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地产管理局关于房地产市场的调
查报告
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地产管理局关于房地产市场的调查报告
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点、胜利与失败、经验与教训，并在此基础上对前段工作作出客观评价，使得所有人员对问题的认识更一
致，思想更统一。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。
根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的
房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：
一、我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县
快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步
伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮
大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地
产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行
的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面
积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和
消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。
截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有 17 家，“十
五”期间房地产开发投资累计完成 亿元，建设花园、锦
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华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模
小区 8 处，开发商品住宅 6200 套、56 万平方米。房地产业
的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经
济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型
楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖
混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不
断提升，居住环境日益改善。XX 年以来，在房地产市场供
需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提
升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位
不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费
结构方面，主要以 100 平方米以上的大面积楼房为主，
90—100 平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年
度开发量的 25%左右。
总体看，XX 年我县房地产需求增长速度将低于 XX
年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向
相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的
力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现
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以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产
市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务
工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，
他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企
业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。
商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。
房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何
(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX 年，从
购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自
己居住的比例达到 93%，以投资为目的占 7%，而纯属投机
炒作购房的比例尚不到 2%，说明我县整个房地产市场并未
出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上
涨，涨幅经历了 XX 年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年
增长速度预计将小于 XX 年水平。XX 年全县普通商品住宅
平均销售价格为 1280 元/m2，同比上涨 %。受土地价
格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以
及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX
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年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给
与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，
价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房
地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空
间。
XX 年全县房地产开发完成投资 亿元，比上年增
长 %。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重
达到 %，拉动全县固定资产投资增长 个百分点;对
gdp 增长的贡献率达到 %，拉动全县 gdp 增长 个百分
点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱
产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方
财政收入的贡献率超过了 6%。拉动了社会总体消费的增
长。XX 年，房地产销售收入 亿元，按拉动消费系数
计算，拉动其他消费额 亿元，两项累计达到
亿元。同时为社会增加就业岗位 5000 余个。
(二)房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，
中低价位的普通商品房供应偏少。90 平方米左右的普通商
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品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商
品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价
的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经
济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需
求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，
包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房
屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、
规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产
信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财
政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信
息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者
信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行
监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规
范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交
易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通
过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管
理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学
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化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟
通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场
进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不
高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管
理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇
房产分治。按照建设部建房()173 号文和省建设厅鲁建房发
()239 号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》
要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证
必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划
区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无
法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、
过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成
了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的
流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的
思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，
开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会
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带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、
物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到
设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造
和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单
位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻
城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建
的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流
失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导
致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，
影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和
廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国
家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按
保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出
售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未
开发经济适用住房。XX 年 11 月，由县房管局牵头，统计
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局、民政局等 6 部门参与组织了一次低保家庭住房状况调
查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人
员的约占 97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的
用户，平均建筑面积小于 45 平方米的约占二分之一，且大
多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是
广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另
国办发【XX】37 号文件已经要求，自 XX 年 6 月 1 日起，
凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在 90 平
方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开
发建设总面积的 70%以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改
造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情
况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建
工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战
略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营
城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争
在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”
住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，
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改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发
与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危
旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会
效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开
发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一
片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导
小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理
局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临
沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公
示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用
设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做
好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆
迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协
议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房
需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭
政发[]43 号文中规定：“从年 1 月 1 日起，停止单位自行建
设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政
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发[XX]22 号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(XX、
3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励
机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条
件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房
[XX]196 号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强
调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合
作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名
义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取
住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化
轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物
分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋
权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效
力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的
房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和
水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。
一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼
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并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带
动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展
能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业
要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信
誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用
房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物
业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导
房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观
念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色
生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、
安全、方便和环保等各方面优良的产品。
6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城
市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作
是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际
工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁
人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，
并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工
作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或
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变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套
房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管
理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东
省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地
等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管
理工作，使上述问题得以妥善解决。
7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在
已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率
再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有
一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可
办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简
介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成
了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公
司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之
中。
