南京新景祥·营销事务流程
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(李磊汇编)
南
京
新
景
祥
营
销
事
务
流
程
南京新景祥·营销事务流程
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目 录
(一) 接待客户、接听电话等流程
(二) 认购流程
(三) 签约流程
(四) 合同审核流程
(五) 鉴证办理流程
(六) 按揭贷款流程
(七) 更名审批流程
(八) 换房审批流程
(九) 退房审批流程
(十) 自管产销售流程
(十一) 折盘审批流程
(十二) 一手交房、一手交（产权）证流程（交房流程、办理产权证流程）
(十三) 户口问题
(十四) 网上打印认购流程
(十五) 网上打印合同流程及现房合同打印流程
(十六) 网上合同确认流程
(十七) 其它注意事项（换手率、收据遗失、合同条款解释）
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接待客户、接听电话等流程
流程名称 相关流程
商品房销售流程
电话接听流程
新客户接待流程
老客户接待流程
工地看房流程
样版房参观流程
客户跟踪回访流程
客户满意度调查流程
业务流程01商品房
销售. r ar
业务流程02电话接
待. r ar
业务流程03新客户
接待. r ar
业务流程04老客户
接待. r ar
业务流程05工地看
房. r ar
业务流程06样板房
参观. r ar
业务流程07客户跟
踪回访. r ar
业务流程08客户满
意度调查. r ar
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劝导客户一次性付款 销售顾问填写《认购确认单》、《缴款
通知单》、《购房须知》，并复印主产
权人的身份证
陪同客户至财务前台缴纳定金，开据
定金收据，同时置业顾问销控贴点
解释认购协议，双方盖章、签字确认
置业顾问与银行确定首付金额并按
《购房须知》明确告知客户签约所
需资料
现场销控凭《商品房认购协议》及时
将客户认购信息录入明源系统
销控审核签字
凭《认购确认单》、主产权人身份证
复印件及销控签字，到打印区打印网
上《商品房认购协议》
《缴款通知单》营销联、《商品房认
购协议》2 份、《认购确认单》1 份及
相关复印件交由销控归档
一次性 按揭
意向客户填写《银行预审表》传真给相关银行
核实客户的资信状况，并告之认购、签约相关
注意事项(包括认购协议及预售合同公示)
带领客户选房并确定房源
至控台处领取《认购确认单》、《购房须知》
财务前台凭审核后的
《房屋缴款单》收款
登陆南京市房地产网，录入
客户资料，填写《商品房认
购协议》并提交保存打印
认购流程
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备注：客户手上持有认购协议、购房须知、客户收据原件各 1 份。
认购时要准备的材料：
1. 银行预审表
2. 认购确认单
3. 房屋缴款单
4. 购房须知
5. 商品房认购协议
注意事项：
1. 认购协议上只要写一个人的名字，名字一旦打印就不能更改。
2. 签完认购协议送走客户，务必告之客户下次来签约时要带的资料（带领客
户了解购房须知，和客户商定来签约的时间）。
3. 认购时请务必确定客户的付款方式：一次性、按揭。若按揭，要告之客户
首付金额。
4．认购前须进行银行预审，避免发生签约后办按揭时发现资信问题退房。
银行预审表. DOC 认购确认单. doc 购房须知. doc 房屋缴款单. doc
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签约流程
特
例
优
惠
一次性
付款
按揭
如按揭，与银行签订《个人住
房抵押贷款合同》
财务前台凭审核后的《房屋缴款单》
收款
销售顾问登陆南京市房地产网，调出
对应房号的客户资料。填写《南京市
商品房预售合同》并提交保存打印
打印完毕由置业顾问贴图，并
由现场销控复核与客户确认相
关信息，由置业顾问指导客户
签字盖章。
现场销控贴点后，置业顾问复
印相关材料交由专人将客户签
约信息录入明源系统
《房屋缴款单》交由置业顾问
带领客户缴款，《签约确认单》
交由打印员打印上网录入合同。
置业顾问签约完毕，装袋交由
专人整理、分类、审核、盖章、
鉴证归档
到控台领取《房屋缴款单》、
《签约确认单》
与客户电话确认签约时间
不确认
不给予特例优惠，
普通折扣签约
确认
给予特例优惠并
签约，同时填写
《优惠申请单》
去案场经理或
项目经理处确
认(电话或邮件)
销售顾问填写《签约确认单》
及《房屋缴款单》并由现场销
控审核确认（《签约确认单》
要给业主及银行签字）
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签约时准备的材料：
1. 签约确认单
2. 房屋缴款单
3. 物业合同一式二本
4. 总平图一式三张（根据合同份数而定）
5. 毛坯承重、分户平面图一式五张（毛坯房，根据合同份数而定）
6. 装修分户平面图一式三张（装修房，根据装修合同份数而定）
7. 装修协议一式二份（装修房）
8. 商品房预售合同一式三份（正本壹本，副本贰本）
9. 如有开发商额外折扣，须填写《优惠申请单》
签订预售合同注意事项：
1. 打印合同时，置业顾问须提交：《签约确认单》、所有产权人身份证复印件及户口本，若有
特例折扣需有开发商签字或邮件确认，并由案场经理（项目经理）审核折扣是否正确并签
字后，交由现场销控复审并分配打印。《房屋缴款单》交由置业顾问带客户交钱，《签约确
认单》及所有产权人身复给打印员打印合同（案场没有客服的，由置业顾问自己打印）。
2. 合同打印完毕后，置业顾问务必再次核对合同封面合同号及 1-3 页打印员录入部分有无打错；
整本合同有无打印搓位或打印不完整的现象；贴图是否贴错位置，粘贴处有无挡住正文，
总平图是否标注该栋楼；检查无误后再带客户签约，签约时应告知客户合同不能涂改。
3. 签约结束置业顾问收回客户手上持有的一份认购协议。
4. 合同最后页客户签字，除未成年人外，合同上写几个人名字就应填写几个人身份证号码。
5. 合同最后页的销售员上岗证号和姓名一定要填写，销售员姓名：×× 上岗证号:××（甲方日
期一定要填写，和乙方签字日期一样南京市房管局要求，其它区根据各区房管局要求而定）。
6. 若另有补充协议等须让客户签字，一般与合同签名一致。
7．若代理签字必须要有经过公证的业主授权委托书，如二个人以上其中一人代签可以（直系亲
属除外）。
签约确认单（毛坯
及装修）. xl s
房屋缴款单. doc 优惠申请单. doc
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签订装修协议注意事项：
（以下以万科装修合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）
1. 装修协议打印完毕交给置业顾问后，置业顾问需核对第一页上房号、合同号、金额有无打错，
装修图有无贴错，确认无误后指导客户签字。
2. 装修协议上客户签字部分应与预售合同上的一致（客户姓名、地址、电话、身份证号、日期
等）。
3. 甲方要盖章，整份装修协议要盖齐缝章。
签订前期物业合同、业主临时公约注意事项：
（以下以万科合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）
1. 检查封面上的合同号是否打印或填写正确；
2. 检查业前期物业合同、业主临时公约的物业公章是否都盖到位，并要客户签字，合同上有几
个人名字就签几个人名字。
备注：
1. 未成年子女户口本复印的问题：
（1） 正常情况下，也就是说一家三口在同一个户口本上，只需要复印户口本的首页和小孩那页。
（2） 如小孩的户口和父母户口不在一起或户口在一起父母不是户主时，须提供独生子女证或出生证明。
（3） 如果户口本上户主是爸爸，而合同上产权人是孩子和妈妈，那么除了户口本首页和孩子那页要复
印，妈妈那一页也要复印。
2. 外籍客户办理签约
(1)纯外国人：去涉外公证处注册一个中文名，并作译名公证，公证后来售楼处办理签约手续。（南京市公证
处；地址：长江路 99 号长江贸易大厦 7 楼；电话：84796666）
(2)外籍中国人：去公证处公证中文名与护照上的英文名是同一个人，凭公证书来售楼处办理签约手续。
(3)如外籍客户不在国内，且需委托办理签约手续，则要将委托办理证明及中文名公证在当地的中国大使馆进
行公证，方可鉴证；合同鉴证时，受委托人必须到房地产交易中心签字。
3. 外籍客户外币结汇的问题：
(1)港澳台：预售许可证复印件（证明这笔钱的用途）、港澳台通行证、港澳台身份证、内地的居民身份证（证
明收款人的身份）、外汇汇入国内的帐户及证明材料（证明外汇的来源）、已鉴证合同（证明收款式人的
确买房）
(2)纯外籍客户:预售许可证复印件、护照、内地的居民身份证、外汇汇入国内的帐户及证明材料、已鉴证合
同。
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合同审核流程
注意事项： 1、签后追加首付的，《缴款通知单》及收据复印件及时放入归档袋中； 2、毛坯房合同只须审核《商
品房预售合同》、《物业合同》及《业主临时公约》（根据各开发商要求而定）；3、具体注意事项详见《认购签约
注意事项》。
置业顾问带领客户签字完毕
整套签约材料必须审核无误后才能送鉴证
检查《装修协议》及《物业合同》
1．《装修协议》打印员录入部分有无打错；
2．《装修协议》客户签字部分有无签错；
3．《物业合同》齐缝章是否盖到位；
4．《物业合同》签字部分有无签错，合同号有无填写。
检查归档备案的材料
1． 按照《归档分类明细》分类，是否缺资料；
2． 查看各表单是否按照规定格式填写,有无漏填；
3． 该复印的材料有无复印，并装订。
审核完毕，按规定盖章，并按规定整理袋入合同袋中
检查《商品房预售合同》
1．封面及 1-3 页打印员录入部分有无打错；
2．1-27 页有无打印错位或打印不完整的现象；
3．贴图是否贴错位置，粘贴处有无档住正文，总平图
是否标注该栋楼；
4．客户签字，有无错签少签。
递交打印专员录入台帐，进行合同确认,送鉴
送房管局鉴证后，分类（开发商、银行、客户）归档
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已签约合同的盖开发商销售合同章及销售
代理机构章
携预售合同、客户身份证明复印件到房管局
办理手续
返回销售中心合同分类
房管局审核并登记备案
合同审核完毕，移交开发商或案场专人鉴证
移交鉴证所须：合同一式三份（正本一份，
副本二份）、所有产权人的身份证复印件或
户口本（出生证明）复印件
接收、整理、核实鉴证客户资料
购房客户携本人身份证来案场领已鉴证合
同，并在《合同银行及客户签收表》上签收
开 发 商
归档备案
销售公司
归档备案
按照《归档分类明细》分类，
并装订。根据各案场需要按
楼栋或时间分类装袋。
一般开发商只留存合同副本
（装修合同）及物业合同各
壹本，根据开发商要求而定
录入明源并打印已鉴证明细，
交由置业顾问通知客户领合同。
鉴证办理流程
注意事项：
合同鉴证及领取问题：
1. 合同签约完毕后交由行政助理或案场经理审核，无误后签约流程才算结束，之后由专人（根据开发商要
求）送交房管局鉴证。
2. 按公司规定贷款资料不齐或一次性付清尾款不清者将暂不予以送鉴，待交齐后再送。
3. 在南京市房产局鉴证合同时，身份证必须是复印件，传真件不予鉴证（其它区根据各区房管局要求而
定）。
4. 一次性付款领取合同正副各壹本，按揭付款领取副本壹本；物业合同及装修合同根据开发商要求领取。
5. 若银行没有放款给开发商，客户不予领取合同；领取合同由专人负责（根据各案场规定）。
合同银行及客户签
收表. xl s
归档分类明细. doc
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直客式普通
公积金商业
放款
6. 客户领取合同签字，必须签清楚（自领或代领写清楚，代领须提供购房人和代领人的身份证原件）；
按揭贷款流程
注：按揭相关费用：房产局抵押费为 80 元，公证费根据银行不同收取高低不等（有的免、100 元或者 200
元）。
合同银行及客户签
收表. xl s
根据《银行预审表》查询客户资信情况并
确认能否接单
收集客户贷款资料及费用、签订贷款合同
及时领取已鉴证契约，贷款银行《合同银
行及客户签收表》签收
放款至指定帐户
至房管局认可的担保公司盖担保章
至开发商营销部（或相关
部门）做盖章登记
至公积金管理中心审批
房产抵押后至贷款行审批
至公司总办盖担保章
销售顾问根据客户资信情况告知客户签约
时须提供哪些资料和费用
贷款客户在签约时提供齐全的贷款资料（资料
不齐全，原则上不给予鉴证），交接并签字
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更名审批流程
鉴证后更名的注意事项：
1、 重新鉴证必备条件（房产部门硬性规定）：必须是直系亲属；房子没有抵押；在期房转现房销
售之前；加名字必须是直系亲属之间。
2、 销售人员在签署商品房预售合同时应明确告知客户，已备案状态下的合同原则上不允许更名，
让客户在签约前考虑清楚合同上的名字。
3、 如果是加名字，合同第一页预购人去房管局签字；如果是去名字，被去名字的人去房管局签字，
去房管局签字必须携带身份证、户口本、结婚证原件。（注：加名字的话户口必须在一起，减名
字必须由开发商同意盖章）
4、 递交的证明材料：合同第一页预购人（乙方）身份证复印件、增加人的身份证复印件及亲属证
明（一般指户口本复印件，夫妻双方变更产权人姓名要提供结婚证）。
客户更名申请. doc
签约前 鉴证前
办理签约手续，更名申
请备案
报备案场经理或项目经理处
签约前或鉴证前更名
同意
按认购名字签约或
送鉴证
不同意
由于需重新打印合同，因
此根据各开发商要求收
取相应合同工本费
带领客户填写更名申请
并签字确认
辙销原合同，重新办理签
约手续，更名申请备案
询问客户是否符合变更条件
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契约变更申请表. xl
s
银行抵押变更联系
单. doc
鉴证后更名
预约客户来销售中心，并告之客户需递交的证明材料
带领客户填写《契约变更申请表》并由客户签字确认，收
齐客户提供的关系证明材料复印件，让客户等通知
打印《期房证明》，《契约变更申请表》及关系证明复印件
交由销售主管审核盖章
合同遗失后补办
变更材料准备齐全后，预约客户一同前往房管局签字
去南京日报挂失（挂失整页的
报纸要保管好），要等一个月
（挂失生效期为一个月）
解压后去房产局办理注销抵押的手续
一次性和按
揭未抵押的
按揭，已下款
有能力还款
的，自行解压
没有能力解压的填
写《抵押变更转移联
系单》去办理贷款的
银行盖章
合同鉴证之后更名
报备案场经理或项目经理，案场
经理提报开发商是否同意变更
同意
送客户出门
不同意
询问客户是否符合变更条件
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换房审批流程
换房的相关流程基本等同于退房流程。详见退房流程。
以下是换房的注意事项：
1． 房屋备案前换房时，经开发商总经理同意后，直接在房地产网上撤销原房认购协议或预售合同，
打印新房号的认购协议及预售合同。重新认购或签约后，由财务收款员直接把原房源上的定金
或房款转入新认购或签约的房源。
2． 房屋备案后或交付后换房流程为：先退房再换房，先走退房流程，再重新认购签约。
3． 换房需要填写《换房申请表》 。
换房申请表. xl s
房管局收件后，经销售员查证网上该套房撤消后，预约客
户来销售中心重新办理签约手续
按正常的手续鉴证
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退房审批流程
认购阶段退房流程:
报备案场经理或项目经理处
未签约客户退房
问明原因，劝说其不退，
告之退房扣除定金
劝告成功
口头报备开发商，根据开发
商处理意见执行
劝告失败
通知客户可以退房，收集
退房资料 Ⅰ ）
带领客户填写《退房申请表》
同意不同意
告之客户定金不予返还，
劝说其不退
项目经理签字确认
送走客户并约定签约
时间及告之相关事宜
劝告失败
没收定金，房屋另卖
开发商部门财务、营销主
管、总经理逐级签字确认
填写《退款申请表》营销公
司、开发商逐级签字确认。
预约客户告之退款时间
陪同客户到财务办理退款
手续，送客户出门
劝告成功
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按揭一次性
没有能力解压
了解解押金额，填写《退款申请
表》，相关票据申领单（根据开发商
要求）
《退款申请表》逐级签字，到开发
商财务收款员处开余款收据复印
至开发商财务支票管理员处开支票，
通知客户带身份证领取支票填写收条
陪同客户至指开发商银行领取退还房款之后，
至贷款银行办理解押手续，取得《解押审批表》
将《解押审批表》、抵押合同连同其它材料交给开发商
有能力自行解压，解压
并取得《解押审批表》
签约阶段退房流程：
退房申请表. xl s 退款申请表. xl s
问明原因，劝说其不退，告之退房扣除定金
不同意
劝告成功
经开发商总经理同意确认后，盖开发商公章
送走客户，告之相关
事宜 同意
合同注销手续办理完成后，财务方可退款；行政助理客户退房信息录入明源，退房材料归
行政助理客户退房信息录
入明源，退房材料归档
通知客户可以退房，收集退房资料Ⅰ）
带领客户填写《退房申请表》，逐级签字确认
填写《退款申请表》营销公
司、开发商逐级签字确认。
预约客户告之退款时间
未鉴证或已鉴证（已交房）客户退房
劝告失败，根据开发商处理意见处理
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备注：1.Ⅰ指：《商品房认购协议》、退房申请表、身份证或户口本复印件、定金收据。
Ⅰ指：《商品房预合同》、退房申请表、身份证或户口本复印件、预售合同、定金及首付款收据（已交
房客户：钥匙、两书、猫眼等）。
2．退房客户若收房时已领违约金，退款时需扣除违约金；若开发商退款帮其解压的客户，退款时注意扣
除解压款。
3.自管产问题：
（1）房屋在期房销售期间，购房人因种种原因提出退房的。所购房屋：
Ⅰ.按原销售价格进行上网公示、竞卖。若有两人以上竞买的，采取摇号方式，经公证后确认购房人。
Ⅰ.如果开发商不愿让房子在网上公示，也可以办理“自管产”，但“自管产”必须等到房屋办理了产权证之后
才可以销售。
（2）房屋为现房，购房人在未申办房屋所有权登记的，因房屋质量、面积等原因，提出退房的。必须在“南
京网上房地产”上公示，其再销售价格为原合同登记的价格，经三次公开摇号后无人认购的可由开发单
位办理自管产。
商品房退房认购摇
号若干规定. doc
配合开发商去房产局办理合同注销手续（与合同备案状态下更名必备条件一致）
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意向客户填写《银行预审表》传真给相
关银行核实客户的资信状况
自管产销售流程
一次性付款 按揭付款
缴纳物业维修基金（凭合同正本、自管产证、分室分
户图缴纳），当日拿客户收件单。10 个工作日内，凭
收件单，缴纳契税，当日拿取产权证和他项权证
交纳房屋全款，完成签约 缴纳首付款、签订《商品现预售合同》并与银行
签订《个人住房抵押贷款合同》
约定客户去房地产交易中心，缴纳物业维修基金和契税等手续
客户备齐办理产权所需的个人资料
至房产局办理客户抵押及产权证（买卖双方必须到场,客户不能到场需提供身份证和公证过的委托书）
银行凭收件单放款
客户从银行拿取按揭资料，开取发票开取发票
缴纳定金、签定《商品房认购协议》
银行返还办理好的客户相关抵
押资料（借款、抵押合同等）
办理时需携带自管产资料（公司提供），银行抵
押资料、客户个人资料
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自管产交易注意事项：
1、 所需的材料：
（1） 大产权证(开发商办理)
（2） 商品房现售合同
（3） 身份证原件或户口本（出生证明）及复印件
（4） 登记申请表（开发商提供）
（5） 发票原件及复印件（全款）
（6） 若共有权人不能到场需提供委托书。
2、 华侨路房地产交易大楼交易流程：
（1） 配图（一楼窗口，配图费）
（2） 交维修基金（三楼，商品房多层 75 元/平方米，高层（含带电梯的多层）120 元/平方米；经适房多层 50
元/平方米，高层（含带电梯的多层）90 元/平方米）
（3） 交件（二楼）
（4） 交易结束，客户取收件单 10 日后来华侨交易大楼交契税拿房产证。
折盘审批流程
流程说明：
1． 客户在《商品房认购协议》约定时间内未能及时签约，经销售人员多次催告无效的，销售人员需根据客户不
同情况申请折盘。
2． 客户签约后，未能按规定时间交齐按揭资料，经销售人员多次催告无效的，销售人员需根据客户不同情况申
请折盘。
＊ 折盘再售审批由案场销售经理、开发商营销部经理、财务部负责人、分管副总审批。审批结束后，该套房屋
折盘房屋再售审批
表. doc
按揭资料催告函. do
c
敦促补缴房款通知.
doc
敦促按约支付房款
的通知. doc
办理入住手续
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即可出售。
一手交房、一手交（产权）证流程
产权证办理工作需在房屋交付前一周完成，以便确保业主“一手交房，一手交证”。
书面通知客户来案场交房、面积补差、换发票及领办“两证”的材
料；(通知书上告之客户要带的材料)
客户来案场办理凭交房通知书及《商品房预售合同》办理交房手
续，
10 个工作日后领取代办客户产权证
领取办“两证”的材料（详见“办证须知”），至财务补差价、换发票
至房地产交易大楼缴纳税费并提交产权资料
房屋交付前 1 个月领取房屋测绘成果
商品房办理产权证
须知. doc
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有质量问题
签署房屋交接单 将房屋质量问题反馈给物业人员
将客户反馈问题报工程部处理
按入伙通知书的要求准备预售合同、购房收据、
面积补差款及需缴纳的物业费用
客户收房资格确（是否是客户本人且房款付清）
发放收房确认书
修复完好后通知客户再次验房，直到
满意为止
签署交房确认，到物业部办理手续
无质量问题
准备交房统一说辞
填写入伙通知书(电话确认邮寄地址)
邮寄入伙知道书给客户
整理收集客户针对交房提出的问题
与客户签取物业协议收取相关费用并发放钥匙
验房（物业人员陪同）
收房并填房屋交接单
接收客户填写的房屋确认书
接收房屋交接单并送别客户
完成
开始
交房流程
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携带购房契约正本及购房发票原件去房地产
交易中心缴纳公共维修基金
收缴公共维修基金，办理房屋产权证送件
凭收件单及缴领取房屋产权证
按规定时间携带全额发票到房管局缴纳契税
携带“办理土地证所需资料”（详见办证须知）
办理土地证
邮寄“两证”办理通知书及办理流程
根据通知书先到开发公司领取相关资料 （详
见办证须知）并办理面积补差手续，房款多退
少补
根据实测面积的房价开具全额正式发票
办理土地所有权证
按规定时间到土地局领取土地证
开始
办理产权证流程
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户口问题
在我市市区购买成套商品住宅房（含二手房）60 平方米以上，并实际居住生活，允许其本人、
配偶和未成年或未婚子女共 3 人在我市落户，购房面积每递增 20 平方米可增办直系亲属 1 人落户；
每套商品住宅房（含二手房）五年内只能享受一次购房落户政策。购买二手房时，业主应在原
户主户口迁出其住房后，方可办理交易和户口落户申请手续，否则，公安机关不予受理购房入户申
请；
还要根据南京当地的户籍政策，同原户口的直系亲属可以带过来。外地人+本地人为共同产权
人时只能迁本地人户口;两个外地人为共同产权人时只能迁其中一人户口。
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网上认购协议打印流程
登陆南京房地产综合业务网：打开南京市房地产综合业务网（ 收藏夹内找），弹出的安
全警告界面点击“是”→选择数字证书点击“确定” →用户 PIN 码验证输入“1234 并点击确定”至系统登陆界面，输
入账号密码，账号：***；密码：***；→点击登陆。
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1、点击客户管理，进入界面后点击新增客户，录入客户姓名、证件类别、证件号码、联系电话（红
底部分）保存。
2、点击合同登记，会显示出项目的所有销售许可证号，如图所示，找到要打印栋号所对应的许可
证号。
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3、点击选中的销售许可证号会出现合同管理，如下图所示：
4、点击合同管理出现下图页面：
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5、在最下面一排点击新增合同，出现该页面，通常新输入的客户在末页最后一个，选中客户编号，
点击提交，即出现如图 2 所示：
6、在业务类别选择商品房认购，输入正确的楼栋号及室号提交，出现界面如图 2 所示，在方框打
钩提交。
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6、提交后转到该页面，选择该套房屋所对应的合同范本 提交后会回到该页面，找到输入的客户姓
名或房号（如在第一页没有，筛选即可），点击会出现四个选择（编辑、买卖双方、合同确认、
撤销），点击编辑
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第 1 页要输入单价、总价、付款方式、定金及约定日期（红底部分）提交
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第 2 页输入补充约定提交
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合同打印流程
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1、打印合同时，筛选到该套房屋，点击客户姓名，如下图所示，点击转契约
2、在－1 页输入合同编号，保存当前页（200700877 销证号用 200700877****合同号，200700839 销证号
用 200700839****合同号）。
第 1 页，对照身份证录入客户姓名（合同确认单上有几个姓名就要输入几个姓名）、地块号、三个
红框都要在第一个打钩、层高、保存当前页。
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第 2 页，录入形象进度、定金日期、定金小写价格、币种为人民币、定金处理方式的第一条打
钩，并且保存
第 3 页，要输入单价、总价（打钩的房价款，单价、总价同上），如果是一次性付款就把交首付款
日期、首付款价格大小写按要求输入，并且把按揭的钩去掉内容删掉，如果是按揭就把交首付款日
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期、首付款价格、贷款额大小写按要求输入，并且把一次性的钩去掉内容删掉，保存
3、如遇到当天认购签约的客户，如不需要打印认购协议，可直接跳过认购流程，在房屋查询—业
务类别里不需要再选择商品房认购，直接选择预售合同管理，进行编辑。
备注： 1、前三页输好后即可打印，打印之前点击正式打印，否则为非正式合同。
2、打印正本合同要点击专用合同，正本-1 页和 0 页不需要打印
3、打印合同及认购书时注意放纸的方向，以免批量打印错误。
合同确认书打印流程
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将合同送房产局送鉴之前，要先确认上传，流程如下：
Ⅰ 查找到要送鉴合同的房号，如图 1 所示，点击合同确认，如图 2 所示 ，按要求输入合同确认
号，密码为该套房屋产权人的身份证号码最后六位，提交打印即确认完毕！
注：1、打印合同确认书时注意放纸的方向，以免批量打印错误。
2、确认密码一般为购房客户身份证号的最后六位。
其它注意事项
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一、 换手率问题：
（1） 调整相关的程序使换手率只在认购协议撤销、买卖契约撤销中购房人姓名发生变更
和认购协议到期自动撤销，也就是真正的产生了换手才计算换手次数，从而更科学
和准确的界定换手率。
（2） 调整换手率的计算公式，将所有房屋纳入计算，避免因为保留和抵押状态的变更而
使得换手率产生大幅的波动。换手率计算公式改为以下计算公式：(认购协议撤销和
买卖契约撤销中购房人姓名变更次数+认购协议到期自动撤销次数) ÷项目总套数。
（3） 正式合同打印后回退，原购房人有增减的，只要其中一人姓名无变化就不计入换手。
二、 收据遗失
备注：
收据补办手续一般都会放在交房后，支付面积补差款时一并办理（核实客户缴款记录无误后，
提交书面申请，直接开具全款发票，根据开发商要求而定）
三、 2007 版《南京市商品房预售合同》条款详解
客户告之收据遗失，口头汇报案场经理
据遗失核实无误后安排置业顾问通知客户提交书面申请
案场经理签字确认
陪同客户到开发商财务办理手续
财务补开收据并核收补办申请签字
送客户出门
明源上备注收据补办相关短信息
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编者按：2007 版《南京市商品房预售合同》
已于本月 1 日起正式启用。自本月 1 日起新批，
除了溧水、高淳两个郊县以外的本市各区行政
区域范围内，初次取得商品房预售许可证的商
品房都必须使用该示范文本。
合同内容
甲方已领取＿＿号《国有土地使用证》，依
法享有南京市＿＿区 地块的国有土地使用权；
该宗地块地号为＿＿。
甲方获准在上述地块上开发建设的商品房
【 】地名核准名称【 】暂定名称为＿＿。
甲方已领取宁房销第＿＿号《南京市商品
房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人
民共和国城市房地产管理法》以及建设部《城
市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办
法》等规定，甲、乙双方就商品房预售事宜，
经协商一致，订立合同如下。
【注解】
合同前言部分包括预售人的宗地使用权、商品房项
目名称、商品房预售许可和订立合同的法律依据等四个
方面内容，概要说明了开发企业预售商品房的合法性。
前言第一款为填空式，内容为开发企业《国有土地
使用证》的相关证载内容。开发企业享有合法的开发用
地使用权，是房地产开发经营的基础条件，也是预购人
最终继受取得房屋所有权和相应土地使用权的前提，是
商品房物权的渊源。
前言第二款为单选加填空式，内容为商品房项目名
称。我市地名管理实行地名核准制，只有经地名管理办
公室核准的地名方能作为法定地名使用。在商品房预售
阶段，开发企业通常会在地名核准前为商品房项目选取
项目推广名称，故合同中的项目名称存在两种可能性。
双方当事人应当根据订立合同时的实际情况予以选择填
写。
前言第三款为填空式，内容为商品房预售许可。商
品房预售许可证是开发企业预售商品房最关键的合法性
依据，直接决定商品房预售合同的效力。因同一商品房
项目可能领取多个预售许可证，所以本款填写的预售许
可证的许可范围应当包括本合同所预售的商品房。预购
人可通过我市网上房地产公示系统查询相关信息。
商品房预售合同是专业合同，除需受我国合同法调
整外，还需受到与商品房预售制度配套的相关法律法规
调整。前言第四款列举了两个国家法律和两个建设部规
章，本合同正文部分的许多条款与这些法律法规的规定
都有直接或间接的关系。
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第一条 合同标的基本情况
一、甲方预售给乙方的商品房（下
称"该商品房"）为上述《南京市商品
房预售许可证》证载范围中的＿＿号，
该房号为【 】公安审定编号【 】工
程暂定编号。该商品房所在楼幢的总
平面位置见附件 1 总平面图，套型及
分层平面位置图见附件 2。
二、该商品房所在楼幢的主体建
筑结构为＿＿，主体建筑层数为＿＿
层，其中＋ 米以下＿＿层，＋
米以上＿＿层，该商品房位于【 】
+ 米以上【 】＋ 米以下第＿
＿层。
三、该商品房设计用途为＿＿，
层高＿＿米（与本层高不一致的部位
另见附件 2 中的层高标注）。
四、该商品房的建筑面积＿＿平
方米，其中套内建筑面积＿＿平方米，
共有共用分摊建筑面积＿＿平方米。
计入上述共有共用分摊面积的建筑
部位见附件 3。
五、该商品房的装修装饰材料及
设备标准见附件 4。
六、该商品房占用范围内的国有
土地使用权，其土地使用权面积在乙
方办理国有土地使用权登记时，由政
府主管部门核定。该商品房的土地用
途为＿＿，土地使用年限自＿＿年＿
＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿
日止。
七、该商品房所在楼幢当前的工
程建设形象进度为＿＿。
【注解】
本条的内容是合同的标的条款，主要反映合同标的的自然状
况。为更准确描述合同标的，本条配合文字还附加了必要的图形。
第一款为填空加单选式，并引见两份附图。填空部分用文字
描述合同标的的详细坐落。因我市房屋的门牌编号与户籍坐落一
致，应由公安机关统一编排，所以在商品房预售阶段存在开发企
业自编和公安机关审定两种可能性，双方当事人应根据订立合同
时的实际情况选择。总平面图反映经规划主管部门批准的商品房
项目总平布局，反映合同标的在商品房项目中的平面位置，以及
合同标的所在楼幢的整体朝向、及其与道路、相邻楼幢的平面关
系等要素。套型及分层平面图应当是标准各边长尺寸的图形，反
映合同标的在楼层中的平面位置，各功能区的尺寸和相互衔接关
系等要素。本款附图可打印，也可粘贴，但粘贴需加骑缝章。
第二款为填空加选择式，内容为合同标的所在楼幢的结构状
况。本合同填写的结构是设计文件注明的结构，因概念体系与产
权登记的结构不同，所以本合同注明的结构可能与预购人产权登
记的结构表述不同。标的主体建筑的层数是指楼幢的自然层。有
的复杂建筑，部分楼层可能不应记入楼幢自然层，双方在签订合
同时需注意有关国家规范的规定。这里的+ 米是指设计标高，
可能与室外地坪并不平齐。标的所在楼层应与自然层对应，有的
标的是跃层布局，分居多个楼层，双方应根据实际情况明确约定。
第三款为填空式，内容为标的用途和层高。本合同中的用途
指设计文件注明的用途，与标的的实际使用无关。层高是指标的
的地面到上级楼面或下级楼面到上级楼面之间的高差。标的层高
表述标的的竖向尺寸，与标的室内净高不同，因横梁等结构影响，
同样的层高下可以有不同的净高。同时，因房屋结构的复杂性，
同一标的内可能存在部分功能区层高与标准层高不一致，比如错
层结构、斜屋顶结构等，双方当事人需在分层平面图中的相应部
位予以明确。
第四款为填空式，内容为标的的数量，也是合同价格的主要
计算依据，本合同以建筑面积表示。其中套内建筑面积加上共有
共用分摊建筑面积等于商品房的建筑面积。套内建筑面积部分由
本合同预购人独占享有所有权，共有共用分摊建筑面积部分由标
的所在楼幢全体业主共同享有所有权。参与共有共用建筑面积分
摊的部位在商品房预售前开发企业已在我市网上房地产公示系
统公示，本款引见的附件 3 内容一般应与公示内容一致。标的所
在楼幢的共有共用面积分摊涉及不同分摊功能区的，公示系统目
前尚未予以区分，预购人需加合理注意。
第五款内容是标的的装饰装修和设备标准，其引见的附件 4
为选择填空式，被铅印选定的为必选必填项，填写内容可以是材
料或设备的品种、规格、品牌、质量等。附件 4 在格式设计上仅
适用于记录毛坯标准或简单装修标准，对装修一次到位的商品房，
双方当事人需另行签订协议。
第六款为填空式，内容为商品房对应的土地使用权。与开发
商的宗地使用权不同，预购人取得的往往是共有土地使用权，因
土地分割转让手续滞后，其具体面积在预售阶段一般不能确定。
我市开发用地均是出让取得的有使用期限的土地，预购人取得的
是剩余年限土地使用权。宗地可以并存多种用途，本合同注明的
用途和使用期限应于标的严格对应。
第七款为填空式，内容为签订本合同时标的的直观自然形态。
本款要求双方当事人简明扼要地确认工程实际达到的形象部位，
一般可按基础、结构、屋面、装修、竣工等结合实际分层次、分
阶段表述。在商品房项目的整个预售过程，工程形象进度一直处
于动态变化之中，双方当事人在本合同中对当前进度予以确认固
定，是预售合同的特有需要。
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第二条 该商品房的权利瑕疵
一、甲方告知乙方，该商品房存在下列权
利瑕疵：
【 】其占用范围内的土地使用权已设定抵
押，抵押权人为＿＿，抵押登记部门为＿＿，
抵押登记日期为＿＿ 。
【 】已设定在建工程抵押，抵押权人为＿
＿，抵押登记部门为＿＿，抵押登记日期为＿
＿。
【 】
二、甲方已通知抵押权人预售该商品房的
证明和甲方处理上述权利瑕疵的承诺见附件 5。
附件 5
甲方已通知抵押权人预售该商品房的证明
（如粘贴需加盖骑缝章）
甲方处理权利瑕疵的承诺
【 】本合同签订后＿＿天内注销该商品房
的抵押登记。
【 】办理商品房预售合同登记备案手续前
注销抵押登记。
【 】该商品房交付前注销抵押登记。
【 】办理房屋所有权转移登记前注销抵押
登记。
【 】
因甲方原因导致上述注销抵押登记手续迟
延办理，经乙方催告后＿＿天内仍未办理，或
甲方提供虚假“甲方已通知抵押权人预售该商品
房的证明”的，乙方有权解除本合同，并按下列
方式清理和结算：
【 】甲方应在本合同解除后＿＿天内将已
付价款以及按＿＿利率计算的利息返还乙方，
并另按已付价款金额的一倍向乙方承担惩罚性
赔偿责任。
【 】
【注解】
本条的内容是商品房的权利状况，与第一条描述的
自然状况一起共同构成合同标的的基本情况。本条也是
预售人权利瑕疵担保义务的专用条款，其效果是保证本
合同标的交付时，没有其他第三人享有对标的物的合法
追索权。
第一款为选择填空式，内容为开发企业向预购人披
露标的物在签订本合同时已经存在的权利瑕疵。商品房
预售中的常见权利瑕疵有在建工程抵押和国有土地使用
权抵押。在建工程抵押的特点是可以按销售单元分步解
押，国有土地使用权抵押的特点是宗地抵押，暂无途径
分步解押。目前我市两种抵押不能共存，因此签订本合
同时不可能复选。本款还另立空白选项方便双方当事人
确认其它权利瑕疵。预售商品房的抵押设定情况，可以
通过我市网上房地产公示系统查询，预购人宜事前注意。
第二款引见附件 5,内容为权利瑕疵的处理。附件 5
分两部分，一是通知抵押权人的证明。通知抵押权人是
抵押人转让抵押物时的法定义务之一，因该证明原件往
往只有一份，且每份证明可以包含多套商品房，所以合
同中粘贴的可能是复印件，预购人需注意察看原件，并
督促开发企业在粘贴的复印件上加章确认。二是开发企
业的承诺。预购人的权利要得到完全保护，需以抵押登
记被注销为准。附件 5 为此以时间先后为序列举了四个
注销抵押登记的时间点供双方当事人选用，从逻辑上讲，
当事人在这里只能单选，不能复选。值得注意的是，按
我市现行登记管理制度，商品房的在建工程抵押登记未
予注销的，双方当事人订立本合同后的系列登记手续都
不能办理，所以当事人需注意合同条款与行政管理制度
之间的协调。附件 5 还规定了预购人在预售人处理权利
瑕疵不当时的合同解除权。本合同给出的提示性选项中
的利率部分，可以填写固定数值的利率，也可以缘引既
存的标准利率。该选项让开发企业承担双倍赔偿责任，
在利益平衡上可以认为是向预购人的倾斜。
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第三条 定金及其处理办法
一、乙方应于＿＿前向甲方支付定金（大
写＿＿元）（小写＿＿元），币种＿＿。
二、甲、乙双方履行本契约时，定金按下
列方式处理：
【 】在乙方最后一次付款时充抵合同价款。
【 】在＿＿＿＿时，甲方一次性返还乙方。
【 】
【注解】
第一款为填空式，内容为定金的支付时间和金额。
因为定金条款不是商品房预售合同的必备条款，所以合
同当事人可以约定定金，也可以不约定定金。根据我国
法律规定，定金金额不能超过合同标的金额（总房价）
的 20%，当事人在订立合同时应当注意定金金额的法定
上限。
第二款为单选加填空式，内容为定金在合同履行过
程中发生性质转化的时间和形式，其中第三个选项由买
卖双方自由约定，比如可以制定成“在乙方第一次支付合
同价款时充抵价款”、“甲方交付该商品房时一次性返还乙
方”等等。
第四条 计价方式与价款
乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为
＿＿元/平方米，总价款合计(大写) ＿＿，(小
写) ＿＿，币种为＿＿
该总价款由下列款项构成：
【√】房价款：＿＿元/平方米，合计＿＿元。
【 】房屋套内的装饰装修款： 元/
平方米，合计 元。
【 】
【注解】
本条为填空加选择加填空式，内容为本合同的价格条款。
本合同采用按房屋建筑面积计价的方式计算合同标的
的价格，本条包括单价、总价、币种和总价构成四个方面的
内容。其中，“单价”乘以第一条第四款的“建筑面积”等于“总
价款”。若双方当事人协商一致，决定不采用建筑面积计价方
式，而采用按套、按幢或按套内建筑面积等其它计价方式的，
当事人仍然应当按照本条的设计完整填写，其实际采用的计
价方式由当事人在“其它约定”或“补充协议”中另行明确。这
时，本合同的部分其它条款将与当事人另行选定的计价方式
不配套（比如第十一条第一款），当事人应另行制定补充条
款予以必要的协调。
针对装修一次到位的商品房，本合同允许对总价款进行
大类拆分，本条给出“房价款”和“套内装饰装修款”的两项构
成，其中“房价款”被铅印选定，为必然项目。“房价款”是指
房屋建筑工程和安装工程设计文件标准内的售价，俗称“毛坯
价”或“简装价”。“套内装饰装修款”是指“精装修商品房”内部
“精装修”工程的售价。双方当事人尤其是甲方当事人应实事
求是，合理分割装修一次到位商品房的总价款，不然容易引
发不必要的纠纷。当然，经当事人协商一致，双方也可以对
总价款的构成不作区分，全部作为房价款处理。
对所谓“拎包入住”的商品房，因“总价款”中还另含有家
俬、家电等售价，当事人可以在本条最后的空白选项中按实
际情况给出相应约定，但在这里不适合用建筑面积计算单价，
双方当事人宜商定其它合理方式。
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第五条 付款方式、时间和迟延付款的责任
一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合
同价款：
【 】一次性付款：
【 】分期付款：
【 】预购商品房抵押贷款：
【 】
按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷
款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。
贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行
提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付
款的日期。
二、乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承
担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外：
【 】按照未付到期价款的中国人民银行同期
商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向甲
方支付违约金。
【 】按照未付到期价款的万分之＿＿/天计
算，向甲方支付迟延期间的违约金。
【 】
三、乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后
日后仍未支付到期价款，且未付到期价款的金
额达到总价款＿＿%的，甲方有权解除本合同，
并按下列约定清理和结算：
【 】按中国人民银行同期商业贷款基准利率
计算，甲方可要求乙方按照总价款在本合同签订
之日起至本合同解除之日止同期利息的 ＿＿倍
赔偿损失。甲方应在解除本合同＿＿日内，将已
收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。乙
方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用
应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并
提前归还尚未到期的贷款。
本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。
【 】
乙方应在甲方解除本合同 ＿＿日内，协助甲
方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记
手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记
手续迟延注销的，乙方承担下列违约责任：
【 】按照总价款的万分之＿＿/天计算，向
甲方支付迟延期间的违约金。
【 】
【注解】
本条为选择加填空格式，共分三款。第一款内容
为付款方式和付款时间，第二款内容为迟延付款的违
约责任，第三款内容为双方约定的甲方解除合同的权
利。
第一款有三个提示性选项供当事人视具体情况选
用。付款时间可以是按日历约定的时间，也可以是某
件事实发生的时间。一次性付款是指在确定的时间乙
方向甲方一次性全额支付总价款；分期付款是指乙方
按约定的时间序列和金额，分次分批向甲方支付合同
价款；预购商品房抵押贷款是指乙方向甲方支付规定
的首期价款后，由贷款银行为其支付剩余价款，并将
所构商品房抵押给贷款银行作为乙方履行还款担保的
付款方式，即俗称的“按揭”，实务中银行往往要求甲方
提供阶段性的或全程的保证担保。在商品房预售阶段，
银行发放贷款的日期一般不可能由当事人在签订合同
时按日历确定，预购商品房抵押贷款选项中的最后一
段条文，是对乙方应当付款的日期和乙方实际付款的
日期两个时点的界定。这两个时点与本条第二、三款
的约定结合，是认定乙方是否构成迟延付款以及乙方
责任范围的关键。另外，当事人还可以在本款中约定
现金、银行票据和其它特殊方式等具体款项形式。
第二款有两个选项供当事人选用。第一个选项以
人民银行公布的商业贷款基准利率为标准计算违约金。
对具体的迟延付款行为，应对照付款迟延期间确定具
体适用的相应贷款期限的利率，折算到日利率计算违
约金，其效果大体相当于甲方获得相应银行贷款的财
务成本。第二个选项为填空式。当事人可以参照人民
银行公布的逾期贷款利息标准协商确定具体比例，现
行标准为每天万分之 ，其效果大体相当于甲方逾期
偿还银行贷款的财务成本。当事人也可在第三个空白
选项中另行约定违约金的计算方法，但不宜远远超过
或远远低于甲方可能遭受的实际损失。按本款条文文
意，本款约定的责任与第三款约定的责任不累加适用。
第三款的内容分两个层次。第一层意思是甲方解
除合同，乙方应当承担的赔偿责任以及有关债权债务
的清理；第二层意思是甲方解除合同，乙方在登记手
续上的协助义务。对甲方享有合同解除权，本款设计
了两个前提条件，一是甲方催告乙方付款，二是催告
期满乙方累积未付到期款达到约定比例，催告期和未
付到期款的累积比例均由双方自由约定。第一层意思
中的提示性选项，采用银行同期贷款利息的倍数确定
乙方的赔偿责任，并采用甲方退还款项抵扣赔偿金和
乙方向银行借款的方式清理相关债权债务，其中倍数
和甲方退还期限由当事人自由约定。同时，提示性选
项采用约定的赔偿金与定金罚则同时适用的模式，带
有一定的惩罚性。甲方解除合同后，乙方有协助办理
相关注销登记手续的义务，比如注销预售合同的登记
手续。不然，势必影响甲方对合同标的的再处分，给
甲方带来额外的经济损失。因此本款第二层意思规定
了乙方履行协助义务的期限和乙方不履行协助义务的
违约责任。提示性选项提供的责任形式是违约金，计
算方法为按天并依约定比例计算。当事人在商定本款
约定时，需合理注意甲方退还乙方款项期限与乙方协
助办理相关登记手续期限之间的比较关系，该比较关
系可以构成双方履行义务的先后顺序，处理不当易引
发合同履行争议。
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第七条 配套基础设施和其他设施
一、甲方对配套基础设施及其它设施的
承诺见附件 6。
二、附件 6 中的设施迟延达到甲方承诺
条件的，甲方承担下列违约责任，但乙方解
除本合同的除外：
【 】按照＿＿元/天•项计算，向乙方支
付违约金。
【 】
本款约定的违约责任不与第六条约定的
迟延交付违约责任累加适用。
三、该商品房交付后，附件 6 中第＿＿
项设施迟延达到甲方承诺条件，经乙方催告
后＿＿日内仍未达到的，乙方有权解除本合
同，并按下列方式处理：
【注解】
本条为选择加填空格式，分三款。第一款内容为商品房项目配
建设施，以及对这些设施建设进度和有关重要事项的约定；第二
款内容为甲方未按约定进度建设有关设施的违约责任；第三款为
甲方未按约定进度建设相关重要设施，乙方相应的合同解除权。
第一款就甲方对商品房项目配建设施的承诺事项引见附件 6。
附件 6 提示了 13 类配建设施供当事人按照商品房项目的实际情
况选择填写，若有提示项以外的配建设施，当事人还可以在最后
的“其它”选项中另行约定。附件 6 各项配建设施的共同点在于均
要求甲方承诺相关配建设施的工程完成时间，同时分别不同设施
明确不同的重要事项。对业主共用停车库，需明确停车库所在位
置和总数量。对会所，要求明确会所的所在位置、用途、服务对
象以及改变用途和服务对象的程序；其中提示的用途基本上都是
公共服务性质的用途，是会所的可能用途，不是会所的必然用途，
各项用途的基本涵义当事人可以通过国家统计局网站查询《国民
经济行业分类》标准；服务对象分三个层次，不同的层次对小区
的公共管理有不同的影响；改变用途或服务对象的两个提示性程
序，采用业主公决的形式，并比照了业主大会的议事规则，但其
本身不是业主大会的行为，当事人也可商定其它办法。对配建的
体育设施和购物中心，要求明确服务对象，当事人也可参照对会
所的约定扩充相应内容。整体上讲，第七条不涉及附件 6 中配建
设施的产权归属，界定相关建筑物的权利归属问题也不是第七条
的任务，当事人需给予合理注意。
因配建设施的迟延建设会对商品房的使用造成或多或少的不
利影响，故第二款规定了甲方的相应违约责任。提示性选择项分
项按天计算甲方的违约金，甲方迟延建设多项配建设施的，按约
定实行多项累计。双方当事人也可以按配建设施的重要性，在空
白选项中分项约定相关责任以做区别对待。本款引用的第六条内
容是甲方迟延交付商品房的违约责任，因迟延建设配建设施对乙
方造成损害是以商品房已交付为基础的，商品房未交付时，配建
设施是否已按约定建设完毕对乙方并无实际意义，所以第二款的
违约责任不与商品房迟延交付的违约责任累加适用。
第三款乙方享有合同解除权所对应的配建设施，一般是影响商
品房正常使用以及其它决定乙方订立本合同的目的是否能够实
现的配建设施。对合同解除后的处理办法，当事人可参照甲方迟
延交付商品房，乙方解除合同的处理办法进行相关约定；但应注
意因发生时间的差异可能会导致两者之间所面对的客观事实有
很大不同。许多配建设施的建成时间往往迟于商品房交付时间，
乙方行使本款约定的解除权时，可能商品房已经交付，所以本款
约定的处理办法比第六条约定的处理办法更加复杂。
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第八条 配套房屋和建筑的产权归属
甲、乙双方约定，附件 7 所列配套房屋和建
筑，虽未计入上述共有共用分摊面积，但随商
品房的销售，应当无偿转移归全体业主共有，
并由全体业主按规定享有权利、承担义务。
除附件 7 所列项目以外的配套房屋和建筑归甲
方所有。但权利人应当按规划核定用途使用配
套房屋和建筑，不得擅自改变其用途。
【注解】
本条条文为全铅印形式，双方当事人约定的内容集中
于附件 7。本条的内容为甲、乙双方通过约定形式界定商
品房项目内配套建筑物在商品房销售后的产权归属，以
及归甲方所有的配套建筑的用途限制。即：附件 7 载明
的配套建筑归全体业主共有，附件 7 以外的配套建筑由
甲方保留产权。甲方对其保留产权的配套建筑可以以出
售、出租等形式依法处分，但甲方或甲方权利的承受人
不得擅自改变该配套建筑的规划核定用途；若确需改变
的，应当按照法律法规规定的或甲方于广大业主约定的
程序办理相关手续。
附件 7 的内容包括网上房地产公示的内容和双方当事
人约定的其它内容。网上房地产公示的内容应当包括我
市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》中产权归
全体业主共有的附属房屋，即：（一）规划核准图上标
注的自行车库； （二）规划核准图上标注的底层架空层；
（三）规划核准图上标注的避难层（间）；（四）规划核
准图上标注的共用设施设备用房；（五）房地产开发企
业按规定应当移交全体业主的物业管理用房；（六）房
地产开发企业承诺归全体业主共有的房屋；（七）层高
米以下的房屋；（八）法律、法规规定归全体业主共
有的房屋。同时还应包括占《南京市建筑物配件停车设
施设置标标准与准则》规定标准 15%的业主共用机动车
停车位。其中，标准配置的 15%机动车停车位部分为业
主共用，有的还是地下人防工程，当事人双方在约定附
件 7 时需有正确理解和认识。双方当事人约定的其它内
容，可以是网上房地产公示内容的补充说明，也可以是
网上房地产公示内容以外的、由当事人双方另行约定归
全体业主共有的房屋或建筑。因此，按照附件 7 的格式
设计，归全体业主共有的配套建筑的范围一般来说应当
大于或等于网上房地产公示的范围，而不应小于网上房
地产公示的范围。
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第十条 房屋交付和接收手续
一、该商品房具备第六条第二款约定的交
付条件后，甲方应当在确定的交付日期前＿＿
天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点
以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日
期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。
二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出
示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六
条第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证
明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足
第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有
权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承
担迟延交付的责任。
甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙
方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的
证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其它
交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为
双方对房屋交付条件的变更。
三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接
钥匙后即为交付。
四、该商品房已满足交付条件，但乙方收
到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房
或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：
【 】乙方按每天＿＿元向甲方支付逾期交
接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自
书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。
【 】
【注解】
（1）交房通知书一般会载明最迟收房的时间，这个
时间一般为收到交房通知书之日起 15 天。则收到交房通
知书则以书面通知邮戳时间为准。
（2）如果房屋有质量问题，我为什么不能拒收房屋？
答：如果房屋有质量问题我们会额令帮您整改，无
权拒收房屋。如遇到层高等无法修缮的问题，在本页第
十一条第二项其它差异的处理里应有规定如何赔偿。
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第十一条 面积差异和其它差异的处理
一、甲、乙双方办理交接手续时，第六条
第二款中《房屋测绘成果》载明的该商品房实
测面积与第一条约定的面积发生误差的，按下
列方式处理：
【 】建筑面积误差比绝对值在＿＿以内
（含本数，不得超过 3%）的，按照第四条约定
的价格据实结算；
建筑面积误差比绝对值超出上述比值的，
乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲
方应当自本合同解除之日起 30 日内退还乙方
已付价款，并按照年利率 ％计算支付利息。
乙方同意继续履行本合同，实测建筑面积大于
本合同约定建筑面积的，在上述比值以内（含
本数）部分的价款由乙方按第四条约定价格补
足，超出上述比值部分的价款乙方可不予承担，
但其所有权归乙方所有；实测建筑面积小于本
合同约定建筑面积的，在上述比值以内（含本
数）部分的价款由甲方返还乙方，超出上述比
值部分的价款由甲方双倍返还乙方。
【 】
二、其它差异的处理：
1、该商品房的实际层高低于第一条约定层
高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误
差值的，甲方承担下列责任：
甲方承担整改责任，无法整改的，由双方协商
解决，如协商不成，按本合同十八条处理。
2、该商品房交付的装饰装修材料和设备标
准低于附件 4 约定标准的，甲方承担下列违约
责任：
【 】按交付时的市场差价双倍赔偿乙方。
【 】 甲方承担整改责任，无整改的，由
双方协商解决，如协商不成，按本合同十八条
处理。
【注解】
（充分熟记南京市、江苏省及建房部面积误差
条例的内容）
南京市：±1﹪，大于 1%，小于 5%可退房
江苏省：＋1﹪，－3﹪，大于或小于±3﹪可退房
建设部：±3﹪，大于或小于±3﹪可退房
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第十五条 合同备案手续和权属登记手续
一、本合同签订后＿＿日内（应当不超过 10
日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作
系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管
理局产权市场处备案。
二、在本合同基本信息传送至南京市房产
管理局产权市场处备案后，且在本合同签订后
＿＿ 日内（应当不超过 30 日），甲、乙双方应
按规定办理商品房预售合同登记备案手续。
三、乙方为支付合同价款需申请预购商品
房抵押登记的，甲、乙双方应当同时或在先办
理商品房预售合同登记备案手续。
四、该商品房交付后＿＿日内（应当不超
过 90 日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有
权转移登记。
甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记
前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送
南京市房产管理局产权市场处。
五、甲方承诺：
【 】乙方领取《房屋所有权证》后，乙方
有权且应当要求甲方及时配合办理该商品房占
用范围内的国有土地使用权变更登记。
【 】乙方领取《房屋所有权证》＿＿天后，
乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占
用范围内的国有土地使用权变更登记。
【 】
六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟
延办理，经对方催告后＿＿天仍未办理的，过
错方应向对方承担下列违约责任：
【 】按每迟延一天＿＿元计算，支付违约
金。
【 】
七、附件 7 中的配套房屋建成后，甲方应
按规定及时移交给业主委员会或物业管理企业。
其中，物业管理服务用房在甲方办理房屋所有
权初始登记时按规定程序以物业管理区域内的
全体业主名义申请房屋权属登记；其它符合所
有权登记条件的且业主委员会已成立的，甲方
应配合业主委员会按有关规定及时办理房屋所
有权转移登记，将其登记在全体业主名下。
【注解】
合同签定后 10 日内要送去鉴证，最长时间不得超过 30
日；办理产权证的时限一般为从交付之日起算 90 天。办
理土地证客户至开发商处领到相关材料后自行办理。违
约金一般为 5 元。特殊情况要和鉴证窗口说明原因。
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2008 年 12 月 23 日各开发单位可以到产权市场处商务中心购买修改后的预售合同。
新合同与老合同的差异如下：
１、 新合同主文本总页数 30 页；
２、 新合同主文本增加了附件５（19、20、21 页）；
３、 新合同主文本及专用文本涉及到的附件有了细小修改；
４、 预售合同中“甲、乙双方的其它约定”增加以下内容：本合同签订后，因市场变
化等，造成商品房市场价格波动所产生的风险，由甲、乙双方各自承担；甲、
乙双方仍按本合同的约定执行。
注意事项：
１、目前新老二套预售合同的文本同时使用，为了满足老合同没有用完的单位可
以继续使用；
２、对于要打印新合同的用户可以点击合同页面中的“切换至新合同”按钮来打印
新合同；
３、附件五中的选项目前暂定为可以多选；
南京市房产局信息中心技术服务电话：84730927
