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目 录 【走进同策】....................................................................................................................3 [同策主要在售]楼盘快讯........................................................................................................3 【热点回顾】....................................................................................................................5 【政策盘点】....................................................................................................................6 【企业动态】....................................................................................................................8 1. 股市追踪——松动预期下短期反弹 沪深港三地齐飘红................................................8 2. 房企融资情况——融资渠道变窄 企业融资成难题........................................................9 3．投资收购——并购已成大势所趋 企业当下现金为王...............................................11 【土地市场】..................................................................................................................12 1. 供求情况——配套用地供应回归主力 世博园区商办用地放量................................13 2．溢价走势——住宅地块以底价成交 维持低溢价走势.................................................14 3. 重点地块分析——罗店新镇E4-1地块、F1-3地块......................................................15 【市场分析】..................................................................................................................16 1．同策观点——楼市严控名为房地产意在全局 调控松动化作泡影...........................16 2．投资开发..........................................................................................................................17 3．商品房市场——“金九银十”惨淡收尾.......................................................................18 4．公寓市场——嘉定、宝山六个月蝉联成交榜前两位...................................................20 5．花园洋房市场——开发商暗中折扣的力度较为可观...................................................22 6．别墅市场——成交趋于经济型.......................................................................................24 独栋别墅——长泰西郊别墅独领风骚..................................................................25 联体别墅——原南汇、嘉定成供应主力..............................................................27 叠加别墅——我司代理保利茉莉公馆上市..........................................................28 7．商业市场——成交三月连跌 趋势性下滑仍将延续...................................................29 8．办公市场——市场表现冷热不均 投资偏爱小户型...................................................32 9．厂房市场——量价齐跌零供应.......................................................................................34 附录1：2011年10月上海公示且未成交地块（去除工业/其他）...................................36 附录2：2011年10月上海成交地块（去除工业/其他）.................................................42 2
【走进同策】 [同策主要在售]楼盘快讯 近期开盘9/25推321套公寓 房源类型公寓 保利叶语 主推面积90、125平米 去化率 72% 目前报价公寓：19000-20000元/平米 楼盘信息： 万科清林径依托迪士尼板块，于城市繁华中筑建上海精致生活标杆，区域地位及价值潜力将得到全面提升。继翡翠别墅、第五园、金色城市之后，清林径作为万科浦东又一标杆力作，低容积率规划，涵盖联排别墅、80-155平米精装公寓以及高端会所。9月25日推出321套二房、三房公寓， 目前整体已去化230套，其中9月开盘去化100多套，10月去化100多套，顾村公园 客户基本都为白领等首置的刚需客户。 近期开盘9/25新推400套公寓 房源类型公寓 中冶.尚园 主推面积84-89平米 去化率 70% 目前报价公寓：12000-13000元/平米 楼盘信息： 中冶尚园位于上海楼市价格洼地月浦板块，受地铁1号线、3号线辐射，交通便利，周边各类生活设施完备，配套齐全。中冶尚园占地面积约万㎡，总建筑面积约万㎡，规划16栋11层小高层。项目是 由世界500强中冶集团鼎力开发，品质生活有所保障。该项目于9月25日推月浦 出400套公寓，主力户型为84-89平米二房，目前共去化70%。 近期开盘8/27推75套联排 房源类型别墅 英郡别院 主推面积187—228平米 去化率 40% 目前报价联排：21000-27000元/平米 楼盘信息： 英郡别院小区总建筑面积约10万平方米，坐落于松江新城高尚别墅区内，北邻佘山国家旅游度假区，南接沪杭高速公路，东临轨道交通9号线，经佘山、九亭、七宝直达市区。项目于8月27日推出75套联排别墅， 主力目前共售出30套，其中10月共去化5套。 松江新城 近期开盘9/3推52套公寓、24套洋房 房源类型公寓、洋房 临港海滨国际花园 主推面积88、130-160平米 去化率 66% 目前报价洋房：12000-13000元/平米 楼盘信息： 临港海滨国际花园依托“两个中心”和“7+1”等利好政策，正在不断的发展。规划包括以芦潮港为中心的中央居住区，以滴水湖为中心的中央办公区，以及物流园区、重装备产业园区等。该项目定位为滨海中央居住区，将建设成为集住宅、商业配套、旅游、酒店、公寓、商务办公等为一 体的中心区域。该项目于9月3日推出52套公寓、24套洋房，其中公寓主临港新城 力户型为88平米二房，洋房主力面积为130-160平米，目前公寓共去化38套，洋房去化12套，其中剩余公寓已经封存，购房者主要为婚房自住的新上海人。 3
近期开盘7/23推330套毛坯公寓 房源类型公寓 同济城市雅筑 主推面积82-155平米 去化率 67% 目前报价公寓：17000元/平米 楼盘信息： 同济城市雅筑位于老城，配套成熟，交通便捷，邻近9号线松江体育馆站，十几条公交环伺，并快速到达沪杭高速。项目由同济房产用专家级团队为老城打造的精质名邸，简约高雅的现代建筑风格。项目于7月23日推出330多套毛坯公寓，主力面积为82-155平米，目前已去化100多套， 10月去化10套左右，客户主要为本地刚需置业者。 松江老城 近期开盘10/30新140套公寓 房源类型公寓 保利茉莉公馆 主推面积90、130平米 去化率 35% 目前报价精装小高层：23000元/平米 楼盘信息： 保利茉莉公馆是保利在上海高端精筑作品，位于闵行区浦东板块的新浦江镇，距人民广场直线距离为17公里，为距市中心最近新城。保利茉莉公馆住宅产品包括意式类独栋、精致叠拼别墅，生态花园电梯洋房和小高层公寓，产品的类型丰富、面积段覆盖广。项目于10月30日推出120套小高层、20套多层毛坯公寓，主力面90平米二房和130平米，小高层精装 浦江 标准2500元/平米，开盘当天去化30%，此后两天陆续有几套成交，客户为市区、三林等附近板块的刚需置业者。 近期开盘10/30加推16套联排 房源类型公寓、联排 天居玲珑湾 主推面积152-245平米 去化率 81% 目前报价联排：18000—20000元/平米 楼盘信息： 项目位于嘉定城区胜辛北路、汇旺路交汇处，总建筑面积约24万方，距离嘉定北地铁站仅8分钟车程。随着嘉定客运中心的西移，客运与轨交将实现P+R零距离换乘，胜辛路也由此成为该区域连接城市的主要动线。该项目于8月首次开盘推出的61套联排已经去化八成，10月30日加推4-6 联排，包括六联的小户型和四联大户型，客户有市区、本地改善、外地老板嘉定新城 等刚需客户。 近期开盘10/16加推200多套公寓 房源类型公寓 象屿郦庭 主推面积78、90、126平米 去化率 30% 目前报价精装公寓：26000元/平米 楼盘信息： 象屿郦庭毗临中环、逸仙路高架，距轨道交通三号线殷高西路站步行15分钟，区域内交通便利，配套成熟，有沃尔玛、卜蜂莲花、长江国际商业中心等大型商业配套，生活氛围浓郁。项目总占地面积万平方米， 建筑面积万平方米，拥有近2000平米的社区商业与10000平米集中绿地，淞南高境 落成后将成为区域高品质精品社区标杆。项目于10月16日推200多套78平米二房、90平米2+1房、126平米3+1房的精装公寓，装修标准1800元/平米，目前所推房源已去化30%，客户为刚需、婚房置业者。 4
【热点回顾】 第三周上海多家银行上调首套房贷利率 S MT W T F S 16171819 20 21 22 『事件回顾』多位银行业人士16日向外界证实，上海多家银行提高了首套房贷利率。据了解，建设银行总行已发文通知上调首套房贷款利率，由此前的基准利率调整为基准利率上浮5%，二套房贷仍维持基准利率上浮10%的现行政策。 『最新动态』为在有限的资金投放上获取高收益，另有一些股份制银行直接停做房贷业务。据了解，包括民生银行在内的多家股份制银行，今年陆续从风险系数最低而收益有限的按揭市场“隐退”，转向利率上浮空间较大的中小企业贷款。 第三2周 011年地方政府自行发债试点办法 S MT W T F S 16171819 20 21 22 『事件回顾』10月20日，财政部发布了《关于印发<2011年地方政府自行发债试点办法>的通知》经国务院批准，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为今年地方政府自行发债的试点省市。 『最新动态』10月27日，作为四个试点省市之一，上海已经启动了地方债的发行程序。消息人士称，目前正确定主承销团最终成员，并商定利率、期限等关键要素。广东省财政厅于同天召开2011年广东省自行发债工作通报会，该省财政厅主要负责人将在会上通报广东省自行发行政府债券的有关情况，以及开展自行发债工作的主要思路，并与各方协商建立自行发债工作协作机制。 第三上周海龙湖等部分楼盘降价 引发业主不满 S MT W T F S 16171819 20 21 22 『事件回顾』10月22日，数百名老业主在龙湖地产上海嘉定郦城售楼处聚集，表达对销售方的不满。同一天，本应空无一人的上海浦东南路500号国家开发银行大厦写字楼内，突然出现了近400名中海御景熙岸业主聚集的热闹场景。随后，嘉定新城绿地秋霞坊、新里米兰公寓等楼盘，也相继出现了业主聚集与开发商对话的场景。 『最新动态』在27日上午召开的上海市政府新闻发布会上，市政府新闻发言人徐威就近期上海个别楼盘因降价而导致与前期业主产生纠纷一事 作出回应：上海房地产市场调控取得积极成效，市场总体平稳，有关部门正在积极协调处理近期出现的个别纠纷。并提出上海楼盘降价超20%需重新备案。 5
第四周上海明年试点增值税制度改革 S MT W T F S 23242526 27 28 29 『事件回顾』10月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，决定从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税。会议指出，将先在上海市交通运输业和部分现代服务业等开展试点，条件成熟时可选择部分行业在全国范围进行试点。 『最新动态』财政部10月31日发布第65号令，决定修改《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实 施细则》，提高增值税、营业税起征点。本次调整的目的是为了贯彻落实国务院关于支持小型和微型企业发展的要求，整体来看提高了起征点，为企业减负。 第四上周海确定迪士尼外围配套方案 涉及9项目 S MT W T F S 23242526 27 28 29 『事件回顾』10月27日，上海市城乡建设和交通委员会表示，上海已基本确定迪士尼项目的外围配套方案，涉及9个配套项目，包括轨交的介入、申江路高架专用道的建成、其他路网的建设等。 『最新动态』浦东新区将在“环上海迪士尼度假区区域”规划配套市级商业副中心，国内最大的奥特莱斯(OUTLETS：品牌直销购物中心)将落户浦东川沙，距离上海迪士尼仅10多公里，靠近浦东机场，可能在2013年底开业。10月30日，据浦东新区商务委副主任透露，这个奥特莱斯可能与美国切尔西、日本三井、意大利RDM中的一家签约。 【政策盘点】 [政策] 10月20日，财政部发布了《关于印发<2011年地方政府自行发债试点办法>的通知》经国务院批准，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为今年地方政府自行发债的试点省市。 10月25日，住建部部长姜伟新在报告城镇保障性住房建设情况时候表示，这几年住房保障实行以实物保障为主，经过今后几年的努力，住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了 6
一定发展后，将逐步转为以货币补贴为主。 10月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，决定从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税。 [评论] 进入10月，随着我国房地产市场政策调控的不断深入，住宅市场已经取得非常明显的调控成效，同时截止到9月底，今年全国大中城市保障房建设开工任务也基本完成。而在当前情形下，继续完善一些与房地产发展相关的政策体系，巩固房地产市场调控成果，对关乎整个国民经济稳定发展的经济体制进行深化改革就显得尤为重要。10月20日经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。这四个地方有的是证券交易中心所在地，有的是金融中心，地方财政能力相对较好，具备较好的试点条件。通过市场化的手段发债，地方政府将有一个透明公开的渠道获得资金，将会对其资金来源提供重要补充，也能大大缓解对“土地财政”的依赖。今年1000万套保障性住房建设的实施过程，保障房融资问题一直是政府发展保障性住房遇到最棘手的问题。通过地方政府自行发债，大部分资金将会用于市、县，重点用于完成在建项目，特别是保障性安居工程建设等，向民生项目倾斜，确保重点建设项目，从而为“十二五”期间我国3600万套保障房建设任务的完成打下良好的财政基础。 当前我国的保障房建设正处于摸索起步阶段，解决城镇居民住房问题的整体思路方式是实物保障和货币补贴两种方式，当前几年以实物保障为主，“十二五”末以后，逐步转到货币补贴为主。基本住房保障制度包括保障的范围、保障的方式、保障的机制、目标和原则，并且这几年这些方面都在不断地进行完善。住房保障范围包括低收入和部分中等偏下收入群体，没有房子住的和住房困难的，而住房困难的包括不成套，几百个人共用一个卫生间等群体。我国当前之所以以实物保障为主，这主要受我国保障房建设一直处于滞后阶段，缺少大量的相关住房满足中低收入群体的居住需要。而经过未来几年保障房的大力建设和天量供给，很大一部分经适房、公租房、廉租房能够在市场上进行流转出让、出租，从而到时只需采用货币补贴来满足中低群体住房困难就显得非常适宜。 10月26日召开的国务院常务会议决定从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展 7
深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税，且上海交通运输业和部分现代服务业等将首先开展试点。深化增值税体制改革，支持小型和微型企业发展，尤其是符合产业政策的中小企业发展的政策，是在当前政府转变经济结构、减少房地产发展依赖、促进服务业发展的背景下提出来的。今年前三季度上海的GDP增速为%，而房地产对经济的贡献已由05年的15%下降到如今的不到8%。上海楼市今年已经出现了显著变化，特别是近三个月来，上海房价连续环比零增长，过高的房价正得到有效遏制，经济对房地产的依存度进一步降低。通过研究制定增值税改革试点实施细则，上海将实行结构性减税，支持其他现代服务业，特别是生产性服务业的大力发展，从而优化产业结构，弥补因减少对房地产的依赖所造成的发展减速。 【企业动态】 1. 股市追踪——松动预期下短期反弹 沪深港三地齐飘红 11年9月11年10月 同期大盘涨跌幅名称 涨跌幅（%）收盘 收盘 （%） 上证地产指数 ▲ ▲ 深证地产指数 ▲ ▲ 恒生地产分类指数 ▲ ▲ 10月份沪深港三地地产板块逆势反弹，涨幅均跑赢大盘。其中上证地产指数收于点，涨幅为个百分点；深证地产指数收于点，涨幅个百分点；恒生地产分类指数收于点，涨幅个百分点。本月从下旬开始，地产股开始上行。主要原因有以下几个，首先是10月24号当天中国人民银行决定从今日开始下调存款准备金率个百分点，流动性放松的信号带动地产板块普涨； 10月27日，住建部部长姜伟新在人大常委会会议上表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法，目前住建部正在建设城镇个人住房信息系统，完善之后将取消限购。该信息被市场歪解成未来楼市调控将放松的信号。 个股方面，根据申万的行业统计，在144个地产样本中，较9月份上涨的样本有49家，下跌的样本有89家。从10月份楼市来看，上中旬房企整体表现较为低迷，以趋势性下跌为主。自24号央行决定下调存款准备金率个百分点时，地产板块普涨，但是部分企业 8
由于前期下跌幅度较大，在政策利好的带动下仍然表现平平。 地产股2011年10月份涨幅前十名 地产股2011年10月份跌幅前十名 排名 企业名称 涨幅 （%） 排名企业名称 跌幅 （%） 1 中体产业 1 国兴地产 2 凤凰股份 2 世联地产 3 香江控股 3 云南旅游 4 陆家嘴 4 鲁商置业 5 阳光股份 5 西藏城投 6 6 中国国贸 运盛实业 7 万通地产 7 万泽股份 8 正和股份 8 嘉凯城 9 广宇集团 9 珠江实业 10 保利地产 10 ST园城 2011年10月份知名房企股价走势20万科18招商地产1614金融街12华侨城A108嘉凯城6金地集团42渝开发0泛海建设01234567890123456789011111111111222222222233----------------------00000000000000000000001111111111111111111111----------------------1111111111111111111111111111111111111111111100000000000000000000002222222222222222222222 2. 房企融资情况——融资渠道变窄 企业融资成难题 上市房地产企业的三季度报告已经披露完成，据WIND数据显示，近120多家房地产企业三季度销售收入下降近17%，净利润下降近38%。在房地产行业严厉调控下 ，楼市去化缓慢，严重影响到企业资金回流。而在信贷紧缩已经行业调控的综合影响下，尤其是在10月19号银监会主席刘明康再次强调重视房企贷款风险，严控大型房企集团贷款风险，预先布局高风险房地产企业风险暴露，因此后期无论是银行还是民间借贷机构对于房地产的投资将变得更加谨慎，企业的融资成为企业首要面对的问题之一。 9
目前房地产行业的融资渠道也在收窄，曾被业内视为“救命稻草”的信托基金也受到管控，尤其是在“绿城事件”以后。10月下旬有媒体称银监会日前进行了一次特殊的“窗口指导”，叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。叫停的原因是其房地产信托业务增速过快，与其风险管理能力不相匹配，且在项目选择上不够审慎。随着信贷的收紧，融资渠道的变窄，部分私募基金开始关注地产行业，尤其是商业地产项目。私募地产基金以股权投资为主，收益和风险都要大于房地产信托。因此他们的行动将会更加谨慎，尤其是部分私募基金就是房地产行业出身，对于该行业有一定的了解。该类投资是否能够有效的解决房地产投融资的问题我们拭目以待。 房地产企业2011年10月份度融资活动表 融资金企业 融资形式 概 要 额（亿）10月12日，万通地产与深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业于深圳签署了 《股权转让协万通议及合作协议》。根据该协议，万通地产将旗下北京万通时尚置业有限公司49%的股权，作价信托融资 亿元 地产 亿元，以及该公司8860万元的债权一并转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业。同时，万通地产从深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业获得转让价亿元的现金。 10月25日，北京城建公告称，公司全资子公司北京城建兴华地产有限公司向北京市保障性住房北京贷款融资 7亿元 建设投资中心申请7亿元贷款。经与有关部门协商并审批后，确定贷款利率为%，贷款期限城建 为 年（54 个月），委托贷款手续费（费率%）由北京市保障性住房建设投资中心承担。深圳万科亿元 10月9日，北深圳万科恒大物业有限公司向金融机构融资人民币亿元，公司之全资子公司贷款融资 恒大 深圳市万科房地产有限公司为该笔融资提供连带责任担保。 物业 南京金域10月9日，南京金域蓝湾置业有限公司向金融机构申请融资人民币亿元。公司之全资子公司贷款融资 亿 蓝湾上海万科房地产有限公司和南京万科置业有限公司为有关融资提供全额连带责任担保。 置业 中航10月9日中航地产发布公告称，公司自股东大会批准之日起至2012年6月期间为下属子公司预贷款融资 17亿 地产 计总计亿元的银行贷款提供连带责任担保。 10月25日晚间北京城建(600266)公告称，公司将为全资子公司北京城建兴华地产有限公司（简兴华称“兴华地产”），以北苑南区公租房项目向北京市保障性住房建设投资中心申请不超过 亿贷款融资 亿元 地产 元贷款，期限不超过5 年，贷款利率以北京市保障房投资中心批复为准，公司并未为该笔贷款提供连带责任全额担保。 深圳招商地产10月17日晚间发布对外担保公告，招商局地产控股股份有限公司（以下简称为“公司”）招商之全资子公司深圳招商供电有限公司（以下简称为“招商供电”）拟向华润深国投信托有限公司供电信托融资 亿元 有限借款人民币亿元，借款期限一年。 公司 10
3．投资收购——并购已成大势所趋 企业当下现金为王 调控当前，中国的房地产业处在一个特殊时期，即调控严厉，信贷收紧，销售压力增加，企业业绩环比下降，政府表态持续严控的时期，对于企业来讲，随着大企业市场份额不断增加，融资愈加艰难，小企业市场份额呈下降之势，房地产行业暴利的时代已经终结，当前各路均处在一个战略转型的十字路口。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的%，为所有行业之首，涉及并购金额亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。按照当前的形式来看，房企间的并购已成大势所趋。 不过从目前的形式来看，企业并购有所放缓，但是这并不影响未来的发展趋势，之所以并购有所放缓是由于当前企业所面临的首要问题就是现金流问题。因为马上临近年底，企业需要现金来偿还工程欠款、银行贷款，工人工资等问题，而调控毫无放松的情况下，趋缓缓慢严重影响到了企业现金流的回收，而在融资渠道收窄的情况下，现金流对于企业来讲意义重大。从上市公司的三季度报告中看到70%房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。尽管目前不少企业利用打折、促销等活动已经完成了年度的销售目标，当前现金流已经解决，但是由于严控已经成为常态，后期的销售任务仍然较大，融资也越发艰难，所以企业的并购更加谨慎。退一步讲，并购步伐的放缓使得下企业面临的压力增加，并购企业在谈判中的话语权增加，以期更小的成本来完成企业或者项目间的并购。 附一：10月成功收购项目 标的 成交价 城市 标的 出让方 买方 性质 人民币 深圳市万通核心成北京万通时尚置业有限公司49%股权以股权 北京 北京万通 亿 长股权投资基金合及8860万元的债权 伙企业 土地 昆山 盖世理昆山物流中心项目 盖世理 2亿 嘉民集团 福建银森集团有限房产 北京 北京慧科大厦的房产 西部矿业 公司 北京发德宝投资有房产 北京 火器营路大楼的房产 西部矿业 亿元 限公司 11
附二：10月挂牌转让项目 挂牌价 城市 出让方 挂牌标的 人民币（万元）江西 中益房地产开发有限公司 江西洪都中益房地产开发有限公司%股权 上海 城投控股 子公司新江湾科技园项目50%股权 —— 【土地市场】 世博园区成商办用地供应大户 住宅地块维持低溢价率 10月上海住宅类用地仍然维持一定数量的供应，但受工业用地供应环比下降的影响，本月上海土地供应总量小幅下挫。经过7、8月份供应高潮后，进入9月、10月，上海土地供应保持相对平稳状态。为了完成今年国务院下达给上海市的保障性安居工程万套住房开工的任务，前8个月大多数月份住宅用地供应以配套商品住宅用地为主。截止到10月底，上海今年的保障性安居工程完成率已超过98%。最近两个月，上海虽然仍有较大部分的配套商品住宅用地供应，但普通商品住宅用地供应数量大幅提升，特别是一些高品质地块也开始陆续推出市场。 值得关注的是，本月供应的7幅商品住宅类用地有3幅来自于宝山区域，这与当前宝山区域在商品住宅成交市场拔得头筹的情形不谋而合，宝山区域现在以及未来较长一段时间内都会是上海最重要的商品住宅市场。另外，奉贤区的南桥新城继上月供应2幅商品住宅用地后，本月再次推出1幅，从而下半年南桥新城已经有7幅商品住宅用地供应，奉贤区也成为当前名副其实的商品住宅用地供应大户。随着轨道交通5号线南延伸段和南桥新城建设的不断推进，南桥新城已经迎来了土地供应高峰。 另外，本月虽然有中粮地产这种知名房企在住宅市场拿地，但仍然摆脱不了整个土地市场一片萎靡的影响，成功出让的4幅南桥新城住宅地块均以底价成交。在出让的16幅商办类地块中，包括世博板块9幅地块在内的大多数地块均以底价成交，而成交的2幅奉贤地块则具有一定的溢价率，特别是奉贤区南桥新城09单元的办公地块以77%的高溢价成交。 12
这说明在南桥新城出让了大量的住宅用地后，所在板块的商办类用地未来发展前景被开发商所看好。 1. 供求情况——配套用地供应回归主力 世博园区商办用地放量 10月上海总供地公顷，环比9月下降17%，并且住宅类和商办类地块供应环比出现上涨。在纯住宅类用地供应中，与上月以普通商品住宅地块供应为主不同，本月配套住宅用地占据绝对主力。10月共推出11幅配套用地，供应面积公顷，占纯住宅类用地供应总量的68%，并集中分布在松江、崇明两个区域。其中松江佘山、泗泾本月共推出7幅配套用地，供应面积公顷，而崇明虽然本月只推出2幅配套用地，但均为较大面积地块，供应面积公顷，占当月配套住宅用地供应的近四成。另外，宝山罗店新镇推出2幅容积率为的普通商品住宅用地。这是今年推出的为数不多的两幅低密度住宅地块，两幅地块位置相临，地块所在的美兰湖板块也是当前中高端住宅集聚的地方，并且已经有万科、郎诗、上置等知名开发商在此入驻开发项目。 本月上海共推出19幅商办类用地，供应面积公顷，环比上月大增119%。在推出的商办类地块中，最值得注意的是本月世博板块B片区一口气推出10幅地块，但所有地块均为面积不到2公顷的小面积地块。 上海土地每月供应情况10月上海各区域土地供应情况公顷公顷60050455004035400303002520200151001050012345678901212345678900000000001110000000001----------------------0000000000001111111111青浦闵行奉贤浦东新区嘉定临港新城金山松江闸北原南汇宝山崇明1111111111111111111111住宅商住办/商住商办/商业住宅商住办商业/商办工业其他工业其他综合 10月上海土地总成交公顷，与上月成交量基本持平，并且工业和纯住宅类用地仍然为成交的主力。本月共成交13幅纯住宅类地块，成交面积公顷，环比减少59%。其中，配套住宅地块共成交9幅，成交面积公顷，占住宅用地的60%；另外成交的4幅普通商品住宅地块全部来源于奉贤南桥新城，成交面积共21公顷。继今年4、5月商住、商住办等综合地块“零成交”，本月综合用地成交再次出现“交白卷”现象。与上月仅成交了7幅商办类地块相比，10月上海共成交16幅商办类地块，但成交面积仅为公顷，环比减少41%。其中，本月世博板块推出的10幅商办类地块以底价共成交了9幅，拿地的企业均 13
为央企，并且从土地出让挂牌到成交时间跨度仅为两天。 在世博板块拿地的企业或其母公司早已于7、8月份签约进驻上海世博园区。7月20日，宝钢、中国商飞、国家电网公司等三家中央企业签约首批入驻世博园区，开启世博园区后续开发利用。其中，中国商用飞机有限责任公司、宝钢集团将建设总部大楼；国家电网公司将注册成立国家电网研究中心暨上海金融中心等。此后8月8日，中国华能集团、中国华电集团、中国铝业公司、中国中化集团、中国建材集团、中国外运长航集团、中国黄金集团、中国国新控股有限公司、中国中信集团和招商局集团有限公司等10家中央企业与上海世博发展(集团)有限公司签约，入驻世博B片区。10家企业将涉及71个业务板块，注册资本总额将超过500亿元，年经营收入累计超过万亿元。 10月上海各区域土地成交情况上海土地每月成交情况公顷公顷9050080704006030050402003010020100012345678901212345678900000000001110000000001----------------------0000000000001111111111青浦闵行奉贤浦东新区嘉定宝山金山松江杨浦洋山保税港区1111111111111111111111住宅商住办/商住商办住宅商住办商业/商办工业其他/商业工业其他综合 2．溢价走势——住宅地块以底价成交 维持低溢价走势 10月上海以底价共成交了4幅商品住宅地块，并均位于奉贤南桥新城，从而使本月上海整体住宅地块溢价率为0%。 上海住宅地块成交溢价率走势250%229%216%200%150%135%134%129%100%83%70%64%53%50%41%42%34%11%0%7%0%0%0%1%0%0%12345678901212345678900000000001110000000001----------------------00000000000011111111111111111111111111111111 14
3. 重点地块分析——罗店新镇E4-1地块、F1-3地块 地块名称 罗店新镇E4-1地块、F1-3地块 罗店新镇F1-3地块 E4-1：， 占地面积 性质 F1-3： 住宅 (公顷） E4-1：， E4-1：罗店新镇E4-1地块 容积F1-3： F1-3：建筑面积 率 (万方) 罗店新镇位于宝山区，距市中心28公里，A20、A30、沪太路等高速干道交织连接美兰湖枢纽，地铁7号线有两个站点坐落在罗店新镇上。这个占地平方公里的上海新市镇，经过近九年的建设，不仅是一个由众多高品质楼盘聚合而成的大型居住社区，已经初步形成一个功能布局合理、特色风貌显著、人文内涵丰富，具有旅游、休闲、观光、购物功能，兼具商务、文化、教育、特色居住的综合性、开放式、多元化的北欧风情新城镇。罗店新镇E4-1地块紧邻美兰湖大道和高尔夫俱乐部，与该地块同时出让的还有位于其东北角的F1-3地块。今年以来政府对容积率为的地块控制得很严格，目前纯宅地仅成交6幅，从而该地块的挂牌备受市场关注。但今年成交的这6幅低密度纯住宅地块，溢价率均不高，并且以往常见的地王现象消失匿迹。由于当前正是房地产调控高压期，大多数开发商对房产后期走势并不乐观，加上该幅地块未来有望建成危机重重的豪宅类产品，预计仍将不会出现较高的溢价率。 从市场需求来看，虽然该地块紧邻轨道交通7号线美兰湖站，但由于罗店地理位置偏远，建成的产品又将以目前受市场调控影响最大的豪宅类住宅为主，总体需求群体不大。只有大幅拉低价格，才能吸引到客户。从市场供给来看，罗店新镇E4-1地块、F1-3地块所在的罗店板块在售的商品住宅相对较多，已经聚集了上海置业、万科、朗诗等多家房地产龙头企业。美兰湖中花园、万科琥珀郡园、郎诗绿岛园等中低价位的刚需楼盘目前销售面积均位居板块前列。而以万科琥珀臻园、上置绿洲香岛原墅、美兰湖高尔夫别墅为代表的中高端项目，今年1到10月房源去化良好，分别去化239套、155套、104套，成交均价分别为24319 15
元/平米、24341元/平方米、25851元/平方米。这些中高端楼盘凭借优质的产品打造、成熟的现场示范区和合理的性价比获得了消费者的喜爱，罗店新镇E4-1地块、F1-3地块起拍楼板均价为11400元/平方米，根据其容积率，未来将建成，双拼、联排、叠加、大平层等低密度住宅。目前整体住宅土地市场萎靡不振，特别是低密度住宅地块溢价不高，相信开发商如果能以较低的溢价摘得该地块，未来仍能获得较高的利润空间。 【市场分析】 1．同策观点——楼市严控名为房地产意在全局 调控松动化作泡影 中国人民银行决定10月24号起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点； 10月27日，住建部部长姜伟新在人大常委会会议上表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法，目前住建部正在建设城镇个人住房信息系统，完善之后将取消限购。上述两则消息成为市场人士解读后期楼市调控将会放松的信号。10月29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。国家重申严控不放松打破了市场的预期。 很明显此轮调控的目的不仅在于房地产单一行业，更是从全局的考虑出发，因此此轮调控有全局观。目前取得一致的观点是调控已经取得一定成效，楼市快速上涨的势头基本遏制住，通过“限购”、“限贷”、“限价”以及收缩银根等方式，一手房市场出现了以降价、打折等为促销手段的降价行为。此时，开发商以及地方政府确实遇到一些困难，不少人士依此预期调控会放松。由于我国房地产快速发展，已经影响到其他行业的发展，比如实体产业空心化、地下金融盛行等问题。此次调控可以说中央政府从全局的角度出发，严控可能会伤及房地产行业，但是放松的话就会影响到整个经济的稳定，两害相权取其轻，因此短期内调控松动几乎没有可能。 从上海情况来看，调控效果较为明显。调控初期由于住宅类市场的严控，开发商和投资者开始转战商业地产，因此商业地产在9月份表现明显好于住宅类地产。但是进入10月份以来，商业市场热度开始降温，中心优质稀缺项目以及部分酒店式公寓、小户型SOHO等 16
受到市场青睐的产品在近期成交价格也有不同幅度的下跌，随着楼市调控政策的持续，市场观望情绪更加浓烈，商业市场库存量也开始逐渐上升，销售压力增加，以价换量策略或将扩至商业地产。尽管部分开发商降价幅度过大引起老业主的不满，甚至发生“打砸事件”，但是这改变不了整体的市场走势，在一手房市场整体性打折优惠的影响下，上海二手房市场也有10%左右的降价幅度，部分急售的业主降价幅度更大。 2．投资开发 指标： 亿元、万平方米2011年9月 较2010年同比增减（%） 2011年1-9月 较2010年同比增减（%） 全社会固定资产投资额 ▲ ▼ 房地产开发投资额 ▲9 ▲ 住宅 ▲ 952 ▲ 办公楼 ▼ ▼6 商业营业用房 ▼ ▼ 商品房施工面积 ▲17 住宅 ▲ 新开工面积 ▲ 住宅 ▲ 竣工面积 ▲ 住宅 ▲ 销售面积 ▼ ▼ 住宅 ▼ ▼ 1-9月份上海全社会固定资产投资为亿元，比去年同期下降%，较1-8月份降幅%提高了2个百分点。其中房地产开发投资1-9月份为亿元，与去年同期相比上升个百分点。其中住宅类投资开发额同期上涨%，办公楼和商业营业用房则分别下降6%和%。从商品房施工面积来看，1-9月份累计施工面积为万平米，较去年同期上涨17%，其中住宅类市场施工面积为万平米，与去年同期相比上涨%。1-9月份新开工面积为万平米，较去年同期上涨%；1-9月份竣工面积为万平方米，较去年同期上涨%。从销售面积来看整体出现下滑迹象，9月份销售面积为万平米，较去年同期下降4成多，其中住宅类市场销售面积为万平方米，较去年同期下降近5成。 17
3．商品房市场——“金九银十”惨淡收尾 全市商品房 2011年10月份同比10年增幅 环比9月增幅 供应量 万㎡ ▲48% ▼36% 成交量 万㎡ ▼50% ▼29% 成交均价 元/㎡ 13718 ▼21% ▼16% 全市商品住宅 2011年10月份同比10年增幅 环比9月增幅 供应量 万㎡ ▼3% ▼51% 成交量 万㎡ ▼68% ▼22% 成交均价 元/㎡ 21115 ▼5% ▼7% 10月商品房的供求价较上月都有较大程度的下滑，此次除了住宅方面出现成交量的下挫外，商办项目也随之“跟进”。受到本月以降价刚需盘占主力的住宅市场，以及市郊商住小户型办公房源成交居前的影响，商品房价格出现较大幅度下挫。从成交结构上看，配套住宅占全市商品房成交量的4成，几乎和商品住宅平起平坐。而商业地产项目本月的迅猛激增，也将会进一步带动下一阶段该类产品成交的上扬。 10月上海各产品供求情况全市商品房每月供求及均价走势万平方米供应成交成交均价元/平方米供应量成交量成交均价16419万平方元米/平方米-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-01020304050607080910111201020304050607080910公寓花园洋房配套别墅商业办公厂房 10月，出现了部分名企的较大幅度的降价潮，确实带动了短期内单个项目销量的猛增，说明刚性需求量其实是在市场中囤积了很久。从其他刚需盘来看，很多项目开盘卖得不错，但是蓄销时去化就较为缓慢，“金九银十”成为炮影已是不争的事实，临近年底，银行资金流紧张，为控制贷款额度，10月部分银行对于首套房贷款的利率采取上扬措施，给首次置业的刚需者又浇上一盆冷水，而开发商为了抓住冬季前的最后一根救命稻草，依然努力推盘，但迫于库存压力，10月住宅新增上市量为60万平方米，环比上月明显减少，而个别降价楼盘的被抢购，仍然无法挽救整体下滑的楼市。10月商品住宅供求价三线纷纷下滑，“金九银十”惨淡收尾。 18
全市商品住宅每月供求及均价走势万平方米供应成交成交均价元/平方米-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-01020304050607080910111201020304050607080910 全市住宅库存屡创新高 “限购令”已导致部分城市的楼市库存居于高位。对于上海而言，截止10月底，商品住宅库存余量已经达到了将近890万平方米，环比上月又增加了万平米，与去年同期相比，增长幅度达到惊人的66%，这也是创下了有数据监测以来的新高。若按照今年前10月住宅月均60万平方米的消化速度，目前这些余量则需要将近15个月才能消化完毕。 这对于开发商而言是一种巨大的压力，临近年底，除了当前的库存压力外，开发商还面临现金流趋紧的压力，同时为了冲刺年底销售业绩，开发商都会想方设法明折暗降，并在10月最后一周出现开盘量突然爆发的现象。本月内外环间新盘上市量增大，也使得该环区成为唯一一个较上月库存放大的区域。 从商办市场情况看，库存量也意外的出现上扬，这与10月最后一周商业地产供应量出现爆发式增长而未及时消化有关，从目前来看，商住型项目依然表现抢眼。 上海市商品住宅各环线可售余量走势万平方米----------------------00000000000011111111111111111111111111111111全市内环内内外环外环外 19
各产品余量一览 可售余量结构表 2011年10月末 2011年9月末 涨跌幅% （万平方米） 可售面积 可售面积 商品 非普通 ▲% 普通 住宅 ▼% 合计 ▲% 办公 ▲% 商业 ▲% 其他 ▼% 总计 ▼% 4．公寓市场——嘉定、宝山六个月蝉联成交榜前两位 全市公寓市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月增幅 供应量 万㎡ ▼4% ▼58% 成交量 万㎡ ▼66% ▼24% 成交均价 元/㎡ 20159 ▼3% ▼8% 在9月份出现的公寓供应量激增后，10月出现明显回落，相比上月动辄400多套，甚至500多套的单盘新推量，本月新增套数最多的楼盘也仅有372套上市。另外，中心区楼盘上市量占比增大，供应量前两位的品尊国际公寓，和明园森林都市三期分别位于普陀光新板块和闸北大宁板块，两盘占到全市公寓供应总量的2成。但从项目供应分布来看，依然无法颠覆传统刚需区域主导市场的格局，本月，金山区以近7万平方米的新增供应量雄踞榜首，并且普陀、闸北紧随其后，成为供应榜前三甲行政区，颠覆了之前的宝山、嘉定、原南汇、松江等传统刚需区域霸占市场的局面。 从成交走势看，自5月份开始，公寓成交量呈现波动式下滑，本月成交量仅比今年“小阳春”刚有起色的3月份高出4万平方米，受龙湖、绿地降价影响，其旗下的楼盘成交量在短期内交出了斐然的业绩，尤其该些楼盘单价在万元/平方米以下，因此一定程度上也带动了本月公寓均价仅在2万元出头，环比上月下滑了8个百分点，但与去年同期相比，下滑幅度相当下，仅为3个百分点。 本月热销区域集中在嘉定、宝山，两区成交面积分别为万平方米、万平方米，并且该两个区域已经连续6个月蝉联成交榜的前两个席位。一是由于由于近年来受轨道交通带动，新盘上市量，以及库存量较大，也带动了成交结构重心偏向这两个区域；二是由于， 20
临近项目多，在调控下，各同质楼盘竞争压力较大，在产品已经定型的情况下，只能依靠价格来取胜，因此可以说，嘉定和宝山也是价格战打得较为厉害的两个区域。 10月公寓产品各区供求情况全市公寓每月供求及均价走势万平方米元/平方米供应量成交量成交均价万平方米元/平方米供应成交成交均价嘉定宝山松江原南汇奉贤浦东青浦普陀闵行金山闸北杨浦崇明徐汇长宁虹口原卢湾黄浦静安 名企大幅降价引来购房狂潮 本月金山新城板块的涌金商业广场（龙泽园五期领翔）开盘推出364套主力户型90—95平米的2房和137平米左右的3房，均价万元/平方米，同时，金山枫泾板块的现代新春苑也推出了233套公寓房源，由于该项目为动迁和商品房混合小区，因此其报价仅为六、七千元，处于了上海房价的洼地。该两盘一度带动了本月金山区供应量激增。而中心区的品尊国际公寓、明园森林都市三期，本月都推出了约万平方米的房源，居供应榜单前两位，其促销打折力度也毫不逊色，大宁板块的明园森林都市三期，均价万元/平方米，部分折后价在万元/平方米，而周边的慧芝湖花园均价则达到万元/平方米。 从成交榜单看，龙湖、绿地此次降价涉及的三个项目获得了不菲的业绩，而其中龙湖郦城更是以255套的最高销量登上了本月销冠位置，之前主要针对改善型的140-150平方米大户型，均价万元/平方米，而此次10月上旬加推，仅为万元/平方米，降价幅度达2成，目前对外已结束优惠活动，现只剩下的1、2楼，价格也已回到万元/平方米。而龙湖好望山则也在10月推出100套特价房，116-195平方米大平层。由原价万元/平方米（精装8000元/平方米），降至万元/平方米（毛坯），剔除装修标准后直降4000元/平方米，也相当于降了2成，此价格与周边房价持平甚至更低。短期内，该百套特价房就已售罄。从这些项目交易表现来看，2成左右的降幅能够使项目达到迅速跑量的效果。部分以低价入市的项目也持续获得较好的销量，如大场板块的金地艺境，和9月底刚刚开盘的长城澜溪岸城（长城珑湾）。我司代理的保利叶城（保利叶语）、香溢花城也部分特价房的带动下，也获得了不错的销量。 21
附1：10月份公寓供应量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 品尊国际公寓 光新板块 284 43536 明园森林都市三期 大宁板块 372 43234 涌金商业广场 金山新城板块 364 40207 象屿郦庭 淞南高境板块 338 31859 现代新春苑 枫泾板块 233 29301 上隽嘉苑 南翔板块 238 26946 井亭苑二期 安亭汽车城板块 255 26760 爱法新城（一）2期 金桥板块 192 25199 沿海丽水馨庭 新桥板块 91 21893 盛高香逸湾庭院 杨行板块 228 21390 附2：10月份公寓成交量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 均价元/㎡ 龙湖郦城 安亭汽车城板块 255 24592 14249 龙湖好望山城 松江新城东区板块124 20937 15726 金地艺境城 大场板块 191 15737 18290 臻品嘉园 嘉定主城区板块 102 10919 13007 保利叶城 顾村板块 93 9576 18930 长城澜溪岸城 惠南板块 92 9440 14259 上海香溢花城 光新板块 58 6433 30943 风荷丽景尚城 嘉定主城区板块 61 6005 14174 众旺苑 南桥新城板块 53 5945 14002 珊瑚湾雅园 海湾板块 62 5099 10838 5．花园洋房市场——开发商暗中折扣的力度较为可观 全市花园洋房市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月增幅 供应量 万㎡ —— ▲95% 成交量 万㎡ ▼76% ▼14% 成交均价 元/㎡ 17476 ▲8% ▼16% 本月，花园洋房供应量出现了今年以来月度供应的第二高位，尽管与7月份被金地艺境带动起来的新增量相比，逊色不少，但是本月嘉定主城区的臻品嘉园（绿地秋霞坊）以及朱家角板块的中信泰富朱家角新城，为全市贡献431套，万平方米的新增供应量，较上月近翻番。而从成交走势看，从7月份至今呈现出逐月下滑态势，这主要是金地艺境成 22
交高峰过后，其他项目去化速度较为缓慢而造成的。本月，长城珑湾项目成交量居首位，其花园洋房面积在150-212平方米，均价18000元/平方米，与项目内的公寓房源差价为5000元/平方米，而从本月其实际成交价看，不及万元/平方米，相当于报价的折。而正处于尾盘销售的金地艺境均价较9月低了9%。可见，即使不公开对外降价，但为达到快销目的，部分开发商暗中折扣的力度也较为可观。 全市花园洋房每月供求及均价走势10月花园洋房产品各区供求情况供应成交成交均价元/平方米万平方米万平方米供应量成交量成交均价元/平方米宝山区南汇区嘉定区奉贤区青浦区 附1：10月份花园洋房供应量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 臻品嘉园 嘉定主城区板块 256 32152 中信泰富朱家角新城六朱家角板块 175 15502 期 —— —— —— —— 附2：10月份花园洋房成交量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 均价元/㎡ 长城澜溪岸城 惠南板块 34 6217 14946 金地艺境城 大场板块 48 5991 18885 保利湖畔阳光苑 嘉定主城区板块 24 2847 14439 申亚花满庭 金汇板块 9 822 13844 金地天境城 赵巷板块 1 503 60308 臻品嘉园 嘉定主城区板块 3 402 14082 琥珀臻园 罗店板块 2 302 20164 新城金郡园 嘉定主城区板块 1 139 12951 海上御景苑 罗径板块 1 131 9278 港城滴水湖馨苑 临港新城板块 1 83 13644 23
6．别墅市场——成交趋于经济型 全市别墅市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月份增幅 供应量 万㎡ ▲30% ▼13% 成交量 万㎡ ▼71% ▼13% 成交均价 元/㎡ 26494 ▼12% ▲3% 今年2月至今，全市别墅成交量拉出了一条抛物线，从7月至今已连续4个月出现下滑，本月下滑幅度在13%，而迫于今年上半年别墅供应量持续处于高位，而成交量几乎只有供应的一半这样一个现状，目前开发商在推出别墅时则更为谨慎，9、10两月，供应量均比成交量多17%，供求比保持在1：，呈现出供略大于求的态势。从价格走势来看，5月份以来波动走低，各类别墅成交趋于经济型，并且由于部分企业开始较大幅度的降价以尽快回笼资金，造成结构成交重心偏向于某些降价项目，这也是导致近期别墅均价逐月下滑的原因。如长甲集团旗下的两项目——长泰西郊别墅、长泰东郊御园，本月分别获得别墅成交的冠亚军。销冠长泰西郊别墅，较8、9月价格下挫2成，成交量则是比前两个月总量还多了10倍，而长泰东郊御园以低价入市，开盘以来成交量保持稳定，但10月受“降价潮”带动，均价也悄然小幅下滑5个百分点。 从成交结构看，联体别墅占到6成，比上月下降一成，而独栋类别墅占比达25%，较上月上扬8个百分点，长泰西郊别墅功不可没。 10月三类别墅产品供求情况全市别墅每月供求及均价走势万平方米供应成交成交均价元/平方米供应量成交量成交均价万平方米元/平方米-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-01020304050607080910111201020304050607080910独栋联体叠加 附1：10月份别墅供应量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数 面积㎡ 南郊中华园 南汇区 外郊环间 航头板块 84 20090 玲珑湾城 嘉定区 外郊环间 嘉定北部板块 102 19689 24
绿庭半岛名墅 奉贤区 外郊环间 南桥新城板块 42 17798 长泰西郊别墅 松江区 外郊环间 泗泾板块 60 16557 招商海湾别墅 奉贤区 郊环以外 柘林板块 56 15673 保利茉莉名邸（C2地块） 闵行区 外郊环间 浦江板块 69 11754 佘山东紫园 松江区 外郊环间 佘山板块 22 7752 现代新春苑 金山区 郊环以外 枫泾板块 46 7487 南郊中华园三期 南汇区 外郊环间 航头板块 24 5974 中信泰富朱家角新城六期 青浦区 外郊环间 朱家角板块 17 3130 附2：10月份别墅成交量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数面积㎡ 均价元/㎡ 长泰西郊别墅 松江区 外郊环间泗泾板块 35 7975 35316 长泰东郊御园 南汇区 外郊环间航头板块 28 5374 24826 沿海丽水馨庭 松江区 外郊环间新桥板块 22 4828 20322 辰弘佳苑 松江区 外郊环间松江新城西区板块13 3223 17646 绿地新南路壹号 松江区 外郊环间新桥板块 13 3158 24346 金铭文博水景苑五期 闵行区 外郊环间颛桥板块 16 2845 20333 嘉贤庄 嘉定区 郊环以外嘉定主城区板块 8 2601 21488 金地格林风范城 嘉定区 外郊环间南翔板块 8 2288 31004 南郊中华园 南汇区 外郊环间航头板块 10 2258 24448 独栋别墅——长泰西郊别墅独领风骚 全市独栋别墅市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月份增幅 供应量 万㎡ —— ▲106% 成交量 万㎡ ▼68% ▲30% 成交均价 元/㎡ 35667 ▼28% ▼17% 本月，独栋供应量激增，较上月增加一倍之多，而在去年10月该类别墅却为零供应，从本月新推项目看，呈现出以下特点，在区域上集中与奉贤、松江两区，在产品档次上而也呈现多样化，。源于品质优势，顶级别墅依然逆势前行，当然在不同时期也会采取不同策略，如供应第三位的佘山东紫园，原在售户型面积在735-1086平方米，总价在3500万元-1亿元/套。此次新推户型面积为600平米，总价2500万，在整个项目中，属于“小户型、低总价”。 而在新推项目中，唯有长泰西郊别墅独领风骚，共成交35套，占独栋总成交套数的半壁江山，从而也带动了整个松江区成为本月成交量最大的一个区域。受此盘拉动，独栋别墅 25
均价也出现了17个百分点的下滑。但是成交成交量相对于新增供应而言，尚未出现较大幅度的上扬，这与大多数独栋项目去化较慢有密切联系。 10月独栋别墅产品各区供求情况独栋别墅产品每月供求及均价走势供应成交成交均价供应量成交量成交均价元/平方米万平方米万平方米元/平方米-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-01020304050607080910111201020304050607080910松江嘉定奉贤青浦闵行崇明浦东原南汇 附1：10月份独栋别墅供应量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数 面积㎡ 绿庭半岛名墅 奉贤区 外郊环间 南桥新城板块 42 17798 长泰西郊别墅 松江区 外郊环间 泗泾板块 60 16557 招商海湾别墅 奉贤区 郊环以外 柘林板块 56 15673 佘山东紫园 松江区 外郊环间 佘山板块 22 7752 五星花园24#57#住宅及商奉贤区 外郊环间 南桥新城板块 2 518 业房 莱茵美墅 南汇区 外郊环间 惠南板块 1 345 —— —— —— —— —— —— 附2：10月份独栋别墅成交量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数面积 ㎡ 均价元/㎡ 长泰西郊别墅 松江区 外郊环间泗泾板块 35 7975 35316 嘉贤庄 嘉定区 郊环以外嘉定主城区板块 8 2601 21488 棕榈滩 奉贤区 郊环以外海湾板块 2 1308 68524 诚邦别墅 青浦区 外郊环间赵巷板块 3 1045 39958 安亭高尔夫别墅 嘉定区 外郊环间安亭汽车城板块 2 651 30077 五星花园24#57#住奉贤区 外郊环间南桥新城板块 2 518 8060 宅及商业房 招商海湾别墅 奉贤区 郊环以外柘林板块 2 415 22885 金茂逸墅 崇明县 郊环以外陈家镇板块 1 396 34590 中凯曼荼园 松江区 外郊环间佘山板块 1 368 100826 华亭新苑-莱顿堡 松江区 外郊环间松江新城西区板块1 361 25732 26
联体别墅——原南汇、嘉定成供应主力 全市联体别墅市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月份增幅 供应量 万㎡ ▲97% ▼13% 成交量 万㎡ ▼72% ▼25% 成交均价 元/㎡ 23219 ▼1% ▼3% 在叠加别墅供应量骤减的情况下， 联排愈加成为近期别墅市场的主力。该类产品价格一般不会出现大起大落，成交量走势也相对平稳，一般不会有较大波动。从本月供应区域上看，原南汇区和嘉定区占去较大比例，两区域新增房源都在百套以上，合计新上市面积达万平方米，占全市78%。 从具体项目上看，航头板块的南郊中华园（两河流域），以及嘉定北部板块的玲珑湾城，新推房源都达百套以上。但该两个项目在本月成交表现上，依然无法与首位的长泰东郊御园所媲美，尤其是同在一个板块的南郊中华园（两河流域），在均价还略低的情况下，在本月成交量上仅为长泰东郊御园的40%。经过数据上的仔细比对，我们发现，长泰东郊御园在9月份的均价还处于万元/平方米，而10月已下滑到万元/平方米的价格水平，而南郊中华园（两河流域）的价格始终保持在万元/平方米左右。在品质相对较优，而价格及为接近的情况下，客户做出了明智的选择。 联体别墅产品每月供求及均价走势10月联体别墅产品各区供求情况供应成交成交均价万平方米元/平方米供应量成交量成交均价万平方米元/平方米-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-原南汇松江嘉定宝山闵行金山青浦奉贤浦东崇明01020304050607080910111201020304050607080910 附1：10月份联体别墅供应量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数 面积 ㎡ 南郊中华园 南汇区 外郊环间航头板块 108 26063 玲珑湾城 嘉定区 外郊环间嘉定北部板块 102 19689 现代新春苑 金山区 郊环以外枫泾板块 46 7487 保利茉莉名邸（C2地块） 闵行区 外郊环间浦江板块 11 3157 27
中信泰富朱家角新城六期 青浦区 外郊环间朱家角板块 17 3130 绿地富强新苑 南汇区 外郊环间惠南板块 20 1925 —— —— —— —— —— —— 附2：10月份联体别墅成交量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数面积 ㎡ 均价元/㎡ 长泰东郊御园 南汇区 外郊环间航头板块 28 5374 24826 沿海丽水馨庭 松江区 外郊环间新桥板块 22 4828 20322 辰弘佳苑 松江区 外郊环间松江新城西区板块13 3223 17646 金地格林风范城 嘉定区 外郊环间南翔板块 8 2288 31004 南郊中华园 南汇区 外郊环间航头板块 10 2258 24448 玲珑湾城 嘉定区 外郊环间嘉定北部板块 9 1812 17427 万科清林径 南汇区 外郊环间新场板块 9 1589 23479 琥珀郡园 宝山区 外郊环间罗店板块 6 1379 26937 龙湾华庭 金山区 郊环以外金山新城板块 5 1208 11612 四荷艺墅 青浦区 外郊环间徐泾板块 5 1152 28169 叠加别墅——我司代理保利茉莉公馆上市 全市叠加别墅市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月份增幅 供应量 万㎡ ▼84% —— 成交量 万㎡ ▼70% ▼5% 成交均价 元/㎡ 24353 ▼15% ▼9% 在连续两个月出现零供应后，本月叠加别墅市场终于又迎来了一阵春风，我司代理的保利茉莉公馆独揽供应，10月30日首次开盘，推出叠加别墅面积约150平米，总价预计在380-450万/套。而从成交走势看，8-10月成交量以及价格保持平稳。 从成交区域看，松江、闵行、宝山是较为热门的区域，但迫于新推叠加别墅量较小，这些区域成交套数也仅在15套左右。而松江新桥板块的绿地新南路壹号，已经连续4个月夺得销冠，成交价格较为稳定，在万元/平方米左右。 28
叠加别墅产品每月供求及均价走势10月叠加别墅产品各区供求情况供应成交成交均价元/平方米万平方米万平方米元/平方米供应量成交量成交均价-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-01020304050607080910111201020304050607080910松江闵行宝山杨浦嘉定金山 附1：10月份叠加别墅供应量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数 面积 ㎡ 保利茉莉名邸（C2地块） 闵行区 外郊环间浦江板块 58 8597 —— —— —— —— —— —— 附2：10月份叠加别墅成交量前十位 楼盘名称 区县 环线 板块 套数面积㎡ 均价元/㎡ 绿地新南路壹号 松江区 外郊环间新桥板块 13 3158 24346 金铭文博水景苑五期 闵行区 外郊环间颛桥板块 16 2845 20333 景瑞欧兰高邸 宝山区 郊环以外罗店板块 10 2209 17732 仁恒怡庭 杨浦区 中外环间新江湾城板块 4 1096 51445 风荷丽景尚城 嘉定区 外郊环间嘉定主城区板块1 220 16402 宝华海湾城 金山区 郊环以外金山新城板块 1 200 12742 美兰湖花园 宝山区 郊环以外罗店板块 1 191 26733 —— —— —— —— ———— —— 7．商业市场——成交三月连跌 趋势性下滑仍将延续 全市商业市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月份增幅 供应量 万㎡ ▲212% ▲26% 成交量 万㎡ ▼65% ▼25% 成交均价 元/㎡ 19359 ▲33% ▲7% 10月份上海商业市场成交出现趋势性下滑迹象，从8月份以来呈现逐月下降的趋势。10月份商业成交万平方米，环比9月份下跌25%，与去年同期相比下跌65%，这也是今年以来除2月份（2月份包含传统春节假期）的新低。尽管月初的“十一”房展会参观人数创下13万之多，但是热闹的人气没有拉升成交量。月初商业所表现的是“量缩价挺” 29
的局面，随着调控的深入，市场观望情绪越加凝重，开始从住宅市场开始蔓延到商业市场，尽管优质项目仍然受到市场的追捧，但是整体成交仍然呈现下滑的迹象。 从供应来看，供应与成交呈现完全相反的走势，从8月份以来，商业市场推盘量逐月升高。10月份市场供应量为万平方米，也是今年以来的供应之最，与去年同期相比上涨212%，环比9月份上涨26%。从供应的区县来看，供应主要集中在虹口区、宝山区、浦东以及原南汇四区，该四区供应量达到万平方米，占全市供应总量的%。从具体楼盘来看，供应量超过一万平米的有5个项目，分别是：虹口区的大上海紫金城，其以53314平米的供应量位居首位； 其次是绿地宝山商务广场，其位于宝山区，供应量也达到26564平米；浦东新区的尚东国际名园二期，其供应量为16665平米；宝山区的上坤雍景商馆，其供应量为14139平米；同样位于宝山区的三湘海尚城，其供应量为11076平米。可以看到该五盘总供应量就达到万平米，占据了全市供应的半壁江山。从供应的趋势可以看到，处于传统的“金九银十”销售旺季，商家的推盘量也逐渐增加，这也是符合以往的推盘惯例，但是在今年的调控影响下，商业市场的去化也受到影响，所以商业市场的市场存量也在逐渐增加，9月末上海商业市场存量为35910套，面积为万平方米，本月末商业市场的存量为36495套，面积达到万平方米，随着市场存量的增加，后期商家可能会控制推盘的速度。 从成交价格来看，成交价格趋势性上行。10月份商业市场的成交均价在19359万/平方米，与去年同期相比上涨33%，环比9月份价格上涨7%，可以看到商业市场价格的上涨幅度有趋缓的迹象。同时同一楼盘价格出现松动，尽管目前部分优质楼盘的价格仍然处于绝对的高位，但是纵向来看，与其前期的价格相比，部分楼盘价格折扣较为明显。其中不乏推出时间较长一直未出售的项目，由于在当前的调控形势下，市场观望情绪趋浓，马上临近年底，企业又有现金流的需求，降价打折以缩短回款期成为企业首要考虑的问题。 30
10月商业产品各区供求情况全市商业供求及均价走势供应量成交量成交均价万平方米元/平方米供应成交成交均价万平方米元/平方米-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-浦东嘉定宝山金山崇明松江普陀原南汇奉贤杨浦徐汇闵行闸北青浦虹口01020304050607080910111201020304050607080910 附1：10月商业产品供应量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 大上海紫金城 四川北路板块 15 53314 绿地宝山商务广场 顾村板块 153 26564 尚东国际名园二期 三林板块 84 16665 上坤雍景商馆 顾村板块 263 14139 三湘海尚城 淞南高境板块 92 11076 绿地宝里 杨行板块 73 9330 创智天地科教广场 五角场板块 43 8984 万富轩 三林板块 174 7837 中海万锦城 不夜城板块 41 7089 嘉城四期一街坊 江桥板块 85 6388 附2：10月商业产品成交量前十位 楼盘名称 板块 套数面积㎡ 均价元㎡ 东庭悦江苑 唐镇板块 7 7255 15250 利富商贸大厦 真新板块 354967 8753 宝山万达广场 张庙板块 294381 40708 绿地东海岸商业广场 川沙板块 324103 23768 世纪长江苑 顾村板块 2 4088 8366 上海市长兴岛配套商品房基地长兴岛板块 354030 11629 （镇西区）2号地块（北块） 世和商务中心 张江板块 203695 16519 赢华国际广场 长风板块 152931 38435 叶城五街坊 嘉定主城区板块2 2372 8348 尚都国际大厦 安亭汽车城板块302203 20474 31
8．办公市场——市场表现冷热不均 投资偏爱小户型 全市办公市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月份增幅 供应量 万㎡ ▲416% ▲43% 成交量 万㎡ ▼20% ▼53% 成交均价 元/㎡ 21420 ▲10% ▼37% 10月份办公市场出现了供与求冷热表现不均，市场需求对于小户型的偏爱与大户型受冷落反差较为明显。10月份正处传统的银十月，但是今年的银十却没有带来楼市的热销。随着调控的持续、严厉，以及调控的方向也由住宅转向了商业办公市场，尽管相比于住宅市场，商业市场受到的影响相对较小，但是信贷的收紧以及门槛的提高所带来的资金压力使得投资人士开始转向小户型SOHO、酒店式公寓等，其明显的优势总价较低，可以避开商业限贷，减小资金压力。随着年关临近，开发商由于支付工程款、还银行贷款、部分上市公司还要支撑业绩等诸多因素影响，推盘量也开始增加，以求尽快回笼资金，尤其是融资渠道收窄，融资越发艰难的当前。随着推盘的逐渐增加，办公市场存量也逐月上升，9月末，办公市场存量有30164套，面积为万平方米，本月末存量有32430套，面积为万平。 从本月的成交来看，10月份成交量为8万平方米，与去年同期相比下降20%，环比9月份下降53%。从成交套数来看，9月份办公市场成交量为1288套，10月份成交量为1007套，环比下降%。从户型面积来看，70平米以下的办公产品9月份成交790套，10月份成交740套，只下跌了7个百分点。可以看到小面积户型成交的支撑使得按套数计算下降幅度明显小于按面积下降的幅度。具体来看，本周位于成交首位的为龙湖郦城，成交168套，面积达到8345平方米，其次为绿地北郊商业广场，成交86套，成交面积4548平方米，排在第三的是沪东财富国际广场，成交30套，成交面积3536平米。其中龙湖郦城就是典型的小户型酒店式公寓产品，在其大幅度打折降价促销的影响下，去化明显。绿地北郊商业广场属于小户型办公LOFT产品，其以13477元/平方米的价格成交了86套房源。 从成交价格来看，10月份办公产品成交价格在21420元/平方米，环比上月下降37%，同比去年下降10%。价格的下降一部分原因是由于缺乏部分高价优质项目的拉动，比如九月份成交排在前位的有宝山万达广场，其成交均价在40708元/平方米，赢华国际广场的成 32
交均价在38485元/平方米；其次，在国家重申严控的情况下，市场观望情绪增加，对于办公市场也有一定的影响，尤其是对于大面积的办公产品来讲，不仅有信贷的压力，同时还有投资上的风险，投资者的越发金山使得入市放缓，而开发商临近年底，在资金回笼的压力下，打折优惠措施也开始进行，龙湖郦城就是很好的例子，并且市场验证降价确实起到一定的增加去化的作用。 10月办公产品各区供求情况全市办公每月供求及均价走势供应成交成交均价万平方米供应量成交量成交均价元/平方米万平方米元/平方米嘉定宝山杨浦闸北普陀长宁奉贤松江浦东崇明虹口闵行金山徐汇青浦静安原卢湾原南汇 附：10月办公产品供应量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 创智天地科教广场 五角场板块 180 42503 周浦镇老镇区21号地块商周康板块 584 41411 办楼 绿地宝山商务广场 顾村板块 378 39043 嘉龙大厦 真新板块 562 31982 凉城地区中心(公寓式办公凉城板块 162 29738 楼) 东方蓝海国际广场 五角场板块 410 27217 珠江国际商贸中心 赵巷板块 141 23592 临港新城主城区一环区毓阳泓智大厦（WSW-A1-18-1）临港新城板块 104 17356 地块项目 海伦国际大厦 四川北路板块 118 13939 银河丽湾城 南桥新城板块 75 12957 附2：10月办公产品成交量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 均价元/㎡ 龙湖郦城 安亭汽车城板块 168 8345 12256 绿地北郊商业广场 顾村板块 86 4548 13477 沪东财富国际广场 五角场板块 30 3536 25995 嘉龙大厦 真新板块 63 3378 19877 33
陈家镇滨江生态休闲运动居住区4号地块B区二期工陈家镇板块 48 2933 19756 程 澳森隆国际品牌家居城 松江南部板块 2 2840 14477 长城大厦 武宁板块 13 2698 35933 绿地丰翔新城 大场板块 33 2236 11216 上海中融大厦 陆家嘴滨江板块 16 2122 29795 赢华国际广场 长风板块 10 2003 28627 9．厂房市场——量价齐跌零供应 全市厂房市场 2011年10月份同比10年增幅环比9月份增幅 供应量 万㎡ 0 —— —— 成交量 万㎡ ▼61% ▼87% 成交均价 元/㎡ 7413 ▼50% ▼57% 10月份上海厂房市场仍显疲态，这已是从9月份以来连续两月供应量为零，成交方面量价均出现较大幅度的下跌。本月只有浦东的两个项目成交，分别为中邦商务园成交4套，面积为1808平米，此次成交4套均为其地下一层的的厂房，成交价格在8122元/平米，而之前成交的地上一层厂房的价格在11614元/平方米；另一个为第六地块通用厂房，成交一套，面积为292平米，成交均价在3050元/平米。 全市厂房每月供求及均价走势供应成交成交均价10月厂房产品各区供求情况万平方米元/平方米供应量成交量成交均价万平方米16022元/平方米-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-浦东01020304050607080910111201020304050607080910 附：10月厂房产品供应量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ —— —— —— —— 34
附1：10月厂房产品成交量前十位 楼盘名称 板块 套数 面积㎡ 均价元/㎡ 中邦商务园 唐镇板块 4 1808 8122 第六地块通用厂房 外高桥板块 1 292 3050 —— —— —— —— —— 35
附录1：2011年10月上海公示且未成交地块（去除工业/其他） 容 可建面积土地 出让面积 竞买保证金挂牌起价出让公告号 宗地名称 地块座落 积（万平方用途(公顷) （万元） （万元） 方式率 米） 东至:杨盛河,南至:上海钱璟国际杨行镇杨盛河西201114101 货运有限公司,西商办 3737 18684 挂牌侧地块 至: 蕰川路,北至:友谊路 东至:规划路,南至:丰明村蛮洞生环镇北路南侧纳居住201114102 产队,西至:富中 5114 25568 挂牌米西块地块 用地 房产,北至:环镇北路 东至:A4高速,南奉贤区南桥新城至:运河北路,西居住201114103 04单元 2350 11754 挂牌至:远东路,北至:用地 （2）区域地块 航南公路以南 东至:金卫城河,金山卫镇金卫城南至:板桥路,西商业201114104 河以西，板桥路 3000 14655 挂牌至:城河路,北至:用地 以北地块 金山大道 东至:抚远路,南罗店新镇E4-1至:无,西至:罗迎居住201114105 1 7879 39396 挂牌地块 路,北至:美兰湖用地 大道 东至:高尔夫俱乐罗店新镇F1-3部,南至:美兰湖居住201114106 1 12275 61375 挂牌地块 路,西至:抚远路,用地 北至:马河路 东至:基地边界,嘉定区昌徐路以动迁南至:树屏路,西201114201 南、柳湖路以东安置 3087 15431 挂牌至:柳湖路,北至:地块 房 昌徐路 东至:上海佛罗伦其他杨行镇共祥路加萨公司,南至:共201114301 商服 1 202 1008 挂牌油站 祥路,西至:富长用地 路 东至:B3-1地块：浦东新区张江镇其他东至孙耀路 -201114401 113 街坊P1、商服 3638 18190 挂牌B9-1地块：东至宗地块 用地 B9-2地块,南 36
至:B3-1地块：南至三灶浜北侧绿带 B9-1地块：南至三灶浜北侧绿带,西至:B3-1地块：西至横沔港东侧绿带 B9-1地块：西至孙环路,北至:B3-1地块：北至孙建路 B9-1地块：北至孙建路 东至:沪闵路,南至:华坪路,西至:商业201114402 江川130地块 690 3441 挂牌高华新村,北至:用地 新闵路 东至:未建设用奉贤区南桥新城地,南至:德丰路,商业201114403 07单元09-03区 1 330 1648 挂牌西至:望园路,北用地 域地块 至:运河北路 东至:北蕰川路,宝山区罗泾港配南至:大宅生产201114404 套产业园经营性商办 3 2000 10000 挂牌队,西至:泾勋路,用地二期A地块北至:飞跃路 金山区朱泾镇东至:金山电信A30-06、局,南至:亭枫公商业-201114405 2400 11868 挂牌A31-01部分地路,西至:中官塘,用地 块 北至:仓桥街 东至:环城东路,奉贤区南桥新城南至:九华南苑,商业-201114406 04单元02-03、 9206 46030 挂牌西至:道路,北至:用地 -05区域地块 航南公路 莘庄商务区东至:七莘路,南商业12A-01A、至:规划道路,西用地,-201114601 45000 挂牌11A-03A、至:规划道路,北办公-01A地块 至:顾戴路 楼 松江区“佘山北东至:沉塔路,南动迁大型居住社区至:强业路,西至:201114801 安置 4590 挂牌66A-04A” 地经四路,北至:将房 块 军路 37
松江区“佘山北东至:经四路,南动迁大型居住社区至:将军路,西至:201114802 安置 5010 挂牌48A-02A” 地顾泾路,北至:士房 块 龙路 松江区“佘山北东至:经四路,南动迁大型居住社区至:强业路,西至:201114803 安置 5420 挂牌65A-04A” 地顾泾路,北至:将房 块 军路 东至:经三路,南大型居住社区泗动迁至:规划环路,西201114804 泾南拓展基地安置 3600 挂牌至:经二路,北至:29-04地块 房 烧鸡溇 东至:经四路,南大型居住社区泗动迁至:规划环路,西201114805 泾南拓展基地安置 6890 挂牌至:经三路,北至:30-04地块 房 烧鸡溇 东至:规划环路,大型居住社区泗动迁南至:规划环路,201114806 泾南拓展基地安置 1856 挂牌西至:经四路,北34-04地块 房 至:烧鸡溇 东至:经五路,南大型居住社区泗动迁至:纬五路,西至:201114807 泾南拓展基地安置 3264 挂牌经四路,北至:纬38-03地块 房 四路 B03D-02地块东至世博馆路、南至规划B03D-04地块、西至规划B03D-01、世博会地区B片B03D-03地块、商务区B03D-02地-201115001 北至规划二路；办公 18435 挂牌块、B03D-04地-04地块东用地 块 至世博馆路、南至国展路、西至规划B03D-03地块、北至B03D-02地块。东至规划B03A-03地块、世博会地区B片商务南至规划二路、201115002 区B03A-02地办公 5 16807 挂牌西至规划块 用地 B03A-01地块、北至博城路。 38
东至规划B03C-05地块、世博会地区B片商务南至国展路、西201115003 区B03C-04地办公 3 5916 挂牌至长清北路、北块 用地 至规划B03C-02地块 东至世博馆路、南至博城路、西商务世博会地区B片201115004 至规划B02B-05办公 4469 挂牌区B02B-06地块地块、北至规划用地 B02B-03地块 东至规划B03C-03地块、世博会地区B片商务南至规划201115005 区B03C-02地办公 6 10869 挂牌B03C-04地块、块 用地 西至长清北路、北至规划二路 B02B-03地块东至世博馆路、南至规划B02B-06地块、西至规划世博会地区B片B02B-02地块、北商务区B02B-03地至世博大道；-201115006 办公 22080 挂牌块、B03B-03地B03B-03地块东用地 块 至世博馆路、南至规划二路、西至规划B03B-01地块、北至博城路 B02B-02地块东至规划B02B-03地块、南至规划B02B-05地块、西至规划B02B-01世博会地区B片地块、北至世博区B02B-02地大道；B02B-05商务-201115007 块、B02B-05地地块东至规划办公 29614 挂牌块、B03D-03地B02B-06地块、南用地 块 至博城路、西至规划B02B-04地块、北至规划B02B-02地块；B03D-03地块东至规划B03D-02 39
地块、B03D-04地块、南至国展路、西至规划一路、北至规划B03D-01地块。B02A-04地块东至规划一路、南至规划B02A-07地块、西至规划B02A-03地块、北至世博大道；B02A-07地块东世博会地区B片至规划一路、南区B02A-04地商务至博城路、西至-201115008 块、B02A-07地办公 33128 挂牌规划B02A-06地块、B03A-03地用地 块、北至规划块 B02A-04地块；B03A-03地块东至规划一路、南至规划公共绿地、西至规划B03A-02地块、北至博城路。 B02A-03地块东至规划B02A-04地块、南至规划B02A-06地块、西至规划世博会地区B片B02A-02地块、商务区B02A-03地北至世博大道；-201115009 办公 15366 挂牌块、B02A-06地B02A-06地块东用地 块 至规划B02A-07地块、南至博城路、西至规划B02A-05地块、北至B02A-03地块 东至规划一路、世博会地区B片南至国展路、西商务201115010 区B03C-05地至规划B03C-04办公 15238 挂牌块 地块、北至规划用地 B03C-03地块。 40
东至:宝岛路,南动迁至:瀛洲路,西至:201115101 新城8号-1地块安置 3009 挂牌商业带,北至:青房 柏路一期 东至:绿海路延伸动迁新城配套商品房段,南至:瀛洲路,201115102 安置 1981 挂牌基地6号-1地块西至:江帆路延伸房 段,北至:青柏路 东至:创西路,南嘉定区澄浏公路至:胜竹东路,西201115201 以东、胜竹东路商住 2 5510 挂牌至:澄浏公路,北以北地块 至:规划唐家浜路东至:规划道路,嘉定区顾浦河以南至:吴淞江,西居住201115202 东、吴淞江以北 10470 挂牌至:顾浦河,北至:用地 地块 顾浦河 东至:现状住宅,南至:张家浜北侧道路北侧绿带,西黄浦江沿岸E18居住201115203 至:现状住宅,北 4322 挂牌单元（7-7）地块用地 至:规划绿地（地块四至范围应以附图红线为准） 东至:罗星南路,金山区朱泾镇南至:金南街,西居住201115204 7950 挂牌B16-08地块 至:中官塘,北至:用地 众益街 商业用地,东至共和新路、办公南至大宁路、西楼,其闸北区312街坊201115401 至东方明珠公他商 49330 挂牌33丘地块 寓、北至上海马服用戏城 地,文体用地 41
附录2：2011年10月上海成交地块（去除工业/其他） 楼板出让 可建面挂牌起中标价溢土地 容积价 公告号 宗地名称 地块座落 面积 积（万平价（万格 价中标单位 用途率 （元/(公顷)方米）元） （万元） 率 平米）奉贤区南桥东至规划五路,新城09单西至未建设用上海奉贤办公77201112101 元地,南至南奉公 1953 3450 2479 二建股份楼 % 15A-11A路,北至未建设有限公司 区域地块 用地 奉贤区南桥东至规划二路,新城09单西至A4高速公上海鑫金元居住201112102 路,南至南奉公 2 34171 34371 0% 6238 圆置业有10A-03A用地路,北至解放东限公司 （西块）区路 域地块 奉贤区南桥东至规划二路,新城09单西至A4高速公中粮地产居住201112103 元路,南至规划三 34726 34726 0% 5528 （上海）有用地02A-02A路,北至浦南运限公司 区域地块 河 奉贤区南桥03A-新城09单东至望园路,西04A：中粮地产元至规划二路,南居住、201112104 74022 74022 0% 2639 （上海）有03A-04A、至解放东路,北用地06A-限公司 06A-01A至浦南运河 01A:区域地块 奉贤农业园区嘉园路东东至齐贤排河, 上海同实商业15201112105 侧、广丰路西至嘉园路,南 3926 4500 4380 实业发展用地% 北侧区域地至广丰路 有限公司 块 上海民泰投资有限公司,上海东至内江路,西杨浦置地149街坊地至贵阳路,南至201112106 商办 3 61755 61755 0% 6302 有限公司,块 平凉路,北至河上海杨浦间路 科技投资发展有限公司 42
上海中环投资开发东至环城东路奉贤区南桥（集团）有以西,西至陈桥新城04单居住限公司,上201112107 路,南至规划龙 8153581535 0% 6000 元02-04区用地海奉贤南塘路,北至航南域地块 桥新城建公路以南 设发展有限公司 宝山区大型东至罗南河，南居住社区罗动迁上海宏晨至年吉路，西至201113901 店基地市属安置 3640536405 0% 2804 房地产有联杨路，北至月动迁安置房房 限公司 罗公路 C6地块 新城一站大东至汇金路，南上海盛青动迁型居住社区至规划河道，西房地产发201114001 安置 6024 6024 0% 1621 崧泽花苑增至规划河道，北展有限公房 补地块 至秀泉路 司 43
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