营销通体论
商铺租金售价定价方法
（房地产工具包实用版）
公司：****有限公司
制作人：****
日期：二〇二三年六月
商铺租金及销售价格制定指导 V：vilcent866
说 明
商铺租金和售价的定价方法通常会根据以下几个因素进行考虑：
1. 地理位置：商铺的地理位置是影响租金和售价的重要因素之一。
位于繁华地段、交通便利、人流量大的商铺通常租金和售价会较高。
2. 面积和格局：商铺的面积和格局也是影响租金和售价的重要因素。
一般来说，面积较大、格局合理的商铺租金和售价会相对较高。
3. 周边环境：商铺周边的环境和配套设施也会对租金和售价产生影
响。例如，周边有大型购物中心、酒店、办公楼等配套设施的商铺租金和
售价可能会相对较高。
4. 行业需求：商铺所适用的行业需求也会对租金和售价产生影响。
例如，位于商业区的零售商铺租金和售价可能会较高，而位于工业区的仓
库商铺租金和售价可能会较低。
5. 市场供需关系：市场供需关系也是影响商铺租金和售价的因素之
一。如果市场上商铺供应较少，而需求较高，租金和售价可能会相应上涨。
综合考虑以上因素，商铺租金和售价的定价方法可以通过市场调研、
竞争对手分析、专业评估等方式进行确定。同时，也需要根据市场的变化
和需求的变化进行动态调整。
商铺租金及销售价格制定指导 V：vilcent866
一、商铺租金及售价分析
1、项目价值评价
表 1 价值评价表
权重 评定分值
序号 评判因素
分值 ***百货 ***阳光 **商场 ***大厦 本案
A
周边环境
(小计)
30 23 24 22
A-1 商业位置 5 3 4 4 4
A-2 交通便利度 5 4
A-3 周边房屋素质 5 4 4 3
A-4 周边居民质素 5 4 3 3
A-5 人流 5 4 4
A-6 车流 5 4 4
B
规划及建筑
(小计)
20 12 14 17
B-1 整体规划 4 3 3
B-2 外观建筑风格 4 2 2 3 3
B-3 建筑空间规划 3 2 2 2
B-4
停车位、便利、
大小
3 3 1 3
B-5 主题广场 3 3
B-6 动线组织 3 2 2 3
C
配套设施
(小计)
20 17
C-1 公共配套设计 4 3 3
C-2 无障碍设计 4 2 3
C-3 导购设施 3 2 2 3
C-4 安全设施 3 2 2 3
C-5 灯光设计 3 2 3
C-6 其它设施 3 2 2
D
营销管理
（小计）
30 25
D-1 主题形象 3 2 3
D-2 营销策略 3 2 2
D-3 主力店 4 3 3
D-4 业态布局 4 3 4
D-5
人流设计
（商场内）
2 2 1 2
D-6 经营管理模式 3 2 2 2
D-7 商业管理公司 2 1 2
D-8 促销活动 2 1
D-9 经营管理 3 2 1
商铺租金及销售价格制定指导 V：vilcent866
D-10 品牌控制 2 2 1 1
D-11 物业服务 2 1
合计 100 81
价值实现度 100% % % % % 81%
表 2 价值实现表
价值实现度
序号 评判因素
权重
分值 ***百货 ***阳光 ***商场 ***大厦 本案
A
周边环境 30 22
B
规划及建筑 20 17
C
配套设施 20 17
D
营销管理 30 25
价值实现度 100% % % % % 81%
根据上表 2 给出的信息，本案的租金水平的推算需要先得出平均价值实现度。根据
上表，平均价值实现度（本案除外）为 %。然而，由于无法确定**大厦的销售
价格和租金，因此在计算本案的租金时，不将**大厦的价值实现度计入其中。因此，
得出的平均价值实现度为 %。
2、价值实现下的租金及售价分析
1）可比较租金统计
表 3 本案周边可比较商业租金统计表（元/㎡·月）
业态 ***路 ***街 ***街 ***路 ***路 ***大道 ***路 ***路
最高租金 130 90 65 72 63 140 80 73
最低租金 80 40 23 34 18 75 26 28
平均租金 105 65 44 53 107 53
商铺价值实现下的租金及售价分析
根据调研统计各商场的租金情况来测算出本案的平均租金。调研中发现***商场的
租金是以销售扣点的形式体现，因此根据***商场年收益来推算其月租金金额。
表 4 ***商场租金表（元/㎡·月）
项目 最低租金 最高租金 平均租金
***阳光 100 140 120
商铺租金及销售价格制定指导 V：vilcent866
***商场 90 140 115
***商场 78 104 91
***租金 109
根据表 4 进行分析，得出本案平均租金为 109 元/平方米·月，同时根据表 2 价值实现
表数据以及平均价值实现度（表 2）得出本案的平均月租金，以及本案平均销售价格。
2）租金及售价
计算公式：本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
即 = 109×81%÷%
= （元/平方米·月）
本案平均销售价格= 本案平均租金×8 年×12 月
=×8×12
=12940（元/平方米）
以上定价为模板参考，具体项目情况，可定制。
房地产全程营销/激励构建/渠道建设指导
限定 30 万平方米以上项目，房地产全程营销是指从项目规划、设计、
开发、销售、交付等全过程中，通过市场调研、品牌定位、营销策略、渠
道建设等手段，全面提升项目的市场竞争力和销售业绩。激励构建是指通
过激励机制，激发销售团队的积极性和创造力，提高销售业绩和客户满意
度。渠道建设是指通过建立多元化的销售渠道，拓展销售网络，提高销售
效率和覆盖面。针对房地产企业，建立全程营销、激励构建和渠道建设的
指导方案，可以提高企业的市场竞争力和销售业绩，实现可持续发展。
