中国高级酒店价值指数报告中国高级酒店价值指数
目录
中国高级酒店价值指数
指数的定义、构成和计算方法
中国酒店发展现状
• 旅游行业发展趋势
• 高星级酒店发展现状
不同地区五星级酒店价值指数
结论
1
2
3
4
• 中国高级酒店价值指数定义
定义
公式
意义
当年高级酒店的每间可供出租房间的价值相对于某标准年（2010
年）的价值指数。
由当年酒店经营产生的营业净收入测算得到的高级酒店的每间可供
出租房间的价值相对于某一年的比值，即反映了酒店每间可供出租
房间的价值变化。地域范围可以具体到全国、或者某个区域、或者
某个城市。
• 高级酒店每间可供出租房间价值
由每间可供出租房间产生的营业净收入通过抵押资产资本化法测算
得出的房间价值。
估价
方法
NOI
• 抵押资产资本化法
注：债权价值、股权价值、每年债务支付都是估值模型里虚拟价值，和酒店公司实际资产结构无关。
酒店
价值
债权
价值
股权
价值
总价值=债权价值+股权价值
V=D+E
债权价值=按照等额还本付息方法（PMT）每年的债务支付的现值
股权价值=（营业净利润 - 每年的债务支付的现值）/回报率
• 债权价值
每年债务
支付
债权
价值
参数
每年债务支付=当年营业净收入/债务偿还能力比率
DS = NOI / DCR
债权价值=按照银行贷款利率等额还本付息方法（PMT）每年的债
务支付的现值
D = DS / PMT（r, n, 1）
DCR：债务偿还能力比率，一般设为
r：银行贷款利率
n：还款期数
PMT(r, n, 1)：现值为1的贷款，以贷款利率r，分n期还款的等额还
本付息方式，每期应该支付的还款。
7
• 股权价值
每年业主
收益
股权
价值
参数
每年业主收益=当年营业净收入- 每年债务支付
SI = NOI - DS
股权价值=（营业净利润 - 每年的债务支付的现值）/回报率
E =（NOI – DS）/ k
k：业主投资回报率
8
• 酒店价值
酒店
价值
主要
参数
DCR：债务偿还能力比率
r：银行贷款利率
k：业主投资回报率
说明
1.
2.
3.
4.
酒店价值的来源是营业净收入，也就是酒店运营的盈利能力；
业主希望的投资回报率k>银行贷款利率r；
k和r越大，酒店价值越小；
国际上银行通常要求DCR为。
9
• 中国高级酒店价值指数
采取2010年酒店价值为基准，即100。其他年份相对于2010年的
价值的比值既当年的酒店价值指数。基准
公式
10
• 中国高级酒店价值指数意义
意义
促进酒店业主在投资初期编制完整的酒店投资资本预算；
帮助酒店业主在投资酒店时考虑时间和地域的战略布局；
为金融机构测算酒店的经营现金流以及债务风险提供依据；
指导业主对酒店资产进行价值管理，使得业主的整个酒店
资产包获得价值的提升。
目录
中国高级酒店价值指数
指数的定义、构成和计算方法
中国酒店发展现状
• 旅游经济发展趋势
• 高星级酒店发展现状
不同地区五星级酒店价值指数
结论
1
2
3
4
2011年
2012年
上半年
国内旅游人数达亿人次，比上年增长%；国内旅游收入
万亿元，增长%；
入境旅游人数亿人次，增长%；入境过夜旅游人数5758
万人次，增长%；旅游外汇收入485亿美元，增长%；
2012年上半年，全国旅游总收入约万亿元，同比增长%。
国内旅游人数达亿人次，同比增长%；国内旅游收入
万亿元，同比增长%；
入境旅游人数6625万人次，与上年同期基本持平；入境过夜旅
游人数2835万人次，同比增长%；旅游外汇收入约240亿美
元，同比增长%；
数据来源：中国国民经济和社会发展统计公报
12
• 旅游经济发展现状与预测
2011年，全国旅游业总收入万亿元，增长%。
数据来源：国家旅游局
13
• 2006-2011年国民经济发展与旅游业发展对比分析
近年来，我国GDP与旅游业均保持增长，总量不断增加。旅游业占GDP比重较为均衡，保持在4%
左右。
除2008年外，旅游业收入增速均高于GDP增速。受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，我
国旅游业于2008年经受了前所未有的考验，但仍实现%的增速，之后旅游业实现全面恢复。
2011年旅游业总收入达万亿元，同比增速达%，占同期GDP比重为%，创近年来新高。
25000
20000
15000
10000
5000
500000
450000
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
2006 2007 2008 2009 2010
0
2011
全年国内生产总值
(亿元)
旅游业总收入
(亿元)
0
25
20
15
10
5
2006 2007 2008 2009 2010 2011
旅游收入同比增速（%）GDP同比增速（%）
旅游收入占GDP比重（%）
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• 2006-2011年入境旅游市场分析
数据来源：国家旅游局
由于2008年的经济危机，入境旅游市场在2008年、2009年遇冷，无论入境过夜旅游人数，
还是旅游外汇收入都出现了负增长。经过艰难的两年，入境旅游市场终于走出低谷。2011年
入境过夜旅游人数和旅游外汇收入均创近年来新高，分别达5758万人次和485亿美元。
各年的旅游外汇收入增速均高于入境过夜旅游人数增速，说明入境游旅客人均花费保持持续
增长的趋势。
%
%
%
%
%
%
%
%
3
2
1
0
6
5
4
2006 2007 2008 2009 2010 2011
入境过夜旅游人数（千万）
旅游外汇收入（百亿美元）
人数同比增长
收入同比增长
数据来源：国家旅游局
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• 2006-2011年国内旅游市场分析
国内旅游市场呈现一派欣欣向荣的景象。除了2008年国内旅游人数同比增%之外，其余
各年的各项指标均实现两位数增长。
各年国内旅游收入增速高于国内旅游人数增速，说明人均旅游花费保持持续增长的趋势。
2011年国内旅游市场取得突破性发展。国内旅游人数和旅游收入均创近年来新高，分别达
亿人次和万亿元。国内旅游市场成为支撑旅游业快速增长的重要动力。
%
%
%
%
%
%
%
15
10
5
0
30
25
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2006 2007 2008 2009 2010 2011
国内旅游人数（亿）
国内旅游收入（千亿元）
人数同比增长
收入同比增长
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近年来，国内旅游收入和旅游外汇收入增幅均高于国内旅游人数和入
境过夜旅游人数增速，说明旅游者消费力增加，大大带动酒店住宿和
餐饮收入增加。
近年来，我国旅游经济取得又好又快的发展，国内游、入境游、出境
游三大市场全面增长，旅游市场格局稳中有变，国内市场主体地位进
一步突出；入境旅游市场增长有限。
近年来，旅游业总收入年均增长高于GDP增速。旅游业“十二五”规
划中，旅游业总收入预计年均增长10%，高于GDP预计7%的增速。
这说明旅游行业将处于发展黄金期，对于酒店也发展也将是一个极大
的利好。
小结
星级 数量 客房数
（万间）
客房出租率
（%）
平均房价
（元/间夜）
RevPAR
五星级 615 797 477
四星级 2148 455 299
17
截止到2011年底，全国共有星级酒店13513家；
2011年全国星级酒店营业收入亿元；
2011年全国星级饭店平均房价为元/间夜，平均出租率61%，每间可供出租客房收入
191元/间夜，每间客房平摊营业收入156,950元/间。
数据来源：国家旅游局和中国饭店业务统计
2011年五星级和四星级酒店的出租率都有所提升，平均房价也都有小幅提升，导致五星级酒
店的RevPAR比2010年增加了%，四星级酒店的RevPAR比2010年增加了% 。
2011年全国星级饭店中一、二星级明显减少。
• 中国星级酒店2011发展现状
2011年，国内GDP为万亿元；星级酒店
营业收入为2315亿元，占GDP的%。
星级酒店营业收入增长和国内GDP增长呈同步
关系。
随着中国GDP的快速增长，我们预计星级酒店
的收入继续保持增长势头。
数据来源：国家统计局和国家旅游局
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• 星级酒店营业收入和GDP关系
2011年，国内GDP增长率为%；星级酒店
营业收入增长率基本和GDP增长率持平，预示
酒店业将会跟着GDP增长而继续增长。
星级酒店营业收入增长率和国内GDP增长率呈
同步关系。
2009年至2011年，星级酒店营业收入增长率相
比GDP增长率起伏较大。
2500
2000
1500
1000
500
0
500000
450000
400000
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300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
GDP（亿元） 星级酒店营业收入（亿元）
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
GDP增长率 星级酒店营业收入增长率
截至到2011年底，五星级酒店
有615家，客房数为万间，
占客房总数的%；四星级
酒店有2148家，客房数为
万间，占客房总数的%；
五星级和四星级酒店客房数占客
房总数的%。
2005-2010年，五星级和四星级
酒店客房数和占比稳步增长；
2011年，虽然五星级和四星级
的客房数减少，但是占比依然呈
上升趋势，说明高星级酒店越来
越受到市场的欢迎，星级酒店业
等级整体有所提升。
数据来源：国家旅游局
19
• 高星级酒店客房数和占比
%
%
%
%
%
%
%
%
%
20
15
10
5
0
25
2005 2006 2007 2008
五星级酒店客房间数（万间）
2009 2010 2011
占全国星级饭店客房总数
%
%
%
%
%
%
%
45
40
35
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20
15
10
5
0
50
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
四星级客房间数（万间） 占全国星级饭店客房总数
星级酒店平均入住率围绕60%波动，
而五星级和四星级酒店平均入住率
波动相对较大。
在2005-2011年之间，四星级酒店
的平均入住率始终高于星级酒店平
均水平3%左右，走势稳定。
五星级酒店入住率在2005-2007年
之间高于平均水平；2008-2009年
之间，大幅低于平均水平；近两年
来，又慢慢接近平均水平。五星级
酒店入住率波动幅度比较大，受宏
观经济影响比较大。
数据来源：全国星级饭店统计公报和中国饭店业务统计
20
• 高星级酒店平均入住率
%
%
%
%
%
%
2005 2006
五星级酒店平均入住率
2007 2008 2009
四星级酒店平均入住率
2010 2011
星级酒店平均入住率
五星级和四星级酒店的平均净房价在2005-2007年比较稳定，在2008年达到顶峰，随后在2009年降到低谷，
2010年和2011年有所回升。
五星级酒店的RevPAR在2005年至2009年逐年下降。2010年和2011年，五星级酒店的RevPAR有所回升，与
2008年基本持平。
四星级酒店的RevPAR在2005年至2008年非常稳定。由于平均净房价和入住率都有所下降，RevPAR在2009
年达到低谷。2010年和2011年，随着平均净房价和入住率都有所回升，RevPAR也有回升，接近于2008年水
平。
数据来源：2006-2011年《中国饭店业务统计》
21
• 高级酒店的平均净房价和RevPAR
1000
900
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700
600
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400
300
200
100
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
五星级平均净房价 五星级-RevPAR
500
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400
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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
四星级平均净房价 四星级-RevPAR
数据来源：龙藏天下
2011年五星级酒店的业绩延续了2010年的增长态势，但是上升幅度较小。
北上广深四个一线城市酒店市场表现各异：北京基本持平；由于房价和入住率的下跌，上海
下跌了接近20%；广州和深圳基本和2010年持平；三亚小幅上涨。
三亚已经成功跃升为中国业绩表现最为出色的市场之一，平均房价为全国第一，入住率和每
间客房收益也均位列全国前茅。同为旅游目的地城市的厦门市场也表现良好。
由于供给量带来的持续压力，二线城市酒店市场业绩不及一线市场突出，难以在短期内出现
业绩飞跃。
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• 2011年主要城市五星级酒店经营业绩分析
1600
1400
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1000
800
600
400
200
0
北京 上海 广州 深圳 三亚 天津 青岛 杭州 南京 苏州 重庆 成都 西安 厦门 武汉 长沙 沈阳 南昌
ADR RevPAR
目录
中国高级酒店价值指数
指数的定义、构成和计算方法
中国酒店发展现状
• 旅游行业发展趋势
• 高星级酒店发展现状
不同地区五星级酒店价值指数
结论
1
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4
指数以2010年的价值为标准值100。其他年份是相对于2010年的比值。下同。
北京和上海的价值指数走势相似，分别在2007年和2005年开始大幅下跌，
最低点都出现在2009年，指数在60左右；2010年开始反弹回升。
由于北京2008年奥运会的缘故，价值指数在2008年下跌幅度较小，相对于2007年下跌12%；而上海
在2008年下跌幅度较大，相对于2007年下跌34%。
由于上海2010年世博会的原因，价值指数在2010年大幅上涨。随后2011年下跌到2008年水平。
北京、上海的价值指数与GDP的增长率密切相关。
数据来源：2005-2012年《中国饭店业务统计》
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• 北京和上海五星级酒店价值指数
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北京五星级酒店 价值指数
北京五星级酒店 价值指数
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
上海五星级酒店 价值指数
上海五星级酒店 价值指数
广州+深圳的价值指数在2006年大幅下跌，跌幅37%，之后相对稳定。2011年小幅下跌。
广州+深圳的价值指数的最低点与京沪相同，出现在2009年，指数也是在60左右。
三亚的价值指数与北京、上海、广州+深圳走势不同，近年来处于震荡上升状态。
三亚的酒店价值与经济周期的相关性不大，2009年是一个高值，2011年相比2010年小幅上升。
数据来源：2005-2012年《中国饭店业务统计》
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• 广深和三亚五星级酒店价值指数
140
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0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
广州+深圳五星级酒店 价值指数
广州+深圳五星级酒店 价值指数
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
三亚五星级酒店 价值指数
三亚五星级酒店 价值指数
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• 江浙和津鲁五星级酒店价值指数
江浙的价值指数从2005年开始逐年下跌，2009年为最低点，2011年较2010年小幅上升。
天津山东的价值指数在2007年出现一个极大值191，在2009年出现最低值，在80左右。2011年和
2010年基本持平。
近些年来，多家国际五星级酒店快速进入天津市场，导致天津高级酒店市场供大于求，住宿率逐年下
跌。
数据来源：2005-2012年《中国饭店业务统计》和龙藏资本收集的资料
160
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
江浙五星级酒店 价值指数
江浙五星级酒店 价值指数
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
津鲁五星级酒店 价值指数
津鲁五星级酒店 价值指数
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• 川渝和武汉五星级酒店价值指数
四川重庆的价值指数波动相对比较平稳，在2007年之后，小幅下跌，在2010年又出现几年来的最大
值，但是2011年出现下跌。
武汉的价值指数波动相对较大，2010年增长幅度明显，2011年小幅增长。
数据来源：2005-2012年《中国饭店业务统计》和龙藏资本收集的资料
120
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
川渝五星级酒店 价值指数
川渝五星级酒店 价值指数
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
武汉五星级酒店 价值指数
武汉五星级酒店 价值指数
厦门和南昌的价值指数的走势非常接近，2006到2010年波动幅度非常小，尤其是南昌。
说明两个城市的市场比较稳定，与经济周期相关性较小。
在2011年，两个城市的指数都是大幅上涨。
南昌的价值指数虽然非常稳定，但是南昌的平均房价远远低于全国平均水平，需要我们注意。
数据来源：2005-2011年《中国饭店业务统计》和龙藏资本收集的资料
28
• 厦门和南昌五星级酒店价值指数
140
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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
南昌五星级酒店 价值指数
南昌五星级酒店 价值指数
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120
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2006 2007 2008 2009 2010 2011
厦门五星级酒店 价值指数
厦门五星级酒店 价值指数
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
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• 西安五星级酒店价值指数
西安五星级酒店 价值指数
160
140
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100
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40
20
0
西安五星级酒店 价值指数
西安的价值指数在2006年出现最高值之后，2008年出现大幅下降，从2009年逐年开始恢复。
2011年基本恢复到2007年水平。
数据来源：2005-2011年《中国饭店业务统计》和龙藏资本收集的资料
30
采用了国际上通用的抵押资产资本化法来对酒店每间可出租房间进行估
值。
价值指数
特点
使用
全部的测算基于酒店的营业净收入，即酒店运营产生收益的能力。
标准化的测算流程保证了不同时间，不同地域的酒店房间具有可比性。
价值指数采取了每年相对于标准年的形式，使得数据更加直观。
酒店投资者通过某区域的价值指数的走势，决定是否在该区域投资和投
资的时间窗口。
酒店投资者通过对比不同区域的价值指数走势，选择适合的区域投资。
已投资酒店的投资者通过对比不同区域的价值指数走势，来选择下一个
投资区域，使得该区域与已投资的区域形成价值的互补，最终取得更稳
定的收入，使酒店资产包升值。
目录
中国高级酒店价值指数
指数的定义、构成和计算方法
中国酒店发展现状
• 旅游行业发展趋势
• 高星级酒店发展现状
不同地区五星级酒店价值指数
结论
1
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4
32
中国酒店资产现金回报价值和宏观经济息息相关，在经历2008年和
2009年的业绩下滑之后，2010年，有所恢复。2011年，五星级酒店和
四星级酒店的平均房价和住宿率都有了小幅上升。
在酒店投资和开发过程中，财务成本往往被酒店业主忽视和漏算，中国
酒店投资人对于酒店投资资本预算的掌控能力需要成长。
中国酒店业主的资产管理水平依然停留在营运监管阶段，而非价值管
理。通过对不同地区的酒店价值指数逐年走势分析，可以帮助酒店业主
建立适合自身的投资组合，从而获得相对稳定的收益，使得酒店资产包
整体价值提升。
结论
在投资初期编制完整的酒店投资资本预算成为酒店投资成功的关键的第
一步。如果酒店造价超过市场平均价值，那意味着整个投资输在了起跑
线上。
