第一节 资产评估的方法及其选择
第二节 资产评估的途径
第三节 资产评估的基本程序
第二章 资产评估的方法与程序
一、成本法（The cost method）
3、注意问题（应用前提）
（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（一）成本法的基本原理
1、理论基础
（1）生产费用价值论
（2）资产的价值取决于购建时的成本耗费
2、评估思路 实体性
功能性
经济性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
第一节 资产评估的方法及其选择
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式：基本公式：
①① 评估值评估值
= = 重置成本重置成本 - - 实体性损耗实体性损耗 - - 功能性损耗功能性损耗 - - 经济性损耗经济性损耗
= = 重置成本重置成本××成新率成新率 - - 功能性损耗功能性损耗 - - 经济性损耗经济性损耗
②② 评估值评估值
= = 重置成本重置成本××综合成新率综合成新率
1、重置成本及其计量
△ 相同点相同点：均采用现行价格计算。
△ 不不同同点点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。
△ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本尽可能选择更新重置成本。理由：
（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；
（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准
重置成本重置成本 = = 直接成本直接成本 + + 间接成本间接成本
直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。
间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注注：（1）采用核算法的前前提提—— 能够获得处于全
新状态的被估资产的现行市价。
（2）该方法即可用于计算复复原原重重置置成成本本，也
可用于计算更新重置成本更新重置成本。
[[案案例例1]1] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，
运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人
工成本500元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成
本为每元人工成本元，该机器设备重置成本为：
（1）直接成本=50000＋1000十800=51800(元)
其中：买 价：50000元
运杂费： 1000元
安装成本：800元（其中原材料300，人工
500）
（2）间接成本(安装成本)：400元
（3）重置成本合计：52200元。
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无
法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
（2）环比物价指数
注意问题
物价指数法计算的是复原重置成本。
[[案案例例2] 2] 某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，
当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格
指数为160％，则：
被估资产重置成本＝
50000×（160％÷95％）×100％＝84210（元）
又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997
年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993
年为％，1994年为17％，1995年为30．5％，1996年为6
．9％，1997年为4．8％，则有：
被估资产重置成本：
= 200000×（1＋％）（1＋17％）（1＋％）（1＋
％）（1＋％）× 100％
= 200000×191％
= 382000(元)
（2）功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市
价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的
资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得
被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与
成本的函数关系，确定重置成本。
（a）功能价值法
若功能与成本呈线性关系，计算公式：
（b）规模经济效益指数法
若功能与成本呈指数关系，计算公式：
该方法计算的一般是更新重置成本。
[[案案例例3]3] 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年
产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可
以确定其重置成本：
被评估资产重置成本= 4000÷5000× 50000 ＝40000(元)
功能价值法运用的前前提提条条件件和和假假设设是资资产产的的
成成本本与与其其生生产产能能力力成成线线性性关关系系，如果不存在这种
关系，这种方法就不可以采用。
（4）统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，
可采用此方法。
△△ 计算步骤：计算步骤：
（a）将被估资产按一定标准分类。
（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。
（c）计算调整系数K。
（d）据K值计算被估资产重置成本。
[[案案例例4]4] 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代
表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该
5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用
设备账面历史成本之和为500万元。则：
K = 30÷20 =
该类通用设备重置成本 = 500× = 750(万元)
2、有形损耗（实体性损耗）及其计量
有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
计量方法计量方法::
（1）观察法观察法
被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
（2）使用年限法使用年限法
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。
有形损耗率
[[案案例例5]5] 某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义
已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，
每天应工作8小时，该资产实际每天工作小时。由此可以
计算资产利用率：
资产利用率
＝10×360×／(10×360×8)×100％ ＝％
由此可确定其实际已使用年限为年。
尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的
继续使用年限。
3、功能性损耗及其计量
（1）功能性损耗的含义
无形损耗的一种，体现在两方面：
(1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等）； (2)产出能力
（2）功能性贬值额的计算步骤
(a)计算年超额运营成本
(b)计算年净超额运营成本
年净超额运营成本 ＝ 年超额运营成本×（1－所得税率）
(c)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本
折现，计算其功能性贬值额:
被 估 资 产 功 能 性 贬 值 额 ＝ 年 净 超 额 运 营 成 本
×（P/A,r,n）
[[案例案例6]6] 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设
备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：
4、经济性损耗及其计量
（1）经济性损耗的含义
因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而
非资产本身的问题。
（2）表现形式
① 资产利用率下降
② 资产年收益额减少
（3）计算方式
（a）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
（b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量
[[案案例例7]7] 某被估生产线设计生产能力为年产20000台，因市场需求结构
变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数
取。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：
经济性贬值率＝[1-（14000÷20000）]×100％
＝[1－] ×100％＝19％
以上例，假定每年减少6000台产量，每台产品100元，该生产线尚可继
续使用3年，企业所在行业投资回报率10％，所得税率33％。该资产的经
济性贬值额大约为：
经济性贬值额
＝（6000×100）×（1-33％）×（P/A,10%,3）
＝ 402000× ＝999734(元)
5、综合成新率及其计量
（1）含义 资产的现行价值 / 资产的重置全价
（2）计量方法
(a) 观察法
(b) 使用年限法
(c) 修复费用法
（三）对重置成本法的评价
1、从成本耗费角度评估资产价值。
2、运用中一般没有严格的前提条件。
3、并非所有评估对象都适合采用成本法。
二、收益法
（一）收益法的基本原理
1、理论基础 —— 效用价值论效用价值论
资产的价值取决于效用，即为其拥有者带来的收益。
2、评估思路 —— 预期收益折现预期收益折现
3、运用的前提条件
（1）资产的收益可用货币计量并可以预测
（2）资产所有者所承担的风险也能用货币计量
（3）被评估资产的预期收益年限可以预测
（二）收益法的基本计算公式
—— 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本
化率）、收益的持续时间。
1、未来收益有限期
（1）每期收益不等额
（2）每期收益等额
2、未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
（1）稳定化收益法（年金化法）稳定化收益法（年金化法）
稳定化收益稳定化收益 A A 的估算方法：的估算方法：
（a）
（b）历史收益加权平均法 —— 更客观，但缺乏预测性
计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数
（c）注意: 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。
[ [案例案例] ] 某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持
续经营条件下该资产的价值:
稳定化收益A = 1,651万÷ （P/A,6%,5） = 392万
资产评估值 = 392万÷6% =6533万
（（22）分段法）分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，
则需采用分段法。
前期 （设n=5） 后期
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
分段法图解
选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则
（1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。
（（33）增长率法）增长率法
（三）收益法中各项指标的确定
1、预期收益额
（1）预期收益的类型预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
税后净收益，被普遍采用
（a） 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同
净现金流 = 税后利润 + 折旧 - 追加投资
（b）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。
（（22）预期收益的测算）预期收益的测算
以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不
利的因素来确定预期收益。
（（aa）时间序列法）时间序列法
—— 适宜预期收益适宜预期收益趋势明显趋势明显的情况的情况
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
·
· ·
· ·
· ·
· ·
·
收
益
时间
使用时间序列法预测某企业的净收益
表 评估前每年收益
年 份 净收益（万元）
1990 1 000
1991 1 150
1992 1 210
1993 1 300
1994 1 340
按时间序列计算的回归方程：
预测年收益＝（年份数预测年收益＝（年份数×83×83）－）－163638163638
表 预测年收益
年 份 净收益（万元）
1995 1 449
1996 1 532
1997 1 615
1998 1 698
1999 1 781
（（bb）因素分析法）因素分析法
① 确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税
金等）；
② 预测这些因素未来可能的变动情况；
③ 估算基于因素变动的未来收益水平。
2、折现率与本金化率
二者无本质区别二者无本质区别
内涵上略有区别内涵上略有区别
折现率＝无风险报酬率 + 风险报酬率
本金化率＝折现率－未来年收入的增长率
若资产年收入增长率为零，则二者相等。
确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法
（1）加和法：
折现率＝无风险报酬率折现率＝无风险报酬率 + + 风险报酬率风险报酬率
无风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率
风险报酬率风险报酬率的确定：
① ① 风险累加法风险累加法
② ② 系数法系数法
适用于股权被频繁交易的上市公司的评价
CAPM：
市场平均风险报酬率市场平均风险报酬率
（2）资本成本加权法：如果评估内涵不是净资产，而是投资总
额，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要
求的投资收益率两部分:
折现率折现率＝长期负债占资产总额的比重＝长期负债占资产总额的比重××长期负债利息率长期负债利息率
× ×（（11－所得税率）－所得税率）++所有者权益占资产总额的所有者权益占资产总额的
比重比重××投资报酬率投资报酬率
投资报酬率＝无风险收益率投资报酬率＝无风险收益率 + + 风险报酬率风险报酬率
（3）市场比较法：通过参照物的市价和收益来倒求折现率。
（四）对收益法的评价
1、该方法最适宜：
资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；
成本费用无法或难以计算的资产。
2、该方法的局限性：
需具备一定的前提条件；
含有较大成分的主观性。
因此该方法的运用比成本法难度大。
三、市场比较法
（一）市场比较法的基本原理
1、理论基础 —— 均衡价值论均衡价值论
由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，均衡价值论表现为承认
市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
2、评估思路
3、运用的前提条件
（1）充分发育活跃的资产市场。
（2）参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。
（二）市场比较法的基本程序及有关指标
1、寻找参照物
（1）成交价必须真实。
（2）至少三个交易案例。
（3）与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。
（4）成交价是正常交易的结果。
（5）尽可能选择近期成交的交易案例。
2、调整差异
（（11）时间因素）时间因素
（（22）区域因素）区域因素
参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数>1
一般以被评资产为100，
（（33）功能因素）功能因素
功能系数法
（（44）成新率因素）成新率因素
（（55）交易情况调整）交易情况调整
3、确定评估值
将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平
均，确定评估值。
（三）市场比较法的具体操作方法
1、直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：
成新率、功能等。
2、类比调整法
参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。
交交易易案案例例AA的的调调整整值值 = = 参参照照物物AA的的成成交交价价××时时间间因因素素系系数数
××区域因素系数区域因素系数××功能因素系数功能因素系数××情况补正系数情况补正系数×……×……
3、具体技术方法
在具体操作过程中，上述两类评估方法具体表现为以下
技术方法：
（（11）市场售价类比法）市场售价类比法
以参参照照物物成成交交价价格格为为基基础础，考虑参照物与评估对象在功
能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对对比比分分析析和和量量
化差异化差异，调整估算出评估对象价值的方法。
①资资产产评评估估价价值值 = = 参参照照物物售售价价 + + 功功能能差差异异值值 + + 时时间间差差
异值异值 + …… + + …… + 交易情况差异值交易情况差异值
②资资产产评评估估价价值值＝＝参参照照物物售售价价××功功能能差差异异修修正正系系数数
×……××……×时间差异修正系数时间差异修正系数
[[案案例例1] 1] 某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营
需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员
在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近
的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：
参照物 A B C
交易单价 （元/m2
）
5,000 5,960 5,918
成交日期
区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好
交易情况 正常 高于市价4% 正常
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需
对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评
分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综
合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物
A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C
因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过
程如下。单位：
参照物 A B C
交易单价 （元/m2） 5,000 5,960 5,918
时间因素修正 116/100 104/100 100/100
区域因素修正 100/107 100/110 100/108
交易情况修正 100/100 100/104 100/100
修正后的价格 5,467 5,418 5,480
被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455
被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元
[[案案例例2]2] 估价对象概况：待估地块为城市规划属住宅区的
一块空地，面积600平方米，地形长方形。
评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。
评估过程：评估过程：
（A）选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，
故采用市场法进行评估。
（B）搜集有关的评估资料。
① 搜集待估土地资料。(略)
② 搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：
案例(续)
（C）进行交易情况修正
经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情
况修正，因此交易情况修正率为0％。
交易实例B较正常买卖价格偏低2％，因此修正率2％；
交易实例C较正常买卖价格偏低3％，因此修正率3％；
（D）进行交易日期修正
据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1％，
则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
交易A：6％； 交易B：7％；
交易C：12％； 交易D：10％。
案例(续)
（E）进行区域因素修正
A、D与待估土地处同一地区，无需作区域因素修正。
若待估地块的区域因素值为100，分析B为88，C为108。
（F）进行个别因素修正
① 经比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，
其价格比其他交易实例高2％。
② 土地使用年限修正。
交易B、D与待估地块相同，无需修正。
交易A、C的调整系数（假定折现率8％）如下：
年限修正系数年限修正系数=[1-1/=[1-1/（（1+8%1+8%））3030]÷[1-1/]÷[1-1/（（1+8%1+8%））3535]]
=÷= =÷=
案例(续)
（G）计算待估土地的价格
交易A修正后单价：870×=909(元/平方米)
交易B修正后单价：820×=1038(元/平方米)
交易C修正后单价：855×=901(元/平方米)
交易D修正后单价：840×=942(元/平方米)
简单平均后的待估土地价格：
单价 =（909＋1038＋901＋942）÷4 = 948(元/平方米)
土地总价 = 600×948＝568800（元）
（（22）功能价值法（比较功能））功能价值法（比较功能）
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象
之间的功能差异功能差异 进行调整来估算被估对象价值的方法。
资资产产评评估估价价值值＝＝参参照照物物成成交交价价格格××（（被被估估对对象象生生产产能能
力力÷÷参照物生产能力）参照物生产能力）
[[案案例例2]2] 被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年
生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元。
被估资产的价值为：10×90÷120＝（万元）
（（33）价格指数法（比较价格变化））价格指数法（比较价格变化）
以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被
估对象的评估基准日间的时间间隔时间间隔 对资产价值的影响。
资产评估价值＝参照物成交价格资产评估价值＝参照物成交价格××物价变动指数物价变动指数
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因
素存在差异的情况。
[[案案例例3]3] 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交
价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则：
资产评估价值＝10×（1＋5％）＝（万元）
（（44）成新率价格法（比较新旧程度））成新率价格法（比较新旧程度）
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象
新新旧旧程程度度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的
价值。
资资产产评评估估价价值值＝＝参参照照物物成成交交价价格格×(×(评评估估对对象象成成新新率率
÷÷参照物成新率参照物成新率))
资资产产的的成成新新率率＝＝资资产产的的尚尚可可使使用用年年限限÷(÷(资资产产的的已已使使
用年限＋资产的尚可使用年限用年限＋资产的尚可使用年限))
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成
新程度差异的情况。
（（55）市价折扣法（比较市场条件））市价折扣法（比较市场条件）
以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、
销售时限等方面的不不利利因因素素 ，凭评估人员经验或有关部门
规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
资产评估价值＝参照物成交价格资产评估价值＝参照物成交价格×(1—×(1—价格折扣率价格折扣率))
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易
条件方面差异的情况。
[[案例案例4]4] 评估某拟快速变现资产，评估时点与其完全相同
的资产正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速
变现的折扣率应为40％，因此，
资产评估价值 = 10×（1-40％）＝6（万元）
（（55）成本市价法（比较成本因素））成本市价法（比较成本因素）
以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成成
本市价比率本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。
资资产产评评估估价价值值＝＝评评估估对对象象现现行行合合理理成成本本×(×(参参照照物物成成交交
价格价格÷÷参照物现行合理成本参照物现行合理成本))
[[案例案例5]5] 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150％，
已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接
近于30万元。
资产评估价值＝20×150％＝30（万元）
（（77）市盈率乘数法（比较收益额））市盈率乘数法（比较收益额）
以参照物的市市盈盈率率作作为为乘乘数数 （倍数），以此乘数与与
评估对象的收益额相乘收益额相乘 估算评估对象价值的方法。
资产评估价值＝评估对象收益额资产评估价值＝评估对象收益额××参照物市盈率参照物市盈率
[[案例案例6]6] 某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时
点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：
评估价值=1000×20＝20000（万元）
（四）清算问题
清算价格属于非正常价格，确定方法：
1、市价折扣法。 清算价格＝公允市价×折扣率
2、模拟拍卖法（意向询价法）
（五）评价
1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法
2、该方法的运用需具备一定的前提条件
（1）对市场成熟度的需求；
（2）对被估对象的要求。
四、资产评估方法的选择
（一）资产评估方法的多样性和可选择性
从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市
场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是
对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，
其评价结果不应存在太大差异。
（二）资产评估方法的最适选择
由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具
有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方
法的选择问题。
1、与评估对象相适应
在评估时首先应区别被估资产是：
单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制
一般讲：
• 成本法适宜评估
可复制的资产
专用资产
单项资产
•收益法适宜评估
资源性资产
无形资产
整体资产
•市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产
2、受可搜集到的数据和信息资料的制约
第二节 资产评估的主要途径
一、市场途径
1、市场途径的基本含义：是指利用市场上同样或类
似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来
估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路
的各种评估技术方法的总称。
2、市场途径的基本前提条件
（1）所评估的资产又活跃的公开市场；
（2）公开市场上具有可比的比资产及其交易活动。
3、市场途径的基本程序
（1）选择参照物：功能、市场条件及成交时间；
（2）再评估对象与参照物之间选择比较因素；
（3）指标对比，量化差异；
（4）在各参照物成交价格基础上对比、调整差异；
（5）综合分析确定评估结果。
4、运用市场途径进行资产评估的可比因素
（1）资产的功能，与价值相关的功能；
（2）资产的实质特征与质量。实质特征：外观、结构、役龄、
规格、型号等；质量是资产本身的建（制）造工艺；
（3）市场条件。环境、技术状况、价格等；
（4）交易条件。包括：交易批量、动机、时间等。
二、收益途径
1、收益途径的基本含义：是指通过估测被评估资产未来预期
收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总和。
2、收益途径的基本前提条件
（1）被评估资产的未来预期收益可预测并能用货币计量；
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险时可预测的并能
够用或不计量；
（3）被评估资产预期活力年限可以预测。
3、收益途径的基本要素
（1）未来预期收益额及其增长速度；
（2）折现率或资本化率；
（3）资产获利的未来期限等。
4、收益途径的基本程序
（1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资
料。主要包括：经营前景、财务状况、市场形势、经营
风险等；
（2）分析测算被评估对象未来预期收益。未来收益一般
为净收益；
（3）确定折现率或资本化率；
（4）利用贴现率或者资本化率将被评估对象的未来预期
收益折算成现值；
（5）分析确定资产评估结果。
三、成本途径
1、成本途径的基本含义：是指利用被评估资产的重置成本扣
除相关的实体损耗、功能性贬值以及经济性贬值等估值抵减份
额后的差额作为资产评估值的方法。
2、成本途径的基本前提条件
（1）被评估资产按照原有用途可以继续使用；
（2）被评估资产在评估时点改变用途继续使用；
（3）被评估资产在评估时点改变位置继续使用等。
3、成本途径的基本要素
（1）资产的重置成本。包括：复原及更显重置成本；
（2）资产的有形损耗。磨损、风蚀、锈蚀等；
（3）资产的功能性及经济性贬值。
第三节 资产评估的基本程序
一、资产评估程序的概念及主要环节
1、资产评估的基本含义：是指资产评估机构及人员执行资
产评估业务，形成资产评估报告所履行的系统性工作步骤。
2、资产评估程序的主要环节
（1）接受资产评估委托，明确资产评估基本事项；
（2）签订业务约定书；（3）编制资产评估作业计划；
（4）现场调查； （5）收集资产评估资料；
（6）评定估算； （7）编制与提交资产评估报告；
（8）整理并归档资产评估工作底稿。
二、资产评估程序的基本步骤（环节）
（一）接受资产评估委托，明确资产评估的基本事项
1、资产评估委托包括前定资产评估业务约定数以前的全部基
础性工作；
2、接收资产评估委托应满足的基本要求
（1）资产评估机构及人员对业务不能依靠垄断取得；
（2）必须以资产评估机构名义接受委托，不能以个人名义；
（3）不能通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段承揽业务；
（4）不得通过降低收费标准或不切合实际承诺承揽业务；
（5）资产评估机构及人员应保持形式与实质的独立；
（6）不能为多个评估目的及要求进行统一资产评估；
（7）—（11）详见附件。
（7）充分了解评估对象、目的和范围；
（8）充分分析资产评估业务风险，正确判断自身执
业能力，不得承揽无力完成的资产评估业务；
（9）按照要求签订资产评估业务委托书；
（10）接收资产评估委托前要进行必要的事前调查，
明确工作量、时间及收费标准；
（11）其他必须满足的基本要求。
3、接收资产评估委托前需要明确的评估基本事项
（1）委托方、资产占有方和其他资产评估报告使用者；
（2）资产评估的目的、对象、范围、价值类型、评估基准日
等重要事项；
（3）资产评估报告使用限制及编制与提交的始建于方式；
（4）资产评估服务总费用、支付时间及方式；
（5）委托方与注册资产评估师工作配合与协调等事项。
4、资产评估的目的及评估报告的期望用途
（1）资产评估目的：明确、具体并尽量细化，说明资产评估
业务的具体目的何用途；
（2）资产评估报告的期望用途：主要明确具体的期望用途内
容以及使用人。
5、资产评估对象的基本状况和评估范围
（1）资产评估对象及其权益基本情况。包括：法律、经济和
物理状况，如单项有形资产的类型、规格、型号、结构、数量、
购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况
等内容；
（2）整体资产中的企业名称、住所、注册资本、所属行业、
在行业中的地位与影响、经营范围、财务和经营状况等；
（3）单项有形资产评估对象与评估范围基本一致；
（4）整体资产与评估范围不完全一致，特别是公司价值评估
的差异更大；
（5）公司资产评估与公司价值评估也存有很大的不同，评估
范围也不相同，价值差异有时很大。
6、资产评估结果的价值类型
（1）按照标准形式、评估假设、业务形式和评估结果四个标
志分类，详见P24；
（2）明确并合理选择价值类型，进行有效地资产评估。
7、资产评估基准日及评估工作作业时间
（1）资产评估基准日：合理确定基准日，减少和避免不必要
的资产评估基准日期后事项；
（2）资产评估工作作业时间：合理判断即确定工作量，明确
评估工作的具体时间安排。
8、资产评估报告使用限制条件——详见附件
9、资产评估收费标准及其方式——详见附件
10、其他需要明确的重要事项——详见附件
（1）针对资产评估过程与结论的限制条件与委托方
进行必要的沟通；
（2）根据限制性条件决定是否可以接受委托；
（3）根据评估过程及结果的限制条件决定是否对评
估报告的使用者加以限制。
（1）资产评估机构在接受资产评估委托前与委托方
就收费标准与形式进行协商；
（2）对评估对象价值量小，但评估工作量较大的项
目，可以要求委托方按照评估项目的实际工作量支付
资产评估费用；
（3）资产评估的收费标准及支付方式要符合国家有
关部门的规定，并在协商基础上确定。
（1）进行风险评价，分析资产评估项目的执业风险；
（2）分析资产评估机构和人员的专业胜任能力及相关资
产评估经验；
（3）分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人
或相关当事人的现实或潜在利益冲突。
二、签订资产评估业务约定书
1、资产评估约定书的概念
（1）基本含义：是在明确了资产评估事项，并对评估项目做
出风险评价以后，资产评估机构与委托方共同签订的以确认资
产评估双方关系，明确委托目的、被评估资产范围以及双方权
力和义务等相关重要事项的合同。
（2）主要特征：
① 属于法定业务，具有一定的独立性、强制性和公正性；
② 属于责任与义务的约定契约，具有议定性；
③ 属于市场化合同，具有服务性；
④ 属于收费服务合同，具有责任性和义务性。
2、资产评估约定书的签订要求
（1）资产评估约定书由资产评估机构统一签订；
（2）资产评估业务由注册资产评估师承办，但不得以个人名
义签订资产评估约定书；
（3）资产评估约定书的格式、程序规范，符合执业要求；
（4）内容全面、具体、含义清晰、准确，符合法律、法规及
行业管理规定。
3、资产评估约定书的主要内容
（1）签约双方名称；（2）评估目的；（3）评估对象；
（4）评估基准日期；（5）评估时间（工作、报告时间）；
（6）报告使用人即使用范围；（7）收费约定及相关要求；
（8）双方权利义务及违约责任；（9）签约时间及其他内容。
三、编制资产评估作业计划
1、资产评估作业计划的概念
（1）基本含义：属于资产评估方案，是对资产评估具体作业
过程中的每个工作步骤以及时间和人员进行的规划和安排，它
是资产评估机构及有关人员为完成资产评估业务拟定的技术思
路与实施方案。
（2）主要特征：
① 是注册资产评估师实施资产评估业务的方案；
② 目标明确、程序规范、方法科学；
③ 详略程度取决于资产评估目标及业务规模和复杂程度；
④ 在时间和空间上合理安排资源；
⑤ 经过机构负责人审核批准后实施。
2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素
（1）资产评估目的要求；
（2）技术路线对资产评估状况的影响；
（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；
（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；
（5）评估资产的状况及相关要求；
（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；
（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的
可靠性、完整性和相关性；
（8）资产评估途径、方法选择及要求；
（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；
（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。
2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素
（1）资产评估目的要求；
（2）技术路线对资产评估状况的影响；
（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；
（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；
（5）评估资产的状况及相关要求；
（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；
（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的
可靠性、完整性和相关性；
（8）资产评估途径、方法选择及要求；
（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；
（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。
2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素
（1）资产评估目的要求；
（2）技术路线对资产评估状况的影响；
（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；
（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；
（5）评估资产的状况及相关要求；
（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；
（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的
可靠性、完整性和相关性；
（8）资产评估途径、方法选择及要求；
（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；
（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。
2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素
（1）资产评估目的要求；
（2）技术路线对资产评估状况的影响；
（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；
（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；
（5）评估资产的状况及相关要求；
（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；
（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的
可靠性、完整性和相关性；
（8）资产评估途径、方法选择及要求；
（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；
（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。
2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素
（1）资产评估目的要求；
（2）技术路线对资产评估状况的影响；
（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；
（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；
（5）评估资产的状况及相关要求；
（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；
（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的
可靠性、完整性和相关性；
（8）资产评估途径、方法选择及要求；
（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；
（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。
四、现场调查
1、现场调查的概念：是指注册资产评估师为完成资产评估任
务，在具体实施资产评估作业之前，在资产评估现场对预评估
资产所处的环境、使用状况、影响因素及相关事项进行的详细
了解、认识与把握的过程。
2、现场调查的意义：
（1）有利于资产评估机构及人员全面、客观地了解评估对象;
（2）核实委托方或资产占有方提供资料的可靠性；
（3）有利于发现问题、线索，有针对性地收集资料与分析；
（4）便于资产评估人员与委托方进行沟通；
（5）有利于资产评估人员根据现场状况安排时间与资源，选
择适合的方式及策略等。
3、现场调查的目的：
（1）确定委托资产是否存在，以及其合法性、和完整性；
（2）确定委托评估资产与帐薄、报表的一致性；
（3）收集资产评估所需要的有关数据资料。
4、现场调查的主要内容：
（1）了解企业财务会计制度；
（2）了解企业内部控制制度，重点是企业资产管理制度；
（3）初审企业申报资产清单；（4）核实企业申报各项资产；
（5）对企业申报的各项资产的产权进行验证与确认；
（6）核查企业申报资产用于抵押、担保、租赁等特殊资产；
（7）根据调查结果和制度调整申报有误资产；
（8）收集资产评估相关资料。
5、现场调查的基本要求
（1）现场调查范围要求：以委托评估资产的范围为准，包括
自身占用以外的资产，如分公司、异地、租赁等；
（2）调查程度的要求：
① 建筑物：逐栋勘探核实，并了解产权、使用与维修状况；
② 机器设备：数量少时逐一勘探核实，数量繁多时ABC分类，
A类设备逐一核实技术鉴定，B类尽量逐一，C类抽样;
③ 流动资产：状况好的抽样核查并符合行业要求，如存货抽
查数量比率≥40%，价值比率 ≥60%；残次、积压、报废、处
置等资产必须逐一核实；
④ 无形资产、长期股权投资、递延所得税资产等逐笔核查；
⑤ 设计评估净资产的，要对负债逐笔核查。
五、收集评估资料
1、有关资产权利的法律文件或其他证明资料
（1）房地产的提地使用证、房产证、建设规划许可证、用地
规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购
买合同、原始发票等。
（2）有关建筑工程的规划、批文；
（3）有关设备的购买合同、原始发票等；
（4）无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、
特许权许可证、商标注册证、版权许可证等；
（5）有关投资的合同及相关约定文件；
（6）有关银行借款的和同级有关约定文件等。
2、资产的性质、目前和历史状况的资料
（1）房地产图纸、预决算资料等；
（2）建筑工程的种类、开工时间、预计完成时间、承建单位、
筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等；
（3）设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格、型号、
取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、
大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等；
（4）存活的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进
货价格统计表等；
（5）应收及预付账款帐龄统计表、赊销客户信用及经营状况、
坏账准备政策及应收账款收回计划等；
（6）投资资料：被投资企业情况，投资金额、期限、起止时
间、比例，年收益、收益分配方式、账面成本等；
（7）原始证据：评估基本日的会计报表、盘点表、对账单、
调节表、应收及预付询证函、盘应及盘亏资产情况说明、报废
资产证明及情况说明等。
3、评估资产的剩余经济寿命和法定寿命信息
（1）剩余经济寿命：经济寿命扣除已经使用期间后的差额。
经济寿命是指评估资产的年基金折旧额与每年平均递增的低劣
化值之和最少的年限；
（2）法定寿命信息：是指按照税法或会计法要求，评估资产
法定的折旧年限及相关规定。
4、资产的适用范围及获利能力的信息
（1）通过核实营业执照了解评估资产的经营与使用范围；
（2）通过技术鉴定掌握资产的可使用范围和空间。
5、资产以往的评估及交易情况：通过查询有关帐薄及相关资
料了解评估资产的评估和交易情况。
6、资产转让的可行性信息：通过查询有关交易合同或意向书
或通过市场调查了被评估资产转让的可行性信息。
7、类似资产的市场价格信息：通过市场调查料解和掌握被评
估资产的市场价格信息。
8、委托方声明：被评估资产所有权、处置的真实性、产权限
制、以及提供数据资料真实性的承诺等。
9、资产评估需要收集的其他相关资料——详见附件
（1）可能影响被评估资产价值的宏观经济前景信息；
（2）可能影响被评估资产价值的行业状况及前景信息；
（3）可能影响被评估资产价值的企业状况及前景信息；
（4）资产负债表清查单、登记表、评估申报说明；
（5）资产、负债清查情况及调整说明；
（6）委托方营业执照副本以及其他材料等。
六、评定估算
1、基本含义：资产评估机构及相关人员在基础资料基础上，
通过分析资产评估资料选择恰当的资产评估途径及具体方法，
形成初步评估结论，并经综合分析及反复审核，确定资产评估
结论的过程。
2、资产评定估算的基本程序
（1）分析评估基础资料；
（2）选择评估途径及具体评估方法；
（3）运用评估途径及方法评定估算资产价值；
（4）多次审核评估结论；
（5）确定最终的评估结果。
七、编写并提交资产评估报告
1、资产评估报告：是注册资产评估师向委托人提交的关于委
托评估资产评估过程及其结论的结果性报告。
2、编写与提交要求
（1）按照资产评估报告规范及委托方要求编写评估报告；
（2）除满足格式及内容规范外，提供相关信息及说明；
（3）可根据业务性质和相关要求选择报告类型及详略程度；
（4）按照协议要求的时间及方式提交资产评估报告；
（5）在资产评估报告提交前与委托方作必要的沟通；
（6）听取委托方对资产评估结论的反馈意见；
（7）评估机构和人员应保持自身及其评估结论的独立性。
八、工作底稿归档——详见附件
（1）在提交资产评估报告以后工作底稿归档；
（2）归档内容：资产评估过程中形成的，与资产评估业
务相关的各种报表数据、签定资料、产权资料、文字说明、
图片、声明承诺等不同形式的资料；
（3）按照国家对资产评估工作档案的要求进行保存、使
用与销毁。
【作业题1】 某公司账面净资产5400万元，若净
资产收益率为15%，资本为10%，以2008年为起
点预测期为5年，再投资比率为50%，5年后保持
5%的速度增长，试用权益现金流方法评估该公
司的价值。
现值系数表
年限 2009 2010 2011 2012 2013
贴现率
参照物 A B C
交易单价 （元/m2） 5,000 5,100 4,900
交易时物价指数% 110 90 120
区域价格差异指数% 120 110 105
交易情况指数% 101 105 102
已使用年限/使用年限 5/60 5/50 5/40
【作业2】有一栋新楼5000平方米，2008年12出售进行评估，当
年物价指数110%，使用年限50年，有三个相似的交易案例，资
料如下，试评估该楼的单价及总价。
