商品住宅装修实施细则
1 导则
总则
为贯彻国务院办公厅 1999 年 72 号文件转发的建设部等部门《关于推进住宅产业现代
化提高住宅质量的若干意见》，“加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修
模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”，落实《住宅室内装饰装修管理办法》
（建设部令第 110 号）的有关规定，特编制本实施细则。
商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次
到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备
全部安装完成，简称全装修住宅。
本实施细则率先在国家康 居示范工程和申请商品住宅性能认定项目执行，其他新建
城镇商品住宅可采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行。
推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品
房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。坚持技术创新和可持续发展的原则，贯
彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效
率，缩短工期，保证质量，降低造价 。
坚持住宅产业现代化的技术路线，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程
度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分。
住宅装修产业链框图。
住宅开发
住宅开发单位必须更新观念，建造全装修住宅，做到住宅内部所有功能空间全部装修
一次到位，销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。
住宅装修应在市场调查的基础上正确定位，装修档次和标准应和住宅本身的定位相一
致。在标准化、通用化的前提下，力求多样化。
加强住宅装修组织与管理。对设计、施工和监理单位进行资质审查，运用公开招标形
式优选设计、施工和监理单位。贯彻执行国家有关规范、规定和标准，坚持高起点、高标准、高
效率和高科技含量，创出装修设计、施工和管理的新水平。
装修设计
住宅装修必须进行装修设计，由开发单位委托具有相应资质条件的设计单位设计。
住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，必须将装修设计作为一个相对独立的设计阶段，并强
化与土建设计的相互衔接，住宅装修设计应在住宅主体施工动工前进行。
住宅装修设计必须树立以人为本的设计思想，多方听取意见，细化设计方案，做到符
合人体工程学，适应不同的结构形式，功能合理齐全，环境舒适卫生，造价适宜不高，贴近业主
的实际需要。装修简洁化，装饰个性化。
住宅装修设计必须执行《住宅建筑模数协调标准》，厨卫设备与管线的布置应符合净
模数的要求，在设计阶段就予以定型定位，以适应住宅装修工业化生产的要求，提高装配化程度。
积极推广应用住宅装修新技术、新工艺、新材料和新部品，提高科技含量，取得经济
效益、环境效益和社会效益。
材料和部品的选用
建立和健全住宅装修材料和部品的标准化体系，淘汰技术落后、性能差或不符合卫生
要求的材料和部品，开发和发展住宅装修新材料和新部品，进行标准化、系列化、集约化生产，
实现住宅装修材料和部品生产的现代化。
住宅装修部品的选用应遵循《住宅建筑模数协调标准》，执行优化参数、公差配合和
接口技术等有关规定，以提高其互换性和通用性。
实施材料和部品配套供应，形成成套技术。不但要求主体材料和辅助材料、主件和配
件配套、施工专用机具配套，而且要求有关设计、施工、验收等技术文件配套，做到产品先进有
标准，设计方便有依据，施工快捷质量有保证。
材料与部品的选择应符合产业的发展方向，经过国家授权机构的测试，满足国家有关
环保、节能和节水的最新标准要求，对产品质量责任进行投保；生产企业通过 ISO9000 或
ISO14000 系列认证。
材料与部品采购体现集团批量采购的优势，大幅度降低采购成本。
装修施工
住宅装修由开发单位委托具有相应资质条件的建筑装饰施工单位施工。
住宅装修应积极推行工业化施工方法，鼓励使用装修部品，减少现场作业量，积极引进和开
发、应用施工专用机具，提高施工工艺水平，有效缩短施工周期。
加强施工组织管理，编制施工组织设计，拟定相应措施，有效控制装修施工。
加强质量管理，制定质量通病防治措施，争创优质工程。严把材料和部品质量关，不
合格产品不准进入施工现场。
加强安全生产、文明施工管理，坚持安全第一、预防为主的方针，创造良好的施工环
境。
工程监理
住宅装修必须实施工程监理，由开发单位委托具有相应资质条件的监理单位监理。开
发单位与所委托的监理单位订立书面委托监理合同。
装修工程监理的目标是：控制投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理， 协调
各方关系。包括以下内容：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验
装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收
装修工程。
质量保证
确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应
的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。
建立和推行住宅装修质量保证体系，将设计、生产和施工的质量保证有机地联系起来，
便于发现问题，研究对策，改进措施，使装修质量经得起长时间的检验。
住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主
要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。
2 装修管理
资质管理
推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房
者个人聘请施工单位自行装修。
开发单位要严格选择装修设计和装修施工的单位。
（1）根据建设部建设[2001]9 号文《关于加强建筑装饰设计市场管理的意见》和《建筑装饰
设计资质分级标准》，装修设计单位分为甲、乙、丙三个级别，其承担的工程项目不得超过相应
级别所规定的业务范围。
（2）装修施工单位，应持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的《建
筑业企业资质证书》、个体装饰装修从业者应具有上岗证书，否则不得承接家庭居室装修工程。
（3）由住宅开发单位通过招标选择的装修施工单位，必须具备一定的规模和经济实力，应
符合下列条件：
℃具有独立法人资格；
℃配备相应的工程预决算人员、工程技术人员和施工管理人员；
℃有固定的施工队伍，施工队伍工种齐全，主要技术工人应持有有关部门颁发的技能等级证
书；
℃装修施工前，应办理一定数额的工程保险。
（4）装修施工单位应当遵循以下规则：
℃采用的装饰材料不得以次充好，弄虚作假；
℃施工不得偷工减料，粗制滥造；
℃不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全；
℃不得冒用其他企业名称和商标；
℃不得损害居民和开发单位的权益；
℃国家和地方规定的有关规范和规则。
质量管理
工程监理单位或装修质量监督机构对装修工程进行监理，严格执行每道工序特别是隐
蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的控制。
装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发单位和监理单位，以保证施工进
度。
开发单位应根据工程汇总表和预算额按时支付费用。
居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。
交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购
房者入住之前不宜拆除。
合同管理
住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，并在房屋结构及
设备标准中设置相关全装修标准的内容（参见表 4-3《全装修套餐选择表》和表 4-2《全装修标
准装饰材料》）。
住宅开发单位应在和装修设计单位、施工单位等签订合同，合同中包括全装修的套餐
选择和标准装饰材料等内容（参见表 4-3《全装修套餐选择表》、表 4-2《全装修标准装饰材
料》），并规定实施中应贯彻全装修住宅的思想，实行工业化装修方式。
3 装修设计
一般规定
室内装修的功能
（1）室内空间的美化功能。主要包括：℃造型艺术处理；℃照明艺术处理；℃材料的色彩，
材料的质感。
（2）室内空间的利用和再塑。℃空间的竖向分隔；℃空间的水平分隔；℃空间的有效使用；
℃室内外空间的相互渗透。
（3）结构及设备的隐蔽功能。℃土建饰面层的保护；℃水暖电管线及设备的隐蔽和保护；℃
防渗防潮的措施。
（4）住宅物理性能的提高。℃提高保温、隔热、隔声、防尘性能；℃提高防火、防跌、防
滑、防晒性能；℃延长住宅的使用寿命。
设计步骤与思路
（1）确定标准
配合开发单位通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其
装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。
装修一次到位应在土建施工开工前，确定装修设计方案，由开发单位优选队伍，统一组织，
采用工业化的集成方式加以实施。装修一次到位应建立在通用化的设计基础之上，其前提是规范
化的有序管理。
装修的多样化，可表现在不同套型平面采用不同“菜单”的差异上，精选出具有代表性的装修
方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。
（2）提前衔接
建造全装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。土建设计方案确定后，装修设计
单位就应提前介入，针对住宅套内的平面布置、设备及管线的位置，提出相应的装修方案图，两
个方案相互补充完善并进行调整。重点解决土建、设备与装修的衔接问题，解决界面的联系，真
正达到装修的标准化、模数化、通用化，为装修的工业化生产打下基础，改变土建、装修相互脱
节的局面，使室内空间更趋合理。
℃土建设计宜选用净模制，用模数空间包容部品群；℃土建设计宜选用定型门窗洞口系列。
尽量避免使用刀把门，为后装房门、做门套提供便利条件；℃水、暖、气等设施管道系统应集中
定型定位布置，竖向管道宜综合设计应固定在轻钢龙骨支架上，形成定型的预制管束，逐层吊装
对接后包敷。水平管道可利用地石垫层、吊顶布置，或采用布管矮墙连接管束中的竖管和洁具；
℃强、弱电线路，最好采用独立的布线系统，以便维护、更新线路和增加、改变用电点位置，从
而避免影响其他部品和装修面层的完好。
（3）部品集成
设计人员应了解材料部品的规格、式样和品质，以及生产厂家的加工能力和安装方式等，通
过组合先在图纸上加以集成。尤其是厨房、卫生间的设备配置，必须通过排列才能确定空间的各
种尺寸。对于非标准装修的部位，要进行尺寸实测。工厂加工，现场组装，要求装修设计为现场
的快速组装创造接合条件，尽可能减少手工加工的环节。
（4）提供图纸
设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。
设计单位应向开发单位和施工单位提供以下图纸资料：
℃装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；
℃设备部品清单；
℃概算。
开发单位应向购房者提供以下竣工图：
℃套型（套内）平面图及使用面积；
℃选材和设备配置使用说明书；
℃设备接口位置和接口图、套内面积。
装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对照图纸进行验收。
（5）指导施工
首先指导施工单位做出样板间，以引导装修工程按一个标准全面展开。样板间应以交付给购
房者时的实景为主，以带个性化装饰为辅，真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。
设计人员要配合开发单位、监理单位、施工单位，对材料和部品进行把关，现场解决在安装
集成过程中的问题，确保装修按图纸施工。
装修的环保原则
室内装修必须十分重视环保及防污问题。要在选材、施工用料方面坚持如下原则：
（1）节约资源
℃提倡使用可重复使用、可循环使用、可再生使用的材料。
℃选用良好的密封材料，改进装修节点，提高外墙外门窗的气密性。
℃选用先进的节能采暖制冷技术与设备。
℃选用高效节能的光源及照明新技术。
℃节约用水，要强制性淘汰耗水型器具，推广节水器具，选用节水水嘴和节水便器。
（2）减少室内空气污染
℃选用环保型装修材料。
℃选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料和部品。宜采用取得国家环境标志
的材料和部品。
℃使用能改善室内空气质量的先进技术及设备。
℃防止成品家具对室内造成的污染。
住宅功能空间设备配置推荐标准
商品住宅装修必须达到购房者入住即可使用的标准，从装修入手，整合提高住宅的品
质，达到相应等级的舒适程度。
住宅功能空间的推荐标准：
（1）住宅功能空间推荐标准
设备名称
标准
室内空间等级
电视插口 电话 空调专用线
电热水器专用
线
电源插座
信
息
插
口
普通住宅 1 1 √ 3 组 1
中高级住宅 1 1 √ 4 组主卧室
高级住宅 1 1 √ 5 组
双人卧室 普通住宅 √ 2 组
中高级住宅 1 1 √ 3 组
高级住宅 1 1 √ 4 组
普通住宅 √ 2 组 1
中高级住宅 1 √ 3 组 1单人卧室
高级住宅 1 1 √ 3 组 1
普通住宅 1 1 √ 4 组
中高级住宅 1 1 √ 5 组起居室
高级住宅 1 1 √ 6 组 1
普通住宅 3 组
中高级住宅 4 组厨房
高级住宅 1 1 √ 5 组
普通住宅
3 组（含洗
衣机插座）
中高级住宅 √ 4 组卫生间
高级住宅 1 √ 5 组
中高级住宅 1 组
餐 厅
高级住宅 1 1 √ 2 组
中高级住宅 1 √ 3 组 1
书 房
高级住宅 1 √ 4 组 1
给水设备 用水量 200 升 300 升人·日 热水管道系统
其余设备
采暖通风 散热器（空调机）北方地区采暖如用电
电器设备
电表 5（20）A 10（40）A（特殊设备选型用电量，设计定）负
荷 6000W 以上
注：这里将住宅分为：普通住宅、中高级住宅、高级住宅。普通住宅相当于商品住宅性能评定中
的 A 级商品住宅；中高级住宅相当于商品住宅性能评定中的 AA 级商品住宅；高级住宅相当于
商品住宅性能评定中的 AAA 级商品住宅。
（2）厨房、卫生间部分
标准
功能空间
设施配置标准
普通住宅
灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长线
℃2400mm）（防水防尘）吸顶灯，配置厨房电器插座 3 组
中高级住宅
灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延
长线℃2700mm）、消毒柜、微波炉位、厨房电器插座 4 组，吸顶灯（防
水、防尘型）
厨房
高级住宅
灶台（带烤箱）、调理台、洗池台、洗碗机、搁置台、吊柜、冰箱位、
排油烟机（操作面延长线℃3000mm）微波炉位、电话、电视插口、厨房
电器插座 5 组、吸顶灯（防水、防尘型）
普通住宅
淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）
吸风机、电剃须等电器插座 3 组，吸顶灯（防水型）镜灯
中高级住宅
浴盆（）和淋浴器、（蒸汽房）洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、
座便器（2 个）、排风扇（风道吹风机、电剃须等电器插座 4 组，电话
（挂墙式分机）接口
卫生间
高级住宅
浴盆（水按摩）和淋浴器、（蒸汽房）洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、
座便器（2 个）净身盆、换气扇、红外线灯、吹风机、电剃须等电器插
座 5 组，电话接口、顶灯、镜灯
注：不含整体浴室
商品住宅装修防火与安全
住宅装修设计应严格执行建筑设计防火规范（GBJ16-87）、高层民用建筑设计防火
规范（GB50045-95）、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）及 1999 年局部修订条文等规
范相关条文。住宅装修设计安全因素要把防火设计放在首要位置。
商品住宅装修防火等级：分为高层住宅及低层、多层住宅两个等级，高层住宅为一级
防火，低层、多层住宅二级防火。
装修材料按其燃烧性能划分为四级，见下表：
装修材料燃烧性能等级
等级 装修材料燃烧性能
A 不燃性
B1 难燃性
B2 可燃性
B3 易燃性
高层住宅内部装修材料的燃烧性能等级不应低于下表规定：
高层住宅各部位装修材料的燃烧性能等级
装饰织物
建筑等
级
顶棚 墙面 地面 隔断 固定家具
窗帘 帷幕 床罩 家具包布
其
他
装
饰
材
料
普通住
宅
B1 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2 B2
高级住
宅
A B1 B2 B1 B2 B1 B1 B2 B1
注：本细则中，中高级住宅装修材料的燃烧等级由设计人员视情况确定。
低层及多层住宅内部装修材料燃烧性能等级不应低于下表规定：
低层、多层住宅各部位装修材料的燃烧性能等级
装饰材料燃烧性能等级
装饰织物
建筑等
级 顶棚 墙面 地面 隔断
固定家
具 窗帘 帷幕
其他装饰材料
普通住
宅
B1 B1 B1 B1 B2 B2 B2
高级住
宅
A B1 B1 B1 B2 B2 B2
注：高级住宅中含中高级住宅
住宅内部常用装修材料燃烧性能等级划分举例见下表：
住宅内部常用装修材料燃烧性能等级
材料类别 级别 材料举例
各部位
材料
A
花岗石、大理石、水磨石、水泥制品、混凝土制品、石膏板、石灰制
品、粘土制品、玻璃、瓷砖、马赛克、钢铁、铝、铜合金等
顶棚材料 B1
纸面石膏板、纤维石膏板、水泥刨花板、矿棉装饰吸声板、玻璃棉装
饰吸声板、珍珠岩装饰吸声板、难燃胶合板、难燃中密度纤维板、岩
棉装饰板、难燃木材、铝箔复合材料、难燃酚醛胶合板、铝箔玻璃钢
复合材料等
B1
纸面石膏板、纤维石膏板、水泥刨花板、矿棉板、玻璃棉板、珍珠岩
板、难燃胶合板、难燃中密度纤维板、防火塑料装饰板、难燃双面刨
花板、多彩涂料、难燃玻璃钢平板、PVC 塑料护墙板、轻质高强复
合墙板、阻燃模压木质复合板材、彩色阻燃人造板、难燃玻璃钢等
墙面材料
B2
各类天然木材、木制人造板、竹材、纸制装饰板、装饰微薄木贴面板、
印刷木纹人造板、塑料贴面装饰板、聚脂装饰板、复塑装饰板、塑纤
板、胶合板、塑料壁纸、无纺贴墙布、墙布、复合壁纸、天然材料壁
纸、人造革等
B1 硬 PVC 塑料地板，水泥刨花板、水泥木丝板、氯丁橡胶地板等
地面材料
B2 半硬质 PVC 塑料地板、PVC 卷材地板、木地板氯纶地毯等
B1 经阻燃处理的各类难燃织物等
装饰织物
B2 纯毛装饰布、纯麻装饰布、经阻燃处理的其他织物等
其他装饰
材料
B1
聚氯乙烯塑料、酚醛塑料，聚碳酸酯塑料、聚四氟乙烯塑料。三聚氰
胺、脲醛塑料、硅树指塑料装饰型材、经阻燃处理的各类织物等。
另见顶棚材料和墙面材料内中的有关材料
B2
经阻燃处理的聚乙烯、聚丙烯、聚氨酯、聚苯乙烯、玻璃钢、化纤织
物、木制品等
商品住宅内部装修材料燃烧性能升级使用措施：住宅内部装修应根据不同防火等级的
建筑及不同使用部位选择相应的燃烧性能等级的材料。如不能达到以上标准，则应采取必要的防
火措施：
（1）安装在钢龙骨上燃烧性能达到 B1 级的纸面石膏板、矿棉吸声板，可作为 A 级装修材
料使用。当胶合板表面涂覆一级饰面型防火涂料时，可作为 B1 级装修材料使用。
（2）当胶合板用于顶棚和墙面装修并且不内含电器、电线等物体时，宜仅在胶合板外表面
涂覆防火涂料；当胶合板用于顶棚和墙面装修并且内含有电器、电线等物体时，胶合板的内、外
表面以及相应的木龙骨应涂覆防火涂料，或采用阻燃浸渍处理达到 B1 级。
（3）当低层、多层民用建筑需要内部装修的空间内装有自动灭火系统时，除顶棚外，其内
部装修材料的燃烧材料等级可在 表规定的基础上降低一级；当同时装有火灾自动报警装置
和自动灭火系统时，其顶棚装修材料的燃烧性能等级可在 表规定的基础上降低一级，其他
装修材料的燃烧性能等级可不限制。
厨房装修材料的燃烧性能规定及消防措施：厨房顶棚、墙面、地面均应采用 A 级装
修材料，可考虑安装烟感及喷淋设备。
住宅内灯具安装部位装修材料规定：照明灯具的高温部位，当靠近非 A 级装修材料
时，应采取隔热、散热等防火保护措施。灯饰所用材料的燃烧性能等级不应低于 B1 级。
住宅内灯具安装要点：
（1）灯具高温部位与可燃物之间应采取隔热、散热等防火保护措施。如设绝缘隔热物，以
隔绝高温；加强通风降温散热措施。
（2）灯饰所用材料的燃烧性能等级不应低于 B1 级。
（3）功率在 100W 以上的灯具不准使用塑胶灯座，而必须采用瓷质灯座。
（4）镇流器不准直接安装在可燃建筑构件上，否则，应用隔热材料进行隔离。
（5）碘钨灯的灯管附近的导线应采用耐热绝缘材料（玻璃浮、石棉、瓷珠）制成的护套，
或采用耐热线，以免灯管内高温破坏绝缘层，引起短路。
（6）功率较大的白炽灯泡的吸顶灯、嵌入式灯应采用耐热绝缘护套对引入电源线加以保护。
（7）有一定重量的饰物、吊灯、吊柜以及悬挂的其它物件，一定要解决好构造安装牢固可
靠。
装修设计要充分考虑建筑结构的完好性，对结构主体不得拆改。
装修设计不得破坏消防器材及设备，不得影响其使用和标示。
住宅设计中阳台荷载最小，装修设计不宜扩大其原有功能，地面不宜铺设石材。在
放置花盆处，必须采取防坠措施。
装修对室内环境的控制
室内环境质量标准，以满足《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求。
室内物理环境质量标准
项 目 指 标
≥1％（室外全天空光照度与室
内距窗 1 米高天然光照度比）
光环境
照明
起居厅及一般活动区 30LX
70LX
卧室、书写阅读 150 LX 300LX
床头阅读 75 LX
150LX
餐厅、厨房 50 LX 100LX
卫生间 20 LX 50LX
楼梯间 15 LX 30LX
声环境
空气隔声
撞击隔声
分护墙、楼板≥40dB 50dB
楼板≤75dB 65dB
采暖区 16℃ 21℃
冬季
非采暖区 12℃ 21℃
热环境
（按不同气候区别）
夏季 <28℃
改善室内热环境措施：
（1）装修设计应妥善考虑散热器的位置及散热效果，不应把散热器包严封死，影响室内热
空气的对流。提倡采用先进采暖技术，或选用美观、热效高的新型散热器。
（2）装修设计应充分考虑门窗安装节点，严格门窗安装规程，确保室内的气密性。
（3）装修设计宜通过设置百叶窗或多种窗帘来反射、吸纳阳光，从而达到降低或提高室温
的目的。
（4）空调机的室内机安装位置要考虑最佳效果。外窗可附加风扇，加强空气对流。提倡增
加新风的设备，改善室内空气质量。
改善室内声环境措施：
（1）铺设架空或有软垫层的地板、地毯、半软质的橡胶地板、软木复合地板，减少固体传
声。
（2）提倡采用隔声优良的门、窗和分室隔墙。
（3）提倡墙面贴墙纸、墙布，悬挂装饰物达到吸声效果。
改善室内光环境措施：
（1）尽量采用自然光改善居室卫生指标。
（2）装修设计宜采用浅色及低反射系数的材料，以提高室内亮度，同时避免过强的阳光影
响购房者的工作、休息。
（3）通过窗帘的设置，将直射光线变为漫射光线，改善透光系数，调节室内明亮程度。
（4）人工照明应选择恰当的光源及灯具，照度应符合 表光环境照明部分的规定。
改善室内空气质量：
（1）住宅穿堂风，通风排气烟道和通风设施是保持空气净化、防止空气污染的有效设计，
装修时应充分利用，不应破坏。
（2）为避免燃气热水器排出有害气体对人的影响，应采用专用排气道或采用平衡式燃气热
水器。
（3）设有空调和采暖设备的房间应增加补充新风的设备或安通风窗，减少空气的滞留。
（4）装修应避免形成通风死角。厨房、卫生间宜装排气扇及门下装百叶，形成负压，有利
于空气流动，有利于换气。
住宅电器线路的装修设计
配电线路应有完善的保护措施，且有短路保护，过负荷保护和接地故障保护，作用于
切断供电电源。配电箱内的开关均采用功能完善的低压断路器。每栋住宅楼的总电源进线断路器，
应具有漏电保护功能，配电用保护管采用热镀锌钢管或聚氯乙烯阻燃塑料管，阻燃塑料管的质量
应符合行业标准规定（氧指数不大于 27）。吊顶内强电严禁采用塑料管布线。
电气线路采用符合防火要求的暗敷配线，导线采用绝缘铜线，表前线不应小于 10mm2，
户内分支线不小于 。厨房、空调分支线不应小于 4mm2，每套住宅的空调电源插座、与照
明电源分路设计，电源插座回路设有漏电保护，分支回路数不少于 6 回。采用可靠的接地方式，
并进行等电位联结，且安装质量合格。主要电气材料设备具有出厂合格证等质量保证资料，电源
插座均采用安全型。
导线耐压等级应高于线路工作电压，截面的安全电流应大于负荷电流和满足机械强度
要求，绝缘层应符合线路安装方式和环境条件。
线路应避开热源，如必须通过时，应做隔热处理，使导线周围温度不超过 35℃。
线路敷设用的金属器件应做防腐处理。
各种明布线应水平垂直敷设。导线水平敷设时距地面不小于 ，垂直敷设时不小
于 ，否则需加保护，防止机械损伤。
布线便于检修，导线与导线、管道交叉时，需套以绝缘管或作隔离处理。
导线应尽量减少接头。导线在连接和分支处不应受机械应力的作用。导线与电器端子
连接时要牢靠压实。大截面导线连接应使用与导线同种金属的接线端子。
导线穿墙应装过墙管，两端伸出墙面不小于 100mm。线路接地绝缘电阻不应小于每
伏工作电压 1000Ω。
考虑到智能化的发展，要为住宅智能化布线安装预留线路。可以隐藏在可拆卸的压
顶线、挂镜线、踢脚线中，便于更换。结合装修平面设计，在各功能空间内预留数字视频、信息
网络接口，且位置恰当。
商品住宅性能认定对不同等级商品住宅规定的智能设施标准示于下表。在装修时应考虑各信
息点的布线到位，以满足用户方便使用的要求。一般应与智能化设计的集成商共同研究确定。
商品住宅性能等级的智能系统设施
商品住宅等级
智能设施
高级
中高
级
普
通
智能设施 ▲ ▲ ▲
设置出入口及周边安防报警和电视监控系统 ▲ ▲ ▲
设置电子巡更系统 ▲ ▲ ▲
设置可视对讲与门控系统 ▲ ▲ ▲
水、电、燃气三表户外计量，有供暖温控、计量设施 ▲ ▲ ▲
设置供电、公共照明、供水、消防、车库等公共设施的电视监控系统 ▲ ▲
设置物业管理计算机局部网络系统 ▲ ▲ ▲
设置有线电视网、高速宽带数据光纤传输、交互式数字视频服务信息网
络系统
▲
设置购房者内安防和紧急呼救报警系统 ▲
4 装修实施
住宅装修一次到位的具体实施步骤（表 4-1）应围绕全装修住宅精心组织每个阶段的
工作，努力解决传统做法中所带来的一系列问题。
表 4-1 到 4-3 以工程实例为样本，可以在实施中参照执行
表 4-1
传统装修方式和装修一次到位实施对比
装修流程 传 统 装 修 做 法 装修一次到位 实 施 提 示
装修时间
由购房者自行组织实施。时间在
毛坯房或初装修房交房后随个人
入住时间而定，容易对周围购房
由住宅开发单位统一组
织，时间在土建完成以
后购房者入住之前，不
住宅开发单位应通过大
量的市场调查确定装修
标准。
者形成干扰。 对购房者形成干扰。 表 4—3：全装修套餐选
择表
装修设计
有的由装修公司设计，也有的没
有专门设计。装修和装饰同时进
行。装修设计和土建设计脱节，
装修设计经常改变管线和隔墙位
置。
统一对装修设计进行招
标，对装修设计资质严
格把关，进行多方案比
较并和土建设计相衔接
和协调，将装修设计的
意见及时反馈给土建设
计，注意运用标准化、
模数化和通用化，为住
宅装修的工业化生产创
造条件。
将装修和装饰分开为两
个阶段，装修风格简洁
大方实用，着重解决功
能问题。装修设计造价
应和住宅本身的定位相
适应，反映装修最新进
展，使用新材料和新部
品。装修设计的提前介
入对土建设计提出了更
高的要求，促使土建设
计更趋合理。
装修施工组
织
多由规模较小的装修企业甚至马
路游击队进行施工，无法对施工
资质进行把关，与购房者之间缺
少稳定的合同关系。
住宅开发单位组织对装
修施工进行招标，对装
修施工企业资质严格把
关，优选信誉好、水平
高和具有工业化生产住
宅部品的企业完成施工。
装修施工企业应择优选
择一家总包单位。
装修材料和
部品采购
购房者到装饰市场采购装修材料
和部品，因为对装修产品不熟悉，
无法保证产品的品质和环保要求。
由住宅开发单位统一组
织对装修材料和部品进
行招标，企业有责任避
免选用对人体有危害的
材料。
集团采购大幅度降低装
修材料和部品成本。
装修施工
交房时的初装修多被拆毁，造成
大量的建筑垃圾和浪费。现场作
业工作量大，多以手工操作为主，
噪音大，精度差，工期长，工作
环境差，危害现场工人身心健康，
噪音影响周围购房者。甚至随意
拆墙打洞、改动管线，给整栋住
宅带来抗震、消防等安全隐患，
影响建筑物的使用寿命。
建造全装修住宅 ，推行
住宅装修工业化生产，
大大提高劳动生产率，
加快施工速度，保证装
修质量。
装修监理 大多数无。
由住宅开发单位选定监
理公司进行装修监理。
质量验收
住宅开发单位交房时为毛坯房，
由购房者自行组织装修和对装修
质量进行验收，推迟了购房者实
际入住时间。
建造全装修住宅 ，将土
建与装修进行紧密衔接，
并由住宅开发单位对质
量首先进行验收。购房
者可以对照样板间对所
购住房的装修标准和质
量进行验收。
样板间作为装修质量的
衡量标准，用于购房者
参照验收，在购房者入
住之前不宜拆除。
表 4—2：全装修标准装
饰材料
保修、保险和
维护
多数无法得到正常的保修和维护，
无保险。
由住宅开发单位和选定
的装修公司对所有购房
者实行统一的质量保证
和保修制度，并可和物
业公司协商维护。全装
修住宅为保险制度在住
宅装修中的引入创造条
件。
合理界定住宅开发单位
和购房者间的责任。
交房时的初装修多被购房者拆掉，
造成大量的建筑垃圾和浪费。
厨房 土建设计没有考虑室内空间的模
数化和标准化，造成空间的浪费
和布局不合理，管线位置没有结
合室内家具和设备的布置。
装修设计和土建设计同
步完成并互相衔接，综
合考虑烟道和管线对炊
事流程设置的影响。由
工厂定型生产各种标准
化接口。
重点解决厨房内各种管
线的合理敷设问题，使
用复合材料管线的暗埋
应用技术；
改动管线可能带来防火方面的安
全隐患。
管线应采用新型复合管
材，进行隐蔽和暗藏。
为加强管道及管件的防
腐性能，宜采用新型管
材。a 给水管宜采用铝
塑复合管，交联聚乙烯
（PE-X）管；b 排水
管宜采用 UPVC 塑料管，
有压力部分应采用防腐
焊接管；c 热水管宜采
用铜管或 PE-X 管或
PP—R 管；d 燃气管干
管应采用防腐无缝钢管，
支管应采用 PE-X 管或
热镀锌管；e 电线套管
应采用阻燃塑料管或热
镀锌管。
设立集中管井于厨房的
一角。厨房水平管线应
设在橱柜的后面或下方
墙角处；对远离集中管
井的厨房废水，应设立
单独的排水立管。排水
管线和水槽与厨房家具
的结合应严密不渗漏水。
现场测量尺寸现场制作橱柜，不
符合家电模数标准和炊事流程的
要求，加工周期长，成本高，产
品非标化。
根据装修设计，采购符
合标准化、模数化和通
用化要求的厨房设备，
工厂批量生产。实现厨
房设备商品化供应和专
业化安装服务。成本低，
速度快。
厨房设备种类和色彩由
购房者自行选择。
重视整体设计，厨房家
具设备和配件在尺度上
要符合建筑模数和设计
要求；
表 4—3：全装修套餐选
择表
墙面砖和地板砖都在现场切割并
磨砖对缝，材料不符合模数化的
要求，精度差，浪费大
墙面砖和地板砖有可能
根据设计的需要和模数
化的要求进行批量化定
型生产，提高功能的合
理性，突出装修特色。
烟道采用成品烟道，有
效防止倒灌和串味。
建筑设计未考虑室内净尺寸的模
数化，管线位置没有结合卫生洁
具和洗衣机等的布置。
室内设计和土建设计互
相衔接，综合考虑洗衣
机和卫生洁具的位置，
由工厂定型生产各种标
准化接口。
采用节水型和品牌卫生
洁具。
集团采购降低品牌卫生
洁具的成本。
装修施工中经常无意破坏防水层，
造成渗漏。
装修施工和土建施工衔
接良好，有利于提高防
火防渗性能。
防水工程和饰面工程同
期完成。
回水弯在下层，检修不方便
管线采用新型复合管材
（具体参照厨房），进
行隐蔽和暗藏。竖管走
管道井，回水弯在同层，
检修不对其他层购房者
形成干扰。
竖管走管道井，卫生间
楼板下沉处理，或设置
管束或管墙。
墙面砖和地板砖都在现场切割并
磨砖对缝，材料不符合模数化的
要求，精度差，浪费大。
墙面砖和地板砖可以根
据设计的要求进行批量
化定型生产，提高功能
的合理性，突出装修特
色。
土建设计和装修设计考
虑标准化模数化的要求，
为工业化生产提供条件。
表 4—3：全装修套餐选
择表
卫生间
整体浴室由工厂生产，
现场装配，减轻结构自
重，提高工业化生产水
平，减少现场作业工作
量，极大地缩短施工周
期，克服跑、冒、滴、
漏的质量通病。
用 SMC 一体化浴缸防
水盘或浴缸和 SMC 防
水盘组合、一体化洗面
盆或洗面盆和台板组合、
壁板、顶板构成的 SMC
整体框架，配上各种功
能洁具形成的独立卫生
单元。土建设计阶段开
始选用整体卫生间定型
产品，土建施工后期现
场装配。
木制产成品
原材料未经处理，含水率偏高，
易变形。
木材含水率经严格处理，
达到企业或国家标准。
表 4—3：全装修套餐选
择表
以手工作业为主，机械加工为辅，
加工精度差。
以工业化机械加工为主，
加工精度高，周期短。
现场作业噪音较大，对周围购房
者干扰大。
现场作业以拼装为主，
噪音小，施工周期短。
现场制作的木制品，表面着色、
刷漆，施工环境恶劣，施工条件
无法保证施工质量。气味长期难
以散尽，影响人体健康。
由工厂提供木制产成品，
在工厂完成着色、喷漆
等工艺流程，现场用胶
粘接。
装修定货安装合同
装修材料不适合地面设计保留的
厚度，形成地面高差，甚至材料
使用不当加大地面荷载，形成安
全隐患。
装修材料可由住宅开发
单位提供有限的菜单，
购房者在购房时进行选
择。
在装修设计过程中考虑
到土建设计的要求，土
建设计给装修设计选择
地面留有余地。
表 4—3：全装修套餐选
择表
地面
地面面材现场手工切割，精度较
低，成本较高，材料浪费大。
地面面材在工厂切割，
精度高，成本低。
表 4-2
全装修标准装饰材料
位置 项目 名称 品牌 规格/型号 颜色 备注
实木地板 *** 90*900 金黄/暗红
地坪
仿古地板 *** 500*500
可供客户选择
墙面 乳胶漆 *** 浅黄
平顶 乳胶漆 *** 白色
过道平顶 乳胶漆 *** 白色
踢脚板 红橡木 *** 12*120 木色
灯具 多头吊灯 *** 白色
客厅
分户门 多木大门 *** 900*2050 木色
门套线 实木 *** 木色
大门锁 *** 金黄
门槛石 大理石 *** 280*900 绿色
跃层扶手 实木扶手 *** 900 高
台阶面 大理石 *** 绿色
开关、插座 *** 白色
实木地板 *** 90*900 金黄/暗红 供客户选择
地坪
仿古地板 *** 500*500 米黄
墙面 乳胶漆 *** 浅黄
平顶 乳胶漆 *** 白色
踢脚板 红橡木 *** 12*120 木色
门槛石 大理石 *** 280*900 绿色
灯具 多头吊灯 *** 白色
餐厅
开关、插座 *** 白色
地 实木地板 *** 90*9000 金黄/暗红
墙面 乳胶漆 *** 浅黄 供客户选择
平顶 乳胶漆 *** 白色
踢脚板 红木橡 *** 12*120 木色
灯具 多关吊灯 *** 白色
主卧
卧房门 夹板木门 *** 720*2050 木色
门套线 实木 *** 木色
门锁 *** 金黄
窗台面 大理石 *** 米黄
开关、插座 *** 黄色
地 实木地板 *** 90*900 金黄/暗红
墙面 乳胶漆 *** 浅黄 供客户选择
平顶 乳胶漆 *** 白色
踢脚板 红橡木 *** 12*120 木色
灯具 多关吊灯 *** 白色
卧房门 夹板木门 *** 720*2050 木色
门套线 实木 *** 木色
门锁 *** 金黄
窗台面 大理石（进口）*** 米黄
客卧（1、2）
开关、插座 *** 白色
地坪 仿古砖 *** 300*300 土黄/浅蓝
墙面 瓷片 *** 280*330 白色 供客户选择
平顶 铝扣板 *** 白色/蓝色
灯具 多头吊灯 *** 白色
卫生间门 夹板木门 *** 720*2050 木色
主卫
门套线 实木 *** 木色
卫生间门锁 *** 金黄色
洁具 *** 白色
座厕为 6 升节
水型
洗面盆台面 人造石 *** 灰白/绿色 供客户选择
门槛石 大理石 *** 280*900 绿色
开关、插座 *** 白色
地坪 仿古砖 *** 300*300 米黄/白色
墙面 瓷片 *** 200*300
平顶 铝扣板 *** 白色/蓝色
灯具 多关吊灯 *** 白色
卫生间门 夹板木门 *** 720*2050 木色
门套线 实木 *** 木色
卫生间门锁 *** 金黄色
洁具 *** 白色
洗面盆台面 人造石 *** 灰白/绿色
座便器为 6 升
节水型
门槛石 大理石 *** 绿色 供客户选择
客卫
开关、插座 *** 白色
地坪 仿古砖 *** 300*300 土红/浅黄 供客户选择
墙面 瓷片 *** 200*200*300*280
厨房
平顶 铝扣板 *** 白色
灯具 多关吊灯 *** 白色/绿色
门套线 夹板木门 *** 白色
橱柜 实木 *** 供客户选择
台面石 大理石 *** 绿色
洗涤盆
不绣钢洗涤
盆
*** 双星
水嘴 洗涤盆龙头 ***
开关、插座 *** 白色
阳台地面 仿古砖 *** 300*300
阳台护栏
铝合金框全
夹胶玻璃护
栏
***
阳台落地门
断桥式铝金
中空玻璃节
能门
***
外（内）框黄
（白色）玻璃
白玻
意大利引进设
备涂料美国杜
邦
阳台
窗
断桥式铝金
中空破璃节
能窗
***
外（内）框黄
（白色）玻璃
白玻
表 4-3
全装修套餐选择表
序号 项目名称 选择方案 选择意向
1、500*500 规格**牌米黄仿古地砖
2、金黄色木制地板一
客厅、餐厅地面套餐
选择
3、暗红色木制地板
1、300*米黄色**牌仿古地砖配 200*200 白瓷
片
2、300*土黄色**牌仿古地砖配 200*200 白瓷
片
3、300*米黄色**牌仿古地砖配 280*330 白瓷
片
二
厨房地、墙面套餐选
择
4、300*土黄色**牌仿古地砖配 280*330 白瓷
片
1、300*米黄色**牌仿古地砖配 200*300 白瓷
片
三
次卫生间地、墙面套
餐选择
2、300*白色**牌仿古地砖配 200*300 白瓷片
1、300*土黄色**牌仿古地砖配 2800*30 白瓷
片
四
主卫生间地、墙面套
餐选择 2、300*米浅蓝色**牌仿古地砖配 280*300 白
瓷片
1、浅灰色**牌人造石
五
卫生间洗手台面套餐
选择
2、绿色**牌人造石
1、白色艺**牌模压门
六
近户门及房门套餐选
择 2、进口木皮饰面木门
1、浅绿色以与米黄色柜门搭配
2、浅绿色与白色柜门搭配七
厨房橱柜颜色搭配选
择
3、深绿色与米黄色柜门搭配
注：表 4-1 和 4-2 为国家康居示范工程的一个实例样本，品牌略，可参照执行。
