第八章 土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物的单位和个人，就其转让房地产取得的增值性收入征收的一种税。
我国现行土地增值税的特点是：以转让房地产取得的增值额为征税对象；实行超率累进税率；实行按次征收。
第一节 概述
一、土地增值税的范围
(一)一般规定：
1.转让国有土地使用权；
2.转让地上的建筑物及其附着物
3.有偿转让
(二)具体规定
1.以房地产投资联营
2.合作建房
3.企业兼并转让房地产
4.房地产的交换
5.房地产的抵押
6.房地产的出租
7.房地产的评估增值
8.房地产的继承赠与
二、土地增值税的纳税人
为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
三、土地增值税的税率
采用四级超率累进税率，
增值额未超过扣除项目金额50%的部分； 30%
超过50%，未超过100%的部分； 40%
超过100%，未超过200%的部分； 50%
超过200%的部分， 60%。
第二节 应纳税额的计算
一、应税收入与扣除项目的确定
（一）应税收入的确定
转让房地产取得的全部价款及有关经济收益
（二）扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额
2.开发土地和新建房及配套设施的成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金(房地产开发企业印花税不包括在内)
5.旧房及建筑物的评估价格
6.其他
二. 土地增值税税额的计算
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分
应纳税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50％未超过100％
应纳税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％
应纳税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200％
应纳税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
例 题
公司转让一幢2000年建造的公寓楼，当时造价为5 000万元，经房地产评估机构评定，该楼的重置成本为6 000万元，成新度折扣率为七成。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用为1 400万元。转让时取得转让收入7 800万元。计算该公司应纳土地增值税额（营业税税率5%，城建税税率为7%，教育附加征收率3%，印花税税率为5‰）。
（1）转让收入=7 800（万元）
（2）扣除项目金额
房地产评估价格=6 000×70%=4200（万元）
取得土地使用权支付的金额=1 400（万元）
与转让房地产有关的税金
=7 800×5%+7 800×5%×（7%+3%）+7 800×%=（万元）
扣除项目金额合计=4 200+1 400+=6 （万元）
（3）增值额=7 800-6 =（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比率
=1 ÷6 =%
（5）应纳土地增值税税额=1 ×30%=（万元）
2. 08年某房地产开发公司建设并销售一幢高级公寓,取得转让收入5000万元,开发该 高级公寓有关支出为:支付土地使用权费用及开发成本合计为1700万元,该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,销售该公寓缴纳的有关税费共计万元（其中印花税为万元）。计算该公司销售高级公寓缴纳的土地增值税。
三、 土地增值税的纳税期限及地点
纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；房地产评估报告；与转让房地产有关的税金的完税证明；其他与转让房地产有关的资料。
土地增值税由房地产所在地的主管税务机关征收。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
四、土地增值税的优惠政策
（一） 对建造普通标准住宅的税收优惠：纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（二） 国家征用收回的房地产的税收优惠：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三） 对个人转让房地产的税收优惠：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年末满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
第三节. 土地增值税的会计核算
一、账户设置
应设置“应交税费——应交土地增值税”明细账户。贷方核算本期应缴纳的土地增值税税额,借方核算实际缴纳数额，贷方余额表示企业应交未交的土地增值税税额。
二、具体核算要求
（一） 主营房地产业务的企业：
计算出应交的土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户（房地产开发企业）贷记“应交税费—应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。
例 题
某房地产开发企业销售一栋写字楼，取得收入1 000万元，扣除项目金额为550万元。计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算。
增值额=1 000-550=450（万元）
增值额与扣除项目金额的比率=450÷550=%
应纳土地增值税税额=450×40%-550×5%=（万元）
取得收入时
借:银行存款 10000000
货:主营业务收入 10000000
计提税金时
借：营业税金及附加 1 525 000
贷：应交税费——应交土地增值税 1 525 000
实际缴纳时
借：应交税费——应交土地增值税 1 525 000
贷：银行存款 1 525 000
（二）非房地产开发企业，转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物的，其转让应纳的土地增值税借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。
例：某企业为商业企业，销售其办公大楼一栋，收入80万元，该办公大楼账面原值30万，已提折旧14万，评估价值为40万，各种税费共计44400元，发生其他清理费用8000元。计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算。
扣除项目金额=400000+44400=444400元
增值额=800000-444400=355600元
增值额与扣除项目金额的比率=355600÷444400=%
应纳土地增值税税额=355600×40%444400×5%=120020元
转入清理时:
借:固定资产清理 160000
累计折旧 140000
贷:固定资产 300000
取得转让收入时
借:银行存款 800000
贷:固定资产清理 800000
计提税金时
借：固定资产清理 120020
贷：应交税费——应交土地增值税 120020
实际缴纳时
借：应交税费——应交土地增值税 120020
贷：银行存款 120020
支付清理费用
借：固定资产清理 8000
贷:银行存款 8000
结转净收益:
借：固定资产清理 467800
贷:营业外收入 467800
关 税
一、关税概述
（一）关税的概念
根据经济和政治的需要，用法律形式确定的，由海关对进出关境的货物和物品征收的一种流转税
（二）作用
增加财政收入 ；
保护民族产业和本国经济；
（三）关税的种类
1.按商品的流向分，有进口关税、出口关税和过境关税
2.按计税依据分，有从量税、从价税、混合税和滑准税
3.按自主性分，有自主关税和协定关税
5.按差别待遇分，有进口附加税、差价税、特惠税、普遍优惠制
二、纳税范围和纳税人
(一)纳税范围
进出我国关境的货物和物品(注意:货物和物品不同)
(二)纳税人
进口货物的收货人、出口货物的发货人、进境物品的所有人
A、货物的纳税人：依法取得外贸经营权,并经营进出口货物的收、发货人
B、物品的纳税人：入境旅客随身携带的行李物品的持有人，各种运输工具上服务人员入境时携带自用物品的持有人，馈赠物品以及其他方式入境个人物品的所有人，入境个人邮递物品的收件人。
三、税率
1.进口关税税率
最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率。对进口货物在一定期限内可以实行暂定税率
2.出口税率
2、计征办法：
a.从价税（大部分）
b.从量税：指重量、长度、容量、面积等征收，
c.复合税：使用从价和从量计证：录相机、摄像机、数码照相机、摄录一体机、放像机
d.滑准税（进口价高税率低，进口价低税率高。新闻纸）
四、关税的计算
（一）基本公式
应纳关税=关税完税价格*关税税率
从价税：
应纳关税=应税进出口货物数量*单位完税价格*适用税率
从量税
应纳关税=应税进出口货物数量*关税单位税额
复合税
应纳关税=应税进出口货物数量*关税单位税额+
应税进出口货物数量*单位完税价格*适用税率
滑准税
（二）关税完税价格的确定
1.进口货物完税价格的确定
1）以成交价格为基础
海关以货物的实际成交价格以及该货物运抵我国境内输入地点起卸前的运输及相关费用、保险费为基础审定完税价格
（成交价格:买方向卖方实际支付或应当支付的价格,包括直接支付的和间接支付的价款）
2）估定完税价格
A、相同或类似货物成交价格方法
B、倒扣价格法：以境内销售的价格为基础估算
C、计算价格方法：原价、利润、起卸前的相关费用等
2.出口货物完税价格的确定
1)以成交价格为基础:海关以货物的实际成交价
格以及该货物运至我国境内输出地点起卸前的运输及相关费用、保险费为基础审定完税价格
2)海关估定方法
3.非贸易性物品的完税价格的确定
五、关税的缴纳及退补
（一）缴纳
进口货物自运输工具申报进境之日起十四日内，出口货物在货物运抵海关监管区后装货的24小时以前，向货物进出境地海关申报。
自海关填发税款缴款书之日起十五日内向指定银行缴纳税款
逾期按日征收滞纳金,逾期三个月强制执行
(二)退税
纳税人可自缴纳税款之日起1年内申请
（二）补征与追征
因非纳税人违反海关规定造成的少征或漏征关税，自缴纳税款或货物放行之日起1年内向纳税人补征
因纳税人违反海关规定造成少征或漏征，自缴纳税款或货物放行之日起3年内追征，并加收万分之五的滞纳金
六、关税的会计处理
（一）生产型企业关税的会计处理
进口关税： 一般不通过应交税费账户核算，而是将其计入进口原料成本
出口关税：实际支付时直接借记”营业税金及附加”,贷记”银行存款”
（二）贸易性企业关税的会计处理
1.自营进口业务：
进口关税：借记”物资采购”,贷记”应交税费-应交进口关税”
出口关税:借记”营业税金及附加”,贷记”应交税费-应交出口关税”
2.代理进口业务
进口关税:借记”应收账款”,贷记”应交税费-应交进口关税”
出口关税:借记”应收账款”,贷记”应交税费-应交出口关税”
