第2章 房地产法律关系
教学目的
• 了解房地产法律关系的内涵；
• 掌握房地产法律关系的三大构成要素：主
体、客体和内容的内涵及各自所涉及范围；
• 重点掌握房地产法律关系形成的条件和保
护途径；
房地产法律关系的概念
房地产法律关系是
指房地产法律法规
在调整与房地产有
关的社会活动时所
形成的法定的权利
与义务关系。
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• 房地产法律关系以
房地产法律法规的
存在为前提！！
商品房预售行为受与预售相
关法律法规的约束
房地产企业开发项目等
级受《房地产经营管理
条例》的约束。
任何房地产活动
都受到相关法律
法规的制约！
！！！
政府干预房
地产
房地产法律关系是一种特殊而又相对稳定的
法律关系
• 特殊性:
• 房地产的经济活动需要巨额资金，同时创造巨大
的社会财富；
• 房地产单个商品交易额巨大。
• 房地产市场关系到社会稳定和百姓的安居乐业。
• 相对稳定性:
• 在法律上体现房地产作为不动产的客观本质属性；
• 体现国家稳定房地产市场秩序，保障百姓安居乐
业的立法原则。
• 主体
房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中
权利的享有者和义务的承担者。
1.房地产法律关系主体的特点
房地产所有权关系中：
（1）享受权利方为权利主体，承担义务方为义务主体；
（2）权利主体是特定的，义务主体不确定。
例如：国有土地所有权的权利主体是国家；集体土地所
有权的权利主体是农民集体。
房地产转移、使用的法律关系中：
（1）有时主体双方是特定的:如征用土地的法律关系中,
征用方是国家，被征用方使农民集体。
房地产法律关系的构成要素房地产法律关系的构成要素
（2）有时主体一方是特定，另一方却是不确定的：
如商品房预售、房屋租赁、房地产抵押贷款、房
地产赠与等法律关系；房地产行政管理法律关系
也属这类。
2.房地产法律关系主体的分类
• 政府主体：政府行政主管部门和相关政府管理部
门；
• 非政府主体：房地产相关企业（房地产开发、中
介、物业管理等）、金融机构（银行、信托）、
与房地产活动有关的企事业单位、社会团体和个
人。
政府主管部门（土地行政管理部门、房
产行政管理部门）
1.土地管理部门：
《中华人民共和国土地管理法》规定：国务院土地管
理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地
方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，由
省、自治区、直辖市根据实际情况及国务院有关规
定确定。
国土资源部
地方各级国土资源
管理部门
职责？
2.房产行政管理部门：
国家建设部房地产业司：负责全国房地产业的行政管
理。
地方各级政府房产行政主管部门：负责本行政区域的
房地产行业和城市房地产市场管理。
职责？
相关行政管理部门
• 城市规划主管部门
• 工商行政主管部门
• 税务部门
• 物价主管部门
• 公安、消防、环卫、绿化等部门
房地产企业及其它相关主体
• 房地产开发经营企业：从事城市土地开发和房屋
建设及相关经营业务，并以获得盈利为目的的具
有法人资格的经济实体。
• 房地产中介服务企业：在房地产开发、交易活动
中进行中间媒介服务，以获取赢利为目的的服务
机构。
• 物业管理企业：依法成立的、具有政府主管部门
认定的相应资质等级、从事物业管理服务业务的
经济实体。
• 其他相关的房地产法律关系主体：金融、企事业
单位、社会团体、个人。
客体
房地产法律关系的客体：指房地产法律关系主体
双方的权利和义务共同指向的事物，包括物、行
为和非物质财富。
• 物：土地和房屋。
• 行为：指房地产法律关系主体为了行使权利或履
行义务而进行的活动。招投标、房屋销售、物业
管理等。
• 非物质财富：智力成果。设计文件、图纸等
内容
房地产法律关系的内容：指房地产法律关系主体享
有的权利和承担的义务。
• 权利：土地所有权、土地使用权、房屋建筑所有
权和使用权及其衍生的他项权利。
• 义务：房地产法律关系主体必须履行应尽的义务。
房地产法律关系确立条件：房地产法律的存在；相
应的房地产法律事实（房地产法律行为和房地产
法律事件）
1.能确立房地产法律关系的行为：
• 房地产行政管理行为
• 当事人的行为
• 司法行为
2.房地产法律事件：引起房地产法律关系产生、变
更和消灭的事件。如地震、洪水暴风雨以及战争
等。
房地产法律关系的确立和保护
3.房地产法律关系保护的途径（方法）：
• 行政措施
• 房地产仲裁
• 房地产诉讼
本章的案例分析
见教材：P17
