土地增值税
审计抽样
为了规范土地、房地产市场交易秩序，
合理调节土地增值收益，维护国家权益。
转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物（以下简称转让房地产）并取得
收入的单位和个人，为土地增值税的纳税
义务人（以下简称纳税人），应当缴纳土
地增值税。不包括以继承、赠与方式无偿
转让房地产的行为。
5/31/2022 2审计抽样
地下建筑物也征税
集体土地转让是违法的，由国家征用后才可
以转让
国有土地使用权出让不纳税
房地产抵押期间不纳税
房屋交换纳税
政府征用不纳税
对实际占用房屋土地纳税
转让过程中代收的各种费用视情况定
5/31/2022 3审计抽样
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房
屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直
接赡养义务人的；（二）房产所有人、土地
使用权所有人通过中国境内非营利的社会团
体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与
教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
除上述两种情况之外的捐赠行为都应计入收
入缴纳土地增值税，即仅在上述两种情况下
捐赠房地产不缴纳土地增值税。
5/31/2022 4审计抽样
土地增值税按照纳税人转让房地
产所取得的增值额和规定的税率计
算征收。
纳税人转让房地产所取得的收
入减除规定扣除项目金额后的余额，
为增值额。
5/31/2022 5审计抽样
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币
收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧
房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
5/31/2022 6审计抽样
（一）取得土地使用权所支付的金额，是
指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以
下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房
地产开发项目实际发生的成本（以下简称房
地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设
施费、公共配套设施费、开发间接费用。
5/31/2022 7审计抽样
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地
产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管
理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算
分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超
过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开
发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百
分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供
金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项
规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人
民政府规定。
5/31/2022 8审计抽样
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已
使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产
评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的
价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房
地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予
以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房
地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定
计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
装修费用可作为成本扣除
5/31/2022 9审计抽样
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，
税率为３０％。
增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣
除项目金额１００％的部分，税率为４０％。
增值额超过扣除项目金额１００％、未超过
扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。
增值额超过扣除项目金额２００％的部分，
税率为６０％。
5/31/2022 10审计抽样
土地增值税税额＝增值额×税率－扣除
项目金额×速算扣除率
５％、１５％、３５％为速算扣除率。
5/31/2022 11审计抽样
有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值
额未超过扣除项目金额２０％的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地
产。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估
价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评
估价格，又无正当理由的。
5/31/2022 12审计抽样
个人因工作调动或改善居住条件而转让原
自用住房，经向税务机关申报核准，凡居
住满五年或五年以上的，免予征收土地增
值税；居住满三年未满五年的，减半征收
土地增值税。居住未满三年的，按规定计
征土地增值税。
5/31/2022 13审计抽样
旧房计算
一、让旧房准予扣除项目的确定
（一）转让旧房能提供评估价格的。根据财税
字［1995］48号文件的规定，转让旧房可扣除
的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价
格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的
房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机
构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地
使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有
关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税
人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。
5/31/2022 14审计抽样
（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。根据
财税［2006］21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，
凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门
确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项
规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至
转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，
凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税
金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。即转让旧房不能
提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：
一是购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中第六条的“
取得土地使用权所支付的金额"以及“旧房及建筑物的评估价格
”两部分）：二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所
载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让
房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护
建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必
须提供相应的完税凭证）。
5/31/2022 15审计抽样
（三）转让旧房既没有评估价格又不能提供
购房发票的。根据财税［2006］21号文件
的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评
估价格又不能提供购房发票的，地方税务机
关可以根据《税收征管法》第三十五条的规
定，实行核定征收。
5/31/2022 16审计抽样
二、转让旧房应纳土地增值税的计算方法
转让旧房应纳土地增值税的计算，可按下列方
法进行：（一）确定转让旧房的应税收入；（二）
确定转让旧房准予扣除的项目金额；（三）计算转
让旧房的土地增值额；（四）计算转让旧房的土地
增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算
扣除系数；（五）计算应纳土地增值税（应纳土地
增值税＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×
速算扣除系数、）
5/31/2022 17审计抽样
现举例说明如下：
例1：某公司2006年5月转让一幢2000年建
造的公寓楼，当时的造价为1500万元。经房地产
评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万
元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支
付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元
（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万
元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴
纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税
凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，
该公司应纳土地增值税计算如下：
5/31/2022 18审计抽样
1、转让房地产的收入为6800万元
2、准予扣除的项目金额：
（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元
（2）房地产的评估价格＝3000×70％＝2100（万元）
（3）房地产评估费用为3万元
（4）与转让房地产有关的税金为：6800×5％×（1＋7
％＋3％）＋6800׉＝（万元）
扣除项目金额合计：1200＋2100＋3＋＝
（万元）
3、土地增值额＝6800－＝（万元）
4、土地增值率＝÷×100％＝
％
5、应纳土地增值税＝×40％－×5％＝
（万元）
5/31/2022 19审计抽样
例2，某食品厂2002年1月购买办公楼一
幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金
额为260万元，购买时已按税法规定缴纳契
税13万元（能提供契税完税凭证）。2006
年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转
让给某商场，取得转让收入800万元，转让
时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教
育费附加及印花税（能提供已纳税费完税凭
证）。该食品厂转让的办公楼不能取得评估
价格。
5/31/2022 20审计抽样
该食品厂应纳土地增值税为：
1、转让办公楼的收入为800万元
2、准予扣除的项目金额：
（1）购房发票金额为260万元
（2）加计扣除金额＝260×5％×4年＝52（万元）
（3）与转让房地产有关的税金为：800×5％×（1＋7
％＋3％）＋800׉＋13＝（万元）
扣除项目金额合计：260＋52＋＝（万元）
3、土地增值额＝800－＝（万元）
4、土地增值率＝÷×100％＝％
5、应纳土地增值税＝×50％－×15％＝
（万元）
5/31/2022 21审计抽样
5/31/2022 22审计抽样
5/31/2022 23审计抽样
5/31/2022 24审计抽样
5/31/2022 25审计抽样
5/31/2022 26审计抽样
5/31/2022 27审计抽样
5/31/2022 28审计抽样
5/31/2022 29审计抽样
