国际商业广场尾盘清盘方案
二O一一年五月九日
一、目前销售情况分析
目前销售状况不明朗，原因有三：一是目前的商业环境，二是项目本身的硬伤。客户有观望心理。三目标客户尚未精准把握，销售渠道、手段皆成软肋。
二、一层商铺SWOT（优劣势、机遇、挑战）分析
优势：
1、时机：目前国内掀起一股前所为有的商业地产投资热。是商业地产发展的良好契机。
2、地理位置：项目东临泗中路，西临人民路主干道，南靠城市最繁华商业中心，北依财富广场。位置可以说十分优越。地段上，无可挑剔。这是最具实力的象征。所谓地段，是整合区域内的资源而定位，而不是单独一条街巷，从周边借力并不难。
3、人气：周边人气旺盛，尤其西、南方位。
4、价位：许多高档服装、餐饮的入驻，使本案定位从一开始便归类于高端范畴。目前定价偏低，在项目价位上有很大上升空间。
5、手续：齐备，贷款，付款，成品完工，证件。
6、组合效率优势：可以统一招商，一次出手。
7、伙伴：与财富广场有共同利益，可以联手。
劣势：
设计硬伤：本案北向，基底低，湿气重，阴气盛。室内开间狭窄，进深大，局促，有失大方。室外，步行街宽度不理想，路面凹凸不平。
近身人气：——西靠，人民路，但是时有停车，堵住；——东临，泗中路，但进口段萧条，难以引进人气。——南，天井部位，广场中心，但不聚人气，更难以向深层次吸进人气。——北，属于财富广场，不属于我们。综合分析，目前，东西南北无一个方位能吸进人气。已成困巷。
管理：严重不到位。灯箱广告，自行车摆放，垃圾。。。商铺有被遗弃的感觉。没人管，自暴自弃中。
4、 销售：措施、进度绵软无力。于“再而衰，三而竭”之间徘徊。完全没有一鼓作气的士气。连人民路上打个户外招商的招牌都懒得设了。
挑战：
1、如何解决硬伤？路面如何平坦或者能不能修整？如果技术上无法实现，应该如何将视觉和感觉冲击降至最低？
开间进深，如购买，则可打通，两三间一起，舒适度会大大提高。
2、如何引进人气？人即为阳，而北向间需要的人气比南向间的要多的多。需要更多关注，才能与南向间并驾齐驱，在同一水平竞争。否则先天不足。
3、定价低一定有利销售吗？
4、销售手段如何做到给力。
5、目前定位仍然不清晰。中心广场、步行街甚至至今尚无定名？无名氏。孩子一出生就要定名，何况好几岁了。呵呵。物业是很有灵性的。
机遇：商业地产投资方兴未艾，可以适时而动，一气呵成。
那么，我们现在，应该从哪一个问题先入手，
突破困局、实现反攻？ 先拓展销售？先解决硬伤、管理、人气？
最关键的问题不是——短期、低价、脱手。
而是，能否高效、高价、出售！是重“结果”还是重 “成果”？
结果，可能是好的，但更可能——是不好的：短期脱不了手，价格被压更低，一步错步步错，进入恶性循环，最终，束手束脚，完全成困兽。
成果，却是稳固的。有步骤、有效率、有改善、步步推进，最终促成人气旺、价位涨、供不应求！
一念之差，失之毫厘谬以千里。所以，现在，必须当机力断，实施三步走：
先治硬伤，再聚人气，然后出招！
这三步之中，能否切实解决第二步，直接关系成果，是重中之首。
治理硬伤：
清楚管理积弊，保持环境整洁，外观良好。
加强监督，杜绝停车堵路现象。
三、 门面简单包装粉刷，务求表相焕然一新，高贵得体。
汇聚人气：
必须首先确定，四个入口，从哪一个入手，可以有成果，并且最大话。有成果，东南西三个我们有权做，都可以，但是要成果最大化，必须确定重点，辅助，有的放矢，不能漫无目的。
那么首先要分析三个入口的人流优劣势：
1、 东，泗中路，我们入口在路西，旁边门店有，但人流少， 路东为低价拆迁房物业。路面环境差。入口无亮点，拐角难做文章，本案街面窄，进深太深，在经营未满的情况下很容易断流， 从东口再退出。在对面不拆迁的情况下，属于投入再多也收效不大的状况。下策。
2、 西，从肯德基及旁边的商业引进人气，但是，缺陷恰恰在此，街面商铺已成熟，人气阳气充足，本条街巷进深深、人气凉，一阳一阴，反差大，前行还是内行？当然直走！内行则会不得其门而入。 但是在这个街口做文章，应该说，比在东入口可行性、成果都会强很多。花费最低。上策。
手段：改路中间广告灯箱为太阳伞，按照间距计算设置多少个太阳伞位。设双排座椅，延伸整条街，便于休息乘凉，夏日开冷饮柜位置，聚拢人气，一旦确定需当机立断。马上改造实施。工期不超过一周。一举三得，遮丑：掩盖路面不平整。聚人气、聚食品商家眼线。
南口，缺点：引入大量人气则需较大好力。投入大。优点：人气足，盘活风水。
需购置旋转木马、定广场名、盘活风水、顺时针转、楼梯下设冷饮等摊位，进深引入人气。+路面改善同2
提高本案价值，形成涨价之势头，回报大。本案可提价到20000/平米上，周边持续升值。销售火爆。效率大大加快。上上策。
最后出招：
1、做好销控，制造热销现象，销售力度加大，保持销售热情。
2、广告宣传配合，弃用媒体。
短信 获取目标客户手机 渠道 五万左右 针对浙商会、本地银行存款20万以上、本地其它投资商、经营户、宣传短信编制，买客户信息资源的话，花费也不菲，最好通过关系。
户外 自己人民路本案街交汇处，一层楼高，跨拐角，做大幅招商广告。
网络 论坛发帖。网上推广。
电话 短信资源可利用
借鉴盱眙推介会，举办招商推介会。
A方案费用预算
项目
主题内容
实施时间
预期效果
数量
价格
太阳伞
主题街
伞面广告
一周完工
乘凉、人气引进
按120米长，去中间十字路通段，间距，初定：15个
每套270*15=4050
座椅
主题街
一周完工
休息座椅、吃冷饮、餐点
15只太阳伞，每只四个，60个
短信
主题街、招商活动告知
强销期开幕后2次/周，加大频率
覆盖面广，直接，有效
300000条
30000
户外广告
主题街、招商活动告知
实际情况
常效告知媒体
1
600
摊位
主题街、招商活动告知，本案运营情况、项目卖点
售楼处现在当地招
可长期招引入人气
吸引人气、商家。可以设冷饮、餐点、等
数个不等，视具体状况，也可公司自营。按最低东口、西口、中口和中间段最低共五个计算，可更多
属于收入类，三月起租，可面议。摊位按商家要求定制。
预计收入：短期即可达到2万以上，两到三月即可数万以上不等
产品包装
门头修饰、粉刷、清洁、
一周完工
改头换面，提高档次
整条街
3000
合计
支出：37650元 收入：2万以上 实际收支短期可赢利
B套餐 2+3
旋转木马
10天制作、2天运输1天安装。共约15天
聚广场更多人气，四周商家更旺，本案人气富盈！风水盘活，
1
3万左右
16座 豪华旋马
合计
支持：67650元 收入：2万以上 实际收支短期可平衡
注：上述费用仅为预算，具体以洽谈及合同为准。
宁波普宇李超
