写字楼、商务公寓、酒店服务式公寓未来格局研判
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平台沉淀人：谢扬飏、刘岳凯、鲁頔
线索一：商务物业格局
线索二：酒店服务式公寓格局
写字楼格局研判
不断西进，多点开花，并由可售型物业时代转换到租赁型时代；随着前海中心的崛起，各大商务圈价格梯度更具扁平化
南山CBD
深 南 大 道
宝安CBD
中心西
成长型企业
商务圈
中心区
高端商务圈
地王金融
商务圈
鸿荣世纪广场
万/平米
地王商务圈
汉京国际
智慧广场
万/平米
南山中心区
万骏经贸大厦
万/平米
宝安中心区
创建大厦
中央西谷
万/平米
中心西区
卓越世纪中心
万/平米
福田中心区
办公面积供应量928924 ㎡
租赁型所占比例60%
办公面积供应量205000 ㎡
租赁型所占比例100%
办公面积供应量42320 ㎡
办公面积供应量375207 ㎡
租赁型所占比例100%
办公面积供应量165960 ㎡，租赁比例占50％
写字楼格局研判——整体市场
二级市场：当前写字楼市场供应稀缺，中心区无写字楼出售，优质、稀缺写字楼销售状况极佳！
59%
27350
8073
3500
19730
23230
甲级写字楼
万骏经贸大厦
90%
28000
11800
5500
25661
45856
甲级写字楼
汉京国际
75%
40%
100%
90%
100%
100%
88%
52%
推出部分销售率（%）
45000
80652
2200
——
1323
B、C栋已售完
——
B座：21842
在售项目的市场存量的面积（㎡）
38000
28000
21000
28000
39000
39000
28000
均价（元/㎡）
宝安区
12000
97382
164876
甲级写字楼
智慧广场
南山区
3829
36344
50042
甲级写字楼
中央西谷大厦
41860
甲级写字楼
金谷5号
31780
9800
41580
甲级写字楼
创建大厦
93200
综合体项目
NEO企业大道
中心西区
酒店公寓
大中华IFC-D座
30000
44567
197800
商务公寓
大中华IFC-C座
中心区
综合体项目
鸿隆世纪广场
罗湖区
商业面积（㎡）
办公面积（㎡）
建筑面积（㎡）
类型
楼盘名称
区域
写字楼格局研判——整体市场
三级市场：租售成交活跃，价格持续走高，反映出市场旺盛的需求
116
16480
30347
18787
统计
78
3900
19805
3025
罗湖区
100
2163
32126
613
南山区
116
6175
20006
5798
中心西区
162
4242
40053
9351
中心区
成交均价（元/㎡•月）
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
成交面积（㎡）
租
售
区域
8月份深圳写字楼三级市场租售成交情况
数据来源：世联基础数据库
2010年8月，深圳主流商务区租售成交活跃，价格持续走高，楼盘空置率持续降低。据世联监控数据显示，8月份整个写字楼三级市场成交总面积达35267 m2，其中买卖成交面积18787m2，占比%；租赁成交面积16480 m2，占比%。
写字楼格局研判——区域市场
三级市场：中心区三级市场售价及租金持续上涨，反映出核心商务区旺盛需求
到中心区三级市场平均成交售价（单位：元/㎡）
中心区写字楼2手价格继续坚挺向上，环比上涨15%；目前处于40000元/m2左右的高位运行；片区写字楼三级市场租赁成交亦十分活跃，租金水平上升幅度大
到中心区三级市场平均租金成交（单位：元/㎡•月）
数据来源：世联基础数据库
写字楼格局研判——区域市场
三级市场：南山2手售价与租金持续看涨，片区写字楼售价与租金持续高位运行
万
万
万
3万
2手价格（元/㎡）
租金（元/月 · 平米）
楼盘
110
海岸城西座
100
天利1期
海岸城东座
110
天利2期
108
【市场速递】2010年4月下旬面市，面临政策高压、非CBD区域客户承受能力低的状况，开发商要求开盘10天实现30%艰巨目标。项目组与开发商快速反应、及时调整策略、通过非常规写字楼营销超额完成开盘30%的目标，至7月销售率超过55%，取得开发商高度认同，9月中旬基本消化完毕。
经济技术指标
热销数据
营销成功亮点
占地/建面/容积率：占地5293㎡ ，建面45857㎡ ，容积率6
产品构成：写字楼100%（25662㎡） 户型面积：110-1500 ㎡
热销时间：2010年04月,开盘(持销)
成交数据：成交83套,面积㎡，成交金额亿元，实现成交单价万元/ ㎡ 。
单价创南油片区新高 。
亮点1 面对新政快速反应、及时调整、打破常规
面对突如其来的新政，项目组与开发商积极应对。客户抓大放小，重点击破承受能力强的客户；策划与销售紧密配合，现场坐镇，第一时间解决客户问题，提升销售团队信心；成功整合银行圈层资源，PPT宣讲、大客户拜访等，深入挖掘目标客户。最终提前超额完成开盘目标。
亮点2 非CBD区域的写字楼营销突破
写字楼产品一般集中在CBD核心区域，本项目在非CBD区域，我们结合世联工商物业部十余年的营销经验，针对政策多变的市场环境和陌生区域的客户状况，完美达成项目的销售目标和市场影响力，实现项目品牌和营销价值。
亮点3 陌生产品的客户引导
面对非CBD区域客户对商务物业认知不足、承受能力低的状况，深入挖掘客户渠道，精准掌握目标客户特性，成功引导客户转型，促成客户的高度认可，并且利用部分租客资源为购买投资客户促进租赁，最终达成项目热销。
写字楼格局研判——新政下案例表现
汉京国际——非核心商务区域项目开盘热销，销售率高达55%，半年内几乎消化完毕
写字楼格局研判——整体市场
未来供应：预计2011年，核心商务区项目转售为租,租赁型写字楼首次超过销售型物业
深圳市近年写字楼市场入市量（万㎡）
数据来源：世联基础数据库
从历年新增供应情况来看，深圳写字楼新增供应量05年达到高峰。08年深圳写字楼市场客户犹豫观望情绪严重，不少具备销售条件的项目延期入市，09年深圳写字楼市场快速回暖，较08年新增数量出现大幅增长，新增供应面积约为万平米，其中单一业权供应占比例稳步放大，租赁物业有可能成为未来写字楼市场的一个新趋势，这也是商务市场日趋成熟的体现。
片区
项目/地块
办公面积（㎡）
租售形式
推出时间
中心区
荣超国际
32000
租赁
2011
嘉里建设广场（二期）
69000
租赁
2011
岗厦旧改综合体
180000
未定
2011-2012
岗厦股份项目
120000
未定
2011-2012
岗厦中洲项目
76000
未定
2011-2012
深交所
260000
租赁为主
2011-2012
中信银行地块
41000
2011-2012
中国移动通信地块
72000
2011-2012
鼎和财产保险地块
100000
2011-2012
深圳能源投资地块
90420
2011-2012
华安财产保险地块
35000
2011-2012
招商证券地块
50000
2011-2012
第一创业证券地块
30000
2011-2012
国信证券地块
68000
2011-2012
平安人寿保险地块
255900
2011-2012
中国广东核电集团地块
92190
2011-2012
四大保险公司地块
87300
2011-2012
片区
项目/地块
办公面积（㎡）
租售形式
推出时间
中心西区
中投国际商务大厦
12320
未定
2011
蒙蒂大厦
30000
未定
2011
南山区
南山商业文化中心
68000
租赁
2011
航天国际中心
120000
租赁
2011
湾厦海境界
70007
租赁
2012
鹏瑞后海项目
39250
租赁
2011
中海油后海项目
196500
租赁
2011
茂业南山中心区地块
19000
租赁
2010
其它区
京基项目
205000
租赁
2011
中航广场
140192
未定
2011
泰华N11项目
28960
租赁
2011
西岸商业广场
137000
租售结合
2012
售卖型写字楼供应稀缺，强劲的市场需求未来将被挤压至何处？
2011-2012年写字楼供应盘点：
商务公寓格局分析
市内商务公寓项目众多，一度作为写字楼衍生品出现，形象及实现价值一般都比较低
商务公寓的困境能否突破？
桑达雅苑
（ 22000 ）
航苑大厦
（ 12000 ）
玮鹏花园
（ 25000 ）
雷圳大厦
（ 19000 ）
广业大厦
（ 19000 ）
捷佳大厦
（ 16000 ）
福田外贸大厦
（ 18000 ）
鼎盛时代
（ 26000 ）
光彩新天地
（ 15000 ）
丽湾国际公寓
（ 16000 ）
西海明珠商务公寓
（ 13000 ）
商务公寓PK写字楼
当前，核心区域综合体项目的商务公寓已经承接起写字楼部分需求，并获得良好的市场价值实现
综合体商务公寓
类型
-4万元/㎡
200-400
IFC
开盘时间
万元/㎡
80-150
66616
绿景NEO企业大道
3万元/㎡
41-136
37388
卓越世纪中心3#
销售均价
主力户型(㎡)
规模(㎡)
项目名称
综合体商务公寓
类型
二手房均价
主力户型(㎡)
规模(㎡)
项目名称
万元/㎡
万元/㎡
万元/㎡
56024
14706
30000
120/150/170/300
凤凰大厦
1房20 /2房80
金中环商务大厦
1房33-48/2房62-68
星河世纪BC座
1）综合体商务公寓1手房市场表现
2）商务公寓2手房市场表现
商务公寓PK写字楼
综合体中商务公寓能实现较快的销售速度，为项目提供”短平快”回现的可能
29900㎡
37388㎡
总体量
4个月
28000元/㎡
2009年5月
卓越世纪中心3#
个月
26000元/㎡
2009年6月
绿景企业大道C座
销售周期
开盘均价
开盘时间
项目
1）根据对中心区几个典型商务公寓和写字楼综合项目的分析发现，商务公寓的销售速度远远快于写字楼物业的销售速度。
2）近期市场核心区域销售的商务公寓项目，其产品的市场销售周期在4个月内。
商务公寓PK写字楼
三级市场活跃，入住率普遍在80%以上，部分项目租金水平与写字楼相当，投资回报率较高
海岸物管
光彩物管
戴德量行 物管公司
星河物管
中环物管
第一太平戴维斯
戴德梁行
第一太平戴维斯
物管公司
6%
90%
０.55
1房40/2房72/
3房96/4房148
176638
南山
西海明珠商务公寓
2
二手均价
（万元/㎡)
42
65-97
100
100
120
60-65
80
租金
（元/㎡)
90%
——
95%
85%
80%
75%
80%
入住率
南山
南山
福田
福田
福田
罗湖
罗湖
区域
27466
21090
56024
14706
30000
188753
157039
总体
规模
5%
35-65全复式
世金汉宫
5%
1房43-56/
2房58
城市天地广场
5%
120-300
凤凰大厦
4%
1房20/2房80
金中环商务大厦
4%
1房33-48/
2房62-68
星河世纪
4-6%
０.99
1房38-76/
2房70-120
国际市长交流中心
3-5%
——
1房45/2房93/
3房106
光彩新天地
投资
回报率
均价
（万元/㎡)
面积区间
（㎡）
项目名称
以上商务公寓的投资回报率按照目前二手均价进行计算，投资回报率普遍在5%左右，远远高于普通住宅的投资回报率（约为2%）
1
2
3
4
甲级写字楼
高端商务公寓
甲级写字楼
高端酒店
开盘，楼高150m，建筑面积37388㎡，作为商务公寓出售，共542套
3号楼
开盘，楼高186m，建筑面积64428㎡，作为写字楼出售，共297套
4号楼
返还村民，业态待定，有可能做酒店
2号楼
楼高280m，建筑面积㎡，开发商持有并出租
1号楼
商务公寓案例：
“写字楼化的商务公寓”——卓越世纪中心：09年工商神话缔造者的选择？
卓越世纪中心：商务公寓“写字楼化营销模式”提升形象，实现了项目的更高溢价
商务公寓“写字楼营销模式”：
1、引入“精品写字楼”概念；
2、绑定写字楼，统一收筹，同样认筹金，便于2栋物业意向客户互相转化
3、大客户优先策略，优先对大客户解筹，最大程度地巩固项目形象，保证项目后续长期稳固的经营价值、及管理成本；
同时启动认筹，商务公寓认筹量写字楼的一倍
商务公寓
写字楼
物业类型
万/㎡
3万/㎡
报价
约340套
50-145
卓越世纪中心
中心区
所属区域
一卡认购一套
备注
约160套
120\350
1个月
认卡套数
面积/㎡
认卡时间
卓越世纪中心商务公寓与写字楼报价相差不大，但是商务公寓认卡套数远远超出写字楼认卡套数，商务公寓的市场接受度更高。
卓越世纪中心：因面积小、门槛低，商务公寓拥有较高的市场接受度
商务公寓价格仅低于写字楼2000元/平米，但销售速度却是写字楼的一倍
100％
70％
销售率
143
75
销售套数
商务公寓
写字楼
物业类型
28000
30000
销售单价
143（A栋）
50-145
卓越世纪中心
中心区
所属区域
108
120/350
推售套数
面积/㎡
卓越世纪中心：商务公寓拥有优异的市场表现，价值和速度实现双高
1）开盘表现
2）持销期表现
商务公寓
写字楼
物业类型
34000
36000
销售单价
4个月
50-145
卓越世纪中心
中心区
所属区域
7个月
120/350
销售周期
面积/㎡
卓越世纪中心：商务公寓的火爆热销为写字楼起势，带动写字楼的顺利消化及后续项目价值的不断上扬
（ K ）
首次开盘
商务公寓A栋万入市
商务公寓热销引爆市场
写字楼3万入市
商务公寓后期实现万价格
写字楼后期实现价格3。6万
A栋100％售罄
70％售出
线索一：商务物业格局
线索二：酒店服务式公寓格局
酒店式公寓格局研判
大中华IFC
18
汇展阁
17
红桂皇冠
19
华尔登府邸
14
罗湖商务中心
15
双城世纪
16
名仕阁
10
华乐星苑
11
世金汉宫
12
丹枫白露
13
地王大厦信兴广场
8
辉盛庭国际公寓
9
东方银座
7
国际市长交流中心
6
金中环酒店公寓
5
蛇口泰格公寓
4
波托菲诺国际公寓
3
香格里拉酒店公寓
2
葵花公寓
1
项目名称
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
目前打“酒店式公寓”概念项目众多，分布广泛，以福田、罗湖居多，南山以持有型酒店服务式公寓为主。
销售型：类住宅产品
1.销售型物业
2、带装修的小户型的商住楼,无酒店物管服务
3.仅仅是提供一些有偿的简单物管服务;
典型案例：红桂皇冠、名仕阁、佳兆业中心
当前运营的酒店式公寓主要包括三类，顶级正统酒店式公寓、类酒店产品和类住宅产品
销售型：类酒店产品
1.销售型物业
2.聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓
3 .除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。
典型案例：葵花公寓、金中环酒店式公寓、IFC
持有型：顶级正统酒店式公寓
1 .开发商完全持有
2.聘请顶级酒店管理公司，提供顶级的产品、服务与配套
3.高品质装修、专业化的五星级酒店服务水准。
典型案例：泰格公寓、波托菲诺国际公寓
1.第一类——顶级正统酒店式公寓
持有型物业，进行豪华装修配置，并统一交由顶级酒店公司管理，为周边外籍高端商务人士提供顶级酒店服务。
80％以上
85%以上
出租率
长租为主
长短租并重
租期
250-350元/㎡月
200-300元/㎡月
租金-月租
——
包括在房租里
物业管理费
外籍跨国公司租客为主（80 ％以上）， 分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂
外籍人士占90％以上，其中欧美客户以短租为主，日本、韩国客户以长租（1年以上）为主。
购买客户
顶级产品和物业管理公司
临近蛇口，外籍商务人士较多
交通便利
波托菲诺顶级装修和产品品质
外加高端酒店式物业管理
周边外籍人士、南山商务客户
经营状况分析
主要依赖波托菲诺商业街、会所，公寓底层配有商务中心
全屋精装修，并采用不同国域风情
华侨城物业管理公司，每套公寓配备专门管家和服务人员
欧式卫浴间、宽带、中央空调
120—206平方米之间
波托菲诺国际公寓
会所、西餐厅、泳池、会议厅、健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩
配套
内部精装修
装修标准
FRASER (新加坡) 专业管理公司
服务
——
品质
单房35-113；两房147-171；三房198-286 ；四房248-419
户型
蛇口泰格公寓
2.第二类——类酒店式公寓产品
销售型物业，高档酒店式装修，并引进星级酒店统一管理，为商务人士提供高端居住服务
35000-40000（2手）
45000-50000
28000（2手）
售价
50%~60%
短租为主
120~130元/㎡月
12元/平方米·月
多为外来商务人士，参加会展的暂住客户，旅游休闲人士
中西餐厅、商务中心、多功能宴会厅、美容美发、保健中心
2000元/平米装修标准
深圳市中环物业管理有限公司
尊贵豪华装修
26 ㎡ 迷你公寓、30 ㎡金领公寓、35~62 ㎡商务公寓、83 ~103 ㎡行政公寓、116豪华行政公寓、126 ㎡总裁公寓
金中环酒店式公寓
——
——
——
元/平方米·月
中心区商务客户为主，多为周边写字楼办公的高管、外籍人士为主
希尔顿酒店相关餐饮、娱乐配套
6000元/平米装修标准
希尔顿酒店管理公司
豪华德式装修
60-120平方米总裁公寓
大中华IFC公寓
70～80%
长租为主
183 元/㎡月
包括在房租里头
中高级白领，国内外在深圳有经常性商务往来者，较多来自韩国、日本和英国等的外国人
会议室、高尔夫果岭、健身房、瑜珈房，离会展中心近
2000元/平米装修标准
中航酒店管理公司
高档：每间房都有中西式厨房、洗衣机、微波炉和烫斗
一房一厅32㎡，2房一厅复式60㎡、90㎡和120㎡ ，3房一厅175㎡
葵花公寓
租期
租金-月租
物业管理费
购买客户
出租率
配套
装修标准
服务
品质
户型
3.第三类——类住宅产品
开发商打造的精装公寓产品，出售，引进酒店/物管公司提供简单、有偿的物管服务
～万/平米
～万/平米
～万/平米
二手售价
70%
长租为主
53~64元/㎡月
元/平米·月
以周边上班族白领为主
约3000平方米商业配套
1000元/平米装修标准
深圳市花样华物业管理有限公司
全精装修
单房约26—37m2，一房一厅约35－45m2,二房一厅约37－52m2.
红桂皇冠
60％-75％
长租、短租结合
60~100元/㎡月
元/平米·月
以周边中高级白领为主
五星级会所、高端智能化配套设施、2万平米商业配套
2000元/平米装修标准
圣廷苑酒店管理公司
全新高品位装修
单房约22—47m2，二房一厅约58－77m2
佳兆业中心
70％
长租、短租结合
50~70元/㎡月
元/平方米·月
以周边中高级白领为主
储藏室/地下室、高级镀膜玻璃幕墙、
1500元/平米装修标准
中航物业管理公司
全屋精装修
25~38㎡左右MINI精装酒店式公寓，65~85㎡左右臻品复式
中航凯特公寓
租期
租金-月租
物业管理费
租客
出租率
配套
装修标准
服务
品质
户型
第一类
顶级酒店式公寓
酒店式公寓市场小结：
第二类
类酒店式产品
第三类
类住宅产品
形式：开发商持有
投入：豪华配置装修、顶级酒店公司统一管理
客户：外籍高端商务客户较多
形式：销售型
投入：高端配置装修，聘请高端酒店公司管理
客户：写字楼高端商务人士客户较多
形式：销售型
投入：带全装修，聘请管理公司管理物业
客户：投资客较多，白领租客群较多
高租金、高形象
售价较高，租金较高
低售价低租金
作为售卖型酒店服务式公寓，本项目应达至第二类标准
A
B
C
D
35层
23层
23层
30层
希尔顿酒店，建面29977 ㎡
B座
开盘，建面22609㎡，商务公寓，81套，200-400平米户型
C座
开盘，建面22050㎡，酒店式服务公寓，275套，60-120平米户型
D座
顶级写字楼，建面43654 ㎡ ，开发商持有出租
A座
酒店服务式公寓装修及物管服务溢价：
每平米6000元的精装修标准
第一太平戴维斯酒店式服务及全程物管
推售套数
销售套数
装修标准
开盘销售率
价格（元/平米）
商务公寓
27
13
毛坯
48%
38000
酒店式服务公寓
275
150
6000/㎡
55%
起步价万，最高价5万，出街价4万，实收万
同期入市，酒店式服务公寓速度>商务公寓；但其单价与商务公寓持平，并未体现其精装修及物管服务溢价
类酒店式产品案例1：
“现金牛化的酒店服务式公寓”——IFC ：开盘以平价走量，高价值投入未实现高价值回报
IFC：持销期价高量跌，客户承接力有限，消化速度有限
1-2套
9个月
20%
45000
酒店服务式公寓
1-2套
9个月
40%
40000
商务公寓
目前均价
持销期销售率
销售期
持销期周消化速度
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
D座销控图
楼层
已售单位
未售单位
商务公寓40000元/平米，酒店式服务公寓主要集中在25层以上高价单位，均价45000元/平米，依然未能充分实现其精装修及物管服务溢价；
两类公寓目前的消化速度基本持平，为1－2套左右，但因商务公寓面积（200-400平米）远大于酒店式服务公寓（60-120平米），销售速度强于酒店式服务公寓
-5万
万
万
占地:
平方米
总建面:
平方米
总套数:
288套
物管公司:
金中环物业管理有限公司
开盘时间:
2005-10-30
酒店式公寓
25-42层
写字楼
8-24层
商务公寓
操作方式复杂，导致后期商住混杂，后期经营管理留下隐患：
先发售，再签订返租协议与部分业主签订3－5年返租协议；有部分业主不签订返租协议，委托中介出租，后部分被客户租用为办公室；部分业主打掉原有精装修，重新装修成办公室对外出租
后续维护投入不足，产品内部形象一般：
内花园垃圾较多，水景已经停用；走廊部分墙纸脱落，内部陈旧
185
180
105
185
167
250
当前租金
金中环
波托菲诺国际公寓
富瑞斯国际公寓
高端酒店
丹枫白露酒店
木棉花酒店
泰格公寓
类酒店式产品案例2：
“虎头蛇尾的酒店式公寓”——金中环：后期管理难度使其沦落为商务公寓＋经济型酒店
金中环：后期酒店服务式公寓品质受损，同样影响了写字楼档次水平及综合体整体形象
140-150/㎡.月
万/㎡
金中环写字楼
160-170/㎡.月
万/㎡
深圳国际商会中心
150-160/㎡.月
万/㎡
卓越时代广场1
150-160/㎡.月
万/㎡
财富大厦
160-170/㎡.月
万/㎡
现代国际大厦
租金水平
二手价格
项目（写字楼）
客户访谈语录：
1、五星级地段，四星级设备，二星级的装修品味，好可惜！卫生做的不好，到处可以看到各种积灰或淤痕。整个六楼大堂的气味也不好。
2、酒店居住的环境有点压抑，也没什么家的氛围，听说迷你公寓连窗户都没有。我看到有些楼层好像还有办公的，感觉有点杂。
2、这个酒店就是一普通的公寓，档次很低的；旁边写字楼也没有其他的写字楼好。感觉比较杂。
卓越时代广场1期
金中环商务大厦
深圳国际商会中心
现代国际大厦
财富大厦
与同区位写字楼相比，金中环的二手价格及租金较低
客户普遍对项目目前形象及档次表示质疑
市场格局总结：
——售卖型写字楼市场的供需失衡给商务公寓带来巨大契机
——商务公寓逐渐摆脱写字楼衍生品的历史局限，在价值与速度上有良好实现
——酒店服务式公寓前期投入大，标准高；持有型与销售型后续市场表现呈现较明显的价格梯度
商务公寓
酒店服务式公寓
方向契合度分析
客户认可度高，面积小门槛低，销售速度快，资金回笼快
因价格较高，销售速度一般较慢
速度
契合度
★
契合度排序：商务公寓>酒店服务式公寓
★★★
入市价格不会太高，如以写字楼营销方式能实现较高溢价
因其高附加值能够兑现高价值
价值
打造成本可控，毛坯
前期投入成本和时间巨大，后期也须不断投入才能保证品质
成本
现金牛功能，适合最先推出，能为写字楼启势和积累客户，使项目价值不断上扬
适合最后推出，实现项目溢价最大化；更多承担的是明星功能
角色
