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目 录
【高通智库.战略观察】 ......................................... 3
“铜十”如何变“金十”...................................... 3
【政策分析及行业发展趋势】 .................................... 4
银监会重申有效抑制房地产投融资需求.......................... 4
据传监管部门要求房企贷款总额不超在建工程 50% ................ 4
四部委：公积金二套房首付不低于 50% .......................... 4
多家房贷 7折优惠利率全面取消................................ 5
保监会要求险企报送不动产和股权投资情况...................... 5
国务院法制办人士：新拆迁条例出台在即........................ 5
住建部将加强对房地产经纪的监管.............................. 5
楼市调控政策短期退出........................................ 5
【宏观经济】 .................................................. 6
央行研究局：货币政策回归稳健................................ 6
地方平台贷款或升至 9万-10 万亿元 ............................ 6
美联储宣布启动 6千亿美元定量宽松计划........................ 6
【区域市场动态分析】 .......................................... 7
10 月份 26 个城市开盘量较计划下降 % ...................... 7
上周大部分城市成交量跌幅超两成.............................. 7
10 月深圳房价位居全国第一 ................................... 7
北京新楼盘均价超 3万难拿预售证.............................. 7
北京十月新房成交降三成——网签延后致降幅低于预期............ 8
北京十月商业地产签约同比涨 % ........................... 8
北京高端二手房成交缩水明显.................................. 8
11 月上海楼市 116 楼盘推促销措施 ............................. 9
10 月上海新房供应减半、二手房成交降三成 ..................... 9
行政因素导致上海多个高端楼盘延期上市........................ 9
10 月份广州楼市成交量环比暴涨 %....................... 10
深圳 10 月一手房价环比涨 %、成交量跌 %................. 10
南京 10 个月新房成交套数不及去年 40% ........................ 10
南京二手房“金九银十”成交量突破 1万套..................... 10
10 月杭州楼市成交环比降超四成 .............................. 11
房地产策略研究简报
Real Estate Strategic Research Briefing 总第 244 期 2010 年 11 月 7 日
|房地产策略研究简报| 2
天津 10 月新房成交面积环比上涨 % ........................ 11
重庆 10 月商品房成交量环比小幅上涨.......................... 11
成都 10 月住宅供应、成交创年度新高.......................... 12
武汉“银十”卖房超“金九”................................. 12
苏州出台限购令：市区内只能新购一套住房..................... 12
福州 10 月一手房签约量环比上涨 77% .......................... 12
厦门 10 月商品住宅成交量升价稳.............................. 13
10 月青岛新房成交明显高于二手房 ............................ 13
前十月长沙新建商品房成交同比量价齐升....................... 13
【土地市场动态】 ............................................. 14
10 月全国土地楼面地价环比下降近 3成 ........................ 14
北京今年将新增土地储备 8000 公顷............................ 14
北京推“限地价、竞保障房面积”出让模式..................... 14
北京海淀将建 10 个集中居住区................................ 15
上海今年住宅供地完成 95% ................................... 15
上海松江区藉高铁助推城市化................................. 15
上海单价过万土地开工不足一成............................... 15
11 月杭州主城区推 12 宗地——7宗为住宅用地.................. 16
长春市首次尝试按楼面地价竞拍住宅用地....................... 16
三亚等城市土地利用总体规划获批............................. 16
【地产金融】 ................................................. 17
中国海外拟发行 5亿美元 10 年期债券.......................... 17
人和发 3亿美元优先票据——年息 13% ......................... 17
万通地产五年获平安信托 50 亿投资............................ 17
长甲地产拟搁置上市计划..................................... 18
恒隆配股融资 109 亿元拓展内地市场........................... 18
瑞安建业成立私募基金 2-3 亿美元——主攻烂尾楼............... 18
海南、苏州积极申请 REITS试点 ............................... 18
【行业重大事件】 ............................................. 19
河北将建三座环北京新城..................................... 19
“十二五”末河北所有设区市将通高铁......................... 19
传深圳将首试房产税——税率为 %% ..................... 19
【房企竞争情报】 ............................................. 20
中国房地产企业囤地 12 亿平方米.............................. 20
新加坡嘉德置地投身中国平价商品房开发....................... 20
万达集团未来五年斥资 300 亿元投资长春....................... 20
华润置地 50 亿投建烟台华润中心.............................. 21
世纪金源 亿获福州两地块................................ 21
【业界观点】 ................................................. 21
刘世锦：中国面临时间相当长的大通胀......................... 21
|房地产策略研究简报| 3
【高通智库.战略观察】
“铜十”如何变“金十”
在 9月底出台的新二次房调下，大部分业内人士预期，“金九银十”，将变为“铜十”。
从预期层面 10 月份成交量的下跌不可避免。伴随成交的缩量程度，房价的调整将在年
底或者明年初出现。
10 月份各城市楼市成交数据出炉后，数据表现再次让我们大跌眼镜，除北京、杭
州等少数区域成交量萎缩外，多数二线城市，住宅成交价小涨或者微跌，而成交量则多
环比 9月出现上涨。
基于新政策的预期，是一次“误判”？输理 10 月放量原因，主要有五个方面：
z 政策压迫供应增加。房企从高位套现和规避政策的角度（类似预售资金监管），
项目供应有所放量（类似广州、成都），新房供应增加，推动成交放量。同时，
这些城市新房成交上涨的同时，二手房量、价表现下调。城市二手房和新房市
场的分化，显示出整体市场已经走软。
z 新房订价回调，刚需释放。在楼市供小于求的格局下，房价高企使刚性需求压
制，在新房定价下调后，刚需释放。从成交量上涨的城市看，住宅均价表现为
高位盘整，价格冲高的冲动已不在。
z 流动性推动。持续货币超放对资产价格的推动，愈加显著。内地实质通涨情况
远非 CPI 3%、4%的数字所概括，资金寻找保值，内地房地产价格泡沫虽然已经
显著，但仍然是最后的投向。
z 需求赶政策末班车。受契税、按揭政策和限购等政策的影响，部分购房需求搭
乘政策末班车，也是构成 10 月份成交保持活跃的重要组成部分。
z 网签数据滞后。受“十一长假”影响办公效率，以及行政手段降低城市住宅成
交均价数字的影响，十月份交易数据对市况的真实反映存在很大疑问。虽然该
部分影响很难量化，但成交 20%-30%左右为 9月份成交的贡献，应可才信。
如果仅从数字看，2010 年楼市为“金十”，但实质上或许已经是“黄铜十”。从含
金量上，未来的房地产市况并不乐观，房价下调压力在增强。
从当前环境看，政策影响仍将释放，况且近期银行开发信贷呈现收缩态势加强。同
时，更加值得关注的是内地央行终于开始强调关注通涨风险。
同时，过去两年新开工量增长看，未来楼市供应增加很有可能与调控周期重合。
另外，房地产制度变化快速——住宅双轨制、房地产预售、土地供应思路、物业税
等，虽然不是制度性改革和制度建设，但制度的完善仍将对行业产生影响。
从发展空间的角度，十二五关注内需、城镇化，以及目前高铁建设基础设施建设，
将为房企继续提供广阔的空间。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 4
【政策分析及行业发展趋势】
银监会重申有效抑制房地产投融资需求
银监会副主席蒋定之 11 月 2 日表示，银监会要进一步改革和完善监管
指标体系，科学引入银行改革的新标准。继续落实房地产差别化信贷政策，
有效抑制房地产投融资需求。
商业银行应大力发展消费金融，着力促进内需。加大对保障性住房、
安居工程建设的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款，
推动个人住房消费健康发展。（返回目录）
据传监管部门要求房企贷款总额不超在建工程 50%
一位知情人士透露，银监会近期完成对 60 家大型房地产企业集团的摸
底调查，发现房企集团多头风险突出，涉及集团内互保贷款金额达 1417 亿
元，且 60%的上市房地产企业上半年经营性现金流为负值。
伴随调控，监管层也收紧了房地产行业贷款——1-4 月，房地产月均新
增贷款 2671 亿元，5-9 月，房地产月均新增贷款仅为 1302 亿元。
上述指出，通过对 60 家大型房企的分析，出现了不同的新风险，监管
层要求商业银行严控大型房企集团贷款的风险。要求商业银行对大型房地
产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在
建工程的 50%。（返回目录）
四部委：公积金二套房首付不低于 50%
11 月 3 日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范
住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求住房公积金个人住房
贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住
房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
通知规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型
建筑面积在 90 平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；套型
建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。
对于第二套房，通知要求，公积金贷款的首付比例不得低于 50%，贷
款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 倍。同时，第
二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积
低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件
的普通自住房。
通知明确规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住
房公积金个人住房贷款。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 5
多家房贷 7 折优惠利率全面取消
目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，商业银行对购买首套住
房执行的房贷最低标准将变为：首付最低 30%，利率下浮 15%，二套住房
为首付最低 50%，利率执行同档期基准利率的 倍，禁止对第三套及以上
住房提供贷款。对于存量房贷的政策，商业银行仍旧按照以前和客户所订
立的合同条款执行。业内人士称，若实行新政，所有银行客户将同享最低
利率 折优惠，其威力相当于 4 次加息。（返回目录）
保监会要求险企报送不动产和股权投资情况
11 月 5 日，保监会发布通知，要求各保险公司于 11 月 15 日前向保监
会报送投资不动产和未上市企业股权情况。此举是为了解保险机构投资不
动产和未上市企业股权情况，摸清存量资产底数，加强投资行为监管。
保险公司需报送的不动产和股权投资是指各公司在境内投资的所有不
动产和未上市企业股权，包括以外币持有的不动产和未上市企业股权资产。
对于不动产投资，各公司除填报不动产投资情况表格外，还应当提供
不动产投资分析报告，内容包括但不限于：不动产投资情况和管理模式；
现有状况及与政策规定不一致的问题；近期整改规划和措施。（返回目录）
国务院法制办人士：新拆迁条例出台在即
国务院法制办一位相关工作人员近日透露：“《国有土地上房屋征收与
拆迁补偿条例)》正在加紧制定过程中，预计将会很快出台。”与此同时，北
京航空航天大学法学院和北京才良律师事务所日前联合拟就了 《不动产征
收征用法》(立法建议稿)，以纾解目前由不动产征收征用引发的社会矛盾。
目前，该建议稿已由全国律协提交给了全国人大。（返回目录）
住建部将加强对房地产经纪的监管
近日，住建部该部专门讨论了房地产经纪的管理办法，准备从资金监
管、人员、机构到相关的活动都进行相应的规范。
住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，房地产经纪管理办法原则
上已经通过，很快就会对外公布。管理办法设定了五项制度，并明确禁止
“阴阳合同”行为。（返回目录）
楼市调控政策短期退出
住建部政策研究中心主任陈淮表示，在未来五到十年的周期内，中国
房地产市场仍然是世界最大的房地产市场。但政府不会放松对房产市场上
投机性、投资性需求的管制。陈淮指出，抑制、限制投机性需求是各国房
地产市场的常备良药。开发商囤地就是一种投机行为，作为一个规范的市
场，一定会形成对投机性、投资性需求一定的管制。因此，别指望楼市调
控政策能够在短期内退出。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 6
【宏观经济】
央行研究局：货币政策回归稳健
央行研究局局长张健华表示，非常时期的非常规货币政策已圆满完成
使命，在当前的形势下货币政策的目标、取向有必要进行一些适当的调整，
即货币政策应该逐步回归常态，而这种“常态”就是回归“稳健的货币政
策”。当前货币政策回归稳健的条件已经成熟。
张健华称，货币政策是短期的政策工具，经常会因使命的不同，侧重
目标的不同有所变化。所以货币政策有些工具可以微调，而且微调以后还
可以反向调。（返回目录）
地方平台贷款或升至 9 万-10 万亿元
中国社科院对地方政府债务和融资平台贷款的专项调研显示，平台贷
款余额到今年末或将升至 9 万-10 万亿元，到 2011 年末则将达到 11 万亿元
的规模，而国有商业银行和股份制银行自 2009 年开始超越政策性银行，成
为平台贷款的主要提供者。
央行数据显示，至 2009 年末金融机构地方政府融资平台贷款余额约
万亿元，同比增 %。通过调查了解，上半年金融机构发放基础设施
贷款 万亿元，其中大部分流入地方融资平台。此外，还考虑到上半年
商业银行发售了 2 万亿元银信理财产品，其中也有相当一部分流入地方融
资平台，由此估计，仅上半年，融资平台新增贷款可能达到 1 至 2 万亿元。
2009 年新增平台贷款 万亿元，其中新增项目贷款约 万元，考
虑到这些新增项目的建设周期将持续 3-5 年，未来 3 年间资金使用进度约为
4：3：3，因此测算出，至今年末平台贷款余额将升至 9 万-10 万亿，2011
年则将升至 11 万亿元规模。（返回目录）
美联储宣布启动 6 千亿美元定量宽松计划
11 月 3 日，在结束两天的货币决策会议之后，美联储宣布推出第二轮
定量宽松货币政策，到 2011 年 6 月底以前购买 6000 亿美元的美国长期国
债，以进一步刺激美国经济复苏。美联储将在此后的各月中逐步实施这一
计划，预计每月将购买 750 亿美元的美国长期国债；此外，美联储将延续
把资产负债表中到期的债券本金进行再投资、购买国债的现行政策。美联
储当天同时宣布，将联邦基金利率维持在零至 %的水平不变。
本次会议前，以美联储主席伯南克为首的多位联储官员曾向市场多次
发出讯号，联储准备开始第二轮的债券采购，以推动经济走出当前低通胀
和低增长的疲软地带。市场早已预计联储将启动新一轮债券采购计划，即
所谓的定量宽松措施，原因是联储很担心经济可能陷入通缩。通缩即价格
指数持续下滑。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 7
【区域市场动态分析】
10 月份 26 个城市开盘量较计划下降 %
自中央下达“限购令”后， 26 个大中城市 10 月普通商品住宅项目实
际开盘量较计划骤降 %，且已开盘项目中新楼盘数量明显少于老项目后
期开盘量。包括成都、长春在内的 6 个城市，11 月计划开盘量环比 10 月降
50%以上，其中贵阳降幅最大，达到 %。
全国 26 个大中城市中，除天津、杭州、大连、南昌等 8 城市外，其余
18 个城市普通商品住宅项目 10 月实际开盘量比计划开盘量大幅下降，其
中，北京、长春、呼和浩特、西安等城市实际开盘量不足计划开盘量的 50%，
而海南三亚的实际开盘量仅占计划开盘量的 %。（返回目录）
上周大部分城市成交量跌幅超两成
10 月 25 日-31 日， 35 个城市中，21 个城市成交量环比下跌，其中一
半以上城市跌幅超过 20%。10 个重点城市中，重庆跌幅最大，达 %；
其次为南京，下跌 %。成交量上涨的城市中，苏州和长沙的涨幅分别
高达 50%和 40%；北京、杭州等重点城市成交量也有约为 10%的涨幅。
房价表现方面，北京、杭州、广州等价格环比上涨明显，约 15%，重
庆、深圳、武汉等城市则小幅下跌。十月全国 100 个城市住宅每平方米平
均价格为 8418 元，环比涨 %，其中 76 个城市价格环比上涨，24 个城
市环比下跌。（返回目录）
10 月深圳房价位居全国第一
10 月份楼市数据显示，全国 100 个城市住宅平均价为 8418 元/平方米，
10 月百城住宅价格最高的 10 个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三
亚、温州、广州、宁波、南京和福州，上月平均价为 15345 元/平方米，环
比上涨 %。深圳以 24550 元/平方米继续排名第一位。
同比看，十大城市平均价格上涨 %。其中，杭州涨幅最大，同比
上涨 %；北京上涨 %位居其次；上海、南京、深圳、天津、重庆、
广州 6 个城市涨幅介于 30%~50%之间；成都涨幅为 %。（返回目录）
北京新楼盘均价超 3 万难拿预售证
从 10 月份以来，北京继续加强楼市调控的步伐，目前每平米单价 3 万
元以上新楼盘预售许可证很难通过审批。
10 月份拿到预售许可证的单价 3 万元以上项目仅 2 个，分别为华润橡
树湾三期及北京 ONE，这两个项目的定价都是 3 万元/平方米。
当地业者表示，北京市严控高价楼盘的审批并不能起到抑制房价的作
用，只是可以让统计数据相对好看一些。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 8
北京十月新房成交降三成——网签延后致降幅低于预期
北京房地产交易管理网数据显示，截至 10 月 30 日，10 月北京商品房
期房成交 7282 套，同比下降近 5 成，环比 9 月下降 %。10 月北京共发
放商品住宅预售许可证 15 个，环比 9 月少了近一半。
10 月，北京二手房住宅网签总量为 14162 套，环比上月下探了 %。
二手房市场整体交易均价仍然延续前期平稳上扬的交易走势，22648 元/平
方米的价格环比上月再次上涨 %，同比去年同期更是激增 %
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，10 月新房、二手房之
所以能“保住”部分成交量，主要归功于前一阶段销售但并未网签的部分
房源。“新房从买房到网签有一周至半个月的时间，二手房则要更长一些，
10 月的成交量有很大一部分是 9 月贡献的。”（返回目录）
北京十月商业地产签约同比涨 %
北京房地产交易管理网数据统计显示：二次调控截至 10 月 31 日，商
业地产期房签约达到了 804 套，相比上月上涨了近 4 成，而环比去年同期
上涨了 %。而商业合计成交量为 2072 套，环比上涨了 %；同比 2009
年同期 902 套，上涨了 %。
商业地产趋热的主要原因有几点：首先，住宅市场宏观调控，4 月来的
住宅市场系列政策非常明显地抑制了投机及投资需求，使得住宅市场成交
下跌远超商业。其次，商业地产价格相对低估，北京的商业地产价格在去
年来的资产暴涨潮中受到的影响较小，朝阳门等二环内热点区域的部分写
字楼价格仅相当于通州住宅价格。商业地产的回报率高，相比目前北京住
宅租售比已经超过 1：500，商业地产的出租回报率在 1：300 左右，比较高
的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。第三，商
业地产没有受到限购及贷款新政的影响。而且最近商业地产开盘量明显增
加，也使得成交上涨迅速。（返回目录）
北京高端二手房成交缩水明显
交易管理网数据显示，10 月北京二手住宅共成交 14162 套， 万平
米，环比下降 %和 %。日均成交量在 457 套左右，环比下降了 17%。
本月剔除掉十一长假的因素，从 8 日到月底二手房日均成交达到 598
套左右，甚至超过了 9 月的水平，但是市场结构却持续向中小户型转变。
140 平米以上市场持续缩水，从上月的 12%的市场份额下降到本月的 10%
以下，而 90 平米以下等中小户型的市场份额重新回到六成以上。
10 月份北京二手房的成交均价 18891 元/平米，环比基本持平，其中中
高端二手商品房成交均价 26403 元/平米，环比增长 %。 据房源挂牌数
据显示，9 月挂牌的二手商品房均价为 27534 元/平米，10 月为 27947 元/
平米，基本持平。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 9
11 月上海楼市 116 楼盘推促销措施
截至 10 月 27 日， 10 月份全市有 60 个住宅楼盘开盘，虽然环比 9 月
份增加了 18%，但同比去年 10 月份下降了 38%。有 49 个原本表示 10 月份
开盘的楼盘延迟了开盘。
11 月份上海全市预计有 116 个楼盘推出促销措施，其中浦东、松江、
宝山、嘉定、闵行等五大区域占到了七成左右。
未来两个月预计还将有 90 个项目有新推房源计划，其中 73 个为住宅
项目，14 个为别墅项目，还有 3 个为公寓、别墅混合项目。有 40 个左右为
首次入市的纯新盘，占比四成以上。
新盘主要分布在浦东新区、宝山区等外环外区域，虹口、杨浦、闸北、
卢湾等中心城区也有少量纯新盘推出。总价折扣依然将是最普遍的优惠方
式，除此以外还将有单价直降 100 至 500 元/平方米、限量特价房、赠送面
积，以及送契税、送精装修、送车位等优惠举措。（返回目录）
10 月上海新房供应减半、二手房成交降三成
10 月上海取得商品住宅预售许可证的楼盘共计 46 个，可售面积约为
万平方米，相比 9 月大幅缩减超过 50%。10 月上海商品住宅一手房市
场先扬后抑，上、中旬成交依旧活跃，下旬开始逐渐缩水。截至 10 月 28
日，上海商品住宅一手房成交量已累计达到 万平方米，预计全月将达
约 130 万平方米的水平，与 9 月份基本持平。
成交价格方面，虽然楼市已进入第二轮调整，但房价并未全面走低。
10 月上旬，位于闵行及杨浦两个豪宅项目不约而同开售，热销豪宅项目对
于上海全市商品住宅成交均价起到一定拉升作用，仅两个豪宅项目就将上
海整体商品住宅均价抬高了近 2000 元/平方米。预计上海全市 10 月份商品
住宅成交均价将接近 22000 元/平方米，与 9 月相比。（返回目录）
行政因素导致上海多个高端楼盘延期上市
原定于在 10 月份开盘的上海多个市中心楼盘项目已延迟开盘，其中最
显著的共性是预售证的“卡壳”。所需申报材料更多以及审批环节增加、审
批时间延长，是目前高价位楼盘项目申领预售证时面临的状况。
另有开发商透露，高价楼盘项目不仅面临取得预售证时间长的问题，
还要接受“每日网签不能超过个位数”等附加条件。此举被认为是用以稀
释高价位楼盘热销产生的不利效应，并避免高端楼盘项目集中上市在短时
期内推高上海商品住宅均价。
截至 11 月 1 日数据显示，10 月份上海地区延迟开盘的项目共有 47 个，
其中公寓项目 30 个、别墅项目 15 个，另 2 个为混合项目。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 10
10 月份广州楼市成交量环比暴涨 %
阳光家缘数据显示，10 月份广州楼市成交量出现大幅度上升现象。广
州十区成交 15283 套，成交面积为 万 m2，环比 9 月增长了 %；
十区两市成交 18859 套，成交面积为 万 m2，环比 9 月增长了 %，
实现了真正的“楼市银十”。
10 月份广州十区成交均价为 13277 元/m2，环比今年 9 月（13384 元/
平方米）下降 %；十区两市均价为 11889 元/m2，环比上涨了 %。
业内人士认为，广州 10 月份销售成交暴涨 100%以上。首先与 10 月份
是楼市销售、购买旺季有关。同时 10 月成交之中部分是 9 月积累的客户和
网签，这也是因素之一。另外，10 月份市场供应主要是以四郊区为主，其
中中小品户型占到 70%。（返回目录）
深圳 10 月一手房价环比涨 %、成交量跌 %
深圳市国土房产部门公布的统计数据显示，10 月，深圳市新建商品住
宅销售均价为每平方米 21513 元，比去年同期上涨 %，较上月涨 %；
销售面积 万平方米，较去年同期降 %，较上月降 %。
截止 2010 年 10 月 31 日，深圳全市一手房可售面积为 万平米，
可售套数为 25576 套。而深圳二手房周成交量连续第三周大幅增长，创下
单周成交新记录，环比上大幅度增加了 %。（返回目录）
南京 10 个月新房成交套数不及去年 40%
南京 10 月份共成交商品住宅 6673 套，比 9 月份的 6093 套略有增加，
创下今年的“高点”。
1-10 月，南京市新商品住房共计成交了 37613 套，目前的可售住宅房
源依然居高不下，为 31559 套；另外，南京市二手住房成交了 46676 套。
目前 10 个月的总成交量不到去年的 40%，2009 年，南京市新商品住房
成交 10 万套左右，二手住房成交量超过 万套。（返回目录）
南京二手房“金九银十”成交量突破 1 万套
10 月南京全市二手房成交量在 9 月的高点上继续上扬，达到 6380 套，
环比 9 月的 5186 套增加 23%，是继今年 4 月之后最高交易量。10 月南京全
市二手房挂牌均价 12291 元/平方米，9 月挂牌均价 11995 元/平方米。
业内人士分析，交易量猛增的主因是购房者赶政策优惠期加速交易，
未来一段时期二手房走势难以乐观。二手房价上涨与交易量大有关，同时，
在新政策出台后，另一部分房主以抬高房价的方式捂房。此外，与 4 月新
政策出台后房主大范围抛房的情形相比，本轮新政策并未引起房主太大反
应，一方面多次调控后，房主对新政策的降价预期减小，同时，限购令等
政策使得部分有住房的家庭暂缓了出售计划。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 11
10 月杭州楼市成交环比降超四成
杭州市透明售房网统计显示，10 月杭州主城区商品房共成交 3007 套，
同比去年下跌了 %，列今年月成交第四名；环比 9 月份降了 %。
10 月主城区商品房成交均价 21513 元/平米，连续第四个月上涨。截止
到 10 月 31 日，杭州主城区商品房可售房源为 24687 套，比 9 月 30 日增加
了 5235 套，增幅依旧迅速。住宅可售房源为 15511 套，突破了 15000 套。
二手房方面，10 月杭州市主城区二手房共成交 1813 套，较上月的 2516
套环比下降了 %，同比 2009 年 10 月的 4801 套下降 %。10 月成
交均价在 20587 元/平方米，环比 9 月的 20717 元/平方米下降了 %，同
比去年 10 月的 16624 元/平方米，上涨了 %。10 月成交单价低于
万元的占总成交的 71%，和上月相比，略有减少。（返回目录）
天津 10 月新房成交面积环比上涨 %
10 月，天津市新房共成交 10463 套，成交面积 万平方米，环比
上涨 %。市内六区和远郊区县的成交量涨幅较为显著，分别成交
万平方米、 万平方米，环比增长 %、%。
市内六区中，和平区与南开区成交量环比上涨，分别成交 平方
米和 平方米，上涨 %和 %，其余四区成交量均有下降。
在成交均价方面，环城四区、滨海新区和远郊区县的成交均价基本与
上月持平，市内六区均价 16546 元/平方米，环比上涨 %。（返回目录）
重庆 10 月商品房成交量环比小幅上涨
10 月，重庆主城区商品房共成交 万平方米（29601 套），较上月
小幅增长 %，较去年同期下降 %。
分区域来看，渝北区、沙坪坝区成交量最高，均超过了 40 万平方米，
分别为 万平方米（5653 套）、 万平方米（4714 套），分别占总量
%、%；江北区、北部新区和南岸区成交量也相对较高，成交面
积分别为 万平方米（4037 套）、 万平方米（3086 套）、 万
平方米，所占比重分别为 %、%、%；巴南区、渝中区、九
龙坡区、高新区和大渡口区成交量集中在 10-20 万平方米之间（1100-2100
套之间），所占比重集中在 4%-8%之间；北碚区成交量最低，为 万平
方米（408 套），比重为 %。
10 月，重庆主城区商品房成交均价突破了 6500 元/平方米，为 6621 元
/平方米，较上月增长 %，较去年同期增长 %。
主城区商品房成交均价持续 5 个月增长，10 月再创历史新高。江北区
均价最高，达 7917 元/平方米，其次是渝中区和北部新区，成交均价分别为
7581 元/平方米、7472 元/平方米；南岸区达到了 6615 元/平方米；沙坪坝区、
渝北区和高新区成交均价集中在 6000-6500 元/平方米之间。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 12
成都 10 月住宅供应、成交创年度新高
10 月，成都主城区商品住宅供应放量，供应套数为 15136 套，供应面
积为 万平方米，环比分别增加 %和 %，再创年度供应新高。
商品住宅共成交 12907 套，成交面积为 万平方米，环比分别增
加 %和 %。10 月供需比为 ，供应量仍大于成交量。
二手住宅当月总共成交 4348 套，成交面积 万平方米，环比分别
上升了 %和 %，但相对略低于去年同期水平。10 月受秋交会影响成
交波动较大，单周最高成交 1421 套，最低成交 445 套。
受秋交会及商品房预售资金监管政策影响，10 月商品住宅供应波动较
大，其中供应放量主要集中在月中和月末。（返回目录）
武汉“银十”卖房超“金九”
武汉市房地产市场信息网数据显示，10 月武汉市商品住宅成交 12203
套，超过九月 11898 套的销量。从 9 月 29 日首套房首付提高等新政实施一
个月来楼市成交量来看，效果尚未有效体现。当地业者表示，“整个十月相
比九月卖得好一些，但比预期成交量差了一点。
上周武汉二手住宅共成交了 732 套，比前周下跌 4 成。其中，主要是
城区高价房问者寥寥，成交量领跌。此外，因为受到 9·29 新政的影响，
江城二手房市场有将近 20%的客户表示出了“撤单”的想法。（返回目录）
苏州出台限购令：市区内只能新购一套住房
11 月 3 日，苏州市房产调控细则出台。《通知》明确规定，市区暂定苏
州市以及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在市区新购一
套住房(包括商品住房和存量住房)。对违反规定购房的，不予办理房产登记。
《通知》还明确，首套房首付一律 30%，二套房首付 50%，利率上浮
倍。暂停第三套以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社
会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
自 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买 90 平米及以下，且属于家庭唯一
住房的普通住宅，按照 1%税率征收契税。对个人购买 90 平米以上，144
平米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照 %税率征收契税；对
个人购买不属于家庭唯一住房的，都按照 3%的税率征税。（返回目录）
福州 10 月一手房签约量环比上涨 77%
10 月，福州一手房签约 3035 套，环比上涨 77%，创下今年月签约量的
新高，签约面积 298284 平方米，环比上涨 %。而二手房的成交量下滑
两成左右。业内人士表示，由于签约备案的滞后性，10 月份的签约量，反
映的应该是 9 月份和“十一”期间的市场销量情况。而二手房受累于“限
购”新政引发的市场观望，成交量略显疲软。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 13
厦门 10 月商品住宅成交量升价稳
厦门全市 10 月份商品住宅销售 2895 套，销售金额 亿元，成交量
大幅上升。销售面积 万平方米，环比增长 60%，相比 2009 年 10 月份
增长 24%；销售均价 10145 元/平方米，与 9 月份持平，同比下降 2%。
厦门岛内商品住宅销售均价 18076 元/平方米，环比增长 32%，同比增
长 24%；岛外商品住宅均价 7192 元/平方米，环比减少 6%，同比减少 5%。
二手市场方面，10 月份全市二手房成交 2626 套，成交面积 万平
方米。其中，二手居住用房成交 2108 套，环比增多 49 套；成交面积
万平方米，环比增长 6%，同比增长 8%。（返回目录）
10 月青岛新房成交明显高于二手房
10 月，青岛全市新建住宅成交 13517 套，比 9 月环比增长 %。从
成交面积构成上来看，60-90 平方米之间的户型最受欢迎，占所有户型的
%，紧随其后的是 90-120 平方米之间的户型，成交量占 %。受高端
项目入市的影响，上月面积在 144 平方米以上的住宅销售量大涨，占到总
销量的 %，达 1637 套。
从各区市成交资料来看，郊区在总成交量占了绝对的大头，超过总成
交量七成，西海岸再次成为最热点。黄岛区成交量居全市首位，达 2278 套。
胶南市成交 1561套居全市第三位。城阳区和崂山区分别成交 1808套和 1490
套列全市第二和第四位。市内四区的成交量依旧延续上两个月的增长势头，
达到 3656 套，环比增长 %，其中，李沧区和四方区月成交量破千套，
市南区、市北区也都超过 500 套。（返回目录）
前十月长沙新建商品房成交同比量价齐升
来自长沙市房产研究中心的数据显示，1-10 月，全市新建商品房累计
销售备案 1698 万㎡，同比增长 %，10 月新增销售备案 144 万㎡，环
比减少 %；其中，内五区新建商品房累计销售备案 万㎡，同比
增长 %，10 月新增销售备案 万㎡，环比减少 %。
1-10月，全市新建商品房累计批准预售 万㎡，同比增长 %，
10 月新增批准预售 万㎡，环比增长 %；其中，内五区新建商品
房累计批准预售 万㎡，同比增长 %，10 月新增批准预售
万㎡，环比增长 %。
1-10 月，内五区新建商品房备案均价为 4688 元/㎡，同比上涨 %，
其中住宅均价为 4392 元/㎡，同比上涨 %. 其中 10 月商品房备案均价
为 4825 元/㎡，环比上涨 %；而住宅均价为 4600 元/㎡，环比上涨 %。
1-10 月，全市二手房成交面积 万㎡，成交套数为 27501 套，同
比分别增长 %、%；其中，内五区二手房成交面积 万㎡，
成交套数为 20362 套，同比分别增长 %、%。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 14
【土地市场动态】
10 月全国土地楼面地价环比下降近 3 成
10 月份全国土地市场推出量和成交量环比下降幅度都超过 10%，住宅
用地楼面地价降幅近 3 成。行业二次调控对于土地价格上涨抑制作用明显。
10 月，全国 105 个城市共推出土地总面积 8158 万平方米，环比减少
12%，同比增加 3%。住宅类用地推出土地面积 3556 万平方米，环比减少
6%，同比减少 16%。
105 个重点城市成交土地面积 5684 万平方米，环比减少 16%，同比减
少 18%。住宅用地成交土地面积 2620 万平方米，环比减少 12%，同比减少
26%。10 月，全国 105 个城市仅宿迁的 2 宗住宅用地流拍。
从成交土地楼面均价来看，10 月，全国 105 个城市住宅用地平均楼面
地价 1732 元/平方米，环比下降 29%。（返回目录）
北京今年将新增土地储备 8000 公顷
北京市国土局 11 月 2 日公布的《北京市 2010 年度土地储备开发计划》
显示，全市土地储备开发在年初结转了 万公顷，本年度计划新增 8000
公顷，计划基本完成开发 8000 公顷，年末结存 万公顷。
新增的土地储备中，居住用地占 65%，商服及其他用地占 35%。今年，
北京优先储备开发轨道交通沿线、新城、城南和城乡结合部的土地。
今年计划新增的 8000 公顷土地储备中，城乡结合部 50 个重点村整治
占的面积最大，为 3000 公顷；轨道交通沿线周边将储备 1500 公顷，另有
1000 公顷为永定河绿色生态发展带，通州新城核心区有 300 公顷。此外，
首钢新兴产业基地 500 公顷，重点功能区等其他区域 1700 公顷。
具体到各个区县中，丰台区今年新增的土地储备最多，达到 1330 公顷，
大兴和昌平也在 1000 公顷以上。由于已经是“无地可开发”，东城、西城
两区新增土地储备最少，共计 2 公顷。（返回目录）
北京推“限地价、竞保障房面积”出让模式
继“限房价、竞地价”方式之后，北京市国土局再次祭出“限地价、
竞政策性住房面积”模式。北京市土地储备中心有关负责人解释，“土地出
让总价有上限，如果竞买者报价超过上限，现场拍卖则直接转入开发商竞
政策房面积的环节。”最终由承诺配建政策房面积大的企业拿地。
11 月 3 日 15 时截止挂牌竞价的房山区长沟镇镇区改造一期 A 地块北
区、南区两块居住用地，成为北京市首批采用这一方式拍卖的地块。北京
昊远隆基房地产开发总公司以 亿元竞得规划建筑面积 162422 平方米的
长沟镇北区地块，由于并未超过地价上限，未能进入“限地价、竞政策房
面积”程序便成交，南区项目则因无人应价而未成功出让。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 15
北京海淀将建 10 个集中居住区
海淀北部分布有西北旺、温泉、苏家坨和上庄四个镇。未来 3 年至 5
年，海淀北部将建成 40 平方公里的高科技产业带，大量的高科技企业员工
将在这里安家落户。按规划，除现有的四个镇中心区外，辛店、大牛坊、
亮甲店、冷泉、东埠头、南安河、北安省、聂各庄等 10 处将建成企业员工
的集中居住区。（返回目录）
上海今年住宅供地完成 95%
10 月，上海只供应了 2 幅住宅土地，总共 万平方米，几乎是今年
最少的一个月。截至 10 月 29 日，上海共供应 54 幅含住宅性质用地，总共
万平方米，加上 万平方米的保障性住房用地，一共是
万平方米，距离 1100 万平方米的任务已经所差无几，完成率超过 95%。
10 月，上海共成交 33 幅土地，总建筑面积 万平方米，其中共有
27 幅商用地块，只有 6 幅含住宅性质，共 万平米，占成交总量的 22%。
全部住宅地块均位于外环外，溢价率较高，中标企业基本都是品牌开发商。
10 月嘉定成交地块数量最多，共 10 幅，基本位于嘉定新城板块，全部
为商用地块；青浦成交 8 幅，多数也是商业性质；浦东成交 6 幅，共
万平方米，仅一幅是住宅用地，其余全是商业用地。（返回目录）
上海松江区藉高铁助推城市化
沪杭高铁沿线 9 个网站，“高铁效应”正逐渐显出其威力。对于松江、
枫泾、海宁等上海次一级市区来说，“高铁”意味着城市化进程飞速发展。
“十二五”期间松江全力打造的“高铁片区”将集商业、住宅、物流、
信息等多种功能于一体。而该片区所依托的，是高铁带来的年均 2000 万人
次的巨大潜在消费市场。江区建交委负责人表示，高铁为松江首先带来布
局上的变化，为配合高铁沿线建设，松江共转移安置居民 248 户、企业 125
家，转移的居民和企业被重新配置，并形成全新的“中心村”大型小区，
而高铁周边则形成了适合发展商业物业的基本环境，为进一步发展商业及
配套设施建设提供了基础。（返回目录）
上海单价过万土地开工不足一成
自 2009 年 1 月起至今，上海 44 幅单价过万的土地中有 37 幅至今仍未
开工，完全开工率仅 %，开发商属性 90%以上为市属国企或央企。
根据要求，对未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一
年不满两年的，按照土地出让价款的 20%征收土地闲置费；对土地闲置满
两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记，并在诚信档案中予
以记载。按此规定，有 7 幅在列土地已超越 1 年期红线。开发商包括中海
集团、仁恒房地产、保利集团等。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 16
11 月杭州主城区推 12 宗地——7 宗为住宅用地
11 月杭州的土地市场将推出 12 宗土地，共 616 亩。其中 7 宗为住宅用
地，出让面积 339041 平米(约 亩)，总建筑面积 万平方米，另外
5 宗为商业用地，分布在下沙、西湖、拱墅和江干 4 个城区。
杭政储出 45 号至 48 号的 4 块地，将于 11 月 23 日出让。4 块地总出让
面积为 87642 平方米，其中 3 块为商业金融用地，1 块为住宅用地。
杭政储出 49 号至 52 号的 4 块地，将于 11 月 25 日出让。4 块地总出让
面积为 19 万平方米，其中 1 块为商业金融用地，3 块为住宅用地。
杭政储出 53 号至 56 号的 4 块地，将于 11 月 30 日出让，总出让面积
为 万平方米，其中 1 块为商业金融用地，3 块为住宅用地。（返回目录）
长春市首次尝试按楼面地价竞拍住宅用地
10 月 28 日，吉林省长春市土地市场共有 4 块商住用地对外进行出让，
其中有 3 块住宅用地的挂牌起始价由以往的土地总价改为楼面价。这是长
春市首次以楼面价作为起始价进行土地拍卖。目前这种形式只限于住宅用
地，商业用地和工业用地暂时还是以土地总价的形式进行拍卖。
业内人士表示，以楼面价来进行拍卖，代表今后拿地的资金会越来越
精确，以往拍卖时，土地价款都是以千万元计算的，最后精确到千位，但
是改为以楼面价之后，最后的土地总价款已经精确到十位。
对这种改变，大部分开发商认为拿地不会受到影响。不过也有一些开
发商认为，今后如果以这种形式拍地，那么一二百元的楼面价这种现象会
越来越少了。（返回目录）
三亚等城市土地利用总体规划获批
海南省三亚、保亭、海口等城市的土地利用总体规划，都已经得到国
土资源部的批准。据国土资源部消息显示，此次获批的保亭土地利用总体
规划中，2010 年城镇建设用地规模为 公顷，2020 年为 公顷。
据了解，海南省土地利用总体规划修编工作在一年前就已经开始展开。
规划将以三亚为中心，包括紧邻的保亭等周边区域，是国际旅游岛的规划
建设的五个功能组团的南部组团，重点发展酒店住宿业、疗养休闲等高端
休闲度假产业。借助保亭的发展，三亚将成为北纬 18 度以南的中国惟一热
带的整体崛起贡献力量，有利于大三亚经济圈的形成。
目前在基础设施的建设上，大三亚（保亭、亚龙湾、海棠湾）正在渐
渐形成“半小时旅游圈”。随着三亚绕城高速的完工，外加凤凰国际机场的
配合，整个大三亚(保亭)地区将会形成一个更加完善的陆海空立体“交通
圈”。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 17
【地产金融】
中国海外拟发行 5 亿美元 10 年期债券
中国海外正在寻求发行一笔 10 年期的美元债券，发行规模在 5 亿美元
以上。穆迪及标准普尔已经分别给予该笔债券“Baa2”、“BBB”评级。
虽然发债令负债上升，但穆迪预计，中国海外在未来 2 至 3 年可将净
负债率维持低于 35%的水平。中国海外三季报显示，集团手持 亿元，
净借贷水平为 %，而 2005 年发债之前，集团净负债比率则为 %。
而标普预计此次发行的债券票面息将与 5 年前的 厘一致。
长期跟踪中海地产的分析师认为，中国海外发行长年期美元债券，不
排除是对于人民币升值的预期，加上现行宏观调控影响土地价格，可趁机
融资并以低价增加土地储备；另外，内地严格限制房地产企业贷款亦是考
虑因素之一。（返回目录）
人和发 3 亿美元优先票据——年息 13%
人和商业 11 月 3 日宣布，发行 2016 年 3 月 10 日到期，总值 3 亿美元，
年息 13%，额外有担保优先票据。票据将在新加坡交易所上市，所得资金
将用于现有项目，以及收购及开发新增项目，作为营运资金。
该票据认购价是票据本金额的 100%，每半年付息一次，派息日分别在
每年 3 月 10 日及 9 月末支付。华人置业主席刘銮雄将全数认购该批票据，
主要是看好人和业务前景佳，以及票据的条件吸引。
人和今年来已两次通过向市场发高息票据集资，用于现有项目、收购
及开发新增项目，以及营运资金。第一次发高息票据，是在五月中旬，也
是内房企业发高息票据的高峰期，当时人和通过美林、中银国际、摩根大
通与瑞银，发行三亿美元的五年期优先票据，年息率达 %。9 月 2 日，
人和再度发行一批六年期的优先票据，规模同样是 3 亿美元，息率则因为
年期比第一次发行的票据长一年，而增加至 13%。（返回目录）
万通地产五年获平安信托 50 亿投资
万通地产公告，近日，公司与平安信托有限责任公司签署《房地产项
目投资战略合作框架协议》，平安信托拟在 5 年内完成 50 亿元（含固定收
益类）信托资金对目标项目的投资，具体规模以实际募集情况为准。
根据协议，双方将分别作为目标项目公司股东对目标项目出资，双方
投入资金比例原则上为各 50%。目标项目主要是万通地产位于长三角、西
南、环渤海以及其他区域的优质住宅项目以及城市综合体项目。
平安信托将根据相关约定发起设立投资于房地产项目的信托计划投资
于目标项目。信托计划期限为 1 至 3 年。原则上，信托产品按风险及收益
水平不同分为 2 个层次。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 18
长甲地产拟搁置上市计划
据悉，截至 11 月 3 日截止招股的内地房地产新股长甲地产已决定押后
招股。这是新股市场踏入第三季旺季以来，首家搁置上市的新股。长甲日
前配售获得逾 2 倍超额认购，惟近日出现“抽飞”；至于公开发售方面仍获
得逾 1 倍超购。长甲原定于 11 月 4 日定价，11 日挂牌，保荐人为美银美林、
花旗，安排行尚有中银国际、麦格理。（返回目录）
恒隆配股融资 109 亿元拓展内地市场
恒隆地产 11 月 5 日表示，将通过配股筹资 109 亿港元，所得资金用于
拓展内地业务。配售价较该股 4 日收盘价每股 港元折让 7%。
恒隆地产表示，预计将在 11 月 9 日前后完成此次配股。高盛集团将担
任上述交易的独家配售代理。该集团已落实上海以外的内地项目，总投资
约四百亿元，不计月前刚开幕的沈阳皇城恒隆广场，余下六个项目涉及超
过三百亿元，现正在施工。（返回目录）
瑞安建业成立私募基金 2-3 亿美元——主攻烂尾楼
瑞安建业行政总裁黄勤道透露，预计公司 2010 年 30 亿元的既定销售
目标可按计划完成，下半年可入账项目包括向平安保险出售成都中汇广场
的 亿元、北京项目与重庆写字楼分别涉资的 10 亿元与 5 亿元。
黄勤道表示，瑞安建设将以重建工程与改造烂尾楼为主要发展方向，
而瑞安建业将主力做 10 万平方米规模的小型项目，包括重塑烂尾楼项目。
黄勤道重申，并不担心资金问题，公司将于 11 月份落实成立规模 2-3
亿美元的房地产私募基金，主要用于发展特殊的地产项目。同时亦会考虑
出售旗下创投基金，或售拥有瑞安房地产余下 %权益以套现。
瑞安建业有 200 万平方米土储，包括北京、上海、重庆、成都、广州
与沈阳等城市发展 12 个烂尾楼项目。（返回目录）
海南、苏州积极申请 REITs 试点
从接近央行的人士处获悉，海南省日前已经向国务院申报 REITs 试点，
具体方案由海航置业和海南省金融办共同草拟提交，物业池对象主要涉及
海南的保障房。除海南外，苏州也在积极申请成为 REITs 试点城市。
今年 1 月份，彼时国务院表示，若海南发展与旅游业相应的房地产业
条件成熟，将在海南开展 REITs 试点工作。
海航置业是以商用和工业物业等持有型物业投资为主的企业，与 REITs
产品主要以商业和工业地产为物业池的性质非常契合。房地产是海航集团
八大产业板块之一。海航置业近期在内地的一、二线城市广泛收购成熟办
公楼。2009 年 11 月曾以 亿元价格从上海国盛集团收购后者位于小陆
家嘴黄金区域的办公楼。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 19
【行业重大事件】
河北将建三座环北京新城
从河北省加快推进城市化进程电视电话会上了解到， 河北将以三河
市、大厂回族自治县、香河县为基础，建设京东新城；以保定涿州市为基
础，建设京南新城；以张家口怀来县、涿鹿县为基础，建设京北新城。三
座新城人口力争到 2015 年分别达到 150 万人、100 万人、30 万人。
河北全省将加快城市化进程，构建“两群一带”——环京津城市群、
冀中南城市群和沿海城市带。力争到 2015 年，全省城镇人口由 2010 年的
3186 万人增加到 4100 万人，城市化率由 45%提高到 54%；到 2020 年，全
省城镇人口达到 5460 万人，城市化率达到 64%左右。
河北将以北京周边的河北廊坊、张家口、承德和保定 4 个市的主城区
为核心，涿州、香河等 13 个临近北京的县（市、区)为主体，建设环绕北京
的新城和特色功能区，拉大城镇框架，吸引人口聚集。河北计划融资 200
亿元，在 13 个县（市、区)打造立体交通网络，与北京对接。推进京涿、京
廊、京燕、京固等城市轻轨建设，打造 10 分钟-半小时交通圈。（返回目录）
“十二五”末河北所有设区市将通高铁
河北省在“十二五”期间将进一步加快交通基础设施建设，“十二五”
末高速铁路通车里程将达到 1500 公里，实现所有设区市通高铁。
河北省省长陈全国介绍，河北省在“十二五”期间的铁路建设以高速
铁路、城际铁路、疏港铁路为重点，完善铁路网络布局，预计“十二五”
末通车里程达到 8000 公里，形成以石家庄为中心的“两小时交通圈”、环
北京的“一小时交通圈”。“十二五”末高速公路达到 6772 公里，实现所有
县（市、区）和主要经济区、主要旅游景点通高速公路。（返回目录）
传深圳将首试房产税——税率为 %%
10 月 30 日，深圳市政府一位知情人士透露，日前，深圳市委市政府会
同各部门召开紧急会议，讨论房产税在深圳试点的落实工作，并就深圳房
产税试点实施方案的相关修订稿提出了修改意见。
此次房产税征收试点“2 个月内将在深圳落实实施”，并可能早于上海、
重庆成为“国内第一个房产税征收试点城市”。
知情人士表示，深圳市房产税初步拟定分类累进征收模式，即根据家
庭拥有房屋套数或面积的不同，制定并征收不同税率房地产税的累进征税
方式。至于开征税率，要高于此前专家预测的 %%，将在 %%。
另一位知情人透露，深圳市领导在房产税部门会议上称，房产税征收
试点是中央有关部委赋予深圳先行先试的一项改革任务，体现了中央对深
圳经济特区地位的充分肯定。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 20
【房企竞争情报】
中国房地产企业囤地 12 亿平方米
开发商囤地被视为目前房地产用地的一个主要问题，但数据显示，当
前中国房地产企业特别是上市公司普遍囤地，而且数额巨大。
国家统计局的数据显示，从 2000 年－2009 年，全国房地产企业一共购
置占地面积近 33 亿平方米土地，但同期完成土地开发面积仅有近 21 亿平
方米，十年间闲置土地达到近 12 亿平方米，这还不包括今年前 9 个月购置
房产开发土地 亿平方米。以目前业内通常的容积率为 3 的住宅开发指标
来计算，这些土地能提供 36 亿平方米面积的住宅，以人均 30 平方米的居
住空间计算，这十年闲置的土地面积足够 亿人居住。
上市公司成了囤地的“主力”。目前 125 家内地上市房企手握近 4 亿平
方米的未开发土地量，20 家香港上市房企拥有的土地储量更是高达
亿平方米，中国上市房企囤地超过 8 亿平方米。（返回目录）
新加坡嘉德置地投身中国平价商品房开发
新加坡房地产开发龙头企业嘉德置地集团近日宣布，对中国的平价商
品房市场进行投资、开发与管理。此举是对近期中国政府关于改善居民居
住条件的一系列宏观调控方向的积极响应。
嘉德置地在华这一新业务取名为“凯德惠居”，其主要目标客户是首次
置业的刚性需要人群，目前，凯德惠居已与武汉市蔡甸区政府签订投资合
作框架协议，首个目标项目位于蔡甸区后官湖生态宜居新城内，预计总建
筑面积将超过 20 万平方米，拟建设超过 2000 套的平价商品房。
嘉德置地集团总裁廖文良表示，中国城市化进程迅速，平价商品房发
展潜力很大。今后，凯德惠居将采用住宅产业化的建筑技术，在中国相关
城市推出 90平方米左右的实用户型，同时将与地方政府紧密合作控制地价，
使购房者的每月按揭还款额低于其所在城市家庭月收入的 40%。（返回目录）
万达集团未来五年斥资 300 亿元投资长春
10 月 29 日，万达集团董事长王健林在出席长春红旗街万达广场庆典时
表示，万达集团走出大连后选择的第一个城市是长春。万达集团在未来的 5
年时间里，将在吉林省长春市投资至少 300 亿元人民币，建设 5 个万达广
场和 2 家星级酒店。
红旗街万达广场建筑面积约 32 万平方米，商业面积 16 万平方米，包
含了高档住宅、商务公寓、铂金商铺、室内外步行街和大型购物中心，融
合了居住、购物、办公、餐饮、休闲娱乐等多种功能，被称为第三代城市
商业综合体。（返回目录）
|房地产策略研究简报| 21
华润置地 50 亿投建烟台华润中心
10 月 30 日，华润置地与烟台市政府签署投资协议，华润置地将在烟台
投建大型商业综合体项目——华润中心，该项目总投资约 50 亿元，总建筑
面积 70 万平方米。这是继万科、金地、龙湖、越秀城建、万达集团之后，
进入烟台的又一个全国性房地产企业。
烟台华润中心位于烟台芝罘区南大街西端两侧，占地面积约 294 亩，
拟建设成为集购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、健身等多种服务业态为一
体的大型商业综合体。
华润置地近一年以来在山东省的扩张动作非常明显。去年 12 月，华润
置地在青岛拿下了备受关注的原海军舰艇学院地块，成交总价 67 亿元，该
地块占地面积约 万平米，总建筑面积约 106 万平米，华润置地将投资
120 亿元于该地块建设集酒店、办公和居住等多功能于一体的综合性建筑
群。
近期华润置地还在山东淄博拿下一地块，该地块与青岛海军舰艇学院
地块面积相当，也将打造成城市综合体项目，预计华润置地在山东省内的
投资总额将超过 300 亿港币。
据统计，华润置地目前已在北京、上海、深圳、青岛等中国内地 27
个城市进行项目开发，目前正在开发的项目超过 50 个。（返回目录）
世纪金源 亿获福州两地块
11 月 2 日，福州市国土资源局公开出让四宗位于福州海峡国际会展中
心区域地块，总出让面积 万平方米，成交总价 亿元。包括世
纪金源、万科地产、保利地产、华润置地等 9 家房企及个人到场参加竞拍。
其中，世纪金源分别以 亿元和 亿元拿下林浦二期地块以及
林浦一期地块，折合楼面价分别为 3626 元/平方米、3629 元/平方米，溢价
率均为 %。（返回目录）
【业界观点】
刘世锦：中国面临时间相当长的大通胀
国务院发展研究中心副主任刘世锦在参加 11 月 6 日财新峰会时称，今
后五年到十年，是中国改革开放 30 多年来要经历的最重要的一次转型。中
国经济在今后相当长一段时间会面临一些相当严峻的挑战。
刘世锦称，中国在应对此次国际金融危机中，表现不错，但有些问题
和趋向显露出来，中国经济将一些严峻挑战，他主要讲三个挑战。
一是中国经济增速可能在今后三年至五年出现一定幅度下调，进入中
速（次高）增长期。从国际上来看，二战以后，高速增长的这些国家高速
|房地产策略研究简报| 22
增长 20 年比较多，30 年比较少，40 年几乎没有。日本、韩国和德国这些
经济增长比较突出的国家都显示出一个共同的规律性，按照人均 GDP1990
年的美元计算，当达到 1 万美元以上的时候，工业比重、投资比重和经济
增长的速度都开始下降。
由此，中国经济增速预计在三年到五年以后很可能降到 7%左右，有
30%左右的下调。这不是两个梯度，而是一种常态。在剩下的这几年时间里，
企业的盈利模式，经济的发展方式要有一个实质性的转变，提出实践上的
要求。
第二个挑战，随着劳动力等要素成本快速上升，能否在实现竞争优势
由低成本驱动向创新驱动的转换方面有一个实质性的进展，而劳动力供求
关系的变化不是一个短期的、局部性的，也不仅仅是结构性问题，而是一
个长期的，趋势性的变化。这个结果就是劳动力工资的持续上升。
还有现在所提的“两型”社会，即资源节约型、环境友好型社会，关
键要把过去被扭曲的，被低估的环境成本、资源成本要计算到企业生产成
本中去，这样就会加大企业的生产成本。
一方面，要素的成本上升，另一方面，劳动生产率能不能相应提高？
这是一个问题。实现由低成本的要素的驱动向创新驱动的转变能否实现？
现在前景不太明朗。
第三个挑战来自过剩流动性推动价格上涨。从国际上来讲，这次金融
危机所经历的时间长度和面临的复杂性超过预期。这次金融危机，大体上
可以划分为三个阶段：私人债务危机、主权债务危机、国际货币体系危机。
对发达国家来说，目前所面临的问题是通缩，但是大量释放的流动性，
对新兴国家，包括中国在内会带来很大的通胀的压力。中国在今后相当长
一段时间，我们将会面临很大的成本推动型的来自国际上的通胀压力。国
内来讲，释放了相当大的流动性。
综合来讲，中国相当长一段，短期来讲，通胀的压力不大，但是中长
期将会面临“相当大的、时间相当长的，以成本推动为特征”的通胀压力。
刘世锦总结称，以上三个挑战，增长速度的减缓，就是中国需求规模
的优势相对收缩，要素成本的上升，使供给的竞争优势下降，而广义的通
胀压力则会加剧增长的不稳定和不确定性。
刘世锦表示，“改革 30 多年来，我们遇到过很多挑战，但是今后几年
遇到的挑战是最为严峻的，过去常讲，尽管遇到一些问题，中国的基本面
是好的，但是在今后的一段时间内，我们遇到的挑战可能是基本面方面的
挑战”。
刘世锦给出“药方”称，要实现经济的转型，是要由投资驱动转向创新
驱动，市场化改革也应该有结构和水平的提升。（返回目录）
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说 明
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