目 录
一、长福裕景··········································1
（一）项目基本指数分析········································1
（二）价值探寻················································1
二、竞争项目分析······································2
（一）整体规划分析············································2
（二）位置及其周边配套分析····································2
（三）景观设计及特色分析········································3
（四）购买客户群体分析········································3
（五）购买偏好比较分析········································3
三、长福裕景 Swot 分析········································3
（一）优势·····················································3
（二）劣势····················································4
（三）机会····················································4
（四）威胁····················································5
四、消费者定位········································5
（一）市场细分的标准··········································5
（二）目标市场细分············································6
（三）目标消费者选择············································6
（四）项目与目标群的对接········································7
一、长福裕景
长福裕景——长于居，福于人，裕于业，景于美。
随着城市中心向龙文和芗城交界偏移，优越的地理优势形成了“一轴线——一中心”
的城市空间布局。随着各种人造景观和绿化的努力完善，龙文的居住环境越来越优美，
加上市中心商业繁荣、交通便捷，也不失为一块风水宝地。
（一）项目基本指数分析
地理位置：龙文区迎宾路南侧、五号路东侧
建筑面积：总建筑面积 平方米，其中地下部分 平方米，地上部
分 平方米；住宅 平方米，商业 平方米。容
积率 ，绿地面积 平方米，绿化率 35%。
物业类型：商品房、高层
主力户型：㎡三房、㎡三房、㎡三房
总 户 数：448 户
教育配套：漳州第二实验小学 、漳州一中分校
购物配套：人人乐购物广场、沃尔玛购物中心、乡客隆、浦东副食品市场、综合
市场
银 行：工商银行、建设银行、农业银行、农村信用社等。
（二）价值探寻
形象风格：绿色、现代、简欧。
核心价值：集教育、休闲娱乐为一体的一站式社区。
目标消费群描述：私营业主、商企业人士、高级白领、政府官员、高级中小学教
师等中高端客户群体。
心理层面攻击：让家长安安心心工作，让孩子平平安安上学。
二、竞争项目分析
通过两个代表性楼盘了解龙文区市场的总体特征
通过畅销楼盘销售情况反映出被市场接受的有效产品及其价格
通过分析两个代表性楼盘反映出该地区的需求特征
楼盘选择：锦绣一方和书香世家
（一）整体规划分析
项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率
锦绣一方 70 万㎡ 656850㎡ 》45%
书香世家 10 万㎡ 16000 多㎡ 《40%
（二）位置及其周边配套分析
项目名称 地理位置 交通状况 周边配套
书香世家
漳州市南昌
路与五号路
交汇处
新老城区核心枢纽地
段 1 路、5 路、10 路
公交，交通四通八达，
南昌路贯穿漳州新老
城区,东侧的龙江路将
直达漳州高铁火车站。
东侧在建的是集休闲购物等为
一体“明发商业广场”，生活配套
便捷。同时周边云集从幼儿园
到高中的各类漳州名校：艺术
幼儿园，实验幼儿园，第二实
验小学，漳州一中（分校），漳
州九中。青少年活动中心
锦绣一方
漳州市龙文
区五号路通
源酒店对面
附近公交站点:
(148 米)
(367 米)
(389 米)
(430 米)
(459 米)
(683 米)
、
仁和汇高尔夫球长
青少年活动中心
漳州市第二实验小学
荣昌大地双语幼儿园
（三）景观设计及特色分析
项目名称 书香世家 锦绣一方
特 色 芭堤雅中庭景观、芭堤雅风
情商业街。自然优美、舒适
便捷、卫生安全，人们对孩
子的重视，具有现代文化气
息的书香居住社区。
国际花园社区、漳州乃至闽南地
区目前规模最大的高尚生态花园
社区。商业、生态、健康，体现
了人们对美好生态生活的向往。
主力户型 两房两厅到一房两厅 40㎡
—140㎡
两房、三房、楼中楼
楼宇配套设施 电梯、原声对讲系统、保安
监控、系统、停车场
电梯、周界安全系统、可视对讲
电话、保安监控系统、紧急措施
体统、停车场、家庭防护系统
物 业 福临物业 漳州特房物业管理部
装修标准 标准版 精装版
建筑类别 框架 框架
（四）购买客户群体分析
书香世家：公务员，教师、养老族
锦绣一方：公务员，教师、青年白领
（五）购买偏好比较分析（衡量高低档小区的重要指标）
偏好设定：实际住房面积、价格、绿化、健康设施、户型、交房期限、邻居素质。
锦绣一方：住房面积》户型》绿化》健康设施》邻居素质》价格》交房期限
书香世家：住房面积》户型》价格》交房期限》绿化》健康设施》邻居素质
三、长福裕景 Swot 分析
（一）优势
1、外部
自然环境——仁和汇高尔夫球场 [生态社区]
人文环境——漳州第二实验小学、漳州一中分校、广电中心、欢乐迪、人民广场
[高度文明]
交通配套——迎宾路人民广场商业圈、新老城区核心枢纽地段 1 路、5 路、10
路公交经过 [城市交流]
区域形象——锦绣一方等高档楼盘、新市政中心形成 [居住氛围已形成]
卫生健康——龙文医院 [保健长寿]
2、内部
地灵的：一块福地，一团福气，福满家园。
生态的：让人们亲和自然中的阳光。人与自然和谐平衡，倡导生态，享受自由无
压的气息。
恬静的：一种生活的气息，体现生活的温馨与浪漫，人类与自然交流之后的从容
和淡定；让高强度的工作压力在这里得到舒缓；
浪漫的：内外兼修的简欧风格，一种向往自由的浪漫幸福生活的情节。
硬件支持：大规模社区、生态园林、休闲会所、学校、开放式水系、新材料、现
代数字化网络、开放式道路规划、多种类户型等配套公共设施。
（二）劣势
1、新开发的城区，周围配套以及公交不够完善和四通八达。
2、人口居住密度还不大，刚开始可能居住会比较冷清。
3、购物地方比较局限，虽然有一家大型的商超，但是仍不能满足消费者对服饰
等高档购物环境的需求。
（三）机会
1、周围没有同类型的房地产项目，政府支持新区建设，加强周围配套设施建设。
2、商业，居住，教育，休闲娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。
3、周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全。
4、道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。
5、专业的物业管理
6、市场供小于求，居民有强烈的购房需求
7、本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小
（四）威胁
1、国“十条”的出台，国家对房产的调控，导致房价的波动。并且严格限制房地产
贷款，首付提高且没有利息优惠。
2、价格较周边其他小区要高，且市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看
涨，本地区收入及购买力不高。
3、居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高。
4、后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争
5、 本地商业品牌简单，档次不高
6、土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。
四、消费者定位
（一）市场细分的标准
1、地理因素
（1）长福房地产开发有限公司打造的“长福裕景”，位于龙文区立交桥南侧，迎宾路
和五号路的交汇处，交通便利。
（2）长福裕景靠近芗城区，对于在市区上班的上班族而言可以闹中取静，又不脱离
城市繁华，繁华宁静两全其美。
（3）龙文区是近年来及今后漳州城市重点发展区域之一，是漳州城市发展重点方向。
作为未来漳州市政治、文化、经贸中心，将集行政、文化、商贸、居住、服务功能等为
一体，有效地增强中心城市的辐射作用和带动功能
2、职业
私营业主、年轻上班族、高级白领、商企业人士、公务员、教师
3、收入水平
低端市场、中端市场、高端市场
4、利益需求
（1）教育配套完善：实验幼儿园、芗城第二实验小学、漳州一中分校，方便子女上
学。
（2）交通便利，位于龙文区立交桥南侧，迎宾路和五号路的交汇处，北对人民广场，
出路通达。
（3）休闲娱乐：长福裕景打造集教育、休闲娱乐为一体的高品质楼盘，区内绿化面
积大绿化率高。同时该项目北对 228 亩人民广场，西靠人人乐大型购物广场，休闲式生
活购物和享乐。
（4）商业辐射圈：因着市镇府的搬迁至龙文区，商企业人士看好龙文区的前景，潜
伏在龙文区地带，等待时机，抓住机遇。且长福裕景靠近芗城区，原市区的繁华最先延
伸扩展至此。
5、生活方式
而立之年之后的他们，在追求事业发展的同时关心子女的教育，且在家庭学习工作
压力中注重体验生活的休闲娱乐。追求物质满足的同时不忘精神上的提升。
（二）目标市场细分
采用多维交叉细分法进行细分，细分方法如下：
地理因素 职业 收 入
水 平
利益需求
龙文区
芗城区
①私营业主
①年轻上班族
①高级白领
①商企业人士
①政府官员
①高级中小学教师
低端
中端
高端
儿女教育方便
交通方便
休闲娱乐
商业辐射圈大
（三）目标消费者选择
1、定位口号
进一步享城市繁荣，退一步品陶然书香。
2、目标群体选择
私营业主、商企业人士、高级白领、政府官员、高级中小学教师等中高端顾客群
体。
3、目标群体属性分析
三十而立之年，他们的事业处于发展期，收获事业成就的同时，不忘子女教育问
题以及精神层面的提升与追求。
4、目标群体购买行为分析
龙文区作为未来漳州市政治、文化、经贸中心，将集行政、文化、商贸、居住、
服务功能等为一体，长福裕景将满足购房者多方面的利益需求。
（1）位于龙文区立交桥南侧，迎宾路和五号路的交汇处，出路通达。
（2）正处漳州“政治、经济、文化”三位一体新行政商务中心区，周边不仅有人人
乐购物中心、沃尔玛购物广场、芗客隆、浦东副食品市场，更有社区风情商街等，尽享
前沿便利生活。
（3）漳州市一中分校、漳州市第二实验小学等一流名校汇聚于此，博物馆等人文
配套驻立周边，一系文脉昭然可见。择校而居，只为给孩子一个美好的未来。
（四）项目与目标群的对接
目标群的需要 项目能给予的
价值认同感 集教育、休闲娱乐为一体的一站式社区。
健康的需要 社区内绿化环境优美、周边人民广场等配套设施齐
全。
理想的社区文明 商业辐射圈范围广，且邻里“书香”文化浓厚。
情感需求 家长安安心心工作，孩子平平安安上学。
居住环境 全阳光户型，简欧风格，内外兼修。
小组介绍
团队名称：铁塔
小组组长：081206115 凌丽萍
小组成员：081206111 廖莲芳
081206112 翁园园
081206116 姚 榕
081206134 陈海明
081206135 何清煌
081206136 李锦龙
081206147 盘 伟
