小思考：你会
选择买房，还
是选择租房？
• 熟悉房地产及房地产投资的相关知识
• 进行购房或租房决策
• 测算个人购房支付能力
• 实施购房或换房规划
• 进行个人房屋抵押贷款决策
任务十：认识房地产和房地产投资
【学习目标】
◆了解房地产的相关知识
◆ 掌握个人房地产投资的相关知识
◆ 能够根据实际情况选择适合的投资
方式
◆ 能够正确评估房地产投资价值
• 1.房地产的概念
• 2.房地产的分类
房地产是房产
和地产的合称，
房产是物业建成
后的置业投资，
地产是购买土地
使用权的开发投资。
对个人投资者
所说的房地产
一般是指房产。
家庭购买房产
的目的
一是自住；
二是获得
预期收益。
前者是消费行为，
后者是投资行为。
但现实中，
并不是区分得
很严格。
1.房地产的概念
2.房地产的分类
房地产
按性质分类 按时间分类
期
房
房
改
房
经
济
适
用
房
解
困
房
安
居
房
商
品
房
现
房
由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给
无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休
职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。
指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户，
困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用
地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半
增收，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
商品房
安居房
解困房
经济适用房
房改房
所有是指城镇职工根据国家和县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，
按照成本价或标准价购买已建公有住房。按成本价购买的，房屋所有权归职工
个人所有；按标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般5年后归职工个
人。
2-1.房地产按性质分类
开发商——商品房预售许可证——商品房
预售合同
——现房
开发商——房地产权证——商品房买卖合
同
——期房
2-2.房地产按时间分类
• 1.房地产投资的概念
• 2.房地产投资的方式
• 3.房地产投资的优缺点
• 4.房地产价格的基本构成要素
• 5.影响房地产价格的因素
• 6.房地产投资价值评估
---房地产投资是以获取期望收
益为目的，将货币资本投入房
地产开发、经营、中介服务和
房地产金融资产的经营活动。
2.房地产投资的方式
直接购房，可自住、可出租，适合资金实力较强的家庭。
以租代购，投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并
以租金抵消部分房款，适合开始资金不够，以后收入增加有能力购买
的家庭。
以租养贷，投资者贷款购买住房，然后通过出租此房屋的租金来偿还
贷款，适合当前已有相当数量的资金，但以后收入可能不稳定的家庭
买卖楼花，购买预建的楼盘，只需房价的10%左右，如果房价上升，
可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。适合风险承受力较强、激
进型的投资者。
房地产投资券，到期可得本息，流动性好，收益稳定。
房地产证券，通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单位。
所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金中分得利润，适合小额
投资者。
小思考：如果投
资房地产，你会
选择哪种方式？
⑴具有保值功能。
⑵具有增值功能。
⑶可观的收益率，收益主要来源于持有
期的租金收入和买卖价差。
⑷具有财务杠杆效应。
个人房地产投资财务杠杆使用例表
表10-1 个人房地产投资财务杠杆使用例表
不使用杠杆 使用杠杆
所有者投入额
1 000 000
300 000（3成首
付）
借款额 0 700 000
总投资 1 000 000 1 000 000
收益（买卖价差，
扣除税费）
200 000 200 000
利息支出
0
70 000（利率
10%）
净收益 200 000 130 000
投资回报率 20% %
⑴缺乏流动性。
⑵投资金额比较大。
⑶政策风险，如土地政策、城
市规划、房地产税收、租金管
制等。
⑷道德风险，开发商违规、欺
骗如房屋的质量、合同的不公
正、产权的不完善。
4.房地产价格的构成要素（1）
• （1）土地成本。土地成本主要可以分解为土地出让金、
土地拆迁整治费用、城市建设配套费、征地、拆迁和安置费
用等内容。据开发商提供的资料，土地成本约占房价的30
％。
• （2）房屋建造的成本。这部分成本包括勘探设计，前期
工程费及建筑、安装成本。据开发商公布，这部分成本约占
房价总额的40％。由于建筑材料、劳动力价格的刚性，这部
分成本相对比较透明，波动相对较小。
• （3）开发商的利润。据统计，房地产开发商的销售毛利
至少占房价的15％-18％。
4.房地产价格的构成要素（2）
• （4）税费支出。这部分支出主要包括管理、销售、财务费
用以及有关的税费。其中管理费根据城市地域特点一般为房
价的2-3％；前、中、后期的营销和宣传支出主要包括广告投
放、售楼处建设维护以及相关的人力费用，约占房价的8％左
右；财务费用受到杠杆使用水平的影响较大，波动也较大；
税金包括营业税、增值税、所得税、契税、城市维护建设
费、教育费附加、印花税等。税费支出部分约占房价的15％-
20％。
• （5）其他支出。例如由于市场或政策变化而带来的土地成
本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变
化。一般来说，不可预见的费用可能占到房价的5％。
名目 金额（元） 比例 去向 支付人
售价 2200~3100 100%
前期费用 160~200 6%~7%
政府管理
部门
买房者
土地成本 600~900 27%~29%
税收 200~300 9%
管理费 200~300 9%
建筑及拆
迁安置费
700~800 26%~32% 开发、销
售商等
利润 340~600 15%~20%
⑴一般因素，包括社会因素、经济因素、
行政因素、心理因素。
⑵地域因素，指房地产所在地区、城市、
区位、地段的因素。
⑶个别因素，可分为宗地条件和建筑物
类别的影响。
5-1.影响房地产价格的一般因素
• ①经济因素包括：经济发展因素；财政金融因素；
产业结构因素。
• ②社会因素包括：人口因素；家庭规模因素；房
地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会
福利因素。
• ③行政因素包括：土地使用制度与住房制度、地
价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战
略；税收制度、投资倾斜、优惠政策；行政隶属
关系变更；交通管制。
• ④心理因素。
5-2 .影响房地产价格的区域因素
区域因素是某一特定区域内的自然条件
与社会、经济、行政、技术因素等产生的
区域性特征。具体包括：
① 商服繁华因素；
② 道路通达因素；
③交通便捷因素；
④城市设施状况因素；
⑤ 环境状况因素等。
5-3.影响房地产价格的个别因素
• 个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，
是宗地（亦称土地，是指一宗地权属界址线范围
内的土地）或具体房产的特征对价格产生影响的
因素。
• ①土地的个别因素包括：区位因素；面积因素、
宽度因素、深度因素；形状因素；地力因素、地
质因素、地势因素、地形因素；容积率因素；用
途因素；土地使用年期因素。
• ②建筑物的个别因素包括：面积、结构、材料等；
设计、设备等是否良好；施工质量；法律限制；
建筑物是否与周围环境相协调。
6.房地产投资价值评估
房价收入比 租金乘数
月收入房贷
最大可负担比率
房价是否合
理的指标
6-1.房价收入比
• 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年
平均总收入与一套房屋的平均价格之比来
计算。计算公式为：
• 房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总
收入
• 合理的房价收入比数值的确定，可参考国
际常规数据，如世界银行和联合国人居中
心分别得出的“合理的住房价格”支出，
应该为每个家庭3~6年和4~6年的收入。
6-2.租金乘数
• 即房价租金比，是用房屋总价去除以每年
的租金，国际上一般以12~15倍为宜。如果
一处房产的租金乘数超过15倍，很可能会
带来负现金流，就不值得投资了。
• 需要注意的是，此方法未考虑房屋空置与
欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
• 计算公式如下：
租金乘数=房价总额÷每年潜在的租金收入
6-3.月收入的房贷最大可负担比率
按照国际通行的看法，月收入的1/3是房
贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，
将出现较大的还贷风险，并可能影响
生活质量。
如果该比例超过50%，就会严重影响购
房者的正常生活。
任务十一：编制个人住房规划
【学习目标】
◆ 认识个人住房规划
◆ 能够测算个人支付能力
◆ 能够选择适合的住房抵押贷款
◆ 能够准确计算住房抵押贷款的
还款金额
◆ 能够编制住房规划
住房规划包括租房、购房、换房
与房贷规划，规划是否适宜会影响家
庭整体财务状况与现金流量，必须相
当慎重。
1.个人/家庭住房规划流程图
居住
需求
空间
需求
环境
需求
家庭
人口
生活
品质
是
否 租房
决策
是否
购房
房价成长率
居住年数
负担能力
利率水平
购房
或租房
决策
购房
规划
自备款
贷款总价
区
位
面
积
类
别
用
途
房租成长率
购房不像子女教育与退
休，具有不可替代性，
对资金不充裕的人而言，
租房也是不错的选择。
2.购房与租房决策考量
• 1.防止房屋购入后无力负担贷款
• 2.拟定合理的住房计划
• 3.迫使个人/家庭有目的的储蓄
• 4.规划购房现金流量，科学选择贷款计划
◆ 1.购房或租房的优缺点
◆ 2.购房或租房的决策
方法
◆ 3.购房或租房决策的
影响因素
1.购房或租房的优缺点分析
表11-1 购房与租房的优缺点分析
优点 缺点
1.
购
房
对抗通货膨胀；强迫储蓄累积
实质财富；提高居住质量；信
用增强效果；满足拥有自宅的
心理效用；同时提供居住效用
与资本增值的机会。
缺乏流动性，要换房或变现时，
可能要被迫降价出售；维持成本
高；赔本损失的风险，包括房屋
毁损风险，房屋市场价格整体下
跌的系统风险与所居住社区管理
不善造成房价下跌的个别风险。
2.
租
房
有能力使用更多的居住空间；
比较能够应对家庭收入的变化；
资金较自由，可寻找更有利的
运用渠道；有较大的迁徙自由
度；瑕疵或毁损风险由房东负
担；税负较轻；不用考虑房价
下跌风险。
非自愿搬离的风险；无法按照自
己的期望装修房屋；房租可能增
加；无法运用财务杠杆追求房价
差价利益；无法通过购房强迫自
己储蓄。
年成本法：是指比较购房与租
房的年成本，选择成本较小的
方式的一种决策方法。
购房年成本=首付款×机会成本率+
贷款余额×贷款利率+年维修费及税
金+折旧
租房年成本=租房押金×机会成本率
+年租金
2-1.购房与租房决策——年成本法
年成本法例题
• ☆ 例题11-1 ☆
某地区一套100平米的房
子，均价每平米10000元。如
果购房，需要首付30万元，另
贷款70万元，贷款利率为
7%，房屋每年折旧2%。如果
租房，每月租金为4000元，押金3个月。假
设购房首付款和租房押金的机会成本为
5%。请做出购房与租房决策。
年成本法例题解答
• ☆ 例题11-1 ☆
• 解：购房与租房成本分析如下：
• 购房年成本
=300000×5%+700000×7%+1000000×2%＝
15000+49000+20000=84000元
• 租房年成本
=4000×12+4000×3×5%=48000+600=48600元
• 租房年成本较购房年成本低35400元（84000-
48600），月差2950元，因此租房。
还要考虑
房租是否
每年调整
房贷与
房租税收
房价
涨升能力
利率走势
2-1. 年成本法还要考虑以下问题
2-2.购房与租房决策——净现值法
• 净现值法：是考虑在固定的居住期间內，
将租房及购房的现金流量还原至现值，比
较两者的现值较高者为划算 。
• 净现值计算时只考虑现金流量，在年成本
法中计算的租房押金利息与购房折旧成本
由于并非实际现金流出，所以不用作为现
金流出；在年成本法中房贷只计利息，净
现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。
如果不打算
在同一个地方
住3年以上，
最好还是以租代购。
因为3年內房租
再怎么上涨，
仍会低于
房贷利息的负担，
若购房者
有装潢又只住3年，
折旧成本太高。
若每次没住多久
就要换房的话，
房屋的交易成本，
如中介费用、契稅、
土地增值稅等
合计也要
房价的3％以上，
再加上自宅会比租用
的居所舍得装修，
除非房价3年內
大幅上涨，
否则计入中介
及装修等费用后
的净现值流出
应该都会比租屋高。
3.购房或租房决策的影响因素
• （1）房租成长率，房租成长率越高，购房越划算；
• （2）房价成长率，房价成长率越高，购房越划算；
• （3）居住年数，居住时间越长，购房越划算；
• （4）利率水平，利率水平越高，租房越划算；
• （5）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，租
房越划算；
• （6）租房押金，押金水平越高，购房越划算。
• 若决定购房就要衡量目前的能力，根据计
划购房的时点、房屋坐落面积及购房者的
经济能力等，测算个人/家庭可负担的房价，
决定买哪种类型的住房。
• 具体方法包括年收入概算法和目标精算法。
可负担首付款＝目前年收入×负担首付的
比率上限×年金終值系数＋目前净资产×
复利终值系数
可负担房贷＝目前年收入×复利终值系数
×负担首付的比率上限×年金現值系数
可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担
房贷
可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷需求
面积
年收入概算法例题
• ☆ 例题11-2 ☆
方先生年收入6万元，预估 收
入成长率为6%，40%为储蓄首付款
的比率上限。目前净资产为10万
元，打算5年后购买面积80平方米的
房子，投资报酬率为8%，贷款年限
为20年，利率为7%。
• 请问：方先生可负担的房屋总价和房屋单
价各是多少？
年收入概算法例题解答
• ☆ 例题11-2 ☆
• 解：可负担首付款=60000×40%×（n=5，
r=8%的年金终值系数）+100000×（n=5
，r=8%的复利终值系数）
=136008+146900=282908元
• 可负担房贷款=60000×（n=5，r=6%的年
金终值系数）×40%×（n=20，r=7%的
年金现值系数）≈340195元
• 可负担房屋总价＝282908+340195=623103元
• 可负担房屋单价＝623103÷80≈7789元
欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面
积
需要支付的首付款＝欲购买房屋总价×
（1－按揭贷款成数比率）
需要支付的房贷＝欲购买房屋总价×
按揭贷款比率
每月偿还的贷款本息＝需要支付的贷
款部分÷年金现值系数
目标精算法例题
• ☆ 例题11-3 ☆
李先生所在城市房屋均
价8000元/平米，李先生欲
购买100平米的房子作为婚
房，按现行政策，可三成首
付，贷款七成，贷款利率为
7%。
• 请计算李先生购买房屋后每月需负担的费
用。
目标精算法例题解答
• ☆ 例题11-3 ☆
• 解：欲购买的房屋总价=8000×100＝
800000元
• 需要支付的首付款＝
800000×30%=240000元
• 需要支付的房贷＝
800000×70%=560000元
• 每月偿还的贷款本息＝
560000÷÷12=4405元
• 个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下
的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法
合规用途的人民币担保贷款，用途包括个
人购房、购车、消费、经营及其他合规合
法等多种用途。
• 个人房屋抵押贷款包括个人住房公积金贷
款、商业银行个人住房贷款、组合贷款。
住房公积金是指
国家机关、国有企业、
城镇集体企业、
外商投资企业、
城镇私营企业及
其他城镇企业、
事业单位
及其在职职工缴存的
长期住房储金。
住房公积金贷款
是指由各地公积金
管理中心运用住房
公积金,委托银行向
购买、建造、翻建、
大修自住住房的
公积金缴存人和在职
期间缴存住房公积金
的离退休职工发放
的贷款。
1.住房公积金贷款
住房公积金贷款的类别
• 住房公积金贷款的类别有：新房贷款、
二手房贷款、自建住房贷款，住房装
修贷款、商业性住房贷款转公积金贷
款等。
• 值得注意的是，不是所有的公积金中
心都提供以上类别的贷款，需要先咨
询当地住房公积金管理机构。
1-1.住房公积金贷款资格条件
• 借款人须具备下列条件：
• Ø 具有合法有效身份；
• Ø 具有完全的民事行为能力；
• Ø 具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本
息的能力；
• Ø购买、建造、翻建、大修自住住房；
• Ø具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关
证明文件；
• Ø符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；
• Ø提供委托人认可的担保；
• Ø借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住
房公积金政策性贴息贷款；
• Ø符合委托人规定的其他条件。
1-1.住房公积金贷款资格条件
• 住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金
缴存情况须同时满足以下三个条件之一：
• Ø 建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时，足额
正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上且申请贷款时处
于缴存状态；
• Ø 申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状
态，但本人满足建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，
且足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上；
• Ø 借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
• ※ 对于购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金
缴存时限限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户
且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款。
1-2 .住房公积金贷款利率
• 住房公积金贷款利率执行中国人民银行公
布的个人住房公积金贷款利率。
• 公积金中心会严格按照中国人民银行的要
求对利息进行调整。
• 目前人民银行的调整习惯是，住房公积金
贷利率调整，对于已发放的贷款，由利率
调整后的第二年开始，还贷款利率按照调
整后的利率执行。对于已提出贷款申请但
还未发放的贷款则自贷款发放之日起即执
行新的贷款利率。
1-3.贷款额度及年限确定
• 贷款额度：住房公积金贷款额度与借款人公积金
缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋
建筑面积都有关系。一般不超过购房合同金额的
70%。目前，贷款最高限额各地住房管理中心有
不同的规定。北京公积金单笔贷款最高额度为80
万元；个人信用评估机构评定的信用等级为AA级
的可上浮15％，即92万元，AAA级的借款申请人，
贷款金额可上浮30％，即104万元。
• 北京市借款人的贷款期限最长可以计算到借款人
70周岁，同时不得超过30年。
1-4.贷款首付款比例的要求
• 北京公积金贷款首付款的相关规定：自2010年11月29日
（含）起，新受理的个人贷款业务的借款申请人属于购买
首套自住住房的，应按照以下要求办理：
• Ø 房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比
例不得低于20%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值
或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。
• Ø 房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得
低于30%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际
购房款（以两者中较低额为准）的70%。
• Ø 自2011年2月18日（含）起，借款申请人购买“二套住
房”申请住房公积金个人贷款（含个人住房组合贷款），
首付款比例不得低于60%，即个人贷款额度不得超过房屋
评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的40%。
1-5.北京住房公积金贷款的申办流程
1-6.住房公积金贷款还款方式
• 北京住房公积金贷款2005年以前申请
的还款方式为等额月均或等额本金还
款方式的贷款，目前还款方式尚无法
转换。
• 2005年以后申请的公积金贷款，均已
采用自由还款方式，您可在不低于最
低还款额的条件下，根据自身财务状
况，自由的安排自己的还款进度及影
响的利息支出。
小思考：住房公积金自
由还款方式下，怎样还
款才能节省利息？
小提示：自由还款方式下，每月支付
的利息是由当月剩余的贷款本金乘以当
时的月利率，多还的均为本金，在下一
月还款时就不再计算利息。所以，每月
的还款越多，下月起支付的利息越少。
1-7. 贷款查询、预约还款流程
1-8.住房公积金贷款逾期的处理
• 北京住房公积金贷款发生逾期贷款可任选以下两种方式进
行处理：
• Ø 在合同约定的还款日偿还。可以通过96155语音电话委
托系统或本人持身份证到贷款业务柜台将月还款额调整为
大于等于还款金额（逾期贷款本息+最低还款额+还息），
并在扣款日前将还款金额存入还款账户中，就可在合同约
定还款日偿还逾期贷款。
• Ø 在非合同约定的还款日偿还。携带本人有效身份证明原
件到管理中心贷款业务柜台申请办理，贷款经办人员会告
知应偿还的逾期金额（逾期本金、利息、罚息）并指导办
理相关手续，您应确保在拟定的偿还日期前将还款金额存
入还款账户中。
---是指购房者以所购房屋作为抵押品而
从商业银行获得贷款，购房者按照购房借款
合同中规定的归还方式和期限分期付款给银
行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款
者违约，银行有权行使抵押权或收回房屋。
（以下介绍均以工商银行为例）
2-1.贷款适用对象
•借款人应是具有完全民事行为
能力的自然人，年龄在18（含）
--65周岁（含）之间，并且具
有良好的信用记录和还款意愿。
2-2.贷款特色优势
• Ø 贷款期限长--最长期限可达30年。
• Ø 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市
场价值的70%。
• Ø 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。
• Ø 还款方式灵活--为您提供多种还款方式及特色
还款服务，借款人可根据需求自由选择。
• Ø 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情
况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。
• Ø 贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要
素变更等服务。
2-3.申请资料
• 申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：
• Ø 借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明；
• Ø 借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；
• Ø 借款人经济收入证明及职业证明；
• Ø 借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合
同》或《购买商品房合同意向书》；
• Ø 房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，
或银行存款凭条。
• Ø 贷款人要求提供的其他文件或资料。
2-4.贷款期限 2-5.贷款利率
• 贷款期限最长30年，且借款人年龄与贷款
期限之和不超过70年。两个（含）以上共
同借款人借款的，可按照满足贷款条件中
年龄较小的确定贷款期限。
• 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，
可在人民银行公布的同期同档次基准利率
的基础上，在规定的范围内浮动。
2-6.还款方式与服务
• 个人一手住房贷款可采用以下还款方式：
• Ø 等额本息还款法。是指在利率水平不变的情况下，贷款期每月以相
等的额度平均偿还贷款本息。
• Ø 等额本金还款法。是指在利率水平不变的情况下，每月等额偿还贷
款本金，贷款利息随本金逐月递减。
• Ø 按周（双周、三周）还本付息还款法。以等额本息或等额本金还款
法为基础，以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期，周期最短为
7天，最长不超过21天（含）。
• Ø “随心还”还款法。在合同约定的还款期内，以等额本息法计算的
还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现
提前还款。
• Ø “入住还”还款法。在购买产权房或购买与工行签订了按揭合作协
议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住
之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息。
2-7.操作指南
• 工商银行个人住房贷款业务流程图 ：
2-8.贷款结清
• 贷款结清包括正常结清和提前结清两种。正常结
清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款
最后一期（分期偿还类）结清贷款；提前结清：
在贷款到期日前，提前部分或全部结清贷款，须
按借款合同约定，提前向工行提出申请，由工行
审批后到指定会计柜台进行还款。
• 贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行
出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证
和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登
记部门办理抵押登记注销手续。
2-8.贷款结清——提前还贷
• 对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初
期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资
渠道的，提前还款较划算。
• 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，
如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如
身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要
及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，
一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行
的其他权利证去各区住建委办理解抵押。
小思考：如果你有房贷，
你会考虑提前结清吗？
小提示：要视具体情况而定，如果目
前在享受7折房贷利率优惠、等额本金还
款已到中期、等额本息还款已过1/3，或
是具有其他投资机会，能获得超过房贷
利率的收益，就没有必要提前结清贷款。
---是指借款人申请的住房公积
金贷款不足以支付购房所需资
金时，其不足部分由银行提供
配套的住房商业性贷款支付。
3-1.贷款额度 3-2.贷款期限
• 组合贷款额度是指根据本人住房公积金月
缴存额核定出住房公积金贷款的可申请额
度，其剩余款项再申请个人商业贷款。
• 各地区住房公积金管理中心制定的贷款期
限不同，贷款时请向当地住房公积金管理
中心咨询。需要注意的是组合贷款中公积
金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款
期限必须一致。
3-3.贷款利率 3-4.还款方式
• 组合贷款的商业性贷款部分按照商业银行
个人住房商业贷款标准执行，住房公积金
贷款部分按个人住房公积金贷款利率执行。
• 借款期限在1年（含1年）以内的，采用到
期一次还本付息方法。借款期限在1年以上
的，可采用等额本息还款法、等额本金还
款法和当地住房公积金管理部门认可的其
他还款方式。具体还款情况可以使用房贷
计算器计算。
3-5.操作指南
• 工商银行组合贷款业务流程图 ：
选房思路：选择租房或者是购买50㎡-70㎡
左右的小面积户型，这样将来无论是换房还
是转作投资，都能较为机动。另外，目前处
于奋斗期的单身族最需要的是便利，因此建
议买带装修的，交通方便的房子，总价在
60万元左右即可。
贷款计划：现在的房贷政策是首付最低三成，
以总价60万元为例，首付需要18万元。由于单身
时生活压力不大，建议早期多还一些，采用等额
本金还款法，20年期，这种还款方式前期每月支
付得多，到后来越来越少。目前基准利率是%
，下浮25%后是%。因此每月的还款额大概
在3500元左右，除去每月的正常生活支出3000元，
还能结余3500元作为积蓄。
4-1.单身期贷款规划分析
选房思路：建议购买面积在80㎡-100㎡之间实用
率较高的楼盘，总价在80万元左右。有些楼盘90㎡
也可以做到三房，小两口即使结婚就要小孩也不要
紧。所处区域应该处于两人的工作区间之内，假如
实在无法做到两人兼顾，则一定要满足其中一人，
另外一人可以考虑买车。考虑到生活需要，周围最
好要有个大型超市及菜市场。
贷款计划：以80万元为例，首次置业首付三成，
即24万元，需贷款56万元。这个时期小记仍然建
议使用等额本金还款法，早期还得多些，后期等
到有了小孩时，还款压力就可以小一些。但还款
期间建议30年，因为家庭月入万元，却是两个人
用，支出会大一些。按此来算，月均还款是2600
元左右，家庭正常支出3500元，剩余3900元。
4-2.家庭形成期贷款规划分析
选房思路：有孩子的家庭，负担就会相应重些，因此
购房不能够太随心所欲，假如家庭有较多积蓄可付首付，
那么可以考虑挑选一些市中心120㎡-140㎡的中等户型，
如果积蓄不是很多，又想要面积大一些，那么选择目标
就要向镇街或二手房转移，总之购房总价最好不要超过
120万元。另外，有孩子的家庭还要考虑楼盘周边是否有
学校、幼儿园。
贷款计划：以房屋总价120万元为例，假如是首
次购买，首付三成是36万元，总共需要贷款84万
元。因为孩子还小，负担较重，建议选择等额本
息还款法，按30年还款期限，每月的还款金额是
2256元，抛去家庭月支出4000元，还可结余下
4000元左右作为积蓄。如果购房者感觉贷款压力
不大，还可以考虑几年后提前还贷。
4-3.家庭成长期贷款规划分析
• 1.换房能力概算
• 2.换房步骤
• 3.购房、换房的各种税费
1.换房能力概算
• 换房能力概算主要考虑换房的首付
问题。
• 计算公式如下：
需要首付款=新房净值-旧房净值
=（新房总价-新房贷款）-（旧房
总价-旧房贷款）
换房能力概算例题
• ☆ 例题11-4 ☆
张先生计划今年换
房，旧房价值50万，贷款
尚有20万，新房价值100
万，拟贷款50万。
请计算张先生若换房，
需筹集的首付款金额。
换房能力概算例题解答
• ☆ 例题11-4 ☆
• 解：应筹首付款=（100万元-50万元）-
（50万元-20万元）=20万元。
• 此时，要考虑的是，手边可变现的资产有
无20万元，及未来是否有负担50万元贷款
的能力。以6%的利息来算，每月只付利
息就要2500元，因此，月收入应在8000
元以上才考虑换房。
2.换房的步骤
• （1）先买后卖
• 需要解决资金周转问题，必须先筹集首付款，而
且需要负担资金成本。若没有借贷渠道，除非在
换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换
房时还是以先卖后买为宜。
• （2）先卖后买
• 要解决出售旧房后无房可住的问题，通常要租房
居住。因为租期不长，租金可能较高。如果旧房
的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，
卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬
入新房为止。
商品房
11、营业税及其附加（买方）：营业税、营业税及其附加（买方）：营业税5%5%，，
建税附加建税附加7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，地方教育费附加，地方教育费附加
2%2%；超过；超过55年含年含55年普通，免征年普通，免征
22、个税（卖方）：财产转让所得的、个税（卖方）：财产转让所得的20%20%，或，或
房屋成交价格的房屋成交价格的1%1%；；55年以上的普通住宅，免征年以上的普通住宅，免征
33、契税（买方）：、契税（买方）：普通住宅成交价的普通住宅成交价的%%，非普，非普
通住宅按买价征收通住宅按买价征收3%3%
44、交易费（各半）：、交易费（各半）：66元元//平米。平米。
55、印花税（各半）：住宅类暂免，但证件按件、印花税（各半）：住宅类暂免，但证件按件
每件每件55元贴花。元贴花。
66、登记费、登记费（买方）：普通二手房住宅类（买方）：普通二手房住宅类8080元元//套。套。
77、、土地收益金（卖方）（代收）：土地收益金（卖方）（代收）：房改房、经济房改房、经济
适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常
成交价的成交价的2%2%计征。计征。
88、查档费：、查档费：5050元元//每宗。每宗。
99、评估费（买方）：评估价、评估费（买方）：评估价×%×%。。
1010、产权转移费（买方）：住宅及配套车库、产权转移费（买方）：住宅及配套车库
8080元元//每本，共有权证每本，共有权证1010元元//每本。每本。
3.购房、换房的各种税费
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