房屋维修的质量管理
是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损登记，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法 基本操作 （一）房屋结构分类 （二）房屋完损等级的分类及标准 （三）房屋完好率、危房率计算 以建筑面积（M2）为计量单位，以幢为评定单位 房屋完好率：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比 危房率：整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比 注意事项
评定房屋等级做法一般分：定期、不定期 定期平定房屋完损等级 不定期平定房屋完损等级 根据气候特征 经维修后重新进行评定完损等级 接管验收新建房屋后 房屋日常养护分为： 1）零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修；其特点是：修理范围广，项目零星分散，时间要求及时，具有经常性的服务性质 2）计划养护：大、中、小修3级修缮制度 房屋日常养护“四原则” 房屋维修日常服务一般程序 维修责任的划分（保修期内） 房屋保修期计算 建设工程质量管理条例 国务院令第279号
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 维修责任的划分（保修期满） 物业公司负责 房屋建筑公用部位、公用设施设备、物业规划红线内的市政公共设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任 维修费用由业主按业权比例分担，建立物业维修基金，专款专用 维修责任及费用应在物业管理委托合同中写明 房屋维修日常服务考核指标 房屋（物业）维修技术管理 就是指物业管理企业对房屋查勘、鉴定、维修、使用等各个环节的技术活动或技术工作的各种要素进行科学管理的总称 基本操作 （一）修缮设计或方案的制定 设计的要求 方案内容 方案必须具备的有关资料 （二）工程质量的管理 工程质量的检查 工程质量的验收 土建部分 电气部分 暖卫部分 （三）技术档案资料的管理 房屋建筑的技术档案资料的管理工作是对房屋进行经营管理，制订房屋维修计划，确定对房屋维修、改善、扩建等各方面工作不可缺少的重要依据 房屋新建竣工验收的竣工图及有关房屋技术的原始资料 现有的有关房屋及附属设备的技术资料 房屋维修的技术档案 （四）建立技术责任制 《房屋修缮技术管理规定》 《房屋修缮工程管理规定》 房屋日常养护包括 一 地基基础养护 二 楼地面工程的养护 三 墙台面及吊顶工程的养护 四 门窗工程的养护 五 屋面工程维修养护 六 通风道的养护管理 七 垃圾道的养护管理 （一）地基 属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施很困难，应给予足够的重视 地基基础的养护 坚决杜绝不合理荷载的产生 防止地基浸水 保证勒脚完好无损（重点） 防止地基冻害（北方） （二）楼地面工程 楼地面工程常见的材料多种多样 空鼓、起壳、裂缝、腐蚀、蛀蚀 水泥砂浆 大理石 水磨石 地砖 塑料 木材 马赛克 缸砖 楼地面工程的养护 保证经常用水房间的有效防水 避免室内受潮与虫害 加强对二次装修的科学管理 控制与消除装饰材料的副作用 （三）墙台面及吊顶工程 抹灰工程 油漆工程 刷（喷）浆工程 裱糊工程 块材饰面工程 罩面板及龙骨安装工程 墙台面及吊顶工程的养护 定期检查，及时处理 加强保护与其他工程相接处 注意清洁与清洁方法 注意日常工作中的防护 注意材料的工作环境 定期更换部件，保证整体协调性 （四）门窗工程 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径 常见问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等 钢门窗则有：翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露风透风、断裂损坏等 铝合金门窗则易受到酸雨及建材中的氢氧化钙的侵蚀 门窗工程的养护 严格遵守使用常识与操作规范 经常清洁检查，发现问题及时处理 定期更换易损部件，保持整体状况良好 北方地区外门窗冬季使用管理 加强窗台与暖气的使用管理 （五）屋面工程 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温（南方为隔热），还包括：采光、绿化、各种活动、太阳能采集利用等 最容易受到破坏的是防水层，防水层的养护是屋面工程维修养护的中心内容 屋面工程 维修养护 定期清扫，保证各种设施处于有效状态 定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 建立大修、中修、小修制度 加强屋面使用的管理 建议建立专业维修保养队伍 （六）通风道——烟囱 作为单项格外加以重视 设计时就应尽量选用比较坚 固耐用的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥沙浆风道，淘汰老式砖砌、胶合板风道 防止串味 接管验收时要认真细致，确保通风畅通、安装牢固、不留隐患 通风道的养护管理 住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致操作，不要乱打乱凿，以免对通风道造成伤害 不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道 物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查 检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入风道检查是否畅通 发现小裂缝应及时用水泥沙浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换 （七）垃圾道 一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道 主要由四部分组成 藏污纳垢 垃圾道的养护管理 指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道畅通 搬运重物时要注意防护，避免碰撞 不要往垃圾道倾倒体积较大或长度较长垃圾 垃圾道出现堵塞时要及时疏通，否则越堵越严，疏通一起来更加费时费力 垃圾斗、门每两年刷一次油漆，防止锈蚀 出现小破损要及时修补，防止扩大 The End 房屋维护与管理
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