万科集团成本管理软件使用手册
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万科集团成本管理软件使用手册
【 目 录 】
第一章 系统总体介绍……………………………………………………………2
第二章 软件系统概述……………………………………………………………4
第三章 系统维护…………………………………………………………………5
第四章 估算管理…………………………………………………………………11
第五章 目标成本…………………………………………………………………12
第六章 预算管理…………………………………………………………………15
第七章 合同管理…………………………………………………………………16
第八章 合同执行…………………………………………………………………20
第九章 资金计划管理……………………………………………………………24
第十章 付款管理…………………………………………………………………24
第十一章 非合同性成本……………………………………………………………26
第十二章 动态成本…………………………………………………………………27
第十三章 使用人员及职责 ………………………………………………………30
第十四章 使用情况评估及考核 …………………………………………………31
第十五章 支持文件 ………………………………………………………………31
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第一章 金蝶 K/3 系统总体介绍
金蝶 K/3 产品是在金蝶 K/3 的基础上开发完成，主要由 K/3 财务管
理、K/3 工业管理、K/3 商业管理三类主要解决方案组成。同时 K/3 ERP 系统支持基于
Internet 的 Web 应用，提供基于浏览器的软件应用。
第一节 主控台
主控台是 K/3 所有功能的应用界面，主控台界面共分为系统类、系统明细、子功能列表、明细
功能列表四大部分（如下图），这四个部分是逐一展开的关系。所有功能都通过主控台进入。
通过『功能快速进入框』可以快速打开一个功能界面，只要输入功能模块的助记码，然后单击
【进入】就可以。助代码一般是各功能名称的汉字拼音的第一个字母，如模块【合同录入】的助记
码是<htlr>。具体各个功能的助记码可以在主控台编辑器中查看或修改。
第二节 主控台设置
一、主控台编辑器
主控台编辑器可以实现用户对主控台个性化设置的要求。在主控台菜单中，选择〖系统〖→〖设
置〖→〖主控台编辑〖，打开的界面如下：
可双击后直接修改
助记码的查看或修改
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主控台编辑器的工具栏按钮释义：
【新建】是新建自定义项目，可以实现在主控台上增加外挂第三方程序（创建快捷方式）的功能，
所有新建自定义项目系统默认“可见”；
【属性】可以修改自定义项目，也可以在<属性列表>中对项目的名称、助记码等进行重新设置；
【删除】可以删除<属性列表>中的自定义项目；
【应用】是对<属性列表>中内容调整、修改的确认；
【默认设置】是将您的自定义设置恢复到系统默认设置；
【选项】可以选择主控台的显示特点，选择仅对某一个客户端有效，不影响其他用户；
【向上移动】【向下移动】是调整主控台上各明细功能的显示次序；
【引入模板】是实现主控台显示模板的导入功能，可以将已经保存的模板文件引入到主控台编辑器；
【引出模板】是实现主控台显示模板的导出功能，可以将您在主控台编辑器中所作的设置导出并保
存为模板文件；
注意：只有拥有了主控台编辑器管理权限的用户，才可以使用这个功能。权限设置在“用户管理”功
能中进行设置。
二、选项设置：
选项设置可以实现用户对站点名称和操作方式的选择，对房地产成本管理软件起作用的仅为操
作方式的前两条复选框。在主控台菜单中，选择〖系统〖→〖设置〖→〖选项设置〖，就可以打开的选
择界面。
第三节 我的 K/3
在“我的 K/3”中，用户可以按需要设置一些常用功能的快捷方式。在主控台中，选择〖我的 K/3〖→
〖功能设置〖，双击<明细功能>中的“常用功能设置”，界面如下图所示：
用户按需要将常用功能选入右半框，并可以双击该功能的<助记码>和<显示名称>录入框，对其
进行自定义，常用功能设置完成后，单击【确定】，将在〖常用功能〖显示已选择的功能图标，双击
图标可直接进入功能界面进行操作。
【返回】
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第二章 成本管理软件系统概述
成本管理软件是房地产行业成本管理的有效辅助工具，全面反映了目标成本管理的过程及方法，
是实现目标成本管理的一个基础技术平抬。
成本管理软件的系统模块结构图：
系统的核心内容是动态成本管理，动态成本的具体内容如下图：
房地产成本管理软件的应用流程：
【返回】
签约金额 变更签证 结算调整 签约金额 变更签证 结算调整
已发生成本
合同性成本 非合同性成本
已结算成本 未结算成本
待发生成本
动态成本
目
标
成
本
动
态
成
本
估 算 管 理
预 算 管 理
各产品目标成本
合同管理
合同执行
非合同性成本
资
金
计
划
待发生成本
各产品动态成本
各
产
品
目
标
与
动
态
成
本
对
比
分摊
接口管理
数据库导入/导出
引出EXCEL等数据格式
非合同性成本引入
付款引入
生成付款凭证
分摊
控制
调 整
对 比
反馈
系 统 管 理
财务
拆
分
自动对帐
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第三章 系统维护
在主控台的系统类中，选择〖系统设置〖，包括五个系统明细块，其中与成本管理软件相关的内
容有三个：系统设置、用户管理、日志信息。
第一节 系统设置
一、系统设置
打开〖系统设置〖→〖房地产成本管理〖→〖系统设置〖，包括：系统设置和房地产成本管理系统
选项两部分，其中<系统设置>主要是设置公司参数，<房地产成本管理系统选项>包括如下功能：
1. 启用系统提示。选上此项后，当登陆成本管理软件后，就会出项成本管理应用的情况提示。
2. 对应财务帐套。成本与财务无缝连接的接口，选择关联的财务帐套后，则在进行付款相关
操作时，不需输入帐号与密码就可以在财务帐套进行操作。
3. 资金计划科目级次。要求资金计划暂定按 2 级进行编制。
4. 其他的提示见下面图片。要求选上，提示我们及时完成相关的操作。
二、编码规则
用户可以对合同、变更、结算、付款计划、付款单按照一定的规则进行编码规则的设置，系统
将按照设置的规则自动进行编码，实际使用时，用户可以对自动生成的编码进行修改。
在编码规则制定窗口中，“规则代码”不可编辑；“规则名称”可以编辑；“表示字段”与“格式”是提
供自动生成编码的各种字段及格式，系统提供的选择内容如下表。
表示字段 说 明 格式
公司机构代码 系统取基础资料中设置的公司机构代码（如天津公司代码 TJ） 文本，不可编辑
工程项目长代码
系统取基础资料中设置的代码，包括：公司机构代码－工程项目
每级次的代码（如天津金色家园一期代码 TJ－JS－01Q）
文本，不可编辑
工程项目短代码 系统取基础资料中设置的代码，是工程项目最末级次的代码 文本，不可编辑
合同类型 系统的合同类型土地、前期、施工、材设、环境、营销、其他 文本，不可编辑
合同调整类型 设计变更、现场签证、其他调整 文本，不可编辑
常量 用户可以自由设置，空格符不支持，如‘－’。 可以编辑
流水号长度 系统默认 000，表示流水号长度为三位，用户可以自由设置 可以编辑
三、基础资料设置
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基础资料设置主要包括：工程项目、成本科目、分摊对象设置、信息预警。
（一）工程项目
1、公司机构及工程项目的设置
在菜单栏的〖工具〖下面，点击“开发项目设置”，即可以对公司机构进行编辑。通过工具条中的
【新增】、【修改】、【删除】对项目按顺序逐级进行编辑。编辑框如下图：
左边界面中的工程项目设置最多分为三级：一级为公司机构，二级为项目名称，三级为跨期分
摊、一期、二期、…。公司简称一般按公司名称的前两个汉字的拼音第一个字母表示（如深圳公司
SZ），工程简码以工程名称两个有代表性的汉字的拼音第一个字母表示（如城市花园 CH），开发工
程期数按两位数字加‘Q’表示（如第二期 02Q），具体代码编号要求按《万科企业股份有限公司合同
分类编号规则》相关内容执行。
在实际项目设置时，应列出已确定开发期数的各期项目；对于项目各期均受益的合同成本，应
设置跨期分摊（KQ）工程项目，然后将合同录入到跨期分摊（KQ）中，并拆分到收益期中的相应
成本科目。跨期分摊不设置目标成本或动态成本；如果合同仅受益于其中几期，则该合同直接录入
合同发生的当期，并按当时标准拆分相应成本给其他受益的开发期。此后若建筑规划面积发生调整，
引起分摊标准变化，用户须根据变化后的分摊标准更新相应的拆分，应先扣除已结算的开发期（不
能再调整该期承担的成本）所承担的成本，再将剩余成本在其它各期进行拆分。对于期数较难确定
的项目，为了完全拆分合同，体现各期成本变化情况，应设置后期工程项目（HQ）进行暂时处理，
在核算前，成本管理部应与财务管理部协商确定统一的核算标准，并尽量少拆分费用至后期（HQ），
以便于期数确定后的后期（HQ）成本的删除或再拆分工作。
如果工程项目设置资料中的面积数据发生变化，为了不影响后续功能，包括成本的分摊或成本
自动拆分，用户须执行菜单〖工具〖下的“合同拆分更新”功能；如果工程项目设置资料中的简码或代
码发生变化，为了不影响后续功能〖编码规则〖，用户须执行菜单〖工具〖下的“合同编号更新”功能。
（此部分功能在 K3 暂时屏蔽，等待软件完善后，在下一版本提供。）
2、附件管理功能：
工程项目设置完成后，将与项目成本有关的资料（如项目概况、规划指标等）上传到系统中，
以便于后续成本功能模块使用中能及时查阅。
附件管理的方法：先在左框中选择要上传资料的工程项目，然后点击【上传】，出现<附件管理
编辑框>，即可以选择需要上传的文件，可以选择多个文件进行上传；选择工程项目，点击【查阅】，
即可以查看或下载已上传的文件资料。
（注：后续功能模块中常见此功能，不再重复说明。）
（二）成本科目
左侧<工程项目>中公
司机构、项目或分期项
目的先后排列顺序
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各工程项目的前三级成本科目的设置必须按《万科集团目标成本管理实施细则》之附件（目标
成本科目分类）中相应内容建立，第四级成本科目及以下科目可根据项目的具体情况自行增减，但
应与财务核算保持一致。需录入九大项费用。成本科目代码必须按照《万科集团房地产开发企业成
本核算指导》中附件《“开发成本”科目编号一览表》执行。科目设置不宜过细，要便于合同拆分。
成本科目必须在工程项目下面建立。系统提供导入和手工录入两种方式。
1、导入
单击工具条中的【导入】，选择【前期成本科目】或【模板成本科目】，【前期成本科目】指系统
中已存在项目的成本科目，【模板成本科目】是系统中存在的固定成本科目模板，在系统提供的窗口
中对需要导入的工程项目或者成本科目进行选择，系统将快速建立相应的成本科目。
注意：采用导入功能时要根据本项目情况详细核对或修改成本科目。
2、手工录入
步 骤 描 述 是否必需（是/否）
第一步 选择左侧的工程项目 是
第二步 将鼠标在右侧单击，已激活成本科目编辑状态 是
第三步
单击【新增】，系统出现成本科目新增窗口，包括科目代码、成本科目两
个项目，用户保存后即完成
是
注意：
A. 建议新操作人员采用手工录入的方式。
B. 在同一个项目的各期，同一成本科目名称对应唯一的成本科目代码。
3、修改或删除
选择一个成本科目，单击工具条【修改】出现编辑框进行修改；选中一个成本科目后，单击【删
除】可以直接删除成本科目，删除成本科目时必须从最明细科目开始，且必须先清空科目下的数据。
（三）产品分摊对象
在菜单栏中，点击【工具】中的“分摊对象设置”，通过点击【修改】、【新增】、【删除】，完成
产品类型基础资料的录入。必须对<是否核算对象>复选框进行选择，选择后的产品在后续成本分摊
的窗口中出现，否则将不出现。
（四）帐套数据检查工具
【数据检查】可修正成本帐套中出现的一些数据错误，保证动态成本准确。
第一步：在【系统设置】-【房地产成本管理】-【基础资料设置】界面下，选择公司帐套（不是选择
各项目、各期），选择菜单【工具】-【数据检测与修正】，操作如下图：
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第二步：在弹出的界面，先选择第一项进行检测，检查完成后，请按修复功能键。（第二项与第一
项的操作一样，这里不做描述。
第三步：选择第二项检查，检查完毕后，请根据列表重新检查并进行修正，需要手工进行调整。
1. 数据检查项目三项
A. 检查合同中不存在的工程
B. 结算拆分与合同拆分不相符以及合同、变更、结算拆分累计数错误
C. 主要检查下列错误
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1）检查合同、变更、结算拆分到非明细科目
2）检查合同、结算拆分未完全拆分却显示完全拆分
2. 三个功能按钮
1） 检测：查出所有错误数据
2） 修复：只对第一项、第二项数据检查项目进行修复
3） 导出：导出检测出的数据
3. 导出表格显示所有检测出的数据
A. 对于数据检查项目 1 列出：工程名称、合同编码、结算编码
B. 对于数据检查项目 2 列出：工程名称、合同编码、结算编码
C. 根据错误数据分类：
1） 合同拆分到非明细科目
表格信息：工程名称、合同编码、科目名称
2） 合同变更拆分到非明细科目
表格信息：工程名称、合同编码、合同变更编码、科目名称
3） 结算拆分到非明细科目
表格信息：工程名称、合同编码、结算编码、科目名称
4） 合同拆分总金额与合同造价不符
表格信息：工程名称、合同编码
5） 结算拆分总金额与结算造价不符
表格信息：工程名称、合同编码、结算编码
（五）信息预警
成本管理软件提供了信息预警的功能。目前此功能仅限 k3 的成本管理软件平台。
点击功能条上的“预警”（见下图，红色框表示），弹出对话框，进行相关成本信息预警的设置。
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在上图蓝色标注的框内可以设置成本预警信息的接受者，及时将成本预警信息提供给管理者。
双击每个设定参数后面对应的“接受者”，可以进行接受信息的人员的设定。
四、系统提示
系统提示功能的目的是对关键工作的执行情况（如合同拆分状态、变更状态等）进行提示预警，
系统提示的内容是默认为上一次进入的工程，也可以通过过滤选择具体工程项目。
五、自动对账
系统提供了付款数据在总账同成本管理系统的双向数据传输，为了避免人为的疏忽，系统提供
自动对账功能，用于将成本系统中的数据与总帐数据进行核对。具体操作步骤见下表：
步 骤 描 述 是否必需（是/否）
第一步 选择填列需要进行自动对账的账套及登陆信息，分别选择按科目或者核算
项目的方式进行数据的引入
是
第二步 系统出现自动对账的过滤条件窗口，选择相关的过滤条件，包括工程项目
和核算项目
是
第三步 系统列示所有符合过滤条件的未达帐的凭证分录和付款单据，选择需要勾
对的分录
是
第四步 单击【勾对】，即完成选择项目的勾对；单击【已勾对】，查看已达账的分
录和单据列表
是
注意： 相关科目需要进行核算项目的核算，才能进行自动对账。
六、多级审核设置
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〖系统设置〖→〖房地产成本管理〖→〖多级审核设置〖，进入设置界面后，在左边“单据类型”
选择要进行设置的功能模块，然后点击左上角功能条上的“管理”进行多级审核。要求目标成本、合
同、变更签证、合同结算需要进行 2 级以上的审核，其中目标成本、合同的审核需有 2 个或 2 个以
上的部门参与。
七、凭证模板设置
〖系统设置〖→〖房地产成本管理〖→〖凭证模板设置〖，进入设置界面后，操作与总帐的一致。
第二节 用户管理
打开系统类〖系统设置〖→〖用户管理〖中的明细功能，通过菜单【用户】中的“新建”或“删除”
功能可以完成用户或用户组的建立或消除；通过“属性”可以查看所有用户或用户组的资料；点击“权
限”出现<权限管理>选择框，选择权限组中的“房地产管理系统”，用户权限分为查询权和管理权两大
类：
用户分类 权限控制及约束
系统管理员组 具有所有权限，包括为其他用户进行数据授权的权限
查询权 仅具有各种业务单据、报表的查询权
管理权 包括系统各种业务单据、报表、系统设置的所有操作权限
客户授权包括二部分：功能授权与项目授权。
1. 功能权限
打开系统类〖系统设置〖→〖用户管理〖，选定要编辑权限的用户，单击鼠标右键，选择“功能权
限管理”进行操作。
2. 项目权限
打开系统类〖系统设置〖→〖用户管理〖，选定要编辑权限的用户，按右键，选择〖数据权限管
理〖，按下图操作步骤设置：
5 相应授权
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注意：用户管理功能须由系统管理员进行操作。
第三节 日志信息
在 K/3 主控台中，打开〖系统设置〖〖日志信息〖中的“上机日志”，通过过滤条件的设置选择需
要查看的上机操作记录，可以通过工具条的功能按钮完成记录的删除和引出。
注意：成本管理软件必须保存当年完整的日志信息，如果要删除日志必须做好备份，并作为项
目资料上传到软件。
【返回】
第四章 估算管理
估算管理功能分为估算录入、估算修订及估算查询三个明细功能。在项目正式取得后进行录入，
录入通过集团听证会的项目测算成本。在项目下任一期内均可录入。
具体操作及使用方法类似于第五章目标成本管理，参照第五章内容。
【返回】
第五章 目标成本
目标成本管理的具体做法见《万科集团目标成本管理实施细则》。
第一节 目标成本录入
在房地产成本管理系统下，打开〖目标成本〖→〖目标成本录入〖界面，在左边树状工程项目菜
单下，选择需要进行目标成本数据录入的工程项目。
一、 跨期分摊目标成本的录入
单击左边树状的工程项目（如“四季花城”），然后选择跨期成本分摊科目（如“拆迁补偿费”），
点击工具条按钮【分摊】（未选择跨期分摊成本科目时，灰白显示，不可操作），见下图。
1
2
3
4 取消打勾
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点击【分摊】后弹出下图的界面，按“量价分离”的原则录入数据，将光标移动到“归属金额”对
应的栏上，单击工具条按钮【自动拆分】，进入跨期成本的分摊操作。
在“自动拆分”的界面，选择好分摊标准后，按工具条按钮【拆分成本】完成拆分。
附：表达式计算器的应用（仅用于工程量录入）
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在分摊录入的界面，将光标放于“工作量”对应栏上，然后单击工具条按钮【表达式】，就可以按
表达式的方式进行录入数据。
（注：此功能在“工作量”数据录入时都可以使用，后续的功能模块不再特别说明。）
二、 目标成本明细录入
单击工具栏中【明细】，进入“目标成本录入（明细）”界面，先选中需录入数据的成本科目（否
则系统默认为最后一行成本科目），再单击【修改】，成本科目下出现白色行（明细费用项目）后，
就可以录入、修改或删除目标成本数据。
用户录入工程量、单位及单价，系统自动进行汇总计算，也可以直接录入目标成本数据。数据
录入后，判断此项费用是否直接属于某种产品类型（如多层、小高层等），对于明确归属的成本（如
结构及粗装修）,可以按不同产品类型的成本数据单独逐条录入，并在“归属产品”列选择所归属的产
品类型，以便于后续各产品类型成本的分摊工作。
注意：主体建安费用必须按照各类型产品录入，六大类公摊费用“按量价分离”的原则录入，也可以
细到各产品类型。目标成本录入结束后，必须启用审核功能，在财务和成本管理部中实现 2 级或 2
级以上的审核。
（注：以下各项功能，在后续各功能模块中类似，不再特别说明。）
对目标成本录入界面中的一些概念及按键的解释：
“建筑单方”和“可售单方” 这两列的数据是系统根据录入的目标成本金额及基础资料中的建筑面积
和可售面积自动计算所得。
“编制人”和“编制时间” 这两个字段是由系统根据当前登陆用户和系统时间自动带出，不可修改。
“引出” 点击菜单【文件】中“引出”功能，可以引出目标成本，在子框<数据类型>中选择拟保存
的文件格式（一般为 Excel 格式）。
“窗口” 点击菜单【窗口】中“主界面”，然后再打开另一个功能模块，通过【窗口】中进行选择
就可以快速的在几个功能模块间切换，但其中一个模块中数据变化时另一个模块不能立刻反映，需
要点击【刷新】才能显示最新保存数据。
“全屏” 点击【全屏】，则界面左边的<工程项目>框隐藏；再次点击【全屏】，则<工程项目>重新
出现。
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“项目” 选择工程项目后，点击工具条【项目】，则显示基础资料设置中已上传的该项目文件。
“单位” 点击工具条中【单位】，界面中的成本数据（除建筑单方和可售单方）的单位在“元”和“万
元”间转换显示。
“保存”和“还原” 在编辑目标成本数据后，点【保存】就可以保存在系统中，点【还原】则本次
编辑操作无效，返回操作前的状态。
“上传”与“查阅” 点击后有“科目目标文档”（每一条成本科目对应的文档）和“项目目标文档”（每
一个工程项目的目标成本文件）供选择，用户须将目标成本相关电子文档上传至系统中（如测算表、
控制指导书等），以便于随时查阅。
（注：目标成本经修订后，则本模块中显示的目标成本将是最后一次修订版本的目标成本数据，而
且不能再进行录入、修改和删除操作。）
第二节 目标成本修订
在房地产成本管理系统下，打开〖目标成本〖→〖目标成本修订〖界面，在左边树状工程项目菜
单下，选择工程项目，单击工具条按钮【明细】，即可以进入“目标成本修订（明细）”界面，单击【修
订】即可对目标成本数据进行修订操作，具体操作方法同上述〖目标成本录入〖，修订后单击【保
存】，则系统将记录、增加一个修订版本；如单击【修改】则不增加修订记录版本，用户只能对最后
一次修订的版本进行修改操作。每次修改或修订目标成本数据之后，系统会提示用户到“各产品类型
目标成本”中去刷新数据。
如有多个目标成本修订版本，用户可以通过翻页功能查询工程项目中各次修订的目标成本数据。
单击【最初】按钮或【最终】按钮，查询最早一个版本的目标成本修订数据或最后一个版本的目标
成本修订数据；单击【上一】或【下一】按钮，查询当前版本之前一个版本或当前版本之后一个版
本的目标成本修订数据。
注意：
1、 在开发过程中的目标成本修订注意不要与“待发生成本调整”重复。
2、 修订目标成本时，须在右下角填写版本号，可以用 v 开头，比如 v1、v2、v3…
第三节 目标成本查询
打开〖目标成本〖→〖目标成本查询〖，弹出“目标成本过滤”界面。
一、设定过滤条件
在“目标成本过滤”界面中有<条件>及<排序>两个页签。点击<条件>开始过滤条件设置，过滤条
件的设置有两种方法：
第一、可以从<设置方案>下拉单中选择已存在的过滤方案，可以直接进行查询，或进行修改后
查询；如需保存修改后的方案，则点击【另存为】，系统会提示输入方案名称（40 个字符内），输入
名称后【确定】完成保存，原有方案依然保留。
第二、通过工具栏中的【插入行】、【删除行】、【全部清除】功能直接在<条件>页签中进行过滤
条件设置，‘（）’中的条件将优先执行，<比较值>中内容除“公司名称”直接选择外，其它可以通过 F7
查询或手工录入的方式编辑；当过滤字段多于一个时，需用<逻辑>将过滤字段联接起来。如设置的
过滤条件为常用方案，用户可以点击【保存】记录此过滤方案，也可以删除<设置方案>中的方案。
若不设置任何过滤条件直接单击【确定】，则直接查询全部目标成本数据；若单击【取消】，系
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统将会关闭“目标成本过滤”窗口。
二、设定排序字段及顺序
在<排序>页签下，用户可以设定排序字段及其优先顺序，通过【>】、【<】选择或取消排序字段，
通过【上】、【下】设置选定字段的排序优先顺序；过滤查询结果将按用户设置的排序进行显示。
（注：系统中各查询功能操作方式类似，后续查询模块不再详细说明。）
第四节 各产品类型目标成本
通过在基础资料中设置的产品类型和各成本科目的分摊标准实现各产品类型的目标成本分摊，
以便于各产品类型的成本核算，便于各产品类型的目标成本与动态成本的对比。
在房地产成本管理系统下，打开〖目标成本〖→〖各产品类型目标成本表〖，出现<选择工程项目
>框，选择进行目标成本分摊的工程项目。通过【过滤】功能可以选择任意项目进行操作。
在“各产品类型目标成本表”界面中，单击【分摊】，系统自动在“成本金额”列后增加“选择”列，
用户选择需要进行分摊的成本科目（在复选框中打√，可以同时选择多个，页面左边的树状结构是表
示成本科目的级数，在上级科目复选框中打√，则该科目以下各科目均自动被选中，科目成本如在成
本录入或修订时已完全归属到产品，则不能被选择进行分摊了）；然后单击【方案】进入<成本对象
分摊设置>对话框如下图：
首先，先选择成本科目数据要分摊的对象（此模块中显示的分摊对象是基础资料设置中确定作
为核算对象的产品），如需全部选择则点击【全部选择】即可；其次，选择确定分摊标准，如不按建
筑、可售、占地面积进行分摊，可以在“其他”列中直接输入各产品分摊的成本金额或输入分摊比例；
设置完成后，单击【分摊成本】，系统将自动进行分摊操作，生成各产品类型的目标成本数据，各
产品类型的目标成本=指定分摊（目标成本录入或修订中直接归属的成本）+（本科目总成本-∑指定
分摊）×分摊比例。【关闭】后分摊完成的成本数据显示为红色。如要继续分摊其它成本科目，须先
取消前面成本科目复选框中√（否则前面已分摊的成本科目又会按后面的分摊标准重新进行分摊），
然后再选择其他成本科目进行操作。分摊完成后，单击【保存】，则分摊完成的数据由红色变为黑色。
若成本科目中的金额在分摊之后发生修订或修改，系统对修订或修改的数据默认按原来的分摊
比例进行分摊。在“各产品类型目标成本”界面中，该成本科目的分摊数据显示为红色，待用户对该
成本科目的分摊数据进行确认并保存之后，这些数据才会已黑色显示。
【返回】
第六章 预算管理
预算管理模块包括预算的录入、拆分、修订及查询功能，如果有预算需要录入或拆分，可以使
用此功能，操作及使用方法类似于第七章（合同管理）。
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【返回】
第七章 合同管理
合同管理模块包括录入、拆分、修订、查询四个明细功能模块。系统自动生成合同汇总表、合
同计划汇总表、科目合同明细表。
第一节 合同录入
合同录入必须及时，要求在合同签订后三个工作日内完成。进入房地产成本管理系统后，选择
〖合同管理〖→〖合同录入〖，进入合同录入主界面。
一、合同信息录入
选择工程项目，单击【新增】，弹出“合同录入”编辑框如下图，合同信息录入分为两部分，第一
部分是基本信息录入，第二部分是标签页的详细信息录入。
第一部分基本信息录入，此部分信息必须详细录入。“合同类型”从下拉单中选择即可；“合同编
号”由系统根据设置的〖编码规则〖自动生成，用户可以对其进行手工修改，但不允许重复；根据合
同的实际情况对造价性质、合同性质、签约时间、形成方式进行选择；制单人和制单时间由系统默
认为当前用户，不可修改。甲方、乙方与丙方的信息录入可以通过“F7”来实现，见下图：
“合同计划”功能按钮 基本信息录入
标签页详细信息录入
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第二部分详细信息录入，共分三个标签页，用户应尽量详细录入相关信息。
1. 合同详细信息：系统设置的信息输入内容随合同类型和合同性质的不同而不同；对于补充
合同和三方合同，如合同金额不计入项目成本，则在“是否单独计算”中选“否”，则此合同
金额自动变为‘0’，然后对主合同进行金额修改。
2. 招标/议标信息：系统设置的信息输入内容随合同形成方式的不同而不同。
3. 合同计划：合同计划在本版暂不使用。
二、合同信息的引入
为了减少合同信息的重复录入，系统提供与文档文件（如 Excel）的合同信息的引入和引出功能。
在合同录入界面上，单击〖文件〖菜单中的【引入】，就会弹出<引入向导>对话框，用户可以选
择合同信息引入的源文档以及与十一个合同基本信息目标字段相对应的源字段，用户还可以在“缺省
值”列下修改相应目标字段的取值。
本功能仅在特殊情况下使用，平时必须按要求及时录入合同。
三、页面设置
单击〖查看〖菜单中的【页面设置】，出现“页面设置”编辑窗口。用户可以对页面的形式、颜色、
行高、超宽显示等进行设置；选择“显示”标签页，用户可以对列宽、是否显示该列内容、对齐方式、
冻结列数等进行设置。
在“页面”和“显示”两个标签页设置完成后，用户可以输入表格名称后进行方案保存，在以后的
页面设置中可以直接调用；也可以删除某设置方案。全部设置完成后单击【确定】进行保存。
此外，操作人员也可在合同录入界面，用鼠标左键选中表头两列的交接处并进行左右拖动，调
整列宽，调整后点【关闭】退出，则在以后在进入此功能模块时，显示的列宽默认为【关闭】前设
置的列宽。
单击〖查看〖菜单中的【恢复初始列宽】，则界面就会恢复系统最初默认的列宽，建议不使用。
四、附件管理
通过单击工具条中的【上传】和【查阅】实现合同相关文档的管理，在此，用户根据需要决定
是否上传合同文本，但须上传与成本管理密切相关的部分(如报价清单、结算方式等)，以便全面的查
阅合同信息。
注意：要求各期项目中上传主体总包合同和相应的清单或预算。
第二节 合同拆分
进入房地产成本管理系统后，选择〖合同管理〖→〖合同拆分〖，进入合同拆分界面，先从左边
选择工程项目，然后选定一条需要进行拆分的合同记录，单击【拆分】或双击合同，弹出<合同拆分
>编辑窗口。
第一步：成本科目拆分
单击【成本科目】，弹出“成本科目”对话框，用户根据合同成本实际所包含的成本科目选择“归
属财务核算对象”和“归属财务成本科目”（可以同时选择一个工程项目的多个成本科目），单击【确
定】后，<合同拆分>界面中显示所选择的所有成本科目，在相应的成本科目中输入归属金额、归属
标准及直接归属产品，然后再单击【保存】，即可完成合同按成本科目拆分的操作。选定“直接归属
产品”后，在后续各产品类型的动态成本分摊操作中，该成本科目的总成本将减去已归属金额，然后
再行分摊。主体建筑与安装合同需要选定直接归属对象。
万科集团成本管理软件使用手册
19
对于需拆分到其它各期的合同成本，应选择整个项目（如：四季花城）下的成本科目，确定后
点击【自动拆分】，以下操作与目标成本拆分的操作雷同。不建议采用自动拆分下的按面积进行分摊
方式，因为在某一期的面积变化时，拆分金额自动更新，影响已结算项目的动态成本，这与实际成
本核算工作不相符合。
在合同录入完成后必须完全拆分，否则未拆分合同成本将反映在本期项目的动态成本中；分摊
至后期的成本，待规划方案确定后对待分摊合同进行二次分摊，后期更改为相应各期。
合同拆分情况 合同记录显示颜色 合同记录显示状态
已拆分的金额之和等于合同造价 淡绿色 完全拆分
已拆分的金额之和小于合同造价 淡橙色 部分拆分
已拆分的金额为零 深橙色 未拆分
第二步、产品类型拆分
合同成本拆分到某科目后,还需拆分至各产品类型。拆分标准有建筑面积、可售面积、占地面积、
其他等几种形式。
具体操作：选择完成本科目后，回到<合同拆分>编辑界面，在成本科目中输入拆分金额，单击
【产品拆分】，系统会自动弹出“产品拆分”对话框，用户选择拆分标准后，单击【拆分成本】，系统
将进行产品拆分操作。具体操作与目标成本拆分雷同。
演示：
首先，进入合同拆分界面，双击需拆分的合同后，点击“成本科目”功能键，选择合同要拆分到
的科目，如图所示。
其次，如果此合同不需要按产品进行归属，则输入需拆分的合同结算金额即可，见下图。
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20
如果此合同需要按产品进行归属，则点击“产品拆分”功能键，弹出对话框，选择需要分摊的对
象及分摊标准进行拆分合同，如需要进行直接归属，应在“直接费用”栏中输入直接归属的金额，见
图所示。
合同拆分完成保存后，如果在系统参数设置功能中设置“合同拆分后提示待发生成本调整” （包
括变更签证与结算拆分、非合同性成本录入与拆分）的选项，则会出现下面的提示：
如果按“否（N）”，则直接退出，不进行任何操作。如果按“是（Y）”，则进入下图的界面进行调
整记录的操作。
万科集团成本管理软件使用手册
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注意：
1. 合同必须及时、完全拆分;
2. 主体建筑、主体安装的合同必须直接归属到各产品类型。
第三节 合同修订
进入房地产成本管理系统后，选择〖合同管理〖→〖合同修订〖，进入合同修订界面，先选择工
程项目，然后选中一条需修订的合同记录，单击【新增】，弹出<合同修订>编辑框，与〖合同录入〖
时的<合同录入>编辑框相比，增加一个“修订合同价”，减少了“合同计划”标签页。录入“修订合同价”
后保存即可。保存后的合同修订价将及时反映到〖合同录入〖中。通过以上操作可以对合同造价进行
多次修订。其余内容参考本章第一节中有关合同数据录入的介绍。
第四节 合同查询
〖合同查询〖模块部分功能与〖目标成本查询〖相应功能相同，在此不再重复介绍，以下仅仅介
绍几项新增功能。
一、增加了在标签页“方式”
<查询期间>：用于过滤合同签约时间所属的期间，根据不同的查询类型，提供不同的期间类型；
<查询类型>：用于选择期间类型，系统提供四种期间类型：按月、按季度、按年和不按月季年。
二、增加了合同删除、结算状态查询
可以选择“已删除”、“未删除”、“全部”查阅相应合同；其中“已删除”合同是显示以往删除的合同记
录，事实上过往已被删除的合同信息仍保存在系统中，但不再计入成本，仅供用户查看。“未删除”是
指目前〖合同录入〖中现存的合同记录。
可以选择“已结算”、“未结算”、“全部”查阅相应合同；“已结算”与“未结算”的判断标准是〖结算录
入〖模块中结算信息录入时对“是否最后结算”的选择，如选“否”，则此份合同就是“未结算”合同，如
选“是”，则此份合同就是“已结算”合同。
三、其他
在“合同查询”界面中，双击一条合同记录则出现与该合同相关的内容，包括合同信息、预算信
息、合同拆分、结算信息、合同变更等。
第五节 合同汇总表
合同管理模块下的明细功能〖合同汇总表〖可以实现按项目与合同签约时间进行查询、汇总，便
于合同的管理。
第六节 科目合同明细表
合同管理模块下的明细功能〖科目合同明细表〖可以实现将合同根据项目，按科目进行汇总，这
样可以直观看到每个科目下包括的合同及相应的拆分金额，便于成本的管理。
【返回】
第八章 合同执行
第一节 合同变更
合同变更管理包括变更信息录入和变更金额拆分两大项功能，操作方法类似于〖合同管理〖模块
万科集团成本管理软件使用手册
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相应内容。变更签证的实施具体按《万科集团设计变更、现场签证管理办法》（第三版）规定执行。
进入房地产成本管理系统后，选择〖合同执行〖→〖合同变更〖，进入“合同变更”界面，选择需
要录入合同变更的工程项目及一条合同记录，单击【新增】，弹出“变更与签证”编辑框如下图：
一、变更信息录入
变更签证需及时录入和拆分。用户应详细录入变更信息，以便查询。“调整单编号”由系统按编码
规则根据合同调整类型自动生成，用户可以对其进行手工修改，但不允许重复；用户根据变更的实
际情况对提出部门、调整原因、调整金额性质、调整结算时间进行选择；制单人和制单时间由系统
默认为当前用户，不可修改；其他各项由用户手工录入。
注意：“调整金额性质”的选项对后续结算录入及拆分有较大影响，只有合同中的所有变更均为“已结
算”时，该合同最终才能进行最后结算，合同结算拆分的成本在“全项目动态成本表”中才能作为已结
算合同成本反映。
二、变更签证拆分
变更拆分没有单独设置一个功能模块，变更签证按产品拆分操作与合同相同，不作详细说明，
操作见如下图片。
变更拆分
变更信息录
入
“变更拆分”功能按钮
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变更拆分后单击【保存】、【关闭】回到“合同变更”主界面，即完成一条变更的输入工作；如果
变更拆分至一个成本科目，则“归属财务核算对象”和“归属财务成本科目”两列显示拆分的内容，如
变更拆分至多条成本科目，则两列中显示为“*”。
注意：
1. 变更签证拆分金额必须等于调整金额（必须完全拆分），否则不能保存。对跨期合同的非重
大变更签证的费用可直接计入发生当期。
2. 主体建筑及安装工程的变更签证，有明确归属的直接归属到产品类型，不能直接归属的系
统默认按目标成本的比值进行分摊。
三、附件管理
选择一条变更记录（注意不包括合计行），通过单击工具条中的【上传】和【查阅】实现该变更
相关文档的管理，在此，用户根据需要决定是否上传变更文档。
第二节 结算录入
一、结算录入
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进入房地产成本管理系统后，选择〖合同执行〖→〖结算录入〖，进入“结算录入”界面，选择需
要录入结算信息的工程项目及合同记录，单击【新增】，弹出“结算录入”编辑框如下图：
每份合同记录均应录入对应的结算，用户应详细录入结算信息，以便于查询。“结算编号”由系统
根据设置的〖编码规则〖自动生成，用户可以对其进行手工修改，但不允许重复；用户根据本结算的
情况选择“是否最后结算”；系统默认为当前日期，用户可以在日期列表框中修改；编制人和审核人
可按“F7”查询选择或手工输入，而制单人和制单时间由系统默认为当前用户，不可修改；其他各项
由用户手工录入。
在选择“是否最后结算”时，如选择‘是’（前提是该合同变更全部是‘已结算’），在未拆分之前，
此合同成本在〖动态成本表〖中体现为‘已结算合同’的成本，但该录入的结算金额暂时体现在‘未拆分
成本’内；如果选择‘否’（不是最终结算），则此合同成本在〖动态成本表〖中体现为‘未结算合同’的
成本，就是拆分此结算的数据至成本科目，〖动态成本表〖中也暂不体现。
一般情况下，一份合同只能对应于一份结算。系统中一份合同可以录入多个分段结算记录（如
总包工程分结构、装修、安装等），但需注意，前面录入的各条分段结算记录在选择“是否最后结算”
时，均须选择‘否’，只有最后一条结算记录才能选择‘是’最后结算。因为只要任何一条分段结算记录
选择“是”最后结算，则系统默认为其它各条分段结算记录均按“是最后结算”处理。
注意：不提倡一份合同录入多条结算记录。
二、附件管理
选择一条结算记录，通过单击工具条中的【上传】和【查阅】实现该结算相关文档的管理，用
户根据需要决定是否上传结算书。
第三节 结算拆分
结算拆分是将结算金额按照成本科目及各产品类型进行拆分。合同在最终结算完成且拆分后，
系统中将把拆分后的结算金额作为计算动态成本的最终依据。
进入房地产成本管理系统后，选择〖合同执行〖→〖结算拆分〖，进入“结算拆分”主界面，选择
需要录入结算信息的工程项目及结算记录（前提是结算对应的合同已拆分），单击【拆分】，弹出“结
算拆分”编辑框。
系统将合同拆分和变更拆分的成本科目及数据自动引入，用户应根据结算价对原拆分金额进行
调整，但拆分成本科目不能进行编辑，如结算金额需要拆分到另外的成本科目，则需要到〖合同拆
分〖中进行作相应调整。
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单击【引入拆分】，系统会自动按照合同拆分中所确定的拆分对象和拆分标准对输入金额进行拆
分。合同结算金额＝合同签约金额＋变更签证＋结算调整，进行合同结算拆分时，如果有变更签证，
先将变更的金额进行录入，其他金额录入到相应的数值框里，分摊标准与合同拆分标准一致。
该合同金额如果是直接归属到各产品类型中，则应在将直接费用栏录入相应的归属金额：如果
结算调整可以按产品进行录入，则应在直接费用中进行完全直接归属；如果结算调整难以拆分到各
产品，则在直接费用中按合同拆分的金额进行对应录入，结算调整按照一种分摊标准进行自动拆分
（在合同拆分时应选好拆分标准）。
第四节 变更查询和结算查询
变更查询和结算查询功能使用方法参考第四章第三节〖目标成本查询〖。
【返回】
第九章 资金计划管理
本模块在本版中暂不使用。
【返回】
第十章 付款管理
本模块提供付款管理的功能，主要包括付款计划、付款录入及查询、各种资金报表。
第一节 付款计划
〖付款计划〖模块主要是提供付款管理功能，包括合同计划和付款计划。
万科集团成本管理软件使用手册
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进入房地产成本管理系统后，选择〖付款管理〖→〖付款计划〖，进入“付款计划”主界面，选择
需要录入付款计划的工程项目及合同，以合同计划为基础，进行付款申请单的编制，具有【新增】、
【修改】、【删除】操作。
一、合同计划
合同计划在本版暂不要求。
二、付款计划
为方便制定付款计划，在合同计划中录入的第一笔将在“付款计划”中自动带入，单击【修改】
或【删除】可以进行编辑。用户单击【新增】就可以编辑一条付款计划，“付款计划编号”由系统根据
〖编码规则〖自动生成（可以修改），手工录入计划付款的时间、金额、条件，用户应准确、全面的
进行录入，以便于实际付款时查阅、参考。
“顺延转入”列是指从上笔付款（未付或未完全支付）计划转入的金额；“实际付款”是指〖付款录
入〖中录入的已付款金额；“顺延转出”是指转出到下笔付款计划的金额（等于下笔付款计划的顺延转
入金额）；余额=计划付款+顺延转入-实际付款-顺延转出。
第二节 付款录入
〖付款录入〖模块主要是提供实际付款管理功能，不但和付款计划相关联，还实现与财务总账系
统数据接口功能。
进入房地产成本管理系统后，选择〖付款管理〖→〖付款录入〖，进入“付款录入”主界面，选择
需要进行付款录入的工程项目及合同记录。
一、付款录入
单击【新增】，出现“付款录入”编辑窗口。窗口中自动显示出合同的总体付款情况，包括已付款
金额、应付款金额（截至系统当前日期，该合同所有付款计划的金额合计，系统自动生成，不可编
辑）、未付款（成本总金额和已付款的差额）；用户在窗口下框中录入付款信息，“付款单编号”由系统
根据设置自动生成，双击“对应计划编号”空白处会自动弹出“付款计划”窗口供用户选择，用户只要
在拟选计划行双击，本次付款的对应计划就选择完成；其他字段由用户选择或手工录入完成即可；
录入完毕后单击【保存】，如录入实际付款金额小于计划金额与顺延转入之和，则系统会提示“是否
要顺延计划？”，如果选择“否”，则付款差额将作为余额处理，如录入实际付款金额大于计划金额与
顺延转入之和，系统会出现提示报警，当一次付款金额超出合同金额 70%时也会报警。
单击【修改】或【删除】可以对已录入的付款进行编辑。
付款录入的信息将自动反映到〖付款计划〖模块中。
单击工具条中【计划】，则显示选中合同的付款计划，供用户参考。
二、生成付款凭证
系统可以根据付款单在总账中生成付款凭证，可同时选中多条付款单进行凭证处理，凭证生成
的详细步骤如下：
步 骤 描 述 是否必需（是/否）
第一步 单击【凭证】，系统将给出提问“凭证分录是否需要汇总”，选择是，则对
选定的所有付款单的付款金额进行汇总；选择否，各付款记录单独作为凭
证分录。
是
第二步 系统将接着出现账套登陆窗口，选择将引入总账凭证的账套。 是
万科集团成本管理软件使用手册
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第三步 系统进入相应账套的总帐凭证录入界面，进行凭证制作，保存后该付款单
即生成了对应的付款凭证。
是
第三节 付款查询
用户通过〖付款查询〖模块可以实现按设置条件查询功能。查询功能使用方法参考第四章第三节
〖目标成本查询〖。
第四节 资金计划表
为方便用户更好的全面了解项目的资金情况，本系统提供了三种常用报表供用户快捷的进行查
询，包括资金计划表、已付款明细表、欠付款明细表。
进入房地产成本管理系统后，选择〖付款计划〖→〖资金计划表〖，出现条件过虑窗口，用户选
择工程项目后，再根据需要设置“查询区间”和“查询类型”，“查询区间”是设置报表统计的起止日期，
用户可按任意时间段进行设置，“查询类型”是选择在查询区间内付款计划是按月、季度还是按年度进
行显示。设置完成后【确认】，系统按条件显示所有已录入的付款计划，用户也可以单击【过滤】不
断的设置、查询。付款计划数据来源于〖付款计划〖模块中“付款计划”标签页的内容。
第五节 已付款明细表
已付款明细表主要根据合同金额、付款计划、已付款金额，结算金额汇总统计，自动计算差额
以反映合同付款情况。
进入房地产成本管理系统后，选择〖付款计划〖→〖已付款明细表〖，出现条件过虑窗口，用户
选择工程项目后，再根据需要设置“查询区间”，设置完成后系统按条件显示已付款情况。
“已付款明细表”中显示区间内所有合同的已付款、未付款（合同金额同已付款金额的差额）、合同
金额、结算金额、差额（合同同结算金额的差额）；单击工具【明细】，报表界面显示各合同的每一
笔已付款明细，再单击【明细】，报表将回到汇总显示状态。
第六节 欠付款明细表
欠付款明细表主要根据合同计划、付款计划及付款录入内容，汇总分析合同的欠款情况。
进入房地产成本管理系统后，选择〖付款计划〖→〖欠付款明细表〖，出现条件过虑窗口，用户
选择工程项目后，再根据需要设置“查询区间”，设置完成后系统按条件显示欠付款情况。
“欠付款明细表”中显示区间内所有合同的应付款、实付款、欠付款，按合同计划和付款计划两
种情况分别显示；单击工具【明细】，报表界面显示各合同的每一笔已付款明细，再单击【明细】，
报表将回到汇总显示状态。
第七节 付款数据引入
为减少合同付款录入工作量，系统提供了直接从 K3 总账系统中引入已核算的付款数据的功能。
步 骤 描 述 是否必需（是/否）
第一步 选择填列需要引入付款数据的账套及登陆信息，分别选择按科目或者核算
项目的方式进行选择
是
第二步 系统出现凭证查询的过滤条件窗口，选择相关的凭证查询条件 是
第三步 系统列示所有符合过滤条件的明细分类账或者核算项目明细账，选择对应
需要引入的凭证分录
是
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第四步 单击工具栏【引入】 是
第五步 系统弹出付款计划选择窗口，用户选择相应的工程项目下，相应合同的付
款计划
是
第六步 双击后，即完成付款数据的引入；如果引入金额不等于付款计划金额，系
统将提示是否顺延
是
【返回】
第十一章 非合同性成本
第一节 非合同性成本引入
进入房地产成本管理系统后，选择〖非合同性成本〖进入〖非合同性成本引入〖进行相关操作。
操作之前应在基础资料中设置关系的财务帐套，然后再进行引入，操作步骤如下表：
步 骤 描 述 是否必需（是/否）
第一步 系统出现凭证查询的过滤条件窗口，选择相关的凭证查询条件 是
第二步 系统列示所有符合过滤条件的明细分类账或者核算项目明细账，选择对应
需要引入的凭证分录
是
第三步 单击工具栏【引入】 是
第四步 系统弹出工程项目成本科目的选择窗口，用户选择相应的工程项目下，需
要引入非合同性成本数据的成本科目
是
第五步 确定后，即完成非合同性成本的引入； 是
注意：在实际操作中，应尽量在本软件中直接录入非合同性成本，然后生产财务凭证。
第二节 非合同性成本录入
进入房地产成本管理系统后，选择〖非合同性成本〖→〖非合同性成本录入〖，进入“非合同性成
本录入”主界面。界面中“非合同性成本”列显示的是各成本科目的引入和手工录入的非合同性成本数
据之和，“截止日期”列中显示的是最后一次录入或者引入非合同性成本数据的日期。
选择一个最明细的成本科目，单击【录入】，出现“非合同性成本录入”编辑窗口，用户录入相关
信息后单击【保存】即可，在编辑窗口中可以连续新增多个信息录入。
单击【日志】，系统将弹出日志的过滤窗口，按照设置的过滤条件显示非合同性成本的操作日志；
单击【明细】，系统将弹出当前选定工程项目的非合同性成本录入或者引入的明细记录，用户可以通
过工具栏【过滤】功能设置条件进行查阅，并且可以通过工具栏【凭证】功能将选中的付款信息引
出到 K3 财务系统中，生成财务凭证，具体操作方法参考第十章第二节第二条。
跨期非合同性成本录入与拆分请参考《跨期分摊目标成本》的操作。
【返回】
第十二章 动态成本
本模块主要包括待发生成本预测、全项目动态成本表、各产品类型动态成本表、各产品类型目
标与动态成本比较表、项目动态成本历史分析表、成本调整明细表、项目成本明细表。
第一节 待发生成本预测
万科集团成本管理软件使用手册
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要及时、准确、全面的反映动态成本的构成，除了及时录入已发生成本外，对未来即将发生的
成本进行分析预测和调整也是至关重要的工作。进入房地产成本管理系统后，选择〖动态成本〖→
〖待发生成本预测〖，进入“待发生成本预测”主界面。
一、动态成本构成及含义
目前已发生 = 未结算合同小计 + 已结算合同小计 + 非合同性成本
其中：
未结算合同小计 = 签约金额（已拆分合同金额 + 未拆分合同金额）+ 设计变更+现场签证+其
他调整 = 未结算合同的已拆分成本小计 + 未结算合同的未拆分成本小计；
已结算合同小计 = 实际结算金额 = 签约金额 + 设计变更 + 现场签证 + 其他调整 + 结算
调整 = 已结算合同的已拆分成本 + 已结算合同的未拆分成本；
“目前已发生”数据来源于合同、变更或结算的拆分及未拆分金额和非合同性成本数据，随工程
的进展已发生金额将不断增加，其构成是以动态的形式体现的，当合同未结算或未完全结算时，已
发生成本按合同拆分金额加变更拆分金额计取，当合同完全结算后，已发生成本则自动按照结算金
额计取，非合同性成本数据按引入或录入的合计金额计取。
动态成本 = 目标成本 + 调整记录
“动态成本”的数据来源：动态成本＝目标成本＋调整记录，其中调整记录是通过下框标签页<调
整记录>来实现的，包括已发生调整及待发生调整。在最开始时，因为调整记录等于零，所以动态成
本＝目标成本＝已发生成本＋待发生成本。当待发生成本经过一次手工调整后，调整后动态成本＝
调整前动态成本（等于目标成本）＋调整金额，依此类推，多次调整后的动态成本＝目标成本＋各
次调整金额之和。
此处的待发生成本调整，包括已发生的“待发生成本调整(以往)”和未发生的“待发生成本调整(本
次)”。调整记录是一个累计数据。
目前待发生成本 = 动态成本 - 目前已发生成本
短时间内，动态成本是个临时固定值，“目前待发生”随“目前已发生”的增加而逐渐减少；当进行
“待发生成本调整”操作时，目前待发生成本等于调整额加原值。
点击工具栏【合同】，系统显示拆分费用至当前选定成本科目的所有合同明细。
双击某个成本科目，系统显示该科目详细的成本构成。
二、目前待发生成本明细
“目前待发生成本明细”记录目前待发生成本预测的所有明细项目，随着工程的进展，待发生成
本将会越来越少，越来越精确。用户可以在待发生成本明细中通过两种方式录入明细：
1、手工录入，选择工程项目及成本科目，点击工具条中【修改】，选择【增行】或者【删行】，
录入或者修改目前待发生成本明细，要求信息录入尽量全面、准确；
2、引入目标成本明细，点击菜单【工具】→“单项引入目标成本”或“全部引入目标成本”将目标
成本明细引入到目前待发生明细中，以此作为待发生成本明细修改的基础。
完成后点击【保存】予以确认；如点击【还原】，则还原到系统上次保存时的成本数据结果。
如本标签页待发生成本的合计金额不等于上框中“目前待发生”值，则“目前待发生”数据呈现红
色，以提示用户需对“目前待发生成本明细”标签页进行调整。
三、成本调整记录
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选择工程项目及成本科目，点击工具条中【调整】，选择【增行】或者【删行】，录入或者修改
目前待发生调整记录明细，调整记录的时间、原因、调整类型必须清晰、准确。
完成后点击【保存】予以确认；如点击【还原】，则还原到系统上次保存时的成本数据结果。
调整记录包括已发生成本调整及待发生成本调整。进行调整记录操作时，必须描述清楚调整的
原因、调整范围及属于调整的类型。
当某一科目在编制目标成本时未考虑科目和金额，而根据实际工程的需要添加了该科目，目标
金额仍为零。那么此科目的合同拆分必须按照产品类型进行拆分，调整记录也按产品进行调整。
注意：
1. 为及时、准确的反映动态成本，要求每月至少进行一次及以上的调整，并在月底内完成。
2. 主体建筑、安装工程费用的调整必须按产品类型进行调整，做到按产品类型直接归属。当
各产品类型的科目待发生成本出现负数而总的待发生成本为正值时，调整记录必须按产品
类型进行调整。
第二节 全项目动态成本表
〖全项目动态成本表〖是全面反映项目动态成本构成及其与目标成本差异对比分析的功能模块，
本模块是纯粹的查询功能模块。进入房地产成本管理系统后，选择〖动态成本〖→〖全项目动态成本
表〖，出现“动态成本”过滤窗口，用户可以选择动态成本的表现类型和工程项目进入。
1、动态成本（一）
动态成本表（一）是根据合同是否最后结算来进行分类反映，用户可以通过工具条中的下拉单
选择费用级次，确定查看动态成本表的成本科目级次。表中各数据项的逻辑关系如下：
目前已发生 = 未结算合同小计 + 已结算合同小计 + 非合同性成本
2、动态成本（二）
动态成本表（二）是根据合同成本性质进行分类显示，其中各数据项的逻辑关系如下：
动态成本 = 已发生合同价 + 非合同性成本 + 待发生成本；
已发生合同价 = 完全确定价+基本确定价+暂估价 = 未结算合同小计+已结算合同小计
差异额 = 动态成本 – 目标成本
其中：
完全确定价 = 实际结算金额（完全结算合同）+ 合同签约金额（未完全结算合同且合同造价性质为
完全确定价）+变更金额（未完全结算合同且变更调整金额性质为已结算）；
基本确定价 = 合同签约金额（未完全结算合同且合同造价性质为基本确定价）；
暂估价 = 合同签约金额（未完全结算合同且合同造价性质为暂估价）+变更金额（未完全结算合同
且变更调整金额性质为未结算）；
3、动态成本信息表
用户先选择需要查询的成本科目，双击即可以打开动态成本信息窗口，包括动态成本构成、合
同信息、变更信息、非合同性成本、待发生成本明细。
第三节 各产品类型动态成本表
此表为自动生成，不需要人工操作。对于以前人工操作生成的，请按功能条的“清除”来实现自
动计算。分摊标准中的“其他”指的是该科目各产品类型的目标成本比值。
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第四节 各产品类型的目标成本与动态成本比较表
在房地产成本管理系统下，打开〖动态成本〖→〖各产品类型的目标与动态成本比较表〖，出现<
选择工程项目>过滤窗口，选择工程项目后即出现已完成的各产品类型目标成本和动态成本数据的比
较详细的成本比较表。
第五节 项目动态成本历史分析表
按月份查询项目的动态成本，也可以按月份进行动态成本的对比分析，增加数据的可追溯性。
要实现此功能，必须启动代理服务，具体操作请查看附件：
第六节 成本调整明细表
点击【成本调整明细表】，然后按项目筛选项目整个调整记录。显示的差异明细内容同〖待发生
成本预测〖模块中的“调整记录”内容一致。方便用户查看目标成本和动态成本的差额明细及构成，便
于进行成本差异分析。
第七节 项目成本比较表
提供项目间的成本对比，操作简单，略。
【返回】
第十三章 使用人员及职责
一、使用人员及其权限
使用人员及其权限的设置的基本要求是：充分发挥成本管理软件的作用，同时应防止项目成本
数据信息的泄密。具体权限设置参考如下：
使用人员 权 限
用户管理员
各公司应设置一名用户管理员（由成本经理指定），对本公司其他用户
进行设置权限，负责日常管理工作（如备份），具有查询权、管理权。
公司领导 所有项目的查询权。
财务总监 所有项目的查询权。
财务经理 所有项目的查询权。
成本经理 所有项目的查询权、管理权。
操作员 按各人所负责的具体项目及操作模块的设置查询权、管理权。
其他人员
主要包括工程管理人员、设计人员等，分项目设置查询权（可设置几
个公共用户）。
密码设定不允许
过于简单，必须包
括字母、数字，不
少于 6 位
二、各模块使用职责划分
成本管理软件的使用职责划分的总体要求：由各公司成本管理部负责总协调，由财务管理部、
成本管理部负责相关录入工作，应分工明确、有机协调与相互配合。具体职责划分参考下表：
子功能模块 明细功能模块 主要责任部门 辅助责任部门
估算成本 估算录入、估算修订 成本部
目标成本 目标成本录入、修订、分摊 成本部、财务部
启用历史动态成本
保存的代理服务操作说明
万科集团成本管理软件使用手册
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预算管理 预算录入、修订、拆分 不作要求
合同管理 合同录入、修订、拆分 成本部 财务部
资金计划管理
目标成本资金计划、合同资金计划、待
发生成本资金计划等
成本部、财务部
变更与签证的录入、拆分 成本部 财务部
合同执行
结算录入、拆分 成本部 财务部
付款计划 成本部 财务部
付款录入 财务部 成本部付款管理
付款引入 财务部 成本部
非合同性成本 非合同性成本引入、录入 财务部 成本部
待发生成本预测 成本部、财务部 财务部
动态成本
各产品类型的动态成本 成本部 财务部
基础资料设置 成本部 财务部
系统设置
用户管理 成本部
1、目标成本中土地成本、工程管理费、利息、物业完善费、配套设施的分摊等由财务管理部完成，
其余由成本管理部完成。成本管理部和财务管理部应对目标成本进行交叉审核。
2、合同管理、合同执行、系统设置模块主要由成本管理部完成，财务管理部进行必要的配合，系统
设置由电脑系统管理员配合完成。其中用户管理员应定时对成本帐套数据备份，备份方法为：“开
始”→ “程序” →“k3 系统中间层”→“金蝶帐套管理菜单帐套”帐套自动批量备份，选中成本帐套，
时间间隔 24 小时，自动每天定时备份数据。
3、资金计划管理模块由成本管理部和财务管理部共同完成。
4、动态成本中非合同性成本引入/录入由财务管理部完成；待发生成本预测中的土地成本、工程管
理费、利息、物业完善费等由财务管理部完成，其他成本预测由成本管理部完成。各产品类型
的动态成本由成本管理部和财务管理部共同完成。
5、系统日志记录满后，需要将日志备份后上传到项目资料中，然后再清除日志。
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第十四章 使用情况评估及考核
集团财务管理部负责成本管理软件使用的评估考核，评估考核工作将不定期进行，至少每年进
行一次，评估结果将在集团内予以公布，并作为各公司成本管理部及财务管理部的年度考核重点依
据之一。具体成本管理软件应用考核评分表见附件：
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第十五章 支持文件
1、《万科集团目标成本管理实施细则》
2、《万科集团设计变更、现场签证管理办法》（第三版）
3、《万科集团房地产开发企业成本核算指导》
4、《万科企业股份有限公司合同分类编号规则》
万科集团成本管理
软件评分表
万科集团成本管理软件使用手册
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1.各产品类型的目标成本=指定分摊（目标成本录入或修订中直接归属的成本）+（本科目总成本-∑
指定分摊）×分摊比例。
2.合同结算金额＝合同签约金额＋变更签证＋结算调整
3.余额=计划付款+顺延转入-实际付款-顺延转出。
4.目前已发生 = 未结算合同小计 + 已结算合同小计 + 非合同性成本
5.未结算合同小计 = 签约金额（已拆分合同金额 + 未拆分合同金额）+ 设计变更+现场签证+其他
调整 = 未结算合同的已拆分成本小计 + 未结算合同的未拆分成本小计；
6.已结算合同小计 = 实际结算金额 = 签约金额 + 设计变更 + 现场签证 + 其他调整 + 结算调整 =
已结算合同的已拆分成本 + 已结算合同的未拆分成本；
7.动态成本 = 目标成本 + 调整记录
8.目前待发生成本 = 动态成本 - 目前已发生成本
9.动态成本 = 已发生合同价 + 非合同性成本 + 待发生成本；
10.已发生合同价 = 完全确定价+基本确定价+暂估价 = 未结算合同小计+已结算合同小计
11.差异额 = 动态成本 – 目标成本
12.完全确定价 = 实际结算金额（完全结算合同）+ 合同签约金额（未完全结算合同且合同造价性
质为完全确定价）+变更金额（未完全结算合同且变更调整金额性质为已结算）；
13.基本确定价 = 合同签约金额（未完全结算合同且合同造价性质为基本确定价）；
14.暂估价 = 合同签约金额（未完全结算合同且合同造价性质为暂估价）+变更金额（未完全结算合
同且变更调整金额性质为未结算）；
