1
宣
城
房
地
产
市
场
调
查
报
告
博思堂·众略行
2008-7-15
2
宣城房地产市场报告
第一部分.项目地块分析.........................................................1
1.项目地块概况............................................................1
项目地块情况分析 ..................................................1
项目建筑指标 ......................................................2
项目区域综述 ......................................................2
2.项目 SWOT分析...........................................................3
第二部分.项目市场环境分析.....................................................3
1.宏观环境分析............................................................3
地理位置 ..........................................................3
区域人口 ..........................................................3
人文历史 ..........................................................4
对外交通 ..........................................................4
宣城市城市规划 ....................................................4
2.经济环境分析............................................................6
主要产业情况 ......................................................6
主要经济发展情况 ..................................................7
3.房地产行业情况分析.....................................................10
房地产建筑情况 ...................................................10
房地产投资情况 ...................................................11
居民居住水平 .....................................................12
土地级别情况 .....................................................12
第三部分.房地产市场情况分析..................................................13
1.板块划分...............................................................13
2.板块情况...............................................................13
老城区区板块 .....................................................13
新政务区板块 .....................................................15
开发区板块 .......................................................16
3.消费者及需求分析.......................................................17
第四部分.项目定位............................................................18
1．项目形象定位..........................................................18
2.价格建议...............................................................18
3.项目客源初步定位.......................................................19
4.户型、外立面和物业建议.................................................20
3
第一部分.项目地块分析
1. 项目地块概况
项目地块情况分析
项目地块位于春归苑步行街以南，叠嶂路以北，状元路以西，环城西路以东。图中红
色星星位置为项目地块。
项目北为春归苑步行街，主要的经营业态以服装、饰品、超市为主，但人流量比较
小，经营状况不理想，很多店面有标示出转租、转让的信息。项目东为状元路，此路为宣
城相对比较繁华的路段，项目不远处有宣州区政府、观音寺。项目南为叠嶂路，项目对面
有中国移动通信宣城分公司。项目西为陵西路，也就是环城西路，宣城市邮政局在项目路
段上。
项目周边五分钟的车程内可以到达中国移动、中国联通、工商银行、苏果超市、商之
都商厦、波记百货、宣城汽车站、华安证券等等。项目周边的配套设施相对比较齐全。同
时项目到市中心主要商圈也都在的士起步价以内，交通比较便利。
项目建筑指标
项目用地规划总用地为 公顷，规划净用地 公顷。同事项目容积率不大于
，建筑密度不大于 35%。总体来说，项目将是一个总建筑规模超过 24万方的大盘，同
时建筑也为高层建筑。
4
在目前的市场情况下，项目的去化是一个需要详细考虑的问题。同时，在宣城高层建
筑比较少，市场接收程度也不高，如何提高项目本身在宣城人民心中的接收程度也是一个
相对棘手的问题。
项目区域综述
项目地块处于宣城市中心区域，但是偏离宣城商业中心地带——叠嶂路与锦城路交叉
口附近。项目距离宣城商业中心地带也仅仅 1公里左右的距离。宣城整体商业氛围比较清
淡且辐射半径比较短，同时商业相对过分集中于市中心区域。因此项目所在区域受益于市
中心商业辐射比较小，项目旁边的春归苑步行街的经营情况不理想就是证明。
项目地块临街面为叠嶂路，目前叠嶂路中项目所在路段上商业多以办公经营形态为
主，如中国移动、华安证券、工商银行等，商业经营比较少。
2. 项目 SWOT分析
优势（strength）
◆ 项目位于宣城中心区域，配套设施比较齐全。
◆ 项目规模比较大，有利于聚集人气。
劣势（weakness）
◆ 项目全部是高层建筑，市场接收程度比较差。
◆ 项目所在的叠嶂路路段商业氛围比较清淡冲击项目沿街商业。
◆ 项目周边竞争对手和潜在竞争对手比较多
机会（opportunity）
◆ 市中心区域土地供应量比较小。
◆ 民众因近年来房地产高涨的认识和对房地产投资的认知。
威胁（threats）
◆ 房地产市场受到国家政策调控影响。
◆ 目前市场上消费者观望情绪严重。
◆ 目前宣城市场上供应量比较大。
◆ 项目旁的春归苑步行街经营情况不佳。
从以上的 SWOT分析可以看出，项目最大的优势是项目的区位和项目的规模，而项目最
大的缺点就在于高层建筑的市场接收程度低和周边楼盘的直接竞争。如何凸显项目的优
势，并且能够在竞争中脱颖而出，是项目的最应该思考的问题。
5
第二部分.项目市场环境分析
1. 宏观环境分析
地理位置
宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，跨东经 117゜ 58’～119゜ 40’、北纬
29゜ 57’～31゜ 19’。东北至东南与江苏、浙江两省毗邻，为安徽省的东南门户。
区域人口
现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，共计 115个乡镇街
道办事处，其中有 61个镇、44个乡、10个街道办事处。
地域面积 12340平方公里，占全省总面积的 8．9％，人口 275万。
人文历史
宣城人文胜迹遍布。临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名
楼；其中绩溪以三雕艺术、徽墨、徽菜扬名。宣城还是国家领导人江泽民、胡锦涛的祖
籍。
对外交通
宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开
发的陆上枢纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，凭皖赣、宣杭两铁
路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象。
6
宣城市城市规划
远景规划
宣城市城市近期建设规划（2006-2010年）日前通过省建设厅主持的专家评审。规划
中确定把该市建成区域性交通枢纽城市，我省东向发展的“门户”，长三角核心区产业转移
承接基地、为大工业配套的加工基地、面向长三角的优质农产品生产供应基地、劳务输出
基地、旅游观光“后花园”和休闲度假区。
十一五住房建设规划面积 280万平方米。
城市近期发展规模
规划到 2010年，中心城区实际居住人口 40万，城市建设用地约 40平方公里，人均建
设用地 100平方米
近期建设五大重点区域
西南工业开发区组团：以市本级工业项目建设和与之相配套的生活居住、商贸金融建
设为主要内容；
城东水阳组团：以区级政务中心的建设和阳德路以南的物流用地建设为主要内容；
城北巷口桥组团：以宣州工业新区建设为主要内容；
主城片区南部鳄鱼湖组团：以市级行政办公用地的建设和体育中心建设为主要内容；
昭亭北路组团：以城市生活居住用地建设和市属行政办公设施建设为主要内容。
总结：从宣州市的规划上看，宣州主要的发展产业为工业、现代农业和旅游业。在城市发
展上，目前宣州中心城区的居住人口为 27万人，要达到 2010年中心城区实际居住人
口 40万的目标，必须要大力度的加快城市化建设。从这方面上看，宣州市的房地产行
业的发展将迎来比较良好的机会。
7
附 1：总体规划图
附 2：近期重点建设规划图
8
2. 经济环境分析
主要产业情况
宣城人文胜迹遍布，谢脁楼、敬亭山、广教寺双塔、太极洞闻名中外；宣城名人辈
出，梅尧臣、梅询、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有“宣城梅花遍地
开”一说；宣城是宣纸、宣笔、徽墨的原产地域，2004年被授予“中国文房四宝之乡”称
号；以三雕艺术、徽墨、徽菜、明清古民居称誉海内外的绩溪，因胡雪岩、胡开文、胡
适、汪静之等而享有“邑小士多”的美名；李白一曲“桃花潭水深千尺，不及汪伦送我
情”，使泾县桃花潭名扬海内外。
宣城市自然资源丰富。全市森林覆盖率 55％，林业总面积 44万多公顷，蓄积量 1700
多万立方米。竹林面积 9．3万多公顷，居全国第七位、全省第一位。宁国市元竹、笋用竹
面积和产量均居全省首位，被评为“中国元竹之乡”。林产品有板栗、蜜枣、山核桃等，产
量在全省名列前茅。中药材种类繁多，著名的有宣木瓜、郎吴芋（吴茱英）、宁前胡、宁贝
母等。珍稀野生动物有 30多种，境内的扬子鳄保护区为国家级自然保护区，绩溪清凉峰和
宁国板桥两处省级自然保护区。境内矿产资源丰富，尤其是水泥用石灰石，储量在 160亿
吨以上，矿床规模大，矿石质量好，氧化钙含量大于 50％的占 95％以上。均宜露采。著名
9
的“海螺”牌水泥原料就是取自宁国海螺山的石灰石。
总结：宣城目前经济主要以农业和旅游业为主，工业发展水平比较落后。同时宣城兼
有矿业，主要为水泥行业的石灰石矿。总体而言，在工业发展水平比较落后，农业、旅游
业尚不能成为城市支柱产业的前提下，宣城的经济发展相对落后。
主要经济发展情况
经济总量情况
近年来，宣城市的经济发展保持了较快速度的稳定发展，年经济增长率都在 10%以
上。2007年国民经济持续快速协调发展，经济总量和人均水平迈上新台阶。全年实现地区
生产总值 亿元，比上年增长 %，经济总量跃上 300亿元的新台阶。而做为相对
比较落后的城市，具有后发优势的宣城市的经济发展将维持比较快的速度。这样的经济发
展速度也能够为房地产行业的发展提供比较良好的外围经济环境。
G D P增长情况图
%%
%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2005 2006 2007
%
%
%
%
%
%
%
%
%
GDP
增长率
以上数据来源于宣城市统计局
产业结构情况
在产业结构上看。2007年宣城第一产业实现增加值 亿元，增长 %；第二产业
实现增加值 亿元，增长 %；第三产业实现增加值 亿元，增长 %。
10
产业分布情况
19%
40%
41% 第一产业
第二产业
第三产业
以上数据来源于宣城市统计局
产业分布情况
5
5
.0
1
5
6
.5
6
5
.5
4
.5
0
%
5
.4
0
%
6
.0
0
%
9
4
.0
5
1
1
3
.3
1
3
4
.4
1
3
.3
0
%
1
8
.6
0
%
2
0
.5
0
%
1
0
2
.4
7
1
3
6
.8
1
3
.1
0
%
1
2
.4
0
%
1
2
.1
0
%
1
1
8
.1
0 50 100 150 200 250 300 350 400
2005
2006
2007
第一产业 增长率 第二产业 增长率 第三产业 增长率
以上数据来源于宣城市统计局
从宣城的产业分布上看，农业还保持着比较高的比例，同时第二产业比例低于第三产
业，说明宣城的工业发展比较落后。从发展速度上看，宣城第二产业正处于加速发展的时
期，说明宣城的工业正在积极的发展，将对宣城的经济的发展提供良好的推动力。
人均 GDP情况
宣城人均生产总值在 2007年继 2005年突破 1000美元后达到 13051元（折合 1716美
元）。
11
人均 GDP增长情况（单位：元）
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
2005 2006 2007
以上数据来源于宣城市统计局
表: 人均 GDP与房地产市场发育状况的关系表
人均 GDP 800—1300美元 1300—8000美
元
8000—13000美元 13000美元以上
阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段
从以上可以得知宣城市的房地产市场正在处于快速上升的阶段。这样的市场情况将给
房地产行业和企业提供良好的发展的机会。
居民生活情况
全市在岗职工平均工资 21362元，月平均工资为 1780元。
城镇居民收入支出情况(单位元)
7959
5968
9041
6886
10436
7949
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
收入 支出
2005
2006
2007
以上数据来源于宣城市统计局
稳定增长的居民收入在满足支出之后将能够帮助宣州居民改善生活环境，而生活环境
的主要方向的居住条件将得到提高。
12
3. 房地产行业情况分析
房地产建筑情况
2007年宣城资质等级三级及三级以上独立核算建筑施工企业完成房屋建筑面积 万
平方米，比上年增长 ％；竣工面积 265万平方米，同比增长 ％。
建筑情况（单位：万平方米）
265
0
100
200
300
400
500
600
施工面积 竣工面积
2005
2006
2007
以上数据来源于宣城市统计局
从 2005年到 2007年，宣城的施工面积不断增长，在未来一定时间内将会加大宣城市
的供应量，加大市场的竞争水平。
房地产投资情况
固定资产投资 增长率 房地产投资 增长率
2005
30% %
2006
% %
2007
% 36 %
以上数据来源于宣城市统计局
13
固定资产投资增长情况
30%
%
%
0
50
100
150
200
250
300
350
2005 2006 2007
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
固定资产投资
增长率
房地产投资增长情况
36
%
%
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2005 2006 2007
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
房地产投资
增长率
在 2005到 2007年间的时间里，固定资产投资和房地产投资的复合增长率基本保持了
一致的水平。但房地产投资在 2006年处于增长回落，2007却高速增长。这样的情况看
来，宣城市的房地产发展相对比较合理，但是 2007年的外部引导下的过快增长将造成短期
内的竞争加剧。
居民居住水平
14
居民居住水平(单位:平方米)
20
42
0
10
20
30
40
50
60
城镇 农村
2005
2006
2007
以上数据来源于宣城市统计局
今年来城镇居民的居住条件在 2006年得到了比较好的改善，说明当时的改善居住条件
的消费需求得到了一次放量的满足。但是在 2007年城镇居住水平增长减速，说明在 2007
年快速上涨的房价对宣城的房地产的消费需求产生了抑制作用。
土地级别情况
宣城市将城市土地进行等级的划分，以利于控制房地产价格的过快增长，对房地产价
格进行一定程度的指导。
2008年以来，不同等级地块上住宅项目的楼盘成交均价为
15
今年销售情况
住宅类 可售套数 签约套数 已售套数 已售均价
一级 599 8 572 3386
二级 1438 38 1389 2861
三级 16 1 24 2530
以上数据来源于宣城市房管局
从宣州的土地等级划分上看，一级地块主要为宣城的老城区，二级地块宣城经济开发
区环老城区部分（水阳路和文昌路以内）和宣城老城区北部，三级地块主要是宣城经济开
发区水阳路和文昌路以外区域和皖赣铁路以东的区域。
第三部分.房地产市场情况分析
1. 板块划分
目前宣城房价受地段和区域因素的影响依然比较明显。市中心范围的房价偏高，开发
区相对较低。而目前市场上看，开发区区域内的楼盘开发力度最大，产品供应量也比较
大。整个宣城区域可分为三大价格版块，即老城区板块、新政务区板块、开发区板块。
2. 板块情况
老城区区板块
宣城老城区区域内有良好的配套设施。由于宣城经济比较落后，城市发展正处于积极
发展期。城市的商业集中于老城区的市中心区域内，城市的其他区域正处在发展初期。宣
16
城的主要商业、教育、政务等配套多集中于老城区，如府山广场、商之都、苏果超市、市
政府、宣州区政府、宣州中学、宣州二中等等。而从目前市场的情况上看，由于土地的稀
缺性，老城区的楼盘价格将继续维持高位运行。同时老城区的楼盘数量也相对比较少。
楼盘 项目地址 总
建
物业
类型
主力面积 价格 备注
国鑫·世
纪新城
芋山路以
东，铁路以
西，向阳路
以北
40
万
方
多
层、
小
高、
商业
两房 80—90，三房
95—125，四房
120--135，商业
60--70
多层均价
3000，小高
均价 2900，
商业均价
6300
宣城总建筑
面积最大楼
盘
丽都文
华
水阳江大道
以北，梅溪
路以南，宣
泾路以东，
宣港路以西
12
万
方
多
层、
小
高、
高层
两房 80—90，三房
115—145，四房
130--140
多层 4100，
小高 3600，
高层未开
附近为二中
和二小，打
教育牌，目
前二期
丽晶国
际
叠幛路与锦
城路口
万
方
高层 两房 90—100，三
房 120--130
未开 预计价格
4500，地下
双层车库
紫金嘉
园
西林路和陵
西路口
住宅销售
完，商业未
开
板块小结
产品形态
本区域房产中以多层为主，小高层为辅，高层项目和产品非常少。项目多为多层、小
高层的混合小区。市中心区域开始出现高层建筑，如丽晶国际。
价格分析
区域内核心区域多层价格已经突破 4000元/平方米，小高层价格也在 3500元/平方米
左右。在区域的边缘区域，多层价格也在 3500元/平方米左右，小高层价格维持在 3000元
/平方米左右。
17
主力面积分析
区域内的主力产品面积范围为 80—120平方米，两房 80—100平方，三房 100—140平
方。整体的面积范围平均要高于其他两个区域。
未来发展趋势
区域内土地比较稀缺，特别是相对比较核心的区域。未来区域内小高层、高层建筑
将逐渐增多，同时价格也将维持在相对高位运行。
新政务区板块
目前区域内配套设施相对比较缺乏，是三个板块中配套水平最低的区域。但由于预期
宣州市政府将要搬迁，未来的宣城市政务区设在西北敬亭山下，所以宣城的多数楼盘均集
中在市郊西北位置。但是目前区域内缺乏比较具有影响力的大盘，对区域难以形成拉动作
用。如果宣州市政府等机关单位的搬迁将对区域形成非常良好的带动左右，因此来看区域
具有相对较大的投资潜力。
楼盘 项目地址 总建 物业类型 主力面积 价格 备注
西林
名都
西林路中段
万方
多层、小
高、商业
两房 74—90，三
房 90--120
多层均价
3900，小高和商
业未开
领尚
花城
双塔路南，花
园路北，三中
对面
7万方 多层、小
高
两房 80—90，三
房 105—125
多层均价
3400，小高未开
绿宝
嘉园
济川路北，宛
溪路西
37900
方
多层 两房 95—100，
三房 100--125
未开 预计价
格 3400
板块小结
产品形态
本区域房产中以多层为主，小高层为辅。项目多为多层、小高层的混合小区，同时也
有纯多层项目。在目前的市场上，在区域对比中，该区域多层产品比例相对较高。
价格分析
区域内目前在售项目数量不多，相对靠近市中心的项目多层价格接近 4000元/平方
米，小高层价格预计在 3500元/平方米左右。区域内相对偏远的项目多层价格在 3400元/
平方米，小高层价格预计在 3000元/平方米左右。
18
主力面积分析
区域内的主力产品面积范围为 80—120平方米，两房 70—90平方，三房 90—120平
方。整体的面积范围相对比较实用。
未来发展趋势
区域内项目产品仍将集中于多层，配套设施等条件限制区域内产品价格的提升，短
时间内区域价格的上涨期待外部因素的改善带来的带动作用。
开发区板块
宣城的开发区建设还不是很完善，但建设的速度上要比北部区域要快。区域范围比较
大，同时距离市区较远，交通条件比较落后，目前市场在售项目多集中于相对靠近市区的
区域。大型居住社区尚未形成，因此刚处于起步阶段。
楼
盘
项目地址 总建 物业类型 主力面积 价格 备注
金
领
公
馆
梅溪路与
昭亭路口
43600
方
高层、商
业
两房 100—130，三
房 140--150
高层均价
3600，商业未
开
翡
翠
城
鸿越大道
和创业路
交叉口
15万
方
联排别
墅、多
层、小高
联排 250—300，两
房 80—90，三房
100--120
联排均价
4100，多层均
价 2900，小高
未开
美
都
新
城
昭亭路以
东，水阳
江路以北
33万
方
小高、高
层、联
排、商业
两房 90，三房
105—130，四房
130
小高均价
3500，高层未
开
小区有 4万
方的绿地
银
桥
湾
昭亭路以
东，水阳
江路以南
35万
方
多层、小
高
两房 90—100，三
房 120--140
多层 3200，小
高未开
目前正在进
行二期的宣
传，一期销
售中
19
板块小结
产品形态
本区域目前出现比较多的小高层产品，为小高层为主、多层及高层为辅，个别楼盘兼
有联排别墅产品。区域内产品形态比较多样化。
价格分析
区域内目前在售项目中相对靠近市中心的项目小高层、高层产品价格在 3500元/平方
米左右。区域内相对偏远的项目多层价格在 3000元/平方米左右。在售中联排别墅产品只
有翡翠城项目有，价格为 4100元/平方米。
主力面积分析
区域内的主力产品面积范围为 80—120平方米，两房 80—90平方，三房 90—120平
方。整体的面积范围以实用为主，同时价格比较低，在面积上接近老城区。
未来发展趋势
区域内项目产品将集中于小高层和高层。伴随着市公安局、体育中心、梅溪公园等配
套设施的健全，区域内大型小区的入住，未来区域内将形成比较良好的居住氛围。短期内
区域内供应量相对比较打，而后将对区域形成支撑。
3. 消费者及需求分析
通过市场调研和了解，我们可以消费者作出如下描述。
客户现状：
客户多居住在自己购买的商品房，房主要是满足自住需要，对三成客户有换新房的要
求，房子太旧、朝阳房间少、物业管理不好、教育配套差和楼层大小五个因素。
对房产品的要求：
喜欢 90－100平方米左右面积，3室 2厅，3、4层最好，对车库/车位需求度不强，若
需要车库/车位更愿意购买。
价格需求特征：
总价 20－35万元最好，最高 40万；单价 2800－3000元/平方米最好，最高 3500元/
平方米。付款方式按经济情况选择，首付 12－20万元，1000－2000元/月的月供可以承
受。车库/位喜欢 5万元以下，月租金 100元/月。
20
购房关注因素：
交通便利、工程质量和自然景观是客户购房看重，交通便利最重要。
媒体接受习惯：
宣州消费者喜欢到售楼部亲自看房，宣城综合频道和宣城电视台最喜欢看，通常 21：
00－23：00看电视。
客户来源
客户以宣城本地人为主，70%以上为宣城本地人，同时部分为外地落户宣城的新宣城
人。外来投资客户非常少，为偶得客源。
第四部分.项目定位
1．项目形象定位
定位依据
对项目的定位主要依据以下几个方面
◆ 项目的区位情况
◆ 项目自身特点
◆ 项目的主要客源
◆ 宣城市场的市场情况
定位要点
◆ 凸显项目本身的规模特点，积聚人气
◆ 凸显项目区位优势。
◆ 抓住市场主流客源，并拓展客源面
◆ 在价格合理的前提下，加速度去化
定位结论
整体形象定位
城市 CBD高尚社区
2.价格建议
对价格的评估，主要还基于以下几点的考虑:
◆项目的价格基于市场情况的同时体现出项目本身的优势。
◆项目的价格要体现出项目所在的区位优势。
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◆项目价格能够使项目的主力客源有比较良好的接受能力。
◆从区域目前情况来看，结合我们前面的市场定位，只有符合市场需求的理性价位才能
使项目快速去化；
根据市场情况、项目特点及区位情况，得出价格。
高层均价：3800元/平方米
临街商铺均价：7500元/平方米
3.项目客源初步定位
针对宣城的市场情况和客户的分布情况，目前宣城的消费者主要来源于宣城本地人。
因此项目的客源主要定位于宣城本地消费者。同时拓展客源，将外来务工人员、农村和乡
镇进程人员为次要发展方向，其次根据宣城旅游城市的特性发展部分外来人员。
公寓客源定位
企业白领
客源特征：主要在周边区域企业工作，有一定的经济实力，收入比较高，向往舒适，自由
的生活；
年龄阶层：约为 25－35之间；
购买目的：主要是用于自住，首次置业。
考虑因素：对本区域发展前景认可、工作的便捷，考虑总价，参考价格因素，考虑社区的
品质、规模、档次、觉得性价比较高，物有所值；
政府行政事业机关工作人员
客源特征：他们多在周边区域政府机关工作，经济实力中上，工资稳定，收入中上，对物
质领域和精神领域有着一定的追求；
年龄阶层：约为 25－35之间；
购买目的：主要是用于自住，改善居住环境。
考虑要素：对本区域发展前景认可、想提高居住品质，尊显自身、参考价格因素，觉得性
价比较高，看重产品的附加价值和增值潜力，要物有所值
经商客户和私营企业业主
客源特征：经商工作，有一定的经济实力，向往成功人士的生活；
年龄阶层：约为 30-45之间；
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购买目的：主要是用于自住，少量用于投资；
考虑因素：对本区域发展前景认可、工作的便捷，向往舒适的生活，极欲彰显自己、参考
价格因素，觉得性价比较高，物有所值；
周边换房者
客源特征：主要为区域内准备换房的客源，该群体目前均已有住房，有一定的经济实力和
积蓄，向往更加舒适的品质生活；
进城人员和外来人员
客源特征：在宣州工作，有一定的经济实力，向往城市生活；
年龄阶层：约为 25-30之间；
购买目的：自住。
考虑因素：产品的性价比，产品的价格和总价等。
旅游人士和外市投资者
客源特征：经济实力比较强，向往清净、山水的生活；
年龄阶层：约为 30-50之间；
购买目的：投资、度假。
考虑因素：认可宣城的相对平静的生活，向往舒适轻松的生活，对生活要求一定的改变。
4.户型、外立面和物业建议
在户型上，我公司建议采用相对实用舒适型的户型来吸引消费者，同时兼顾少部分富
裕阶层的舒适型住宅的居住要求。主力户型为两房 70--90平方米，三房 90—120平方米。
部分四房 120—140平方米。
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在外立面上，我公司建议采用暖色系的深色，因为暖色系的颜色能够使人看起来比较
舒服和容易接收，深色能够给人以严肃感、深沉感。建议地中海风格或为加州风格。
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在物业服务建议上，我公司建议物业管理公司应尽早参与到此项目的开发，提前介
入，专业物业管理（顾问）公司在小区规划会提出许多建设性意见，尽可能杜绝今后物业
管理可能会出现的隐患，同时对于销售推广也是一种有力支撑。同时物业公司可以提供差
别服务，使项目与其他项目进行物业方面的区隔。如：
生活服务（无偿服务）
代笔、保姆服务、钟点工服务、代发信件、代发快件、代售 IC卡、代售邮票、代订报
纸刊物、代收、发行李托运、代缴话费、代订牛奶、代订火车、代订酒店客房、留言
代传达、上门收、送洗衣、电器调试、蚊虫消杀服务、灭鼠服务、代办申请电话、代
购各类商品（小件）、物品寄存（小件）、物品转交、空置房维护、运动场所预订。
保安服务（无偿服务）
24小时安全保卫、全天候红外线外围防、24小时保安电视监控、住宅室内紧急报警、
红外线监视报警。
一卡通服务（无偿服务）
门禁、停车、消费。
商务服务（针对全部社区居民有偿服务）
打字、代收、发传真、代收、发电子邮件、翻译、代请律师。
维修服务（针对全部社区居民有偿服务）
空调安装、抽油烟机安装、煮食炉安装位置开孔、电话线移位、电器插座移位、更换
插座面板、更换灯泡、灯管、灯具安装、水喉安装、水管更换、更换三角阀、安装猫
眼、更换玻璃、玻璃开孔、维修浴缸，更换配件、维修洗面盆、水箱配件、疏通下水
道、维修塑钢门窗配件、更换地砖。
装修服务（针对全部社区居民有偿服务）
安装窗帘架、盒、安装晾衣架、小型家电安装、墙面粉刷、供电线路改造、改造地
板、改建天花板、水管。
保洁服务（针对全部社区居民有偿服务）
家居清洁服务套餐、地板打蜡、家具保养、洗车、汽车美容、地毯清洗、抽油烟机清
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洗、空调清洁。
