张江总部经济-
---创新园
营销策划方案
Present to: 张江高科
Presented by: MAXRAY
Presentation date:
一、别墅型总部办公楼市场分析
二、SWOT分析
三、产品定位
四、客户定位
五、推广策略
六、推广名
七、LOGO设计
八、SLOGAN
九、SHOW稿
创新园项目推广策划方案
一、别墅型总部办公楼市场分析
上海自从确立建设成为“四个中心”的国际化都市的目
标以来，已成为跨国公司在华进行高端投资和经营的功
能载体，国内大企业也将上海作为转移管理经营中心的
首选城市，各大公司的经营总部、贸易总部、研发总部、
物流总部、培训总部、信息总部、地区总部等相继在上
海成立。
高端办公物业市场
一、别墅型总部办公楼市场分析
长三角经济整体腾飞；
上海作为长三角经济龙头的地位进一步巩固；
上海国际化都市建设目标进一步实现，特别是洋
山深水港一期的启用和世博的临近。
这种趋势将随着下列因素进一步增强
一、别墅型总部办公楼市场分析
甲级写字楼的需求增长说明高端办公物业整体需求与日俱增!
作为高端办公物业的一种，别墅型总部办公楼的需求也与日俱增!
在甲级写字楼销售市场，2007年的第二季度，上海甲级写
字楼市场的面积供需比为1:，而第三季度为1:；
在甲级写字楼租赁市场，2007年上海甲级写字楼租金大涨
20%以上。
甲级写字楼市场
一、别墅型总部办公楼市场分析
在上世纪末，浦东源深路出现了几幢面积在4000至5000
平方米的欧式小型办公楼，已经吸引了一批知名企业的
争相入驻，实现了一个企业总部一幢办公楼、几家企业
总部汇聚一处的新格局；
上海的别墅型总部办公楼发展历史（一）
一、别墅型总部办公楼市场分析
2003年起，上海房地集团在浦东滨江地带开发建设了“
财富广场”，共有7幢小型办公楼，形成了一个新的别墅
型总部办公楼集聚区 ；
上海的别墅型总部办公楼发展历史（二）
一、别墅型总部办公楼市场分析
目前，在浦东张江高科技园区内，有张江集电港办公楼项目二期，
根据区域的景观规划分为外滩风格区、西雅图风格区、意大利风格
区、纽约中央公园风格区及东京风格区五个组团，计划共建造80幢
“商务别墅”，总建筑面积20多万平方米。
上海的别墅型总部办公楼发展历史（三）
一、别墅型总部办公楼市场分析
上海的在规划之初就定位为办公用的别墅型总部办公楼绝大部
分位于浦东；
别墅型总部办公楼仍属于上海房地产市场上的新品种，每一幢
别墅型办公楼都具备独立的办公功能，并集合商业或企业展示、
样品或商品储存、生活服务、人员住宿、公共关系和社交、停车
泊位等功能于一体；
目前，上海市场上的别墅型总部办公楼只能说是总部基地的雏
形，在规模和功能设置上还有不成熟之处。
上海的别墅型总部办公楼特征
二、SWOT分析
位于张江核心区域，张江明晰的高科技产业定位带来的行业氛围优势
成熟的国际化张江的带来的产业链齐备优势
张江高科作为上市公司带来的国际化公信力和国内的品牌号召优势，使入驻的企业
在政策优惠、产业配套等方面有所保障
即将入驻的IBM、杜邦带来的在跨国企业中的影响力，并且会吸引这两个行业巨头
的上、中、下游配套企业
交通便利，到2号线高科站步行5分钟，符合高科技行业员工的交通习惯，体现入驻
企业的人性化和吸引力；同时，与直达浦东国际机场的世界第一条磁悬浮相距很近，
节约国际化企业的交通时间成本
园区生态建设容易给入驻企业的形象加分
优势Strength
二、 SWOT分析
在规模和功能设置上与国外的成熟的总部型办公写字
楼还有一定距离
单位面积过大，导致总价过高劣势
劣势Weakness
二、 SWOT分析
国家用15年时间把中国建成创新型国家的战略目标使高科技产
业成为未来国家政策重点扶持的产业，与本项目的定位相切合
上海的经济持续向好，跨国企业不断涌入
上海的“十一五”规划确定“到2010年，科技进步贡献率达到
65%左右，形成一批拥有自主知识和知名品牌、国际竞争力较强
的优势企业”的目标，这说明将会产生一批本土高科技企业，本
项目升值潜力进一步加强
机遇Opportunity
二、 SWOT分析
为较新的品种，需要较多的时间成本和宣传推广成本
挑战Threaten
三、产品定位
位于张江的核心区域，行业氛围好，产业链齐
备
IBM、杜邦的品牌号召力
量身定做的国际化的高端物业
项目卖点提炼
三、产品定位
一个一个
位于国际化高科技园区的核心的
与世界500强为邻的
专为高科技创新型企业量身定做的
别墅型办公的
项目产品定位
总部基地
四、客户定位
境外的中小型高科技企业（包括香港、台湾）
处于IBM、杜邦所属行业产业链上、中、下游的
配套企业
上海本地受政策扶持的高科技企业
大陆区域(不包括上海)将公司总迁移至上海的大
中型高科技企业
对项目有信心，希望长期持有的国内外基金和投
资银行
项目客户定位
五、推广策略
上海高科技企业总部基地的缔造者
上海-----国际化都市，长三角的龙头
高科技企业-----项目针对的客户为高科技行业
总部基地-----行业氛围好，产业链齐备
缔造者-----在上海第一个定位为“总部基地”的项目
（一）形象定位
五、推广策略
以高科技行业为推广核心
以产业链齐备为推广旗帜
针对高科技创新型企业进行定向推广
（二）策略定位
五、推广策略
我们将采取媒体推广与公关活动相结合的方式，媒体推
广是为了达到宣传推广的广度，公关活动是为了达到宣
传推广的深度，两者相结合。
（三）推广方式
1、媒体选择——大众媒体 a、新闻晨报
b、东方早报
——分类媒体 a、网站推广
b 、DM
c 、航空杂志
d 、财经报纸、杂志
e 、楼宇液晶广告
2、公关活动
（
三
）
推
广
方
式
五、推广策略
五、推广策略
a 新闻晨报
b 东方早报
这类媒体不是我们的主要选择
但它们对房地产项目的形象树立的有很好的促进作用
建议在开盘前在此类媒体上进行适当广告投放
媒体选择----大众媒体
五、推广策略
这类媒体是我们的主要选择，目前，我司建议的有
效性的宣传推广有如下几种：
媒体选择----分类媒体
五、推广策略
五大媒体，强势出击
网站推广
针对园区企业派发DM
航空杂志
液晶广告Business Week、CHINA
DAILY 、第一财经等
五、推广策略
由于IBM、杜邦等企业确定了入驻，在开盘前邀请他们企业相关人
员，以及他们的一些关联企业相关人员(本项目目标客户群之一) 参
加酒会，然后到园区进行实地参观，通过参观使IBM、杜邦的关联
企业对项目有个非常理性的认识，从而达到事半功倍的推广目的。
（三）推广方式－－公关活动
六、推广名
张江，品牌优势与位置优势一目了然。
智，智慧。库，无穷无尽，取之不竭。智库，汇聚智慧的仓库。
“十二智库”点明高科技企业，并将本案十二栋建筑凝成概念运用在命名中，与“智库”完美结合，新颖且个性，更突显本案的高科技感。
张江 · 十二智库
本案共十二栋建筑，取十二意义命名方向一:
张江 · 总部基地
张江，品牌优势与位置优势一目了然。
“总部”，明确地理定位；“基地”则突显气势宏大及国际化总部基地缔造者形象。
简明的概述，突出本项目的气魄和特征。
上海国际化高科技企业总部基地的缔造者方向二:
六、推广名
辅推----- 张江 · 智汇国际
张江 · 智汇天下
张江 · 创新杰座
张江· 创新汇
六、推广名
上海国际化高科技企业总部基地的缔造者方向二:
张江 · 慧谷2008
张江，品牌优势与位置优势一目了然
慧谷，高科技人员用智慧创造的“中国硅谷”
把2008年视为上海总部基地元年
2008年，上海总部基地元年方向三:
六、推广名
方向一：十二栋建筑
张江· 十二智库
方向二：国际化高科技企业总部基地的缔造者
张江·总部基地 / 张江·智汇天下
张江·创新杰座 / 张江·智汇国际
张江·创新汇
方向三： 2008年，上海总部基地元年
张江·慧谷2008
六、推广名
线型构成增强科技感，轮廓仿佛一个科技新城在远方崛起
蓝、绿色的组合配色极具科技感，表现为本案高新产业量身订作的特性，且蓝色脱胎企业LOGO的蓝色系
曲线是项目建筑天际线，同时象征了股价的线型走势，与开发商为上市公司的特征相切合
七、LOGO
以本案群落式、平铺式的建筑形态特征为主要设计元素。
不规则的直立方式，体现高新产业突破传统，勇于创新的精神。
灰与绿的组合，既体现总部基地恢宏气势，又衬托高新产业突破与创新。
七、LOGO
以厂房的外观设计为主体，仰视的视角则体现本案的恢宠气势。
类似三个递进箭头的组成。象征着企业不断进取，永远向上的精神。
兰、白、灰的色彩构成，达成视觉上的稳重与创新精神的兼容并蓄。
七、LOGO
本标识以张江的首写字母为主要设计元素。
立体的组合形式，现代科技感极强。
稳重的灰与跳跃的橙色突显高新企业的行业特征。
七、LOGO
由十二个立方体组成，象征着本案十二栋建筑。
各个方体既各自独立，组合之后又是一个整体，象征着本案产业链齐备的特征。
灰兰的凝重色象征IBM、杜邦等； 而八块鲜艳的绿色，暗指本案的极具创新意识的受众。
七、LOGO
用一个人的大脑形象，突出“智库”的概念。
七、LOGO
七、LOGO
八、SLOGAN
具备创新意识的高新企业，可以在短时间内迅速掘起；
同样具备创新意识的我们，也缔造了总部基地的地产传奇。
以此角度切入，既反应本案的意识形态特点，也迎合目标客户的心理。
创新改变世界
意识形态式方向一
八、SLOGAN
2008年，本案面市
直观、简洁地将本案的形象表述出来，并有一定拔高
产品的特质一目了然
表现开发商的实力足可以主导划时代的变革
2008年，上海总部基地元年
表现划时代的意义方向二
方向一：意识形态式
创新改变世界
领先源于创新
方向二：表现划时代的意义
2008年，上海总部基地元年
八、SLOGAN
九、SHOW稿
方案说明：
本系列以创新园世界观、时代观、国际观理念来诠释高新企业的与众不同的经
营理念．
诉求点一：产业链及行业氛围
高薪产业链，就如英国的石头阵一样，几个相距不远的巨石组合成一个世界的奇迹。高薪
巨石整合而造就的产业链将创造十倍、百倍、甚至上千倍的企业价值，高薪产业就是一条
成功大道。
注：20米—本案楼间距，即我的合作伙伴距我只有20米
2000M2—象征产业链合作后能成倍创造的价值
诉求点二：IBM、杜邦的品牌号召力
IBM、杜邦造就了一个时代的神话，但是在高薪企业眼里，没有不可超越的时代，即使是Ｉ
ＢＭ这样的神话也将被新的神话所替代，因为财富神话的缔造者正是即将崛起的高薪产业，
同时这些大企业更显示了品牌的号召力．
观念系列方案一:
九、SHOW稿
本系列将时代的演化作为创意点，衬托创新园带给你的将是一个新时代。
诉求点一：产业链及行业氛围
就像金字塔在建筑上的一次次突破,经济社会的发展也历经了不同的经济时代，但当创新园
落成的那一天，一个被称作“上海产业链经济的时代”也到来！
诉求点二：IBM、杜邦的品牌号召力
创意说明：正如强大的飞机引擎,比尔·盖茨、陈天桥等行业领袖曾带动一个个行业不断前
进，但当你入驻创新园后，新的时代行业领袖也随之诞生!
时代系列方案二:
谢 谢！
