商圈调查分析
培训目的： 了解商圈调查的意义，学习掌握商圈调查的方法；
进度
内容
案例
提示
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商圈是一个具体的区域空间,是一个大致可以界定的地理区域;
商圈是一个具体的销售空间,同时又是一个具体的购买空间,而且,这个地理区域空间很容易在地图上标示出;
商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中的"场"的"商业场",商业活动就是在这个商业场中进行。
突出商圈的重要性，从房源、客户各方面来说明
了解你的工作环境
了解你的展业工具如何应用
了解你自己的能力，能否适应你所从事的工作。
了解你工作对象的详细情况，便于开展下一步的工作。
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商圈调查的内容包括什么：
地理位置，环线位置，类型，建筑形式，交通状况，现在价格，开盘价格，物业费，供暖费，停车费，供暖方式，装修状况，容积率，入住（建成）时间，周边配套设施，户型图。
如何取得商圈内的楼盘资料：
楼书
问物业公司或小区居委会
上网查找资料，如新浪.
实地勘察小区楼盘，了解交通位置和周边设施。
所带工具和调查顺序
工具：大的白纸两张，铅笔，水笔各一 支，直尺，平底鞋.
顺序：先熟悉楼盘周边车站，找到学校，医院、公园、超市。有条件的找到最高点俯瞰小区画户型图，标注楼号。
将先前找到的车站，学校等标注上去。
向保安或物业咨询物业供暖费，开盘日期和价格，停车费，容积率等。
向小区居民或周边经纪公司了解现在的价格和一些具体的情况，并在地图的下方做标注。
楼盘户型图可以先从网上查找，但今后要在看房的过程中不断积累户型图.
如何获得信息
物业（用案例业说明如何谈物业）
派报（用案例来说明如何发最为有效）
保安、电梯工、物业：公司返佣标准，有给固定工资也有每次给提成的。
社区推广、超市推广：
结合身边经纪人的实际例子来对每个知识点进行扩展。
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商圈内特色楼盘详解—东方银座
东直门商圈
饭店、写字楼：港澳中心饭店、保利大厦、盈科中心、兆龙饭店、亚洲大酒店、城市宾馆、东环广场、富华大厦、北海万泰大厦、青蓝大厦错落其间。这里又距离燕沙购物中心、中联广场、蓝岛大厦、华普购物中心仅咫尺之遥。
文化氛围：座落于东方银座西面200米的有雍和宫、孔庙、国子监；位于东方银座南面的有保利大厦，以其保利剧院经常上演高品位的艺术表演而出名；保利博物馆也是收藏了全世界各地优秀作品。
东方银座位于北京东二环路东直门桥东南角。
交通：
她的北面是规划中的亚洲最大的交通枢纽，其中包括机场磁悬浮列车的终点站、城市轻轨的最大中转站、近百条公交、长途线路，从而构成了东直门公交、地铁、磁悬浮、轻轨、长途、出租、水上交通游艇的七维立体交通体系。
组成：
东方银座由公寓、商业设施、写字楼组成，总建筑面积16万平方米。
分布：
公寓销售面积7万平方米，商业设施面积3万平方米，5A级写字楼面积6万平方米
建筑高度100米，建筑层数地上27层、地下4层，建筑层高米。
功能设施：
万米超大规模会所、空中阳光大花房、空中泳池、儿童游乐场、网球场、壁球馆、电子游戏场、台球室、各式餐厅等
结构户型
A、D两栋25层，两梯六户；
B、C两栋27层，三梯八户；
以高标准小户型为主，面积由-161平米；
层高米(跃层米)；
全套精装修
楼层状况：600套
东方银座由高级玻璃幕墙与特级铝板打造的5A级写字楼与四座星级外销公寓构成C字型建筑群体。
停 车 位：停车位800个
物业管理费：8元/平方米/月
入住时间：2003-11-30
绿化率：25%
物业管理：北京东黎广场有限公司
占地面积：30000平方米
东方银座是由设计二十世纪北京十大建筑之一的北京恒基中心、上海招商局大厦及香港科技大学等优秀建筑的著名设计师——关善明博士倾心而为
如对商圈不熟悉可选择自己熟悉的商圈进行详解，但是按东方银座的格式来讲
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商圈内特色楼盘详解—棕榈泉
物业类别：公寓
装修状况：精装修
建筑类别：
塔楼(均价:15500元/平方米)、板楼(均价:19000元/平方米)(现热卖二期)
物业地址： 朝阳朝阳公园南路8号
环线位置：三至四环
交通状况：棕榈国际公寓交通便利，705、350、412、707、834、734等多条公交线路直达。
开 发 商：
北京世纪朝阳房地产开发有限公司
交通：
棕榈泉国际公寓位于东三环与东四环之间，长虹桥往东1公里。
卖点：
本项目北临亚洲最大的城市公园－朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园。
小区绿化率达到50％以上38000平方米的中庭主题花园和下沉式广场
一座大型社区幼儿园；及一座商场和5000平米的高级会所
棕榈泉国际公寓占地面积为7万平米，总建筑面积近三十万平米，10000平方米的超五星级豪华会所
对其它商圈内某一个楼盘按照PPT案例中的各方面进行详解
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商圈调查对于你个人的意义
让公司了解你对于未来即将从事的工作的态度。从中选拔人才。
了解商圈，才能介绍给你的客户房源，才能让业主知道你是专业人士，才能把控价格.
通过商圈调查分析，你会认知你的工作，体会到生活的艰辛，做好迎接未来挑战的准备。
商圈调查对于你工作的帮助
物业费分析
小区路线分析
开盘和现在的价格比对分析
周边配套设施分析
小区环境分析
每一点用一个经纪人做业务时的案例来说明。
如何画户型图
按PPT图示
课程回顾
