深圳湾1号项目研究报告
集团营销中心
目录
一、项目概述
项目经济技术指标
项目定位分析
成交客户分析
项目核心价值点提炼
二、项目研究
项目规划
建筑产品
户型产品
营销推广展示
三、总结
一、项目情况介绍
各位同学晚上好！
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率先进入开发建设的后海——“华润、天虹、中海油、阿里巴巴、新百丽鞋业、中国航天科技等大型企业的强势入驻，未来后海金融区将成为国际级高端财富和经济聚集地。”
深圳湾金融商务区：
总建筑规模：400万平米；
商务办公：230万平米
研发办公（总部）：50万平米；
商业：120万平米
办公：44万平米
标
志3
项目区位概况
深圳湾1号位于紧邻深圳湾金融商务区，未来将成为很多大型企业的总部基地，区位条件十分优越。
新都会⊙财富聚集区
深圳湾⊙国际的湾区
关键词：
新兴的/发展的/国际的/总部经济
国际化大都市……
特区中的特区……
湾区金融中心……
项目经济技术指标
项目地址 深圳湾1号位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧
建筑面积 358000平方米
占地面积 平方米
容积率
绿化率 30%
停车位 632个
总户数 85套
装修标准 精装修
物业类型 顶级豪宅公寓
主力户型
430平米五房三厅五卫
开发商 深圳市鹏瑞地产开发有限公司
售价 均价9万/平方米
物业管理 待定
开盘时间 待定
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项目定位分析
属性定位：滨海CBD，地标综合体
阐述：项目紧邻的后海金融商务区现有多家全球500强及大型企业的总部基地进驻，项目以优质的地段、综合的业态、高档的用材、完善的配套成为片区乃至深圳的地产项目新标杆。
形象定位：世界湾●1号梦想著作
阐述：深圳湾拥有无可比拟的自然条件，媲美悉尼双水湾、香港维多利亚港随着后海综合商务区逐步发展完善以及大前海战略的兴起，“1号著作”寓意为坐拥世界级湾区以顶级标准打造的精品建筑。
深圳湾壹号
时代地标·国际滨海中心
顶级豪宅新标准制定者
属于深圳自己的，豪宅颠覆之作
目标客户分析
1、客户群定位：城市的主流富豪，由富及贵的转变。
2、特点：行业领袖，GDP掌控者，圈层追随者
3、年龄： 40-50岁客户为购买主力；
4、职业：以企业主，公司高层董事，投资金融业为主；
5、关注要点：一线海景、高端规划、丰富的城市资源
项目核心价值点提炼
1. 区位价值： 平方公里后海金融商务区，定位为滨海综合商务和第三金融商务区，未来将连通香港金融中心，办公面积是福田中心区的3倍，将打造成深圳的“中环”，成为金融、商务、总部经济的黄金驻地，华润、中国航天、新百丽、中海油、阿里巴巴、大成基金等企业总部将落户于此；深圳湾1号占据了城市最核心的资源。
项目规划：集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海片区标志性建筑群。项目实现了从单一居住功能向多元生活模式的转变。
产品打造：项目采用国际顶级设计团队，建筑用材在深圳豪宅产品中属于顶级，产品打造独具匠心。项目产品从设计团队、建筑材料和精装修标准等方面，均重新树立了深圳豪宅的标杆。
4. 优质户型：户型多样化满足消费群不同需求，共有195/430/440/590/900/1700㎡等六种户型。项目大部分户型面积已超出了居住功能范畴，而是对于生活的犒赏。
一、项目规划
各位同学晚上好！
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项目总体规划
深 圳
城市中心
项目规划：
●深圳湾1号总占地面积万，总建筑面积万，分为南北两个区，供包含8栋塔楼，业态包括酒店、写字楼、公寓以及高端零售商业。
●项目配套包括国际奢华级酒店以及高档零售商业。
●项目楼栋排布以广东鱼灯的自然流线为灵感来源，追求楼栋之间的通道流线感。
●项目通过空中廊桥连接南北区域，同时也通过自建两座廊桥将项目与内湾湖进行联通，拉近了客户对项目与海岸之间的心里距离，“实现”了湾区物业的价值。
●地块中间的泄洪渠经过改造成为项目主景观带，分隔南北两个区。
项目规划：一期
项目一期规划：
T1栋为写字楼，T2、T3、T4栋为住宅
T1栋：产品面积暂未对外公布
● T2栋：1~6层为商业，7~32层为住宅，其中7-25层为430㎡平层单位， 26~30层为 900㎡大平层单位，31~32层为 1700㎡顶层复式。
T3栋：1~4层商业， 5~18层为住宅，户型面积 195-440 ㎡ ；
T4栋：1~5层为商业，商业顶层为私人会所，规划有无边际泳池和瑜伽草坪;6~18层为590m2大平层住宅；
规划点评：T2部分低楼层会有遮挡。T3可欣赏城市景观，南北通透的T4拥有最佳的一线景观，但因为临路略有噪音干扰。
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项目二期规划
项目二期规划：
T5、T6、T8为商务公寓，T7为超高层综合体。
T5、T6、T8为商务公寓，具体产品面积暂未对外公布。
T8裙房上层为6栋4层企业会所，每层为1700平米大平层。
T7为超高层综合体建筑，涵盖写字楼、国际奢华精品酒店、公寓和私属会员制空中会所等物业形态。酒店品牌仍在洽谈之中。
写字楼
酒店
公寓
酒店
空中会所
企业会所
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配套以及物业管理说明
内部配套：
深圳湾1号项目内部配备丰富的配套，一站式满足业主社交、商务、会客、购物、餐饮休闲需求。
1、私属会员制空中会所，计划将由酒店管理公司负责经营管理，成为业主私人养生、休闲、康体的去处。
2、计划引进国际奢华精品酒店，成为项目及后海金融商务区的重要商务配套。
3、高档零售商业满足业务高端购物需求。
物业管理：
深圳湾1号将携手国际顶级物业管理公司，提供定制化服务以提升服务体验。物业管理公司目前尚未确定。
项目规划小结
项目处于深圳后海核心地段，紧邻后海金融商务区，东南向面朝内湾湖，地理位置优越，具备打造“一号著作”的天然优势。
项目规划独具匠心，不仅通过廊桥联通南北地块，巧妙的将分区建筑融为一个整体，还通过廊桥联接内湾湖，拉近了项目与海的距离，湾区景观及生态资源利用做到最优。
除依托后海金融商务区及片区整体的城市公共配套，项目本体规划建设高端会所、酒店、商业，能够满足高端客户一站式消费需求。
二、建筑产品
注：鉴于本项目仍在施工过程中，大堂和车库未对外开放，因此无法实地调研。
国际设计大师团队
建筑设计单位：KPF建筑设计事务所，专注国际城市地标建筑
园林设计单位：AECOM公司，世界500强园林设计机构，追求自然与美的共生
室内设计单位：Kelly Hoppen，国际明星室内设计大师，以优雅而富有创意而闻名
HID室内设计公司，欧洲顶级室内设计公司
梁志天，香港顶尖设计师
深圳湾1号的建筑设计、景观设计和室内设计囊括了欧美和亚洲顶尖的设计团队，通过全世界的设计智慧打造这湾区地标建筑，体现世界湾1号著作的独具匠心。
外立面风格
外立面风格：国际现代风格
建筑轮廓大气、简洁，体现项目国际化的打造理念，并通过大面积玻璃幕墙的运用，营造超光感效果，建筑用材高档考究。
外立面
外立面造型：
外立面造型来自于波浪纹，以此作为创意原点打造建筑外立面的波浪形条纹。
外立面用材：
双银Low-E中空夹胶三层超白玻璃，吸热、反射、隔音、通透性更强；
玻璃幕墙采用节能型喷涂铝合金玻璃幕墙系统
石材幕墙采用开放式干挂石材系统，配置进口土耳其石灰岩。
建筑产品分析
夹胶超白玻
夹胶超白玻是一种高品质、多功能的新型高档玻璃品种，用于建筑幕墙，充分体现项目“豪宅”定位；
透光率可达%以上；
具有晶莹剔透、高档典雅的特性，有玻璃家族 “水晶王子”之称。
高昂的价格和优良的品质，使超白玻璃成了建筑物身份的象征，一般只在奢侈品商业建筑中如LV、Chanel旗舰店中得到应用；
深圳湾1号使用三层夹胶超白玻璃，比伍兹公寓等项目更胜一筹，体现项目打造品质的决心与信念。
建筑产品分析
●公寓产品层高4m，空间感受更加开阔，
体现豪宅的奢华与舒适。
●公寓采用极限宽幅门窗系统，以保
证观景视野的最大化。
●阳台设置空中泳池，户户私享。
建筑产品分析
其他产品优势
建筑产品小结
设计团队为国际级大师，材料选用在深圳豪宅中处于领先地位，体现产品打造的精细与精心，树立了深圳豪宅的标准。
4m层高、极限宽幅门窗系统和空中泳池，公寓内部功能配置出众，也体现了1号著作顶级产品的与众不同。
三、产品户型
超一线海景资源,590㎡以上超大面积单位
T2/3栋,超一线海景资源,440 ㎡大户单位
195㎡城市景观公寓及海景被遮挡430㎡T3
1
3
2
1
3
T3
T2
T1
T4
2
深圳湾1号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分级，满足不同类型客户。
户型配比
级别 产品 套数 备注
1 T4--590㎡ 19 无遮挡海景资源,
590 ㎡以上超大面积
T2--900㎡,1700 ㎡
2 T2/T3--440㎡ 22 440 ㎡无遮挡海景资源
3 T3--195㎡ 14 城市景观资源公寓
T2--430㎡ 30 海景被T4栋遮挡单位
各级产品市场站位
1、三线产品包括430㎡和195㎡产品，共44套，可以满足初级豪宅客户的置业需求，也有利于开发商回收资金，为现金流产品。
2、二线产品22套，拥有无遮挡的景观资源，提供顶级的居住体验。
3、一线产品19套，拥有一线景观，为大平层和顶层复式，是一期的标杆产品，为项目带来溢价空间。
T3--195㎡ 城市景观资源公寓
T2--430㎡ 海景被T4栋遮挡单位
T4--590㎡ 一线景观标杆产品
T2--900㎡,1700 ㎡
T2/T3--440㎡ 无遮挡景观资源
一期公寓产品分析
楼栋 户型面积（㎡） 数量（套） 比例 备注
T3 195 14 16% 一层2户，独立电梯厅
440 14 16% 一层2户，独立电梯厅，私家泳池
T4 590 13 16% 一层1户，私家泳池
T2 430 38 46% 一层2户，独立电梯厅
900 5 6% 一层1户，私家泳池
1700
（复式） 1 1% 一层1户，私家泳池
总体 85 100%
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一期公寓产品户型
430平米 五房三厅五卫
优势：
三梯两户设计，主佣分梯入户
全套房设计，奢适的空间享受
双阳台、三厅设计，保证居住空间的私密性，同步满足商务需求。
阳台无边际空中泳池
4m极致层高，空间尺度舒适
设置避难室，保证业主安全。
劣势：
部分低楼层产品存在遮挡。
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深圳湾1号装修系统介绍
深圳湾1号采用全德系进口豪华品牌精装修。
项目 深圳湾1号装修配置
地面 电梯厅/过道/客/饭厅/卫生间/厨房地面：进口石材 景观阳台地面：户外木地板/进口石材 卧室地面：实木复合地板
户内门 系统门：欧洲进口高端专业喷涂断桥铝合金提升推拉门，并集成进口专业微通风器，门玻璃采用双银LOW-E中空钢化双层超白玻璃。
卫浴五金 龙头：Dornbracht or Hansgrohe ;座厕、洗手盆：Villeroy&Boch or Duravit
橱柜 橱柜：Bulthaup or Siematic 水槽、水龙头：Franke or Blanco or Rodi
厨房电器 抽油烟机、烤箱、电磁炉、洗碗机、冷冻箱：Miele or Subzero or Gaggenau;
空调 户内设冷热变频多联机（家用中央空调）
开关插座 进口品牌
深圳湾1号装修品牌介绍
Bulthaup橱柜——奢侈品品牌bulthtaup 的品牌风格及理念：厨房不仅因煮食而存在，更是家居生活的一部分，强调人体工程学设计、实用性、优质材料、以及简洁至精华所在。
Dornbracht龙头——德国的“当代”Dornbracht是世界上知名度极高的龙头品牌，也是文化界的权威代言人，被誉为龙头界的“劳斯莱斯”，出身名门，皇室专用。
Villeroy座厕——德国唯宝/Villeroy&Boch如陈酿般的魅力让罗马教皇、欧洲皇室乃至各国名流忠实追随，成就了历久弥新的荣耀。
产品户型小结
户型配比较为合理，兼顾现金流以及获取溢价。不同面积段产品满足不同客户的需求。
豪华装修，多采用德国奢侈品皇家御用家具品牌进行装修，给人一种皇家风范，豪华、奢侈。
四、营销推广展示
营销总体思路
一个非卖场的售楼处
一段影视片
两本详细的价值说明书
一只高素质的销售队伍
一套预约制接待体系
一套酒店标准服务体系
锁定高端杂志
持续圈层营销活动
地产业内推介
深圳湾1号借鉴奢侈品高端小众的营销模式，从营销本质、客户服务和精准渠道传播三个方面进行项目的宣传推广。
售楼处——功能区域设置
影音室
项目规划模型
洽谈休息区
水吧
电梯
往二层样板房
VIP接待室
区域规划模型（墙体）
分户模型（墙体）
参观动线：影视室-项目沙盘-样板房-VIP接待室
售楼处——项目沙盘模型
分户模型（壁挂式）
区域规划模型（壁挂式）
项目整体规划模型
项目整体规划模型由深圳大峡谷模型公司制作，区域规划及分户壁挂式模型由香港某制作公司定制。
所有模型均采用大尺度，和大开间大层高的售楼处相协调。内湾湖采用方阵波纹效果，建筑楼体灯光通透品质感较高，廊桥在模型上均有清晰展示。
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影视片
影视片开头以一段大气磅礴的文字开场，体现项目的品质与客户的尊贵，抓住了客户的注意力。
影视片从国际级设计团队出发，全面讲述了项目区位、产品规划、海湾景观资源、装修配置、居住功能亮点、物业服务等价值体系，清晰全面。
价值说明书
精美的扉页
品质感极高的楼书
楼书均采用银色封面，楼书封面是具有雕刻感的项目Slogan和案名，触感、观感俱佳，是项目品质的佐证。
楼书印刷精美，内容详实，从中国梦出发，讲述项目理念、项目规划、项目价值都有全面的解释，与1号梦想著作相互呼应。中国梦，始终是项目想传递的价值理念。
高素质的销售队伍
深圳湾1号由世联地产和中原地产联合代理，销售团队由双方销售人员共同组成。销售人员均形象气质佳、从业经验丰富，对于销售说辞熟稔于心。
预约制接待体系
深圳湾1号在销售过程中充分体现高端私密性和神秘感，在客户接待方面即采取多种措施，体现世界湾区1号作品的不凡之处：
1、预约看房，并对看房人数进行限制
2、对看房客户的身份进行核实，会对预约看房客户进行筛选，只接待有一定级别的客户
3、实体样板间验资之后才能参观，不随意接待样板房参观
高端杂志投放
深圳湾一号营销借鉴奢侈品窄众传播的营销理念，锁定高端客户圈层，媒体渠道锁定少量航空杂志和其他高端杂志，用广告配合软文，无大规模线上传播。下图为航空杂志广告。
航空杂志广告
圈层营销活动
圈层活动——客户私宴
目的：
1.以圈层活动聚集目标客户，提升客户体验感，扩大项目口碑及影响力；
2. 聚集客户体验项目的品质，提升客户的尊贵感
地点：项目样板房
业内推介
业内口碑对于豪宅项目十分重要，深圳湾1号除了利用代理公司世联地产和中原地产在房地产业内的资源进行推介，邀约同行进行参观，以传递项目价值。
另外，通过房地产剑客的网络和媒体资源，同步进行项目价值的渗透。
营销推广展示小结
1、营销回归本质，现场利用影视片、楼书、说辞等多种手段对客户进行洗脑。
2、严密的预约看楼接待体系，保持豪宅的神秘感；标准服务体系，让客户体会足够的尊贵感，并对未来的物业管理充满期待。
3、窄众传播的渠道选择理念，运用高端媒体，代理机构业内推介、圈层营销活动等手段传播项目价值，形成口碑传播效应。
深圳湾1号主要从以下几个方面体现项目定位：
一、坐拥深圳湾核心区，地标建筑群
深圳湾1号位于后海核心区，紧邻滨海CBD，地理位置优越。
项目物业形态丰富，为湾区地表综合体建筑。
二、国际大师级设计团队，建筑用材考究
设计团队均为蜚声国际的大师，不仅体现了世界大师的设计智慧，也在设计中融入了中国元素。
建筑材料精心考究，相较于高端项目更上台阶，树立豪宅产品的标杆。
三、户型奢适，数量稀缺
户型分级，兼顾现金流和溢价。户型面积较大，充分体现1号著作的豪宅标准。
数量稀缺，构建深圳湾1号顶级豪宅的基础。
四、高端圈层营销，低调推广
营销回归本质，多种手段对客户进行洗脑。
预约看楼，保持豪宅的神秘感；标准服务体系，体现客户尊贵感。
窄众传播，提升项目价值传播及口碑传播。
总结
THE END
各位同学晚上好！
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各位同学晚上好！
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