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容积率拆分及产品排布
策划顾问部
2013年5月
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目 录
容积率拆分1
容积率拆分方法及案例2
产品排布方法及案例4
产品排布33
容积率拆分及产品排布
容积率拆分
容积率拆分
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容积率拆分︱容积率的概念
容积率 =
总建筑面积
用地面积
建筑面积=1倍用地面积
建筑面积=1倍用地面积
建筑面积=倍用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑
物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
红线内可建设用地面积
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容积率的概念的说明
产品策划基础知识︱容积率与产品形态 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；
容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下
建筑面积一般不计入容积率指标计算中；
规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；
容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
容积率拆分︱容积率的概念
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用地红线与可建设用地
项目地块
东西向道路
南
北
向
道
路
代
征
道
路
代征道路
代征绿化
代
征
绿
化
其他项目
其他项目
保留
容积率拆分︱容积率的概念
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一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对
应关系
容积率=地上总建筑面积
用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标 ＜ ~ ~ ~ ~ ＞
对应的产品形态 独栋/双拼别墅 联排别墅 叠拼+联排 多层住宅 小高层 高层
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
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住宅项目平均层数
如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；
– 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
平均层数 =
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率）
楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
=
容积率
建筑密度
基底面积一般大于楼层平均面积
不是所有单体都能做到相同层数
其他因素的影响，如日照、退线等
我们需要 修正！
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
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建筑平均层数
建筑平均层数
平均层数 =
容积率
建筑密度
x 日照间距系数 x 楼层修正系
数
楼层修正系数
楼层修正系数的数值范围约为：~
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
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拆分容积率
什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；
– 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
容积率拆分前
六层住宅 六层住宅 六层住宅
容积率拆分后
三层联排 六层住宅 小高层住宅
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
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容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
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容积率拆分方法及案例︱方法
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昆山 世茂蝶湖湾
关键词：容积率的极致拆分
容积率拆分方法及案例︱案例
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地块原始状况:
优势：地块内部有天然水系，内部地势
平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较
大的噪声和尾气污染
项目区位:
江苏昆山市，毗邻上海
项目总建面约107万㎡，容积率。
西夏区
沪宁高速
天然水系
容积率拆分方法及案例︱案例
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项目规划特点:
的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅
高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面
对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区
独栋双拼别墅区
容积率拆分方法及案例︱案例
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总体容积率
28-32F高层
联排叠拼别墅
独栋双拼别墅
9F小高层
前提还是
不限高！
容积率拆分方法及案例︱案例
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容积率拆分方法及案例︱户型配比
如 何 计 算 户 型 配 比 ？
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产品排布
产品排布
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与容积率密切相关的几个指标
日照间距
建筑密度
建筑限高
建筑退线
产品排布︱相关经济技术指标
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日照间距
日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时
日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
地面
北
前楼 后楼
日照间距
产品排布︱相关经济技术指标
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日照间距
日照间距一般与项
目所在的城市（纬度
及气候区划）有密切
关系
北
京
产品排布︱相关经济技术指标
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日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
产品排布︱相关经济技术指标
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日照间距︱塔式建筑与板式建筑
日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑
塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑
板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
塔式建筑 板式建筑
H
A
B
H
A
B
产品排布︱相关经济技术指标
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建筑密度
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示；
建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；
一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小
区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：
多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%；
公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如
45%甚至更高
产品排布︱相关经济技术指标
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建筑限高
建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高
度限制；
给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米；
限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。
产品排布︱相关经济技术指标
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建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，
不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
项目地块
东西向道路
南
北
向
道
路
代
征
道
路
代征道路
代征绿化
代
征
绿
化
其他项目
其他项目
保留
产品排布︱相关经济技术指标
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容积率
建筑密度
建筑限高
日照间距
建筑退线
影响 产品形态
产品排布︱相关经济技术指标
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产品排布方法及案例
产品排布方法及案例
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我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目
地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。
共同影响因素（如区位等）
外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等）
外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）
表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论
产品排布方法及案例︱地块价值分析
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影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响
改善因素：绿化带改善居住品质
地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
地块1
地块3
地块4
工
业
厂
房
影
响
高
压
线
影
响
经适房
影响
其他项
目影响
绿
化
改
善
绿
化
改
善
绿化改善
绿化改善
高
压
线
影
响
绿化改善
公建
地
块影
响
地块价值分析
产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1）
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X-6
X-10
X-9
X-7
X-4
河道、
绿化带
改善
厂房
噪声
影响
其他
项目
影响
交通
便利 交通
便利
噪声
影响
地块价值分析
改善因素：
西侧河道及绿化带改善环境；
南侧现状道路，接通便利。
影响因素：
北侧厂房噪声影响；
南侧道路噪声影响；
东侧低端项目对品质影响。
地块价值排序：
居住价值：地块西侧 > 地块中部 > 地块南部 > 地块东北部
商业价值：地块南部 > 地块东部 > 地块西部 > 地块北部
产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）
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居住价值：东地块>西地块东部＞东地块西部
商业价值：中间规划路>两侧
影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村
改善因素：东侧绿地>西侧绿地
地块价值分析
西侧
绿化隔离带
东侧
绿化
隔离带
东侧居住地块
西侧居住地块
N
京九铁路
噪声影响
京开高速
噪声影响
建材市场
综合影响
待拆迁城中村
综合影响
150米绿带
改善环境
降低噪声
100米绿带
改善环境
产品排布方法及案例︱案例
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案例：黄土岗项目
西侧
绿化隔离带
东侧
绿化
隔离带
东侧居住地块
西侧居住地块
N
规划原则综述
R=
R=
R=
总建筑面积做满，实现总体容积率；
适度拆分总体容积率；
拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；
西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩
余部分排商品房；
所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；
产品排布方法及案例︱案例
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案例：黄土岗项目
西侧
绿化隔离带
东侧
绿化
隔离带
东侧居住地块
西侧居住地块
N
中高端
商品住宅区
中端
商品住宅区
公租房
限价房
景观公园
整体规划布局 由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房
产品排布方法及案例︱案例
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案例：黄土岗项目
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
楼盘布局的三大形态
点群式布局
行列式布局
围合式布局
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
一、点群式布局（组团式布局）
特点：
点群式布局即各栋住宅楼围绕
中心绿地、水景或配套建筑，有规律
或自由地布置，从而形成一个组团。
其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置
更灵活，很容易与周边建筑物区别开
来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
36案例：北京金茂府
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
二、行列式布局
特点：
行列式布局采用条式单元住宅
或联排住宅，按一定的朝向和间距成
排布置。采用行列式布局对房型设计
较为有利，所选用的房型基本上可做
到套型南北通风房间全明，使每户都
能获得良好的日照、通风条件，居住
起来舒适度高。
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案
例：
南
昌
万
科
青
山
湖
案
例：
杭
州
德
信
泊
林
印
象
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
三、围合式布局
特点：
所谓“围合式”住宅就是建
筑围绕环境而设计，仿中国传统建
筑遗风，创造出一个具备良好私密
性的生活空间。同时，半围合、围
合的建筑院落又将各个地块划分为
几个大小不一的中庭空间，共有的
中庭空间，营造出亲和的、富有人
情味的邻里空间关系。围合式布局
在采光和通风等性能上也比传统设
计更胜一筹，采光更为通透，通风
更为顺畅。
38
案例：广州万科金色城品
案例：成都万科金色家园
THE END
敬 请 指 教 ！
