一、合同纠纷
此类型纠纷中又可分为物业服务合同纠纷与租赁合同纠纷两种类型的诉讼。
物业服务合同纠纷是商场方与商铺方之间就物业费交纳、物业服务提供而产生的纠纷。商场方一般是要求商铺方按照物业服务合同约定交纳物业费,而商铺方往往会就商场方提供的公共设施、监控设施的使用及维护,经营秩序的保持等物业服务内容不符合约定标准为由进行抗辩。
对此类纠纷的处理,法院原则上会依据双方之间的物业服务合同的约定,确定各自的违约责任,即商铺方未按照约定交纳物业费的应当按照合同约定交纳,商场方因提供物业服务不到位而造成商铺方损失的应当承担赔偿责任。
租赁合同纠纷是商场方与商铺方就商铺的租赁合同的签订、履行、解除而引发的纠纷。
此类纠纷中,在租赁合同有效的情况下,法院原则上会依据双方之间的租赁合同确定各自的违约责任。其中较为疑难的问题是转租和装修残值问题。如商铺方未经商场方同意而擅自转租,则商场方可在知道或者应当知道之日起6个月内请求确认转租合同无效,从而维护自己的合法权益。对于装修残值,根据最高法院关于租赁合同的司法解释,在双方没有约定的情况下,在租赁合同到期终止的情况下商场方可不予补偿;在租赁合同提前解除的情况下,可根据导致合同解除的责任主体在于商场方还是商铺方,或者是混合过程、均无过错等不同情况,确定不同情形下的责任承担主体。
二、侵权纠纷
此类纠纷中又可分为商场方的安全保障义务纠纷和知识产权侵权纠纷两大类。
根据侵权责任法的规定,商场方未尽到安全保障义务而导致他人受到损害的,应当承担相应的赔偿责任。一般而言,安全保障义务包括提供的设施安全、服务安全以及防止第三人侵害等内容。
司法实践中,法院更为注重对于受害人的充分保护,如果商场方或商铺方未尽到相应的安全保障义务,则应当承担赔偿责任。比较值得关注的是商场方与商铺方之间的安全保障义务的责任划分问题,双方可通过合同约定方式,明确各自安全保障义务的空间范围。
商标权人、专利权人通常会将销售侵权商品的商铺方和商场方一并起诉,要求连带承担赔偿责任。
通常情况下,法院在判断商场方对于商铺方销售侵权商品是否知道或者应当知道时,会考虑商铺方的侵权行为是否明显、商场方是否尽到了审查合法来源的审慎注意义务、双方的租赁合同中是否有禁止销售侵权产品的约定等方面,综合确定商场方是否尽到了合理的注意义务。
三、消费者纠纷
根据《消费者权益保护法》和《食品安全法》的规定,消费者认为提供商品或服务的商场方、商铺方存在欺诈行为的,有权主张价款三倍的赔偿;消费者认为其购买的食品不符合食品安全标准的,有权要求销售食品的商场方、商铺方承担十倍价款的赔偿责任。
对于存在欺诈或销售不符合食品安全标准的食品的商场方,法院一般会按照法律规定判决其承担相应的赔偿责任。实践中存在较大争议的是“知假买假”问题,这涉及“消费者”身份的判断。目前,法院对于“消费者”身份的判断持较为宽松的态度,只要是在市场交易中购买、使用商品或接受服务是为了个人、家庭生活的需要,而不是为了生产经营活动或职业活动需要的,大多会认定为“消费者”。并且,对于“知假买假”的举证责任,亦分配给商场方承担。
城市综合体物业销售应注意的几个法律问题 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体已经是城市商业地产的重要业态,由于城市综合体本身业态多样性,开发商大都也不会全部持有物业,其往往会将办公、居住等对统一管理要求不高的物业进行出售,以便回收投资,笔者在执业过程中,曾经就一些城市综合体的销售,为开发商提供房屋销售法律服务,现就城市综合体这一物业出售中应当注意的法律问题提出自己的观点,与各位读者交流。 一、关于停车费等公共部位公益性收入的处理 在司法实践中,笔者常遇到城市综合体公共部位的使用和和收益问题,比如广告收入被开发商或部分业主纳入私囊、公共场所被部分业主利用和收益的问题等等,作为房地产开发企业,在出售物业时应当考虑到这一问题。 根据《物权法》第八十条规定:“建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第五十五条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”尽管较之单一形态的物业,城市综合体虽然是一个集办公、住宅、酒店、购物中心等于一体的建筑组群,但适用上述《物权法》、《物业管理条例》的规定毋庸质疑,其公共部位全体业主均可依法合理利用,其利用所得收益亦应归全体业主共同所有。在物业销售的过程中,若房屋销售合同或房屋租赁合同对公共部位的收益分配有约定的,按照约定进行分配;若无约定或是约定不明确的,则应按照业主专有部分占整个城市综合体总面积的比例来确定。因此,笔者在此提醒开发商,在签订房屋销售合同或房屋租赁合同时,应注意要在房屋销售合同和房屋租赁合同中对于哪些部分是共有、哪些是专有以及共有部分的使用和收益等作出明确约定,特别是地面停车费的收益、利用公共部位的广告费收入均应作出明确的约定,以免产生不必要的争议。 二、维修资金的筹集与使用问题在销售合同或管理规约中明确 司法实践中,经常遇到商业物业没有维修资金,公共设施、设备无法正常维修和更换,结果导致物业的公共部分、公共设施设备在投入几年后,无法正常使用,整个物业显的破烂不堪。这种情况下,开发商已经出售了部分或全部物业,且过了保修期,从法律上讲,开发商并没有相应的义务进行这些维修,但由于城市综合体这一物业形态往往难以成立业委会,发生维修事宜后再筹集维修资金也根本无法操作。作为与住宅一并开发的办公、商场城市综合体,其一般也应当交纳维修资金,即使业态不包括住宅的物业,有些地方也规定应当交纳维修资金,比如说上海明确规定办公楼也应当交纳维修资金,但不可否认的是很多地方对不含住宅的城市综合体并没有规定相应的维修资金制度。作为房地产开发商和城市综合体的管理者,城市综合体的维修资金该如何筹集和使用就成了一个比较现实的问题。 针对这一问题,笔者认为,开发商在销售城市综合体这一物业时就应当考虑维修资金的筹集和使用问题,并将其写进销售合同或业主规约。先讲筹集,作为开发商应当在销售合同中明确维修资金的交纳标准和交纳方式,如果各地的法律规定有要求的,按照各地的法律规定来操作,如果没有具体要求,开发商可以与物业管理公司一起设定在业主交纳的物业费中,包含物业维修资金,该费用实行按实结算。比如说万科在上海水城路上的万科广场,其当时开发时上海市并没有相关商务楼交纳维修资金的规定,但万科物业还是采取了每月每平方米收取元维修资金的作法,保证了楼宇维修、更换所需要的费用来源。 关于维修资金的使用,根据《物权法》第七十六条 :“下列事项由业主共同决定:----(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。----- ”《物权法》第七十九条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”一般来说,在城市综合体成立业委会的情况下,按照《物权法》“双多数”表决之规定是可以操作的,对于未成立业委会的这种情况下,笔者建议参考住建部《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定,在销售中合同中约定:住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。另外,该办法还规定了强制使用制度,即,在电梯等设备出现应当更换、维修的紧急情况下,物业公司可以与房地产行政主管部门沟通情况下,启动使用维修资金。当然,开发商与购房人也可以合同中约定其它更为可操作性的约定。 三、销售物业应当为今后统一物业管理做考虑 城市综合体进行统一物业管理的任务不仅仅在于充分发挥综合体内部各部分的服务功能,而且还在于使整个综合体各个部分服务功能实现优化组合,以达到和谐共生、提高整个综合体的品牌定位市场价值。但由于各类物业对物业管理的要求不同,管理方面也时常出现一些问题。比如,非住宅物业对物业管理的服务要求以及收费标准往往比住宅物业要高,一些拥有整栋楼产权的大业主不愿意参与物业统一管理等等,都对综合体的统一物业管理提出了挑战,作为房地产开发企业,应当在城市综合体进行销售时,就明确其物业管理的模式和要求。 根据《物业管理条例》第三十四条规定:“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”也就是说,一个城市综合体作为一个物业管理区域,也只能由一家物业管理公司进行管理服务。作为房地产开发商,在房地产销售或预售合同中一定要明确,城市综合体作为一个物业管理区域,由于公共设备、设施的统一性,只能由一家物业管理公司管理。一个综合体应有一个专业的
物业管理公司,根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理项目,为业主提供全面周到的服务。当然对于那些不愿意统一管理的业主,开发商可以视情况,根据业态不同、服务的要求不同,制订不同的收费标准,但原则上不能由两家以上物业公司进行管理,否则会影响到整个综合体的品牌定位及商业效益。 这里需要说明的是,根据《物权法》第八十一条之规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”是否意味着业主若不愿意进行统一物业管理,可以选择自行管理。笔者的回答是否定的,因为《物权法》规定的自治管理是指全体业主的自治管理,业主可能通过业委会聘请专业的保安、保洁公司或人员,而不是指各业主各自为政的自治管理,自治管理与《物业管理条例》规定的统一管理是不矛盾的、是并行的。 四、在物业销售时应当明确统一经营管理的问题 物业的经营管理是通过对物业的日常维护和管理,充分有效地发挥综合体整个系统的功能及各部分的服务功能,并通过租赁管理,为业主取得稳定的资金收入。租务管理是物业经营管理的核心,而租户的选择、租金的确定等是收益性物业运行管理中租务管理的基础。城市综合体的目的就是为了通过将商业、餐饮、商场、文娱等多种功能集于一体,从而达到提高其品牌定位及商业效益的一种业态组合。如果对租户的选择不当,综合体内部经营业务高低端程度不一,比如有的从事足浴、有的经营高档品牌,这样既会给物业的统一管理带来不便,也会给整个综合体统一经营管理、品牌定位及商业效益在一定程度上造成影响。因此,笔者以为,应从城市综合体的初衷出发,开发商首先必须对城市综合体有一个整体定位,然后根据其定位,寻找符合条件的租户,对一些比较低端的业务禁止经营,从而避免因经营业务的高低端程度不一导致整个综合体品质降低的风险。这首先要求城市综合体在进行销售时应当为后期的经营管理做好准备,对业态有统一的要求,要接受商业运营公司的统一管理,对于不符合城市综合体统一经营要求的商户,应当根据销售合同或业主规约的要求进行限制经营、禁止经营。笔者遇到的上海南广场名品商厦、曹安路的一些市场屡屡失败,都是由于无法做得到统一经营管理所造成的。 五、地下车位销售应当根据车位性质来决定销售策略其实关于城市综合体地下车位的问题,目前法律并未做出明确的规定。物权法第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。” 从上述法条来看,《物权法》只是规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,司法解释虽做出进一步规定,建设单位应当按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。配置比例问题在单独的住宅小区中会比较简单,但是,在包括商场、写字楼、餐饮、娱乐等用途的城市综合体中,这个配置比例到底应当如何确定?这是容易发生纠纷的一个点,所以对于车位、车库的处置方面务必在签约时明确进行约定。另外,关于地下车位是否能销售,不能一概而论,应根据综合体各部分物业的不同类型做出不同的约定。谈及地下车位销售问题,必先考虑地下车位的产权归属问题。若地下车位的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则该地下车位的产权应属于业主所有;若地下车位的建筑面积未作为公摊面积,或者开发商就车位已经申请了独立的产权并被批准,则该地下车位的产权应属于开发商所有。对于产权属于开发商的地下车位,开发商则可视情况予以出售或出租,但是要平衡住宅用户和商业用户之间的关系,保护各类业态的业主都能有权享受到其应有的公建配套。从目前各地的操作看,住宅所配套的车位收费,一般政府是有收费限制的,而对于非住宅的停车收费,一般没有这方面的限制,笔者在为房地产企业服务时,一般都建议住宅和非住宅车位分配上要在合同上写清楚,并实际不同的收费标准,而不是采取“一刀切”的收费模式。 作者:宋安成,北京盈科(上海)律师事务所合伙人.
综合体模式——商业地产的“新常态”
商业综合体,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。事实上,对于生活在大城市的人们而言,商业综合体并不陌生,甚至是非常熟悉。例如龙湖的时代天街、协信的星光时代广场、华润的万象城,这些都是目前都市人群购物消费、休闲娱乐的首选之地。
就传统商业地产而言,其一般多以百货经营为主,服务种类单一无法满足现代人多样化的需求;空间格局紧凑、空间狭小,压抑的空间不利于人们产生消费的欲望等等。相比传统商业地产而言,商业综合体具有空旷舒适的格局、多元化的服务内容、体验式消费的切身感受等特点,这些都是传统商业地产所无法实现的;再加上中产阶层消费实力的崛起,大众消费意识已由低端消费逐渐往中高端消费而发展,以往的商业地产模式已经无法满足人们日益提高的消费需求。而商业综合体以其功能设施的全面性,满足了各式各类人群的各种主要需求,进而也刺激了该类人群的附加或是配套的次要需求消费,所以笔者预判商业综合体必将是未来实体商业模式发展的大方向。
纠纷类型——商业综合体的法律风险
商业综合体的多功能和全面性决定了其所涉及到的法律问题也复杂多样,我们在这里以列举的方式来梳理一下常见的纠纷类型。
租赁合同纠纷
这一类是商业综合体中存在的最主要也是最普遍的,商家们开店运营须与物业所有者或商业管理公司签订租赁合同,合同履行期间往往会因租金、物业费发生纠纷,或是因业务中断关门停业发生纠纷,或是因房屋腾挪归还物业发生纠纷等等。
产品等质量纠纷
商家们在商业综合体里售卖的产品、食品、药品如存在质量问题,将引发与购买者之间的一些列消费者权益保护纠纷,同时,如若商业综合体的管理者未尽到合理审慎的管理义务将对该等质量问题承担连带责任。近年来,因消费者购买到劣质、过期的产品、食药品等而出现的三倍赔偿、十倍赔偿的案例不在少数,甚至还出现了一批所谓的“职业打假人”。
人身损害赔偿纠纷
即便是在商业综合体这种高大上的地方仍然存在一些人身安全隐患问题,抛开闹事打架不说,去年发生在湖北荆州安良百货商场内的自动扶梯踏板松动,导致一名年轻妈妈被卷入电梯身亡事件一时闹得沸沸扬扬;此外,商场进出感应门发生故障夹伤顾客的案例也时有发生;以及还有一些攀岩、高空类亲子娱乐项目亦存在较大的安全隐患。一旦发生事故,除相关项目的经营者、生产者负有法律责任外,商场的管理者通常也难辞其咎。
知识产权纠纷
都说现在是知识产权井喷的时代,在商业综合体中亦存在大量的知识产权纠纷。举例来说,密室逃脱是现在年轻人闲暇时喜欢的娱乐项目之一,密室的设计往往凝聚了设计者大量的心血和精力,如若被抄袭势必将引发著作权纠纷。此外,笔者曾经还接触过一个重庆某知名商业综合体之间因商标冠名争议而引发的法律纠纷案件。可见在商业综合体内,知识产权纠纷也无处不在。
劳动争议纠纷
在前面提到的人身损害纠纷中,如若被侵权人系因工受伤,那么势必将引发工伤或是工亡争议纠纷。此外,商业综合体管理者对员工的工作岗位进行调动,假期调休等进行安排,以及工资薪酬发放等问题均可能导致员工提起相关劳动争议。
行政争议纠纷
除民事争议外,商业综合体也将面临一些工商管理、税务稽查、食药品监督局检查和处罚等等行政纠纷,对于罚与不罚、被罚主体、惩罚数额等都可能引起多种争议。
以案说法——商业综合体纠纷处理的实例分析
面对商业综合体中纷繁复杂的纠纷类型,笔者也希望通过以下几个较为典型的案例,与各位分享办案的经营,并提示商业综合体运营过程中的风险。
租户“金蝉脱壳”引发的租金纠纷
1. 案情简介
新加坡某知名餐饮品牌A公司是一家高端餐饮品牌,于2006年左右入驻重庆南坪上海百联购物中心内,其凭着当时在重庆的品牌定位及餐饮档次一度生意红火,经营效益良好。但受宏观经济调控影响,A公司的经营业绩连连遭受重创,亏损严重。面对如此境遇,A公司便谋求撤资。首先,A公司在商场管理者不知情的情况下找来了“空壳公司”某中餐品牌公司B公司,A公司将其股权转让至B公司名下,假意要以B公司的名义继续经营该商铺。待A公司将所有股权手续、资产资金等全部梳理完毕清空走人之时,B公司却并没有真正的开张经营,而是作为“二传手”直接将店铺转给了某火锅品牌C公司。此时,商场管理者知晓已为时过晚,虽然提出了强烈抗议,但却无法阻止C公司经营火锅餐饮。最终因C公司无法获得匹配的燃气和电力资源,以及火锅消费群体的定位等不利因素,使得C公司只经营数月便严重亏损,资不抵债,并不负责任地擅自撤场,留下一个烂摊子给商场管理者。
2. 争议处理
事实上,本案的法律关系并不复杂,权利义务明确清晰,证据也确实充分,法院判决亦支持了商场管理者的诉讼请求。但由于商场管理者未第一时间取得主动权延误了战机,A公司得以金蝉脱壳式的转移财产,到执行阶段时A公司早已没了可供执行财产,主要负责人也逃之夭夭,商场管理者的权益并未得到实质性保障;再加上该商铺一直被遗留的桌椅灶具拖占着场地,在诉讼争议处理期间场地占用损失也数额巨大,商场管理者可谓是赔了夫人又折兵,损失惨重。
3. 总结和建议
案例讲完,让我们来梳理一下本案中商场管理者一方的不足之处,以及事后可以改善的地方。首先是商场管理者与A公司签订的租赁合同内容存在瑕疵,该合同中虽禁止A公司将商铺进行转租,但却没有禁止公司股东的变更,或是限制其变更应征得商场管理者同意,或至少告知商场管理者,这将直接影响履行合同权利义务的真正主体。即便早早意识到A公司跑路之举,也缺乏对其进行处理的合同依据。第二是商场管理者在诉讼阶段对于商铺处理欠妥,如今司法资源紧张,法院案件积压量大,再加上如找不到对方当事人需要公告送达等因素,一个官司打下来少说也要经过半年到一年的时间,届时不仅人去楼空,而且场地占用的巨额损失也面临无处声讨。所以,商场管理者在处理该类诉讼纠纷之同时,也要对商铺店面进行一些处理,在合法合理的情况下尽量避免损失的扩大。比如,将商铺内对方的东西进行公证打包并交由物管公司进行管理,或是堆放至空闲仓库,亦或是向人民法院申请查封提存。总之,应第一时间清空房屋以继续寻求下一家承租商,减少租金等费用损失。第三是可要求租赁商户购买或自行购买商业业务中断保险,从风险均摊机制的角度降低自身的营运风险。
与“打假”团伙的遭遇战
1. 案情简介
013年,某团伙就在重庆某知名商场大量购买了S品牌的相关服装,随后以服装外包装仅标注了“经销商”,未明确标注实际“生产者”和“厂址”等信息,涉嫌销售欺诈,要求获得双倍赔偿。该案一审和二审法院在处理过程中,均认为商场存在违反《产品质量法》的具体情形构成欺诈,应当按照《消费者权益保护法》的具体规定承担双倍赔偿责任。
2. 争议处理
商场不服,向市高院申请再审,市高院最终再审认为:(1)仅标注“经销商”的情形,不同于未标注生产者而无法找到责任主体的违法情形,商场不存在欺诈的故意;(2)在服装外包装标注“经销商”的具体信息,确属商品生产和流通过程的真实反映,不存在欺诈的客观事实。最终判决原审判决认定商场违反《产品质量法》属于适用法律错误,消费者有权根据《合同法》第111条之规定要求退货,但无权主张双倍赔偿。
3. 总结和建议
2012年以来,随着《消费者权益保护法》和《食品安全法》的修改和执法力度的加强,全国各地都出现了大量的“职业打假”团伙,在大量购买商场存在瑕疵的产品后,向法院提起诉讼要求获得高额的赔偿或补偿。且根据《消费者权益保护法》第43条之规定,商场对于商铺在租赁期间产生的纠纷,还应当承担连带赔偿责任,这就给商业综合体增加了新的法律运营风险。面对这些“蜂麻燕雀”,商场往往没有将其拒之门外的权利。因此,商场除了需要提高对具体商家的监管水平之外,还应当从提升自身抗风险能力,以及要求商铺提供购买保险、提供第三方担保的方式从后台化解风险。
综上所述,商业综合体已经成为实体商业“二次勃兴”的大势所趋,其涉及的法律类型纷繁众多,争议问题也越发复杂。面对客户日益增加和变化的业务需求,如何进一步降低客户的经营风险,并寻求商业利益的优化,不仅需要律师深入地了解商业综合体的发展特点,也需要律师不断总结和创新,以专业的精神和丰富实践经验给客户提供更为优质的服务。
按照美国罗伯特·C.凯尔的观点,商业物业是“一种私有但为公众提供商业、服务、设施和场地的场所,例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。商业地产在广义上讲,包括除单纯住宅物业、工业物业之外的所有物业形式,商业物业是提供货物批发、零售、餐饮、娱乐、健身、休闲、演出、博彩、办公、旅游、住宿等带有经营性质和公众服务性质的房地产形式。由于商业地产的组成复杂,特别是超大型城市综合体,集购物、办公、娱乐、休闲、甚至交通等功能于一体,所以对商业物业的管理就很复杂,面临的法律问题更是复杂。
同时由于各个商业物业的主要功能不同,其商业物业管理的重点也不一样,面临的主要法律风险也不同,本文根据商业物业管理中普遍存在的法律风险进行分析并提出防范的具体措施。
一、物业管理中易发生的人身损害风险及防范
1、公共设施设备故障造成的人身损害
在商业物业管理中,一般把公共设施设备的维护维修义务赋予物业管理公司。例如电梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明设施等。这些设备设施如果管理不好,就存在人身损害的法律风险。例如不时见诸报端的自动扶梯卡住儿童的手指事件,北京四号线地铁自动扶梯上行时突然发生故障下行,造成严重的人员踩踏事故,直接导致一名15岁男孩死亡的悲剧。商场写字楼等载客电梯突然下沉,造成乘客摔伤的事件也有很多。
由于物业管理公司是公共设施设备直接管理人,所以对于这些设备设施故障造成的人身损害应该承担赔偿责任。虽然电梯公司也有质量保修的义务,对质量事故也应该承担责任,但是由于电梯使用人往往并不知道电梯的供应商以及联系方式,所以一旦发生诉讼,受损害人会选择直接起诉物业公司,给物业公司造成经济和名誉上的损失。
为了防范公共设施设备故障造成意外人身损害,首先,物业管理公司应该经常检查各项公共设施设备的运行情况,最好的方法是委托供应商定期检修,因为供应商更具有专业能力和专业水平,而物业管理公司则往往不具有这样的专业能力。其次,物业管理者应该作出必要的提醒,尤其是在容易发生人身损害事故的设施前张贴必要的提醒标记;再者,一旦发生事故,应该积极协商解决,同时联系设备供应商,并明确双方应该承担的责任。最后如果一旦发生诉讼,最好请求法院追加设备供应商为共同被告,以便减轻自己承担的责任。
2、商业物业因消防安全管理措施不到位,发生火灾造成人身损害及财产损害
商业物业火灾事故多发生在大型购物商场、批发市场和酒店,每年因重大火灾事故造成严重人身损害和财产损失的也有不少典型案例。
虽然火灾事故因起火原因的不同,责任人也会有不同,确定侵权责任也是比较复杂的一个问题,但是由于商业物业的所有者或物业管理者是商业物业的所有者或者直接管理者,对火灾事故具有不可推卸的责任。同时火灾事故足可以让一个商业物业彻底失败,损失的不仅是财产,更是一个物业地产长期发展的机会。
因而,物业管理者应该高度重视消防安全的管理,首先完善相关安全消防设施,如自动火灾报警装置和自动灭火装置;其次要定期组织检查排除隐患,把消防安全隐患消灭在萌芽阶段。尤其是物业管理不仅要做好公共区域的消防安全管理,也要做好各个商户的消防安全管理,加强监督检查的力度,在物业管理合同和租赁合同中明确约定消防安全管理的义务和责任。
3、商户经营中发生的人身损害
在商户自己的经营活动中,也会发生一些人身损害事件。例如餐饮业商户经常发生的火锅烫伤顾客事件,游泳健身房中发生的顾客溺水死亡、健身不当造成的人身损害事件,剧院演出、展览活动中组织不当造成的踩踏事件等。
商户作为承租方或者物业所有者,在自己的经营中发生的人身损害,一般由其自己承担赔偿责任,商业物业管理者只要尽到安全管理的责任和义务,就不应该承担赔偿责任。但是由于顾客有时并不知道实际的经营者是谁,所以他往往会把物业管理者一起告上法庭,对商业物业管理者造成不好的影响。因而物业管理者对于商户经营中发生的人身损害风险不能因为自己不承担赔偿责任而高高挂起,漠不关心。
为了避免商户在经营中发生人身损害事件,物业管理者首先应该在物业管理合同中明确商户对自己经营中发生的人身损害承担赔偿责任;其次要根据商户经营的不同类型,制定防止人身损害的具体防范措施;最后也可以收取商户一定金额的人身损害风险保证金,一旦发生人身伤害事件,可以先用这个资金进行人身救助或支付人身伤害赔偿金。
4、商业物业管理中发生刑事案件造成的人身损害
在商业物业中也不可避免地会发生刑事案件,例如酒店中发生的故意杀人、故意伤害事件,商场发生的抢劫、抢夺案件;
在商业物业中发生刑事案件,要根据物业管理者是否尽到必要的安全保护责任来判断是否需要承担对受害者的赔偿责任。物业管理者为了避免对在物业管理范围内发生的刑事案件承担赔偿责任,首先在安全保护硬件设施上做到完备,不能给罪犯提供可乘之机,例如监护设施齐全,安全防护门牢固,必要的报警设施等。其次,要履行安全保护的职责,必要的巡逻等,在发生刑事案件后第一时间报警;最后注意保留监控录像、保安巡逻记录等录像资料作为免责的证据;
二、物业管理中易发生的财产损害风险及防范
1、因物业发生进水、漏雨等造成的财产损害
夏季多暴雨,如果物业地势较洼,就容易倒灌水造成商户的财产损失;如果商业物业防水做得不好漏水也会造成商户的财产损失。这在一般的商场租赁中比较普遍,比较典型的是济南泉城广场倒灌水事件,造成巨大的人员伤亡和财产损失。
对于商业物业倒灌水造成的损失,商业物业管理者是否承担责任,商业物业管理者一般会用不可抗力来抗辩,但是根据已有的判例来看,法院并不会支持不可抗力的说法,因为暴雨是可以预见的,比较有说服力的事实是我们已经有比较准确的天气预报了。由于物业管理者应该保持租赁物符合约定的用途,这是合同法对出租者规定的法定义务,所以如果进水导致商户经营的财产损失,物业管理者就违背了其法定义务,就应该承担赔偿责任。
同理,对于停在地下车库中的车辆,如果由于进水导致损害,物业管理者也应该承担赔偿责任。
所以,为了避免由于倒灌水造成商户的经济损失,物业管理者应该事先做好预防措施,尤其是地势低洼的地方要及早准备防汛袋,必要时派人员值班看守;同时也提醒商户做好自我预防措施。
2、因物业被盗发生的财产损害
无论商场还是写字楼都容易发生盗窃事件,尤其是出售贵重物品的商场,安全防盗任务仍然很艰巨。
对于商户因盗窃而产生的财产损失,物业管理者是否承担责任,也是一个很有争议的问题。但是根据合同法和侵权责任法的相关规定,物业管理者只有在有过错的情况下才承担法律责任,如没有尽到商场安全保护义务,没有在物业管理范围内设置监控设备,商业物业防盗设施不健全等。
因而为了避免商户的财物被盗,也为了物业管理者避免承担赔偿责任。物业管理者要加强对商业物业的安全监督管理,首先,要有全方位的电视监控系统,能对商业物业的所有经营范围进行日常监控;其次,保安人员的合理分工和配备,门岗人员和内部安保人员的相互沟通顺畅,发现可疑人员及时交流信息。再者,加强对出售贵重物品和重点场所的监控安保。最后,发生盗窃事件后,及时报案并提供有关的监控录像资料。
三、物业管理中易发生的知识产权侵权纠纷
1、商业物业品牌化战略造成的商标权等侵权纠纷
一个成功运作的商业地产项目,一定是成功实行品牌化战略的物业,通过建立自己的物业品牌,不仅提高品牌的经济效益和社会效益,同时还大大提升了物业本身的价值。例如国内运作比较成功的万达广场、国贸、华贸中心、大悦城等商业物业项目。
在商业物业实行品牌化的战略中,也会发生侵犯商标权、著作权等知识产权的情形。因为国内还存在不少模拟甚至抄袭商标的情况,一般是小城市的抄袭大城市的,大城市的抄袭国外的品牌等,通过模仿快速提升自己项目的品味,提高租售的价格。但是这对于一个有着长期品牌发展战略的房产公司来讲,实不可取。
因而,在物业品牌化发展中,一定按照物业的文化品味和商业定位准确确定自己的品牌,有创造性地建立自己的品牌体系,是我国商业开发商面临的重要课题。
2、因商业广告、商业标示造成的侵权纠纷
商业物业在管理中,必然要有商业广告,商业物业也有重要的标示,这也可能存在侵犯别人商标权、著作权和专利权等知识产权的情形。
所以在商业物业的管理中,要强化知识产权保护的法律意识,自觉尊重别人的知识产权,同时不断创造自己的知识产权。
3、因商户经营假冒伪劣产品造成的侵权纠纷
因商户经营假冒伪劣产品造成的侵权纠纷,物业管理者只要没有过错,是不承担责任的,由商户自己承担有关法律责任。
但是如果发生商户经营假冒伪劣商品的情形出现,会影响商业物业的整体品位,进而影响商业物业的整体发展,所以物业管理者应该积极采取措施防止商户经营假冒伪劣产品,侵犯别人的商标。一旦发现,要商户承担严重的违约责任。