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产业地产运营模式研究
3
2
1 产业地产运营模式概况
产业地产运营模式的核心要素
产业地产运营模式案例研究
4 团队操作项目附件
产业地产
运营模式
符合开发商背景及其发展目标提供产业发展平台的整体开发和持续运营的解决方案，实现从投
资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服务
的全程管理和控制
从工业地产到产业地产，就是从建造厂房写字楼到在
园区中强调产业运营和产业服务
产业地产商要做空间服务商、时间合伙人；产业地产不
仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当
同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个
发展阶段都如鱼得水
产业地产运营的实质是资本运作，是通过职业经理人的专业能力成
功运营一个产业地产项目，由此产生未来可持续增长的现金流后，
在中长期内对项目的资本退出、再融资、转基金持有或REITs上市
等资本运作
产业地产的运营模式是什么？听听别人怎么说……
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产业地产的运营模式涵盖了从前期准备到后期产业运作、产业服务平台落地的
全流程，产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益
前期准备 工程建设 园区综合服务建设 招商引资
搭建服务平
台
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第三方运营第三方运营区域运营区域运营 自主开发持续经营自主开发持续经营
产业地产运营模式
产业地产运营模式的分类：
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2
1 产业地产运营模式概况
产业地产运营模式的核心要素
产业地产运营模式及案例研究
4 团队操作项目附件
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Part 区域运营模式—华夏幸福基业
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华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新
城运营商，经过多年的产业发展和资本运作，公司的规模已经超
过1000亿元
公司简介：华夏幸福基业成立于
1998 年,拥有房地产开发经营业务一
级资质,早前致力于河北省内的 城市
住宅开发
运营模式转变：2002 年开始运营固
安工业园区后,逐渐向工业园区域运营
开发商转型,目前已 形成“园区+地产
”的独特运营模式
主营业务：在园区开发方面,公司主要
业务内容包括对开发区域进 行前期规
划、基础设施投资建设与管理、市政
公用设施建设与管理、土地整理、产
业发展服务 (招商引资服务)、物业管
理、厂房建设租赁等。在房地产开发
方面,公司目前已经形成以孔 雀城、
大卫城、华夏系列等完备产品系列
业务形态：华夏幸福强调“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的开发理念，
围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，建设智慧生态、宜居宜业的
幸福城市，创造出一条以人为本的新型城镇化之路
企业简介
1
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华夏幸福操作的典型项目为固安产业新城（固安工业园）项目，
由此形成公司“园区+地产”运营模式，成功实现了公司转型典型项目
2
华夏幸福基业公司逐渐接手固安工业园开发，通过与地方政府签
订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，
从土地整理阶段开始介入园区开发
土地运营
模式
3
华夏幸福基业采用区域阶段开发模式，优先开发园区内基础设施，
逐步跟进园区开发和产业导入，区域繁荣后开展住宅、商业等传
统物业的开发，形成功能完善的产业新城
开发模式
4
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针对中小型企业，园区内有一定的厂房、办公研发空间满足企
业入驻；针对大型企业或是对企业园区需求的企业，工业园可
以出让一部分土地给企业自行建设
招商引资
（1/2）
5
完善了自身的客户资源管理系统，孕育了一批500余人的专业招商
引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业链，
保证了固安工业园招商的成功
招商引资
（2/2）
工业园运营商与政府的盈利紧密挂钩，形成政企双向利益链，相
互联动，保证各个阶段内企业均能实现收入，保证业务结构实现
短中长期收益与现金流平衡发展盈利模式
6
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目前固安工业园园区投资服务部下设 24 小时服务指挥中心，24
小时全天候提供 “全程无忧管家式服务”，多样化的服务解决了
各类型企业的入驻难题
生活服务生活服务 企业服务企业服务 园区服务园区服务
产业服务
7
产业地产涉及较大规模的资本流动，为避免公司受制于资本短缺
和融资成本过高的桎梏，华夏幸福基业积极谋求多样化的融资手
段，保证项目资金链的良好运作
资本运作
8
企业上市 债权融资 股权融资
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华夏幸福基业的固安工业园模式带给我们的思考：
值得借鉴的地方
难以复制的地方
良好的委托运营模式，保证了企业的利益，降低了
政府的投资风险，实现政企双赢
具有远见的区域运营规划，为企业在区域内的进一
步发展铺路，形成了区域独占优势
充分调用多种形式的资本运作手段，采用多元融资
方式，降低了资金成本，保证了运营初期的投入
具备较强的政府资源，通过政府层面保证企业可
以在运营初期就在区域内占据土地等方面的优势
公司丰富的资本储备；能够保证垫付运营园区初
期的土地整备、基础设施建设的高额投入
高端专业化运作；在运营过程中的开发、招商等
环节都能高效、低成本的实现公司目标
产业地产的运营需要更多的政府资源、资金及具备前瞻性的公司发展、园区发展规划基础，后续运营产业地产的
时候，需要通盘考虑运营链的各个环节，突出运营商自身优势，规避不利因素，以实现成功开发
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Part 自主开发持续运营模式—联东U谷
创办于创办于19911991年，注册资金年，注册资金亿，下辖亿，下辖2020多家子公司多家子公司
布局环渤海经济圈、长三角经济圈、东北亚经济圈三大区域布局环渤海经济圈、长三角经济圈、东北亚经济圈三大区域
入园企业超过入园企业超过23002300家家
中国规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业中国规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业
联东集团—中国产业园区专业运营商
作为产业地产的定义者和引领者，联东u谷是如何运营的？
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联东自主开发，以持续经营和持有增值模式对产业园区进行运营
自主开发持续经营模式：在当地产业园中拿一块有一定规模的土地，进行整体开发和招商，以总部办公、研
发中试、生产厂房等产业载体，吸引企业入驻办公和生产经营，并围绕企业需求提供一系列的配套及增值服务，
进行持续经营和持有增值
全案解决全案解决
持续经营持续经营
规模效应规模效应
特点特点
复合多元
>产品服务持续升级、
区域内最优秀的作品
>聚合多功能
>满足多需求
>大体量、大规模、
资源聚合
>租售运营并举，持
续经营、持有增值
>全链条解决方案，
涵盖从定位至运营服
务全案管理
引领升级
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政府给予联东更多的优惠政策和扶持，联东则以自身的实力解决
政府面临的问题，实现双赢政企联合
1
政府角色 核心政府角色
事实上，相当于联东的进入为政府解决了许多问题，相应的政府会给予更多的政策与优惠
联东通过对客户进行三层级分类，以微笑曲线的两端为切入点，
对产业类型进行划分和整合，并结合不同城市区域的经济和区位
特征进行组合，形成匹配客户需求的产业线
客户需求
精准定位
2
基于客户——土地——产品的三角关系，在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品
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联东基于标准化产业魔方理念，构建出产业综合体集总部综合体
两条标准化产品线，为不同的客户提供适合的产业载体产品构成
3
企业数量扩展：联东u谷以精准化招商模式为核心理念，进行客户
资源整合与延伸，强化招商能力精准招商
（1/2）
4
企业质量把控：多方式结合，延迟产证发放以控制入园企业质量精准招商
（2/2）
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基础服务
增值服务
定制服务
搭建集基础服务、增值服务和定制服务的多维产业发展运营服务
平台，建立首席服务执行员制，达到快速反应快速服务的效果服务平台
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税收收益税收收益
租售收益租售收益
运营收益运营收益
前期以租售收益为主，后期转向运营收益，包括物业服务费、广
告运营收益、企业服务收益、投资园区企业收益等盈利模式
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>产业地产聚合U模式
> 精准的客户定位与产品组合
> 专业产品研发设计
> 成熟的招商模式
> 完善的增值服务体系
优势分析
> 地块要求高，不是所有城市都适合进驻
> 资金回现慢
> 产品标准化与市场差异化的博弈
劣势分析
联东U谷自主开发持续运营模式带给我们的思考：
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Part 第三方运营模式—光谷联合
创办于创办于19971997年，下辖全资子公司年，下辖全资子公司1515家，控股公司家，控股公司77家家
从武汉起步，布局华北、东北、华中、华南等区域从武汉起步，布局华北、东北、华中、华南等区域
运作产业园超过运作产业园超过2020个，总开发面积超过个，总开发面积超过15001500万平方米万平方米
凭借附加值高且具可复制等优势的业务模式，于凭借附加值高且具可复制等优势的业务模式，于20142014年成功上市年成功上市
光谷联合—城市主题产业园建设解决方案提供商
作为城市主题产业园建设解决方案提供商，光谷联合是如何运营的？
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光谷联合的核心竞争力是打造全方位的产业园设计、开发与运营
于一体的业务模式；已成功开发软件园、金融港、研创中心和创
意天地四类主题产业园
业务模式
1
主要业务 其他业务
物业开发 商业运营服务 建造合同 物业租赁
为第三方
提供开发
管理服务
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光谷联合战略产品大多选址在发展潜力巨大的二三线富裕城市，
打造基于工业用地的低密度研发、中试等多元化功能的大规模楼
宇
开发战略
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光谷联合秉承四位一体的园区开发规划理念，以60%土地建设产
业用房、30%土地建设公寓、10%土地建设商服设施的“631”模
式实现可复制的园区开发模式
开发模式
3
光谷联合通过旗下31家附属公司实现纵向一体化的运营体系，以
获取多种利润来源及进行成本控制；以纵向一体化运营体系为客
户量身定制物业，实现多元化和个性化产业园开发运营
运营体系
4
光谷联合企业营业收入中，产业园收入占到总收入的70%以上；
产业园收益中，除园区物业租售收益外，还包括物业服务、广告
运营、企业服务、人力资源服务等的运营收益
盈利模式
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光谷联合在招商过程中，通过大规模定制物业降低市场风险；一
对一营销实现精准营销；与政府联手直接促进项目销售与招商招商模式
6
以专而精的主题产业园开发模式实现精准的客户定位，提高开发
成功率；以附属公司提供全流程一站式服务的运作模式进行复制，
实现品牌输出
品牌打造
7
光谷联合以第三方开发管理服务提供商为最大特色，有利于其为
旗下产业园奠定开发基础、巩固与政府和领先企业的合作关系、
加强自身品牌影响力
第三方运
作模式价
值点
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光谷联合的第三方模式带给我们的思考：
值得借鉴的地方
难以复制的地方
完善纵向一体化的产业服务链条，为入园企业提
供全方位服务；同时也有利于赚取多环节利润和
控制成本
前期进行精准客户定位，根据目标企业的要求进
行按需定制
为园区涉及的主要服务项目成立专门公司，既保
证了服务模式可复制到另一城市，同时该公司成
熟运作之后可成为独立的利润增长点
绝对硬的政企关系
领域内强大的企业资源背景，以大中型企业为主
要客户，前期进行洽谈
极致的纵向一体化运作，从开发建设到平台服务
的服务链条都由地产商提供
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1 产业地产运营模式概况
运营模式小结及趋势展望
产业地产运营模式及案例研究
4 产业地产操作项目附件
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Part 运营模式小结
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产业地产运营要点：上述案例可总结出产业地产运营要点：政企合作、需求定
位前置精准、专业化可复制度高的产品设计、成熟的招商模式、专业服务培育、
盈利实效性等
- -运营要点运营要点
--作用作用
--核心核心
成功的产业地产项目均包含政府、运营商和企业三个主体的共同作用
成功运营的产业地产业态组合会有一定标准
成功运营的产业地产会针对企业需求，构建涵盖基础服务、增值服务、定制服
务的一体化服务平台：
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Part 趋势展望
产业地产运营的革新（1/5）:随着产业地产的变革，运营方式由传统的地产开
发，逐渐转向承接中国当前产业结构转型升级以及新型城镇化发展的产城融合
的运营方式，改变了原有的房地产开发运作思路
产业地产运营革新（2/5）:产业地产的运营推动国企改革的进一步深化，盘活
国有资产，形成政企合作的新型地方经济发展模式；政府会为产业地产搭建更
好的政策、资本平台以实现降低自身负债的目的，最终实现政企双赢的格局
产业地产运营的革新（3/5）:产业地产运营环节中的融资创新也逐渐在进行中，
随着政府对地产行业的金融管制逐渐放宽，产业地产的融资模式不断创新，资
产证券化步伐加快，激活了运营阶段的资金流动，增强了运营的灵活性
产业地产运营的革新（3/5）:房地产金融的创新与监管的放开，资产证券化步
伐的加速，促使产业地产运营由原有的“开发—销售”的单一盈利机制向“开
发销售—运营增值”的复合盈利机制转变，扩充了产业地产运营的范畴
产业地产运营的革新（4/5） ：随着产业地产的高速发展，运营商采取灵活的
变革业务模式、根据市场调节主力产品以及多区域错位化竞争的方式，及时的
调整战略，产业地产的发展格局更加多样化
产业地产运营的革新（5/5）:“众创空间”概念的提出，将创业+互联网+深入
的产业服务拉上了产业地产发展的前沿；打造创业空间聚集产业人气，拉动产
业增值，实现网络化，打造品牌并推广将成为产业地产发展的关键点之一
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1 产业地产运营模式概况
运营模式小结及趋势展望
产业地产运营模式及案例研究
4 团队操作项目附件
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海科兴战略新兴产业园项目：中原整合产业地产资源，提出项目整体定位、客
户定位、价格定位，打造深圳区域内的智慧科技产业综合体
本案研究主体
地块一：占地万平
米，容积率
地块二：占地万平
米，容积率
二期：占地万平
米，容积率
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国际低碳城启动区05-01及05-03地块项目：国际低碳城总面积53平方公里，启
动区1平方公里定位为国家低碳发展的综合实验区 ，中原提供启动区05-01及05-
03地块的前期策划、可行性研究服务
中原服务内容：项目启动区内05-01地块及05-
03地块的前期策划服务
盐
惠
高
速
至惠州
至龙岗中心城
环龙
大道 富 坪
路
坪 梓 路
至
坑
梓
至盐田
龙
岗
大
道
启动区
5平方公里
拓展区
34
53平方公里
全域
低碳研发办公区
绿色中试生产区
综合服务区
低碳工坊B区
园区再生B区
低碳工坊A区
国际低碳城会
展中心
低碳乐城
低
碳
绿
云
客家围
屋创意
园
低碳社
区
绿色
改造
B区
绿色再生A区
低碳社区
低碳工坊C区
园区再生A区
05-
01
05-
03
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留仙洞战略性新兴产业基地1街坊项目：属于大型总部基地项目，中原为项目提
供经济测算、整体定位、规划排布与分期建议、项目立项申请
地址：深圳市南山区西丽留仙大道留仙洞地铁站南侧
开发商：深圳市特区建设发展集团有限公司
项目概况：位于西丽片区留仙洞战略性新兴产业基地（以下简称基地）西北部，项目总用地面积万㎡
（其中街坊面积万㎡，绿廊面积万㎡）。
中原价值实现：中原以详尽的市场调
研分析、目标客户群调研分析以及《深
圳1+6文件》研究分析为基础，进行项
目的经济测算，并提出项目的整体定位、
规划排布与分期建议以及项目立项申请
顾问服务 。
中原提供的服务：项目的经济测算、
整体定位、规划排布与分期建议、项目
立项申请。
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保利建业坂田城市综合体项目：中原运用城市更新项目及工业区升级改造丰富
经验,提出项目的整体定位、客户定位、价格定位等
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深圳市软件产业基地项目：中原以租售政策研究、市场调研分析、目标客户群
调研分析为基础,提出项目的整体定位、客户定位、租售定位，并提供其相关的
租售顾问服务
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38
Thanks for your attention
Wish you a good day!
