房屋租赁中的添附法律问题研究
【摘要】添附是物权法上确定所有权取得的一项重要规则，同时也与债法中的不
当得利、违约责任、损害赔偿等制度密切相关。房屋租凭中的添附王要表现为小动产与动
产的附合，它虽以租凭合同基础，但相对独立于合同关系。实践中有必要区分承租人添附
的善意与恶意、添附产生的合同内部关系与外部效力、添附形成物的价值大小和功能差异
等因素确定添附物的归属。而对于租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿，应当区别于租赁
双方的合同责任，适用不当得利、侵权损害赔偿等规则予以解决。 【关键词】添
附；房屋租赁；附合；不当得利 【正文】 《最高人民法院关于审理城镇房
屋租赁合同纠纷案件具体应用 法律 若干问题的解释》（以下简称为法释[2009] 11号）
第 9条至第 14条关于房屋租赁装饰装修和扩建问题的规定，填补了我国现行民事法律中
添附制度的一些立法空白，为实践中解决房屋租赁中装修装饰物的归属及利益返还、损害
赔偿等纠纷提供了切实可行的法律依据。从理论上看，房屋租赁中有关装饰装修的问题关
涉债法和物权法两大领域，涉及到诸如添附、不当得利、违约责任、侵权损害赔偿等法律
制度。如何针对具体的实践情况正确理解和适用上述法律制度并处理好它们相互间的关
系，是法释[2009] 11号中相关规则得以贯彻执行的重要基础。 一、物权法上的添附理论
（一）添附的概念及立法意义 添附（accessio)，是指不同所有人的物结合在一起而形成
不可分离的物或具有新物性质的物[1]。早在罗马法时期，对属于不同所有人的多数物件
结合而成之物的归属就有规定。但此时所谓添附之事实，仅适用于确认所有权的效力范
围，“并非取得新所有权之方法，惟所有权之标的，因他物之添附而扩大，致是项已经存
在之所有权，变更其范围耳。”[2]《法国民法典》第 546条继受了罗马法，规定：“物
之所有权，不问其为动产或不动产，得扩张至该物由于天然或人工而产生或附加之物。此
种权利称为添附权。”本质上讲，这种添附权规则只是所有权一般原则的具体适用之一
种，即添附依附于主物[3]。但该法典第 712条同时又规定：“所有权得因添附或附合以
及时效而取得。”由此确立了添附作为所有权取得的重要方式的法律地位，并且逐渐为大
陆法系其他国家所继受，成为公认的原则。 由于不同所有人的财产在结合之后，事实上
已经不可能或很难加以分离，因此法律上随之设立的添附制度就具有了两个方面的意义：
一是根据物权法上的“一物一权原则”，承认新物之存在并确定其所有权的归属，以维护
财产关系之稳定；二是借助物权法的强行性效力，阻止有关当事人恢复原状的请求权，以
维护新物的 经济 价值并促进物尽其用。 （二）添附的构成要件（或法律特征） 作为所
有权取得的方法，物权法上添附制度的主要内容是区分不同的情况，分别规定添附形成物
归属的不同规则。这些规则能够得以适用的一个重要前提，就是要符合添附的以下构成要
件： 1．客观要件：添附法律事实和添附形成物 所谓添附法律事实，包括法律事件和法
律行为。添附的发生有 自然 原因也有人为因素。自然添附一般因一定的法律事件而发
生，如罗马法中规定的河流冲积地的添附、河流改道产生的岛屿添附等 [1]。 现代 各
国物权法规范的主要是人为添附，包括混合、附合和加工。通过这些不同的添附形态，不
同所有人的物结合在一起，要恢复原状在事实上不可能或在经济上不合理，因此人们以
“不可分”这一关键词来标记这种法定取得事实[2]。由此而形成的不可分离的新物，即
添附形成物。 德国民法第 93条规定：“物的相互不可以分开的、失去它则物将毁坏或
改变本质的组成部分，不能独立作为权利的客体。”瑞士民法第 642条规定：“物的所有
人，对该物的所有组成部分享有所有权。物的组成部分系一切依地方通常习惯组成该物
的、非经破坏、损害或变更不能分离的部分。”基于这样的规定，添附形成物作为添附构
成要件的一个重要原因在于，它作为数个物的结合而形成了单独的所有权[4]，并由此产
生了该所有权归属的问题。这也是自罗马法以来的“先论归属”的添附制度逻辑体系形成
的基础。 2．主观要件：添附主体和添附人的主观状态 人为添附要求具备主体要件。添
附主体一般指添附行为人（简称为添附人）和被添附人，某些情况下，还可能涉及特定的
第三人[3]。合法有效的添附行为要求所有的添附主体都应当具备相应的民事行为能力。
添附人的主观状态是指其实施具体添附行为时主观上的善意或恶意。所谓善意，即添附行
为经被添附人同意，且对被添附物客观上具有增益的效果；所谓恶意，即添附人未经被添
附人同意在其所有物上实施添附行为，或者添附人虽经同意但实施了有害添附行为。在罗
马法及德国民法中，添附人的主观状态对取得所有权不产生任何影响。只对由此产生的辅
助性请求权（损害赔偿请求权、不当得利请求权）有影响[5]。从法国民法典开始，情况
发生了变化，《法国民法典》第 555条和第 573条明确因添附人的恶意排除了这两种情况
下的添附规则的适用。《瑞士民法典》第 726条第 2款明确排除恶意加工人取得加工物所
有权。我国 台湾 地区修订的物权法也已经把恶意作为取得添附物所有权的消极条件。
对于恶意能否阻却添附物所有权的取得，学者们也有不同的看法。传统观点认为，添附规
则是一种强行性的确权规则，该制度的适用不以当事人的主观状态为前提，无论是善意、
还是恶意都不影响适用添附制度[1]。但也有观点认为，不问善恶的添附取得规则会导致
财产权安全保护的弱化[6]，而且也不符合民法倡导诚实善良、反对欺诈恶意的基本理念
[7]。另有学者持中间观点，认为在一般情况下区分善意与恶意是没有必要的，尤其在添
附物不能拆除或恢复原状时。但根据添附规则来确定添附物归属时，也可以适当考虑添附
行为人的主观心理状态，保护恶意添附受害人的利益[4]。 从上述立法及学说 发展 进程
来看，总地来说，添附人主观上的善意或恶意已经逐步开始在添附规则的适用过程中发挥
作用。将其作为添附的构成要件（至少是消极构成要件）之一，并不为过。 （三）添附
的法律规范功能 1．物权法上的功能：因添附产生的物之归属判断 添附制度是物权法的
组成部分，是一种确认所有权取得的重要规则。无论是附合、混合还是加工，其中都体现
一定的结合关系：附合和混合表现为物与物的结合，加工表现为劳力与他人之物的结合。
为防止相关当事人对结合形成之物进行不经济的分离，通常直接基于法律的强令由一人取
得所有权，或共有合成物。为此有学者认为添附是基于鼓励创造和维护财产使用效率而对
社会财富进行的强制性的分配[1]，性质上属于强行性规定，不允许当事人随意变更。
添附物的归属是否可以由当事人进行约定，包括德国、日本、法国和我国台湾地区在内的
各国民法都没有明确的规定。笔者赞同日本学者我妻荣的观点，对于添附物应该归属于何
人所有的问题，在现行法之下，可以根据契约自由原则予以确定[8]。因为，添附制度归
根结底调整的还是民事主体间私的财产关系，与公共利益或交易安全关涉不大，不应当排
除私法自治原则的适用。添附发生之后，由当事人在不违反公共利益的前提下约定所有权
归属，一方面可以定分止争，避免纠纷，另一方面也可以借由当事人对自身需要的充分考
虑，实现物尽其用。法律需要加以禁止的是，当事人在发生添附之后请求恢复原状或要求
返还原物，以使添附物能够为社会经济利益而继续存在。有学者甚至认为，如果当事人事
先存在着恢复原状的特约可以被认为违反公序良俗而宣告无效[9]。 2．债权法上的功
能：因添附产生的法律责任之承担 添附发生后，未取得添附形成物的一方，因丧失原物
所有权而受有利益损害，可以对另一方当事人享有利益求偿的权利。通说仍认为，因添附
产生的求偿请求权属于不当得利请求权。因为在添附制度中，获益人既未对获得添附形成
物付出对价，受损人也未怠于行使权利，因而获益人并没有保有其所获利益的合理原因
[10]。《德国物权法》第 951条也规定：“因第 946条至第 950条的规定而丧失权利的
人，可以根据关于返还不当得利的规定，向因权利变更而受利益的人要求赔偿。不得要求
恢复原状。”但也有学者认为，“依法取得特定物权或其物权行使扩张至特定范围者，有
为一定偿金给付的义务。此一偿金给付义务附从于法定扩张的物权而与物权有不可分的关
系，性质上为一种‘物上之债’”[11]。换言之，既然一方当事人是“依法强制取得”添
附形成物的所有权，就不能认为其获得权利是无法律依据，否则必然否认添附的规则；而
既然其取得权利是合法的，则受害人不能根据不当得利而请求其返还利益。添附受益人对
受有损失一方只须依公平原则给予适当的补偿，实现当事人间利益平衡即可[12]。对此，
王泽鉴先生认为“民法规定某人单独取得添附物之所有权，纯系基于法律技术上之便宜措
施，形式上使某物归属于某人，但实质上并不在使其终局取得其利益。因此，于添附之情
形，仍应依不当得利之规定，返还所受之利益于被害人。”[13] 除不当得利的返还外，
添附行为还可能构成对当事人财产权利的侵犯，原物所有人有权要求侵权的损害赔偿。这
种侵权损害赔偿请求权与不当得利请求权一样，都是添附在债权法上产生的效果，但二者
在请求权的内容、权利对象、行使方式等方面都有所差别，是相互独立且互不影响的两种
独立的债权请求权。由于添附发生后，返还原物或恢复原状都在事实上不可能或在经济上
不合理，此时，通过重新确认添附形成物的归属已使得原物所有权在法律上归于消灭。而
通过赋予受损害方以债权请求权来补偿其物权的丧失，尽管有保护不足之嫌，仍不失其必
要性。 二、房屋租赁中的合同关系与添附行为 （一）房屋租赁合同的添附类型及法律关
系 房屋租赁过程中，承租人为了自身使用的需要，往往会对租赁物进行一定的装饰装修
或增设他物。装饰装修物是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料。装饰装修
物与房屋并非一概地不可分离。但如果其与房屋已经结合为一体而难以拆除、或虽可拆除
却会对于物的价值造成严重影响的，应当认定为添附。此外，承租人还可能在原有租赁建
筑的基础上对其进行扩建、改建或增设他物。这些扩建、改建或增设之物已经固定在房屋
之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装的费用却很高，而且一旦拆除也会影响其本
身的价值，甚至会损坏房屋本身。所以从经济角度出发，应当将其作为房屋的添附物处理
[10] 以上两种发生在房屋租赁中的添附，都是动产与不动产的附合。其中，租赁合同的
承租人，将自己或他人所有的建筑材料（动产）用作租赁房屋的装饰装修或改扩建材料，
并且成为房屋的组成部分。由于二者客观上不可分离或分离不符合经济效益原则，作为添
附人的承租人与作为被添附人的出租人间就会产生这样一种法律关系：经附合产生的装饰
装修物及房屋的改扩建部分，其所有权的归属需要通过添附规则重新确定；添附各方因丧
失或取得所有权而失衡的利益关系，需要借助不当得利或损害赔偿等法律制度恢复平衡。
（二）房屋租赁合同与添附行为的关系辨析 添附的原因可以是多样的，包括人为的原因
或自然原因，但是原因的不同并不影响当事人添附法律关系的独立性，从这一点上说，添
附规则的适用具有“无因性”。与此同时，房屋租赁中的添附大都又是以租赁合同为依据
的，所产生的出租人与承租人间有关添附的权利义务关系构成了合同履行的一部分。也就
是说，房屋租赁中的添附既是合同的一部分又相对独立于租赁关系而存在。这是物的添附
在合同中所体现出来的特殊性。实践中，如果不能对二者进行准确的区分，就有可能混淆
合同责任承担与添附规则适用的后果，导致承租人与出租人间利益的失衡。对此，笔者认
为正确的理解是： 首先，在房屋租赁合同履行过程中，承租人不论出于什么样的原因
（依约或违约），对房屋进行了装饰装修或增设他物且构成了附合，在合同终止时，首先
必须依添附规则确定装饰装修物及增设物的所有权归属，利益受损害的一方可依不当得利
制度向获益一方求偿。 其次，如果承租人实施添附行为违反了合同的约定，或是合同的
终止是出于某一方或双方当事人的过错，则依法应当承担相应的违约责任或缔约过失责
任。 第三，上述不当得利返还责任与违反合同的责任可能基于同一添附事实产生，特殊
情况下，可能存在请求权竞合的问题，或是可以适用过失相抵规则[14]。尽管有如此错综
复杂的关系，但从性质上看，这两种责任的法律基础、构成要件各不相同，在房屋租赁合
同中各有适用的情况，二者不能相互混淆或相互替代。 三、房屋租赁中添附制度的适用
规则 基于房屋租赁合同中添附关系的复杂性，在添附规则的具体适用过程中，还应注意
区分几种不同的情况： （一）区分承租人添附的善意与恶意 添附人实施添附行为时的主
观状态对添附的构成及添附规则的适用具有重要的意义。房屋租赁中，承租人对租赁房屋
进行装饰装修或增设他物，区分其主观上的善意或恶意，作用在于： 1．判断添附构成。
承租人对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，其善意首先表现为取得出租人的同意。我国
法律不承认未经出租人同意的添附。根据《合同法》第 223条规定：“承租人未经出租人
同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损
失。”承租人未经出租人同意擅自装饰装修或增设他物的，应当认定为侵权，出租人可以
要求恢复原状或赔偿损失。由于不构成添附，此时承租人仍有权将自己所有的动产取回，
但出租人不负交付义务，仅负容忍承租人将物取回之义务[15]。 2．确定求偿关系。除取
得出租人同意外，承租人的善意还表现为有益添附，即对租赁房屋进行装饰装修或增设他
物，客观上有利于出租人财产的增值或房屋利用。而有害添附则属恶意。依一般规则，承
租人恶意进行不动产附合的，除承担全部费用及损失外，还负有排除妨害的义务。当然，
由于房屋的装饰装修是与个人审美情趣和偏好相关联的，具有很强的主观性，因此，对承
租人装饰装修或增设他物的行为是否有害的判断应采一种较为客观的标准，即客观上是否
导致了房屋的增值，以实现租赁双方利益的公平分配和最大平衡。 （二）区分添附产生
的合同内部关系与外部效力 承租人对租赁房屋进行装饰装修及增设他物的前提和依据是
房屋租赁合同，但这并不意味着承租人的附合行为仅在合同双方当事人间产生法律效力。
无论是添附形成物的归属问题，还是不当得利之返还责任都有可能影响到租赁合同之外的
第三人的利益。因此，必须区分因承租人的附合行为而产生的合同内部关系和它的外部效
力，适用不同的添附规则。 1．合同内部关系。房屋租赁合同的双方当事人，从承租人开
始装饰装修房屋或增设他物之日起，就形成了有关添附的权利义务关系。但因其仅在出租
人和承租人间产生法律效力，性质上仍属合同内部关系。因此，在适用添附规则时，有必
要结合租赁双方当事人履行合同的各种具体情形加以考虑。法释[2009]11号区分租赁合同
无效、解除及履行期限届满等合同终止的不同情形，适用不同的处理规则，同时又依当事
人的过错来决定与此相关的损害的赔偿、补偿及其范围，大概正是基于此种考虑。以第 11
条第 1项为例，它规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁
期内装饰装修残值损失的，应予支持。”可以看出，该规定是把承租人的装饰装修物残值
损失，视为因出租人违约而导致的损失后果的一部分，出租人在承担合同法上的违约责任
的同时，还需要赔偿承租人因添附导致的利益损失。 2．添附对第三人的外部效力 各国
法律通常规定，因添附而导致原物所有权消灭之时，该物存在的其他第三人的权利（担保
物权、用益物权等）也消灭。例外的情况是，原物的所有人成为新的添附形成物的单独所
有人时，第三人的权利在新物上存续[4]。除此之外，实践中还可能存在其他影响第三人
权益的情况。例如承租人在经出租人同意后聘请装修公司，由其包工包料对房屋进行装修
或改造，如果承租人没有按照约定支付费用，装修公司（可能还包括建筑贷款抵押权人等
建筑材料的物权人）是否有权要求出租人返还不当得利或给予适当补偿？再如，在租赁合
同履行过程中，出租人出卖房屋予第三人，第三人的所有权是否及于房屋的装饰装修物，
他能否依原租赁合同确定其与承租人的利益补偿关系呢？对此，新的司法解释并没有予以
规范。对此，笔者认为，虽然房屋租赁中的添附行为须以合同关系为基础，但前文分析，
它所产生的当事人间的添附权利义务关系同时具有法律上的独立性，因此合同外第三人的
利益受到添附行为的影响，仍应依物权法上的添附规则处理，至于随之产生的利益补偿、
违约责任的追究等问题，则应在相关合同的框架内解决。 （三）区分添附形成物的价值
大小和功能差异 在确定添附物的归属时，通常要考虑各添附物原来的价值大小，原则上
应当由价值大的物的所有人取得物权。之所以如此，主要是考虑到价值更大的物的所有人
更愿意取得物的所有权，也更能有效率地利用该物[4]。《德国民法典》规定，如果是土
地附合，那么“谁进行了附合，对土地所有权人的所有权取得来说，都是无关紧要的，行
为人是否是正当的，或者行为人是以何种意思方向进行活动的，也是无关紧要的。”[16]
实际上，这也是不同财产价值比较的结果。因为通常情形下，不动产的价值一般总是大于
添附在其上的动产的。但现代社会经济环境下，这种情况正逐渐发生变化。在房屋租赁领
域，许多承租人出于商用的目的，对租赁的房屋进行装饰装修或改扩建，所耗费用大于房
屋价值的例子比比皆是。如果严格依照传统的添附制度，不分情况一概认定形成附合的装
饰装修物或增设物归不动产所有人，然后由其承担巨额的利益返还或补偿责任，可能未必
符合租赁双方的利益。尤其是就房屋租赁这种具有唯一性及不可替代性的特殊需求而言，
承租人的地位相对被动和弱势。此时，传统添附制度可能与交易安全保护的相关制度之间
发生冲突。
出于保证房屋价值的充分实现及保护交易安全的需要，笔者认为，有必要区分租赁合同
中装饰装修物或增设物的不同使用功能及价值大小，适用不同的添附规则。必要的时候，
可以规定双方当事人在一定条件下共有添附的房屋，尤其是在双方对租赁合同的终止均无
过错的情况下。有学者论及善意在添附中的意义时，认为“保护无过错当事人的原则不一
定要通过使其取得添附物所有权的方式落实”[17]。我想这一理由可能对出租人来说，比
较容易接受。但对于耗费巨资装修房屋的承租人来说，如果非因其自身的原因导致合同终
止，并且只能向出租人主张返还不当得利以作为其权利丧失的补偿，是远远不够的。因为
这种“表面上令人满意的解决方法掩盖不住的是，债权请求权不是所有权全部价值的代
替。当受益人陷入财产衰败境地时，这一点就立刻变得显而易见的了。”[16]遗憾的是，
法释[2009]11号只是区分合同终止的不同情况，规定承租双方在利益返还和损害赔偿方面
的责任，丝毫未涉及装饰装修物或增设物的所有权归属。显然，该司法解释预设的立场仍
是依传统的添附制度，由原房屋所有人取得这些附合物的所有权。这既限制了当事人的选
择范围， 法律 适用的结果可能也不符合当事人的意愿，不符合效率原则。 四、租赁房
屋添附利益的返还及损害赔偿 对所有权丧失的牺牲者绝对是要进行补偿的。房屋租赁
中，因添附而丧失原所有权的一方（通常是实施添附行为的承租人），可以根据不当得利
的规定，请求因物权变更而受有利益的另一方（通常是取得添附形成物所有权的出租人）
适当地返还利益，作为其不能要求返还原物或恢复原状的补偿。 （一）对法释
「2009」11号相关规定的评析 法释[2009]11号第 9到 14条的规定，明确了对于房屋租
赁合同的装饰装修物，出租人是否应对承租人进行补偿以及如何补偿的问题。最高人民法
院民一庭负责人在对立法进行解释和说明时指出，承租人获得补偿依据的是不当得利请求
权[5]。如果说这是立法的本意，无疑符合各国物权法上添附规则的一般原理，同时也是
对我国现有立法的很好的补充和完善。但综观法释「2009」11号有关条文，似乎与不当得
利制度又有所区别，分析如下： 1．不当得利请求权是对承租人失去原所有权的补偿，与
出租人的主观意愿无关 按照添附规则，房屋装饰装修物构成附合的，无论出租人是否愿
意，都取得这些装饰装修物的所有权；承租人依不当得利请求权，可以要求出租人返还全
部利益（即全部现值损失）。但法释[2009 ]11号第 9条规定：“租赁合同无效时，已形
成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方
各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”实际上，如果这些装饰装修物对于出租人
确属强迫得利，则出租人因利益不存在而无须返还，更不必“分担现值损失”。当然，如
果各方当事人对合同无效确实有着一定的过错，就需要承担缔约过失责任，赔偿相对方的
损失。但在法律关系上，承租人的不当得利请求权与缔约过失责任的承担是不同的。司法
解释第 9条混淆二者的关系，有可能产生不公平的适用后果[6]。更何况，以出租人主观
上的“不同意利用”代替对“强迫得利”的客观判断，无疑也增加了实践中法官适用这一
条文的困难。 2．不当得利不以过错为构成要件，与租赁合同解除的原因无关 民法上的
不当得利制度是不以双方当事人的过错为要件的。但法释[2009]11号第 11条各项区分租
赁合同双方当事人对合同解除的过错责任，规定了对已形成附合的装饰装修物的处理规
则，包括：出租人违约时的损害赔偿（第 1项）、承租人过错时责任自负（第 2项）、双
方过错时的过失相抵（第 3项）、双方均无过错时的风险分担（第 4项）[14]。可以看
出，租赁合同解除时，装饰装修物的利益归属与当事人的主观过错密切相关。承租人有可
能因为自己的过错丧失全部或部分不当得利返还请求权，也可能因为无法证明出租人的过
错而丧失本应享有的该项权利。这样的结果显然放大了承租人承担的房屋租赁的合同风
险，使其不仅丧失了具有物权效力的所有权，甚至不能得到债法上的不当得利制度的保
障，殊为不公。 3．不当得利请求权的内容为不当利益的返还，与损失赔偿无关 根据法
释[2009]11号第 11条所提出的“现值损失”和“残值损失”概念可以看出，立法上把承
租人用于装饰装修的费用视为损失，根据有效合同和无效合同的不同法律效果，采用了两
种不同的标准来认定其范围。这种立法充分考虑了租赁合同中添附的特殊性，即承租人基
于自己使用的目的，通常会根据合同租期及成本进行装修，尽量使装修利益在租赁合同到
期时行使完毕。也就是说，如果合同正常履行而至期限届满的，装饰装修物正好折旧为
零，出租人虽然收回了附合着装饰装修物的房屋，但并没有实质上的利益取得。但问题
是，在合同因各种原因解除时，承租人未能充分实现的那一部分装饰装修利益依添附规则
转而由出租人享有，此时，承租人可以主张的不当得利请求权在内容上指向的就应当是利
益返还，而不是“补偿在失去利益者处出现的损失”[16]，不能将其纳入合同无效或解除
的损失范围，以损害赔偿责任替代之。 综上，法释[2009] 11号有关添附规定的不足之外
在于：一是没有明文．规定不同情况下房屋租赁装饰装修物的所有权归属，二是没有明确
合同当事人对装饰装修物利益的不当得利返还请求权。对此，当事人应可援用《民法通
则》关于不当得利、侵权责任的规定，以及《合同法》有关违约责任和缔约过失责任的规
定，以主张自己的合法权益。 （二）承租人的不当得利请求权与主观恶意 如前文所述，
在不动产附合的情况下，判断附合形成的新物的所有权是不问行为人的善意或恶意的。但
在利益返还请求权方面，有必要对此加以区分。罗马法规定，材料所有人于他人土地上建
筑房舍者，该建筑物即属于土地所有人，其建筑行为，如系出于善意，土地所有人尚应从
赔偿材料之价金角度考虑建筑费用；如系出于恶意，则其材料及建筑费用，均视为赠与，
而土地所有人即无偿取得建筑物之所有权[2]。此处所谓恶意仅指擅自添附，即在明知是
他从之物的情况下而未经他人同意进行的添附。（因有害添附对出租人无利益可言，也就
没有不当得利的返还问题）对此，法释[2009] 11号采取了与各国物权法同样的立场，在
第 13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”但同时，该条规定仍
有以下两个方面的不足： 1．该法条没有明确，所谓的“承租人承担费用”是否意味着他
不能向出租人主张不当得利返还请求权？依笔者理解，此处的“费用”应当作广义的理
解，包括财产的消耗和利益的丧失。承租人不能再要求出租人返还利益的另外一个原因
是，在承租人恶意附合的情况下，出租人依法有权要求侵权损害赔偿。此时，如果承租人
仍可主张不当得利请求权，则与出租人的损害赔偿请求权就会产生一定的冲突。依损益相
抵规则，如果承租人的添附行为客观上增加了房屋所有权人的利益，则可能使出租人非但
不能获赔，最终必须向承租人返还余额利益。这样的结果不仅不能体现对承租人恶意的惩
戒，而且使司法实践中案例的审理变得更为复杂。 2．该法条没有明确，承租人承担费用
后，能否主张装饰装修或扩建材料的拆除权或取走权？笔者认为，在形成附合的情况下，
出租人根据添附规则已经取得了装饰装修或扩建物的所有权，承租人如拆除或取走，则属
于侵权行为。但在未形成附合的情况下，承租人的上述权利因无害于出租人，原则上应当
允许，而不必如司法解释之规定，只有出租人才能主张恢复原状。 （三）承租人不当得
利请求权的内容 1．请求权的范围 承租人因添附而失去的利益可以依不当得利请求权获
得补偿。而对于如何补偿的问题，学者大多认为，法律的规定属于任意性规范。因此出租
人和承租人可以协商解决相互间的利益补偿问题；不能达成协议的，依不当得利制度由出
租人给予承租人适当的补偿。但问题是，在不动产附合的情况下，承租人装饰装修或增设
他物的费用大多数情况下并不等于出租人获得装饰装修物或增设物所有权而产生的利益。
那么，在确定补偿范围时起决定性作用的应该是什么呢：是承租人财产的损失，还是出租
人财产的增值？德国法学家认为“起决定性作用的一直是在得利人那出现的、客观的财产
之增加”，而王利明教授认为，承租人可以请求的是“与动产价值相当的补偿”[4]。笔
者认为，在不动产附合的情况下，上述两种观点都有其不妥之处。因为对房屋的装饰装修
所产生的利益具有极强的主观性，如依客观标准评价，房屋的增值可能远大于装修费用
（即所谓“动产价值”），但也有可能装修产生的利益小于费用。在前者，如依得利人财
产增加的范围返还利益，则有可能使承租人获取不当利益；而在后者，如依动产价值确定
返还利益的范围，则有可能使出租人承担无端的损失。 民法上的不当得利返还请求权分
为侵害型不当得利返还请求权和给付型不当得利返还请求权两种。承租人因添附而享有的
是给付型不当得利返还请求权，“对一种虽然为当事人所意愿的、但有瑕疵的、因为缺少
原因的财产转移进行回复是它的特征”[16]，理论上其利益返还的范围一般限于现存利
益，而不包括对损失的赔偿。因此结合房屋租赁中装饰装修的特点，笔者认为，出租人作
为添附物的所有权人，是承租人补偿请求权的债务人，其补偿的范围应当限定在他所得到
的、经过租赁期间折旧后剩余的租赁房屋收益范围之内，最高不应当超过承租人为装饰装
修或扩建所花的全部费用。 2．强迫得利 租赁房屋的装饰装修是由承租人实际完成的，
其中掺杂了强烈的个人审美情趣和利用要求，可能对于出租人来说，完全违背其意愿。因
此出租人可能认为自己对装饰装修物所有权的取得是被强迫的。强迫得利的情况通常被视
为违反所有权人意思的对所有权人权利范围的干涉，因此不存在所谓的价值补偿义务。根
据法释[2009]11号的相关规定，在出租人不同意利用装饰装修物的情况下，不但可以利用
强迫得利制度抗辩承租人的不当得利请求权，还有权要求承租人恢复原状，并赔偿因此造
成的损失。但必须注意的是，强迫得利理论虽然不失为“以人为本”的新说，但是其所包
含的机会主义诱因可能会完全颠覆添附制度[18]。尤其是在装饰装修物已经形成附合，技
术上无法恢复原状或恢复原状所需费用过高的情况下，支持出租人恢复原状的请求就有违
效益原则。因此，有必要对强迫得利的适用条件作一定的限制，至少是否得利不应当完全
取决于出租人的主观意志，特别是在装饰装修已经征得出租人同意的情况下，更不能轻易
地承认强迫得利的存在，以维护添附制度的法律价值。 【注释】 [1]详见{意}桑德罗?斯
契巴尼选编：《物与物权》，范怀俊译， 中国 政法大学出版社 1999年版，第 39 -41
页。 [2]〔德〕鲍尔／施蒂尔纳：《德国物权法》（下册），张双根译，法律出版社 2006
年版，第 437页。当然，对于“不可分 ”的因素，可能在具体事例中存在不同的理解。
在这方面，美国法上的做法值得借鉴。美国不动产法上有定着物（附着物）的概念，因与
不动产密切相连而成为该不动产一部分的曾为动产的有形物。成为定着物的物，即使在附
着于不动产之后，仍然保持其原有的特性。决定定着物的因素：定着方法（物体定着于不
动产的牢固、稳定程度）；吻合程度（物体与不动产的配备、契合程度）；可拆除性（拆
除该物是否损害不动产）；目的意图（从以上因素和从他本人与不动产的关系，尤其是从
他是否拥有不动产来判断，定着人的真实意图是什么）。详见：
[美]Roger H. Bernhardt, Ann M. Burkhart:《不动法》（第 4版），钟书峰译，法律出
版社 2005年版，第 323页。 [3]例如，房屋承租人将供应商保留所有权的建筑材料用于
租赁房屋的装修，如果租赁合同无效，不仅出租人与承租人间会有利益的纠纷，建材供应
商的所有权势必受到影响。 [4]如《日本民法典》第 247条〔添附的效果〕：（一）依前
5条规定，物的所有权消灭时，于该物上存在的其他权利亦消灭。（二）前款物的所有
人，成为合成物、混合物或加工物的单独所有人时，前款的权利，以后存在于合成物、混
合物或加工物上；其人成为共有人时，则存在于其应有部分上。 [5]详见《妥处房屋租赁
纠纷，促进市场健康 发展 —最高人民法院民一庭负责人就＜关于审理城镇房屋租赁合同
纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞答记者问》，载 2009年 9月 1日《人民法院
报》，第 4版。 [6]例如，假设装饰装修物的现值为 1万元，双方对合同无效各有一半过
错。在装饰装修已由承租人出资的情况下，出租人需要给付 5000元给承租人。结果就
是，承租人承担 1万元的费用，最终从出租人处拿回 5000元；而出租人分担了 5000元的
费用后，得到了价值 1万元的装饰装修物。
