****大酒店项目可行性研究报告
河南省****集团
二O一二年四月八日
目 录
第一章 总论―――――――――――――――――――――――1
项目概况―――――――――――――――――――――――――1
主要技术经济指标―――――――――――――――――――――1
项目现状及进度计划――――――――――――――――――――2
第二章 项目建设的背景及必要性――――――――――――――3
项目建设的背景――――――――――――――――――――――3
项目建设的必要性―――――――――――――――――――――3
第三章 市场前景分析―――――――――――――――――――5
经济型酒店可能出现泡沫 ――――――――――――――――――5
高端酒店增长势头强劲 ―――――――――――――――――――5
****市酒店业发展概况 ――――――――――――――――――6
项目目标市场分析 ―――――――――――――――――――――6
第四章 商务酒店开发战略定位分析―――――――――――――8
城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析 ―――――――――8
城市发展规划对酒店开发战略影响分析 ――――――――――――8
政府要求对酒店开发战略影响分析 ――――――――――――――8
业主公司目前酒店项目开发战略分析 ―――――――――――――8
第五章 酒店整体定位策划 ――――――――――――――――――10
本项目酒店定位 ――――――――――――――――――――――10
酒店及商务形象定位 ――――――――――――――――――――12
标准五星客房体量定位 ―――――――――――――――――――12
第六章 酒店服务功能定位策划―――――――――――――――13
客户服务功能定位策划―――――――――――――――――――13
餐饮服务功能定位策划―――――――――――――――――――16
康体服务功能定位策划―――――――――――――――――――19
娱乐服务功能定位策划――――――――――――――――――――20
会议服务功能定位策划―――――――――――――――――――21
其它服务功能定位策划―――――――――――――――――――22
第七章 投资估算及资金筹措――――――――――――――――23
投资估算 ――――――――――――――――――――――――23
资金筹措 ――――――――――――――――――――――――24
第八章 酒店经营管理模式定位―――――――――――――――25
酒店经营管理模式 ――――――――――――――――――――25
几种经营管理模式的经营表现 ―――――――――――――――25
酒店管理公司引进策略―――――――――――――――――――25
酒店优劣分析―――――――――――――――――――――――26
本酒店经营管理模式建议――――――――――――――――――27
第九章 酒店项目建设及经营风险分析――――――――――――28
政策风险分析 ――――――――――――――――――――――28
资金风险分析―――――――――――――――――――――――28
建设风险分析―――――――――――――――――――――――28
经营风险分析―――――――――――――――――――――――29
市场风险分析―――――――――――――――――――――――29
竞争风险分析―――――――――――――――――――――――29
突发事件风险分析―――――――――――――――――――――30
第十章 经营预测与投资回报分析 ――――――――――――――31
第十一章 社会效益分析――――――――――――――――――32
第十二章 报告要点综述及建议――――――――――――――33
报告要点综述 ――――――――――――――――――――――33
我们的建议 ―――――――――――――――――――――――33
钧瓷展销
项目概况
******国际大酒店是由河南****集团在****市****乡原电动车宾馆改建而成。
河南****集团是集实业、房地产开发的大型集团公司。集团现有子公司5个，机
关内设6个职能部门、员工总数近2000人。集团坚持“理性投资，效益为先；集中信用，
诚信为本；规范管理，良性发展”的经营理念，努力将企业打造成“发展思路清、市场
潜力大、合作领域广、企业信誉优、经济实力强”的集团公司。
该项目拟建于****市****乡原电动车宾馆处，南临**乡人民政府和**乡机电环保
设备制造产业园，北临黑庙村。南距**人民政府6KM，东距郑尧高速公路10KM，距
****市区、**市各20多KM，距**国际机场80公里。
项目计划：拟定70亩建设12层的五星级大酒店。
观景：在大厦之顶，有一观景平台。站在平台上或天桥上，可观风光，浑然天成
的独特自然风光景区，日新月异，山清水秀，美不胜收。
休闲：既有五星级宾馆，又有国际民俗文化广场各取所需。项目区内林荫夹道，
区外波光粼粼，天籁萦绕。
品味：茶楼、酒吧遍布园内。
娱乐：水榭歌台，灯红酒绿。欣赏轻歌曼舞，做做桑拿健身，玩玩斯诺克，海内
外游客聚焦的隆重盛会，置身其中，不亦乐乎。
康体：桑拿、生态水疗，足疗，按摩等一体化康体尊貴享受，让您松弛一下疲惫
的神经，再抖擞精神，迎接新的挑战，拥抱新的生活。
主要技术经济指标
项目名称：****国际大酒店
开发单位：河南****集团
地理位置：****乡原电动车宾馆处，二面临街。
项目规模：建设用地约70亩，总建筑面积26000万平方米，主楼23000 平方米，
地上附属楼面积3000 平方米。
第一章 总 论
设计特点：
_ ****大酒店的方案设计充分考虑到上述地理的优越条件，力求营造优美环境，
在功能方面作了大量超前的设想，以适应五星级酒店的使用功能。
_ 主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。在主建筑群正前方形
成70 米×50 米的景观广场，并可作地面停车使用；设计了150 多个车位以备来宾使
用。
_ 主体建筑设有客房220 间，建筑面积为平方米，餐饮用建筑面积近3300平方米，
会议用建筑面积1900平方米，桑拿、生态水疗，足疗，按摩，棋牌，桌球，健身房等
休闲、娱乐设施面积6200平方米。
_ 裙楼设客梯电梯4 台。
_ 大厅中空高2 层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。
项目现状及进度计划
项目已完成3层以下主体工程。
2012年8月-2013 年12月份为酒店建设期。
2014年1月份酒店对外试营业。
项目建设背景
**位于河南省中部偏西，总面积737平方公里，总人口57万，现辖13个乡镇2个街
道办事处，376个行政村。**历史悠久，文化底蕴深厚。周设邑，秦置县，是仰韶文
化、龙山文化、裴李岗文化的发祥地之一。国家AAA级景区三苏园是宋代著名文学
家苏洵、苏轼、苏辙父子的归焉之地，**文庙是全国保存最好的县级文庙之一，知青
园是全国知识青年上山下乡运动发源地，“全国历史文化名村（寨）”临沣寨是中原地
区唯一红石古寨。传统饮食“六绝”——牛肉、茶水、饸饹面、三炖、烧鸡、豆腐菜，
是**地方特色饮食文化的代表。
**物产丰富。主要盛产有煤炭、白云岩、水泥灰岩、陶土等矿产资源，其中煤炭
资源探明储量25亿吨，白云岩普查储量亿吨。“**红牛”是全国八大良种牛之一，
常年存栏25万头。**是全国四大烤烟发源地之一，“山儿西”烟驰名海内外，常年种植
面积保持在10万亩以上。**铁锅年产量占全国近三分之一，广阔天地乡赵花园村被誉
为“中华铁锅第一村”。
近年来，**县委、县政府积极实施“工业兴县”和开放带动战略，国民经济和各项
社会事业迅速发展，城市面貌发生巨大变化。初步形成了以原煤开采、建材、陶瓷、
焦化、针织、铸造和机械制造、医药物流业等为主导的工业经济框架；规划建设了**
产业集聚区和广天铁锅、安良神前陶瓷等7个乡镇产业园。为开放开发和招商引资创
造了良好条件。县域经济发展速度进一步加快，综合实力进一步增强。初步核算，2011
年全县生产总值达到百亿多元。
项目建设的必要性
项目的建设是提升**城市形象，促进社会经济更好发展的需要。
当前**社会经济正处于快速发展时期，迫切需要地标性的事物出现来提升**的知
名度及城市形象，从而利于社会经济更好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客
人的第一接触点，给人印象十分深刻，直接决定了对该座城市的印象与评价。因此高
标准、高起点做好起点工作，对于提升城市形象十分重要。本项目兴建的五星级酒店，
一方面弥补了**高星级酒店的空白，另一方面从很大程度上提升了**的城市接待能力，
以及**知名度与城市形象，而知名度及城市形象的提升对于招商引资，吸引投资从而
促进社会经济发展则显得至为重要。
目前，县政府决定实施林地旅游工程，是指争取在未来两三年内，使县旅游业应
有生态林业等特色项目，形成新的特色、重点观光旅游区，而本项目将紧临此生态林
第二章 项目建设的背景及必要性
东侧，将与生态林业区配套形成吃、住、娱乐一体的高档休闲区。
项目的建设是适应消费需求的发展趋势，促进**现代服务业大跨步提升发展的
需要。
随着**经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民
生不断改善，社会更加和谐。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组
成部分，近年来经济的高速增长，人均收入也大幅度提升，整体消费能力大大加强，
消费方式的不断增多，消费品质追求越来越高，直接拉动了消费需求，对各行业的刺
激，推动发展有着极为重要的作用，相应地，消费需求的变化必然要求高品质的消费
载体出现。高档酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足了一
部分高品质消费需求。
本项目五星级酒店所在地县境内的区域均无高星级酒店，项目建成后不仅弥补了
这一空白，成为县城的重要服务配套项目与政府形象工程，同时项目所具有的商务、
住宿、娱乐、休闲、康体等高档服务基本能够满足县域内及周边区域的高档消费需求。
两年后，酒店将投入运营，届时，本酒店项目将大幅提升**的接待水平，使**酒店业
发生质的改变，并形成以五星级酒店为核心示范作用的现代服务业，对促进、带动**
整个服务业向高端、高品质发展有重要意义。
项目的建设是促进**旅游业发展的需要
**旅游资源丰富，具有民俗风情浓郁，自然、人文、历史等特点。旅游资源逐步
开发利用，有较大的发展潜力。以自然生态观光和人文览胜为基础，开发休闲度假、
猎奇观光、历史寻踪产品为主体，构建旅游资源开发保护、旅游接待服务、旅游商品
生产经营、旅游休闲娱乐等相配套的旅游产业体系。抓好文化与旅游的有机结合，加
快景点提档升级，本酒店项目的建设，一方面可全面提升全县的旅游接待档次及能力，
对推动**旅游业的发展，极大程度地提档升级**接待中心和酒店等商务、住宿、旅游
等配套设施，十分有助于让城市“美”起来、“亮”起来，从而树立**新形象、新地标，
打造**城市名片。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性强、拉动内需明
显的特点和优势，必将吸引更多的旅游者在特定的区域内形成较大规模的人流、物流、
资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，这不仅
促进了县域经济的发展，而且提供了大量创业、就业机会。
随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业 2011 年的
增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二
线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，
其差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。
经济型酒店可能出现泡沫
近年来，经济型酒店呈现出规模化、网络化和品牌化发展趋势。据了解，从 1996
年我国第一家经济型酒店建成至今，10 年间经济型酒店已成长为国内旅游住宿产业
中一支独立的商业力量。尽管经济型酒店的市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正
在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内人士提醒，非
理性的新一轮投资热潮，有可能会出现一定的产业泡沫，在个别的城市还有可能会出
现恶性竞争的现象。
对于经济型酒店在未来的发展态势，相关研究显示经济型酒店的领导型企业为保
持竞争优势，会继续扩大市场规模，加速空间布局的步伐。价格方面，据相关机构预
测，近几年年经济型酒店的价格会进一步向下走。将会让中国酒店产业导入一个真正
意义上的廉价酒店业态。同时相关研究指出，另外一个创新的方向就是消费人群的广
化。目前，经济型酒店主要定位于商务市场，高速公路的出入口也会成为经济型酒店
的地点，会有细分品牌进入。
高端酒店增长势头强劲
高端酒店市场也在寻求自己更细的市场定位。2003 版《旅游饭店星级的划分与
评定》的实施，特别是 2007 年初正式产生的首批白金五星级酒店，将会在促进酒店
管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级
和设计攀高为特征的投资热点。
相关分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以
更多的想象空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更
多的地产资本分流到高档酒店物业开发。
有调研表明，国内按四五星级标准在建或已建成并将在 2007 年年底前投入运营
的酒店有 1057 家，其中五星级标准的就有 507 家。仅广东一地待评定的高档豪华酒
店就有 77 家，其中 35 家已建成。
第三章 市场前景分析
****市酒店业发展概况
****市酒店业跑步进入“血拼时代”，一大批经济型酒店又牢牢占据了低端市场的
大半壁河山——在这样前有埋伏，后有追兵的格局下，中档酒店正经历着“史上最难
熬的时光”。
与处境艰难的中间级酒店不同的是高档酒店经营业绩的凯歌高奏，随着****发展
经济的打造和地位的提高，到****市来的商务客人会越来越多，五星级的高档酒店将
会有一个较好的发展机遇。
****市已在经营的 4 星级酒店占了 4 家，分别为：****万豪洲际大酒店、平安大
厦、天润大酒店。而五星级酒店则只有 1 家——****佳田国际大酒店。虽然目前****
的酒店业在随着经济水平的提高而增加，但与沿海城市、经济发达城市相比仍有较大
差距。目前****市高级酒店仍拥有一定的市场发展空间。****佳田国际大酒店，拥有
稳定的客源，故整体入住率较高，保持在 50%-75%之间。
本项目五星级酒店远处**，与****市主城区高档酒店激烈的竞争不同，其享有得
天独厚的地利优势，辐射范围独一无二，无竞争对手，相应占据高端的酒店市场十分
容易。
、项目目标市场分析
项目功能定位
本项目功能定位为**商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱
乐、会议、康体等功能为一体的高档次的五星级生态商务酒店。
目标市场定位
本项目客源市场构成主要为以下几个方面：
1.商务考察型客源（核心市场）
主要以公司会议、商务交流、政府及企业商务接待、地方厂商商务活动等为主
要形式，一般都是在休闲中进行商务活动，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮、康体等
业务发展。此类客源约占酒店总客源的 50%左右，为酒店的核心客源市场。
2.休闲观光旅游型客源（一般市场）
主要包括一些大众化团体游客，以家庭、公司组团为主要形式，以观光为主要
目的。**旅游业正处于较快的发展期，随着景区的改造升级，以及交通的日益便捷，
旅游市场潜力很大，会吸引更多的高端收入旅游者到此消费。此类客源约占酒店总客
源的 20%左右，且为未来重点拓展的客源，预计未来客源比例上升到 35%左右。
3.本地高端消费者（三级市场）
主要为**及附近区县的一些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲、餐饮及
客人住宿、餐饮接待、婚庆宴席等为主要目的。**经济日益快速发展，高端收入人群
比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引限域内大部分
高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源一直会呈稳定增长，
作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的 10%左右，
且为未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到 20%左右。
4.其他（三级市场辅助市场）
主要为机会客源市场，主要是一些过客及文化活动带来的游客。**每年都有些节
庆活动，如节庆期间，可视为机会客源市场。如果做好宣传活动和提高服务质量，相
信会有人来此住宿消费。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的 5%
左右。
市场比例大概成倒金字塔型，见图 3-1 所示。
图 3-1 项目目标市场对比
项目市场运营指标预测
1.酒店平均房价
参考同类酒店房价水平，在结合**经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房
价为 300-680 元/天。
2.酒店入住率
结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类已开业酒店，预计
酒店入住率保持在 50%—70%（酒店房间数为 220 个）。
3.酒店各业务收入比例
考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐、会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收
入占 30%；餐饮收入占 30%；娱乐收入占 22%；康体收入占 12%；会议等其他收入
占 6%。
综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。
核心市场
一般市场
三级市场
其他
城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析
2011 年，**国民生产总值 100 多亿元，同比增长 10 %以上。
酒店发展的基本规律，需要城市经济基础的支持，需要城市消费人群的支持，凡
是国民经济发达的区域，人均消费力增速较强，市场化程度也相对较高，其宾馆、饭
店、酒店等的经济发展状况也相对较好。经济发展的良好环境才能给本酒店提供了未
来客源市场保证。
城市发展规划对酒店开发战略影响分析
未来**的城市性质可以为：作为内向型经济发展城市，借助大交通的改善和**独
特的区位优势，形成了原煤开采、建材、陶瓷、焦化、针织、铸造和机械制造、医药
物流业等为主导的八大工业经济框架的基础上，提出了跨越式的发展目标，努力让**
成为河南省地区发展工业的典范。
**未来对内、对外商务发展逐步提升，本地客源及外地商务客源等均有入驻品牌
酒店的要求，而且随着区域经济的成长，本地客源的综合消费水平也会逐渐提高。本
案五星级酒店的“商务+会议+休闲”定位符合城市总体发展规划，假设本项目引入较高
的国际化品牌酒店，对酒店的经营有一定的推进作用。
项目隶属城北开发区，周边区域分别有县政府新址、高端居民区、工业园区等，
其建设将是城市商业商务发展的制高点。
本项目依靠城市经济的发展和周边区域的建设，以及城市高端消费人群的消费习
惯、消费形态和消费意识的不断转变，相信能作为城市首选的服务备选之一，率先扛
起城市级酒店商务服务的大旗，为城市潜在客源的商务、会议、宴请等接待需求提供
高品质的酒店服务和高端餐饮、娱乐业为一体的一站式服务。
政府要求对酒店开发战略影响分析
本项目的建设被**领导高度关注，纳入城市发展规划重点建设项目，可见本项目
将得到地方政府的高度重视和大力支持，是本项目开发酒店的优势和保障性条件之一。
政府对本项目开发的要求不只是城市规划发展重点项目和建设新的城市地标，更
第 四 章 商务酒店开发战略定位分析
是**城市发展标志和城市对外展示的名片，本项目的建设发展也是全泰公司地产开发
的一个重要项目。政府对本项目酒店的开发有一些特别的硬性条件，使酒店的市场定
位和项目开发战略的制定具有一定的市场挑战性。
业主公司目前酒店项目开发战略分析
业主公司对酒店的发展战略为：
� 本项目是业主公司的第一个五星级酒店投资项目，酒店主要服务于整个**发展所
需的会议中心、商务休闲中心、宴会中心、康体中心和城市商业配套；
� 业主公司对酒店的定位要求体现“**酒店市场的新标高、城市对外发展的名片”，
以此寄托一份不能割舍的家乡情结；
� 希望酒店未来经营盈亏能够在一个可控的范围内。
� 业主公司对酒店开发的起点较高，要求以商务、会议、旅游、商业发展为开发重
点，酒店设计以五星级的消费感受超值服务为标准，特别是商务休闲和商业发展
的感受和体验，而不是单纯的五星级硬件配备。
本项目酒店定位
传统的酒店及商务类定位模式
图８－１
1、 本项目适宜定位：
上表传统的六大模式中的任意一个模式对本项目而言都存在一定不足，我们从未
来客源需求市场、未来业主公司战略发展目标、未来城市开发等诸多因素及综合规划
考虑，建议本项目定位必须跳出传统模式思维，创造属于针对本项目的开发模式：基
于本项目相关各方对酒店的诉求：
� 达到国家五星级酒店标准；
� 酒店客房不少于220间，床位不低于400张，并按五星级酒店要求配备餐饮、
商务、会议、公共娱乐、安全等相关服务设施；
第 五 章 酒店整体定位策划
商务会
议中心模式
“商务+会议”
休闲健康
中心模式
“休闲+保健”
休闲商
业模式
“休闲+商业”
休闲娱
乐模式
“休闲+娱乐”
餐饮宴
请模式
“中西餐+宴会”
特色景
观模式
“特色休闲+景
观”
商务休闲
酒店
六大经营
模式
� 地标性建筑酒店；
� 城市中心酒店；
因此，我们认为本项目：
是**壹座地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！
是****市、**商务、会议、休闲旅游高端接待中心
是标准五星级商务 +会议+ 休闲酒店综合体！
关于功能，可以概括为四大类：
客房、餐饮、（会议）、康体娱乐；且收入比重基本相当（康体娱乐可能略
小）；
关于客源市场，客房市场可以概括为：
商务客户——50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）
会议客户——30%
休闲客户——15%
旅游家庭——5%
2、定位依据：
1) 高档次的商务 + 会议 + 休闲酒店在**市场有一定的空间，用高星酒店的多功
能组合扩大其市场客源兼容性；
2) 本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备五星酒店的市
场承载力，但以发展的眼光看，随着**社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适
宜商务会议休闲酒店的组合定位；
3) 档次和影响力高的会议能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅
能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带
来了酒店无形资产的增值；
4) 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合
消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；
5) 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时
也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；
6) 休闲旅游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中的淡旺季问题，而单纯的会议
型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经
营问题；
7) 批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。
、酒店及商务形象定位
� 标准五星级酒店定位，在当前**酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级
酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整
体开发项目和商业配套公寓住宅增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不
可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。
� 拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象
符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升**的投资环境和城市形象。
� 配套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品
商业。针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，
引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造城市高端“精品休闲商业”综
合休闲主题形象。
、标准五星客房体量定位
� 标准五星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位220间客房左右，结合1 套总
统套房、1 套总理套房、行政套房30间，完全满足区域内“中小型会议” +“商
务散客”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现“吃不饱”的情况；
� 220间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会依赖一些较低收益的客源市
场（如：旅游业团体市场），进而影响项目酒店的平均房价；
� 对于希望引进管理公司管理而言，如果客房数量不足200间套，则通常难以实现
高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不
得少于200 间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。
商务休闲酒店
六大经营模式
第 六 章 酒店服务功能定位策划
客房服务功能定位策划
1、客房面积定位：
客房产品是消费者停留最久的地方，客房面积的大小直接决定酒店档次，在吸引
商务休闲认识方面，客房最重要的特征是空间大，床品质量和舒适度、无噪音、功能
完备的浴室。为进一步增强产品竞争力，达到品牌管理公司的客房标准，使客房空间
更为宽敞，更为舒适。
2、客房的房型定位：
客房舒适度取决于哪些设施设备
65%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
房间面积大小
窗外景观
床的尺寸及配置
装修
洗手间的大小
电脑
宽带
床头/写字台光源
卫星电视
写字台的尺寸
其它设施
根据对一些长期在外商旅的消费客户的访谈中获知，双人房的需求比例较高，考
虑到商务会议为本项目的主要客源群体，因此，建议本项目的双人房型的比例占到
65%以上，套房是五星级必不可缺的产品，评五星需要套房比例不少于10%，因此套
房数量控制在总套数10%左右，建造时在开间和格局上可以灵活布置。
3、景观房：
尽可能多设置景观房，提高整体客房的品质。景观房的观景阳台考虑设置水压浴
缸，供客人一边放松、一边观景。
消费者对客房的需求情况
80
68
34
20
8 7
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
双标 单标 商务房 套房 行政套 其他
0
5
10
15
20
25
30
35
40
您在酒店消费时，感兴趣且使用较多的设施有
122
108
75
59
48
39 38 37
%
%
%
%
%
% 17% %
0
20
40
60
80
100
120
140
标准客房 湘菜厅 自助餐厅 中小型会议室 健身中心 多功能厅 露天咖啡厅 食街
频率
%
%
%
%
%
%
%
百分比
建议客房户型配比
建议客房用户型配比 数量（间） 总客房比例 套内面积（平方米）
标准间 176 80% 大约42
行政客房 20 % 大约42
套房 11 5% 大约80
行政套房 11 5% 大约80
总统套房 1 大约300
总理套房 1 大约200
总计 220 100% 大约 10700
您入住客房时希望房间配备的设备
70. 5
62. 7
62. 3
57. 7
28. 2
22. 7
22. 3
21. 8
20. 5
15. 9
15. 9
15. 5
0 10 20 30 40 50 60 70 80
万能充电器
电热水壶
电脑
宽带
VOD视频点播系统
麻将
境外卫星电视
电子保险箱
写字台
咖啡壶
微波炉
烫衣板
餐饮服务功能定位策划
您最喜欢的预订方式
75. 10%
13. 80%
2. 70%7. 60% 0. 90%
电话预定
酒店网站订房系统
旅游中间商代订
前台付现
其他
餐饮分为四部分：
1) 会议餐：考虑餐饮客源多为会议客源，对组团用餐的需求量大，建议用中餐大
厅解决，中餐大厅面积为500平米，可以满足200-300 人的会议用餐。
2) 高档商务餐：兼顾少量高端客源消费讲究秘密性，设置少量包房，此类包房全
部利用层包房设施，不再追加额外投资，大小包房应不少于20 间。
3) 宴会餐：考虑到宴会宴请客源，区域型消费宴会宴请需求同时与酒店中餐大厅
的接待能力将得到合理利用，保障中餐大厅的运营。
4) 休闲餐：休闲餐饮将与酒店进行功能分区，在休闲商业区设立休闲餐饮区，根
据项目休闲商业经营面积及状况，休闲餐饮区域可设置在酒店配套商业区顶层，
并设置相应私密性较高的大众包间，包间数量不超过10 间。
餐饮的功能应包括如下几部分：
中餐厅 1 间
风味餐厅（中式或中西混搭）1 间
西餐厅 1 间
酒吧 1 间
大堂吧 1 处
选择中餐厅的主要影响因素
%
%
% %
%
菜的口味
菜的分量
服务质量
配套设施
其他
建议餐饮配套设施 餐位 每餐位面积（平方米） 总建筑面积（平方米）
西餐厅 120 300
西餐厅厨房— — 240
中餐厅 300 2 600
中餐厅-包间 20个【240人】 840
中餐厨房 350
风味餐厅 70 2 140
风味餐厅厨房 80
演艺酒吧 60 240
大堂吧 60 180
行政酒廊 270
总计 3240
� 西餐厅的餐位数主要考虑到酒店在早餐高峰期餐位需求。我们假定50%的入住率，
平均入住人数为，那么在翻台率达到 的情况下需要120个餐位。
� 为满足政府和业主方在宴请方面的需求，我们建议中餐厅配备20个包厢（240个餐
位）以及面向散客的含300人坐席的大厅。
康体服务功能定位策划
康体娱乐服务功能规划设施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、量贩式KTV、游
戏机、乒乓球、桌球、壁球、模拟高尔夫、美容美发等，方便住店客人需求，丰富酒
店配套，提升酒店商业附加值，这些都是投资少，见效快，在酒店平星过程当中获取
分数比重较高的项目，与 SPA 和保健按摩区、足疗房、按摩房、干蒸、湿蒸等形成
资源共享。以上设置既要照顾休闲旅游客人的需求，同时也要兼顾会议客源的需求。
重点是游泳池与SPA 洗浴的结合，即要凸显特色，又要同时避免游泳池不赚钱的弊
端。
建议康体配套设施 套内面积 个数 总面积
康体接待门厅 80 1 80
游泳池 400 1 400
SPA洗浴 300 2 600 分男女专区
保健按摩区、足疗房 250 2 500
健身房 300 1 300 不低于10种设备
乒乓球室 80 1 80 两台
模拟高尔夫球室 80 1 80 一套
台球室 80 1 80 两台
美容美发 60 1 60
棋牌室 15 8 120
更衣区 60 2 120 分男女专区
量贩式KTV 400 1 400
网吧 200 1 200
合计 3200
娱乐服务功能定位策划
具有豪华娱乐功能的（夜总会、酒吧）夜场，依据如下：
1. 项目地位于城市边，本酒店焦距地理位置优势，适宜城市夜生活，丰富并提
升城市娱乐文化；
2. 夜总会的利润较高，且目前城市功能缺乏高档娱乐设施；
建议配套设施 套内面积 个数 总面积
夜总会 3000 1 3000
合计 3000
会议服务功能定位策划
会议功能是本酒店的重点，酒店设 800 平米的多功能厅一个，同时还有各类中
小会议室不超过10个。
**的会议客源相对较弱，多集中在年中或年尾，以政府机关或企业年会为主。本
项目800 平米的多功能厅能满足未来大中型会议接待。
您所在单位会议规模
% %
%
%
%
21% 450 人以上
450 人以内
200 人左右
100 人左右
50 人左右
20 人左右
建议多功能厅与会议室 数量 净面积（平方米）
多功能厅 1【可以拆分2-3 个】 800【注：无柱、净高：7 米以上】
多功能厅前厅 1 300
名式会议室 8【个别可以连通的】 100
总计 10 1900
其他服务功能定位策划
酒店的其他服务功能包括酒店办公、员工食堂、员工更衣室，停车场等。
后勤（BOH）/机房和设备（P&E） 每间客房建筑面积 总建筑面积
华神钧瓷展销部 300 400
后勤占客房和公共区域建筑面积的比例 20%
后勤-小计【不包含员工住宿】 2000-2500
机房和设施占客房、公共区域和后勤建筑面积的比例 5%
机房和设施-小计 1401
后勤、机房和设备-总建筑面积 6420
（备注：因为具体功能划分后期可能还会有变更，该表仅供参考，具体详细的功能面
积规划及分配有待讨论确认）
投资估算
1、投资估算范围
包括项目的土建工程费用、设备购置及安装工程费用、工程建设其他费用、预备
费、建设期利息。
2、编制依据
1）项目建设总体规划及类似工程资料；
2）建筑工程费参照2011年《****市建设工程概算定额》及相关规定及造价指标
估算；
3）安装工程费参照2011年《****市安装工程概算定额》、及相关规定及造价指
标估算；
4）设备参照市场询价资料；
5）工程建设其它费用及有关税费参照国家有关规定标准并结合本项目情况计取。
3、投资估算说明
1）工程费用
（1）建筑工程费用
根据方案设计确定的建筑面积，结合建筑结构特征，套用****市相关费用定额及
配套文件估算。
（2）设备及材料费用
设备价格采用有关设备生产厂家现行出厂价格，三大主材采用当地造价部门公布
的市场指导价，其他材料采用《****市建安材料预算价格》，不足部分按现行市场询
价计价。
（3）安装工程费用
采用指标估算法，选用类似工程计算出相应安装工程的单方造价指标，再按估算
出的单方造价指标计算出相应工程造价。
2）工程建设其他费用
（1）土地使用费：根据周边土地出让费用水平按5万/亩估算。
（2）勘察设计费：参照根据国家计委和建设部颁发的计价格（2011）10号文《工
程勘察设计收费管理规定》，按工程费用的2%估算。
（3）建设单位管理费：指项目从立项、筹建、建设、试运行、竣工验收交付使
用等全过程管理所需费用，包括建设单位开办费和建设单位经费，参照类似工程价格
第 七 章 投资估算及资金筹措
水平，按工程费用的1%估算。
（4）工程监理费：参照****市物价局颁发的豫价（2000）352号文的规定计取，
本项目按工程费用的%估算；
（5）前期工作费用；参照豫 价[2000]352号文，按工程费用的％计算；
（6）其他费用：工程保险费和有关税费等，按工程费用的%计；
3）基本预备费：按工程费用和其它费用之和的8％估算。
4）建设期利息：项目建设期的商业银行贷款利息，按中国人民银行现行规定5年
期以上长期贷款年利率%和年度借款额估算。
5）铺底流动资金
本项目铺底流动资金按流动资金的30％计算。
4、估算结果
项目总投资13000万元，其中：工程费用9986万元，工程建设其他费用1144万元，
土地费用350万元，预备费857万元，建设期利息513万元，铺底流动资金150万元。有
关计算和金额详见附表1《总投资估算表》。
资金筹措
项目总投资12000万元，其中：业主自筹8000万元；融资4000万元。
资金使用计划
本项目于2012年8月开始进行项目前期筹划工作，2013年4月竣工，计划建设工期
为17个月。资金筹措及年度使用计划见附表2《资金来源与运用表》。
商务酒店经营管理模式定位分析
目前国内酒店常见的管理方式主要分为五类：
� 委托国际酒店品牌管理公司经营管理
� 委托国内酒店管理公司经营管理
� 业主自行经营管理
� 业主自主经营管理，结合加入国际品牌特许经营（贴牌经营）
� 业主委托酒店顾问公司顾问咨询管理
几种经营管理模式的经营表现
1. 房价及入住率对比
2009年全国饭店以管理模式经营表现分类
项目 国际管理
五星
国内管理
五星
业主自行管
理五星
国际管理四
星
国内管理四
星
业主自行管
理四星
出租率 % % % % % %
平均房价（元） 1014 618 582 584 448 374
数据来源：《2009 中国饭店业务统计》
2. 投资成本对比
一般来说，国际品牌管理公司会对工程造价和设施设备用品用具品牌有其特定的
要求，所以造价相对较高，根据我们的经验，国际品牌酒店的造价大约比其他模式的
酒店高20-30%。
酒店管理公司引进策略
本项目引进管理公司应遵循以下原则：
1. 品牌档次能与商务酒店相匹配；
2. 在国内享有较高的知名度和良好的业绩，起码应有成功的国内案例可供参考；
第 八 章 酒店经营管理模式定位
3. 管理费用标准合理；
4. 人力资源充沛，不因人力资源匮乏影响整个项目；
5. 拥有品牌忠诚度较高的固定客源群体，便于快速推广本项目；
6. 有固定或能开发高端客户渠道的能力。
7. 具有快速的市场应变能力和紧急状况的预警判断执行能力。
酒店优劣势分析
了解项目自身优劣势，综合城市政府政策及市场竞争状况，结合项目自身环境，
行业威胁从中寻找和市场机会，发挥项目优势，规避市场风险。
1. 优势（Strengths）
� 从规划看，项目地处城市未来新区商业中心环境资源；
� 城市在大交通提升后，可能迎来跨越式发展机遇
� 交通优势明显；
� 本项目整体大盘开发战略，如将配套用地打造高端物业，可共享高端客户资
源，达到高度加广度的优势。
� 酒店主题鲜明，是新一代商务休闲酒店；
� 酒店若引进国际知名品牌管理，酒店更具备号召力；
� 项目经过科学的研究策划，在功能定位上进行了明确定位，可避免投资和规
划失误，保证产品线进行和合理性；
� 项目能取得政府的大力支持。
发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身商务客户资源为中心逐步延伸，发展
打造特色商务会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性和合理性，
保障商务会议休闲酒店发展空间与政府支持的融合。
2. 劣势（Weaknesses）
� 城市社会经济欠发达，居民消费能力较低，目标客户人群规模不足
� 城市旅游业吸引力不足够强大，城市外部消费能力有限；
� 项目虽处城市商业区，但项目地周边商业尚未成形；
� 区域缺乏高端商业设施和基础商业配套，商业人气不足；
� 区域开发还不成熟。
以高端酒店商务发展方向，推出城市发展名片和城市酒店标杆，提升城市发展高
度，建立企业文化、品牌高度和引领性商务休闲酒店标准。
本酒店经营管理模式建议
根据本项目酒店的情况，经营管理模式建议在“业主自行经营管理”或“业主自主
经营管理，结合加入国际品牌特许经营（贴牌经营）”两种之间选择
业主聘请职业经理人经营管理优劣势
不需要支付昂贵的管理费，成本较低；
经营比较灵活；优势
业主对酒店的经营控制性较强。
品牌冲击力不强，培养自主品牌难度较大，服务水平难以保证；
业主介入酒店日常管理较多，容易造成外行领导内行的弊端；劣势
劣势 业主介入酒店日常管理较多，容易造成外行领导内行的弊端；
业主自行管理（聘请职业经理人），结合加入国际品牌特许经营
相比委托经营管理模式，不需要支付昂贵的管理费，成本较低；
经营比较灵活；
业主对酒店的经营控制性较强。
可借助国际品牌和影响力，提升酒店档次、形象；
优势
扩大海外销售渠道，提高境外客源市场竞争力。
国际品牌不参与实际经营管理，难以真正吸收其经营管理模式；
需交纳一定的特许经营费及订房提成，经营管理成本相比全自主经营管理模式会有所增加；
劣势
制约了业主自身酒店品牌建设和集团连锁化经营发展。
政策风险
政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体
项目的连动效应和营运的经济性。
防范措施：
� 项目启动前进行充分调查、分析和论证；
� 加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持；
资金风险
投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致：
� 无法完成酒店全面建设；
� 工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折；
� 经营期间债务过多导致经营压力巨大。
防范措施：
进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位
保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。
建设风险
建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期
间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额
增加、投资回收期延长。
防范措施：
� 密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述
价格变动调整投资预算及资金的筹集与投放；
� 严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业
人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的
偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。
第 九 章 酒店项目建设及经营风险分析
经营风险
主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。
防范措施：
� 酒店决策者需密切掌握当地行业管理政策的变化和动向；
� 科学、规范的专业化管理；
� 在政策允许范围内灵活经营、守法经营。
市场风险
市场风险，主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，
当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢等，其中后者是本案面临的最大
风险；在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱
乐收入减少，最终导致经营严重亏损。
防范措施：
� 按计划推进酒店及整体项目的建设速度，在酒店投入使用后控制营运成本；
� 项目投入使用后，密切掌握和预测当地城市的经济动向，提前采取适当的应
对措施，对经营管理进行精心策划，使项目的盈利能力达到最大化；
� 尽量争取政府的支持
竞争风险
指统一区域内同档次酒店数量增加，市场供大于求；酒店之间削价竞争，导致酒
店收入减少。
防范措施：
� 充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认真进
行经营管理策划，把握酒店市场定位，抓住主要客源市场；
� 根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源；
� 在项目规划和设计上最大限度的突出差异化、独创性和超前性，使酒店在本
区域市场尽量长时间地保持领先性和不可替代性（特色、档次）；
� 建立和不断发展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。
突发事件风险
突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以
及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。
防范措施：
� 酒店开业后加强风险管理，建立健全一套危机处理机制；
� 同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；
� 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；
� 建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。
营业额粗估
月营业额初步估算(充分考虑酒店前期经营推广等因素):
项 目 金 额 测算依据（单位：万元）
客房
收入
268
万元
400 间/套×320 元/天×30 天×70% =268 万元
娱乐
收入
237
万元
KTV：70 间×1200 元/天×30 天×75% =189 万元
两吧：16000 元/天×30 天=48 万元
康体
收入
138
万元
70 间×3 人/天×220 元/两粒钟×30 天=138 万元
餐饮
收入
230
万元
中餐约 800 餐位× 次翻台/天×50 元/人×30 天=180 万元
西餐 50 万元
其它项
目收入
约 15
万元
略（含商务中心、会议室、茶艺吧、洗衣、棋牌等）
合 计 约 888 万元
投资回报估算
按五星级酒店平均利润率为营业额的 20%，以年均营业额为 888 万元/月×12 个
月 =1O656 万元，年纯利约为 2131 万元。如酒店投资 13000 万元，则六年半回本。
若加上开业后土地升值及酒店品牌的无形资产升值，本项目投资已是非常理想。
第 十 章 经营预测与投资回报分析
酒店业是国民经济广义投资环境里一个组成部分，作为现代高端服务业支柱产业,
其与区域经济社会发展、旅游业的关系可谓荣辱与共。因为发展社会经济，发展整个
旅游业, 发展各种社会事业,以及发展现在的城镇化, 不可能缺少酒店业的组成。该项
目的建设将有效地解决**商务、会议、高档娱乐休闲消费等问题，大幅度提高城市接
待能力和接待档次，促进**知名度和城市形象的提升，利于区域社会经济发展。
同时五星级酒店业不仅具有住宿这一单一功能，它已经成为体现城市投资环境的
重要载体, 成为一个地区和城市经济发展的晴雨表, 成为体现城市国际化程度的重要
标志, 成为扩大内需的重要支撑点、吸引社会劳动力再就业的有效途径, 成为信息流、
资产流、商务流的重要场所。如果该项目在**建成, 就像为**嵌入了一个市场经济的
观念和体制的桥头堡, 资金和人才聚集的登陆点, 现代化管理的示范区, 继而带动更
多方面的发展, 其间的意义非同小可。很多世界强企业和财团, 他们在作投资计划之
前, 先要对本地投资环境进行市场调研, 有没有五星级酒店是综合指标中很重要的一
条。该项目的建成将会提高**的经济形象，为**的经济发展带来更多的契机。
本项目实施的过程中将吸引数百名劳动力投入到工程建设中来，增加了当地施工
企业、建材加工业以及餐饮服务等行业的就业人数和收入，因而有效地带动**区域经
济的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接的
增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间
接地为本地解决上千人的就业机会，将对**区域经济的增长及维护社会的稳定起到巨
大的作用。
综上所述，本项目的建设有着良好的社会效益。
第 十 一 章 社会效益分析
报告要点综述
1. 项目定位为“商务+会议+休闲标准五星级酒店”，是一个以酒店为核心，以会
议、住宿、休闲为主导功能的高端产品；是一座建筑和经营都有特色的主题时尚酒店！
是**唯一一座地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是****市、**创造商务会议
休闲新典范的五星酒店综合体！
2. 整体项目为----商务会议中心为城市所需的会议中心，国际品牌商务会议酒店
定位将为政府和企业打造一个优质交流平台。
3.酒店配套的娱乐休闲特色，将带给客人新鲜、丰富的情趣，为酒店创造了特有
的景观环境和商务平台，以聚集区域人气；
4. 私密性极强的高档商务和国际品牌管理是未来项目核心竞争力；
5. “高度+广度”的档次定位，增强了综合竞争力，提升了酒店的盈利能力，达到
了自身造血功能；
6. 国际品牌商务会议休闲酒店定位将提升未来社会影响，并为社区开发、招商
聚集人气。而社区的成功开发招商，也将为酒店带来稳定的优质客源；
我们建议
1. 项目酒店为**的唯一五星级酒店，建成营业后可大大提升政府形象，改善和
提高投资环境，由于目前该区域消费市场尚不成熟，五星级酒店投资大，投资压力和
风险较大，建议业主方在做出巨大投资项目和回收期漫长的决策时，尽可能的向政府
争取各项投资建设和经营优惠政策，同时要争取将本项目酒店做未来的政府接待、会
议基地，在经营上给予最大限度的客源支持；
2. 目前的策划方案仅仅是项目工作的开始，后续的设计、建设等各个实施阶段
都必须坚持和贯彻这一政策思想和原则；
3. 此项目的战略意义在于通过知名品牌酒店带动后续项目的发展。从城市发展
第 十 二 章 报告要点综述及建议
的角度证明，高端酒店往往能够提升城市的整体价值，例如北京的国贸商圈经过香
格里拉二十余年的影响和改变，已成为京城CBD 地段。建议业主在项目获准后即需
酝酿决定酒店管理模式，并开始前期策划筛选工作，有利于整体项目开发；
4. 按照投资匡算严格控制项目建设成本，尽可能降低投资风险。
第一章 总论―――――――――――――――――――――――1
第二章 项目建设的背景及必要性――――――――――――――3
第三章 市场前景分析―――――――――――――――――――5
第四章 商务酒店开发战略定位分析―――――――――――――8
第五章 酒店整体定位策划 ――――――――――――――――――10
第六章 酒店服务功能定位策划―――――――――――――――13
第七章 投资估算及资金筹措――――――――――――――――23
第八章 酒店经营管理模式定位―――――――――――――――25
第九章 酒店项目建设及经营风险分析――――――――――――28
第十章 经营预测与投资回报分析 ――――――――――――――31
第十一章 社会效益分析――――――――――――――――――32
第十二章 报告要点综述及建议――――――――――――――33
