淮安国际钢贸城
区域市场分析研究
项目SWOT分析、类市场分析借鉴
项目定位、形象定位、业态定位
区域性市场环境解读
市场研究
项目分析
项目定位
区域解读
目录
区域解读
淮安城市概况
经济实力中等、人口稠密、消费水平中等
区域解读
一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城
淮安概况
淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00"～34°06ˊ00",东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。
历史源远流长，文化底蕴深厚
淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。
历史悠久
位置显要
区位优势明显的重要交通枢纽
淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。
自然环境
淮安市境内河川交错，水网密布，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，
淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、古黄河等9条河流在境内纵横交错。
境内有全国“五大淡水湖”之一的洪泽湖，白马湖、宝应湖、高邮湖。
淮安市地处暖温带向亚热带的过渡地区，兼具有南北气候特征，光热水整体配合较好。光能资源潜力较大，年日照数在2250－2350小时。
全市热量资源充裕，无霜冻期为210－230天，可以满足一年两熟制的需要。
本市濒临黄海，季风气候典型，自然降水丰富，年平均降水量885－1015厘米。
行政区域
淮安地处江苏北部中心地域，现辖清河区、清浦区、楚州区、淮阴区四区和涟水县、洪泽县、金湖县、盱眙县四县，总面积万平方公里，总人口524万；市区建成区面积80平方公里，人口83万。
淮阴区（本项目所在区域）
淮阴区位居中国大陆沿海的黄金分割线上，处于长江三角经济圈的大外环上，是江苏南北交汇的中心，南临全国五大淡水湖之一的洪泽湖。全区下辖21个乡镇，249个行政村，85万人口。区域面积1264平方公里，耕地98万亩，林地15万亩，水面38万亩。
淮阴区位优势独特，水陆交通发达，京沪、同三、宁连、徐盐等高速公路和205国道、305省道在境内交汇。通贯我国东部地区的陆海大通道－新长铁路（江苏徐州－新沂－淮安－无锡－浙江长兴）穿境而过，拥有苏北的重要铁路货运中心－淮阴西站。
城市区域规划
一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城
城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。
城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。
一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。
三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
水渡口板块
概述：为贯彻淮安市“三淮一体”，“城区东扩，中心东移”的总体布置。水渡口区拟建成淮安市以商贸金融为主，同时兼具行政、信息、商业、文化、休闲娱乐、居住的中心区。水渡口是淮安市政府着力打造的中央商务区，将汇集淮安人民银行、淮安公安局、淮安交通局、淮安邮电局、淮安电视台、淮安财政局、淮安会展中心、淮安影剧院等几十家行政企事业单位、星级酒店和大型Shoppingmall。中央商务区集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，将形成中高档次、多功能的商业中心，依托钵池山公园、古黄河，将成为淮安城市重要功能区。
城区东扩、中心南移
水渡口成为重点发展区域
市场研究
区域市场分析研究
随着淮安城市的发展，以及由房地产带动的一系列各类建材市场，已在淮安市区内初见规模。另外，位于西安路上的江苏淮钢也为各位钢材市场的存在提供了充足的货源和生存的基础。在此，我们在对本项目的周边大型市场做了一个完整的市调之后，为您详细介绍相关情况
淮安国际汽车城
义乌商贸城
锦绣国际装饰城
居然之家
淮安国际汽车城
淮安国际汽车城
汽车城项目一期总体规划占地面积650亩，其中商业区用地面积500亩，总投资亿元，是苏北地区专业化的汽车、摩托车、电动车、农用车、工程车等的销售，零部件批发、零售等为一体的大型物流批发市场，市场内进驻淮安市车管所、淮阴区车管所，实行上牌检测、二手车买卖、汽车维修装饰、4S专营店、电子商务交易平台、产业园区、物流仓储配送中心等功能齐全的“一站式服务”专业批发市场；生活区用地面积150亩，是商业区生活配套住宅，志在打造一座以汽车为核心的汽车全生活现代化商城。
入口处两侧门面
（朝西）
（朝北）
淮安国际汽车城
市场内部环境实景照
淮安国际汽车城
淮安国际汽配城的入住率大概在50%左右，开业率在25%左右。朝街门面大多为3层楼，少量为4层楼。内街均为两层，以便出租。户型面积在60平米左右，购买时为一通二，沿街商铺均价为11000每平米
另外，业主购买商铺后，采用包租形式予以返租。共包租9年，前4年分别为7%，7%，8%，9%，后五年根据市场行情另行商议。
淮安国际汽车城
居然之家
居然之家
淮安欧蓓莎项目总投资10亿元人民币，共分两期进行建设，总建筑面积12万平米，总投资5亿元人民币，由国际家居购物中心和国化商务中心两部分组成，主营家居、建材，涵盖了200多家国际国内一线品牌，是淮安乃至苏北地区规模最大档次最高的现代化家居及商务办公中心。家居购物中心采用全景观内接设计总面积约8万平米，主体四层，1层层高米，2-4层层高米，主力 在30-50平方米，其中一条宽12米的内街东西贯 穿。商务中心总面积约万平米，由东西两栋12层大厦构成，是集商务办公、商务宾馆、酒店为一体的现代商务中心。
居然之家内部实景图
居然之家
居然之家位于汽车北站南面，与本案仅隔着铁道北路，于2011年10月开业，现已出售全部商铺的90%以上
主力面积为25-70平米左右，前三年一次性返还24%，四、五两年每年保底8%，六-八年每年保底9%，九、十两年每年保底10%
之后十年按照市场行情，租金与商场二八分成
一楼均价在15000—23000之间
居然之家
锦绣国际装饰城
淮安锦绣国际装饰城位于淮海西路与西安路交叉口向南300米，承袭淮海西路鼎盛的建材商业气氛，延续淮海西路建材商圈的影响力和号召力，更以全新的经营理念、科学先进的规划，对淮海西路建材市场进行整合升级，以40万平方米的绝对规模和实力成为当之无愧的淮安建材龙头。淮安中冠置业有限公司负责开发的锦绣国际装饰城二期项目位于西安路西侧、青年路南侧、黄河西路东侧及漕运路北侧地块。项目总投资5亿元，总占地面积为平方米、总建筑面积为157033平方米，计划建设商业用房133734平方米、办公用房15178平方米。
锦绣国际装饰城一期汇聚600多家商户，一楼汇聚陶瓷旗舰店集群；二层拥有一线品牌洁具、卫浴、橱柜、厨电；三层地板、木门、移门，四层有灯具市场以及一线窗帘墙纸品。
现二期正在筹备当中，将于2012年6月开业
锦绣国际装饰城
锦绣楼层索引图
锦绣二期筹备中
入口处
锦绣国际装饰城
锦绣国际装饰城自2011年5月开业以来，商铺入住率已经超过了90%，现二期正在筹备当中，预计2012年开盘
主力户型面积30-50平米
一楼均价19000元
二楼均价10000元
三楼均价4500元
包租8年，前三年每年8%（累计24%），后五年每年11%（累计55%）
8年共回报79%
锦绣国际装饰城
义乌商贸城
效果图
淮安市创达义乌商贸城开发有限公司开发的淮安义乌商贸城项目是以对接义乌，领军淮海市场为理念，为促进淮安市“培育大市场、搞活大商贸、发展大物流、推动大发展”战略目标的达成，推动淮安现代商贸业发展，承接淮安老市场主体搬迁，实现淮安市场品质提升的省、市、区三级政府重点支持项目。
淮安义乌商贸城处于淮安市规划的10平方公里的综合大市场群核心版块，紧靠淮安火车总站、公交总站、汽车北站。项目由中国创达集团全线投资开发，计划总投资22亿元，占地400亩，总建筑面积60万平方米。项目将全面对接义乌市场资源，打造苏北地区年成交额近百亿的大型小商品批发市场。
义乌商贸城
工地实景图
义乌商贸城
售楼处实景沙盘
区域规划图
义乌商贸城
义乌商贸城于2011年11月开盘，共设置11000个商铺铺位，主力面积在20平米左右，实际使用面积10平米左右
一楼均价17000元每平米
二楼均价14000元每平米
三楼均价11000元每平米
包租三年，前三年分别返还售价总额的7%，8%，9%
写字楼5、6、7层出售，均价为6000元每平米
义乌商贸城
另有两个相对成熟的综合市场，做简要介绍
红星美凯龙
淮安国际商城
红星美凯龙
2010年8月入驻淮安。
作为家居行业的领军企业，红星美凯龙这次入驻淮安一举填补了高端家居市场的空白。而借助全国连锁体系，即将开业的淮安红星美凯龙汇聚了众多国内外一线知名品牌，如楷模、百强、诺贝尔、顾家工艺、凯奇、TOTO、曲美等，可以一站速览国际同步流行趋势。
淮安国际商城
淮安国际商城坐拥苏中北平原腹地中心城市地位。项目于2004年挂牌，先后成立：淮安国康房地产开发有限公司、淮安现代国际物流有限公司及淮安市人本物业管理有限公司，形成了一个完整的市场开发建设和市场管理体系。项目现已完成开发面积450亩，建筑面积30余万平方米，截止02年12月累计投入资金8亿元。
项目分析
项目位于淮安市北部，属于淮阴区内，紧邻香港路，距淮安市中心仅4公里距离。随着淮安城市规划的重心转移，此地块将会受到更多业主的青睐。
项目周边交通发达，与淮安汽车北站，淮安火车站仅500米距离。这为此项目今后的客流量的提升有了一个充分的准备。另外，此项目的东边紧靠香港路，连接了淮安与泗阳，为更好的吸引这一部分的投资客做好的交通上的铺垫。
项目一期开发118亩，其中一半用来住宅开发，一半用来商业开发，以“国际钢贸城”为主打品牌，建造成淮安乃至苏北地区最为成熟、丰富的钢材贸易集散中心
项目实地图
项目实地图
弱化劣势
把握机遇
发挥优势
化减威胁
项目SWOT分析
优势（S）
位踞汽车北站与火车站附近，区位优势明显。
江苏淮钢总部位于淮安市西安南路上，为本项目的今后发展提供了有力的保障。
项目所在区域暂时没有相同类型的市场出现，作为一个能够集合各种业态的综合商业广场，将在淮阴区树立一个商业风向标。
项目规模大，业态涵盖面广，未来发展潜力大。
劣势（W）
项目所在地块相对应的配套设施还不够完善。
项目位置离城区有一定距离，区域发展还处于起步阶段。
周边商业氛围尚未形成，需要一段时间的发展成熟。
机会（O）
本项目紧邻香港路，交通便利；与汽车站火车站仅有500米距离，区位优势明显。
本项目依托钢材贸易，打造各种业态同时存在，有利于资金回笼。
随着农村城市化进程的发展，有大批潜在客户从农村搬往城市。
周边有各类大型市场，如汽配城，居然之家，义乌商贸城，但是类城市综合体还没有出现，本项目可以填补这一空缺。
项目规模大，通过把握市场空白点进行科学定位，并制定有效的营
销传播策略，从而确保项目的顺利发展。
威胁（T）
在全国楼市的大背景下，房地产市场整体呈现低迷现象。
周边项目在未来几年内有可能建造的类似综合体。
淮安现有的及未来的市场竞争。淮安目前已有7家纯粹的钢材贸易市场，如经纬，翔天，元和等，总体而言经营状况并不良好。
城市或区域的吸纳量问题带来的市场威胁。
类市场借鉴分析
淮安翔天钢材市场
经纬钢材城
元和钢材市场
淮安翔天钢材市场
地址：淮安市经济开发区韩侯大道8号
淮安翔天现货交易市场管理有限公司，成立于2009年，注册资本2000万，是一家从事市场物业管理、市场仓储管理、市场统一结算的管理型公司。公司总投资5亿元，现已征土地430亩，可容纳商户660家。
仓库与工地并存
淮安翔天钢材市场
经纬钢材城
淮安经纬钢材城是淮安市清浦区招商局和区委宣传部为了贯彻省政府关于大力发展现代服务业的战略布署共同引资的项目，占地约200亩,协议总投资5亿元,注册资本金8008万元,总建筑面积10万多平方米。目前已建成钢贸大厦(一)(二)、6幢仓储加工用房和10幢物流用房及宿舍、车库配套服务用房建筑面积计8万多平方米,4万平方米场内道路及3万平方米货场,33台大型龙门中已安装并正常使用,396套物流营业用房已租订完毕。通过“以商引商”进驻市场的经工商部门核准登记的公司292户,工商税务全部登记完毕的231户,累计注册资金亿元,注册资金1000万元以上的商户达24家。
经纬钢材城与翔天的经营模式类似，也是集仓库与工地与一体
经纬钢材城
元和钢材市场
地址：清河新区淮通物流园内
开业时间：2009年7月
淮安元和钢材现货交易市场占地面积约300亩，是集钢材销售、加工、配送、电子交易、信息处理为一体的综合性市场
元和钢材市场规模较小，临街门面为三层。也是一个集仓库与工地于一体的综合性钢材市场
元和钢材市场
借鉴分析：以上几个钢材市场均为仓库工地一体化，与本项目在类型上没有直接的冲突。本项目旨在建造一个钢材的展示、交易、结算中心，并且集合钢材的上下游产业，使得钢材贸易产业化。另外，由于本项目其他业态的存在，更有利于打造成以“钢材市场”为依托，整合周边环境资源的商业CBD。
借鉴分析
项目定位
与现有钢材
市场之间的竞争
淮阴区商业综合体的空白
项目自身诸多劣势
如现有商业环境成熟度极低等
如何抢占先机找到市场的空白点？？
从上述的区域市场研究分析，明显可知作为江苏淮钢的对外交易通道，已经有许多类似市场的存在。但是与本案的定位又有许多不同点。随着农村城市化进程的不断发展，本项目区块的未来发展前景良好，也的确需要一个集商务办公、商业、娱乐，居住等功能为一体的城市综合体来承载这个角色。结合规模及所处的地理位置、用地性质等因素，我们的项目的确可以满足这个要求。
项目定位
但从目前情况来看，区域整体商业环境成熟度低，由于地段稍显偏远，造成了区域人气不旺。众所周知，商业对地段成熟度的依赖性极强。那么，在当前的现实情况下，项目应该寻找怎样的突破口？
寻找对地段依赖性相对较弱
又较易操作成功的业态定位
是关键！！
项目定位
针对区域市场、项目综合特征，结合淮安当前商业及钢材市场分布、经营情况及对其它城市大型商业市场的借鉴分析等，将项目的业态初步定位为：
主体：淮安国际钢贸城
兼具：经济型酒店、商务公寓、超市等综合体
定位理由阐述：首先本项目在政府报批时确定为建造淮安国际钢贸城，因此这个主体不能改变。同时，单纯的做钢材市场，又没有特别良好的市场收益，因此我们需要引进各种其他类型的业态，以此丰富本项目，利于销售，便于开发商的资金回笼，进行下一期的开发。
项目定位
只有一期成功地预热市场，才能有效地营造项目的商业气氛，拉动周边地块的配套成熟度，二期地块价值才能得到最完美的呈现，后续可持续开发的操作就更加如虎添翼，并对整个城市的开发发展带来更加有利的硬件软件条件。另外，开发商还可与政府联动，设置一系列参与性强的休闲娱乐设施，可很好地带动人气。而且，也为二期的产品定位做了很好地铺垫。
业态定位
国内钢材产品品牌供应商
国内大中型连锁超市
国内中高档餐饮连锁
休闲娱乐中心
物流运输等其他配套企业
定位理由：现阶段本案项目周边配套设施不够完善，随着后阶段住宅项目的启动，居民需要有一个成熟的商业环境，以此来吸引消费者。
另外本项目区块的未来发展前景，也的确需要一个集商务办公、商业、娱乐，居住等功能为一体的城市综合体来承载这个角色。旨在打造一个整合钢材上下游产业的展示、交易、结算、集散中心。
各种业态的存在，有利于销售的进程，对开发商的资金回笼起到决定性作用。
