈高速香河出口约 3 公里。
香河项目土地的首次确权工作的完成，将在最近一轮注资基础之上使五矿
建设的土地储备增加至 370 万平方米。
此前的 7 月 12 日，五矿建设也曾以底价 亿元（约 亿港元）竞
|房地产策略研究简报| 15
得辽宁省营口市三宗总面积约 万平方米的住宅用地，最多可建楼面面
积约 万平方米，折合楼面地价 500 元/平方米。（返回目录）
【业界观点】
开征房地产税：框架和理由
林家彬/国务院发展研究中心研究员
今年 5 月底，国务院在批转发改委《关于 2010 年深化经济体制改革重
点工作的意见》中再次明确提出要“逐步推进房产税改革”，又引发了关于
开征房地产税的利害得失的新一轮热议。
包括笔者在内的国务院发展研究中心课题组，曾于 2004 年—2006 年期
间对房地产税做过系统研究，其内容涉及房地产税的基础理论、税制设计
以及开征后的可能影响。纵观当下的众说纷纭，实际上均未超出当初研究
的范围。
首先，简要介绍我们此前对房地产税框架性设计的相关要点。
（1）房地产税是财产税性质的赋税，其课税对象是企业和个人所拥有
的不动产。
（2）房地产税不是“将一次性收取的土地出让金分年收取”，土地出
让金属于地租的范畴，“租”与“税”有本质的不同。
（3）在不动产的保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税合并为统
一的房地产税，简化税种，彻底改变目前房地产税制流通环节畸重、保有
环节畸轻的现状。
（4）以房地产的市场评估价值为计税依据。同时规定一定额度的免征
额，以体现保障公民基本居住需求的政策取向。
（5）对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值作为征税对象。
（6）免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，即 80%的
税收来自 20%的纳税主体，各地居住条件低于平均水平以下的居民，无需
纳税或只需交纳很少的税。
（7）对于税率和免征额的确定，给予地方政府一定的自由裁量权。
（8）房地产税作为地方税，并成为级次较低的地方政府的主要税收来
源。
（9）首先对工商企业所属不动产和城市高档居住用房开征，然后逐步
将其他居民用房等纳入征收范围。
（10）在开征房地产税的同时，全面清理现行房地产税费，做到有增
有减，不提高总体税负水平。
开征房地产税可抑制投机，调节收入差距。
|房地产策略研究简报| 16
房地产兼具消费品和投资品的双重属性。房地产市场上的需求，也可
分为自住性需求和投资性需求两种。众多事实表明，中国房地产市场中投
资性购房需求占总需求的比重正在上升，投机因素的加大，使房地产市场
中的泡沫成分已不容忽视。
开征房地产税，好处之一在于改变房地产投资的相对优势，进而抑制
投资需求。
这是因为，房地产税的开征一是减弱了投资人对物业区位升值的分享。
如若房产价值提升，则房地产税负相应加重，持有成本增加，投资回收期
延长；若房屋价值稳定或下滑，则房地产税负平稳或偏低，但投资处于失
利状态。二是降低了房地产投资的税负优势。在开征房地产税前，与生产
性投资相比，由于房屋所有人可不缴纳所得税，从而使投资拥有房地产坐
待升值，由于不必为保有纳税而成为更加“合算”的投资选择。
好处之二是有利于调节收入差距。不动产是居民财富最主要的形式。
在我们的税制设计方案中，应保证“富者多交”，符合“二八原则”，即 20%
的高收入者承担 80%的税收。财富多的家庭多交房地产税，有利于调节社
会收入差距。这也是开征房地产税的重要目标之一。
开征房地产税有利于抑制奢侈性需求。房地产税的开征初期，别墅等
高档物业可能被首先列入征税范围。税负的增加将在一定程度上抑制过分
奢华的居住需求。也就是说，房地产税的开征，一方面可以通过税收手段
抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；另一方面可以使政府获取
更多的资源，完善住房保障体系，帮助低收入阶层和住房困难群体获得住
房或改善住房条件。
需要注意的是，如果房地产税采用累进税率，则其抑制投资性需求和
奢侈性需求的作用都将增强。但累进税率存在着累进级距不易把握、计算
比较复杂、征税成本相对较高、有可能打击纳税人的生产经营积极性的缺
点，还需进一步深入探讨。
开征房地产税在一定程度上有利于自住性需求的实现。本课题组在设
计房地产税制度时的一项重要考虑是，体现国家保障居民基本居住需求的
政策导向，各地居住条件低于平均水平以下的居民，无需纳税或只需要交
很少的税。同时，新型房地产税的出台还将伴随着房地产交易环节税费的
大幅度清理和废止。
这样，与现行房地产税费制度相比，过去在购房时须由购房者直接承
担的那部分税费负担将大幅度减轻。这样的制度设计，特别对于中等收入
水平的居民而言，将在一定程度上有利于其自住性需求的实现。
开征房地产税有利于增加二手房供给，提高住宅利用效率。从流动性
的角度考虑，开征房地产税，可增加投资者的持房成本，加快将房产投入
市场的速度，有助于抑制房地产泡沫，促进房地产业的健康发展。
以北京为例，2006 年北京二手房总存量大约有 500 万套，按照 6%的正
|房地产策略研究简报| 17
常流转量计算，当年二手房交易量应在 30 万套左右，但是实际上北京二手
房 2006 年的交易量仅为 万套。究其原因，根本还是保有环节无负担以
及房价的快速上涨。
一旦开征房地产税，这将增大业主的持有成本，房产所有者将有动力
充分利用闲置的资源，或把闲置的房产转移给具有实际需求的人，从而提
高房产资源的利用率。同时，由此带来的二手房市场供应量的增加对稳定
房价具有十分积极的意义。
更为深刻的影响是，对企业与居民的不动产开征财产税性质的房地产
税，将有力地推动各级政府加强对财产权（物权）的保护，而这是市场经
济的基石。房地产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立“与
事权相匹配”的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政
能力。
房地产税的开征，将为地方财政提供相对稳定的税收，成为较低层级
政府的重要财源，使得地方政府有动力调整以工商业发展为中心的政策导
向，为住宅建设与人居环境改善投入更多的资源和资金，增加对住宅用地
的供给。
同时，环境污染与土地资源浪费的减少，将从整体上改善居住条件与
环境，使房地产总值进一步提升，进而提升物业税的税收收入，使整个社
会的经济发展步入良性循环的轨道。（返回目录）
说 明
高通智库是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行
系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供七种房地产定期
研究产品，成系统的为行业内企业服务。
鉴于研究的方法、深度和在准确性上的要求，该简报产品不能将其视为等同于媒体的新闻
传播。有关问题讨论，请直接向分析师咨询。有关会员服务，请与市场部联系。
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