项 目 计量单位 数 值 备 注
项目规划总用地 公顷
建筑占地
平方米 69392
总建筑面积 平方米 249398
地上建筑面积 平方米 209282
地下建筑面积 平方米 40116
已建成建筑面积 平方米 10030
建设面积 平方米 239368
出售面积 129500
建筑高度
米 15
覆盖率
容积率 1
绿地率 46%
停车数量 1146
投资方成本计算
序号 项目名称 单位 计算基数
单位价格（元
/平米）
总价（万元
）
占总投资
比例
1 土地成本 36905 %
项目出让成本 29894
土地出让金
万平米 420
6277
契税
124
转让评估费用
10
转让契税
600
平均地价 元/平米 2839
2
前期费
3917 %
三通一平
万平米 20 50
交通影响评估费
元/平米
环境影响评估费
元/平米 1
报建图审费
万元 3
墙体改基金
元/平米 8
水泥专项基金
元/平米
地震咨询费用
万元
室内环境测评
万元
测绘费用
元/平米
勘察设计费
万元
编制标底
万元 35563 %
招标管理费
万元 35563 %
工程监理费
万元
平均前期成本 元/平米
3
建筑安装工程造价
35563 %
地上面积建安成本
万平米
2300
29785
地下面积建安成本
万平米
1800
5778
平均建安成本 元/平米
4
配套工程费
6346 %
景观园林绿化小市政
万平米 296 3833
大市政费用
万平米 194 2512
平均大小市政 元/平米
5
其他费用
711 %
项目管理费
35,563 % 711
6
不可预见费
万元 42,620 % 2131 %
7
销售费用
万元 129,500 % 3238 %
8
财务费用
万元 40,000 % 6912 %
9
税费
万元 129,500 % 7123 %
平均费用
元/平米 1547
项目建设成本
102845 100%
项目别墅分摊成本 元/平方米
7911
备 注
包含有万综合用地和万
工业用地；其中工业用的以后
转为综合。
1200/点；每50平米一个点
参见南区项目
建安成本的%
建安成本的%
10元/平米
参见南区项目
参见南区项目
折算到可出售面积
参见南区项目
考虑周边情况预估
因高压线路存在故较高
按照贷款计划及现今利率
销售价格测算表
类型
出售价格
总面积 销售收入
（元/M2）
（万M2） （万元）
别墅
10000
销售计划
期间 总计
2006 2007 2008
销售
计划
面积（万平米）
百分比（％） 100% 20% 50% 30%
回
款
计
划
期间
比例 收入 比例 收入 比例 收入
2005 50% 12950
2006 50% 12950 80% 51800
2007 20% 12950 100% 38850
总计
年度回款
计划
12950
64750
51800
129500
投 资 计 划
序号 项目名称 2005年 2006年 2007年 总计
1 土地成本 12590 22315 #REF! 36905
改造区拆迁补偿费
20% 5579 80% 22315 0% 0 27894
拆迁还建
100% #REF! #REF!
土地出让金
100% 6277 6277
契税
100% 124 124
转让评估费用
100% 10 10
转让契税
100% 600 600
2
前期费
2504 814 3917
三通一平
20% 200 80% 800 1000
交通影响评估费
100% 36 36
环境影响评估费
100% 24 24
报建图审费
80% 57 20% 14 72
墙体改基金
100% 192 192
水泥专项基金
100% 29 29
地震咨询费用
100% 3 3
室内环境测评
100% 60 60
测绘费用
100% 49 49
勘察设计费
80% 1724 20% 431 2155
编制标底
100% 36 0 36
招标管理费
100% 23 0 23
工程监理费
30% 72 40% 96 30% 72 239
3
建筑安装工程造价
3556 17782 14225 35563
地上建筑建安 10% 2979 50% 14893 40% 11914 29785
地下建筑建安 10% 578 50% 2889 40% 2311 5778
4
配套工程费
767 4429 1150 6346
景观园林绿化及小市政
20% 767 50% 1917 30% 1150 3833
大市政费用
100% 2512 2512
5
其他费用 213 285 213
711
项目管理费
30% 213 40% 285 30% 213 711
6
不可预见费
40% 852 30% 639 30% 639 2131
7
销售费用
40% 1295 40% 1295 20% 648 3238
8
财务费用
40% 2765 40% 2765 20% 1382 6912
9
税费
40% 2849 40% 2849 20% 1425 7123
资金投入
27391 53173 #REF! 100845
建设比例
10% 60% 30%
资金支出及回收表
项目 建设期（年份）
1 2 3
2005 2006 2007
1
资金投入
27391 53173 #REF!
2
资金投入累计
27391 80564 #REF!
3
资金回收
12950 64750 51800
销售资金回收
12950 64750 51800
4
资金回收累计
12950 77700 129500
5
回收减投入
-14441 11577 #REF!
7
其他资金投入
8
开发商资金投入
14441 -11577 #REF!
9
开发商自由资金需求总计
14441
综合指标
投资方总成本（万元）
102,845
销售额（万元）
129,500
利润额（万元）
26,655
全部投资利润率
%
全部投资年投资利润率
%
自有资金投资利润率
%
自有资金投资年投资利润率
%
地价敏感性分析
说明:
1、本测算主要是分析地价对销售净利润率的影响，为了更清楚地说明问题，视为成本和售价不变。由
于代征地对总地价的影响不大，暂不考虑其变化.
项目内容 基准地价 地价减少 地价增加(增幅为2％）
地价（元/平米）
2839 2697 2896 2953 3009 3066
土地获得价款(万元）
36905 35062 37645 38383 39121 39860
项目总投资(万元）
103652 101002 103585 104323 105061 105800
总售价(万元）
129500 129500 129500 129500 129500 129500
利润(万元）
25848 28498 25915 25177 24439 23700
销售净利润率
25% 28% 25% 24% 23% 22%
3123
40598
106538
129500
22962
22%
地价敏感性分析
说明:
1、本测算主要是分析地价对销售净利润率的影响，为了更清楚地说明问题，视为成本和售价不变。由
于代征地对总地价的影响不大，暂不考虑其变化.
地价增加(增幅为2％）
售价和建造成本的敏感性分析
说明:
1、为了方便说明问题,主要建造成本指:主体建筑工程费+
主体安装工程费+社区管网费+园林环境费.以上为成本中最可能的变化因素，基准造价为3042元/平
米。
2、基准售价定为10000元/平米。
单价
总售价(万元
）
降低2%，
为2981元/平
米
降低1%，
为3011元/平
米
基准成本
3042元/平米
增加1%，
为3072元/平
米
增加2%，
为3103元/平
米
增加5%，
为3194元/平
米
102057 102451 102845 103239 103633 104815
8500 110075 % % % % % %
9000 116550 % % % % % %
9300 120435 % % % % % %
9600 124320 % % % % % %
9800 126910 % % % % % %
10000 129500 % % % % % %
10200 132090 % % % % % %
10500 135975 % % % % % %
11000 142450 % % % % % %
结论:
1、原定销售价格不变，成本大幅上升时，即由原成本2308元/平米，上升为2708元/平米
时，为公司利润要求要求临界值。
在这种情况下，如果原定的建造成本不变，则地价上涨为65万/亩为公司利润要求临界值
。
2、原定成本不变，售价大幅下降时，即由原定的24亿元（3600元/平米），下降至亿
元(3100元/平米)时,为公司利润要求临界值。
增加10%，
为3346元/平
米
106784
% 总成本
%
%
%
%
%
%
%
%
售价和建造成本的敏感性分析
说明:
1、为了方便说明问题,主要建造成本指:主体建筑工程费+
主体安装工程费+社区管网费+园林环境费.以上为成本中最可能的变化因素，基准造价为3042元/平
米。
2、基准售价定为10000元/平米。
