静态测算
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
序号 项 目 合计(万元) 计算基数 基数 计算单价（元） 单方成本(元/平方米) 占总成本比例 备注（数据来源）
建筑面积 销售面积
总建筑面积 377,266
地上总面积 300,520
总占地面积（按净面积） 85,300 为可开发用地
可建设用地面积 85,300
地上可售面积 295,915
地上住宅销售面积 200,515
地上商业销售面积 95,400
一、 土地获取费 221454 5870 7484 %
101 地价 215000 总占地面积（亩） 亩 万/亩 %
土地出让金 总占地面积（平米） 0
土地开发费 总占地面积（平米） 0
102 政府税费 6454 %
土地契税 6450 土地成交价 215000 万元 3% % 免交
土地交易服务费 0 总占地面积（平米） 85300 平米 元/平米 %
土地登记费 4 占地面积 85300 平米 元/平米
公证费 0 标的额 215000 万元 元/平米
二、 前后期工程费 3770 100 127 %
201 咨询调研费 130 %
可行性研究费 57 总建筑面积（平米） 377,266 元/平米 经验值
规划信息服务费1 9 占地面积（平米） 85,300 元/平米 办理用地规划许可证时
规划信息服务费2 9 建筑面积（平米） 377,266 元/平米 办理规划工程许可证时
代收竣工测量费 0 占地面积（平米） 85,300 元/平米 办理规划工程许可证时
环境论证费 15 地上面积（平米） 300,520 投资额2亿元以上，评审表7万元，评审书15～35万元
日照分析费 10 总建筑面积（平米） 377,266 元/平米 元/平米（上海）
交通论证费 30 地上面积（平米） 300,520 元/平米 3-5万
202 勘察费 128 %
勘察费 113 总建筑面积（平米） 377,266 元/平米 常州市规划设计院报价4-5元/平米
勘察文件审查费 15 勘察总费用 % 勘察审查收费，标准为施工图（含抗震设计审查费）审查收费标准的12%
203 设计费 2072 377,266 55 元/平米 %
- 概念性规划 75 总建筑面积（平米） 377,266 2 元/平米 选四家设计单位，每家2万美元
修建性规划设计 189 总建筑面积（平米） 377,266 5 元/平米 包含于概念性规划设计费
方案设计 377 总建筑面积（平米） 377,266 元/平米
初步设计费 总建筑面积（平米） 含在方案设计中
施工图设计费 1132 总建筑面积（平米） 377,266 30 元/平米 常州规划设计院：多层15-16元/平米；小高18元/平米；高层（18F以上）25-30元/平米；无锡城市设计院：多层6~元/平米，小高9~10元/平米，高层(18层以下)12~元/平米，更高17~19元/平米；粮食设计院：多层8元，小高12，高层15～18
景观设计费 205 总占地面积的80％（平方米） 68,240 30 元/平米
公建方案设计费（会所） 13 公建面积（平方米） $1,600 80 元/平米
公建施工图设计 8 公建面积（平方米） $1,600 50 元/平米
公建室内设计 48 公建面积（平方米） $1,600 300 元/平米
市政设计费 26 总占地面积（平方米） 85,300 3 元/平米
室内设计费
其它设计费 售楼处及样板区设计费含在销售费用中
设计变更费
设计监理费
204 前期工程费 334 %
三通费（水、电、路） 100 用地面积（平米） 85,300 熟地，仅考虑变电站费用，每10万建面建一座，每座50万
施工场地平整费 34 用地面积（平米） 85,300 4 元/平米 现场平整，含在总包工程费中
现场临时建设费 200 用地面积（平米） 85,300
205 前期政府手续及工程费 731 377,266 19 元/平米 %
城市基础设施配套费 0 按全部建筑面积 377266 元/平米 一类地区（市区）130元/平米；二类地区105元/平米；三类地区80元/平米
白蚁预防费1 24 7层（含7层及地下）的建筑面积（平米） 150398 元/平米
白蚁预防费2 36 8层以上房屋的建筑面积（平米） 226868 元/平米
地方教育附加费 0 地上总建筑面积（平米） 300520 平米 元/平米 五
高等教育配套建设费 201 住宅建筑面积（平米） 200515 平米 元/平米 （交教育局计划财务科）新北区：按规划要求建小学幼儿园后不用再交该费用，电话0519-5127170；市区：若不建，按住宅地上面积60元/平米交；若建，结算费用高于60元/平米标准的，退还多出费用，低于60元/平米标准的补交，电话8100591
人防易地建设费 0 9层及以下不建地下室的房屋的地上总建筑面积（平米） 元/平米 10层（含）以上按首层建6级人防；多屋基础埋深不超过3m（即不带地下室）的按总面积的5%建6级人防；学校教学楼不减免。可做车库用，但不可抵充报建的车库比例；可出租，不可出售。
新型墙体材料专项费 226 总建筑面积（平米） 377,266 元/平米 8元/平米，按6元/平米退还
施工、采购招投标交易服务费 19 标底价 112930 % 1）造价100万以下收1000元；2）造价100-200万之间收2000元；3）造价200-500万收3000元；4）造价500-1000万收5000元；5）造价1000-1500万收7500元；6）造价1500-2000万收10000元；7）造价2000-5000万收15000元；8）造价5000万以上收20000
监理招标代理服务费 0 标底价 226 %
档案服务费 0 总建筑面积 377266 平米 元/平米
散装水泥专项资金 38 总建筑面积（平米） 377266 平米 元/平米 元/平米，可退
消防设施配套费 0 总建筑面积（平米） 377266 平米 元/平米 3元/米2 （10层或24米以上的建地下建筑、石油化工建筑）；2元/米2（其余建筑）
地籍图测绘费 2 用地面积 平方公里 227527 元/平方公里 不超过2万
现势性数字化地形图 1 占地面积（平米） 85300 平米 元/平米 每幅元（1：1000）
建筑物拨地定桩 3 栋 11 栋 元/栋 4个点为1件，每件元
建筑物放线（即为拨地定桩） 0 栋 11 栋 元/栋 4个点为1件，每件元
工程线路测量 0 道路长度 KM 元/KM
工程（劳动）定额测定费 0 建安工程费 112930 万元 % 施工单位付
工程质量监督费 34 总建筑面积（平米） 377266 平米 元/平米 建设单位按工程总造价的‰缴纳工程质量监督费（常价房[2001]第289号）。
建筑防雷安全审查 0 总建筑面积（平米） 377266 平米 元/平米 .05%%
抗震设防审查费 34 施工图设计审查费 113 万元 %
施工图设计审查费 113 设计费 1132 万元 % 特、一级项目按元/平米，总额不超过12万元的按实计收；超过12万元的，其超出12万元以上的部分按50％收取，最高不超过50万元。
建筑垃圾 0 总建筑面积（平米） 377266 平米 元/平米 3 元 / 立米（按实际发生）
建筑垃圾填垫费 0 垃圾重量（吨） 0 吨 0 元/吨
车辆准运证工本费 0 工本数（本） 0 本 0 元/本
206 后期手续费 375 %
房屋平面图测绘 2 用地面积 平方公里 272773 元/平方公里
住宅分层分户图测绘 22 房屋销售面积（平米） 200515 平米 元/平米
商住分层分户图测绘 16 房屋销售面积（平米） 95400 平米 元/平米
其它用房分层分户图测绘 7 房屋销售面积（平米） 95400 平米 元/平米
住宅房屋产权初始登记备案费 1 房屋套数 1463 套 10 元/套
非住宅房屋产权初始登记备案费 14 房屋销售面积（平米） 142356 平米 元/平米 100平方米（建筑面积下同）及以下每宗200元
100平方米以上--500平方米（含500平方米下同）每宗400元
500平方米以上--1000平方米每宗600元
1000平方米以上--2000平方米每宗1000元
2000平方米以上--5000平方米每宗1500元
5000平方米以上--10000平方米每宗2000元
10000平方米以上--20000平方米每宗4000元
20000平方米以上，每宗10000元
住宅交易手续费 60 销售面积（平米） 200515 平米 3 元/平米
非住宅交易手续费 29 销售面积（平米） 95400 平米 3 元/平米
公共维修基金 28 不可销售面积 4605 平米 60 元/平米 开发商不交
城镇街牌、房屋门牌收费 1 户 1463 户 10 元/户 15 元 / >单元， 5 元 / 户， 400 元 / 栋 *2
销售许可证公告费 0 许可证（个） 24 个 0 元/个
印花税 194 销售收入+建安成本（万元） 647106 %
三、 房屋开发费 113301 3003 3829 %
301 建安工程费 112930 %
3011 居住建筑 70180 %
TownHouse(层) 0 建筑面积（平米） 0 平米 1600 元/平米 %
花园洋房(层) 0 建筑面积（平米） 0 平米 1600 元/平米 %
小高层(11层） 0 建筑面积（平米） 0 平米 1800 元/平米 % 按地上地下全部建面的平均造价
小户型（30层） 12031 建筑面积（平米） 60154 平米 2000 元/平米 % 按地上地下全部建面的平均造价
高层（30层） 28072 建筑面积（平米） 140360 平米 2000 元/平米 %
住宅经装修费 30077 建筑面积（平米） 200515 平米 1500 元/平米 %
0 建筑面积（平米） 0 平米 %
基坑围护费 0
拆迁费 0 200-250元/平米
3012 公建 42750
30121 无偿提供给政府 481 %
中学 0 建筑面积（平米） 平米 0 元/平米
小学 0 建筑面积（平米） 平米 1000 元/平米
幼儿园 0 建筑面积（平米） 平米 1500 元/平米
医疗卫生 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
社区服务(含物业管理） 481 建筑面积（平米） 平米 1600 元/平米
文化娱乐 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
市政公用（公厕） 建筑面积（平米） 平米 1000 元/平米
金融邮电 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
行政管理 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
市政公用（含开闭所/变配电/燃气调压站/水泵房） 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
0 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
0 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
0 0 建筑面积（平米） 平米 0 元/平米
0 0 建筑面积（平米） 平米 0 元/平米
0 0 建筑面积（平米） 平米 800 元/平米
广场 0 建筑面积（平米） 平米 200 元/平米
公共绿化 0 建筑面积（平米） 平米 200 元/平米
湖心岛水域 0 占地面积（平米） 平米 200 元/平米
室外社会停车场 0 建筑面积（平米） 平米 300 元/平米
30122 不可出售公建 6823 %
地上自行车位（住宅） 0 建筑面积（平米） 0 平米 0 元/平米
地上汽车车位（住宅） 22 建筑面积（平米） 2195 平米 100 元/平米
地上自行车位（商业） 0 建筑面积（平米） 1145 平米 0 元/平米
地上汽车车位（商业） 17 建筑面积（平米） 1717 平米 100 元/平米
地下自行车库（住宅） 1098 建筑面积（平米） 4390 平米 2500 元/平米
地下设备间（住宅） 424 建筑面积（平米） 1696 平米 2500 元/平米
地下人防6B级（住宅） 0 建筑面积（平米） 0 平米 2500 元/平米
地下人防6级（住宅） 2054 建筑面积（平米） 6848 平米 3000 元/平米
地下汽车车库（住宅双层） 0 建筑面积（平米） 0 平米 2500 元/平米
地下自行车库（商业） 1336 建筑面积（平米） 5342 平米 2500 元/平米
地下设备间（商业） 199 建筑面积（平米） 795 平米 2500 元/平米
地下人防6级（商业） 954 建筑面积（平米） 3180 平米 3000 元/平米
会所(地下部分） 720 建筑面积（平米） 2400 平米 3000 元/平米
双层车库增加成本 0 增加的双层车位的占地面积（平米） 0 平米 500 元/平米
30123 可出售公建 34966 %
住宅配套商业 0 建筑面积（平米） 0 平米 2500 元/平米
写字楼 21942 建筑面积（平米） 95400 平米 2300 元/平米
酒店式公寓 0 建筑面积（平米） 0 平米 2300 元/平米
湖心岛商业 0 建筑面积（平米） 0 平米 2500 元/平米
超市 0 建筑面积（平米） 0 平米 2300 元/平米 加500元/平米装修费用
酒店 0 建筑面积（平米） 0 平米 2300 元/平米
地下汽车车库(商业) 3212 建筑面积（平米） 12847 平米 2500 元/平米
住宅地下汽车车库（单层） 9812 建筑面积（平米） 39248 平米 2500 元/平米
30124 保留公建 480 %
会所 480 建筑面积（平米） 平米 3000 元/平米
302 其他工程费 371
成本顾问费 113 建安工程费 112930 万元 %
工程监理费 226 建安工程费 112930 万元 % 5-6元/平米
竣工图编制费 0 总设计费用（万元） 2,072 % 在总包合同中
建安工程检测试验费 32 建安费用 112,930 在总包合同中
四、 市政及景观工程费 8865 235 300 %
401 红线外市政施工费用 200 红线外电力预留300万,站点建设费预留1500万
城市道路占用费
主干道 0 占用面积（平米） 0 元/日米
次干道 0 占用面积（平米） 0 元/日米
支路 0 占用面积（平米） 0 元/日米
街巷道路 0 占用面积（平米） 0 元/日米
城市道路挖掘补偿费
道路前期及工程费
道路开口押金
道路工程设计费
道路工程建设费
电力前期及工程费 0 地上面积（平米） 300,520 0 元/平米
上水前期及工程费
自来水工程水表初勘费
开口费
道路挖掘赔偿费
自来水工程设计费
自来水管网建设工程费
独立高压泵站
上水管线工程
材料费用
雨水前期及工程费
雨水管接口费
挖掘路面修复费
雨水管线设计费
雨水管网建设工程费
污水前期及工程费
煤气工程建设费 0 户数 1463 户 0 元/户
天然气前期及工程费
天然气初装费（含工程费）
城市集中供热建设费（公网费）
IC卡工本费
保险费
带气开口费
挖掘路面修复费
锅炉公网费
锅炉建设费
热力前期及工程费 0 地上面积（平米） 300,520 0 元/平米
有线电视终端安装工程费
电信和网络前期及工程费
开口费 0 个 1个 0元
设计费 0 工程概算（元） 0元 %
电信站点
材料费用 0 长度（米） 200米 0元/米
安装费 0 长度（米） 200米 0元/米
地下热水资源费
交通配套
红线外市政工程费预留 200
402 红线内市政及景观施工费用 8665 元/平米 % 293
4021 管网及站点建设费 5925 总建筑面积（平米） 377,266 157 元/平米
40211 区内上下水管线工程费 1179
自来水管网建设费（住宅）（相当于接入费或增容费） 321 住宅地上面积（平米） 200,515 元/平米 根据规定，普通民用住宅每平方米建筑面积收取管网建设工程费15元（管网调节费免收）
自来水管网建设费（商业、配套）（相当于接入费或增容费） 160 非住宅地上面积（平米） 100,005 元/平米
区内上水管线工程费 150 地上面积（平米） 300,520 元/平米
区内二次供水管线工程费 301 地上面积（平米） 300,520 元/平米
一户一表 59 户数 1,463 400元/户
区内雨污水管线工程费 189 总建筑面积（平米） 377,266 元/平米
排水增容费
中水前期及工程费 0
40212 煤气管线工程费 100 地上住宅面积 元/平米
区内煤气管线工程费 0 户数 1,463 0元/户
楼内煤气管线工程费 0 户数 0 0元/户
煤气增容费 0 户数 1,463 0元/户
40213 区内热力管线工程费 0
区内热力交换站建设费 0
区内热力管线工程费 0 地上总面积（平米） 300,520 元/平米
40214 区内供电管线及站点建设费 3773
电力站点建设费 0
区内供电管线工程费（住宅） 3005 地上面积（平米） 300,520 元/平米
区内供电管线工程费（地库） 767 地下面积（平米） 76,746 元/平米
电力增容费(无) 0 户数 1,463 0元/户
40215 区内电信管线+网络工程费 146 户数 1,463 1000元/户
40216 区内网络管线工程费 0 地上面积（平米）
40217 区内有线电视管线工程费 301 住宅面积（平米） 200,515 元/平米
40218 区内弱电、安防管线工程费 427 用地面积（平米） 85,300 元/平米 面积及造价参照万科标准
4022 区内环境景观工程费 2559 施工面积（平米） 51,180 元/平米 假定绿化率为 60%
4023 区内道路工程费 133 施工面积（平米） 10,236 假定道路用地比例为 12%
车行路 72 施工面积（平米） 5,118 140 元/平米 假定沥青路比例为 50%
步行路 61 施工面积（平米） 5,118 120 元/平米 假定非沥青路比例为 50%
4024 围墙及照明 48 围墙长度（米） 2,162 220 元/米 含在景观费中
4025 其他工程费 0
公交始末站（2个） 0 施工面积（平米） 共计52000平米
桥（2座通外部桥6座内部桥） 0
高压线入地费用 0
合计（一～四） 347390 %
五、 销售费用 14957 销售收入 % 396 505 %
公司规定为%
六、 物业启动费 256 7 9 %
601 物业补贴费 132
物业开办费 50 按50万计
空房管理费 6 未售面积（平米） 5139 平米 一年期空置，元/平方米计算
其他补贴费 38
供暖费 0
水电费 19 总建筑面积（平米） 377266 平米 仅一期需要该项费用
物管补贴费 19 总建筑面积（平米） 377266 平米 仅一期需要该项费用
602 会所家具设备费 0
603 物业其他 34
通邮费 0
计入建安工程费 信报箱 0 居住总户数 1463 户 按130元/户计算
车库管理费 0 总建筑面积（平米） 377266 平米 仅一期需要该项费用
交房期公用设施维护费 8 总建筑面积（平米） 377266 平米 仅一期需要该项费用
含在景观费 环卫设施费 8 总建筑面积（平米） 377266 平米 仅一期需要该项费用
顾问费 19 总建筑面积（平米） 377266 平米 仅一期需要该项费用
604 入住费 91
入住开办费 50 按15万计
客服费 19 总建筑面积 377266 平米
礼品费 22 居住总户数 1463 户 按150元/户计算
七、 财务费用 39125 合计（一～六、八、九） 369, % 1037 1322 %
22, 公司规定为（4或6）%
八、 管理费用 2823 合计(一～六) 141, % 75 95 %
公司规定为2%
九、 不可预见费用 3778 合计（二～四） 125936 % 100 128 %
公司规定为3%
十、 总成本（一～九） 408329 10823 13799 %
住宅成本 297965 地上居住面积（平米） 200515
商业成本 97341 商业面积（平米） 95400
地下汽车车库(商业) 3212 车库面积（平米）
住宅地下汽车车库（单层） 9812 车库面积（平米）
地下人防成本 0 地下人防面积（平米） 含在地下车库里
会所成本 0 会所面积（平米）
其他配套公建成本 0 其他配套公建面积（平米）
十一、 保留物业总成本 0
商业 0 建筑面积（平米） 平米 元/平米
会所 0 建筑面积（平米） 平米 元/平米
地下车库 0 建筑面积（平米） 平米 元/平米
地下设备 建筑面积（平米） 平米 元/平米
地下人防(车库) 0 建筑面积（平米） 平米 元/平米
地上车位 0 建筑面积（平米） 元/平米
十二、 销售物业总成本 408329
十三、 可销售物业销售收入 534175 14159 18052
1101 住宅 382415 建筑面积（平米） 19072 元/平米
TownHouse(层) 0 建筑面积（平米） $0 33259 元/平米
花园洋房(层) 0 建筑面积（平米） $0 31958 元/平米
小高层(11层） 0 建筑面积（平米） $0 30472 元/平米
小户型（30层） 114724 建筑面积（平米） $60,154 19072 元/平米
高层（30层） 267690 建筑面积（平米） $140,360 19072 元/平米
0 建筑面积（平米） 0 元/平米
0 建筑面积（平米） 0 0 元/平米
0 建筑面积（平米） 0 0 元/平米
1102 商业 124929 建筑面积（平米） 13095 元/平米
住宅配套商业 0 建筑面积（平米） 0 元/平米
写字楼 124929 建筑面积（平米） 13095 元/平米 13095
酒店式公寓 0 建筑面积（平米） 29640 元/平米
湖心岛商业 0 建筑面积（平米） 21046 元/平米
超市 0 建筑面积（平米） 29640 元/平米
酒店 0 建筑面积（平米） 29640 元/平米
1103 车库 26832 建筑面积（平米）
地下车库(非住宅) 4405 个数 220 个 200000 元/个
住宅地下汽车车库（单层） 22427 个数 1121 个 200000 元/个
1104 小学（无偿交给政府） 0 建筑面积（平米） 0 0 元/平米
十四、 保留物业收入 0
1201 商业 0 建筑面积(平方米) 0平方米 元/平米
1202 会所 0 建筑面积(平方米) 1600平方米 元/平米
1203 地下车库 0 建筑面积(平方米) 39248平方米 元/平米
十五、 营业收入 534175
十六、 税金 37083
1601 营业税及附加 30448 营业收入 %
营业税5%，水利基金销售额的%，地方教育附加2%+3%，城建维护税7%
1602 应纳土地增值税2 6635 销售收入（万元） 534175 % IF(C103>C98*200%,C103*60%-C98*35%,IF(C103>C98*100%,C103*50%-C98*15%,IF(C103>C98*50%,C103*40%-C98*5%,IF(C103>0,C103*30%,0))))
应纳土地增值税1 14063 %
土地增值税预征(普通住宅） 4048 销售收入（元） 404842 %
土地增值税预征（别墅及商业） 2587 销售收入（元） 129334 %
土地增值税退补 0
(增值税)扣除项目金额 487299
三费以外总成本 351424
房地产企业优惠 70285 三费以外总成本 351424 %
管理费+销售费＋财务费 35142 三费以外总成本 351424 %
营业税及附加 30448
增值额 46876
十七、 利润
经营利润 88763 营业收入－营业税－总成本
所得税 35256 33% 经营利润
净利润 53507 经营利润－所得税
所得税预征 35256 %
所得税退补 0
十八、 利润率
成本利润率 %
税前销售利润率 %
税后销售利润率 %
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