限价房运作模式研究
目 录
摘 要.......................................................Ⅰ
Abstract....................................................... Ⅰ 第 1 章 绪
论...................................................1
住房保障体系...............................................1
住房保障体系的提出......................................1
住房保障体系的构成......................................1
住房保障体系提出的必要性................................2
住房保障体系中的限价房.....................................3
限价房的提出............................................3
限价房的概念............................................4
限价房的内涵及意义......................................5
第 2 章 限价房现有运作模式......................................7
限价房性质.................................................7
住宅的双重性............................................7
限价房的主要性质........................................7
投资主体与限价房的性质..................................8
现有运作模式研究...........................................8
建设模式................................................8
管理模式......................................... ......11
第 3 章 限价房实施中的问题及对策................................14
限价房实施中的问题............................. ...........14
解决对策................................................. 16
限价房选址方面的对策................................... 16
限价房销售对象界定对策................................. 16
限价房定价的对策....................................... 16
限价房的监管对策....................................... 17
限价房的物业管理对策................................... 18
第 4 章 限价房实施的完善及建议.............................19
限价房实施的完善..........................................19
人群界定的完善.........................................19
限价房运作的完善.......................................20
限价房开发周期与销售模式的完善.........................21
限价房品牌的完善.......................................21
限价房实施的建议..........................................22
结 论.........................................................24
致 谢 .........................................................25 参 考 文
献.......................................................26
摘 要
为了进一步完善我国住房保障体系,满足普通居民的住房需求，国家在
2006 年正式出台了有关限价房的政策。限价房是一种限价格限套型的商
品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临
时性举措。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、
市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时
就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本
和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进
行调控。
我国的限价房政策自出台以来，各地在实施过程中出现了许多问题，致
使该政策一直存在诸多争议，但限价房将是解决中等收入人群住房问题的有
效措施之一，应纳入我国的住房保障体系。因此本文将通过对限价房的运作
模式研究对限价房的若干运作问题提出相应的问题。本文是从社会住房保障
体系出发,第一部分绪论，主要阐述住房保障体系的相关问题，以此引出其
中限价房的概念、内涵及意义；第二部分对限价房的性质、现有的建设模式
和管理模式等相关问题进行合理的阐述；在限价房实施过程中出现了若干问
题，第三部分对于这些问题进行分析并提出其解决对策；第四部分对限价房
的建议进行进一步的完善。
【关键词】 住房保障体系；限价房；运作模式
Abstract
In order to further improve China's housing security system to meet the
housing needs of ordinary residents, the state formally introduced in 2006, the
limit housing policy. Housing is a limit limit limit of condominiums, commercial
property prices, mainly to solve the housing difficulties of low-income families,
is the limit of a temporary measure for the high prices. Limit commercial
housing in accordance with the "fixed price premium" line of thinking,
adopt-governmental organizations, supervision, market operation mode.
Different from ordinary commercial housing is listed in land transfer limit room
had to be confined to housing prices when the building standards and sales
targets, the Government's development costs for developers and calculate a
reasonable profit after the land transfer of the price range set, from the source of
the price regulation.
Since China introduced the policy limit room has emerged in the
implementation process across a number of problems that the policy has been
plagued with controversy, but the room will be a limit to solve the housing
problem of middle-income people is one of effective measures should be
included in our housing security system. This article will limit room on the mode
of operation of some of the operations room on the limit put forward the issue
accordingly. This article is starting from the social housing security system, the
first part of the Introduction, the main set of issues related to housing security
system, which limit this leads to the concept of housing, the connotation and
meaning; the second part of the housing limit the nature of the existing building
model and management related issues and reasonable exposition; room in the
limit arising from the implementation of a number of issues, the third portion, the
analysis of these issues and put forward the countermeasures; To limit the fourth
part of the proposal to further improve.
Keywords:Home security system; Limit Room; Operation
第 1 章 绪 论
住房保障体系
住房保障体系的提出
由于我国正处于全面建设小康社会的关键时期，工业化、城镇化快速发
展，居民收入持续稳定增长，消费结构发生深刻变化。住房与房地产问题关
系到经济发展，也关系民生改善，始终是社会各方面关注的热点问题。特别
是 2007 年以来，房地产市场剧烈波动，在经历了若干年的快速增长之后，
去年下半年受国际金融危机快速蔓延、世界经济增长明显减速、国内经济出
现下行趋势等因素的影响，房地产市场开始进入新的调整期。为应对形势发
展变化，党中央、国务院及时把宏观调控的首要任务调整为保持经济平稳较
快增长，近期果断实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系
列扩大内需、促进经济增长的政策措施，全力保持经济平稳较快发展。其中，
把加快保障性住房建设，促进房地产市场持续健康发展作为重要举措之一。
从民生消费角度出发，住房堪称居民的第一消费品，是一种非常昂贵的
消费品，它在任何国家和地区都是需要经过个人长期努力才能实现的消费目
标。如果过度强调住宅私有化或自有化，把“居者有其屋”在实践中片面地理
解成“居者拥有其屋”，则显然超越了发展中的中国国情与相当多居民的承受
能力，也不可避免地会在制度安排与政策措施上存在制度失范、供应缺漏、
公平性不足的问题。现阶段需要做到的应当是分层次满足不同群体的住房需
求，让“有房可住”的制度安排或者政策措施真正替代“居者拥有其屋”的单一
目标。
住房保障体系的构成
要实现“住有所居”，意味着要有体面的居住面积。目前我国住房保障体
系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，前三
种主要采取审核和抽签的原则确定受保障群体，后者还在试点之中，采取排
队原则确定。对于中等收入者，建设部提出 2008 年各地要加大限价房的供
应量，探索政策租赁房的供应。
住房保障体系提出的必要性
1.解决低收入家庭的住房问题
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低
收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在
市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发
挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度
有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要通过建立住房保障制度，
保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职
能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给
予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。目前，
我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住
房保障是政府不可推卸的重要责任。政府要切实负担起应负之责，尽快完善
住房保障制度。
2．构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题
党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正
义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进
和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如
果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度
是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低
收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。
3．当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性
近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房
保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不
够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住
房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低
收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。
住房保障体系中的限价房
限价房的提出
限价商品住房是在总结地方实践并取得一定成效的基础上，经过逐步完
善，进而提升到国家层面的一项住房政策。
全国性的限价房建设是伴随着宏观经济政策的调整出现的。2003 年，
随着我国成功地加入了 WTO 和第十个五年计划的实施，各地发展经济的热
情迅速高涨，经济形势很快出现了过热现象，央行随即发出了紧缩的信号，
宏观调控首指房产信贷，出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通
知》，旨在控制房地产过热的势头。随后的 3 个年头里，近 10 个部委紧锣
密鼓出台的一系列政策，将矛头指向房地产业及关联行业。2004 年的 3 月
底国土资源部、监察部联合发文出台《关于继续开展经营性土地使用权招标
拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定了土地出让的“8．31 大
限”；2005 年，政府为调控房价的过快增长而出台了多项调控房价的措施。
3 月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，简称“国八
条”。4 月《城镇廉租住房租金管理办法》出台，规定廉租住房租金实行政
府定价，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。2006 年国家继续
解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，土地、信贷等房
地产行业链条各个环节都一并收紧。5 月 17 日，国务院常务会议提出了促
进房地产业健康发展的六项措施。“国六条”深度关怀中低收入人群的住房问
题，首次较系统地明确了解决中低收入家庭住房的 4 条路径，即“重点发展”
中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房，“积极发展”住房
二级市场和租赁市场。5 月 29 日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住
房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进行细化，提出“9070”标准。
该意见第六条规定：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级
城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要
优先保证中低价位、中小套型普通商品住房 (含经济适用住房)和廉租住房
的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70％；土地的供
应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式
确定开发建设单位。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称
作“限价房”。从此，全国性的限价房开发建设被提到了各级政府的议事日程
上。
2005 年《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作
意见的通知》，首次提出了两限普通商品政策雏形。
2006 年《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定
住房价格意见的通知》（国办发[2006]37 号），明确两限普通商品住房政策内
容。
限价房是近两年来房地产调控的热点话题，社会各界给予了广泛的关注
和期望。全国各地在实践已取得了一些成功的经验，也出现了诸多问题。为
了促进住宅产业可持续发展和解决城市住房相对短缺问题，需要对限价房的
运作模式进行深入地研究探讨。
限价房的概念
限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭
的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价商品房按照“以房
价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房
不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售
对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价
格范围，从源头上对房价进行调控。
作为房地产市场的调控政策，限价房在各地的实践探索过程中，出现了
许多与限价房相关联但不同的概念，如宁波提出“四限定、两公开”为核心的
限价房政策，福州提出包含限价房的“三限房”概念，广州提出“双竞双限”、
“两竞一限”、“三限两竞”等限价房操作模式，北京也提出“两限房”等。这些
概念都围绕着限价房政策，但实践中有着许多的不同之处。
不同城市限价房不同的诠释丰富了限价房的概念，但其正式提出根源于
“国六条”文件。文件指出，“土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地
价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中提到的“限套型”、
“限房价”的普通商品住房，被称作限价房，可以概括为“双限双竞”。
限价房的内涵及意义
第一,平抑房价疯涨，立竿见影。从各城市实践看，限价房确立了区域
内住宅房地产价值的“低定价标杆”，改变了人们对房价快速上涨的预期，很
快起到了调控楼价的作用。宁波在 2003 年下半年推出第一批限价房后，房
价逐步退潮，2003 年房价涨幅从全国第一退至第二，2004 年退至第五，
2005 年退至第十七，房价顺利实行了“软着陆”。据宁波市测算，由于限价
房的推出，2003 年宁波市区新开楼盘套均面积下降了 15㎡，2004 年再次下
降 9㎡，并平抑商品住宅平均销售价格 310 元/㎡。广州鼠年新春共有三个限
价房项目上市，随即拉开了低价盘迎战限价房的序幕。不少楼盘纷纷以优惠
折扣、甚至“半价”开盘等策略争夺客源；“比限价房更便宜的房子”的楼盘广
告赫然亮相广州各大媒体。限价房措施发挥了“木桶理论”的短板效应，在区
域房价趋高时，处在“短板”的限价房抑制房地产过快上涨，起到了平抑楼价
的作用，有利于楼市平稳、健康发展。
第二，增加中低价位、中小套型住宅供应，缓解了相对稀缺。限价房推
出前住房供应体系比较单一，居民要解决住房问题只能单纯依靠购买房地产
商开发的商品住房。房地产企业的垄断地位决定了它为追求利润最大化而只
愿意开发中高档项目，致使商品房定位向高端发展，中低端产品奇缺。普通
居民的住宅消费被推向过度消费的道路，出现了很多房奴。限价房的推出提
供了中低价位、中小套型住宅的供应，打破住宅产品供应结构的垄断。同样
的土地资源提供了更多的住宅供应数量，缓解了供求矛盾，保障了中低收入
者、中等收入人群的买房能力、住房权力，实现了更大程度的社会公平。
第三，引导开发企业转变竞争策略和赢利模式，促进住宅产业的健康发
展。限价房坚持的“双限双竞”原则，也就是最高价拿地、最低价卖房。在规
定房子的售价和核定建筑成本后，开发商的利润被控制在一定的范围之间。
“双竞”原则将全面考验了开发商的企业管理能力和操盘能力，对开发商的竞
争策略和赢利模式提出了更高的要求。限价房的产品设计必然从差异化、高
档化转为实用性、舒适性研究；竞争策略也将转变为加强成本管理，实施成
本领先战略，才能保持企业的竞争力。“成本领先战略”要求房地产开发企业
从过去的粗放经营转为集约经营，从产品标准化和规模经济产量两个方面入
手，重点提高开发成本测算能力、产品设计能力、定价能力和品牌建设能力。
在企业内部加强成本控制，在房地产项目的规划、设计、材料、施工、销售、
广告、服务等环节把成本降到最低限度。
第四，限价房将可能成为中国房地产市场发展的重要趋势之一。在这样
的背景下，诸多大型房地产企业对于限价房，从原来的“漠视”转变到现在的
“追捧”。一方面，这些房地产企业可能意识到了限价房未来将产生的巨大能
量，在确保能够获利的前提下，纷纷争取尽早进入限价房市场，通过购房者
和政府的认同来获取更多的开发资源，为把握市场先机创造条件；另一方面，
众多大型房地产企业参与限价房的建造，不仅为限价房提供了品质保证，而
且与政府一起为限价房政策的顺利实施提供有力保障。可见，限价房政策如
能建立政府、企业、购房者三者多赢的良性循环，对于稳定中国房地产市场
将会大有裨益。
限价房项目土地供应的保证和社会的广泛关注。大型房地产企业积极参
与限价房的开发，会为企业赢得良好的企业形象，并能提升企业品牌价值和
品牌影响力，从而改变过去常见的危机公关的形象。限价房促使开发企业的
这些转变，有利于住宅产业的健康发展，也有利于整个行业的持续发展。
第 2 章 限价房现有运作模式
限价房的性质
住宅的双重性
住宅商品不同于一般商品，它是人从自然界走出来的初始和基本条件，
是生命活动的载体，是最基本的生存资料，关系到人们的基本生存需求和整
个社会的安定。在市场经济条件下，住宅品具有商品性和社会性的双重属性。
住宅产业既表现出私人品的某些特征，又显露出公共品的若干性质。产品的
公共性，意味着市场机制将大打折扣，甚至失灵。因此，住宅市场的持续发
展不能只使用市场一种手段来调节，国家干预是世界普遍的现象。
限价房的主要性质
1.限价房的市场性与政策性
“招标、拍卖、挂牌”的出让方式决定限价房与其他普通商品房获取土地
的方式相同，同样面临着来自市场的竞争压力；政府供地时提出的限价房、
限户型和销售对象等行为给限价房的建设抹上了很浓的政策色彩，即开发商
在建设过过程中，除了要考虑利润最大化因素外还必须接受政府部门的监督，
其本身的市场行为受到了更大限制。
2.限价房的实用性
限价房属于普通商品住房的一部分，其应该满足当地居民自助需求的中
低价位，中小户型（套型建筑面积在 90 平方米以下），尽可能选择在交通相
对便利，市政基础设施较为完善的区域进行建设，强调实用性。
3.限价房的价格优势性
限价房是在居民对商品住房支付能力有限以求平稳房价的大背景下产
生的，本身具有一定的价格优势。在房价上扬时，价格优势比较明显，而在
房市低迷，各大开发商降价活动层出不穷时，则显现不出价格优势，甚至因
为不具备完全产权，市场竞争力有所欠缺。
4.限价房价格变动的滞后性
理论而言，限价房是随着市场价格的变动而变动，其本身不会因市场状
况的变化自动发出调整信号，而是等待当地政府的指令，价格变动具有一定
的滞后。
投资主体与限价房性质
虽然公共住房是以政府为主体，并不意味着政府为公共住房的唯一投资
主体，这是由我国国情决定的。我国收入差距大、需保障的居民多，单靠公
共财政之力是难以覆盖社会大多数人群的。因此必须采取政府、个人、开发
商各自分担一部分的形式，这就是限价房的雏形。
从投资主体来看，政府在限价房上还是让了不少利的。首先是土地收入。
每个城市采取的土地政策是不一样的。比如北京是“两限两竞”，就是竞房价
竞地价，表面上看土地竞价时最高价者得，其实在限制房价的基础上是竞地
价，地价肯定是要低于自由市场上的土地竞拍价。因此可以说政府牺牲了较
大的土地收入。第二，在税收上也损失了不少利益。因为地方政府一般都规
定了高档房要缴纳营业税，但限价房在规定平方米以下，不用缴纳营业税，
从这个角度说，地方政府损失了不少机会收益。
房地产企业也牺牲了部分利益。限价房在土地出让前将房价一次性定死，
再让开发商公开竞争地价，最大限度压缩开发商利润，既实现了土地收益的
最大化，又使政府控制房价成为可能，让购房者实实在在享受到实惠。
现有运作模式研究
建设模式
1．限价房的人员确定及问题
限价房的目标人群是中低收入家庭。限价房套型建筑面积不得超过 90
平方米；限价房的最高销售价格，原则上按地价出让时同一区域、同一地段
的同类型商品住宅价格 70%的标准制定。
因各地情况不同，申请条件也不尽相同，以北京市为例，申请人须具
有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申
请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满 30 周岁。市政府有关部门
可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理；申请
家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态
管理。标准如表 2-1。
表 2-1
家庭人口 家庭年收入 人均住房使用面积 家庭总资产净值
3 人及以下 万元及以下 15㎡及以下 57 万元及以下
4 人及以上 万元及以下 15㎡及以下 76 万元及以下
申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,包括申
请人及其配偶、子女、父母等。
家庭住房是指家庭全部成员名下承租的公有住房和拥有的私有住
房。申请家庭现有 2 处或 2 处以上住房的，家庭住房面积应合并计算。
家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、
补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。
家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金、有价证券、
投资（含股份）、存款、借出款等。
经审核符合条件的申请家庭只能购买 1 套限价商品住房，已购买限
价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。
2．限价房的融资
从融资来看，限价房有利于房地产企业顺利融资。现在房地产企业开发
普通商品房的主要融资渠道还是通过银行信贷，但有相当一部分的企业由于
实力不足和缺乏创新的运营模式，很难得到银行的支持。限价房作为具有保
障性住房性质的政策出台，政府会采取措施保证运营限价房的企业融资渠道
畅通，因而融资成本低廉。而对于一些资金实力雄厚的大型房地产企业来说，
缺少可开发的项目会产生大量闲置资金，他们需要增加限价房项目以达到足
够的开工面积，保证资金运作健康，不出现亏损情况。
3．限价房的定价模式
各地限价房建设过程中，房价和地价都出现了一些问题。社会各界对限
价房定价依据、定价主体也有颇多争议。根据《关于调整住房供应结构稳定
住房价格意见》规定，限价房的中低价位是指限定套型下、挤出房价和地价
泡沫，与城市中低收入人群收入和地区经济发展相适应的特定住宅的理性价
格。
因此，限价房的价格应是政府、开发商、消费者和市场共同作用的结果。
为了实现特定住宅建设的理性价值，满足城市居民的基本生活需要，促进房
地产业和地区经济的可持续发展，实现社会的公平和长期和谐的目标；限价
房的定价首先应由政府委托相应机构测算基准房价，然后通过竞争平台，让
开发主体平等参与开发权的竞争从而确定最高限价，最后由消费者自由选择
和市场作用，调节限价房各层、各户型、各朝向房屋的价格，形成每套房合
理的成交价格。
限价房的目标客户是城市中低收入家庭，因此，限价房的房价应该更多
地体现住宅的使用功能，它的供求应有政府调控使之基本平衡。限价房的基
准价格应是趋近理论价格的回归市场常态的住宅价值，是指某房地产在交易
双方行为理性、住宅真实需求和真实供给相等的市场环境等条件下，它应该
实现的价格。
我国现阶段多数住宅类型的租赁价格应当具有较强的联动性，租赁价格
是住宅消费功能的体现，合理的住宅价格就是由合理的住宅租金收益所决定
的住宅理论价格。
限价房是限定客户的特定住宅，是基本生活必须品，不是投资品，政府
对它的定价起着主导的作用。它的价格应更多地体现住宅的使用价值，价格
波动应较平稳。科学地确定限价房的基准房价，将为地区房地产市场有序运
行提供重要的指导。开发企业在竞争土地开发权时，应更多考量地区经济发
展的内在规律，冷静地对待市场，理性分析市场的波动，稳健的决策。
管理模式
1．入住管理
据相关负责人介绍，限价房目前仍主要用以解决居民的住房困难问题，
供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民
家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房的家庭，要通过街道
（乡镇）、区（县）、市，“三级审核、两级公示”的程序，才能取得入住资格。
对限价商品住房申请家庭的家庭收入、住房、资产三方面的准入标准以及单
身申请家庭年龄限制，实行动态管理。将根据资格审核和房源筹集情况，酌
情扩大限价商品房供应对象范围。但是各地方政策不同，规定也有所差异。
比如，北京市规定，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所
有权证未满 5 年的不得转让，确需转让的由政府回购；取得契税完税凭证或
房屋所有权证满 5 年，转让所购住房的，按照届时同地段普通商品住房和限
价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，这个比例确定为
35%，北京市有关部门可根据房地产市场情况适时调整这一比例。还有，申
请家庭若获得批准购买限价房，将按规定退出原住房；若不腾退，申请家庭
只能降低标准购买限价房。
限价房项目建设将选择交通相对便利、市政基础设施较为完善、居住和
出行都比较方便的区域。住房套型建筑面积以 90 平方米以下为主。其中，1
居室控制在 60 平方米以下；2 居室控制在 75 平方米以下。价格以项目综合
开发成本和合理利润为基础，由发展改革、国土资源、建设、财政、规划、
监察等部门，参照同地段、同品质普通商品住房价格，研究确定。
2．居住期间管理
政府制定居住期间管理政策引导限价房项目广泛采用节能、节水、垃圾
处理、环保等新技术，使限价房项目向舒适、环保方向发展，同时促进整个
住宅产业的全面进步；促进住宅产权档案系统的完善和市民、开发企业诚信
档案制度的建立，设立相应的举报激励机制和有效的处罚机制；加快国家关
于住宅和社区发展、住宅建设计划、建设标准和住宅金融投资保险等方面的
立法。
还有限价房的认购权核心抓住首次置业，政策应拥有一定的灵活性和弹
性。收入水平限制在中低收入或放宽到中等收入可由各市根据实际情况自行
掌握。限价房认购以户为单位限定一次，购买后的处分权不应再加限制。
城市各区限价房管理应形成制度，限价房价格区间、地价区间每年应定
期公布一次，防止同地不同地价的情况出现；各限价房项目应在开发管理水
平和设计策划水平进行竞争，以利于开发性价比更优的住宅产品。
3．退出管理
让房子成为消化住宅刚性需求的载体，而不是有钱人投资发财的工具，
自然是限价房政策出台的初衷之一。但不可回避的是，在“涨”声一片的房地
产市场里，因土地升值而带来的房产价值的提高是一件自然而然的事，而作
为本身就远低于市场上普通商品房价格的限价房，房屋在尚未建成时就已被
注定拥有着比其实际售价高出很多的价值。
这就带来一个问题，对于限价房的购买者来说，当他们有能力改善自己
的居住条件，准备更换住宅时，他们是否可以像目前经济适用房满五年可作
为商品房再上市交易一样，随行就市，把手里的限价房按当时市场价格出售
或者出租呢？
显然，这种可能是不合理的。限价房的价格低，是建立在政府限地价、
开发商限房价这两大基础之上的，也就是说，是政府和开发商各自出让了一
部分利益，从而使得中低收入者能够买到价格相对较低的房子。那么，作为
一种“不完全的”商品房，当购买者已经不需要限价房来解决居住问题时，限
价房也不应该被视作一件普通的商品被居住者按市场情况出售。
这其实是一个产权问题，如果限价房的产权完全在购房者手里，那么他
自然有权对限价房进行出售或者以其他方式来处置，并从中获益；而如果购
房者手里是“不完全产权”，产权与政府共有，那么政府也处置这套房产时也
拥有发言权，就可能让限价房始终发挥其本来的作用和意义。
还有一个就是限价房的弃购问题。限价房弃购现象的发生正是限价房对
房地产市场进行调节的一个有力佐证。限价房只是限价，并不是最便宜。所
以，当有比限价房更便宜的商品房出现时，作为理性经济人的老百姓当然有
理由“弃购”限价房，选择户型和朝向更好的房子，这是最正常不过的现象。
因此，无论是开发商还是社会其他人群都没必要为此大惊小怪。但是，为什
么老百姓会“弃购”？显然是因为有价格更优惠、性价比更高的楼盘可以选择，
但是为什么在限价房推出之前没有这样的楼盘出现？追根溯源，还是限价房
的功劳。如果没有保利西子湾的面世，何来时代-糖果、合生创展？所以，
“商品房平过限价房，限价房被弃购”不是坏事，不应该因此而“嘲讽”限价房
的存在，反而应该为限价房给房地产市场带来的良性竞争喝彩。无论是有资
格选购限价房的购房者，还是那些不够标准的购房者都有了更多的选择余地，
老百姓翘首企盼的住房价格的全面理性回归有了实质性的进展。
第 3 章 限价房实施中的问题及解决对策
限价房实施中的问题
限价房的出现稳定了房价，促进住房市场供需均衡，进而满足部分中等
收入或中等偏下收入人群的住房需求。随后，我国一些地方政府公布了限价
房的近期建设计划并开始实施，近两年已取得了一些成绩。但是，在各地方
开展限价房建设的过程中出现了不少问题，诸如销售对象难以确定、房价仍
过高及监管不力等等。因此，目前不少人对限价房政策提出异议，甚至有人
建议取消限价房。
我认为，我国限价房政策虽然存在一些问题，但总体上利大于弊，况且
这些问题都是可以逐步解决的。而且考虑到我国目前的实际情况，限价房在
解决我国中等收入人群住房方面还有更大的发挥空间。下面是限价房实施过
程中出现的主要问题
1．不少地方建设限价房时，选址较为偏僻，使该政策难以落实到位
我国一些地方政府在实施限价房建设时，将限价房的选址放在城郊结合
部甚至是远郊区，这样做可能带来两方面的后果：一是导致限价房建设完工
后无人问津，政府的限价房政策难以继续开展，同时又使开发商损失严重，
挫伤了其参与限价房建设的积极性；二是居民买房后，周围环境给其日常生
活带来很大的不便，致使其交通、上学、就医等居住成本大大增加，甚至抵
消了其购房时的价格实惠部分，这样就使得入住居民对政府产生了抱怨，不
利于社会的稳定发展。
2． 限价房的销售对象难以界定，致使其目标发生了偏离
限价房的实施关键是要面向特定人群，如果对其购买资格界定不当，将
会产生不少负面影响，从而违背限价房建设的初衷。因此，我国大多数地方
政府在开展限价房政策时都严格限定了销售对象。但是，鉴于目前我国个人
收入信息系统的不完善，在具体设置限价房的申购条件，以便对其销售对象
进行准确界定时却出现了许多问题，致使一些不符合申购条件的高收入人群
买到了限价房，而真正需要住房的人群却被排挤在外，从而偏离了限价房的
实施目标。
3．政府、开发商及百姓对限价房的认识不统一，难对其进行准确定价
在我国限价房建设过程中，其售价一直是百姓关注的焦点。在对限价房
进行定价时，由于百姓、开发商及政府的立场不一样，这样她们对限价房售
价的看法自然也存在差异。老百姓认为限价房与经济适用房相似，其作为购
买者自然希望价格越低越好，开发商在建设限价房时本来其利润就受到了限
制，在限制最高房价的基础上，自然想让房价尽量向最高报价靠拢，以获取
较多的利润。而政府则希望限价房的建设既能满足居民住房需求，同时又使
得房价稳定在一定水平，以便实现土地价值的最大化。可见，一旦限价房的
售价出现偏差，损害到其中一方的利益，都会阻碍限价房的顺利实施，而这
样的情况已在我国不少地方出现过。因此，如何能制定出一个合理的售价，
使三方都能满意，是限价房实施中面临的关键问题之一。
4．政府在限价房方面面临着监管难、管理成本过高的问题
与经济适用房一样，我国各地政府在实施限价房政策时，亦面临着监管
难的问题。同时，由于我国限价房属于政策性商品房，这样老百姓认为限价
房就是政府房。因此，一旦出现质量、物业等方面的问题时就去找政府，这
样就使得政府的行政管理成本大大增加，而且即使政府开展了工作，也有可
能因其不能达到百姓的期望值而受到指责，从而使政府面临尴尬境地。
5．大多数限价房建设比较集中，物业管理问题较为突出
我国的限价房大多集中建设，随着时间的推移，其后续管理和长效管理
问题就逐渐凸显出来，如我国宁波市限价房小区物业费收费难的问题就比较
突出。对这种问题如不及时进行解决，就容易引发群体性矛盾，增加社会管
理压力，从而不利于我国和谐社会的建设与发展。
解决对策
限价房选址方面的对策
我国的限价房是一种价格介于市场商品房和保障性经济适用房之间的
商品住房，其本质上是一种中低价位的商品房，那么限价房的选址就应与其
定位相符，选择在当地普通住宅开发的热点区域，如新区和郊区一些轨道交
通沿线，这样既可以稳定房价，又可以解决部分中低收入阶层的自住需求，
降低其居住成本。因为较为便利的交通环境和完善的生活设施，为居住者提
供了便利的生活需要，而低廉的土地成本又在一定程度上起到了控制限价房
成本，进而限制房价的作用。
限价房销售对象界定对策
在我国部分城市，不少中等收入者已被高价房挤入了住房困难群体，因
此，限价房的销售对象就应该是这部分既无能力购买普通商品房、又超过经
济适用房购买条件的中等收入家庭。而且随着我国经济适用房供应对象的调
整，限价房的购买对象应扩大到所有中等收入住房困难家庭。
限定了销售对象，接下来最困难的就是如何准确界定这部分中等收入家
庭。因为目前我国个人收入信息系统的不完善，致使其工作刚开始时会存在
一些困难，但是随着我国经济的发展，我国的个人收入信息系统会逐步得到
完善，界定限价房对象的工作会变得相对简单。同时，由于我国经济发展存
在区域性差异，而且各地开展限价房建设的时间前后不一，因此，各地应因
地制宜，指定符合当地实际情况的限价房准购标准，确保当地中等收入住房
困难群体能够享受到这项政策的实惠，进而缓解其住房压力。
限价房定价的对策
我国各地政府在出让限价房土地时，应充分考虑当地中低收入者的承受
能力，并以目前房价为基础，按照一定程度对其开发成本、税金以及利润进
行测算，进而确定其销售价格上限。此外，最高房价的最终确定权在于政府，
政府可以根据房地产市场状况及宏观调控目标，对其进行适时调整。总之，
限价房的推出价格应该控制在一定的合理范围之内，能被当地的中等收入住
房困难家庭所接受，切实体现其在价格方面相对于商品房的优势。
限价房的监管对策
限价房的监管可借鉴我国经济适用房和某些地方的监管模式，如我国宁
波市在开展限价房建设时，政府严格按照“申请、审核、公示、摇号”程序确
定准购对象和选房顺序，准购对象按序向开发建设单位选购住房，确保销售
环节公开透明。
这里，我们还必须做好以下几项工作：一是明确划分高中低收入者的界
限，严格身份认定和申购审核制度；二是申购对象要经户籍、收入、住房等
相关部门的审核和公示；三是建立监督机构，重点对申报、审批、销售过程
进行全程监督；四是严禁“暗箱操作”、“权钱交易”。对于虚报、隐瞒等非法
手段获得限价房的给予严厉惩处，对提供虚假收入的申请人，一旦查实，应
立即取消申购资格，收回所购住房，对开给假证明的单位和机构追究承办人
的行政责任，对违法行为追究法律责任，对开发商可取消开发资格；五是继
续完善、发展网上交易平台，使其成为房地产（含土地）招投标和开工、施
工、竣工以及销售全过程的登记、管理及监督平台。
此外，凡限价房的住户，不应给以全产权。对于限价房，可以规定的购
买者 10 年内只有一半产权，以避免重蹈覆辙，且到 10 年不允许私下交易，
同时要加紧相关政策的出台。
在监管过程中，政府的态度很关键，只要当地政府足够重视，各部门之
间协同一致，互相配合，同时充分利用传媒进行宣传和监督，保证操作透明
化，将会起到很好的效果。但监管工作过细，也会引起成本的增加，这就要
考验当地政府的财政能力。即使监管成本较高，目前仍值得这样做，因为这
样不仅保证了对象的真实性，而且为以后的工作展开铺平了道路，可以大大
减低以后的工作成本。
限价房的物业管理对策
我国限价房的物业管理，可照经济适用房的物业管理方式，既可采取招
标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的
指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
通过招标方式选聘专业的物业管理公司时，政府应注意以下方面的工作：
一是应与其签订严格的合同文件，既要保证购房者能享受到良好的服务；二
是物业管理费的收取方面，政府应与物业管理公司通过协商，尽量将物业费
降低。
在政府做好上述工作的同时，限价房购买者也应积极参与进来，与政府、
物业管理公司一起，创造一个良好的居住环境。同时，我国政府应尽快完善
这方面的制度建设，使之有法可依。
第 4 章 限价房实施的完善及建议
限价房实施的完善
人群界定的完善
中等收入人群居住权的享有与职业发展的需要，城市土地资源稀缺的实
际国情，以及城市房地产业良性发展的要求，必然要求我国城市各级政府构
建中等收入人群的住房供应体系应坚持以下原则：
第一，产品结构管制原则，即住宅土地供应总量的 70%要求套内建筑面
积在 90 平方米以下的原则。
第二，房价管制原则，即限制较长时期存在的房地产商高额垄断利润，
较大幅度控制房价涨幅，实现市场房价平稳的原则。
第三，市场竞争原则，即在政府对产品一定程度的管制下，实现土地出
让、住宅销售定价的竞争性。尽可能消除政府干预带来的不利影响，维护资
源配置的效率原则。
第四，租售结合原则，即各中等收入层级的群体根据自身收入水平，从
住宅市场购买或承租限价旁，促进租售市场合理衔接。
第五，消费性购买原则，即“限价旁”是满足中等收入人群生存与发展权，
应实现中等收入人群一户一套住宅的需求原则。
因此，中等收入人群住房供应体系应形成政府在较长时期内，合理管制
住宅产品结构与产品价格，以“限价房”满足占市场多数的中等收入人群一户
一套住宅的住房消费需求，健全和完善我国住房供应体系。
我国中等收入人群的收入为低层次的、整体不富裕的水平，且群体内各
层级收入参差不齐，对限价住宅承受能力差异较大。一方面，中偏低收入人
群对市场一套住宅的支付能力有限，即使控制市场住宅套型面积，一定程度
降低市场房价。其支付能力依然不足，倘若购买或租赁一套，必然以牺牲其
个人发展为代价，对其住房问题的安排则应更偏向于保障性质；另一方面，
中等与中等偏高收入人群，购买或租赁限价房与其收入能力基本吻合，以 6
倍房价收入比测算，这一群体，尤其中等偏高收入户享有 100㎡左右住宅并
不构成其职业发展障碍，因而，其住房问题的安排则偏向于市场解决性质。
因此，限价房供应也需租售结合，针对不同层级的中等收入群体分层供应。
由于政策性限价房更多关注社会住房公平，其供应对象应以城市中等偏
低收入住房困难户为主体，并能与经济适用房保障对象衔接：而供应对象的
家庭收入标准和困难标准，可由各城市合理确定。此类政策性限价房的流通
管理可参考经济适用房上市流通管理办法，适度调整直接上市交易时间，补
交相关已享有的优惠税费等，限制交易对象为中低收入人群，实现政策性限
价房的内部流通。商品性限价房更多在于体现住宅的商品属性，其供应对象
应以城市中等偏上收入户为主体，实现政策性住房与商品住房的衔接；而其
相关标准可由各城市制定，此类限价住宅住户可拥有近乎完全产权。尽管主
要定位于商品属性，但其消费性住房的性质必然要求加强此类收入人群投资
性购房的监管：而其住宅市场流通，政府需要通过行政管理，较高税率的税
收调节，控制其交易对象，限制其销售价格，实现商品性限价房在中低收入
人群内部之间的流通。
对限价房运作的完善
一是认识到限价房是多层次住房梯级供应和消费体系的重要层次之一，
是对中等收入阶层的住房消费和供应层次，是一项必须“长期坚持”的住房政
策。这决定了它具有旺盛的生命力，是一个不断发展完善的新生事物，而不
是历史阶段的产物。二是认识到限价房是针对市场异动情况的“调节器”，是
一项需要根据房地产市场实际情况灵活运用的调控措施，其限价标准、供应
规模、销售对象都需要根据房地产市场运行情况和中等收入家庭的住房需求
动态变化。三是限价房立足于市场公开竞争机制，尊重市场经济规律。
另外，关于住宅标准和建筑设计的认识。限价房的住宅标准和建筑设计
应体现国家小康社会的目标，建设质量优良的住宅和舒适的生活环境。限价
房的规模应以小型化为主，选址应呈现多样性。中低收入人群住宅应选在道
路、交通、商业配套、医院、教育等设施方便的地点，不能建在偏远地区；
建筑标准适应中低收入人群的实际需要，满足基本生活需求功能、开发实用
简单的项目；防止楼盘的高端化。但绿地标准、材料质量、施工质量要严格
按国家相关要求执行，不得缩水。从开发角度讲，90 平方米的限制一定程
度上增加了房屋成本，对兼顾各方面的规划指标也提出了更高的要求。因此，
限价房的建筑设计重点是实用性、舒适性，政府应采取措施推行实用节能的
设计理念。
限价房开发周期和销售模式的完善
尽管国家对限价房的楼盘质量和居住环境的要求同样严格，但与普通商
品房相比，房地产开发企业在建造过程中可以省去很多花哨的部分如会所、
样板房，以及其他一些为促进销售而建造的非必须设施，这不仅可以加快开
发进度，而且可以降低企业成本。这对于一些擅长标准化建房和善于成本控
制的大型房地产企业来说，限价房更是可以给他们提供了大展身手的好机会。
关于销售，限价房应无滞销的忧虑，并可获得可观的利润。通过市场调
研发现，购房者对限价房关注明显，很多购房者因为上半年限价房地块推出
的好消息，纷纷推迟了购房计划的时间，因此可以使得价格占优势的限价房
销售基本有保障，在楼盘的推广上基本无需投入；其次，通过对开发环节成
本的控制，以及销售成本的大量节省，整体上可以降低开发成本，以弥补房
地产企业的利润损失；最后，限价房“限”的是商品住宅的价格，而配套的商
业配套地产并没有限价，开发商可以通过对商业用地的运营来获取更多的利
益。
限价房品牌的完善
从企业品牌建设和政府公关的角度考虑，限价房受到社会的广泛关注，
一些大型房地产企业积极参与限价房的开发，会为企业赢得良好的企业形象，
也会得到消费者的认可，并能提升企业品牌价值和品牌影响力。同时由于积
极响应和配合政府稳定房地产市场政策，有利于加强与政府的关系，为企业
后续的发展铺垫了道路。
限价房实施的建议
一些“夹心层”指的是城镇中一部分既无能力购买普通商品房、又超过先
前经济适用房购买条件的中等收入家庭。他们的问题怎么解决是摆在政府面
前的一道难题。而在我国当前的社会阶层结构与财富结构模式下，我国中等
收入家庭在住房方面同样存在困难，为了保证社会的长治久安，这部分中等
收入家庭的住房问题仍需政府给予一定的保障。由于目前我国的限价房政策
已日趋成熟，兼之有以往的工作基础，在这种情况下，限价房就可以体现出
它的优势，成为政府解决中等收入人群住房问题的有力手段。因此，针对目
前的限价房政策，提出以下几点建议。
第一， 适当加大限价房的建设规模。对政府而言，限价房的建设用地
时在附加条件的基础上实行公开挂牌出让，政府可以收取一定的土地出让金，
有利于增加政府的财政收入。因此，比起政府在经济适用房建设的投入，限
价房的投入显然要少一些。可见，扩大限价房的建设规模，不仅资金方面要
少出一些，而且还可以解决中等收入者的住房，可谓一举两得。
第二， 借鉴“产权共有型”经济适用房制，实行“产权共有型”限价房模式。
共有产权是指：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包
括按份共有和共同共有”。考虑到目前我国中等收入者的实际情形，他们中
一部分人在购买限价房时还是存在困难，这时我们可借鉴经济适用房“产权
共有”模式，实行“产权共有型”限价房制，并严格限价房的上市交易，对其
上市交易规定一定年限，而且交易时还应补齐政府所给予的优惠补贴，如果
住房人想拥有全部产权，可以出资购买另一部分产权。这样就可以使不少中
等收入家庭住上房子，从而解决他们的住房问题。
第三， 建议政府将限价房纳入我国的住房保障体系，使之能更有效的
发挥作用。我国的限价房政策自出台至今已有数年时间，但是一直没有被政
府纳入我国目前的住房保障体系，而且关于其是否应被纳入我国住房保障体
系的争议一直存在。在我国经济适用房供应对象调整后，鉴于限价房在解决
中等收入家庭住房方面的优势，应尽快将其纳入我国的住房保障体系，使之
与廉租房、经济适用房体系接轨，从而完善我国的住房保障体系，进而更好
的解决我国居民住房问题。
第四，政府需要更专业的职能部门管理保障类住房的工程出让、建设、
申购甚至回购等工作。保障类住房建设涉及众多工作环节，没有一个相应的
体制和部门建设，可能沦为宏观调控的应景之作。限价房等保障类住房建设
的融资渠道需要拓宽，比如可以考虑将公积金积累更多地用于保障类住房建
设融资。另外，在招投标时，可以允许政府寻找一些社会责任感较强的优质
企业参与限价房开发，这对于保障限价房品质有一定作用。
结 论
以上通过对限价房运作模式研究来阐述了在整个运作实施的过程
中出现的一系列的问题和解决措施。限价房能够解决一部分中等收入家庭
的住房问题,缓解住房供需矛盾，还推动了房地产市场的调整,有助于商品房
价格的理性回归。还通过对限价房的各个阶段的研究提出相应的问题及措施,
以保证限价房顺利实施,协调开发商、购买者、政府之间的关系。对房地产
企业的健康发展有一定指导意义,希望能够为开发商提供借鉴和参考。
但是理性上说限价房并没有解决到根本问题。没有解决供求关系和根本
问题，也就是说对价格的影响是短暂的。限价房实施起来有一定的难度，在
城市的边陲地方，以卫星城市的发展模式会更好一些。同时，实际中，限价
房会有一些生活配套的下降和生活成本的增加等问题，购房者也应该谨慎考
虑。但限价房在解决一部分市民住房难问题上所起到了很大的作用，不过政
府更应该利用多种方式引导房地产市场趋于理性。中国的房地产问题，包括
高房价问题，其根源就在于产业上端的土地没有按市场经济的要求得以理顺，
因而在其产业末端，住房消费市场上也就无法按市场经济的办法去调控房价，
只能频频采用行政手段。
目前我国各地的限价房政策开展还算顺利，已经有效的解决了一些中等
收入家庭的住房问题。可见，限价房应被纳入我国的住房保障体系、深化房
地产市场宏观调控、达到稳定房价目标的有力手段，进而促进社会稳定，保
证我国现代化建设的顺利进行。
致 谢
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